調容積率對土地融資

『壹』 容積率與地價有什麼關系

容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項目用地范圍內總建築面積與項目總用
地面積的比值.
計算公式：
容積率=總建築面積÷總用地面積
當建築物層高超過8 米,在計算容積率時該層建築面積加倍計算.
容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異.因此,容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標,也是從微觀上影響地價最重要的因素.容積率具有如下特性：
(三)容積率可以更加准確地衡量地價水平.人們購買土地使用權的目的是為了對
土地進行開發,建設房屋.
房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率
因此,樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低.
二、容積率對地價的影響規律
影響地價的因素很多,雖然各因素影響地價的途徑各不相同,但其作用機制可抽
象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價,二是通過影響土地供求關系
影響地價.收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量,市場供求關系使地價
相對經濟剩餘量產生波動,決定了土地供給的經濟剩餘量的分配,使地價的變化趨於復雜化.容積率對地價的影響規律,同時受收益機制和市場供求關系的作用,總體說
來,區位條件愈優越,地價水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規劃控制愈嚴格,容積
率對地價的影響程度愈大.具體表現在以下幾個方面：
(—)遵循「報酬遞增遞減規律」.在一定的技術經濟條件下,土地純收益會隨著土地
投資的增加而出現由遞增到遞減的特點.作為城市建設用地,容積率對地價影響的報
酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數的增
多,隨房屋層數的增多,開始時由於基礎工程費及地基處理費的分攤,單方造價降低；
當層數達到一定值時,就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等,單方造價由下降轉
為上升,而單方售價則由於建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢.
當單方售價等於單方造價時,土地收益達到最大,土地價格也達到最高,此時的容積
率為最經濟容積率.若繼續增大容積率會因單方售價低於單方造價而使土地投資收益
開始下降,地價也隨之開始下降.如(圖一),MC 為單方造價,MR 為單方售價,某一
容積率L 時的地價是該容積率下的總收益(DCGF 面積)減掉投資者資本、勞力的正常
利潤,剩餘部分即為地價.當容積率等於M 時,單方造價等於單方售價,土地開發
的邊際收益為0,總收益(DCNF 面積)達到最大,地價達到最高,M 為最佳容積率.
超過這個容積率,地價開始向反方向變化,隨容積率提高而下降.
(二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系.首先,城市規模大,土
地集約化利用程度高,地價總體水平高,樓面地價占房屋單方開發成本比例高,通過
降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯,而小城市土地集約化利用程度低,
地價總體水平低,房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響,通過降低樓面地價降
低房屋開發單方成本效果不明顯,而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增
加單方工程造價；另外,大城市有比較系統的城市規劃資料,土地開發受規劃控制比
較嚴,而小城市規劃控制一般不嚴格,容積率的確定往往具有隨意性,許多地方沒有
容積率這個指標限制,或有,但控制不嚴,而且有的地方政府為樹城市形象,往往鼓
勵建築物向空中發展,愈高愈好,容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義.所以,城
市規模愈大,容積率對地價的影響愈明顯,地價隨容積率的變化幅度愈大.
(三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同.城市中心區位條件優越,
土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製程度均高
於其它區域,特別是城市邊緣區,投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持
或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利
用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容積率對地價的作用程度隨之下降.因此,
容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱.
(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同.商業用地對區位條件反應最敏
感,只能布局在少量區位條件優越的沿路區域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工
業用地突出,容易形成賣方市場,眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘
主要以地價形式表現出來,歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度
比商業用途弱,但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍,不但受區位條件影
響最不敏感,而且受工藝流程的制約,在很多情況下沒有容積率的限制.因此,在同一城市中,容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地.

『貳』 土地出讓金和容積率有什麼關系

一，兩者沒什麼關系。容積率是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。 土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將內土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入容股和投資，按規定補交的土地出讓價款。
二，容積率在一定程度上，也反映土地利用水平。所以，一定的容積率也是土地集約節約利用的一個風向指標。一般來說，在土地總價恆定的前提下，容積率越高，樓面地價越低。
三， 國土部關於容積率的規定：容積率一般是由政府規定的，又稱建築面積毛密度。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。 現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：
1、獨立別墅為0.2~0.5。
2、聯排別墅為0.4~0.7。
3、6層以下多層住宅為0.8~1.2。
4、11層小高層住宅為1.5~2.0。
5、18層高層住宅為1.8~2.5。
6、19層以上住宅為2.4~4.5。
住宅小區容積率小於1.0的，為非普通住宅。
拓展資料；
1，實際補交土地出讓金的計算方法應按現在時點新的土地使用條件的土地市場評估價格扣除現在時點的原土地使用條件的土地評估市場價格差額部分補交土地出讓金。
2，由於土地市場隨著時間的變化會有增值和貶值的情況，補交土地出讓金時的地價應按照當前市場條件下容積率變化前後的地價進行計算，這樣既可以保證國有資產不流失，也可以保證開發商本身的利益不受侵害。
3，實際計算公式有這些：補交土地出讓金=改變容積率後繳納的土地出讓金—原容積率下繳納的土地出讓金改變容積率後繳納的土地出讓金=改變容積率後土地總價×土地出讓金繳納比例原容積率下繳納的土地出讓金=原容積率土地總價×土地出讓金繳納比例這里所指的土地總價都是指當前時點的土地價格。

『叄』 徵收土地可以用提高容積率做補償嗎

答：可以。這個問題應該是從土地徵收補償辦法中找到究竟。房屋實體補償是分兩個部份，一是土地補償，二是建築面積補償。在這其中就涉及到一個土地面積是大於房屋建築面積還是小於建築面積的問題。因為小區樓房在面積補償同時也給予了同等房屋建築面積的土地面積補償，所有樓房面積加起來都超過了小區整個佔地面積這容積率屬於地小於房這就不會再有補償了。但如果是高檔小區或別墅區有時會出現地大於房的現象，如是地大於房是要將土地面積減去房屋建築面積多出的土地面積也是要給予補償的，這個補償按建築面積分攤到各戶，以提高容積率做補償也可以此為根據，保障了被拆遷人的合法權益。。

『肆』 容積率對地價的影響是什麼

1、容積率也被叫建築面積的毛密度，在用地范圍內地面總建築面積就是正負0標高以上的建築面積，與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。
2、容積率對地價的影響還是有的，在地價上來說影響的因素有很多，會通過不同的途徑來說，第一個就是土地收益，再來就是供地關系。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量，市場供求關系使地價相對經濟剩餘量產生波動，決定了土地供給的經濟剩餘量的分配，使地價的變化趨於復雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。

『伍』 容積率的作用

首先，容積率的大小決定了土地開發收益率的高低，從而影響到地價。
由於建設項目在興建時並非所有的土地面積都能作為建築物的基底，因而容積率與樓層數目並不完全相等，特別是某些地段，建築物的建設規劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的採光、日照及消防間距等等。土地價格是預期收益的資本化，在建築單方售價和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建築面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由於每建築平方米分攤的地價額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經濟剩餘，純收益增加，地價上升；反之，容積率降低，土地開發收益降低，地價下降。
其次，容積率對地價作用的程度具有一定區域性。
容積率對地價的作用程度與城市規模成正比。城市規模愈大，容積率對地價的影響程度愈大，地價隨容積率的變化幅度愈大；城市規模愈小，容積率對地價的影響愈小，許多小城鎮在土地流轉或規劃建設項目時根本沒有容積率控制。另外，同一城市不同區位容積率對地價的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區，容積率對地價的作用程度逐漸減弱。
第三，容積率對地價的影響具有分用途性。
在一個城市中，不同的用地類型，其容積率對地價影響程度也不一樣，對商業用地地價影響最大，住宅用地次之，工業最弱，工業用地在很多情況下不考慮容積率的影響。以商業用地為例，對同一幢建築物而言，每平方米建築造價是相同的，但建築物在銷售或出租時，各層的銷售價格或租金卻有較大差異，這主要是因為各樓層的樓面地價不等而引起的。地價分配率是指各樓層樓面地價與總地價的比率。對商業用地來說，層次越高，其樓面地價越低，因而，隨著樓層數的增高，地價分配率呈遞減趨勢。調查廊坊市不同樓層商業用房的租金情況，利用租金剝離法測算出每層樓面地價，進行年期修正後，得出各層樓面地價分配率.
第四，規劃確定的總平均容積率對地價總體水平有較大影響。
從社會效益和環境考慮，大范圍用地的總平均容積率越低，就越能提供優美、舒適的環境空間，但土地經濟效益就相應地越低，地價總體水平越低；從經濟效益和節約用地考慮，總平均容積率越高，土地使用強度越大，地價就越高，土地就越節約，但城市環境質量就會下降。另一方面，城市內分區片總平均容積率的高低分布決定了地價空間分布。

『陸』 容積率提高土地出讓金怎麼算

這里的容積率指的是建築容積率，是指建築物總面積與宗地總面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建設總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，因而在國有土地出讓時，房地產開發商應繳納的土地出讓金也就越高。如果開發商在較低的建築容積率標准下取得國有建設用地使用權，然後在建設過程中增加建築容積率，從而使建築面積增加，就會獲得更多的銷售利潤，從而造成國有資產的流失。

法律依據：
《關於加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》第四條受讓人取得國有土地使用權後，必須按照《國有土地使用權出讓合同》和建設用地規劃許可證規定的規劃設計條件進行開發建設，一般不得改變規劃設計條件；如因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出申請，經批准後方可實施。問題中，開發商在沒有經有關部門的批准下就擅自改變了規劃設計條件，如果還想繼續在另一半土地上開發的話，應該先經過有關部門批准，補交土地出讓金後才能進行建設。

『柒』 房地產融資時，容積率對於一個項目的重要性在哪裡

房地產融資的時候，最重要也是最直接的指標其實是項目能賺多少錢，這也就牽扯到財務測算的問題，最終還是拿ROI說事吧。財務測算里，簡單的說，也就是成本售價利潤這三件事。而容積率最主要的影響是在銷售面積上，（容積率限制了計容面積，也就限制了可售面積）。

從單方上看，面積越大實際主要是攤薄了土地成本，建築成本還是一定程度上和面積成正比的。也就是說，對於土地成本越高的地方來說，容積率越重要。比如北京上海，大部分成本其實都是土地成本，容積率如果低的話對價格壓力就非常大。從總額上看，面積越大銷售額就越大唄。至於你說的從容積率能不能看出產品來，這是另外一個問題。

首先，商業和住宅在土地出讓時就已經限制了的，你說的商住和住宅就不是一種產品，商住是當商業的一般，產權年限也不一樣。不過一般商業容積率比住宅高，是因為商業的辦公樓一般比較高，密度相對較大，但也不是一定的。同類產品里上面已經說得很清楚了，眼睛就能看出來了，高層的容積率肯定高，別墅最低唄。容積率決定了你的物業類型，同時也決定了你單方土地成本的高低，建安成本其實同一地區同一物業類型相差不會太多，房價的差別更多的取決於拿地成本、開發商融資成本、景觀配套等等等。

『捌』 改變容積率該如何補交土地出讓金

近年來，隨著我國國有土地使用權招標拍賣掛牌工作的深入開展，土地資產得到了最大限度的顯現和量化，伴隨而來的改變土地使用條件，尤其是改變容積率現象時有發生。對此，國家相繼出台相應政策，要求出讓土地改變容積率需重新核定土地出讓金。各地在執行這一政策時進行了大量探索，取得了一定的成效。由於缺乏相應的配套政策和技術規范，使得各地改變容積率補交出讓金工作差異較大。本文試就改變容積率補交出讓金的依據及相應評估中幾個技術問題進行初步探討，以期對此有所促進。 一、改變容積率補交土地出讓金應以科學評估為依據。 從目前已見諸於文件的情況看，各地改變容積率補交出讓金主要採取以下幾種方法。即：評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。 所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變容積率的地塊委託土地評估專業機構對不同容積率條件下應補交的土地差價進行評估，在此基礎上確定補交土地出讓金的數量。 所謂基準地價修正法，就是國土資源部門根據政府已批準的基準地價容積率修正系數來確定不同容積率補交土地出讓金數量。 所謂平均樓面地價法，是國土資源部門根據土地成交價和成交時對應的容積率，計算出平均樓面地價，以此為基礎，來確定新的容積率所對應地價，二者之差為補交土地出讓金數量。 所謂綜合法，是在基準價修正法和平均樓面地價法等的基礎上，考慮時間因素，土地用途等因素由國土部門綜合確定改變容積率補交土地出讓金數量。 上述方法都有一定依據和可操作性，由於沒有統一的規范，上述方法測算出的土地出讓金應該都不違反規定。但綜合分析，我們認為評估法應作為首選方法，即改變容積率補交土地出讓金應以科學評估為依據。其理由如下： ①基準地價修正法、平均樓面地價法沒有考慮時間因素以及改變容積率可能引起房屋建設類型、結構和用途的變化，因而有一定的不合理性。首先是時間因素。時間因素對地價影響很大，我國各地雖然都制定了基準地價，並要求2-3年更新一次，但由於基準地價更新的復雜性，導致我們絕大多數城市基準地價的現勢性不夠。同時對改變容積率涉及增加建築面積的用途確定，多層、高層之間面積確定，基準地價法、平均樓面地價法均忽略了上述因素。 ②基準地價修正法、平均樓面地價法、綜合法都是由國土資源部門自己確定，不符合政事分離原則。同時，其權威性、客觀公正性（國土部門是出讓當事一方）不夠，且容易滋生腐敗。 ③評估法可以克服上述缺點，使得補交差價更具合理性、權威性。一是土地評估機構是土地價格評估的專業機構，土地估價師是專門從事土地價格評估的專業人員。專業人員在土地評估時，會依據土地估價規程的要求，對改變容積率過程中可能影響土地價格變動的各種因素進行綜合分析，在此基礎上評估出土地差價。其權威性、專業性，由此而來的客觀公正性要遠遠高於非專業人員。委託專業機構評估土地差價可大大提升改變容積率補交土地出讓金工作的權威性和客觀公正性。二是改變容積率補交土地出讓金涉及開發商的切身利益，開發商總是想千方百計減少補交差價額。在開發商與國土部門的這場博弈過程中，國土部門往往面臨的壓力很大。而採取評估法、委託專業機構評估土地差價可以使國土部門從此項復雜的事務中解脫出來，既符合政事分離原則，也保護了幹部。 二、改變容積率評估中涉及的幾個技術問題。 改變容積率補交土地出讓金評估，其技術依據是國土資源部頒布的《城鎮土地估價規程》及土地資產管理的相關文件，但具體操作中有些技術問題還需要進一步研究。 （一）土地估價基準日的確定。基準日對地價影響較大。目前，基準日的確定主要有以下幾種做法：1、以土地成交之日為基準日。2、以宗地改變容積率後的詳規批准日為基準日。3、土地使用者向國土部門申請改變容積率之日為基準日。4、以接受評估任務之日為基準日。如何科學合理地確定評估基準日值得研究。我們認為要合理確定評估基準日，需從改變容積率補交土地出讓金的工作程序入手。現在各地改變容積率補交出讓金的程序、土地公開處置程序都不完全一致。但土地公開處置程序中，各地大都採取由國土部門向規劃行政主管部門申請擬公開處置地塊的土地使用條件，土地使用條件作為土地公開出讓文件的必備材料之一由國土部門對外發布。改變容積率補交出讓金也可參照此程序運作，由土地使用單位或個人先向國土部門提出改變容積率申請，再由國土部門向規劃行政部門提出改變申請，經規劃部門同意並報縣級以上人民政府規劃委員會或土地出讓委員會，決定是否同意改變容積率。由於是否同意改變、改變多少由政府規劃委員會或出讓委員會決定，因此以政府規劃委員會或出讓委員會批准改變容積率之日作為土地估價基準日較為適宜。一方面土地使用者依據政府批準的容積率進行規劃設計，另一方面國土部門根據土地估價機構評估結果確定補交土地出讓金數量並以是否補交土地出讓金作為規劃設計批準的前置條件，加以制約。 （二）改變容積率後增加建築面積的用途確定。改變容積率補交出讓金的評估大多採用假設開發法，因而，對於一個商住小區，改變容積率增加的建築面積中商業房面積多少、住宅房面積多少直接關繫到地價的高低，從而影響土地出讓金的多少。部分評估機構對其評估時採取原初步設計中商住用房的比例來測算改變容積率後增加的建築面積中商業、住宅房面積，這種做法值得商榷。在西方經濟學里有「經濟人」的假設，而在我國，房地產開發 商的「經濟人」特性十分明顯。一般情況下，對於一個商住小區，商業房的售價往往比住宅房要高得多。從追求利潤最大化角度出發，不管容積率大小，房地產開發商總是會把能建商業房的地方盡可能的建商業房，其次是住宅房。而一個小區能建商業房的地方是有限的，商業、住宅面積不可能同比例增長。因此，從「經濟人」的特性來分析，原容積率條件必然先滿足商業房建設，再建住宅房。如果原容積率條件已經滿足商業房建設，則改變容積率增加的建築面積主要應為住宅房和按比例增加的公建配套。 （三）改變容積率後住宅類型的確定。容積率，即宗地內建築面積與土地面積的比，這一看似簡單的比例數，卻與小區的住宅類型密切相關。一般來說，容積率在1．0以下，往往是低密度住宅，1．0-2．2大多是多層住宅，而超過2．2大多是多層、小高層和高層相混合的住宅。因此，在改變容積率評估時，評估機構需對改變容積率的幅度是否引起住宅類型的變化進行分析。個別地方規定容積率提高超過20%的，土地收回重新出讓是有一定道理的。對容積率變動較大的，要分析其住宅類型和結構的變化狀況，根據新的住宅類型和結構預測相對應的房屋售價、建築結構、建安價格以及相應系數，從而使評估結果更具合理。 （四）「毛地」出讓改變容積率的評估。最近，國家出台相應政策，禁止「毛地」出讓。但由於我國現行的財政狀況，地方財政多為「吃飯」財政，要想在短時期內全面禁止「毛地」出讓有一定困難。對「毛地」出讓，改變容積率評估在技術路線上需先設定為「凈地」出讓，再進行補地價評估。這里關鍵是測算出的土地價格要不要扣除拆遷成本以及如何扣除。這既有對地價構成的理解問題，也有技術問題。首先是地價構成，依據《土地估價規程》，地價可以簡單地概括為由土地取得費用和土地增值收益兩部分構成。樓面地價為每建築面積分攤的土地價格，自然也應該由土地取得費用和土地增值收益兩部分構成。其計算公式：樓面地價=地價/容積率=（土地取得成本+增值收益）/容積率。由此可以推算，土地增值收益=地價-土地取得成本=容積率*樓面地價-土地取得成本。我們所測算出的地價既包括政府徵收的土地增值收益，也包括土地取得成本。因此，「毛地」出讓改變容積率評估的土地差價還應在扣除土地取得成本後，才是真正的補交土地出讓金。而「毛地」出讓中的土地取得成本主要是拆遷安置成本。因此，補交土地出讓金可以簡單採取以下公式求取，即：補交的土地出讓金=改變容積率後評估的補地價*原出讓成交的凈收益÷（原成交的凈收益+拆遷安置成本）。 改變容積率補交土地出讓金是一相政策性很強、技術含量較高的工作。