信託購房的模式

『壹』 什麼是房地產信託房地產信託也哪些類型

房地產信託一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信託投資方式，即信託投資公司制定信託投資計劃，與委託人（投資者）簽訂信託投資合同，委託人（投資者）將其合法資金委託給信託公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

如果將房地產資金信託簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信託和權益型信託:

（一）房地產開發貸款融資模式。
即債權型融資方式，這是目前我國信託公司開展最為普遍的一種房地產信託融資模式。債權型信託貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，是目前市面上最為流行的房地產信託。

（二）股權回購型信託
該類信託表面看屬於權益性股權投資信託，但實質上是一種結構性信託融資安排，功能類似於第一種房地產開發貸款信託。信託投資公司在將信託資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信託公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信託計劃終止時），由信託資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信託公司以信託資金投資持有的股權全部回購，進而確保委託人信託財產的歸還和信託收益的實現。

（三）房地產股權投資信託
該類信託是權益型信託投資方式之一，指信託投資公司通過發行集合資金信託產品，將所募集的信託資金直接投資於某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，並以一定方式直接或間接參與投資產企業或房地產項目的經營與管理，並將在房地產企業中根據所佔的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委託人信託投資的信託收益。

（四） 「夾層」信託融資模式
「夾層」（mezzaninefinancing）指介於股權與優先債權之間的投資形式即次優級。從在我國的房地產信託業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信託投資公司融資。實際上，夾層融資信託」也就是指從風險與收益角度來看，介於股權與債權之間的信託融資投資形式。

（五） 財產收益權信託融資模式
該類信託模式幾乎等同於資產證券化產品。該類模式的信託，是將存量的持有性物業或出租性物業作為信託財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信託，房地產企業將信託受益權轉讓給投資者並取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然後，將募集的信託資金交由該類物業所有人，按照信託合同約定的信託目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉澱的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信託所有模式中，最接近國外發行的房地產信託基金(REITs)的一種信託產品。

目前國內房地產信託，除了純保障房項目一般收益率普遍在10%-15%之間，期限在1-2年。

『貳』 信託投資模式有哪些

法律分析：1、信託貸款類：將信託資金以受託人(信託公司)的名義給項目公司發放貸款。

2、權益投資類：將信託資金投資於能帶來穩定現金流的權益。

3、證券投資類：將信託資金投資於證券市場，包括一級市場，二級市場，定向增發等，證券投資類產品受託人一般會委託投資顧問進行管理。

4、股權投資類：將信託資金以受託人的名義對項目公司進行股權投資，通過股權增值、分紅或者溢價回購等獲得收益。

5、組合運用類：受託人將信託資金以股權投資、權益投資、貸款等方式組合運用於項目公司。信託雖然有一定風險，但是相對來說信託平台是比較可靠的

法律依據：《中華人民共和國信託法》 第十四條 受託人因承諾信託而取得的財產是信託財產。受託人因信託財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產，也歸入信託財產。法律、行政法規禁止流通的財產，不得作為信託財產。法律、行政法規限制流通的財產，依法經有關主管部門批准後，可以作為信託財產。

『叄』 房地產信託融資優勢是什麼有哪些模式

房地產信託融資有不同的模式，是未來房地產行業融資的一個趨勢。房地產信託融資之所以越來越受到企業青睞，主要基於以下幾方面的優勢。

1、信託融資創新空間寬廣並具有巨大的靈活性。信託具備連接貨幣市場、資本市場和產業市場的綜合融資平台優勢通過一系列制度安排實現一個企業或項目的組合融資。信託可以與銀行互補互動。銀行具有資金優勢信託具有制度優勢和靈活的創新性。信託在供給方式上也十分靈活可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品突出表現在信託對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案從開發資金、流動資金到後期的消費資金乃至一些特殊問題如“爛尾樓”等都可以通過信託解決從而增大市場供需雙方的選擇空間。

2、信託具有財產隔離功能。信託公司的財產隔離功能主要體現在受現行法律、法規充分保護的信託財產的獨立性上。信託設立以後其財產處於這么一種“特殊狀態”它既能充分地體現委託人或受益人的“意願”、“利益”和“特殊目的”又不記在委託人的所有權益項下獨立於委託人的其他自有財產而存在它名義上為受託人所有但又不失為委託人的自有財產。受託人對信託財產及對其自有資產的處置方式迥然不同受託人必須按信託文件的約定為實現受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力而不得用信託財產為自身謀取利益每一個信託隔絕於受託人的自有財產和其他信託賬戶甚至於出現受託人解散等極端情況時信託財產仍能保持其獨立存在按約定或法院判定由新的受託人承接。在我國信託的財產隔離功能受到《信託法》、《信託投資公司管理辦法》、《資金信託管理暫行辦法》也就是業內所謂的“一法兩規”的強有力支撐。

3、相對銀行貸款而言房地產信託融資方式可以不受通過銀行貸款時企業自有資金應不低於開發項目總投資的30%的約束也能夠彌補121號文規定的只有主體結構封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。房地產企業要積極利用信託融資充分利用信託獨特的制度優勢實現多元化融資鞏固資金鏈條。

房地產信託融資有以下四種模式：

貸款型信託融資模式

信託投資公司作為受託人，接受市場中不特定(委託人)投資者的委託，以信託合同的形式將其資金集合起來，然後通過信託貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息，並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司;信託投資公司則定期向投資者支付信託受益，並於信託計劃期限屆滿之時，支付最後一期信託收益和償還本金給投資者。

股權型信託融資模式

信託投資公司以發行信託產品的方式，從資金持有人手中募集資金，之後，以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)，向項目公司注入資金;同時，項目公司或關聯的第三方承諾，在一定的期限(如兩年)後，溢價回購信託投資公司持有的股權。

財產受益型信託融資模式

利用信託的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產，信託給信託公司，形成優先受益權和劣後受益權，並委託信託投資公司，代為轉讓其持有的優先受益權。

信託公司通過發行信託計劃，募集資金來購買優先受益權，並且在信託到期後，如投資者的優先受益權未得到足額清償，信託公司則有權處置該房產補足優先受益權的利益，而開發商所持有的劣後受益權則滯後受償。

混合型信託融資模式(夾層融資型)

債權和股權相結合的混合信託投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信託的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發商對項目資金的需求。

『肆』 信託公司並購貸款，形式有什麼

股權或貸款信託。該模式是信託計劃以現金購買股權和現金購買資產，或以貸款的形式投資並購。在不同的實施主體下，干預並購的基金信託主要有兩種形式：信託公司領先和信託公司參與。信託公司領先，即信託公司建立信託計劃，以信託公司本身為主體實施並購，並負責並購項目融資、投資、增值管理、退出和收入分配的全過程。信託公司的參與主要是指信託公司只參與並購實施的某一過程。從具體案例時間來看，主要負責並購項目的初步融資，主要提供並購貸款。

後續可安排低成本銀行並購貸款繼續，實現信託公司退出。對於股權投資，股權轉讓的估值方式、轉讓路徑、轉讓限制條款等方案應事先約定。合作夥伴回購的，應當事先約定回購價格的計算方法，並按照市場化原則操作。無論未來的股權轉讓方式如何，信託公司的持股比例都應低於並購領導。為方便轉讓，建議持股比例不超過30%；必要時，可排除並購領導的優先購買權，方便信託公司獲得更好的二次轉讓溢價。

『伍』 什麼是房地產信託其經濟實質是什麼

房地產信託是房地產開發商藉助較權威的信託責任公司的專業理財優勢和其運用資金的豐富經驗，通過實施信託計劃，將多個指定管理的開發項目的信託資金集合起來。
經濟實質是發行股票、股民認購
房地產信託就是信託投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目，為委託人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產信託經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為委託業務、代理業務、金融租賃、咨詢、擔保等業務。房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。
房地產信託的資金來源，如下內容：
主要有兩個方面：發行股票，由機構投資者(人壽保險公司、養老基金組織等)和股民認購；從金融市場融資，如銀行借入、發行債券或商業票據等。房地產投資信託的股份可在證券交易所進行交易或採取場外直接交易方式，具有較高的流通性。根據資金投向的不同，房地產投資信託可分為產權信託投資(equityREIT)、抵押信託投資(mortgageREIT)和混合信託投資(hybridREIT)三種形式。早期的房地產投資信託主要為產權信託，目的在於獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信託的發展較快，現已超過產權信託，主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券(MBS)。混合信託則帶有產權信託和抵押信託的雙重特點。
法律依據
《中華人民共和國信託法》
第十條設立信託，對於信託財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信託登記。
未依照前款規定辦理信託登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信託不產生效力。

『陸』 房地產投資信託基金是什麼一種模式

我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。

兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。

自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。

據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。

比如：

1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。

2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。

3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。

5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。

這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。

此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。

房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。

所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：

一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。

二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。

三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。

四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。

五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。

房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。

房地產信託運作的幾大模式

1、房地產債權信託

房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。

根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：

四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證

三成：
自有資本金投資比例達到30%

二級：
具有房地產開發二級資質

房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）

房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。

2、房地產股權信託

房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。

股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司

與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。

房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等

3、房地產財產權信託

房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。

(一)房企作為委託人的財產權信託

以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。

(二)個人作為委託人的房地產財產權信託

個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。

房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。

房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。

房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。

我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。

4、房地產資產證券化信託

資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。

不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）

5、基金化房地產信託

基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。

信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。

下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？

判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；

3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。

『柒』 房地產的BT信託模式靠譜嗎

BT項目在建工程信託業務
綠色建築住宅產業化BT項目信託是一個「在建工程」的信託計劃有二個委
託人組成，在建工程的土地屬於開發商，建築物產權屬於總承包企業，建築物沒有移交前實現預售，銷售收入理應歸總承包企業所有，但銷售收入中含有開發單位的土地資產和利潤，銷售收入給任何一方都不公平，只有委託信託公司管理，由信託公司按預先約定的信託合同條款進行分配，依據國務院<2010>4號文件精神，應優先支付工程款、捐贈款和國家稅費。為了公平公正進行分配，因此綠色建築住宅產業化BT項目必須委託信託公司管理，在建工程信託管理不同於一般固定資產靜態管理，它屬於動態管理。銷售收入按信託合同進行以下分配。

匹配總承包項目建設資金的來源
這些資金不是信託公司募集的，而是扶助公益基金會、上海公司及總承包企業將企業自有資金自願長期委託信託公司通過綠色建築產業化BT信託管理模式進行理財，專項用於業主工程款支付保函兌現，促進綠色建築產業化的發展，專供住宅產業化生產用的流動資金。

BT項目信託資金的管理流程：
信託資金長期處於信託公司封閉的內循環信託管理之中，資金不外流，風險可控，促進了綠色建築住宅業化經濟的健康發展。

4、信託資金推行內部結算，「舉債不用還債」對沖式創新機制：
信託資金兌現建築工程生產資金，由銷售收入來清償，創建了舉債不用討債，主動清償、動態管理的新方式，開創了風險可控安全管理形式。

高收益又能確保資金安全，將吸收金融機構的閑置資金共同參與舊城區改建。
金融機構、社保基金、保險資金等社會閑置資金常年委託信託公司理財，由信託公司匹配綠色建築產業化項目，資金周轉一次收益10%，一年至少周轉一次，周轉次數越多受益越高，收益全部歸委託人所有，比存銀行更安全效益更高。信託公司只是匹配綠色建設項目接受理財資金，首次10%收益提前兌現。由於採用先進的住宅產業建築體系，三至六個月，結構封頂即能實現預售，銷售資金到位，資金信託即可兌現。綠色建築住宅產業化系統必須匹配購房補貼的機制，才能提高居民購房支付能力、減輕支付負擔，使大多數居民都能買得起合理住房，最終實現了，住房造得快、賣得快、資金周轉快，成倍產生收益格局。信託公司使受託理財資金周轉快，必須要有大量項目儲備。目前每月已有1000萬平方米以上的合作項目作儲備，信託公司應根據項目的具體計劃，接受資金理財。國家計劃到2015年完成10億平方米綠色建築產業化項目，信託管理規模將達到10萬個億人民幣，信託公司開展信託管理業務，將成為具有核心競爭力的專業化金融機構。其實任何金融機構是不可取代的。
BT模式轉變房地產發展方式的意義
1、投融資方式轉變：取得房地產開發權的土地持有人（簡稱開發單位）從合資、投資、融資等籌集建設資金方式轉變為用項目開發權合作。只要按房地產開發程序操辦，不需要投融資即能獲得項目預期開發利潤。合作方出資、出技術，卻不可能分享項目開發利潤。資金持有人只是收取資金信託收益、住宅產業化運營人收取加快資金周轉速度所產生的收益，投入資金、技術、商業運營收入與開發項目權益完全剝離。
2、實現利潤方式改變：開發單位分享核定利潤，按前期投入成本加上按鋼筋混凝土技術造價、毛胚房標准和當地成交價測算的凈利潤作為開發單位應收回的項目核定收益，列入住宅產業化投資成本。只要住宅產業化BT項目合作成立，實現銷售就能幫助開發企業收回前期成本與核定凈利潤，投入建安成本高、低與開發單位利潤剝離。
3、支付工程款方式改變：BT項目建設標准由開發企業確定，建設資金由承建單位投入，高進高出、低進低出，由消費者承擔、由擔保公司擔保、信託公司清償與開發單位直接付款剝離。
4、住房供應結構調整：從商品房轉變成安居房供給，住宅產業化把加快建設速度所創造的效益和免徵的稅費，捐贈給現代住房養老信託基金會，捐贈資金列入投資成本與開發單位凈利潤剝離。基金會逐年返回給補貼給購房者，提高購房支付能力，減輕居民購房支付負擔，無影中把商品房開發轉變為安居工程建設穩妥推進住房供應結構調整。
5、評估投資風險方式轉變：核定住宅產業化的投資成本價是由二部分組成，一部分是開發單位應回收的前期投入成本與項目利潤，另部分是住宅產業化建安成本和捐贈款組成。審核投資風險是根據當地大多數居民支付負擔是否與住宅產業化投資成本價的50%相匹配為依據，與當時、當地商品房市場價剝離。( 20年累計補貼相當房價的50%)

『捌』 房地產信託機構發行信託產品成本有哪些自己盈利模式是什麼利潤佔多少

信託主要是三大環節
1.信託報酬，即信託公司直接收取的錢，房地產信託一般年化2.5-6%，根據項目好壞成本高低不同。
2.發行費用，就是給到銷售人員的銷售費用，一般年化1-2%，當然單一信託可能比較低一點。
3.客戶收益率，指募集的對象客戶，目前市場情況下一般9-11%不等。
綜上，房地產信託發行成本一般在年化12.5-19%之間。

盈利模式就是上面提到的1.信託報酬了。利潤佔比每個信託公司各不同。40%-60%不等。

『玖』 信託融資有哪些模式房屋遺產如何分割

信託融資有哪些模式?

1.借款信託股權融資

借款信託就是指受委託人接納委託人的授權委託，將受託人存進資金按照其特定或者按信託方案對象、主要用途、限期、利率和額度放貸，並負責期滿取回貸款本金的一項信貸業務。

多種多樣緣故促進許多企業間存在三角債，其擁有的債權不但佔有公司的周轉資金，使短期內財產長期化，並且也嚴重影響到公司經營管理。進行債權信託，由專業化信託企業擔負債權的監管、清除、處理，並通過受益權的出讓機制和證券化技術性，轉現債權財產，可以改善公司資產情況，提升了資金周轉速度，為公司融資開創了新的途徑。

5、信託型證券化

信託型證券化是發起者將可能會產生將來現金流的財產真實銷售給信託企業，由信託企業或者選擇的許多組織做為外國投資者，以該財產將來現金流量給投資者盈利由來，將這個財產轉化成證劵進行售銷並償還溢價增資的一種表外結構型融資模式。

房屋遺產如何分割?

房屋遺產切分區別於其他資產的劃分，由於房屋是房產，不能隨便挪動，時因繼承人的具體必須，並兼具各繼承人利益，可以採用下列兩種方式切分房屋遺產：

第一種方法是什麼採用折價補償的辦法。一般是歸定居使用人全部，對其按各繼承人應繼承的房屋遺產市場份額折價補償。房屋做價規范需要由繼承人自主協商確定，或根據房屋所在城市市人民政府所規定的房屋定價規范，並參考本地銷售市場價格實惠鑒定。

第二種方法是什麼採用一共有方式，一共有分成夫妻共有財產和按份共有兩種方式。所說夫妻共有財產便是繼承人對房屋遺產平等地、不看市場份額地擁有使用權，按份共有乃是繼承人按市場份額占據房屋遺產，並按照分別的市場份額享有支配權。

【法律規定】

《中華人民共和國繼承法》第二十九條：遺產切分理應有益於生產與生活要，不傷害遺產的效應。不適合分離的遺產，可以採用折扣率、適度賠償或是一共有等手段解決。