『壹』 急需房地產開發公司會計科目有哪些,怎麼建賬
序號 科目編號 一級會計科目名稱 明細帳的設置
一、資產類
1 1001 庫存現金
2 1002 銀行存款 按照開戶銀行和其他金融機構、存款種類等，分別設置「銀行存款日記賬」
3 1012 其他貨幣資金 設置外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款等明細科目
4 1101 交易性金融資產 按照交易性金融資產的類別和品種，分別「成本」、「公允價值變動」進行明細核算。
5 1121 應收票據 按照開出、承兌商業匯票的單位進行明細核算，並設置「應收票據備查簿」，逐筆登記每一商業匯票的種類、號數和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名或單位名稱、到期日、背書轉讓日、貼現日、貼現率和貼現凈額以及收款日和收回金額、退票情況等資料，商業匯票到期結清票款或退票後，應當在備查簿內逐筆注銷。
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6 1122 應收賬款
按照開發項目及債務人進行明細核算
7 1123
預付賬款 按照開發項目及供應單位、施工單位進行明細核算
8
1131 應收股利 按照被投資單位進行明細核算
9 1132 應收利息
按照借款人或被投資單位進行明細核算
10 1221
其他應收款 按照開發項目及其他應收款的項目和對方單位（或個人）進行明細核算
11 1231 壞賬准備
按照應收帳款的類別進行明細核算
12 1321
代理業務資產
按照有無風險和委託單位、資產管理類別（如定向、集合和專項資產管理業務）、貸款對象，分別「成本」、「已實現未結算損益」等進行明細核算
13 1402 在途物資
按照開發項目及供應單位進行明細核算
14 1403
原材料 按照開發項目及材料的保管地點(倉庫)、材料的類別、品種和規格等進行明細核算
15 1405 開發產品
按照開發項目，分別開發產品的種類（商鋪、住宅等）進行明細核算
16 1406
發出商品 按照購貨單位及商品類別和品種進行明細核算
17
1408 委託加工物資
按加工合同、受託加工單位以及加工物資的品種等進行明細核算
18 1411
周轉材料 按照周轉材料的種類（如低值易耗品、包裝物等），同時還應分別「庫存」、「攤銷」進行明細核算
19 1471 存貨跌價准備
按照存貨項目和類別進行明細核算
20 1501
持有至到期投資 按照持有至到期投資的類別和品種，分別「投資成本」、「溢折價」、「應計利息」進行明細核算。
21 1502
持有至到期投資減值准備 按照持有至到期投資類別和品種進行明細核算
22 1503 可供出售金融資產
按照可供出售金融資產類別或品種進行明細核算
23 1511
長期股權投資
按照被投資單位進行明細核算。長期股權投資核算採用權益法的，應當分別「投資成本」、「損益調整」、「所有者權益其他變動」進行明細核算。
24 1512
長期股權投資減值准備 按照被投資單位進行明細核算
25
1521 投資性房地產
按照投資性房地產類別和項目進行明細核算，採取公允價值計量的，還應分別「成本」和「公允價值變動」進行明細核算。
26 1531 長期應收款
按照承租人或購貨單位（接受勞務單位）等進行明細核算
27 1532
未實現融資收益 按照未實現融資收益項目進行明細核算
28
1601 固定資產 按照固定資產類別或項目進行明細核算
29 1602 累計折舊
按照固定資產類別或項目進行明細核算
30 1603
固定資產減值准備 按照固定資產類別或項目進行明細核算
31
1604 在建工程
核算企業開發的自有工程，按照「建築工程」、「安裝工程」、「在安裝設備」、「待攤支出」以及單項工程進行明細核算。在建工程發生減值的，應在本科目設置「減值准備」明細科目進行核算。
32 1606 固定資產清理
按照被清理的固定資產項目進行明細核算
33 1701
無形資產 按照無形資產項目進行明細核算
34
1702 累計攤銷 按照無形資產項目進行明細核算
35 1703 無形資產減值准備
按照無形資產項目進行明細核算
36 1711
商譽 商譽發生減值的，應在本科目設置「減值准備」明細科目進行核算，也可以單獨設置「商譽減值准備」科目進行核算。
37 1801 長期待攤費用
按費用項目進行明細核算
38 1811
遞延所得稅資產
按照可抵扣暫時性差異等項目進行明細核算，根據稅法規定可用以後年度稅前利潤彌補的虧損產生的所得稅資產，也在本科目核算。
39 1901 待處理財產損溢
按盤盈、盤虧的資產種類和項目進行明細核算
二、負債類
40 2001 短期借款
按照借款種類和貸款人進行明細核算
41 2101
交易性金融負債 按照交易性金融負債類別，分別「本金」、「公允價值變動」進行明細核算。
42 2201 應付票據
按照債權人進行明細核算，同時應當設置「應付票據備查簿」，詳細登記每一商業匯票的種類、號數和出票日期、到期日、票面余額、交易合同號和收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。應付票據到期結清時，應當在備查簿內逐筆注銷。
43 2202 應付賬款
按照開發項目，分別不同的債權人（如供應單位、施工單位等）進行明細核算
44
2203 預收賬款 按照開發項目，按購房單位或個人進行明細核算
45 2211 應付職工薪酬
按照「工資」、「職工福利」、「社會保險費」、「住房公積金」、「工會經費」、「職工教育經費」、「解除職工勞動關系補償」等應付職工薪酬項目進行明細核算。
46 2221 應交稅費
"按照應交稅費的稅種進行明細核算，如增值稅、消費稅、營業稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、教育費附加、礦產資源補償費等。企業代扣代交的個人所得稅，也通過本科目核算。企業不需要預計應交數所交納的稅金，如印花稅、耕地佔用稅等，不在本科目核算。
"
47 2231
應付利息 按照存款人或債權人進行明細核算
48
2232 應付股利 按照投資者進行明細核算
49 2241 其他應付款
按照開發項目，分別其他應付款的項目和對方單位（或個人）進行明細核算
50
2314 代理業務負債
按照有無風險和委託單位、資產管理類別（如定向、集合和專項資產管理業務）等進行明細核算
51
2801 預計負債
按照預計負債項目進行明細核算，如對外提供擔保、未決訴訟、產品質量保證、重組義務以及固定資產和礦區權益棄置義務等。
52 2401 遞延收益
按照政府補助的種類進行明細核算
53 2501
長期借款 按照貸款單位和貸款種類，分別「本金」、「溢折價」、「交易費用」等進行明細核算。
54 2502 應付債券
按照「面值」、「溢折價」、「應計利息」、「交易費用」進行明細核算。企業發行的可轉換公司債券，應在本科目設置「可轉換公司債券」明細科目進行核算。
55 2701 長期應付款
按照長期應付款的種類和債權人進行明細核算
56 2702
未確認融資費用 按照未確認融資費用項目進行明細核算
57
2711 專項應付款 按照撥入資本性投資項目的種類進行明細核算
58 2901 遞延所得稅負債
按照應納稅暫時性差異項目進行明細核算
三、共同類
59
3101 衍生工具
按照衍生金融工具類別，分別「成本」、「公允價值變動」進行明細核算
60 3201
套期工具 按照套期工具類別進行明細核算
61
3202 被套期項目 按照套期項目類別進行明細核算
四、所有者權益類
62
4001 實收資本 按照投資者進行明細核算
63 4002 資本公積
分別「資本溢價」或「股本溢價」、「其他資本公積」進行明細核算
64 4101
盈餘公積
分別「法定盈餘公積」、「任意盈餘公積」進行明細核算。企業（外商投資）還應分別「儲備基金」、「企業發展基金」進行明細核算。
65 4103
本年利潤
66
4104 利潤分配
分別「提取法定盈餘公積」、「提取任意盈餘公積」、「應付現金股利或利潤」、「轉作股本的股利」、「盈餘公積補虧」和「未分配利潤」等進行明細核算。企業（外商投資）還應分別「提取儲備基金」、「提取企業發展基金」、「提取職工獎勵及福利基金」進行明細核算。企業（中外合作經營）在合作期間歸還投資者的投資，應在本科
67 4201
庫存股
五、成本類
68
5001 開發成本
按照開發項目，分別成本項目（土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用）進行明細核算
69 5101 開發間接費用
按照開發項目，分別費用項目（職工薪酬、折舊修理費、差旅交通費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷費、利息支出、其他費用）進行明細核算
70 5201 勞務成本
按照提供勞務種類進行明細核算
71 5301
研發支出 按照研究開發項目，分別「費用化支出」與「資本化支出」進行明細核算
六、損益類
72
6001 主營業務收入 按照主營業務的種類進行明細核算
73 6051 其他業務收入
按照其他業務收入種類進行明細核算，如出租固定資產、出租無形資產、出租包裝物和商品、銷售材料等實現的收入
74
6101 公允價值變動損益
按照交易性金融資產、交易性金融負債、投資性房地產等進行明細核算
75 6111 投資收益
按照投資項目進行明細核算
76 6301
營業外收入
按照處置非流動資產利得、非貨幣性資產交換利得、債務重組利得、罰沒利得、政府補助利得、確實無法支付而按規定程序經批准後轉作營業外收入的應付款項等進行明細核算
77 6401 主營業務成本
主營業務的種類進行明細核算
78 6402
其他業務成本
按照其他業務成本種類進行明細核算，如銷售材料的成本、出租固定資產的累計折舊、出租無形資產的累計攤銷、出租包裝物的成本或攤銷額、採用成本模式計量的投資房地產的累計折舊或累計攤銷等
79 6403 營業稅金及附加
營業稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等
80 6601
銷售費用
按照開發項目，分別費用項目進行明細核算，如保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產品質量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業商品而專設的銷售機構(含銷售網點、售後服務網點等)的職工薪酬、業務費、折舊費等經營費用。
81 6602 管理費用
按照費用項目進行明細核算，如企業的董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的或者應由企業統一負擔的公司經費(包括行政管理部門職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、工會經費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業務招待費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產資源補償費、研究費用、排污費等
82 6603 財務費用
按照費用項目進行明細核算，如利息支出(減利息收入)、匯兌差額以及相關的手續費、企業發生的現金折扣或收到的現金折扣
83 6701 資產減值損失
按照資產減值損失的13個項目進行明細核算，如壞賬准備、存貨跌價准備、長期股權投資減值准備、持有至到期投資減值准備、固定資產減值准備、在建工程——減值准備、工程物資——減值准備、生產性生物資產——減值准備、無形資產減值准備、商譽——減值准備、貸款損失准備、抵債資產——跌價准備、損余物資——跌價准備。
84 6711 營業外支出
按照營業外支出項目進行明細核算，如處置非流動資產損失、非貨幣性資產交換損失、債務重組損失、罰款支出、捐贈支出、非常損失
85 6801 所得稅費用
按照「當期所得稅費用」、「遞延所得稅費用」進行明細核算
86 6901
以前年度損益調整
會計科目和主要帳務處理依據企業會計准則中確認和計量的規定製定，涵蓋了各類企業的交易或事項。企業在不違反會計准則中確認、計量和報告規定的前提下，可以根據本企業的實際情況自行增設、分拆、合並會計科目。企業不存在的交易或者事項，可以不設置相關的會計科目。對於明細科目，企業可比照本附錄的規定自行設置。會計科目編號供企業填制會計憑證、登記會計賬簿、查閱會計賬目、採用會計軟體系統參考，企業可結合本企業的實際情況自行確定會計科目編號
『貳』 是做房地產融資還是繼續做項目財務究竟哪個更有前途
是做房地產融資還是繼續做項目財務？
個人建議做項目財務
原因：1.房地產從大環境來說，這個行業從發展到極盛到現在，已經出現了內部的不穩定性，雖然 總體仍然保持不錯的態勢，但是以後怎麼說是個問題
2.從專業角度來說，房地產融資只是財務專業的一小部分，而項目財務是一個整體，開始你 可能只涉及整體之中的一塊業務，但是如果你堅持做下來，熟悉了這其中的所有業務模塊 的時候，你就具有了掌握整個項目財務核算的能力，這種能力為你今後的發展是很好的
3.身體角度，房地產融資沒那麼好做，我以前被招聘過做融資，對方很直接的問我會喝酒 不，由於本人正巧不會，所以就沒有去工作，融資說白了就是搞錢，而企業搞錢大部分都 是在酒桌上搞的
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究竟哪個更有前途？
如果你十分想做融資，那就告訴你唯一的好處就是能廣積人脈，這一點上來說前途是比項目財務強
如果你想做項目財務，那還是告訴你好處就是項目財務能提升自己的業務水平，這是最實在的
主要看你自己偏重哪個
『叄』 房地產企業融資途徑
我知道的房地產公司融資包括但不限於以下幾種方式：銀行開發貸、債券融資、股權融資、等。
1、銀行開發貸：我們向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。
2、債券融資：做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。
3、股權融資：我們要先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等，如果把握不準建議來明德資本生態圈試試，明德資本本身就是做投資的，這跟很多平台不一樣，很多平台只做中介。
如果實在不知道該選擇哪種融資途徑的話可以到明德了解一下。另外，明德還有1800多家合作基金資源，線下活動的對接率比較高，每一期活動都有幾百人參加，近百位投資人會到現場，不少企業都獲得了融資。希望能給到你幫助。
如果你還有有關房地產企業融資途徑的問題，可以點擊下方的在線咨詢按鈕，直接跟老師對話交流。
『肆』 房地產公司融資部門的工作職責
如何提升房地產企業競爭力
針對房地產市場的宏觀調控政策必將改變房地產企業的競爭格局，進一步加快市場的「洗牌」速度。在房地產市場宏觀調控前，整個行業經歷了一個黃金期，幾乎每一個開發商(無論品牌實力、規模大小)都賺了大錢，開發商之間也幾乎不存在什麼競爭。即使有競爭的話，也僅僅是個別樓盤或開發商之間的競爭，而不存在你死我活的「零和博弈」。
在新的市場政策下，房地產企業之間的競爭將由「村民間的攀比性競爭」變為「運動員間的公平競爭」。如何在競爭中勝出？「提升競爭力」無疑是唯一的答案！
房地產市場競爭格局的變化
一、房地產市場競爭的四個階段
第一階段：成本競爭階段
在這一階段，房地產企業之間的競爭以成本競爭為主要特徵--誰的項目成本(當然包括土地成本)低，誰就具有競爭優勢。成本競爭也可以說是關系競爭。2003年國土資源部的「121號文件」宣告了這一階段的基本終結。
第二階段：性價比競爭階段
性價比用於產品宣傳最早在IT領域，傳染到房地產是近一兩年的事兒。隨著房地產市場的發展，2003年以來，部分在「均好性」上做的比較好的開發商紛紛喊出「性價比更優」(廣告語)和「性價比最優」(口頭語)，而且大都取得了良好的銷售業績。於是，更多的開發商群起效之，昭示著房地產市場進入了性價比競爭階段。
第三階段：模式競爭階段
房地產企業發展模式包括產品模式和管理模式。
產品模式就是基於預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。如萬達商業廣場、奧林匹克花園、萬科城市花園等。確立產品模式是企業進行多項目連鎖開發的前提，是實現資本、規模快速擴張的基礎。
所謂管理模式就是適應新的投資模式和企業產品模式的、適應企業自身實際的全面管理體系。適宜的管理模式是項目開發和企業持續健康發展的最基本保障。
當前，處於「第一梯隊」的開發商都基本確立了自己的產品模式，並在積極探索管理模式。可以預見，隨著房地產市場的宏觀調控，房地產企業的競爭格局將發生巨大的變化，「模式競爭」將是未來幾年內房地產市場競爭的主要特點。
第四階段：品牌競爭階段
當市場競爭到一定階段，隨著大量的中小企業被淘汰出局，房地產市場份額的集中度會越來越高。屆時，房地產市場進入品牌競爭階段。香港房地產市場(由六大開發商壟斷)就是佐證。
當然，因為各地發展的不均衡，以上四種階段在一定時期內會同時呈現，但趨勢是必然的。
二、房地產市場的競爭格局
房地產市場的宏觀調控政策無疑會加快市場的「洗牌」進程。在新的市場政策下，房地產市場的競爭格局將呈現以下幾個特徵：
1、部分中小企業被淘汰出局，房地產開發企業數量會減少。1996年房地產開發企業的數量比調控前減少了40%，參見下表。本次從各個方面對房地產市場所採取的調控政策，特別是土地和房貸政策，可能將部分企業，特別是中小企業淘汰出局。從調控政策的力度、深度來看，被淘汰出局的企業的比例可能不低於三分之一。
2、市場集中度越來越高。隨著部分中小企業被淘汰出局，加上消費者越來越傾向購買品牌開發商的物業，房地產市場小、散、亂的局面將逐步改變，品牌企業的市場份額將逐步提高。
3、行業利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高，品牌企業將更多的追求企業的整體效益和可持續發展，追求企業的市場份額和行業地位，而不是像從事單項目開發的小企業一樣過多地追求某個項目的利潤率。宏觀調控政策的後續效應和房地產市場競爭的激烈，使得行業的利潤率下降。但是，房地產業的高投入、高風險性仍使得行業利潤率高於社會平均利潤率。
總之，房地產市場政策的變化將改變市場的競爭格局。企業要在市場競爭中勝出，必須提高競爭力。
一、房地產企業應注重綜合競爭力
房地產的產品屬性決定了房地產企業不像其它行業企業一樣有「專利壁壘」，房地產企業不會有具有明顯對比優勢的核心競爭力，因此應更多地關注並提升企業的綜合競爭力。
二、房地產企業綜合競爭力的構成
房地產企業的綜合競爭力包括品牌形象力、制度有效力、戰略執行力、研發創新力、資源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地產企業最基本的競爭力，包括企業品牌力和產品品牌力。
企業品牌力主要包括認知度、美譽度和忠誠度。隨著消費者置業經驗的不斷豐富和提高，消費者越來越傾向購買品牌企業開發的物業。同時，隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產企業的競爭將越來越激烈。因此，房地產企業必須塑造鮮明的企業品牌，提升企業的品牌形象力。
產品品牌力是指產品模式的競爭力，包括產品模式的市場預測力和市場競爭力，體現在價格上，就是產品品牌的附加值。研究並確立企業的產品模式是提升產品品牌力的基礎。
2、制度有效力
房地產企業的管理制度包括三個層面：最高層面是指企業的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等；第二層面是企業的工作流程管理制度、規章等，包括行政事務、法律事務、財務、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關系等方面的管理規章，可以形成文件的有100-150項；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內部使用的、沒有縱向和橫向工作介面關系的工作規程。
一個企業的成功往往是制度的成功。如民營企業比傳統的國有企業更具競爭力，二元結構、三元結構的股份制民營企業比一元結構的民營企業更具競爭力，具有完善的法人治理結構的股份制企業比「換湯不換葯」的「股份制」企業更具競爭力，職能設計合理、職責清晰、工作介面關系明確的組織機構設計比經常推諉、扯皮、內耗的企業更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業比雖然建立了一堆制度(如管理制度匯編、ISO9000質量管理體系文件)、但制度不適宜、執行不力的企業更具競爭力。
房地產企業要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理制度，並確保各項制度的有效施行。
3、戰略執行力
與計劃的作用一樣(制定計劃的原因是因為有「變化」，制定計劃的目的是應對變化)，制定企業發展規劃的目的也是為了應對企業各種權變因素的變化。在企業發展環境發生重大變化的時候(如市場政策的變化)，越應該加強對企業發展戰略的研究，調整或重新制定切實可行的企業發展戰略規劃。
企業發展戰略研究包括：(1)發展環境研究，(2)企業特點、優勢、劣勢研究，(3)競爭對手研究，(4)發展資源研究，(5)戰略選擇，(6)戰略規劃。
發展戰略確定後，企業應通過溝通、宣介等方式使企業員工知曉，以提高員工的認同度，進而提高企業的凝聚力和戰略執行力。
4、研發創新力
研發創新力是指企業在制度、產品、市場、營銷等各個方面的研發能力和創新能力。例如在產品方面，企業通過系統地研究房地產的產品形態，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建築的外觀設計(色彩、造型等)、戶型設計等，設計出滿足消費者需求的產品，就能夠提高項目的銷售力。如果在設計方面有大量、獨有的創新的話，就更具比較優勢。
5、資源整合力
資源整合力是指企業利用和整合內外部資源的能力。
房地產企業的內部資源包括人力資源、土地資源和資金資源；外部資源即企業的公共關系資源，包括政府關系資源、媒體資源、融資資源、投資者(包括股東)資源、供方資源和客戶資源等六個方面。其中供方資源是指為企業提供產品或服務的組織或個人資源，如設計單位、施工單位、監理單位、材料設備供應單位、銷售代理公司、物業管理公司等。房地產開發企業的供方有二十類左右。
房地產企業的「投資管理型」和「外包型」的特性決定了企業整合資源的重要性。要提升競爭力，房地產企業除了充分利用、發掘內部資源外，還要構築全面、均衡、穩定的公共關系資源鏈--在每一個環節都要有1-3家相對固定的長期合作夥伴，從而降低選擇的風險和時間成本、使用成本，縮短項目的開發周期，提高效率和效益。
三、綜合競爭力的數學模型
房地產企業的綜合競爭力用數學模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各競爭力(分力)在企業各階段的權重，f是各競爭力(分力)的相對值。運用這一模型可以測算出企業的相對綜合競爭力及比較優勢。
提升競爭力的具體措施
在當前的市場態勢下，因為消費預期的影響，交易量的階段性減少是必然的。在這段時間內，房地產開發企業可以做相應的階段性工作調整，如重新研究、制定年度計劃和目標，建立、健全管理制度等。建議採取的具體措施有：
一、研究制定企業發展戰略規劃
房地產市場環境的變化要求企業必須重新制定或調整原來的企業發展戰略規劃。在新的市場政策下，房地產企業一定要由原來的機會導向、關系導向和銀行導向轉變為政策導向、市場導向和戰略導向。
二、調整組織機構設計
房地產市場政策的變化已經導致房地產投資開發模式的變化，投資開發模式的變化意味著企業必須對各職位、部門、項目部等重新進行職能設計(因為開發流程的變化導致工作流程發生了變化)、重新進行職責分工，重新界定工作介面關系。利用市場調整期對組織機構進行適宜的調整極為必要，也是較容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地產企業建立體系化的管理制度的一般程序是：
(1)對現行的「管理制度匯編」及散亂的「管理辦法」等進行梳理，並逐一地評審各項規章制度的適宜性和有效性，分析執行不力的原因。
(2)分類列出缺失的和需要改進的制度，如分為行政管理類、法律事務類、人力資源類、財務管理類、招標采購類、工程管理類、營銷策劃類、客戶服務類等。
(3)決定是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構。一般來說，企業自行編制的制度局限性較大，表現在幾個方面：A、在起草制度時「心態」不正常，或者過於嚴厲(總經理親自起草時往往如此)，或者過於簡單、應付(指定某人起草時，為了「及時」完成或擔心「得罪人」)。B、起草制度的主體不合適。許多企業的制度由制度的主控部門或主控人來起草，如車輛管理制度由車輛管理員起草、報銷管理制度由出納起草，起草人在起草制度的過程中往往不顧及其它部門或人員的執行而過多地考慮到自己如何管理、如何迴避責任，從而導致執行效果差。C、頒布制度前不經過全面、認真的評審，往往是在未取得高度認同的情況下而強制頒布、實行。D、制度的預防性差。制度的目的不僅是「糾正」，更是為了「預防」(預防將來發生的可能做出損失的情形)。專業的管理咨詢機構，特別是有著豐富的行業企業咨詢經驗的機構能夠規避以上問題，在廣度、高度、深度、精度上可以比企業做得更好，也可以減少不必要的損失和內部沖突。
(4)成立工作小組。無論是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構，企業都應成立一個臨時的工作小組，以確保工作質量。
四、加強學習培訓工作
有些企業提出了「建立學習型組織」的理念，但往往僅是停留在口頭上，而缺少具體的行動。建議業界企業利用這段時間，制定各級人員的培訓計劃並切實執行。培訓不僅可以增強企業的凝聚力，提高員工的業務能力，還可以為今後的工作做好智力儲備。
針對房地產市場所採取的宏觀調控政策是及時的，必要的，相信也是有效的。房地產企業應順應市場政策的變化，變心動為行動，變沖動為行動，採取切實可行的具體措施，為本企業的持續健康發展打下堅實的基礎。
『伍』 房地產企業融資報表怎麼編啊
房地產企業編制融資報表編制要點：
一、變現能力比率
（一）流動比率：是流動資產除以流動負債的比值。
流動比率=流動資產/流動負債
一般認為，生產企業合理的最低流動比率是2。
（二）速動比率：是從流動資產中扣除存貨部分，再以流動負債的比值。
速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
通常認為正常的速動比率為1。
二、資產管理比率
（一）營業周期：是指從取得存貨開始到銷售存貨並收回現金為止的這段時間。
營業周期=存貨周轉天數+應收賬款周轉天數。
一般情況下，營業周期短，說明資金周轉速度快；營業周期長，說明資金周轉速度慢。
（二）存貨周轉天數：
存貨周轉率=銷售成本/平均存貨。
存貨周轉天數=360/存貨周轉率
=（平均存貨*360）/銷售成本
一般來講，存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強，存貨變現能力越強。
（三）應收賬款周轉天數
應收賬款周轉率=銷售收入/平均應收賬款
應收賬款周轉天數=（平均應收賬款*360）/銷售收入
一般來說，應收賬款周轉率越高，平均收現期越短，說明應收賬款的收回越快。
（四）流動資產周轉率：是銷售收入與全部流動資產的平均余額的比值。
流動資產周轉率=銷售收入/平均流動資產
流動資產周轉率反映流動資產周轉速度。周轉速度快，會相對節約流動資產，等於相對擴大資產投入。增強企業盈利能力。
（五）總資產周轉率：是銷售收入與平均資產總額比值。
總資產周轉率=銷售收入/平均資產總額
該指標反映資產總額的周轉速度。周轉越快，反映銷售能力越強。
三、負債比率
（一）資產負債率：是負債總額除以資產總額的百分比。也就是負債總額與資產總額的比例關系。
資產負債率=（負債總額/資產總額）*100%
（二）產權比率：是負債總額與股東權益總額之比率。也叫做債務股權比率。
產權比率=（負債總額/股東權益）*100%
一般來說，股東資本大於借入資本較好。
（三）有形凈值債務率：是企業負債總額與有形凈值的百分比。
其中：有形凈值是股東權益減去無形資產凈值後的凈值。即股東具有所有權的有形資產的凈值。
（三）應收賬款周轉天數
應收賬款周轉率=銷售收入/平均應收賬款
應收賬款周轉天數=（平均應收賬款*360）/銷售收入
一般來說，應收賬款周轉率越高，平均收現期越短，說明應收賬款的收回越快。
（四）流動資產周轉率：是銷售收入與全部流動資產的平均余額的比值。
流動資產周轉率=銷售收入/平均流動資產
流動資產周轉率反映流動資產周轉速度。周轉速度快，會相對節約流動資產，等於相對擴大資產投入。增強企業盈利能力。
（五）總資產周轉率：是銷售收入與平均資產總額比值。
總資產周轉率=銷售收入/平均資產總額
該指標反映資產總額的周轉速度。周轉越快，反映銷售能力越強。
三、負債比率
（一）資產負債率：是負債總額除以資產總額的百分比。也就是負債總額與資產總額的比例關系。
資產負債率=（負債總額/資產總額）*100%
（二）產權比率：是負債總額與股東權益總額之比率。也叫做債務股權比率。
產權比率=（負債總額/股東權益）*100%
一般來說，股東資本大於借入資本較好。
有形凈值債務率=[負債總額/（股東權益-無形資產凈值）]*100%
（四）已獲利息倍數：批企業息稅前利潤與利息費用的比率。用以衡量企業償付借款利息的能力。也叫利息保障倍數。
已獲利息倍數=息稅前利潤/利息費用。
其中：息稅前利潤可以用稅後利潤+所得稅+利息費用計算。
四、盈利能力比率
（一）銷售凈利率：是指凈利潤與銷售收入的百分比。
銷售凈利率=（凈利潤/銷售收入）*100%
該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，表示銷售收入的收益水平。
（二）銷售毛利率：是毛利占銷售收入的百分比。
銷售毛利率=[（銷售收入-銷售成本）/銷售收入]*100%
表示每一元銷售收入扣除成本後，有多少錢可以用於各項期間費用和形成盈利。
（三）資產凈利率：是企業凈利潤與平均資產總額的百分比。
資產凈利率=（凈利潤/平均資產總額）*100%
可反映企業資產利用的綜合效果。
（四）凈資產收益率：是凈利潤與平均凈資產的百分比。也叫凈值報酬率或權益報酬率。
凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產*100%
『陸』 房地產企業融資評估費如何記賬,哪些能夠計入開發成本
房地產企業融資評估費、提前收取業務費等從會計准則的要求，屬於借款費用。根據有關准則的要求，待符合資本化條件時，計入開發成本，不符合資本化條件計入財務費用。
『柒』 在房地產公司實習 我想請教大家是做銷售會計好還是融資好 現在感覺工作好亂 有點迷茫分不清方向了……
肯定是學習融資好啊，做會計門檻很低，但銷售需要激情與活力。而做融資（不是只做按揭員）那就更加需要努力了，但你的發展會更好，誰會相信房 地產業比金融與證券業發展前景更好。當然你只需要平平穩穩做一個平淡的會計也是可以，但得經常加班哦
『捌』 房地產公司融資成本
按大類分，房企融資方式有股權、債權、REITs三種模式。相較而言，股權融資前期成本較低，但潛在成本並不低，對有條件的房企而言，上市是獲得穩定資金的第一選擇。 債權融資 具有明確的融資利率，勝在貸出速度快，不會稀釋股權。而融合了債權和股權融資兩種形式的REITs，目前剛剛起步，與互聯網金融類似，都面向大眾投資者，這為房企提供了更寬泛的融資選擇，更為房企提供了低息融資的可能性。 1、股權融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活 1.1公司層面的股權融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量。房企公司集團層面的股權融資主要形式是公募股權融資。公募股權融資一般指通過股票市場向公眾投資者發行企業股票來募集資金的行為，包括我們常說的企業上市(即IPO)、上市企業增發和配股(即SPO)，都是利用公開市場進行股權融資的重要形式。房企通過IPO和SPO融資獲得的資金，無需支付利息、償還本錢，似乎沒有成本。但要看到，投資者成為股東後，將享受股息、利潤分紅，還有凈資產的增值收益，以及通過賣出股票套現獲利。可見，與債權融資按期支付固定利息不同，股權融資的成本是「或然成本」：即成本有可能發生，也有可能不發生;發生時，有高，也有低;而且形式靈活，即使企業盈利高，分紅也可能較少，因為企業可以將更多利潤留存，每股凈資產也會上升。但不管以何種形式呈現，其代價都可以用資產回報率來衡量。考慮到凈資產收益率(ROE)指標綜合考慮了銷售凈利率、資產周轉率、凈負債率等各種因素的影響，所以我們選用ROE來衡量公募股權基金的融資代價。再看小型房企，其公募股權融資的代價低至7.32%，比發債成本低很多。基於此，小型房企應該優先考慮IPO和SPO等公募股權融資形式。 1.2項目層面的股權融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量房企項目層面的股權融資主要以非公募形式為主，包括與其它房企或私募股權基金合作，形式靈活。近年來，因房企加強項目風險把控、銀行規避風險導致企業貸款困難等客觀情況，非公募「股權」融資案例頻頻。我們認為，非公募股權融資(如與私募股權基金、房企合作)的成本可用銷售凈利潤率來衡量。因為房企與私募股權基金、其它房企等合作方式，都是從項目層面進行合作，不用考慮企業整體的資產周轉率和凈負債率影響，所以只需考慮合作項目的銷售凈利潤率即可。為此，我們選擇營業凈利潤率近似指代非公募股權融資方式的「隱形成本」。 如果用企業營業凈利潤率衡量，我們發現A股135家房企非公募股權融資的「隱形成本」有以下特徵：從歷年趨勢看，早在2010年的時候，行業非公募股權融資的「隱形成本」高達15.46%，大型房企為15.80%，那時房企選擇與私募股權基金、房企合作，顯然代價較高;但到2014年，行業非公募股權融資的「隱形成本」已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代價相較部分債權融資方式有優勢。這也揭示了白銀時代房企更多非公募股權合作，可以在減輕資金壓力的同時，降低成本。 2、債權融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低 債權融資是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業首先要承擔資金的利息，另外在借款到期後要向 債權人 償還資金的本金。2014年以來，因為國家政策的支持，內房企債權融資成本開始明顯下降。 2.1 銀行貸款 ：成本較低，但過於傾向大型房企 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取國內銀行貸款的年利率在6.15%-15%區間浮動，行業平均借貸成本約7.6%，相較大部分融資方式均有顯著優勢。其中，保利、綠地等大型房企銀行借貸成本在6.15%-6.85%區間浮動，可見實力強的、有國企背景的房企更容易獲得低息貸款。中小型房企成本在6.15%-15%區間浮動，成本明顯偏高，尤其是小型房企，銀行基於風險管控，很難獲取。同時，房企獲取國外銀行信貸的成本一般在HIBOR或LIBOR基礎上上浮0.32%-4.5%，具體利率跟企業評級有關。 銀行貸款成本還有以下特徵 1)高負債率房企借貸成本較高。如泰禾集團2012年11月向興業銀行借貸，成本在12%-15%;中南建設2012年11月向江蘇銀行借貸，成本為12%。那時泰禾、中南凈負債率分別在164.77%、99.84%，銀行基於風險的考慮，給出了接近信託的成本。但部分有國資背景的企業除外。比如保利地產2013年凈負債率高達94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向銀行的融資成本在6.77%，相對較低。 2)目前境外銀行信貸成本比國內要低。如2015年4月龍湖地產獲取的7800萬港元，年息低至4.40%。主要是因為境外銀行的貸款基準利率普遍較低。 2.2中期票據：成本低於基準利率，對資質要求相對較高 根據CRIC監測，2014-2015年房企獲取中期票據融資的年利率在4.55%-8.37%區間浮動，行業平均借貸成本約5.36%，低於銀行基準利率，較房企實際 銀行貸款利率 低2.24個百分點，成本優勢非常明顯。其中，萬招保金四家大型房企融資成本在4.55%-4.90%區間浮動，中小型房企成本在4.59%-8.37%區間浮動，可見規模實力大、品牌優勢明顯的房企中期票據融資成本更具優勢。 中期票據融資成本還有以下特徵 1)中期票據融資與 銀行貸款利息 有關。2014年2月，世茂股份成功獲准注冊50億元中期票據，之後發行了三次，成本都不同：2014年4月發行了其中的10億元，年息高達8.4%，再過4個月發行的10億元，成本降至7.6%，2015年3月發行的15億元，成本大幅下降至6.1%。前後融資成本落差高達2.3個百分點，主要跟央行2014年至2015年3月兩次降息行為有直接關系。 2)中期票據平均借貸年限長於銀行貸款，期限長的成本相對較高。從已經成功發行中期票據的房企融資案例看，其平均借貸年限為4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低於可轉債(5.91年)和公司債(5.16年)，但比銀行信貸2-3年的短周期，明顯要長。中期票據期限越長成本較高。如城投控股於2015年4月發行的兩筆中期票據，期限3年的年息為4.59%，期限7年的年息5.25%，較前者高出0.66個百分點。 2.3公司債：成本接近基準利率，大額審批不易通過 根據CRIC監測，2014-2015年房企通過公司債融資的年利率在4.80%-9.90%區間浮動，行業平均借貸成本約6.74%，高於中期票據及可轉債。相較銀行貸款，公司債成本高於銀行基準利率，但低於房企實際銀行貸款平均利率。特別要指出的是，近兩年大型房企沒有發行公司債的案例，多以中小型房企融資為主，可能是其融資額度相對較小所致。 公司債融資還有以下特徵 1)公司債融資額度過大不易通過。2013年以來，A股房企成功發行了18次公司債，最高額度是16億元。大額公司債申請大都沒有通過審批。 2)公司債融資成本也是期限越長，成本越高。如北辰實業於2015年1月同時成功發行兩筆公司債，期限分別為7年、5年，融資年利率分別為5.2%、4.8%，期限長的成本要高出0.4個百分點。 2.4可轉債：成本極低，發行資質高於公司債 根據CRIC監測，2013年以來，A股房企僅成功實現2例，融資年利率在0.6%-4%區間，平均融資成本2.77%，遠低於其它債券融資方式。主要是因為可轉債即是債券融資，也屬股權融資。投資者可以接受這么低的報酬，更多是看企業股價的升值潛力，將來如果股價達到預期，就可以轉成公司股份，享受分紅，如果股價未達到預期，也可以債權方式無風險退出。因為投資風險低，所以付息成本也低。 我們看到，可轉債除了年息低外，另外一個特徵是 貸款利率 逐年遞增，企業這樣做的主要目的是為了保證融資來源的穩定性。 2.5信託：成本走低，不再是融資主流 根據CRIC監測，2012-2014年重點房企通過信託融資方式的年利率在5.63%-13%區間浮動，行業平均借貸成本約8.37%。從近年趨勢看，2012年、2013年信託平均借貸成本均為8.6%，2014年降至6.7%。主要是因為2012年資金供應稀缺，而2013年行業大擴張對信託融資的需求上升，資金供需結構不平衡致使這兩年借貸成本居高;至2014年，房企追逐中期票據、公司債等更優的融資方式，對信託的熱度降低，信託平均借貸成本因此下降。到2015年4月，中天城投向華融國際信託申請2年期5億貸款，年息為4.65%，甚至低於銀行貸款基準利率，這說明信託方式融資成本也在與時俱進下降。 我們還看到，信託融資成本有以下特徵 1)險資來源的信託成本普遍低於理財產品。如2012年3月，中糧地產向平安信託借款4.97億元人民幣，年息僅6.15%。而我們看到，很多信託公司向其購買理財產品的投資者承諾的年回報率就高出這一水平，所以根本不可能做到這么低的水平。 2)信託成本跟房企規模關系不大。如同樣在2012年3-4月，萬科向華潤深國投信託借款10億人民幣，年息為9%;建業地產向百瑞信託借款9億元人民幣，年息低至6.65%。 3)信託成本與標的項目關聯，優質項目可獲得更低成本融資。我們看到陽光城2013年3月為福建 子公司 申請6億元貸款，年利率僅6.30%，僅高出當時銀行貸款基準利率0.3個百分點;相比之下，2012年12月，陽光城為陝西實業項目向中鐵信託申請3.2億元信託貸款，年息為11.00%，較前者高出4.7個百分點。作為深耕福建的一家閩企，陽光城在廈門的優質項目普遍暢銷，投資風險低，所以信託的成本也低;而陝西是陽光城新開拓城市，預期風險相對較高，所以成本也高。 2.6優先票據：美聯儲退出QE3後，成本不具優勢 根據CRIC統計，自2010年到2015年5月，66家港股內房企境外發行優先票據118次，總共融資摺合人民幣2522億元，平均借貸成本約9.15%，浮動區間為4.38%-14.00%。 境外發行優先票據成本明顯受國際流動性和企業資質的影響 1)歐美量化寬松政策顯著影響優先票據的總量與成本。從歷年走勢看，房企境外發行優先票據的高峰出現在2013-2014年，這兩年也是該種融資方式成本最低的時候。但在2014年11月美聯儲結束QE3後，房企海外發債難度加大、成本也在快速上升。數據顯示，15年前5月港股內房企實現優先票據融資合計235億元，僅為14年全年的37%。體現在融資成本上，15年前5月平均成本為9.62%，較2014年提高了1.53個百分點;尤其是15年前5月最低融資成本高達7.5%，較2014年最低水平激增3.12個百分點。因此，在國內中期票據、公司債開閘後，房企境外優先票據融資已無成本優勢。 2)房企品牌實力會影響優先票據發行的總量及成本。66家港股內房企中，位於中國銷售金額榜TOP20的房企，融資總額高達1364億元，占優先票據融資總量的5成以上，平均融資為8.60%，成本最低;其後，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，優先票據融資成本分別為9.43%、9.83%、10.54%，隨著企業規模、實力、品牌下降，成本也在上升。 2.7債權基金：成本居於中位，但靈活度較差、亟需改善 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取基金貸款的年利率在5.5%-12.4%區間浮動，行業平均借貸成本約8.14%，低於信託，高於銀行貸款。 債權基金成本還有以下特徵 1)股權與債權投資相結合的基金成本相對較低。如中南建設2014年2月通過 股權投資 與債權投資結合的方式向匯添富資本融資的5億元人民幣，年息僅5.5%，為近三年房企債券基金融資方式的最低水平。 2)債權基金成本與標的項目高度關聯。如復地分別於2012年5月、12月借的基金，年息分別為7.98%和9%，相差1.02個百分點。主要原因是標的項目性質不同：前者投向安全邊際高、成長性強的剛需住宅項目，能夠獲得快速收益;後者投向生態商務社區主題地產，需要較長的時間運營發展才能獲得穩定收益，基金給出的成本也相對較高。 2.8永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增 永續債券(perpetual bond)指一種不規定本金返還期限，可以無限期地按期取得利息的債券。 永續債券的特點： 1、利息一般高於浮動利息。 2、償還順序與公司股票一致，均低於一般債券。 3、會計處理上可計入權益股本，但投資者不能像普通股股東一樣參與企業經營管理和利潤分配，因此永續債券可以既提高股本水平又不攤薄股東權益。 4、永續債券持有者除 公司破產 等原因外，一般不能要求公司償還本金，而只能定期獲取利息。 盡管可以視作股本，但因為永續債券具有「期限內按約定償付固定利息」這一債權的顯著特徵，所以本質上屬於債券融資方式。更為重要的是，房企借了永續債券後，不可能永遠不還。因為永續債券超過某個期限後，成本會逐年遞增，超過企業承受能力。 永續債券的成本其實不低，但很多高負債率房企鍾情於這種融資方式。最為典型的是恆大地產，截至2014年末，企業永續債券總額高達528.5億元人民幣，永久資本工具占該公司權益總額的47%。一般而言，永續債券融資成本一開始略高於一般的債權融資方式，2-3年後年利率會跳升到一個較高的水平，如15%-20%，然後逐年往上升，高的甚至達到25%-30%。 2.9互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低 目前房企互聯網金融融資主要有2種形式 1)房企直接構建互聯網金融平台，成本相對較低。以綠地「地產寶」為例，與螞蟻金服、平安陸金所合作，年化利率在6%-8%之間，首期產品融資利率為6.4%，僅高出銀行貸款利率(5.1%)20%，成本不高。同時，綠地將開放平台給中小房企，向融資方收取約0.5%-2%的管理費用，將互聯網金融作為企業業務來做，進一步降低了資金使用成本。商業巨頭萬達基於自身龐大的客戶群，也在積極構建自己的互聯網金融融資平台，通過收購快錢，推出互聯網理財產品，首期產品利率低至5%。但要指出，這種融資形式，投資者對房企實力要求較高，惟有實力型的品牌房企，才能吸引到大量的網民投資者。 2)房企通過第三方互聯網金融平台獲得的資金，成本不低。目前，國內P2P或P2B吸收「存款」的成本就5%-10%之間。典型如房金所、陸金所，分別在8%-9.5%和5%-8.4%區間。如果通過第三方P2P或P2B進行融資，成本不太可能低於10%。根據互聯網金融企業雷馳金控的統計，目前國內P2B的借貸成本在14-18%，這明顯高於信託等融資方式。為此，通過第三方互聯網金融平台融資，比較適合急需資金周轉的房企，並不適合作為長期運營的資金。 3、REITs：集信託債權融資和證券化股權融資於一身，成本略高於銀行貸款 REITs融資成本可用其平均收益率來衡量。但由於目前國內REITs剛剛起步，平均收益率缺乏經驗數據。對此，我們可以參考一下境外的數據。根據機構統計，近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs依然取得12.0%的平均收益。可見，在不同時間內，不同國家和地區的REITs投資回報並不相同。2014年，國內首個REITs「中信啟航專項資產管理計劃」在深交所掛牌轉讓，雖然嚴格限制投資房地產開發項目，主要著眼成熟物業資產的投資和管理，但REITs的正式推出意味著我國房地產證券化進入了新階段，房地產融資有了新工具。以中信啟航REITs為例，產品涉及52.1億元投資標的，根據風險等級的不同，該產品將投資分為優先順序和次級部分，按照7:3比例發行。優先順序為低風險的投資人，500萬元起購，預期收益率5.5%~7%;針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購，次級預期收益率在12%~42%。
『玖』 房地產行業如何進行融資
有以下幾種方式可供選擇：
一、權益性融資。
可能通過增加註冊資本，吸引新的投資者加入，不用支付利息，但會降低原股東的持股比例。
二、發行債券。
如果符合條件可以發行債券。企業發行債券的條件是：1．股份有限公司的凈資產額不低於人民幣3 000萬元，有限責任公司的凈資產額不低於人民幣6 000萬元，2．累計債券總額不超過凈資產的40%，3．公司3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息，4．籌資的資金投向符合國家的產業政策，5．債券利息率不得超過國務院限定的利率水平，6．其他條件。
三、從銀行或其他金融機構借款。
但在目前的大環境下，小的房地產開發企業從銀行借款很難，大房企倒沒問題。
四、從基金、信託、其他企業或個人融資。
但這樣融資一般利率較高，會加重企業的負擔。
希望我的回答對你有所幫助。
首先，我們先來了解下地產項目的整個操作流程，以及實際操作過程中需要的融資節點。
在實際操作中，其實房產商融資需求最旺盛的就是土地款的融資。目前由於國內地產市場經過多年上漲，導致了土地成本在整個項目中佔比非常高，往往一塊土地的價格都在10億元以上，雖然可以分期付款，但是土地證需要在款項付清後才能辦理。延遲支付土地款，會影響後續開發貸的辦理及後續的項目開工。所以，一般來說房產公司會想盡辦法將土地款盡快付清，這樣的資金支付壓力非常大。
在支付完土地款拿到土地證後，就可以開始申請銀行的開發貸款了，申請過程中辦理其它的三證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證）及備案、環評等各項手續。一般來說，各項手續辦理完成及拿到其他三證後，基本上銀行貸款也能完成審批。
銀行放款後，通過合作的施工企業將開發貸款套取出來，歸還前期土地款的融資。至於施工企業的工程款，則根據前期進場施工談好的由施工企業墊付。在項目達到可以預售的條件（正負00，或者結頂，具體看各地政策），就展開銷售。銷售回款和銀行按揭貸款會進入監管賬戶，可以用於支付工程款。如果項目有二期、三期，就這樣滾動開發。
從拿地到預售基本控制在1年甚至更短，這就是目前大多數房企開發項目的操作模式，業內稱呼為高周轉模式，主要代表就是碧桂園。當然也會有個例，但是整體原理基本相同。
對於房企融資，也就兩條路可以走，一條就是股權，另一條是債權。
一、股權類融資
通過吸引資金方入股，達到融入資金的目的，但是壞處就是需要按照其入股比例和對方分享收益。
1、直接模式
有實力的個人、企業直接入股，股權現實在項目公司股東的層面。
2、間接模式
個人、股東投資地產類基金或者成立有限合夥企業，然後再進入項目公司股權。
3、聯合開發
也就是業內說的拼盤，一般小開發商用的比較多。小開發商一般在所在地有一定的資源，但是資金口碑等方面較弱，那麼就會找些知名開發商共同開發樓盤。目前地產也整體下行，大開發商聯合開發的情況也越來越多。
股權類融資模式在實際操作中，聯合開發和基金類模式操作比較多，第一種其實相對比較少。因為後兩種除資金外，能夠帶來一定的其他資源，第一中基本就是財務投資，需要分享利潤，一般房企都不願意。它們寧願以債權的形式介入這筆款項。
二、債權類融資
1、發行債券
符合條件的企業可以申請發行債券，可以在國內，也可以在境外。目前國內房企發債（主要是公司債）審批極其嚴格，通過可能較少，為了融資有很多創新，比如購房尾款的ABS，與上下游的基於應收賬款的ABS，甚至還有一個勞務公司做的工資的ABS。
境外發債目前大型房企用的比較多，最近一筆就在昨天，是華夏幸福發行的，中小房企這個渠道幾乎沒有機會。
2、銀行
銀行目前主要針對的是房地產開發貸款，必要條件就是四證齊全。
原來可以操作夾層融資借道信託投放用於支付土地款，目前已被監管卡死。
另外在銀行，房企還有借道融資的模式，用集團內其他的經營型企業（貿易公司）作為借款人，用第三方土地或者未售房產抵押借款，款項再集團調撥使用，一般會去支付土地款。
還有一種就是目前比較多的，用商業承兌匯票融資，直接開票給施工企業，施工企業找房產公司有授信額度的銀行貼現，佔用房企授信額度。商票的模式貼現渠道比較多，也不僅限於銀行，因為銀行的額度不好審批，目前還有其他的渠道，比如網路金融平台、票據類資管、票交所等等。
3、信託
信託公司目前基本只能操作開發貸款，發放信託融資。可能有非主流小信託會有一定靈活性，但是主流監管意見是不能做土地前融。
4、 社會 資金
這個其實是目前房企操作最多的。主要資金來源就是個人、企業（目前主要出資金的是國企）、上市公司等等。
操作的模式主要是銀行委託貸款、股權基金（假股真債模式）。
還有一種是房地產銷售公司兜底，它會和房企簽訂一個協議，包銷一定價值的房產，享受一定的折扣。房產公司先將整批房源打包給這個銷售公司，做下網簽，但是不過戶。銷售公司銷售一套，更改一套網簽並進行過戶。對於銷售公司能夠以低價拿下一批房源慢慢銷售，利潤最大化，房產公司則在損失部分利潤的前提下提前拿到房產的銷售款。這個過程中也可以演變出假按揭模式套取銀行的按揭資金。
總結
整體來看，目前在土地款融資階段，由於銀行信託等渠道受限，主流的融資主要是以地產基金或者同行為主的真股權投資和 社會 資金為主的債權融資（含假股真債），這階段的融資成本比較高，目前主流大型前50強房企的融資成本在13%-15%間，各類頭部房企無論民營還是國有均有這類融資。開發貸階段主要為銀行和信託融資，優質房企集中在銀行，偏弱的主要在信託，銀行的成本基本在6%-8%之間，信託主要在10%-12%。工程款主要是壓榨施工企業，讓對方墊資，在實現銷售後再支付，甚至用商票支付。
房地產行業是比較典型的資金需求量很大的行業，資金成本也很好。可以說，房地產的核心競爭力就體現在資金實力上，有沒有足夠多的錢，能不能借來足夠多的錢會關繫到房地產企業的生死存亡。
一般企業能用到的融資方式，房地產企業自然也都會採用，比如。股權融資，通過上市拿到資金。相比公司經營過程中的資金需求，上市融到的錢甚至可以說是杯水車薪，所以房地產最需要的反而是藉助上市，增加公司的名氣和行業地位，以便在融資方面更有優勢。
還有債券融資。對房地產企業非常普遍，而且，房地產企業不僅在國內發債，還會在國外發債，甚至有分析師說，目前房地產在海外的融資總額已經非常非常大了。另一方面，為了降低融資成本，房地產企業還會採用短期債券和長期債券組合的方式，1年期的短期融券滾動是用，結合3-5年的長期的債券，既能滿足降低資金風險，也能減少資金成本。
除此之外，還有銀行貸款，房企的資金量大，也是銀行的大客戶，不過銀行在房貸時，會評估房地產公司的信貸情況，會很看重銷售總量、行業排名等一些指標，這也是很多房地產公司想要拚命做大的原因吧，做大了才能有更多的資源。不過，做大了很可能也會死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的「開門紅」，打響了並購的第一槍。從媒體報道的信息來看，世茂應該是占盡了優勢，福晟會「一個願挨」還是因為出現了資金危機，不得不用自己最有優勢的加碼來獲得世茂支持。
總的來說，房地產行業是典型的資產負債率很高的行業，對公司來說是有很高的杠桿，對企業老闆來說，則也意味著很大的財務風險。
針對房地產行業如何進行融資？這個問題，我的觀點如下：
第一，這個問題提的相當好，我相信有成千上萬的網友想知道這個答案。房地產行業會根據項目所處不同的階段（往往是三個階段：A，沒拿到《國有土地使用權證》之前；B，拿到《國有土地使用權證》之後；C，拿到《商品房預售許可證》之時），實現不同的融資方式。
第二，如果房地產行業所處的是項目前期開發階段，沒拿到《國有土地使用權證》之前。大多數房地產開發商是通過「出讓股權或引進戰略投資合作開發」的融資模式，通稱「股權融資」。
第三，如果房地產開發商所處的階段是拿到《國有土地使用權證》。可以拿著這個《國有土地使用權證》到銀行去抵押貸款，以實現融資的目的。
第四，地產項目在建設過程當中也可以實現在建工程開發貸，實現融資的目的。
第五，如果房地產開發商已經拿到了《商品房預售許可證》，就可以通過樓盤營銷代理公司，通過內部認購，或者蓄客期，或者開盤，實現銷售收益，實現地產項目一期和二期資金滾動開發，達到融資的目的。
第六，當然作為一家正規的房地產開發公司，在融資的時候必備核心資料：
A，項目介紹PPT。
B，項目《融資計劃方案》。
C，項目《規劃設計方案文本》。
房地產融資是所有行業（金融業除外）融資當中融資總金額最大，融資產品最多，創新速率最快的。房地產具備金融屬性，是除了金融行業以外另一個借錢生錢的行業，因此對於房地產的融資風控也是非常嚴格的。在此基礎上，房地產融資因風控的需要，形成兩種類型：1、以公司為中心的融資；2、以項目為中心的融資。在此以外，股權投融資也是很正常投資房地產的方式，但股權沒有保收益一說，更屬於投資類，這邊暫不討論。另外，民間高利貸、地下錢庄等借貸方式也不屬於我們考慮的范圍，都不是正規路子。
以下是常見的一些融資品種：
按照分類一點點闡述，不免太無聊。我們按照公司的發展周期的維度思考，從小公司長到大公司時會經歷多少種什麼樣的融資產品。
房地產公司的融資一般都是從項目融資開始的。項目的開發可以分為前期拿地，中期建設，以及建設後等。我們從中期往兩頭慢慢延伸。
好，假設我現在是一家公司，完成了初期的野蠻生長和初期累積，公司也規范化一些，銀行願意借我們一些錢。現在，手中有塊土地，手續完備了，但是手中錢不夠，項目資金鏈上需要一些杠桿，幫我撬動整個項目。於是我找到了銀行。
我們知道，開發貸的提供者是銀行，但是，對於資質差一點的公司，銀行會認為公司的承擔能力不足，拒絕公司的申請。這個時候，公司也可以去找信託成立一個信託計劃，或資管公司成立資管計劃借錢。本質差不多，監管措施也差不多，但是價格會比銀行貸款貴很多，這是信用溢價所致。信託可以自己募集資金，也可以找銀行募集資金，各位在私人銀行買到的信託產品，來源就是這種。
當你的中上項目基本都能在銀行拿到開發貸，公司應在全國TOP500以內。
STAGE 2
本來這種融資很合理，但在這幾年出現了BUG。國內房地產市場發展的好啊！如火如荼啊！地價越來越貴了啊！地價佔了整個項目50%啊！付完了地價，要很長一段時間才能達到「432」的條件。同時，開發貸又只能用於工程開發建設，付給工程方，不能把前期投入套現。開發商的錢趴在裡面出不來，產生了巨大的資金佔用，老闆們心理陰影面積越來越大。
怎麼辦？沒有關系，有「拿地融資」，或「明股實債」。在2012年的時候，這種融資出現並獲得了很大的發展。因為不是標準的債權產品，所以這類融資簡稱前端非標債權融資。這種錢可以從信託或資管計劃拿，當然最終的來源很多也是銀行。這類的融資方式核心就是，以投資的名義，繞過了「432」的合規要求，通常項目公司獲得土地的90天內，直接塞給項目公司，而非直接支付給工程方。因此，這類融資相當於把之前的土地成本套出來了。太好了，比開發貸好用太多，金融機構也自然多收幾個點費用。到了後期，招拍掛的資金也是由金融機構100%墊付了。所以一個房地產企業，拍地的錢沒有給，沒有太多沉默成本。拍到地以後，自己掏30%-40%，金融機構掏剩下的。如果快周轉做項目，那麼ROE回報真的高得不得了。
如果一家企業能夠獲得前端融資，那麼恭喜你，你在中國的房地產行業應該可以排在TOP150-200之內。
土地獲取的方式有很多。如果土地不是很乾凈，是拆遷留下來的，怎麼辦？銀行可以提供拆遷貸款，用途是支付拆遷補償款，前提是這個項目是舊改項目有政府批文。這種貸款在銀行常常不佔房地產限額，是政府支持的。拆遷之後，成為凈地，四證齊全了，就可以拿開發貸了。再高級的做法，企業可以以拆遷貸為標的，做成「理財直融」，相當於把這個東西做成一個債券，在銀行間交易商協會賣。
當開發商拿到了預售證，於是就開始使勁渾身解數，各種廣告出擊賣房子啦！這個時候銀行會提供按揭貸款，雖然不是直接給開發商，但是由於按揭投放了，開發商才能回款到賬上，房子才算真正賣出去了，所以按揭事實上對開發商非常非常重要，整天開發商的財務都在因為按揭對數焦頭爛額。
如果這個開發商開發的是商業地產，那麼就有「經營性物業抵押貸款」。顧名思義，這個項目由於未來會有源源不斷的現金流入，比如租金。銀行評估其現金流情況以及市場價值情況，折個現，公司就可以從銀行套出一筆錢。這種錢通常是長期的流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場，開發商也可以發行ABS,CMBS等債券，把錢套現出來。
STAGE 3
多干幾個項目之後，企業就上了一定的規模。這個時候，很多企業可能就開始鼓搗上市的事情了。如果企業登陸了資本市場，那麼IPO可以為企業帶來一筆不小的運營資金，隨企業用。同時，IPO背後意味著公司完成了股份制改革等規范化的運作，在資本市場上有了評級，公司可以比較順利的以主體進行融資。（當然，IPO不是公司發債的必然條件，非上市公司做私募債也多，但終歸不如上市公司容易）
IPO之後，企業要干兩個事情，一是做銀團，二是發債。對於銀團，主要說的是那些去港股上市的公司考慮的事情。在境外有平台後，可以找很多外資銀行做銀團貸款，境外銀團貸款批額度不批產品種類，很好用的，唯一要解決的事情是錢怎麼弄到國內，當然大家各有各的手法。近期國家在擴流入，是鼓勵公司借外債的。對於公司來說，借外債需要解決兩個問題，一是錢怎麼還，第二是當前人民幣的貶值預期。
關於發債，境內境外發債都可以。發債的資金是可以自由使用的，用途很方便。境外的發債市場發展了很多年，非常成熟，但國內確實最近才發生的事情，轉折點是2014年9月。在國內，境內發債的渠道有兩個，銀行間交易商協會，發出來的叫中票短融等；另一個是交易所，發出來的是公司債。在銀行間交易商協會這個渠道，曾經只有商業地產是可以發債的，不過商業地產的要求很高，住宅要在30%以下。當時有世茂股份等公司發過，價格挺高。公司債方面如同IPO，是審批制，發行也受一定的限制。在2014年9月，交易商協會突然放開了A股上市房地產企業發中票。一時間，開發商們是那個激動啊！要知道，發了中票後，就可以發永續債，就可以發短融，就可以發超短融，不停的舊債換新債，那可是源源不斷的流動資金啊。於是市場上各個開發商風生水起，在12月底萬科發了首單中票，價格4.7，保利發了個4.8，一下把價格江夏區了。在當時，銀行基準利率可是6呢。隨後，央行不斷降息，市場資金泛濫，出現了資產荒，發債的價格進入了3字頭。可以說，2016年房地產大市，和資金便宜有很大的關系。
另外，還有一個BUG類型的債種：永續債。這種債由於沒有期限，依靠的是不斷上升的利率逼企業還款，因此在HK會計准則算是全權益。這種貸款可以讓公司越借錢，賬上的負債比率越低，這不，負債沒增長，凈資產增加了。不過這也是個定時炸彈，而且坊間看一個公司，算數評估風險的時候，還是會加回去的。這種永續債到了後期，又發展了很多類永續債的變種。
當企業完成了上市，完成了發債，銀團等融資手段，這個公司基本上就是國內TOP100以內的水平。
STAGE 4
當企業發展更進一步，企業會有新的追求，比如我要讓我的財務報表更好看，公司資金運營效率更高。比如，我要減少公司的有息負債率，使得公司的評級維持在較高的水準，發債就可以更便宜。於是，供應鏈就出現了！
供應鏈條中，開發商是核心企業，圍繞著很多供應商。這個行業內，開發商拖著付工程款是常有的事情，如果企業的信用足夠，開發商可以給供應商開個商票，名正言順地晚付錢，讓項目的現金流更好看點。這個融資，通過處理，是不會計入開發商的有息負債了，開發商也很開心。OK啦，這個時候供應商就會來拿著票找銀行貼現，企業就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產做供應鏈其實就是變相給房地產做流貸，不過對於好的企業，不少銀行願意賺這份錢。
當銀行願意為你做供應鏈業務，你應該在TOP50水平左右了。
廣闊天地，大有作為，人民的智慧是無窮的，只要企業有能力，有動力，那麼資本市場就會給你創造層出不窮的產品。
STAGE 5
很多企業為了獲取項目，往往採用小股操盤的形式。因為大地產商有產品優勢、銷售優勢、建造成本優勢、融資成本優勢。鍋子很好，但米不夠。因此，在招拍掛越來越貴的時候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對於那些擁有土地的小開發商或者土豪來說，這個生意也是劃算的。一畝地在自己手中的價值可能沒有多少，但是萬科、碧桂園等開發商一處理則完全不一樣。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收錢。在這種市場狀態下，賣品牌賣管理，加大杠桿，成立基金，收管理費等形態百花齊放。另外，雖然對於大地產商來說，一個項目只佔小股，但在大口徑數據宣傳方面，這個盤的所有銷售收入是全盤計入企業的成績單的！
對於商業物業來說，終極的手段是發行房地產投資基金（REITs），直接上市，套現，不過國內的稅法以及風險隔離方面還沒有辦法做到模式盈利，所以這一塊還需等待。
說到了這里，能夠充分完成上面所有環節的，基本就是國內TOP30的開發商了。在往後走，房地產公司無非就是做大規模，搞生態，搞金融等出路。要麼做產業結合，要麼做金融集團，自己給自己輸血。
上面的文章內容有一條重要假設，就是房地產公司完成了原始積累，銀行願意給你貸款。其實達到這一步，企業家們已經付出了非常多的工作和努力，已經很不容易了。另外一點，這個行業正在不斷集中化，寡頭化，在開發貸假設的TOP500，很可能幾年內，業內連500家公司都沒有，目前的數據大概還有1萬家（這個數據是有把大公司的子公司重復計算的）。
說到最後，不得不吐槽一句，咱們這么多地產金融狗整天為房地產公司的融資處心積慮，最終坑的都是自己！
房地產公司一般通過銀行的開發貸款和組成信託計劃進行融資
一、銀行貸款r1、影響商業銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。r2、國內商業銀行貸款種類r(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用貸款分一下五種類型： 普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款r(2)擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款;r二、民間借貸融資r1、特點： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對償債的硬約束性 我國發展開發商貼息委託貸款的優點和缺陷r2、優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險 可行性強，為金融市場所快速接受 房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得r3、缺點： 適用該方式的企業有一定的限制，並非所有房地產開發商都可以運用 開發商承擔風險較大 並非開創融資新渠道r三、房地產典當融資r典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。 特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。 五日後仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。r四、商業信用融資r1、主要特點：商業信用使用商品生產特點、商業信用能夠為買賣雙方提供方便、商業信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業信用有利於競爭。r2、商業信用融資的具體方式： 應收賬款融資、商業票據融資、預收貨款融資等。r當前國家加大了對房地產企業的管控，在政策高壓的大環境下，融資也變得越來越難，這也導致不少企業出現了資金荒。對於金融機構來說，針對房企的融資也更加謹慎，畢竟高回報的同時也存在著高風險。
目前來看，隨著通道業務的趨緊，以及資管新規的出台，房地產行業更加的依靠銀行途徑進行融資了。
一、房地產類融資都有哪些第一個呢就是最主流的了， 房地產開發貸款，不難理解的，就是開發商想開發某一塊土地需要進行融資，從銀行貸款，這種貸款就是房地產開發貸款。
還有一種是經營性物業抵押貸款，這種貸款以商業地產項目所產生的物業相關費用進行抵押向銀行貸款的一種產品。
綜上可以看出，不管哪種貸款，都是以項目為核心的， 銀行審理的時候以項目本身為基礎進行分析，當然了也會分析借款人資質等方面的。
二、具體的流程我以房地產開發貸款為例子講一下大體上的流程。
首先借款人成立一個項目公司，因為借款人集團一般開發的項目覆蓋全國，所以若想申請貸款等事宜， 需要在項目所在地新建立一個項目公司 ，然後以項目公司為主體進行融資。
然後，就是拍地，通過競價方式，從政府手裡拍地，然後是交錢並辦理各種手續，如四證，當這些必要的基礎資料齊全之後就可以聯系銀行了。
聯系銀行以後需要提供一系列資料，包括但不限於企業基礎資料及證件，財務報表，可研報告等等一系列材料，銀行通過審核股東背景、借款人項目經驗及經營等情況最終決定同不同意貸款。 這其中有一點十分關鍵，就是借款人需要有一定比例的自有資金，要不然不就是空手套白狼了嘛。
然後企業需要提供一定的擔保措施，比如用土地及地上房產進行抵押，或者是集團總部進行擔保，如果是抵押的話，還要配合銀行落實抵押手續。
如果企業提供的材料齊全且沒有什麼瑕疵那麼銀行就會發放貸款，通常房地產開發貸款期限為5年，企業需要與銀行溝通並尊重合理性的前提下，設置符合實際情況的還款計劃，如第一年償還多少錢、第二年償還多少等等。
然後銷售回款的資金需要進入銀行的監管賬戶，出支付相應的稅款等費用之外，不能隨意對外支付，必須優先償還銀行貸款。
綜上就是房地產融資的基本流程。
三、總結一下房地產企業先拿地，然後辦理相關手續，並持有一定的自有資金，然後聯系銀行，審核無誤之後進行貸款，然後封閉管理賬戶資金，不得隨意對外支取，這就是開發貸款的流程。
希望對您有幫助。
您好，房地產行業融資，可以有以下幾種方式：
一、向身邊 人融資如果您需要的資金比較少的話，可以向身邊的人融資，比如親友、同學同事，或者當地的有錢人、企業家、管理層等等。
二、銀行貸款融資如果您有穩定的工作或者收入，或者有房產等，可以向銀行申請貸款或者抵押貸款。
三、尋找投資人和投資公司如果您需要的資金較多，可以尋找專業的投資人和投資公司。投資人一般在社交平台都有官方認證的賬號；投資公司一般有自己的官方網站，您可以直接投遞商業計劃書給他們。
四、專業的融資信息服務平台專業的融資平台有很多資金方入駐，您可以投遞項目給他們；或者參加平台定期舉辦的融資活動，和多位投資人面對面交流。
『拾』 房地產會計實務的操作流程
交房時，可以確認收入，借記：預收賬款，銀行存款，貸記：主營業務收入
同時，借記：主營業務成本，貸記：庫存商品（房地產公司的房子作為其產品處理）
對於出租房子，首先應判斷屬於哪種租賃方式，滿足下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃。
（一）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人
（二）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權
（三）租賃期占租賃資產使用壽命的大部分（75％，含75％）
（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值（大於等於90％）；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值（大於等於90％）
（五）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。
否則，為經營租賃。
對於融資租賃，在租賃期開始日，出租人應當將租賃開始日最低租賃收款額作為長期應收款的入賬價值，同時記錄未擔保余值；將最低租賃收款額及未擔保余值之和與融資租賃資產的公允價值和初始直接費用之和的差額確認為未實現融資收益。
租賃資產公允價值與賬面價值的差額，計入當期損益。
未實現融資收益應當在租賃期內各個期間進行分配。出租人應當採用實際利率法計算確認當期的融資收入。
借：銀行存款
貸：長期應收款
借：未實現融資收益
貸：租賃收入
對於經營租賃，房子的所有權仍屬於出租人，需要對房子計提折舊，在每期收到租金收入時，借記：銀行存款，貸記：其他業務收入；同時，借記：其他業務成本，貸記：累計折舊