房地產美國融資成本

⑴ 房地產公司融資成本

按大類分，房企融資方式有股權、債權、REITs三種模式。相較而言，股權融資前期成本較低，但潛在成本並不低，對有條件的房企而言，上市是獲得穩定資金的第一選擇。債權融資具有明確的融資利率，勝在貸出速度快，不會稀釋股權。而融合了債權和股權融資兩種形式的REITs，目前剛剛起步，與互聯網金融類似，都面向大眾投資者，這為房企提供了更寬泛的融資選擇，更為房企提供了低息融資的可能性。1、股權融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活1.1公司層面的股權融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量。房企公司集團層面的股權融資主要形式是公募股權融資。公募股權融資一般指通過股票市場向公眾投資者發行企業股票來募集資金的行為，包括我們常說的企業上市(即IPO)、上市企業增發和配股(即SPO)，都是利用公開市場進行股權融資的重要形式。房企通過IPO和SPO融資獲得的資金，無需支付利息、償還本錢，似乎沒有成本。但要看到，投資者成為股東後，將享受股息、利潤分紅，還有凈資產的增值收益，以及通過賣出股票套現獲利。可見，與債權融資按期支付固定利息不同，股權融資的成本是「或然成本」：即成本有可能發生，也有可能不發生;發生時，有高，也有低;而且形式靈活，即使企業盈利高，分紅也可能較少，因為企業可以將更多利潤留存，每股凈資產也會上升。但不管以何種形式呈現，其代價都可以用資產回報率來衡量。考慮到凈資產收益率(ROE)指標綜合考慮了銷售凈利率、資產周轉率、凈負債率等各種因素的影響，所以我們選用ROE來衡量公募股權基金的融資代價。再看小型房企，其公募股權融資的代價低至7.32%，比發債成本低很多。基於此，小型房企應該優先考慮IPO和SPO等公募股權融資形式。1.2項目層面的股權融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量房企項目層面的股權融資主要以非公募形式為主，包括與其它房企或私募股權基金合作，形式靈活。近年來，因房企加強項目風險把控、銀行規避風險導致企業貸款困難等客觀情況，非公募「股權」融資案例頻頻。我們認為，非公募股權融資(如與私募股權基金、房企合作)的成本可用銷售凈利潤率來衡量。因為房企與私募股權基金、其它房企等合作方式，都是從項目層面進行合作，不用考慮企業整體的資產周轉率和凈負債率影響，所以只需考慮合作項目的銷售凈利潤率即可。為此，我們選擇營業凈利潤率近似指代非公募股權融資方式的「隱形成本」。如果用企業營業凈利潤率衡量，我們發現A股135家房企非公募股權融資的「隱形成本」有以下特徵：從歷年趨勢看，早在2010年的時候，行業非公募股權融資的「隱形成本」高達15.46%，大型房企為15.80%，那時房企選擇與私募股權基金、房企合作，顯然代價較高;但到2014年，行業非公募股權融資的「隱形成本」已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代價相較部分債權融資方式有優勢。這也揭示了白銀時代房企更多非公募股權合作，可以在減輕資金壓力的同時，降低成本。2、債權融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低債權融資是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業首先要承擔資金的利息，另外在借款到期後要向債權人償還資金的本金。2014年以來，因為國家政策的支持，內房企債權融資成本開始明顯下降。2.1銀行貸款：成本較低，但過於傾向大型房企根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取國內銀行貸款的年利率在6.15%-15%區間浮動，行業平均借貸成本約7.6%，相較大部分融資方式均有顯著優勢。其中，保利、綠地等大型房企銀行借貸成本在6.15%-6.85%區間浮動，可見實力強的、有國企背景的房企更容易獲得低息貸款。中小型房企成本在6.15%-15%區間浮動，成本明顯偏高，尤其是小型房企，銀行基於風險管控，很難獲取。同時，房企獲取國外銀行信貸的成本一般在HIBOR或LIBOR基礎上上浮0.32%-4.5%，具體利率跟企業評級有關。銀行貸款成本還有以下特徵1)高負債率房企借貸成本較高。如泰禾集團2012年11月向興業銀行借貸，成本在12%-15%;中南建設2012年11月向江蘇銀行借貸，成本為12%。那時泰禾、中南凈負債率分別在164.77%、99.84%，銀行基於風險的考慮，給出了接近信託的成本。但部分有國資背景的企業除外。比如保利地產2013年凈負債率高達94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向銀行的融資成本在6.77%，相對較低。2)目前境外銀行信貸成本比國內要低。如2015年4月龍湖地產獲取的7800萬港元，年息低至4.40%。主要是因為境外銀行的貸款基準利率普遍較低。2.2中期票據：成本低於基準利率，對資質要求相對較高根據CRIC監測，2014-2015年房企獲取中期票據融資的年利率在4.55%-8.37%區間浮動，行業平均借貸成本約5.36%，低於銀行基準利率，較房企實際銀行貸款利率低2.24個百分點，成本優勢非常明顯。其中，萬招保金四家大型房企融資成本在4.55%-4.90%區間浮動，中小型房企成本在4.59%-8.37%區間浮動，可見規模實力大、品牌優勢明顯的房企中期票據融資成本更具優勢。中期票據融資成本還有以下特徵1)中期票據融資與銀行貸款利息有關。2014年2月，世茂股份成功獲准注冊50億元中期票據，之後發行了三次，成本都不同：2014年4月發行了其中的10億元，年息高達8.4%，再過4個月發行的10億元，成本降至7.6%，2015年3月發行的15億元，成本大幅下降至6.1%。前後融資成本落差高達2.3個百分點，主要跟央行2014年至2015年3月兩次降息行為有直接關系。2)中期票據平均借貸年限長於銀行貸款，期限長的成本相對較高。從已經成功發行中期票據的房企融資案例看，其平均借貸年限為4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低於可轉債(5.91年)和公司債(5.16年)，但比銀行信貸2-3年的短周期，明顯要長。中期票據期限越長成本較高。如城投控股於2015年4月發行的兩筆中期票據，期限3年的年息為4.59%，期限7年的年息5.25%，較前者高出0.66個百分點。2.3公司債：成本接近基準利率，大額審批不易通過根據CRIC監測，2014-2015年房企通過公司債融資的年利率在4.80%-9.90%區間浮動，行業平均借貸成本約6.74%，高於中期票據及可轉債。相較銀行貸款，公司債成本高於銀行基準利率，但低於房企實際銀行貸款平均利率。特別要指出的是，近兩年大型房企沒有發行公司債的案例，多以中小型房企融資為主，可能是其融資額度相對較小所致。公司債融資還有以下特徵1)公司債融資額度過大不易通過。2013年以來，A股房企成功發行了18次公司債，最高額度是16億元。大額公司債申請大都沒有通過審批。2)公司債融資成本也是期限越長，成本越高。如北辰實業於2015年1月同時成功發行兩筆公司債，期限分別為7年、5年，融資年利率分別為5.2%、4.8%，期限長的成本要高出0.4個百分點。2.4可轉債：成本極低，發行資質高於公司債根據CRIC監測，2013年以來，A股房企僅成功實現2例，融資年利率在0.6%-4%區間，平均融資成本2.77%，遠低於其它債券融資方式。主要是因為可轉債即是債券融資，也屬股權融資。投資者可以接受這么低的報酬，更多是看企業股價的升值潛力，將來如果股價達到預期，就可以轉成公司股份，享受分紅，如果股價未達到預期，也可以債權方式無風險退出。因為投資風險低，所以付息成本也低。我們看到，可轉債除了年息低外，另外一個特徵是貸款利率逐年遞增，企業這樣做的主要目的是為了保證融資來源的穩定性。2.5信託：成本走低，不再是融資主流根據CRIC監測，2012-2014年重點房企通過信託融資方式的年利率在5.63%-13%區間浮動，行業平均借貸成本約8.37%。從近年趨勢看，2012年、2013年信託平均借貸成本均為8.6%，2014年降至6.7%。主要是因為2012年資金供應稀缺，而2013年行業大擴張對信託融資的需求上升，資金供需結構不平衡致使這兩年借貸成本居高;至2014年，房企追逐中期票據、公司債等更優的融資方式，對信託的熱度降低，信託平均借貸成本因此下降。到2015年4月，中天城投向華融國際信託申請2年期5億貸款，年息為4.65%，甚至低於銀行貸款基準利率，這說明信託方式融資成本也在與時俱進下降。我們還看到，信託融資成本有以下特徵1)險資來源的信託成本普遍低於理財產品。如2012年3月，中糧地產向平安信託借款4.97億元人民幣，年息僅6.15%。而我們看到，很多信託公司向其購買理財產品的投資者承諾的年回報率就高出這一水平，所以根本不可能做到這么低的水平。2)信託成本跟房企規模關系不大。如同樣在2012年3-4月，萬科向華潤深國投信託借款10億人民幣，年息為9%;建業地產向百瑞信託借款9億元人民幣，年息低至6.65%。3)信託成本與標的項目關聯，優質項目可獲得更低成本融資。我們看到陽光城2013年3月為福建子公司申請6億元貸款，年利率僅6.30%，僅高出當時銀行貸款基準利率0.3個百分點;相比之下，2012年12月，陽光城為陝西實業項目向中鐵信託申請3.2億元信託貸款，年息為11.00%，較前者高出4.7個百分點。作為深耕福建的一家閩企，陽光城在廈門的優質項目普遍暢銷，投資風險低，所以信託的成本也低;而陝西是陽光城新開拓城市，預期風險相對較高，所以成本也高。2.6優先票據：美聯儲退出QE3後，成本不具優勢根據CRIC統計，自2010年到2015年5月，66家港股內房企境外發行優先票據118次，總共融資摺合人民幣2522億元，平均借貸成本約9.15%，浮動區間為4.38%-14.00%。境外發行優先票據成本明顯受國際流動性和企業資質的影響1)歐美量化寬松政策顯著影響優先票據的總量與成本。從歷年走勢看，房企境外發行優先票據的高峰出現在2013-2014年，這兩年也是該種融資方式成本最低的時候。但在2014年11月美聯儲結束QE3後，房企海外發債難度加大、成本也在快速上升。數據顯示，15年前5月港股內房企實現優先票據融資合計235億元，僅為14年全年的37%。體現在融資成本上，15年前5月平均成本為9.62%，較2014年提高了1.53個百分點;尤其是15年前5月最低融資成本高達7.5%，較2014年最低水平激增3.12個百分點。因此，在國內中期票據、公司債開閘後，房企境外優先票據融資已無成本優勢。2)房企品牌實力會影響優先票據發行的總量及成本。66家港股內房企中，位於中國銷售金額榜TOP20的房企，融資總額高達1364億元，占優先票據融資總量的5成以上，平均融資為8.60%，成本最低;其後，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，優先票據融資成本分別為9.43%、9.83%、10.54%，隨著企業規模、實力、品牌下降，成本也在上升。2.7債權基金：成本居於中位，但靈活度較差、亟需改善根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取基金貸款的年利率在5.5%-12.4%區間浮動，行業平均借貸成本約8.14%，低於信託，高於銀行貸款。債權基金成本還有以下特徵1)股權與債權投資相結合的基金成本相對較低。如中南建設2014年2月通過股權投資與債權投資結合的方式向匯添富資本融資的5億元人民幣，年息僅5.5%，為近三年房企債券基金融資方式的最低水平。2)債權基金成本與標的項目高度關聯。如復地分別於2012年5月、12月借的基金，年息分別為7.98%和9%，相差1.02個百分點。主要原因是標的項目性質不同：前者投向安全邊際高、成長性強的剛需住宅項目，能夠獲得快速收益;後者投向生態商務社區主題地產，需要較長的時間運營發展才能獲得穩定收益，基金給出的成本也相對較高。2.8永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增永續債券(perpetualbond)指一種不規定本金返還期限，可以無限期地按期取得利息的債券。永續債券的特點：1、利息一般高於浮動利息。2、償還順序與公司股票一致，均低於一般債券。3、會計處理上可計入權益股本，但投資者不能像普通股股東一樣參與企業經營管理和利潤分配，因此永續債券可以既提高股本水平又不攤薄股東權益。4、永續債券持有者除公司破產等原因外，一般不能要求公司償還本金，而只能定期獲取利息。盡管可以視作股本，但因為永續債券具有「期限內按約定償付固定利息」這一債權的顯著特徵，所以本質上屬於債券融資方式。更為重要的是，房企借了永續債券後，不可能永遠不還。因為永續債券超過某個期限後，成本會逐年遞增，超過企業承受能力。永續債券的成本其實不低，但很多高負債率房企鍾情於這種融資方式。最為典型的是恆大地產，截至2014年末，企業永續債券總額高達528.5億元人民幣，永久資本工具占該公司權益總額的47%。一般而言，永續債券融資成本一開始略高於一般的債權融資方式，2-3年後年利率會跳升到一個較高的水平，如15%-20%，然後逐年往上升，高的甚至達到25%-30%。2.9互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低目前房企互聯網金融融資主要有2種形式1)房企直接構建互聯網金融平台，成本相對較低。以綠地「地產寶」為例，與螞蟻金服、平安陸金所合作，年化利率在6%-8%之間，首期產品融資利率為6.4%，僅高出銀行貸款利率(5.1%)20%，成本不高。同時，綠地將開放平台給中小房企，向融資方收取約0.5%-2%的管理費用，將互聯網金融作為企業業務來做，進一步降低了資金使用成本。商業巨頭萬達基於自身龐大的客戶群，也在積極構建自己的互聯網金融融資平台，通過收購快錢，推出互聯網理財產品，首期產品利率低至5%。但要指出，這種融資形式，投資者對房企實力要求較高，惟有實力型的品牌房企，才能吸引到大量的網民投資者。2)房企通過第三方互聯網金融平台獲得的資金，成本不低。目前，國內P2P或P2B吸收「存款」的成本就5%-10%之間。典型如房金所、陸金所，分別在8%-9.5%和5%-8.4%區間。如果通過第三方P2P或P2B進行融資，成本不太可能低於10%。根據互聯網金融企業雷馳金控的統計，目前國內P2B的借貸成本在14-18%，這明顯高於信託等融資方式。為此，通過第三方互聯網金融平台融資，比較適合急需資金周轉的房企，並不適合作為長期運營的資金。3、REITs：集信託債權融資和證券化股權融資於一身，成本略高於銀行貸款REITs融資成本可用其平均收益率來衡量。但由於目前國內REITs剛剛起步，平均收益率缺乏經驗數據。對此，我們可以參考一下境外的數據。根據機構統計，近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs依然取得12.0%的平均收益。可見，在不同時間內，不同國家和地區的REITs投資回報並不相同。2014年，國內首個REITs「中信啟航專項資產管理計劃」在深交所掛牌轉讓，雖然嚴格限制投資房地產開發項目，主要著眼成熟物業資產的投資和管理，但REITs的正式推出意味著我國房地產證券化進入了新階段，房地產融資有了新工具。以中信啟航REITs為例，產品涉及52.1億元投資標的，根據風險等級的不同，該產品將投資分為優先順序和次級部分，按照7:3比例發行。優先順序為低風險的投資人，500萬元起購，預期收益率5.5%~7%;針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購，次級預期收益率在12%~42%。

⑵ 美國加息利好哪些板塊

美國加息利好板塊：
一、出口型板塊
美國加息，無論美股如何演繹，至少美元的走勢是比較確定的，美元升值，人民幣貶值。我們知道，雖然單靠貶值對於一國出口的刺激有限（中國14年至今不斷降息，但出口並未改善太多）。但A股短期內仍存在情緒宣洩。中國出口貿易結構中，電子、家用電器，機械設備，計算機，紡織服裝海外業務佔比較高；
二、貴金屬板塊
美國加息，是一場挺而走險的戰役，稍不留意，會造成新興經濟體的資本大幅外流。對美國而言，也會擔心融資成本升高導致經濟再度下滑。因此，在這種不確定的情緒下，黃金等貴金屬的防禦性凸顯。
三、原油板塊
理論上，美元上漲，其他以美元計價商品則下跌，包括原油。但是，美元與原油絕非簡單的反比關系！決定美聯儲是否實施加息的關鍵指標是CPI，如果CPI走低，美聯儲加息空間就很小。而油價是一切商品的基礎成本，決定了CPI的走向，可以說，油價的反彈空間從某種意義上決定了美國的加息空間。
【拓展資料】
在市場中，美國降息就表示美國市場處於貨幣寬松政策，有利於美股市場的發展。會直接利好美國股市中的房地產、券商、有色金屬等行業板塊股票。房地產行業受到降息的影響，會降低市場購房者的負擔，從而刺激剛需消費者入市。而且，降息會降低房地產開發商的負擔利率，也降低了房地產行業的融資成本。所以，降息對房地產是第一利好的板塊券商行業會受到降息的刺激，使投資渠道的拓寬，降低資金入市的機會成本，加大市場投資力度。因此將有更多的資金流向證券市場。所以，直接利好於券商行業的股票。降息會刺激大宗商品價格上漲，導致有色金屬大宗商品價格上漲。那麼，股市中的有色金屬行業股票會受到利好效益。
對於A股市場而言，美國有色金屬大宗商品上漲會刺激國內的大宗商品出現上升，從而利於A股市場中的有色金屬板塊。加上美國降息會導致美元出現相對的貶值，那麼人民幣就會出現升值的情況，這樣有利於進出口行業板塊的上市公司。而且，由於美國降息有可能會使中國也出現降息的情況，這樣也會利好於房地產、券商板塊。同時也會刺激市場消費，從而利好於消費板塊個股。

⑶ 外匯借貸成本上升原因

為深入了解境內企業境外融資成本情況，近期，人民銀行辦公廳組織人民銀行上海總部、廣州、南京等11家分支機構以及工、農、中、建和民生5家商業銀行進行了專題調研。
中國人民銀行辦公廳調研組表示，從整體調研情況看，2018年下半年以來，受全球主要央行貨幣政策轉向和離岸人民幣流動性趨緊影響，從境外進行融資的成本持續上升，境內外利差不斷收窄，境外融資優勢明顯下降。
比較境內外融資成本應綜合全面
上述調研認為，對於不同融資方式和不同幣種的融資成本，應該進行綜合全面比較。
企業境外融資成本除利息之外，還包括：1.貨幣轉換成本。企業將在境外融得的外幣資金用於境內，需要花費一定成本將外幣轉換為人民幣。2.鎖匯成本。由於匯率變化，企業在境外以人民幣計價的實際融資額和計劃融資額之間會有差異，為消除不確定性，企業需要支付一定費用鎖定匯率風險。3.稅費成本。企業境外融資需要承擔較高的稅收以及會計、咨詢、路演、承銷等費用。同時，境外資金迴流境內時，金融機構需要繳納增值稅、所得稅等，這些成本通常要轉嫁給融資企業。4.時間成本。境外融資除了要經過正常的市場程序，還需要經過境外和境內有關管理部門的備案或審批，手續繁瑣、耗時較長。
為此，此次調研從綜合成本的視角，對企業境內外融資成本進行了比較分析。
境外美元貸款綜合成本持續回升
近年來，境外美元貸款綜合成本呈持續回升態勢。人民銀行杭州中心支行對20家銀行調研顯示，2016年以來，境外美元貸款綜合成本區間逐年提高約0.5個百分點，目前約為4.35%～4.5%。人民銀行深圳中心支行對155筆貸款的抽樣調查顯示，2018年以來境外美元貸款平均利率為3.8%，較2017年的2.89%上升91個基點。銀行反映，目前境外一年期美元的融資利率（含稅）報價基本在2.9%以上，若再考慮鎖匯成本、境內擔保手續費，綜合成本在4.35%以上，境內外融資綜合成本幾無差別，企業境外融資的觀望情緒明顯上升。
目前境外美元貸款綜合成本持續回升主要是由於美聯儲持續加息、歐洲央行貨幣政策收緊預期等因素帶動全球金融市場美元成本上漲。2018年11月，1年期LIBOR（倫敦同業拆借利率）為3.1%，較6月末上升31個基點；11月末，10年期美國國債收益率收於2.99%，較6月末上升13個基點。
另外，企業在資金使用時鎖匯成本偏高也是境外融資成本回升的重要原因。據人民銀行廣州分行調研，目前1年、3年期境外美元貸款鎖匯成本分別為1.42%和1.95%；歐元和日元貸款則更高。人民銀行杭州、寧波、青島中心支行反映，不少企業因不願意承受過高的鎖匯成本，沒有開展鎖匯操作反而造成嚴重損失。例如，寧波某公司未對調回境內使用的4億美元資金的外匯敞口進行風險對沖，加上前期美元債發行時點人民幣對美元價格處於高位，結果導致約2.01億元人民幣的巨額虧損。
境外美元債券發行成本有所增加，房企和地方融資平台是主力
近年來，美聯儲持續加息、美元指數持續上漲，中資企業境外發行美元債券成本有所增加。2018年三季度，中資機構境外發債平均票面利率6.24%，較2017年四季度上漲1.35個百分點。
調研發現，中資企業境外發行美元債以房地產企業、地方政府融資平台為主。近年來，受國內房地產調控和地方債務管理政策趨嚴的影響，房地產企業和地方政府融資平台境內融資受阻，境外融資訴求較多。此類融資在2017年下半年和2018年上半年較為密集，例如2017年1月～2018年10月，浙江省企業境外發債數量為13隻，共33.2億美元，其中政府融資平台和房地產企業發債規模佔74.1%。
與進出口貿易企業相比，政府融資平台和房地產企業通常缺乏境外還款來源和美元頭寸，需要承擔一定的鎖匯成本，且面臨較大的政策風險，再加上各類中介服務費用，其境外發債成本很高。但此類企業多因境內融資渠道受阻，前期債務歸還壓力過大，資金鏈緊張，被迫選擇境外融資，因此需求仍然較大，對成本容忍度也相對較高。部分房地產企業境外美元融資成本超過13%，比其境內發行的信託產品成本還高。
離岸人民幣負債成本有所提高
調研機構反映，2018年8月以來，境外人民幣流動性趨緊，離岸人民幣利率振盪上行，負債成本有所提高。以1年期香港銀行間同業拆借利率為例，2018年8月中旬觸及年內低點3.34%後回升125個基點，10月末達到4.59%。以某行新加坡分行為例，2018年前10個月，離岸人民幣月均付息負債率為2.98%，單月付息負債率升跌互現，總體保持小幅波動態勢；年內低點為8月份的2.78%，此後逐月上升，9月份為2.97%，10月份為3.11%。
調研的總體情況顯示，目前企業從境外融入的人民幣成本已經高於境內。據人民銀行南京分行調查，受離岸人民幣流動性趨緊、負債成本上升，以及國內貸款成本下降預期增強等多重因素影響，普通境內企業從中資銀行境外分行獲得1年期人民幣貸款的綜合成本在5.16%～6.36%之間，高於國內的5.07%～6.22%。當前境內銀行的優質客戶一般較少從境外融入人民幣資金，境外人民幣融資規模出現顯著下降。人民幣跨境收付信息管理系統（RCPMIS）數據顯示，全國跨境人民幣貸款流入規模從2018年上半年的4669億元降至2431億元。人民銀行深圳中心支行的抽樣調研顯示，2018年1～10月，深圳企業跨境融資備案金額中人民幣融資規模同比下降50%。某銀行提供的數據顯示，截至2018年10月末，其境內企業授信客戶向境外銀行（含離岸部）借款人民幣累計發生額僅8600萬元，佔全部借款的2.8%。
三大突出問題及應對
綜合上述調研情況來看，企業境外融資主要有三方面問題較為突出。
首先，企業跨境融資稅費較高。目前境外資金迴流時，金融機構需繳納預提所得稅、增值稅及附加稅，這些成本一般會轉嫁給借款企業。對此，企業建議，降低相關稅率，減少借貸和資金使用成本；銀行建議，設置差異化貸款增值稅率，減免銀行業務稅費，鼓勵貸款投向到優質企業及中小企業。
其次，境外融資手續繁瑣、耗時長。據了解，境內企業要辦理境外融資業務，往往需要2～3個月准備期，為避免境外融資繁瑣手續和過長融資等待時間，部分企業不得不放棄境外融資。
最後，銀行信貸投放能力受到約束。有銀行反映，當前銀行在資本緊張的情況下，信貸額度有限，不利於降低企業融資價格。銀行建議，在堅持內生增長的同時，加快推動優先股、二級資本債等外源資本補充；動態調整國別風險撥備，減少對信貸投放的制約。

⑷ 什麼是房地產融資

01 房地產融資的渠道：
1. 銀行貸款

年利率理論上為8%到10%，詳細的請參考基準利率，加上各種亂七八糟的成本，什麼以貸轉存，中介費，顧問費等，貸款的總成本約為年10%到15%。

2. 信託公司

利率加財務顧問費再加各種亂七八糟的費用，總融資成本一般在年利率13%-23%之間。

3. 券商資管

與信託渠道十分相似，甚至很多從業人員都是從信託挖來的，但監管方式和監管部門都不同。成本結構也和信託差不多，約為年利率15%-25%之間。資管計劃算是券商們的信託了，產品結構書有時都可以抄，但是要記得只有銀行和信託可以放貸。

4. 私募基金

項目融資總成本約為年利率22%以上，資金量可大可小，幾千萬到幾十億都有。

5. P2P借貸

總財務成本在25%上下，不過風險很高，集體跑路型。

6. 高利貸
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房地產融資是除金融行業外，融資當中融資總金額最大的，也是融資產品最多，創新速率最快的。房地產具備金融屬性，是除了金融行業以外另一個借錢生錢的行業，因此對於房地產的融資風控也是非常嚴格的。在這種情況下，房地產融資因風控的需要，形成兩種類型：①以公司為中心的融資。②以項目為中心的融資。除了這兩種以外，股權投融資也是很正常投資房地產的方式，但股權沒有保收益一說，更屬於投資類，所以我就不詳細說明了。
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房地產融資崗位前景和要求：
①地產融資最好懂投資。地產投資也最好懂融資。當然，如果可以，投資與融資崗位都可以做做，那今後地產投融資的能力集成就不成大問題了。
②建議做地產融資或者投資的同仁，不必急著去金融機構。先在房地產實業扎扎實實學幾年再去金融機構，今後有的是賺錢的機會。而且更有核心競爭力，不會遇到瓶頸。正規大型金融機構以後發展資管部門都必須配置懂投融資的地產人，而不是以前那樣粗曠式的土地抵押到手、假股真債到期退出就萬事大吉，更多的要輸出品牌、管理、人員與經驗。
③在開發商投資崗位做的好不僅能去地產PE，還能在開發商混到副總級別。因此，在開發商，投資崗位比融資崗更加吃香，出路也更廣。

④在地產基金，投融資一體化，放在一個部門甚至相同的幾個人做是未來趨勢。地產投融資本質是溝通實業（地產）與非實業（金融、法律、財會）的橋梁，其地位本就至關重要，募投管退能全懂最佳。
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當然，房地產融資也是有很高風險的，融資並沒有那麼容易：
鑒於次級證券在美國的失敗，一直採取穩健政策的中國政府並不敢放任房地產融資。於是政府開始限制房地產信託發行、限制房地產銀行信貸、禁止房地產企業發行私募債等等。要知道客觀上主體經濟的薄弱在關鍵時候根本難以抵抗房市的崩潰。更何況
①房地產作為受地域限制的商品，供求不像一般商品。
②投資者並不像想像中的道德和理性，房地產融資的風險連美國人都低估過，目前他們還處於那場風暴的餘波中。因此中國的保險行業水平更難以估算房地產融資的風險。

⑸ 房地產項目的融資成本如何計算

融資成本主要是銀行借款
專項借款可直接資本化，計入開發間接費用。
非專項借款按支付工程款進度加權平均計算借款本金，加權本金*利息資本化，實際利息支出-資本化利息，計入費用

⑹ 房地產美國模式

「美國模式」專業分工細致，每一環節部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的主導者是資本和發達的基金，開發商、建築商、中介商以及其他環節都屬於圍繞資本的價值鏈環節。

美國模式和香港模式區別在於：整個政策配套設施和整個金融政策措施不同，目前中國在這兩塊基本是空白。
通常情況下，在資金方面，美國的房地產資金只有15％左右是銀行資金，70％是社會大眾的資金，其中35％是退休基金，35％是不動產基金，房地產基本上是私人投資。
美國模式下，房地產的核心是金融運作，房地產信託基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。
所謂的「美國模式」，是強調房地產開發的所有環節都應由不同的專業公司來共同完成，比如房地產投資公司只負責融資投資項目，項目開發則由專業開發公司建造，其他銷售和物業等環節也由不同公司完成。在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產信貸等多種金融工具等綜合運用，美國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資。由於全民參與化解了資金高度集中帶來的危險，也容易抵禦由經濟周期帶來的風險。

特點：美國模式專業分工細致，每一環節部門通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕後主導是資本（一般就是基金），開發商、建築商、中介商以及其他環節都屬於圍繞資本的價值鏈環節。
http://business.sohu.com/20051122/n240776109.shtml

美國房地產銷售模式及其運作 http://house.focus.cn/news/2004-09-09/76473.html

美國商業地產的他山之石

商業地產開發是一個資本密集性的行業，企業單一的融資渠道必然不能滿足對物業的長期擁有及經營需求，如果要想實現這一點，必須依靠商業物業的資本市場證券化。關於這一點，國外比較成熟的商業地產模式可能對我們有所啟發。

在西方經濟世界裡，美國的地產模式比較受推崇，被認為是一種比較成熟的開發模式，即我們日常所說的美國模式。美國模式講究以消費者為中心，然後以消費者的需求為中心進行物業的開發、銷售，這是跟其土地的私有制密切相關，或者說是由於其土地的開放性而決定的。

美國的商業地產以商業運營為核心，以保證項目的運營為中心來進行整個產業鏈的設計，包括產品設計、運營設計、融資渠道考慮等。

在美國，大型的商業載體在規劃、投資、開發到出租經營管理，都有該領域內的強勢機構來行進把控。開發商主要目標是將商業物業建成，通過整體出租經營，以收取租金的形式獲取投資回報，並且由開發商自由擁有的商業管理公司來統一進行運營。其模式可以簡單概括為如下：

投資機構組合包括投資商、開發商、運營商、房地產投資信託及產業基金；經營模式包括物權整體持有和統一經營；管理模式包括由專業的商業管理公司進行經營。

1、關於商業物業的投資商、開發商。美國商業地產業經過長期的發展和充分競爭，已經由市場打造出了幾十家大型購物中心投資商及開發商品牌，這些投資商和開發商旗下組合著幾十家或幾百家購物中心，是美國大型購物中心的主力軍。在其國內比較有代表性的有西蒙地產集團，它在美國境內擁有250多家購物中心；GGP地產公司擁有160家購物中心，並且這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司，且其租金收益穩定，是公認的優績股。

2、房地產投資信託（REITS）和產業基金。目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家REITS可上市交易，資產總計超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬於私募的范疇。這些REITS從整體看可分為三類，即債券類、股權類和混合類，他們即可以作為商業房產投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發商提供長期貸款。事實上，許多購物中心的投資商本來就是REITS，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美國擁有525家購物中心，是一家在紐約證券交易所上市的REITS。

房地產產業基金也是購物中心的主要投資者，產業基金的操作與REITS的不同之處在於產業基金只對非上市的開發商投資。從某種意義上說，美國的REITS和產業基金是購物中心產業能夠飛速發展的最根本金融因素。

3、專業商業管理公司。在美國除了購物中心投資商、開發商擁有購物中心管理公司外，市場上還有獨立的第三方法人公司來從事商業物業的經營管理，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管理公司除了投資外，還與開發商進行合作，對購物中心進行科學的運營管理，提供穩定的租金回報。

4、其他金融機構的股權投資和貸款。美國的一些長期基金，比如社保基金可以對購物中心進行股權投資，還有銀行等金融機構提供給開發商不同期限的盈利性貸款。

歸根到底，大型商業地產行業是一個資本密集型的行業，其整體運營的需求使物業必須保持產權統一，美國的商業地產之所以蓬勃發展，得益與其資本市場的開放性及成熟化，可以依靠資產證券化來吸引市場上的其他資本，為項目的運營提供了堅實的貨幣基礎，加上科學運營管理，租金的穩定回報便不成問題，市場得到健康的迅速成長。
http://www.i18.cn/newscenter/news/new/2007-10-12/43469.shtml

⑺ 為什麼國外籌資成本比國內低

因為利率低了，百姓不願意儲蓄，會使銀行的存款額度下降，需要支付的存款利息也會減少。同時，貸款利率也將下降，貸款成功率會提高的。

公司發行債券時，會提前規定一個票面利率。當票面利率跟市場利率出現差異的時候，債券的發行價格就可能高於票面價格（溢價發行）或低於票面價格（折價發行）。

貸款與發債均為債務，均需償還，但貸款是借當地銀行的錢，門檻相對較低，融資成本（主要是貸款利息）相對高一些；向社會發行債券的門檻相對較高，雖然融資成本（即債券利息支出）較低，但其他費用較高且獲得難度較大。

(7)房地產美國融資成本擴展閱讀：

海外債方面，受境外融資監管趨嚴影響，房企今年以來在海外融資上也是動作頻頻。觀點指數統計發現，2019年1-7月，房企通過發行海外債（含計劃）形式融資4328.97億元，數量168隻，數量、規模均創同期歷史新高。不過由於用途受限制，上述海外債幾乎都是借新還舊。

需要注意的是，受發債用途以及人民幣貶值帶來的影響，房企也在積極防範匯率風險。

觀點指數梳理發現，從年初至今已經有不少企業提前贖回海外債，比如世茂贖回5.5億美元2022年到期優先票據，贖回價相等於該等票據本金額的104.188%另加截至贖回日期（不包括當日）累計未付利息，贖回價合計5.78億美元。

⑻ 房地產公司通過信託融資要支付哪些費用融資成本大概多少

假定一個項目的所有融資成本是17%，給擔保公司1.5%，給信託公司3%，給託管機構0.5%，銷售費用2%，這樣給投資者是10%。具體看項目略有差異

⑼ 8月房企融資規模收縮，百強房企融資成本為3.76%，這透露出哪些信息

8月房企融資規模收縮，百強房企融資成本為3.76%，這透露出哪些信息首先是房地產市場趨於相對飽和的狀態，其次就是房地產企業應該轉型升級成為商業性地產來保證獲得持續性的現金流，再者就是社會面臨著經濟下行的壓力經濟市場消費疲軟，另外就是買房子在很多城市已經成為了一個可選性更多時候需要結合多方面的因素來購房而不是簡單的居住。需要從以下四方面來闡述分析8月房企融資規模收縮，百強房企融資成本為3.76%，這透露出哪些信息。

一、房地產市場趨於相對飽和的狀態

首先就是房地產市場趨於相對飽和的狀態 ，對於房地產市場而言已經是趨於飽和的狀態這樣子對於房地產企業對於資金的需求就沒有那麼高，因為可以開發的項目在減少。

房產企業應該做到的注意事項：

應該加強多渠道的升級轉型。

⑽ 美國房地產市場現狀

房貸利率升高使美國房地產市場不斷放緩】 今年以來，按揭貸款利率的快速飆漲，令美國房地產市場大幅降溫，導致銷售下降、房價承壓。美國抵押貸款銀行協會（MBA）周三（9月21日）公布的數據顯示，美國30年期固定利率按揭貸款的平均合約利率在上周上漲了接近25個基點，達到6.25%，為連續第五周上漲，創下2008年10月以來的最高水平，上周按揭貸款利率也是6月中旬以來的最大升幅。9月21日，根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，美國7月成屋銷售總數連續第七個月下降，達到年化480萬戶，創2020年5月以來新低。美國8月成屋銷售總數年化480萬戶，好於預期的470萬戶，前值為481萬戶。8月成屋銷售總數年化環比跌0.4%，預期為跌2.3%，前值由跌5.9%修正為跌5.7%。在未經調整的基礎上，美國8月成屋銷售銷比一年前下降了17.4%。8月成屋價格中位數同比上漲7.7%，達到38.95萬美元，為2020年以來最小漲幅。今年6月，成屋價格中位數一度達到41.38萬美元的歷史最高。在線房地產巨頭ZILLOW在9月19日的一份報告中表示，繼7月份單月下跌0.1%之後，8月份美國的房屋價值較7月又下降了0.3%，這創下2011年以來最大跌幅。飆升的融資成本和仍然居高不下的房價阻礙了許多潛在買家。盡管需求疲軟抑制了整體情緒，但分析預計，由於大多數地區的供應仍然有限，房價回落將相對溫和。