商業地產融資貼吧

1. 政策接續發力 推動房地產轉型發展

《中國證券報》近日刊發文章《政策接續發力 推動房地產轉型發展》。文章稱，11月29日，地產股掀起漲停潮，並帶動其他行業板塊走強。這既是市場對房地產融資政策優化調整的直接回應，也是市場預期改善、信心增強的直觀反映。此前，證監會宣布調整優化五項股權融資措施，支持房地產市場平穩健康發展。

業內人士認為，房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。近期從「第一支箭」銀行信貸支持，到「第二支箭」債券融資幫扶，再到「第三支箭」股權融資重啟，接續發力、層層遞進，形成立體式的金融支持「組合拳」，將加快行業風險緩釋，推動行業轉型發展，更快穩定房地產市場，從而更好穩定經濟大盤。

防範化解風險

房地產既扮演著國民經濟的「壓艙石」，也是一頭潛在的「灰犀牛」。業內專家解釋，由於房地產鏈條長、融資規模大、與金融聯系緊密，牽扯麵廣，其金融風險的發生容易擴散蔓延。五項股權融資支持措施出台的重要意義之一，正是改善房企權益融資，緩釋房地產領域風險。

五項措施中，「兩個恢復」——「恢復涉房上市公司並購重組及配套融資」「恢復上市房企和涉房上市公司再融資」尤其受到關注。

南開大學金融發展研究院院長田利輝分析，在恢復並購重組及配套融資、再融資的同時，證監會明確了募集資金可用於補充企業流動資金、償還債務，這有利於改善房企現金流，緩解流動性緊張狀況，防止房地產風險蔓延升級。

「資金鏈持續緊綳的民營房企迎來了『喘息期』。」億翰智庫報告認為，監管部門明確募集資金不僅可用於「保交樓」，還可用於補充流動資金、償還債務，將有助於房地產風險從蔓延擴散逐步轉向收斂緩釋。

在業內人士看來，調整完善房企境外上市政策等舉措，也會起到紓解房企流動性困境、化解行業風險的積極作用。中指研究院企業事業部研究負責人劉水說，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資，支持房企更好利用境外市場資源，有助於房企開展多渠道融資，多措並舉緩解短期流動性緊張，避免行業和個體風險擴大。

「證監會出台支持房地產股權融資的五項措施，對整個產業具有重大意義。相信包括股權融資在內的各類融資支持力度加大，將有力推動房企解決資金問題，加快風險出清，給行業以關鍵的『喘息』機會，積蓄能量走出困境。」58安居客房產研究院分院院長張波說。

盤活存量資產

除了防範化解風險，促進房地產市場盤活存量也被視為此次股權融資支持措施的一大看點。業內人士分析，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，不僅可改善房企資產負債表，也有助於推動行業轉型發展，促進房地產與實體經濟協調發展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，鼓勵優質房企依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，不僅有助於房企更早收回投資，也將在一定程度上起到鼓勵引導房地產開發商轉型的作用。

「發行REITs可在不增加負債的同時，達成項目開發和退出的閉環，促進形成房地產業可持續發展的『開發、運營、盤活』新模式。」田利輝認為，通過發展REITs市場和不動產私募投資基金來盤活房地產存量資產，探索房地產發展新路徑既可行也有必要。

李宇嘉認為，推動保租房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的「保租房板塊」，或意味著後續在REITs發行條件方面會有政策創新和優化。田利輝認為，未來保租房REITs市場建設將是資本市場改革發展的一個重點領域。

在盤活存量資產方面，證監會提出，積極發揮私募股權投資基金作用。中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁表示，該項政策可為住宅和商業地產引入新資金，盤活房企存量經營性不動產，助力行業健康發展。

支持行業健康發展

綜合業內人士觀點，系列股權融資支持政策的出台將有力改善房地產融資環境、提升行業發展質量，支持房地產市場平穩健康發展。

一方面，房企獲支持力度持續加大，融資環境或迎來重大轉變。張波分析，隨著政策支持力度加大，房企現金流壓力將進一步得到緩解，促進房地產市場恢復平穩健康發展。中金公司研究部不動產與空間服務行業首席分析師張宇認為，房企特別是優質房企將有望在經營性現金流恢復、債務融資性現金流改善、權益融資現金流補充的情況下實現資產負債表改善，步入風險緩釋與持續發展的良性循環。

另一方面，本輪政策啟動實施後，房地產行業將加速優勝劣汰，提高行業發展質量。田利輝指出，房地產並購重組恢復之後，部分資產質量尚可的財務受困企業可能成為潛在的收並購對象，而那些資不抵債、管理混亂的小型房企將被加速出清。

促進房地產市場平穩健康發展，既是房地產行業自身及上下游產業鏈的期盼，也是穩定經濟金融大局的要求。張宇表示，短期看，系列政策「組合拳」打出之後，有助於扭轉房地產市場過快下行風險，並穩定房地產行業對宏觀經濟大盤的支撐作用；中長期看，有利於構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業與企業新發展模式的形成。（完）

2. 商業地產前期有多少種可行的融資方法

房地產融資的十六種途徑
房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構:
1．自有資金:
開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2．預收房款
預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3．建設單位墊資
一種是由建築商提供部分工程材料；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4．銀行貸款:
房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5．房地產信託:
現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。
6．上市融資:
上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7．房地產資產證券化
房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8．聯合開發:
聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9．開發商貼息貸款:
開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:
售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資；同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:
海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:
根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股——:私募股權融資::
受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:
夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:
由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：
所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

3. 2022年房地產政策三大關註：融資、房地產稅及限價限購限貸

據清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心數據顯示，2022年，各界最為關注的三大房地產政策，依次是融資政策、房地產稅、限價限購限貸政策。此外，各界對土地集中出讓制度、預售資金監管制度、長租房配套政策等也頗為關注，關注度超過10%，其中，約1/3的受訪機構關注土地集中出讓制度。
其中，房地產融資政策走向牽動人心，關注度高達74.1%。不同類型的受訪機構關注的側重點有所不同。房地產開發企業最關注的是貸款集中度管理制度以及出險房企收並購方面的新政策。一些房企期望今年銀行開發貸的釋放力度可以有所加大，同時滿足家庭部門剛需購房需求，提供足夠的按揭貸款額度，提高房企的回款速度。此外，部分受訪機構也認為今年房企爆發危機的情況或將繼續發生，希望政府能夠出台有關收並購的支持性政策，保障企業度過危機，促進房地產市場健康平穩發展和良性循環。金融機構和研究機構對今年「三線四檔」的融資管理制度是否進一步調整表示關注。2021年，部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，紛紛選擇收縮信貸敞口，「雨天收傘」，進一步加劇了房企流動性緊張問題。2022年，「三線四檔」政策是否繼續執行，如果繼續執行是否會細化、指導銀行全年有序進行信貸投放？最後，研究機構比較關注公募REITs政策是否會有所推進。目前保障性租賃住房已經納入公募基礎設施REITs試點范圍，後續試點范圍希望可以擴大至市場化長租房，甚至商業地產。
房地產稅關注度位居第二，達63%。2021年10月23日，全國人大常委會通過決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開，會議提出，「做好房地產稅試點准備工作。」2022年，房地產稅試點是否落地、何時落地，以及試點范圍、實施細節等，都備受各界關注。
限價、限購、限貸政策關注度為48.1%。接近半數的受訪機構對限制性行政管控政策有所關注，尤其是限價、限貸政策是否會有所調整。關於限價政策，部分受訪機構指出，當前市場不甚樂觀，2022年限價思路是否要從「防漲」轉向「防跌」？關於限貸政策，部分受訪機構指出，在住房市場遇冷的情況下，能否對二套房的認定標准有所放鬆，對改善型購房提供更多的信貸支持。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心認為，房地產行業降杠桿的大方向不會改變，減少金融和房地產的綁定，避免資金過度流入房地產，引導資金有效流入實體經濟依然是主要目標。2022年，貸款集中度管理、「三線四檔」政策會繼續實施，一方面，合理發放房地產開發貸款，另一方面，對信貸資金的監管會更加精準。關於出險房企的收並購政策支持，中心認為相關貸款資金應該不受貸款集中度和「三線四檔」的限制；房地產稅會在短期內降低房價，並可能因稅負轉嫁增加租金成本，但長期來看，不會持續對房價產生上升或者下降的影響。房地產稅制設計，應避免重復徵收，一方面體現稅負公平，另一方面可減少居民在住房上的稅收負擔，減少對消費的擠壓；在「房住不炒」的總基調下，短期內不會取消限價、限購、限貸等行政性限制政策。
2021年，我國房地產市場總體降溫明顯，交易量價萎縮，房地產開發企業銷售回款減慢，前期負債過高的企業風險逐步暴露，部分頭部房企出現資金鏈斷裂風險。風起於青萍之末，雖然這只是短期個別企業出現風險，但仍需觀過知仁，未雨綢繆，不能任由這些問題蔓延擴散。

4. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

5. 證監會恢復上市房企再融資，允許用來還債！第三支箭射出，影響有多大

11月28日，證監會發布消息稱，決定在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施，並自即日起施行。政策涉及恢復涉房上市公司並購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。

澎湃新聞采訪了多位房企人士和業內專家，解析政策對房地產整體作用，並逐條解讀每條政策影響。

一、恢復涉房上市公司並購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。建築等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持「同行業、上下游」整合。

中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁稱，允許借殼上市與再融資，助力央國企做大做強，同時有助於減輕民營企業的流動性壓力。自2016年至今無房企成功借殼上市，本次政策恢復涉房房企重組上市，再次打開閘門，有利於在上市公司體系外擁有存量房地產資產的企業，將體外資產注入，做大上市公司凈資產和規模，盤活存量資產。同時，恢復房企再融資，募集資金可以用於補充流動資金、償還債務，有助於進一步減輕當前房企資金壓力，促進其健康發展。此外，通過股權融資募集資金，也有助於「保交樓」政策的落地。

平安證券地產團隊稱，新政允許符合條件的房地產企業實施重組上市，允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產並配套融資；一方面利於集團控股母公司擁有土地資源的房企做大做強，盤活集團未上市土儲；另一方面有助於提高優質企業並購積極性，在負債可控的基礎上通過再融資收購優質資產，同時補充擴充資本金實現規模快速突破。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，政策表示，允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司，將加快出險上市房企重組，加快化解房地產風險，加快房地產風險出清。建築企業也將得到支持，同時將加快房地產企業與上下游建築企業、裝飾等企業整合。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此處明確了對房企重組上市落實了寬松政策，尤其是提及發行股份或支付現金購買涉房資產。其對於目前暴雷企業和優質房企都有較好的優勢。其中爆雷企業可以藉此類重組上市工作理順債務關系，而對於優質房企來說，則有收購或控制此類企業的機會。

二、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支持的房地產業務，包括與「保交樓、保民生」相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

嚴躍進分析稱，再融資屬於上市公司IPO後的重要融資方式，後續不排除會導入國企等資金進行持股，增強房企的資金實力和抗風險能力。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，過去兩年時間，幾乎難有股權融資案例出現，此次政策調整可能意味著未來一個階段，作為直接融資工具之一的股權融資重新恢復功能，預計房企資金來源狀況將持續向好。

三、調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

針對此條，劉水表示，表明監管部門支持H股上市房企再融資，促進房企融資恢復，緩解房企流動性緊張局面，防範房企風險繼續擴大。

四、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的「保租房板塊」。鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

竺勁表示，強化REITs與私募基金作用，盤活房企存量資產。本次政策著重強調要推動保租房REITs和基礎設施REITs的發展，再次強調已上市REITs的擴募。此外，提出要發展不動產私募基金，除了可以投資基礎設施之外，還可以投資存量住宅地產、商業地產，該政策有助於為當前住宅與商業地產引入新的資金，盤活房企存量經營性不動產，助力行業的健康發展。

嚴躍進分析稱，未來一些房企的項目盤活，如何借REITs方式來盤活，同時充當保障性租賃住房的房源，這是各地需要研究的。至少目前部分城市在收購房企存量房屋資產方面，是希望用於保障性租賃住房的功能。相關REITs金融政策也需要加快導入。

馬泓稱，此前央行已經明確，住房租賃信貸不納入房地產貸款集中度管理考核指標。二十大提出「租購並舉」，意味著未來金融機構將加大諸如住房租賃貸款、房地產保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發揮創新金融工具對房地產市場的長期支持。

五、積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。

第三方機構LP智庫點評稱，從海外PE（PrivateEquity，私募機構）機構的發展路徑來看，由單一管理股權投資基金，向多元化的另類資產管理機構轉變是重要趨勢。不動產私募基金就是另類資產中重要的資產類別。例如黑石管理的萬億美元另類資產中，有四分之一屬於不動產私募基金，也是黑石歷史業績回報相對穩健的資產類別。這類不動產私募基金對於存量住宅、商業地產、基礎設施、城市更新等發揮積極融資功能和價值發現功能。期待證監會開展不動產私募基金試點，將開啟中國本土私募不動產基金的良性有序發展時代。

11月28日，中國證券報從接近監管人士處獲悉，證監會正在與基金業協會研究起草不動產私募投資基金備案細則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時可申請試點。

馬泓認為，積極發揮私募股權基金的作用，開展不動產私募投資基金試點，這可能表明國內部分私募股權基金可能會參照成熟的國內外資產管理公司（AMC）的運作方式，開發掘金存量地產項目，促進房地產企業盤活經營性不動產，夯實相關房企現金流。

「第三支箭已經射出」

有房企財務條線人士向澎湃新聞表示，「我理解，這就是第三支箭」。嚴躍進也表示，此次政策明確了「支持房地產企業股權融資」，本質上就是第三支箭已經射出。

竺勁表示，「第三支箭」落地，金融支持房地產力度加碼。繼11月21日易會滿主席表示支持涉房企業開展並購重組及配套融資、支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資之後，今日房地產股權融資正式放開。一個月內「三支箭」相繼落地，金融支持房地產力度持續加碼，有助於促進行業的健康平穩發展。

億翰智庫表示，此次證監會的表態，恢復境內和境外股權融資渠道，正是市場期待已久的「第三支箭」，並且發言人還明確了資金不僅允許用於「保交樓」，還可投向主業，用於補充流動資金、償還債務、並購重組等，可以說一直緊綳的民營房企在年底迎來了「喘息期」，尤其是相較上一輪股權融資打開時期，房地產板塊的估值已接近「腰斬」，這無疑會提升行業的吸引力，也有助於防止房企爆雷風險的進一步蔓延。但股權融資本就是更為市場化的行為，對於已經爆雷違約的企業，當前市場環境下資本是否認可，這個仍有待觀察。

58安居客房產研究院分院院長張波同樣表示，面對不確定性不斷增多的外部環境，以及房地產市場下行壓力持續存在的環境，房企的「第二支箭」在本月已密集落地，但單靠債權融資對房地產行業來說依然難言可快速渡過難關，因此「第三支箭」的推進將加速，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，對房企的意義重大，通過股權融資的發力，將有力推動房企解決資金問題，給行業以關鍵的「喘息」機會，積蓄能量穿越困境。

張波分析稱，從具體執行層面來看，允許上市房企的非公開方式融資，這一做法表現得更為靈活，對於融資金融的用途也表述較為廣泛，主要涉及項目的開工建設，並可用於債務償還，這一做法對緩解房企的債務壓力也將非常直接。同時對於涉房上市的再融資，則明確要求投向主業，這相對存在一定限制，但從現實情況來看，對此類上市公司的影響相對較小。

房地產政策接近「歷史最寬松時期」，市場有望在2023年初逐漸企穩

中原地產首席分析師張大偉分析認為，房地產行業持續下調，房地產各種政策已經接近歷史最寬松時期，恢復房地產上市企業再融資是重要的政策寬松。

今年1到10月，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預收款41041億元，下降33.8%；個人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

張大偉稱，整體看，房地產行業缺血嚴重，最近房地產各種寬松政策越來越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開始寬松房企，穩定房企的現金流，政策開始救助房企的資金鏈。

張大偉表示，整體看，房地產市場當下的問題是購房者支付能力、對後市的信心等，最近的政策的確會對市場有一定的積極作用，但預計市場見底依然需要一段時間。在11月一系列重磅政策的影響下，市場有望在2023年初逐漸企穩。

億翰智庫則表示，回顧11月，供給端政策接連出台，融資能解短期之急，但資金危機化解、企業恢復信心的根本還是回款，後續需求端的調整將更值得關注。

6. 商業地產是啥意思

商業地產是啥意思?

商業地產，顧名思義， 作為商業用途的地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。
商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

街區綜合體是啥意思，和傳統商業地產有什麼區別？

所謂街區綜合體，不是商業一條街，也不是簡單的開放式購物中心，而是開放街區的形態，具有本地文化特徵，具備一定的城市功能，有一些小的酒店，小的博物館，還有一些品牌店、餐飲、娛樂等綜合業態的商業地產模式。
陽光100主打街區綜合體概念

商業地產是什麼意思

顧名思義，專門用來承載商業行為的房屋，即商業地產。
包含商場、市場、沿街商鋪、辦公樓、酒店、酒店式公寓等。

商業地產

本人一直從事商業地產的營運管理，對於樓主的提問，就根據以下幾方面跟你說一下吧：
1、商業地產是一個大的概念，可細分為很多，一般用於商業的樓都屬於商業地產。也就是屬於可從事商業貿易活動的，建在商業用地上的建築物都可劃為商業地產。農業用地和工業用地不屬於商業地產。但是根據國家建設規劃，可以轉為商業用地。樓主所問的商業地產有可能就是大型的商業廣場或百貨廣場之類的
2、在國內做得最成功的應該是萬達商業廣場。具體樓主可以萬達廣場官網了解。同時也有很多上市的商業地產公司，比如：恆大集團、海航集團、華潤集團、寶龍集團、恆泰集團等，很多，但是做得成功的很少，目前很多地產公司都希望能學到萬達廣場的精髓，但是，只能學點皮毛而已。具體原因很多，就不多說了。
3、商業廣場的構成主要由三大方面構成：1、設計施工的工程團隊2、招商及運營管理團隊3、企業品牌策劃團隊
4、前景：本人也針對中國的商業地產進行過一定分析，前景說實話不是很看好，原因很簡單，做商業地產比做居民住宅難得多。住宅類的，地產公司拿到地，蓋起來就能賣個好價錢，但是商業地產專案往往是要靠收取租金來維持。簡單地說，商業地產公司向銀行貸款買地建商場，但是收取的租金除了公司整個團隊的開支外，想要還銀行的利息都難。所以，可以看到很多小的商業地產公司
都是出售一部分商鋪，回籠資金先，緩解資金壓力。然後自己保留一部分自主經營。如果全部打包轉讓，就無法開發自己的品牌。但是半售半留的商場在管理上無法達到同步，管理相當困難。
其它樓主如果想要了解的話，可以針對性地進行提問

什麼是商業地產，商業地產如何進行招商？

商業地產是統稱了，一般建購物中心、寫字樓、酒店甚至廣義旅遊文化公園之類的都算商業地產，就是為商業建地產專案，之後用於商業都算。
建築建好了自然要招商才能開業。對於沒經驗的開發商，招商一般找代理。要注意問題就太多了，一兩句話說不完，比如商家檔次是否符合專案定位，商家品牌影響力，能承受的租金水平，各品類商業組合搭配等等。

loft和soho地產是商業地產嗎

Loft 有辦公用的也有住宅用的，主要是看它的用地性質是不是40年小產權的商業用地。
Soho同理，不過一般的Soho都是小產權的商業用地。歸根結底，商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇。

誰知道有什麼公司是專門做商業地產選址、商業地產定位、商業地產策劃、商業地產招商招租的呢？

台灣廣達投資咨詢公司

商業地產融資停了 商業地產 reits還能做嗎

你說在哪？中國 *** 可是還沒批准在中國可以行使REITS。不要被騙

商業地產 財務分析 yield cost 什麼意思

產量成本吧。 在中國做個報表，還用英文。除非是外企，其他都是裝@@。-----有必要麼？
特別還是財務方面的，把財務這個專業做明白了，就很王道了，一定要用這些洋文。凸顯水平么？都是洋文，三表都算不好，一樣走人。

房地產含商業地產么

地產包含房地產、商業地產、工業地產等等。 確切的說就是不含。

7. 房地產融資服務平台哪些可靠

蘭房鏈就挺可靠的，因為大平台，得到各方面的支持，而且與其合作都是有資質保障的，很是靠譜，可以選擇在這樣的數字化平台下進行融資。

1.融資開發型眾籌，此類房地產眾籌的特點是開發商以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。

2.營銷推廣型眾籌，此類房地產眾籌的特點是開發商以項目去化為目的，投資者主要以獲得房屋產權為目的。

3.開發理財型眾籌，此類房地產眾籌的特點是開發商主要以獲得開發建設資金為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。

4.運營理財型眾籌，此類房地產眾籌的特點是開發商主要以項目去化為目的，投資者主要以獲得投資理財收益為目的。

就市面上的貸款平台來說，主要有：尋錢客、陸金服、平安普惠、人人貸、拍拍貸、團貸網、你我貸、宜人貸、易貸網、惠金所還有各大銀行，也是可以貸款的。

買房貸款靠譜的平台

1、京東金條是專為白條用戶量身定製的現金接待服務，其實就是京東白條用戶專屬服務。京東金條，給注冊用戶提供現金借貸服務消費產品。據了解，京東金條目前還屬於內測階段，不是所有客戶都可以開通，只有滿足條件的用戶才能拿到京東金條。

2、螞蟻借唄在目前是比較熱的借貸平台，這個毋庸置疑，因為相對其他借貸平台還是比較劃算，而且操作簡單，下款迅速，不過螞蟻借唄門檻較高，對支付寶用戶要求芝麻分600以上才有機會開通，也並不是滿足芝麻分條件就給開通借唄，螞蟻借唄是邀請制，芝麻分達到不邀請開通也是常事。

P2P模式有多種貸款買房方式
1、抵押貸。這是互聯網金融+房地產最早演變出的一種模式，即把線下房產抵押那一套直接搬到了線上，也就是經常能夠看到的房產抵押貸款。最初線上的抵押貸以個人住宅抵押貸款為主，後來也出現了商業地產抵押貸款。

2、贖樓貸。該產品針對那些想在銀行按揭沒還清的情況下賣掉房子的「有房族」，房產持有者可向互聯網金融平台申請資金用於還清銀行剩餘的按揭貸款，然後把抵押在銀行的房產贖出。當成功賣房後，借款人再將錢還給平台。

3、換房貸。該產品針對的情況為：房產持有者已經將舊房出售，在房款到賬前需要用錢買新房而設計的純信用貸款。當舊房房款到賬後，借款人再將錢還給平台。

4.首付貸。貸款用途都是首付購房，購房者自己先支付部分首付款，剩下部分可以從互聯網金融平台獲得。通常互聯網金融平台都是與房地產公司合作，樓盤通過互聯網金融平台低息貸款，甚至0利率的方式給購房者以優惠，以此取代直接打折或者降價的方式。

5.商業地產租金收益權轉讓。百貨商場對其優選租戶的租金進行的創新型保理業務，簡單來說就是將租金收益權通過互聯網金融平台轉讓給了大眾投資者。

6．二手房按揭過橋貸款
購房者購買二手房時申請銀行按揭貸款，但銀行通常在審批通過後還需要一段時間才能放款。但這時，如果房屋買賣交易要盡快完成，購房者可以向互聯網金融平台申請貸款，平台只需要看銀行開具的貸款審批單，就可以直接給購房者放款，待銀行放款後借款人便可還款。

8. 商業地產的發展前景如何

商業地產是當前房地產市場的一個熱點領域，國內經濟持續高速增長、房地產開發水平不斷提高、近年來住宅市場頻遭調控，使得商業地產的發展備受關注。從當前發展情況看，商業地產的發展具有兩個方面的特點，一是總量上供大於求，考慮到人均商業面積的承受范圍這個約束條件，預計未來商業地產在總量上難有大的跳躍式發展；但另一方面，商業地產的環境會明顯優化。一個標志是。越來越多的大型房企加入到商業地產領域，不僅出現了萬達、中糧置業、SOHO中國等專注於商業地產開發的房企，華潤、世茂、中海、保利等知名企業也持續提升商業地產比例，乃至萬科、龍湖等原來集中住宅的房企也開始試水商業地產，並且隨著商業地產比例上升，未來商業地產開發水平肯定會提高，運營水平也會相應提升，商業地產的融資-開發-招商-運營的產業鏈趨於完善，各個環節上將形成專業分工，從而改變當前商業地產的無序發展和重開發輕經營的現狀。以質取勝將成為成功之道。

9. 「三支箭」改善地產融資環境

「元旦假期來我們這兒咨詢特惠活動的人明顯增多，看房的人絡繹不絕，現在我們樓盤只剩下幾套低樓層的了。」北京市西三環某售樓處負責人告訴中國證券報記者。

感受到地產預期修復的不僅是售樓人員。「從整個行業來看，政策面逐步向好，而且力度、廣度全面超出預期。」萬科董事會主席郁亮近日在萬科臨時股東大會上如是說。

「第三支箭」持續加力正在開啟房地產市場信心修復之路。自證監會2022年11月宣布恢復上市房企再融資至今，已有30餘家涉房企業發布再融資或重組公告。市場人士認為，2023年支持房企股權融資將進入實質發行階段，「助陣」行業修復。

股權融資隊伍擴容

伴隨房企股權融資政策持續優化，首單百億級再融資日前花落保利發展。在2022年最後一個交易日，保利發展披露了2023年定增預案，125億元的募資額成為房企股權融資政策優化以來，募集資金規模最大的涉房再融資。此次非公開發行募集資金擬投入廣州保利領秀海等14個房地產開發項目和補充流動資金。

「公司擬通過本次非公開發行，改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力，進一步提高公司綜合競爭力，增強公司應對未來市場變化的能力，實現股東利益最大化。」保利發展表示。

自股權融資「第三支箭」啟動以來，房企再融資、重組隊伍快速擴容。據不完全統計，包括保利發展在內，已有福星股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福等房企披露再融資計劃。

房企資產重組案例也相繼亮相。格力地產2022年12月8日審議通過並正式披露了重大資產重組預案。擬向珠海市國資委、城建集團發行股份並支付現金，購買其持有的珠海免稅100%股權。此外，陸家嘴、招商蛇口等上市房企也發布了擬重組公告。

「通過此類收購，有助於擴充核心資產。尤其是在有配套資金募集的情況下，此類收購的難度會明顯降低。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

多項政策助力

房企再融資、重組隊伍的快速擴容離不開政策助力。證監會近期在研究部署貫徹落實中央經濟工作會議精神時強調，要落實好已出台的房企股權融資政策，允許符合條件的房企「借殼」已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，「借殼」上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。「對於擁有優質土儲資源的非上市企業，可以借機將地產部分分剝上市，有利於盤活優質資產，增強母公司資產規模;對於上市但目前處於出險階段的房企，則有望獲得優質資產的注入，還可藉助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。」劉水說。

公募REITs政策利好也正成為商業地產轉型升級的「助推器」。證監會副主席李超日前透露，研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

這一表述意味著商業地產公募REITs的落地又向前推進一步。「目前我國商業性房地產存量空置率較高，鼓勵REITs投資商業性房地產市場有助於促進商業性房地產市場的恢復。」復旦大學泛海國際金融學院院長錢軍表示。

融資環境將實質性改善

業內人士預期，2023年房企整體融資環境將得到實質性改善。「地產融資『三支箭』將繼續發揮作用，A股股權再融資在2023年將進入實質發行階段。」中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰認為。中信建投證券指出，伴隨金融支持房地產政策持續加碼，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。海通證券發表研報判斷，後續將出台更多穩定企業主體政策，幫助企業有序降低債務和資金壓力。

房企資產負債表料得到修復。「2023年，市場有望通過加大股權融資力度改善房企資產負債表。」劉水認為，一是加大支持投資者參與優質房企的股權認購力度;二是重組並購進程將加速，通過優質資產注入和風險資產的出清，達到優化資產負債表的作用;三是通過發行REITs等資產證券化的方式將持有型資產出表，做到資產負債表瘦身。

隨著房企融資環境持續改善，機構人士認為，2023年房地產市場將逐漸探底回穩。在政策推動下，房地產業將向新發展模式平穩過渡。

平安證券首席經濟學家鍾正生表示，房地產新發展模式或是「多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」。未來政策將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發展共有產權住房、完善長租房政策及「租購同權」方面進一步發力。