房產信託暫停對樓市影響

A. 銀行停止對房子的貸款，這將對房價有什麼影響

現在的購房者主要是兩種，一種是剛需，一種是第二套房，也稱之為改善房。剛需房也是無房戶，這個在政策上是沒有什麼限制的，包括購房貸款，並沒有一刀切給堵死，這也和房子是用來住的政策相吻合。

那這個政策主要限制的是第二套房的購房貸款，如果沒有這個貸款的話，那就需要全額付款，這一下子拿出一大把錢來，將會大大減少購房的人數，房地產業的去化將是一個巨大的問題，房子的供需關系將會發生進一步的變化。從經濟學上來看的話，供給不變，星球減少的話，價格是必然下降的。

所以，只要銀行停止對房子的貸款，房價的下降是一個必然的趨勢。

B. 北京銀保監局：未叫停房地產信託業務

光大信託辟謠暫停房地產信託

此前市場消息顯示，光大信託發布緊急通知稱，截至昨日12點，暫停所有房地產類項目募集(包括直銷和代銷)，12點後已募集的此類項目全部退款。國投泰康信託也暫停了此類項目，已經打款的項目全部退款，暫停預登記，房地產類信託項目都暫停。

光大信託有關人士隨後對市場傳言進行了辟謠。光大信託按監管要求，對房地產項目進行余額管控，優化結構，平滑運作。光大信託堅持房住不炒，重點支持與政策導向一致的住房保障項目。

房地產信託監管趨嚴

不論部分信託公司是否自己叫停房地產信託項目，房地產信託業務的監管日趨嚴格卻是不爭的事實。

5月17日，銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》(23號文)時，就強調不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

有消息稱，這次至少有10家信託公司被約談或警示。各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季度末地產信託業務規模不得超過二季度末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。

有信託業內資深人士表示，自己所在公司各項目運轉正常。該人士認為，現在市場各種有關房地產信託的傳言，其實都不是一刀切的政策，都是針對少數在風險防控上存在隱患的公司和項目，合規的信託項目並不受什麼影響。

財經 觀察

房地產信託市場有望降溫 窗口指導將常態化

中原地產首席分析師張大偉分析指出，信託資金寬松，是2019年土地市場二季度活躍的主要原因之一，信託資金投向房地產比例擴大，新增信託逐漸向房地產集中。截至2019年一季度末，全國68家信託公司受託資產規模為22.54萬億元,相較於2018年四季度末，投向基礎產業與房地產領域的信託資金佔比有所上升。數據顯示，二季度信託資金加快進入房地產行業。

張大偉同時表示，信託依然是房地產企業資金的主要來源之一。規范是趨勢，但不可能一刀切。雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信託監管政策的加碼肯定會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加。

普益標准研究員龍燕也認為，近期房地產信託規模和數量的變化，釋放出行業繼續加大房地產投資的信號，而監管層及時的窗口指導對信託融資做出了一定的調整。在一系列監管措施下，過熱的房地產信託市場有望降溫，銀保監會對信託公司的窗口指導也將常態化，有助於促使信託公司回歸業務本源、加強主動管理能力，轉型發展房地產信託業務， 探索 開展真實股權投資業務。

C. 多家銀行被曝暫停房貸，這對房地產市場會造成什麼影響

短期內對房價會有一些打擊，尤其對一些剛需人群影響比較大一些。近日，深圳，廣州，上海等多個城市出現房貸暫停的現象，這引起了不少購房者的擔憂。隨後媒體聯系多家銀行，銀行工作人員表示，目前主要是一些中型的股份制銀行出現房貸暫停的現象，例如招商，光大等等，四大國有銀行並沒有受到影響，相關的房貸政策和手續也和之前的一樣。一位工作人員表示，現在也不是說，不能貸款，只是要等，等房貸佔比下來了，額度有了，就可以貸款了。主要是年初銀保監宣布對房貸進行集中管理制度，並且對不同規模的銀行設置房貸佔比上限，超過上限的銀行必須在未來幾年內，下調到限額之下，所以有幾家佔比超標的銀行，近期出現了房貸暫停的現象。

不過從監管來說，今年以來，政府對房地產行業的相關貸款確實越來越嚴格，從房企的三道紅線，再到銀行的房貸集中管理，其實目的就是管控流入房地產行業的資金，避免其過度炒作，未來一年之內，可以預見到的是，各地政府會加強對房地產市場資金的管理，炒房者的空間越來越小了。

D. 增長過度 房地產信託收緊

房地產信託業務的過度增長，不僅給樓市調控帶來一定的對沖影響，也給自身業務的安全性埋下了風險和隱患。7月10日，北京商報記者了解到，近日有部分地區銀保監局召集轄區內信託公司開會，進一步對地產信託融資提出要求。從會議內容來看，監管明確信託公司對土地款融資業務，不得再新增僅接受符合「四三二」條件，即「四證」齊全、開發商具備二級資質、項目資本金比例達到30%。同時，明確交易結構為貸款模式的業務報告等界限。據一知情人士透露，政策應該是偏向區域性的，很可能是敲打幾家特定的信託公司，做偏中小城市房地產的信託公司概率較大。

部分機構被「窗口指導」

北京商報記者了解到，某地銀監局在7月9日召集轄內部分信託公司董事長、總經理高層級「窗口指導」會議。明確表示，對於土地款融資業務，不得再新增。對於原已備案、已部分放款的，後續可能無法投放;對於已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作;這兩年常規操作的房地產前融，後續無法操作;結合歷次調控，信託餘下可操作的業務只有常規432信託貸款、標准化ABS/ABN、私募ABS、真股權基金及城市更新基金這幾類業務。

監管還要求信託公司地產信託業務事前報告，監管部門將進行逐筆審核;僅接受符合「四三二」條件且交易結構為貸款模式的業務報告;對於因合規原因被退回事前報告的房地產信託業務，將嚴肅追究合規審查責任。一知情人士向北京商報記者透露，因為目前要重新審核，所以7月新報備的業務都已經暫停，等待重新審核後發行，之前的發行計劃都延後了。「事實上，貸款條件一直都是這樣要求的，但有的信託公司也有通過其他模式規避的，現在執行更嚴格了。」上述知情人士說道。

另一家涉及房地產信託業務相關信託公司人士表示，「目前還未收到消息，窗口指導一般都是電話，也不會下發相關文件，而且各個地區其實都不太一樣，目前樓市持續走弱對於前期投入貸款的信託公司來說是相當不利的，容易出現風險，監管也不希望發生此類風險」。在他看來，政策應該是偏向區域性的，很可能是敲打幾家特定的信託公司，做偏中小城市房地產的信託公司概率較大。

房地產信託降溫

房地產信託業務過度增長，不僅給樓市調控帶來一定的對沖影響，也給自身業務的安全性埋下了風險和隱患。某研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，若是出現約談，說明窗口指導的力度是很強的，很大程度上也說明當前對於防範金融風險的操作還是比較多的。實際上這對於信託公司的資金發放計劃會有很大的影響，而且也需要積極落實房住不炒的政策。約談後資金面會收緊，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預期會改變，這會帶來新的問題，或者說近期拿地會趨於保守。

今年以來，房地產信託監管趨嚴，5月17日，銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果
促進合規建設」工作的通知》(23號文)時，就強調不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。此後房地產信託中4種變相為不滿足「四三二」條件的房地產項目融資輸血的做法，已被監管叫停。銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，房地產市場有很強的區域性，不同地區的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住的，不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不劃算。

而今年已有多家信託公司因房地產信託業務違規領到罰單。其中，中融信託因「開展房地產信託業務不審慎」被監管點名，粵財信託被處罰的原因包括「違規開展房地產業務」，北方信託出現「違規發放房地產自營貸款」及「信託資金違規發放房地產貸款」的違法違規行為。

但在23號文出台前，房地產信託業務是信託業的「香餑餑」，而促使監管「緊箍咒」出台的原因則是地產信託規模的瘋狂上漲。根據普益標准數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信託產品共計發行了2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。嚴躍進強調，過度增長，不排除部分房企違規拿地。而且後續房地產市場也有降溫風險，信託業務過度增長，會導致償債能力減弱。普益標准研究員夏雨強調，近期房地產信託規模和數量的變化，釋放出行業繼續加大房地產投資的信號，而監管層及時的窗口指導對信託融資做出了一定的調整。未來信託行業對房地產領域的投資有望降速。

加速信託回歸本源

監管「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，也有助於推動信託公司回歸本源、促進房地產市場的平穩健康發展。嚴躍進強調，從信託業務來說，需要研究房地產市場的相關政策，目前來看，若是開發商可以主動提出積極做具備垃圾分類功能的小區等，這種情況是吻合政策導向的，往往可以爭取到資金。但常規的地產項目是容易受牽制的。而此次監管要求無疑將對倚重房地產業務的信託公司帶來巨大的沖擊。

各類管控本質都是防範金融風險，信託業務和其他業務近期都會面臨收緊，說明查處違規資金進入房地產市場的做法會增加。類似警示的意義在於，當前房地產市場需要防範資金面收緊的風險。

一位不願具名的資深信託研究員對北京商報記者表示，約束房地產信託是房地產宏觀調控舉措的一部分，有利於防範房地產市場過熱，推動信託公司更好地服務實體經濟。未來，信託公司應該提升房地產信託領域專業化水平，擴充業務覆蓋空間，諸如商業不動產、養老地產等，積極開展存量資產的盤活，發展reits等業務。此外，信託公司可以優化業務組合，避免過度依賴房地產業務。