北京信託土地流轉信託第三單

⑴ 土地流轉信託的政策導向

中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議公報指出：「城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關系，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。要加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制。」
這樣三中全會形成的決議有三個亮點：強調了「治理」，就是強調公開、透明、民主、法治；建設現代財政制度，即現代公共財政，是透明的，是受人民監督的；要賦予農民更多財產權利，這意味著未來農村土地流轉會有重大改革，土地價值和土地收益分配要更多向農民傾斜。當然土地流轉信託市場也會發生重大突破。政策支持是土地流轉信託能夠循序推進的重要信號。
土地流轉信託涉及到土地確權以及地方政府、產業資本和農民多方利益的協調，在現實中推動起來比較困難。此次十八屆三中全會釋放出了加速推進土地流轉，賦予農民更多財產權利的信息，這與土地流轉信託的服務理念趨同，也會刺激信託公司推進土地流轉信託的研究。

⑵ 農村土地承包經營權流轉信託概況

法律分析：農村土地承包經營權的流轉這一重要的物權變動行為，引起社會的廣泛關注及討論。土地承包經營權流轉制度是我國農村土地制度的一項重要內容。實行土地承包經營權健康有序地流轉，對優化配置農村土地資源、穩定和發展農村經濟，推進我國農業的現代化進程，具有重要的現實意義。本文在分析農村土地承包經營權的概念及特徵的基礎上，揭示了我國農村承包經營權流轉所面臨的制度缺陷及現實問題，對如何完善我國土地承包經營權制度提出了一些對策和建議。

法律依據：《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》 第十五條 承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。

⑶ 中國的土地流轉正在步入"信託時代"嗎

王東賓 / 河北張家口市金融辦

現在，農村土地流轉當前已經進入一個新的歷史階段。十八屆三中全會前後，以中信信託、中糧信託、北京信託三大信託機構先後於安徽宿州、黑龍江肇東、江蘇無錫等地開展土地流轉信託項目為標志，中國的土地流轉開始步入「信託時代」。

然而，自商業信託機構進入土地流轉領域之始，各方對土地流轉信託項目的經濟合理性就質疑不斷，或疑為商業噱頭，或疑為炒作概念，眾說紛紜。誠然，短期內迅速土地流轉實現盈利性具有相當大的難度，但正由於農業的脆弱性及其經濟劣勢，商業信託公司介入土地流轉領域這一新趨勢才尤為值得重視，需要從農村土地流轉的歷史脈絡中發現其合理性和可行性。因此，本文將比較土地流轉的幾種重要模式，以更好地理解土地流轉信託模式的經濟效率和社會意義。

一、土地流轉的三種模式

自二十世紀七十年代末八十年初家庭聯產承包責任制建立以後，土地流轉作為一種調節土地承包和土地經營之間緊張關系的重要機制，不管政策上是否正式認可，全國各地的實踐探索一直沒有停止過，出現了各種模式或經驗。本文的模式選取基於如下兩個方面。

第一，十八屆三中全會《決定》中提出「穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營」，這就限定了農地流轉的兩個基本前提：「農地農有」與「農地農用」。這樣，本文的討論將不涉及改變土地使用權擁有狀態的「雙放棄」(如成都模式)、「宅基地換住房+承包地換社保」模式(如重慶九龍坡模式)等，也排除了改變「農地農地」狀態的土地股份合作制模式(如廣東南海模式)等，集中討論農業用地流轉模式。

第二，以收益權的實現方式為核心標准。這種選擇基於三個方面的考量。一是信託的制度設計恰恰以委託人財產收益權為核心，從農戶的收益權理解土地流轉信託模式，符合信託思想的本源，也易於在與其他模式的比較中發現其獨特優勢。二是受亨利?喬治的「地租社會化」思想啟發。亨利·喬治用「外殼」與「核仁」來隱喻土地佔有與收益，他反對僵化地從簡單直接佔有的形式來理解土地所有權內涵，而把地租(土地收益)作為土地權利的核心，這對我們理解當前中國「穩定承包權，放活經營權」的政策主旨極有啟發意義。最重要的是，保護(並實現)好農民的收益權是土地流轉政策的最關鍵環節，也是保障土地流轉穩定有序進行的必要條件，並能促進土地流轉在城鎮化進程中更好地發揮穩定器作用。

「地租社會化」提出者亨利喬治的著作《進步與貧窮》對孫中山的地權思想有重大影響

基於這樣兩個標准，本文選取「反租倒包」模式(浙江瑞安)和福建沙縣模式作為參照系，與以中信信託(以安徽宿州項目為例)為代表的商業信託模式進行比較，重點是各種模式的收益分配與增信機制兩個方面。

(一)浙江瑞安：「反租倒包」模式

二十世紀九十年代初期，浙江省瑞安市馬道村出現一種新的土地流轉模式，被稱之為「反租倒包」，這種模式後來在全國很多地方流行推行過。簡要地講，「反租倒包」是指村集體從農戶手中以一定價格把已經承包到戶的耕地租賃過來(「反租」)，必要時經過一定的土地規劃、整理與整治，再轉包給種糧大戶或農業企業等農業經營主體(「倒包」)。之所以稱為「反租」，是因為村集體作為土地所有者，是土地承包經營權分配中的發包方，先期已經將土地發包(「出租」)給農戶，因而村集體承租農民土地是一種「反租」行為。這樣一來二去，盡管土地又集中於村集體，但權利關系卻發生了變化。其權利轉化與轉移過程大體如此，通過發包完成土地初始權利分配(承包經營權)，「反租」將經營權集中，「倒包」將土地經營權流轉到有效率的經營主體手中，土地承包權依舊歸農戶，土地所有者——村集體發揮組織管理職能。可以說，「反租倒包」模式是中國農民在當時的政策環境下因地制宜進行的自主的制度創新，與今天政策所倡導的「穩定承包權，放活經營權」宗旨不謀而合。在「反租倒包」的過程中，村集體、村民與經營者之間通過契約「合作」創造性地實現了承包權與經營權的效率分解與重組，因此這一模式非常適應中國鄉村社會，至今在許多地區仍在使用。

顯而易見，「反租倒包」是一種村級創新模式(筆者認為，「反租」是相對於「發包」而言的，因此除非擁有發包權，鄉鎮要麼是依託村集體的聯合「反租倒包」，要麼是「偽反租」)，必然與鄉村治理水平高度關聯，關鍵問題看村委會或村集體組織的「反租」過程是否存在違背農民意願、強迫農戶流轉土地或侵害農民利益的行為，其有效運轉依賴於這樣三個條件：第一，村莊的經濟結構中，主要勞動力的收入依賴於非農就業。二，村莊治理機制比較完善，村民能夠通過協商機制達成共識，形成穩定契約。第三，村集體經濟較為發達，可以為「反租」的收益兌付提供較強的風險保障。

(二)福建沙縣：「雙平台」模式

沙縣小吃名揚海內，勞動力大量經商，土地撂荒現象嚴重，全縣范圍內土地流轉的需求非常高，催生出土地流轉的「沙縣模式」。截至2013年底，沙縣全縣實現流轉土地約13萬畝，佔全部耕地的65%，是全國土地流轉流轉率的2.5倍。從沙縣的實踐經驗來看，其土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。

福建沙縣的土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。

流轉平台

沙縣自2006年開展土地流轉試點，建立了縣、鄉、村三級土地流轉服務機構，作為中介組織推動土地集中連片規模流轉。沙縣的特點是，在三級服務體系的基礎上，又建立了專門的土地流轉交易場所和信息服務平台，並開發了土地承包管理系統、流轉土地視頻系統等。土地需求方接入服務平台和系統後，通過待流轉土地視頻，可以很快了解相關地塊的地貌、田間設施等基本信息。2011年信託平台建立後，信託平台承擔了收儲土地(一次流轉)並進行土地整理的任務，將土地地塊規模化、標准化，流轉平台對接的重點變為經過信託平台集中連片整理開發後的待流轉土地(二次流轉)。

信託平台

2011年，沙縣又作為福建省第一家開展農村土地承包經營權信託流轉試點，通過設立兩家經營權平台公司，建立了縣鄉兩級信託服務體系。

信託平台的運行機制主要是信託公司與村委會(代表同意將土地信託的農民)簽訂信託合同，獲得土地後，土地集中連片，統一進行規劃、布局、整理與整治，再通過招標、競拍、租賃等形式流轉給農業企業或其他經營主體。

可見，沙縣模式是一種政府主導的「流轉+信託」雙平台模式。盡管時序上流轉平台建立在前(2006年)，信託平台建立在後(2011年)，但實際運行中信託平台前置，發揮一次流轉(土地收儲)功能，把經營權集中起來，進行土地集中連片、整理開發，流轉平台的功能升級後置，把經過整理開發後的土地流轉給相關經營主體，發揮二次流轉功能。這樣，後面的比較分析可以發現，沙縣的信託平台是一種准信託模式，在收益權設計、風險處置措施、增信機制等其他方面與商業信託平台基本相當。

(三)安徽宿州：商業信託模式

至2014年4月初，全國落地的土地流轉信託項目已經有十幾單了，其中中信信託6單(安徽宿州、山東青州、貴州開陽、安徽馬鞍山、河南濟源與湖北黃岡)，北京信託4單(江蘇無錫、鎮江句容、安徽銅陵和北京密雲)，土地流轉信託項目的土地數量已達20萬畝以上。

盡管各機構的具體合約計劃存在諸多差別，但在核心問題(收益權)的處理上差別不大。本文主要使用中信信託宿州項目的方案設計。中信信託宿州項目位於宿州市埇橋區朱仙庄鎮，信託期限為12年(二輪承包期剩餘12年)，首期流轉面積5400畝，流轉後用於建設現代農業循環經濟產業示範園(埇橋區是2010年農業部批準的第一批國家現代農業示範區)。5400畝土地由朱廟村、塔橋村集中承包經營權後，委託埇橋區人民政府代理，由區政府作為委託人與中信信託簽訂信託計劃，中信信託聘請服務商進行土地開發和基礎設施配套。該項目服務商為安徽帝元現代農業投資發展有限公司，項目初期服務商同時也是整體承租商，支付開發前期的信託收益(關於中信信託宿州項目的詳細方案信息，參見蒲堅：《解放土地——新一輪土地信託化改革》，北京：中信出版社，2014年，第219-247頁)。

中信信託公司目前正走在全國土地信託實踐的前沿

二、三種模式之比較

至此，我們初步理清三種模式的基本情況，接下來的比較以收益權為核心，集中在收益分配和增信機制兩個層面進行比較。

(一)收益分配模式

一般而言，土地流轉的收益分為兩個部分：基礎收益和增值收益。「反租倒包」模式中，農戶的土地流轉收益表現為單一的「反租」租金，但在實際情況中，村委會往往會發揮類似於集體談判機制的作用，推動土地流轉(「倒包」)價格根據市場情況和經濟環境的動態合理調整，「反租」價格隨之進行調整，這樣農戶也能分享到增值收益。在有些地區，「倒包」與「反租」之間會有一定的差價，或村集體與村民之間有約定的流轉收益分成比例，如「二八開」，農戶獲得大部分收益。

沙縣模式中，基礎收益即土地委託給信託公司時支付的約定租金。增值收益分為兩部分：一部分是土地集中到信託公司以後，通過土地整治、改良後(如高標准農田建設)的增值部分，這部分60%歸農戶，40%歸信託公司作為信託發展基金滾動發展;另一部分是土地由信託公司流轉給經營方後，由信託公司申請各級項目配套資金，其中60%無償扶持經營方，其餘按信託公司的投入計算，逐年向經營方收回，回收資金返還村集體，由村集體進行二次返還(這實際上相當於本文末提出的農業補貼「部分歸農」機制)。

中信信託宿州項目(A類計劃)中，基本收益為1000斤中等質量小麥價值(均按國家頒布的中等質量小麥價格兌付等值人民幣，以下不再重復說明)，如果低於1000元，則按1000元兌付，即支付給農民的基礎地租價格最低為每畝1000元人民幣。實際上，當地目前的土地流轉價格為每畝每年約600元左右，即該項目的基本地租一次性增值60%以上，項目初期，由當地政府為服務商(初期承租方)提供每年每畝約400斤中等質量小麥價值(約400元人民幣)。

增值收益為A類計劃方案中的超額收益。受託人服務商進行土地整理和基礎設施投資(必要時發行B類信託計劃，募集土地整理專項資金)，扣除各項本金和費用後形成的超額收益，70%歸農戶，30%歸受託人，作為信託管理費用。北京信託江蘇項目也是按這一比例分配浮動收益(即土地開發的增值收益)，增值收益「三七開」原則似乎已成為市場共識。當然，增值收益是否能夠按方案如期實現，我們實踐中密切關注。

(二)增信機制

不論何種模式，流轉收益按期兌付是穩定流轉關系的基本條件，是承包權與經營權有序、穩定分離的必要條件。而農業本身又是弱勢產業，面臨自然風險、市場風險、經營風險等多重風險，經營端的風險如果傳導流轉端，引發兌付危機，必然影響流轉關系的穩定。因此，在土地流轉的各種模式中，收益兌付的增信機制至為關鍵。

「反租倒包」模式中，村委會作為村民自治組織，與村民之間存在一種「信任契約」，並通過村民直選等基層民主途徑對村委會的行為形成有效約束。這決定了在很大程度上，村集體經濟要為「反租倒包」提供一種隱性擔保，構建一種村集體增信機制。

沙縣模式中，有兩重保障機制。一是由增值收益的40%歸入信託公司形成的信託發展基金;二是財政資金增信機制，由沙縣財政先行注資150萬元設立土地流轉風險保證金。風險保證金的增信對象為集中連片100畝以上，流轉期限5年以上的流轉土地業主;當經營業主因發生各類風險無法兌付租金，導致信託公司無法向農戶兌付收益時，由風險保證金先行兌付。

中信信託宿州項目中，在方案中為A類基本收益(付給農戶的基礎地租)設計了雙重增信保障。第一重保障來自服務商的合同承諾，在未找到承租方的時候，由服務商承租信託項目下的所有土地，並按期向農戶支付基本收益。因此在項目開發初期，服務商即承租商。而且，若後期發生實際獲得的租金收入不足以支付基本收益的情況時，該類資金缺口仍由服務商補足(服務合同中規定服務商的職責范圍包括「提供信託計劃項下兌付A類基本收益的增信保障」)。第二重保障是如果A類基本收益的兌付仍然出現流動性資金缺口時，即第一重保障出現問題時，由受託方發行T類信託計劃，補足信託收益兌付的流動性缺口(T類信託計劃也可以用於土地整理投資的B類信託計劃基本收益兌付缺口)。

綜合來看，「反租倒包」模式採用的是村集體組織隱性增信機制，而沙縣模式和信託模式均建立了明確的增信機制，前者採用政府財政增信機制，後者採用市場化增信機制，保障農戶的基本收益不受土地流轉後與經營相關的風險影響，確保基本收益穩定且可持續。不論是沙縣的政府信託機制，還是宿州的市場信託機制，本質上均是土地流轉與土地經營之間建立一道風險防火牆，以穩定收益權的方式(信託收益)更充分地實現農戶承包經營權的經濟內涵，促進承包權與經營權的有序、穩定分離，有助於同時實現「穩定承包權」和「放活經營權」雙重政策目標，並且兼顧了效率與公平。

(三)土地流轉信託與金融創新

農村金融發展滯後的一個重要瓶頸是農村缺乏有效抵押、擔保品，導致「融資難」、「融資貴」成為普遍現象。近年來，各地紛紛試點推動解決這一問題的金融創新，如吉林的「土地收益保證貸款」、重慶的「三權抵押」、河南信陽的「五權抵押」等，其政策主旨均在於農村承包地、宅基地、林權等「三農」物權的金融權能。十八屆三中全會《決定》中進一步肯定了農村土地流轉的重要作用，明確激活農村土地擔保、抵押權能的政策導向，為農村土地金融創新打開了更寬闊的政策空間。土地流轉信託化對金融創新的推動作用可以從三個層面來理解。

第一個層面是對委託方——普通農戶而言。土地流轉信託的優勢之一是將農戶承包土地的收益權結構化、標准化，變為標準的商業合約，這有利於開展以標准化收益權為標的的金融創新。例如，中信信託在宿州項目中目前已實現通過信託受益權質押為農戶發放小額貸款，年利率在10%-12%之間，沙縣的金融機構已經藉助當地的信託平台，開展了「預期收益權」、「農戶聯保+預期收益權質押」等金融創新。

2013年末發布的「107號文」(《國務院辦公廳關於加強影子銀行監管有關問題的通知》)中明確提出「探索信託受益權流轉」，可以預期未來信託收益權的市場流通性更強，會更好地促進土地流轉信託收益抵押、擔保權能的實現。尤其值得注意的是，這對當前的「人戶分離」城鎮化格局非常具有現實意義，對「非戶籍城鎮化」人群來說，在沒有並入城鎮社會保障體系之前，土地流轉信託不僅可以實現「離土不離權」，提供一份穩定的基本收入，而且可以藉助收益權金融創新申請小額貸款，更好地在城鎮中生活與創業。例如，中信信託宿州項目中就提出「賦予土地信託流轉金融屬性，為農民參與城鎮化進程、增強承擔城鎮社會保險和住房租賃等方面的私人成本的支付能力創造條件」。可以說，土地流轉信託將構建的是一種「離鄉離土不離權」的社會制度。

第二個層面是針對信託平台而言。信託平台將原來分散的經營權匯集後，實現土地集中連片，具備開展土地整治項目(如高標准農田建設、中低產田改造、節水灌溉設施等)和布局現代農業基礎設施的必要條件，從而也就具備了對接財政扶持項目和資金的基礎條件。沙縣模式中，由信託平台配合政府扶持項目，開展土地集中連片整理開發，然後再進行流轉;北京信託密雲項目所採取的「財產權信託+資金信託」的「雙信託模式」，通過資金信託為土地流轉信託後的經營開發提供1800萬元的融資支持;中信信託宿州項目中，則有發行B類信託計劃融資進行土地整理的方案。信託平台對接政府項目時，政策上可以更好地「發揮財政資金的杠桿作用」，即在財政補貼資金的引導與支持下，發揮「財政+金融」協同作用，藉助金融創新滿足土地整理開發和布局現代農業設施的融資需求。

第三個層面是對新型經營主體和經營農戶而言。少數土地信託項目中，如北京信託的江蘇無錫項目，信託土地僅158畝，項目可以直接對接農民合作社或其他新型經營主體。但其他的土地流轉信託項目一般涉及數千畝乃至數萬畝土地，需要聘請或組建(現代農業)服務商，按現代農業要求整理、開發土地，布局基礎設施，然後自主經營或再次流轉給種植大戶、家庭農場、農業企業、農民合作社等新型農業經營主體。此時經過現代農業布局後，大棚抵押、融資租賃等金融創新和金融工具將會更容易地引入，《國務院辦公廳關於金融服務「三農」發展的若干意見》(國辦發[2014]17號)、《中國人民銀行關於做好家庭農場等新型農業經營主體金融服務的指導意見》(銀發[2014]42號)等最新文件中所提倡的涉農直補資金擔保、土地流轉收益保證貸款、農機具抵押等一系列農村金融創新在土地流轉信託平台上均可以有效地展開，新型經營主體的融資能力將更強。當然，對於剛剛出現半年多的信託模式，目前多數項目仍處於服務商開發整理階段，相關的金融創新仍在醞釀與衍化當中，不過許多金融創新從沙縣的政府信託平台中看已經相當成熟。

土地流轉信託推動金融創新的機制在於土地流轉信託將承包權和經營權穩定分離後，土地權利束與相關主體清晰對應，既可以有收益權融資，也可以有經營權融資。這種土地權利束的分解與重組過程客觀上已經將土地流轉的相關主體進行了分層，形成既有大型主體(信託機構、現代農業企業等)、又有中型主體(農業龍頭企業、農民合作社)、還有小型主體(小微企業、種養大戶、家庭農場、普通經營農戶)的多層次主體，並在土地的綜合開發利用上也根據各自優勢實現了分工合作，這種結構化設計又與大中小結合的農村金融普惠體系相對應，形成金融創新的推動力。

進一步而言，隨著土地信託的實踐深入，信託平台將進一步衍化為金融創新平台，通過信託制度設計，土地流轉金融創新得以在不同層面、不同主體間展開，根據土地整理、現代農業布局、具體生產與經營等開發階段的不同特點和融資需求，因地制宜地設計不同的金融工具和金融產品，促進土地流轉的資源優化配置。例如，中信信託在宿州方案中就提出「條件成熟時，也可與商業銀行、專業性農村小微貸款機構合作」，「以土地流通信託為平台構建服務『三農』的金融生態鏈」。

四、探索土地流轉信託的「混合」模式

自中信信託、中糧信託、北京信託等信託機構介入土地流轉領域以來，因其專業化水平高和結構化的制度設計，商業信託模式備受推崇，由此引起一個爭論：以沙縣模式為代表的政府信託(類信託)模式是否過時?商業信託模式是否就是土地流轉信託的不二選擇?

從本文的比較中可以初步總結商業信託模式和政府信託模式的優劣勢。商業信託模式的優勢有：第一，商業信託模式的市場化程度更高，可以在更廣的(全國)范圍內發現價格;第二，全國只有68家信託公司，對接外部資源能力強，可以更好地遴選服務商;第三，信託標准化、結構化水平高，可以推動更高水平的金融創新。短板在於：第一，商業信託模式採用的是項目制，使用的是本地優質土地資源，且地方政府需協調足夠的土地滿足規模經濟的需要，是一種非常態的土地流轉;第二，土地前期開發依賴於服務商，沒有合適的服務商，土地整理等工作亦無法開展;第三，服務商完成現代農業布局後，要承擔部分流轉平台的職能。

相比之下，政府信託模式的優勢在於：第一，信託平台承擔了土地收儲(一次流轉)職能，是一種常態化的土地流轉;第二，信託平台可直接開展土地整理開發，不需等待服務商;第三，有專業的土地流轉平台，二次流轉的效率和專業化程度更高;第四，信託平台與縣域金融機構合作緊密，針對新型農業經營主體、小微企業和普通經營農戶的普惠金融創新更有優勢。短板在於：第一，信託平台承擔了服務商的職能，現代農業開發專業能力不足;第二，與外部資源對接能力不足，價格發現能力弱於商業信託機構;第三，標准化、結構化能力不足，限制金融創新的層次，尤其是在大型金融和現代金融工具的引入方面受限。

顯而易見，政府信託模式與商業信託模式的互補性很強，很難簡單地說孰優孰劣，需要因地制宜、具體分析。隨著信託制度向土地流轉領域的更深引入，未來綜合兩種模式的「混合」模式將更有優勢。「混合」模式可能發揮的優勢主要有：第一，結合常態的土地收儲(一次流轉)和項目制，使得縣域內流轉土地可以分區域、分層次開發利用;第二，發揮縣域信託的「中小」優勢和商業信託的「大」優勢，相關主體分層對接土地權利束和要素資源，使資源配置更有效率;第三，更好地發揮信託平台的土地整理能力和服務商的現代農業布局能力;第四，發揮信託平台和流轉平台的協同作用，提高二次流轉經濟效率，推動建立二次流轉公開市場;第五，發揮商業信託在收益權管理、兌付和風險防範方面的優勢，使得農民的信託收益權更加穩定。

在條件成熟的地區，可以探索建立「混合所有制」信託平台，綜合利用各方力量和優勢。從政策意義上來講，「混合」模式可以同時實現十八屆三中全會提出的「使市場在資源配置中起決定性作用」和「更好發揮政府作用」。

實踐中的發展表明，不論是政府信託模式，還是商業模式，亦或是今後可能的「混合」模式，信託制度在土地流轉領域是有生命力的，有可能成為今後農村土地流轉的重要制度工具。

土地流轉信託的制度優勢在於它可以同時兼顧效率與公平。土地流轉信託不僅可以實現承包權與經營權的穩定分離，而且可以實現合理分工。信託平台進行土地整理與整治，服務商(大型現代農業企業)進行現代農業規劃布局與基礎設施配套，這相當於農地的一級開發;然後土地再次流轉，實現土地更好地向四個新型經營主體集中，發揮其勞動技能優勢、生產技術優勢，這相當於農地的市場開發。通過信息平台，將有可能構建農村土地兩級開發體系。顯然，前者與後者的「適度規模」是不一樣的，而信託制的優勢恰恰在於可以穩定有序地集中經營權，又合理有效率地流轉分開，使經營權「放活」在不同層級滿足「適度規模」的不同標准。從這個角度而言，土地流轉信託可以更好地實現經濟效率。

從公平的維度來看，土地流轉信託逐步確立了幾個基本原則。第一是補貼部分歸農原則，要麼直接歸農(如中信宿州項目中基礎收益提升60%)，要麼以增值收益分成的方式，而且越是初級開發中的補貼，歸農的比例越高。第二，基礎地租價格應依據規模經營和現代農業的水準確立，而非分散經營和傳統農業的水準確立，這是對農民農地發展權的一種認可。若以分散經營的低「市場價格」進行土地長期土地流轉，大多數農民不但享受不到規模經營和現代農業的超額收益，而且基本收益的價值也沒有充分體現。第三，「漲價歸公」與「漲價歸私」相結合。亨利·喬治地租社會化思想的核心是「漲價歸公」，在人均只有一兩畝承包經營權的較平均的農村土地分配格局下，「漲價歸農」實際上是「漲價歸公」的一種衍化形式，土地流轉信託方案是地租社會化分配的一種具體實現形式。增值收益的70%與30%分配比例，是「漲價歸公」與「漲價歸私」的有機結合。從這個角度來看，土地流轉信託又可以更好地實現公平。並且，公平的制度設計可以使土地承包權與經營權穩定有序地分離，反過來會促進規模經營的經濟效率。

鄧 小 平認為，農業的第二次飛躍必須走向集體經濟

1990年，鄧 小 平提出農業生產「兩個飛躍」的思想，即中國社會主義農業的改革和發展會有兩個飛躍：第一個飛躍，是廢除人民公社，實行家庭聯產承包責任制;第二個飛躍，發展適度規模經營，發展集體經濟(具體論述參見《鄧 小 平文選》第三卷，北京：人民出版社，1993年，第355頁)。可以說，信託制度是實現「二次飛躍」的一種較為理想的制度工具。總體上，土地流轉信託是一種效率與公平兼顧、公平促進效率的機制，它使得全體農民可以共享農業「二次飛躍」的發展成果，可以更好地發揮中國土地制度的制度優勢。盡管在超過10萬億的信託資產中，土地流轉信託所佔比例微乎其微，但考慮到中國仍在持續的新型城鎮化進程，土地流轉的潛力遠遠沒有完全釋放出來，而且「戶籍城鎮化率」真正追上人口「城鎮化率」尚需一段較長的時間，消化「人戶分離」仍需時日，即使在戶籍制度改革的政策背景下，土地流轉仍將發揮重要的穩定器作用。因此，土地流轉信託的大發展值得期待和深入探索。

⑷ 信託基金的運作方式

信託基金資金運用方式主要為貸款，股權投資較少，而且有不斷萎縮的趨勢。即使在僅有的股權投資項目中，信託公司基本並不參與目標公司的具體經營管理，所採取各種控制措施，例如派駐董事，委任財務總監，修改章程等，目的是要防範資金風險。股權投資項目的結束方式主要依靠第三方購回股權，,目標公司分紅與清算的情形基本未曾出現，也不可能等待IPO。這種回購型股權投資屬於變相的債權融資。股權投資之所以較少出現，因為該方式有致命缺陷，即在短期（1-2年）內第三方今後購回存在很大不確定性，退出渠道不暢，風險較大，信託公司也就不再願意採用。

⑸ 土地信託流轉的草尾模式

草尾模式」（外界稱之為「益陽模式」） 土地信託流轉「草尾模式」的基本做法是，政府出資在鄉鎮設立土地託管機構，農民在自願的前提下，將名下的土地承包經營權委託給政府的土地託管機構，並簽訂土地信託合同，農業企業或大戶再從政府土地託管公司手中連片租賃土地從事農業開發經營活動。簡而言之，就是變過去農戶和企業兩個角色間的流轉為農戶、企業和政府三個角色間的流轉。農戶的承包經營權先流入給政府的土地託管公司，再由託管公司將歸集的經營權打包集中流向企業或大戶。
益陽推動農村土地流轉大體經歷了兩個階段。2007年前，由於種糧收益低、農村勞力外出務工，種田的人越來越少，農村耕地拋荒比較嚴重，有的地方拋荒面積甚至達到了三分之一。為了確保糧食生產，我們在全面落實國家惠農政策的同時，採取了幹部分片包干、收取代耕費等行政措施努力遏制耕地拋荒，取得了一些成效。但很快就發現，這種靠行政手段治理拋荒的方式極不穩定，難以持久。2008年，市委召開土地流轉工作座談會，總結前期治理拋荒工作中涌現出來的各種自發性的土地流轉現象，一致認為，土地聯產承包經營權的適度流轉，是解決拋荒問題的正確方向。因此，會議提出要把土地流轉作為現代農業建設的「牛鼻子」來抓，並全面部署了土地承包經營權的確權發證和土地流轉工作。2009年，全市耕地流轉面積116萬畝，佔耕地總面積的32.1%，位居省內前列。這是第一階段，也就是傳統流轉階段。
在隨後的實踐中，我們又發現這些形式的土地流轉在流轉率超過30%以後像是遇到了「天花板」，很難再有大發展。分析原因，主要是政府角色「缺位」。在傳統流轉模式中，主要是農戶和農業企業（或農業大戶）兩個角色在起作用，政府盡管成立了土地流轉中介服務機構，但只能做些信息服務、矛盾調解的工作，沒有以經濟角色的定位介入流轉流程之中。因此，企業對與千家萬戶打交道的難度、對毀約風險的擔憂和農戶對外來或本地農業企業投資商的不信任等因素交織在一起，導致土地流轉工作進展艱難。為了化解上述難題，我們從2009年開始，把目光瞄向了土地信託流轉這種新型流轉模式。經過三年的實踐，在進行土地信託流轉試點的地區，耕地流轉率很快突破了40%，有的地方達到了60%，沅江市草尾鎮樂園村達到了90%，並且產生了很好的社會效果。這是第二階段，也就是創新流轉階段。土地信託流轉對於推動農村經濟社會發展起到的積極作用是有目共睹的：一是加快了產業發展，有利於城鄉產業對接；二是促進了農民增收，縮小了城鄉收入差距；三是帶動了資本下鄉；四是推動了村鎮建設，縮小了城鄉公共服務差距；五是增進了基層政府的公信力，改善了鄉村治理，縮小了城鄉文明差距。
實踐探索表明：第一，土地信託流轉不僅適應於湖區，也適應於山丘區；第二，土地信託流轉不僅適應於水田耕地流轉，也適應於種植茶葉、葯材等旱土甚至林地、養殖水面等的流轉；第三，土地信託流轉與其它流轉方式相比，有明顯優勢，深受企業家、農民、鄉鎮幹部的歡迎。凡是採取規范的「草尾模式」進行土地信託流轉的，則能夠實現流轉關系穩定、管理規范的效果，真正達到農民滿意、企業滿意、政府滿意的結果。
結合我們對中央政策的解讀和對土地信託流轉「草尾模式」實踐的總結，我認為，探求農村土地制度的完善之策，必須堅持三條原則：
第一，堅持尊重農民的意願。農村的問題說到底是農民的問題，黨的農村工作實踐已充分表明，什麼時候我們黨的農村工作遵循了農民意願，工作就能順利推進；脫離了農民的意願，工作就會受挫。「草尾模式」從起步到現在已三年了，農民群眾不斷提升的滿意度是我們工作的主要動力。
第二，堅持生產力標准。我們在土地制度創新方面的探索，要始終堅持以農業生產力的解放，生產水平、收入水平的提高為導向。凡是有利於生產力解放的方式就要用，凡是不利於生產力發展的方式就要改，不能左顧右盼。
第三，堅持市場導向。中國推行市場配置資源為主的社會主義市場經濟體制改革是歷史的選擇、正確的選擇。農村土地制度創新必須與社會主義市場經濟體制的要求相適應，真正做到市場主體充分參與，市場充分配置資源。在市場導向的原則下，黨委政府想問題作決策，不僅要有主觀想像力，更要有操作掌控力。要實現「魚」與「熊掌」兼得的目標，就要在確保農民分戶聯產經營權（農民切身利益）的同時，推動與現代農業發展相配套的土地規模經營；就要在明晰產權、促進市場交易上做文章。

⑹ 王東賓 ▍中國的土地流轉正在步入「信託時代」嗎

學者個人觀點，僅可供參考。
現在，農村土地流轉當前已經進入一個新的歷史階段。十 八 屆 三 中 全 會前後，以中 信信託、中 糧信託、北 京信託三大信託機構先後於安徽宿州、黑龍江肇東、江蘇無錫等地開展土地流轉信託項目為標志，中國的土地流轉開始步入「信託時代」。
然而，自商業信託機構進入土地流轉領域之始，各方對土地流轉信託項目的經濟合理性就質疑不斷，或疑為商業噱頭，或疑為炒作概念，眾說紛紜。誠然，短期內迅速土地流轉實現盈利性具有相當大的難度，但正由於農業的脆弱性及其經濟劣勢，商業信託公司介入土地流轉領域這一新趨勢才尤為值得重視，需要從農村土地流轉的歷史脈絡中發現其合理性和可行性。
http://www.weixinla.com/document/5670891.html

⑺ 農村土地流轉 是什麼意思 農村土地流轉信託是什麼意思

定義：農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。
這里可以這樣解釋，A作為農民擁有地塊的承包經營的權利，A把承包下來的土地委託給B進行經營打理，B收取一定的管理費用，產生的收益則歸屬於A。
我們可以看到這實質上是一種信託行為。信託的實質就是委託人把財產權交給受託人，由受託人以自己的名義按照委託人的意願對這個財產權進行管理。農村土地流轉的過程中實質上的財產權就是承包土地的經營權。
當農村經濟發展到一定程度，農民面對更為高效的和快速的市場必須生產經營方式更為集約化，而將多個農戶的土地通過農村經濟合作社等合法組織將散農的土地經營權集中在一起，將這份財產權交給信託，由信託對其進行專業化，高效化的管理，或將其租賃給單個農業種植大戶，降低交易成本，實現經營權集約化後利潤的放大化，將產生的收益分配給農民，提高了農民的收入，或徵得農民的同意，對農業延生出來的產業進行二次升級，還可以通過購買經營收益權的方式為這些產業融資，同時合理的分配也可以培養產業，是產業合理化，結構化。
土地流轉信託是一項促進農村現代化的金融手段，不過目前全國試點范圍不多，還未成立真正意義上的農村土地流轉信託，但不少地方委託給農村經濟合作社或建立土地流轉市場已經在逐步實現農村土地流轉的信託化。

⑻ 監管來了！地產信託融資命門勒緊

信託通道業務正一步步被堵死。

5月8日，銀保監會出台《信託公司資金信託管理暫行辦法(徵求意見稿)》（以下簡稱「辦法」），對外公開徵求意見，意見反饋截止時間為2020年6月8日。

其中明確，全部集合資金信託投資於同一融資人及其關聯方非標債權資產合計金額不得超過信託公司凈資產30%；全部集合資金信託投資於非標債權資產合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信託合計實收信託的50%。——這些條款被認為最為嚴苛。

據中誠信託戰略研究部統計，截至2019年年底，68家信託公司凈資產規模合計6316.27億元，凈資產均值為93.5億元。這意味著，一家百億凈資產信託公司同一融資人非標債權投放規模不能超過30億元。目前單只地產信託計劃規模在20億元以上地產項目十分常見。

「這要求信託公司分散合作方，會使單一地產融資方從信託公司獲得的融資額度減少，加大信託公司展業難度。」用益信託資深研究員帥國讓對中國房地產報記者表示。

同時，「當前信託公司投資非標佔比大多超過50%，50%上限將加大非標收縮壓力，尤其是存量較大的基建和房地產信託，首當其沖。」某信託公司高管告訴中國房地產報記者。

擺在房企面前的另一個問題是，2020年面臨到期的房地產信託產品能否順利兌付。

限制「非標」 嚴管「通道」

根據資產來源不同，當前信託分為資金信託和財產信託。截至2019年12月，資金信託和管理財產信託余額分別為17.9萬億元和3.7萬億元。

所謂資金信託，指委託人將自己合法擁有的資金，委託信託公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。按照委託人數目的不同，資金信託分為單獨資金信託和集合資金信託。信託公司接受單個委託人委託的即為單獨資金信託，接受兩個或兩個以上委託人委託的，則為集合資金信託。

銀保監會有關部門負責人表示，近年來，由於內外部環境變化，資金信託出現為其他金融機構監管套利提供便利、盡職管理不當引發賠付壓力、違規多層嵌套、與同類資管業務監管規則不一等問題。

為補齊制度短板，銀保監會對照資管新規要求，研究起草了辦法，以推動資金信託回歸「賣者盡責、買者自負」的私募資管產品本源，發展有直接融資特點的資金信託，促進投資者權益保護，促進資管市場監管標准統一和有序競爭。

辦法對信託業務多方面做了具體規范,其中對投資非標的限制最為突出。信託新規要求集合資金信託投資債券和非標比例不超過總規模的50%,投資單一項目比例不超過信託凈資產30%。當前信託中8成左右資產投資於貸款和非標,這意味著新規出台後非標面臨較大收縮壓力。

哪些屬於非標債權資產類型？辦法規定，除在經國務院同意設立的交易市場交易的標准化債權類資產之外的其他債權類資產，均為非標債權。此外，明確資金信託不得投資商業銀行信貸資產，不得投向限制性行業。房地產行業正屬於限制性行業之一。

長江證券分析師趙偉分析稱，當前大部分信託公司凈資產規模低於100億元，對單一客戶非標不高於凈資產30%要求，可能限制非標融資擴張能力；對一些依賴單個大客戶的信託公司影響較大，迫使其補充資本金或者調整當前業務結構。考慮信託以投資非標為主，僅貸款佔比達40.7%，如果加上資管計劃等其他非標類投資，非標佔比很可能明顯超過50%，使得非標收縮壓力進一步加大。

從投向行業來看，非標資金信託中，房地產和基建等領域占重要比例。截至2019年年末，資金信託余額17.94萬億元，其中房地產和基建分別達2.8萬億元和2.3萬億元，非標融資收縮過程潛在收縮壓力不容忽視。

地產信託融資勒緊

在此之前，單只地產信託計劃規模普遍在5億元以上，規模在20億元以上的地產項目也十分常見。

今年5月6日，泛海控股股份有限公司發布公告稱，因控股子公司北京泛海東風置業有限公司向北京信託申請不超過25億元融資、期限不超過18個月，實際融資金額20億元，泛海控股擬為該筆融資提供連帶責任保證擔保。

閩系房企福晟集團、正榮地產、泰禾集團等在規模追逐之路上，信託融資都起著重要的作用。2018年年底，這3家房企分別與信託公司簽署戰略合作協議，合作規模總計達400億元。泰禾近兩年來亦多次陷入信託兌付糾紛中。

這種融資便利正在改變。一位地產人士稱，對單一客戶非標不高於凈資產30%的要求，強行打破了房企和信託公司「一對一」深度合作關系，使得房企被迫與更多信託公司合作。且融資額度大大減低。

其實，自2019年下半年監管就開始對信託公司房地產信託規模和通道業務規模進行雙壓降，監管部門要求信託公司嚴格控制房地產信託業務，規模不得超過2019年6月30日額度；2020年監管要求是「房地產信託額度務必不能超過2019年底」。這其中，房地產供應鏈融資業務、購房尾款融資業務、真實應收賬款融資業務、房地產融資租賃、房地產投資信託（REITS）等地產類多元化創新業務，以及地產類通道業務、「明股實債」類地產業務、真實地產股權投資業務，都被計入了房地產業務額度。

近年來各地銀保監局對信託公司開出的罰單，亦多圍繞在違規為銀行規避監管提供通道服務、違規接受保險資金投資事務管理類及單一信託、違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款等事由。

政策接連打擊下，以通道業務為代表的信託業務持續收縮，房地產、基建等信託融資明顯收縮。加上2018年結構性去杠桿影響，基建信託融資在2018年大幅收縮，地產信託融資規模也明顯下降，2019年下半年開始負增長。

用益信託統計數據顯示，今年一季度成立的房地產信託規模1167.61億元，同比下降42%，環比下降31.8%。「當然這其中一個重要原因是受疫情沖擊，一些房企工期暫停，加上員工不能出差，需要實地盡調的一些項目沒法進行，所以一季度房地產信託募資規模下滑。」某信託公司高管表示。

4月房地產類信託募集資金482.72億元，環比仍下滑9.52%，房地產類信託規模佔比25.8%，環比增加0.44個百分點。相較於高峰時期，2020年房地產類信託產品月度新增規模比重已大幅下滑。

同時，信託兌付壓力正在到來。數據顯示，近3年，資金信託到期規模約接近5萬億元。

「非標收縮壓力下，信託非標資產有望通過債務置換、資產證券化、REITs等實現標准化，信託可利用自身在房地產、基建等項目方面的積累和優勢積極參與、盤活存量資產。」前述信託高管表示。