❶ 融資租賃的主要方式、優勢、業務特點
融資租賃的主要方式、優勢、業務特點
引導語：融資租賃又稱設備租賃，是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。下文是相關的主要方式、優勢與業務特點知識，歡迎大家閱讀學習。
1、直接租賃：是融資租賃的最普遍最簡單也是最主要的形式。即租賃公司通過籌/集資金，直接購入承租企業選定的租賃物品，並給承租企業使用的一種租賃形式。按三方(出租人、承租人、供貨人)參與，至少由兩個合同(融資租賃合同、購買合同)構成，具有不可解約性。因為設備是承租人特殊定購的，是特定設備，如果承租人解約，出租人很難再將此設備租給他人，出租人為此要承擔較大的風險。這種租賃方式關系簡單、手續較為簡便。
2、轉融資租賃：由出租人從另一家融資租賃公司租進設備，然後轉租給承租人使用。第二出租人可以不動用自己的資金而通過發揮類似融資租賃經紀人的作用而獲利，並能分享第一出租人所在國家的稅收優惠，降低融資成本。轉融資租賃多發生在跨國融資租賃業務中。
3、售後租回融資租賃：一般簡稱回租，由設備使用方首先將自己的設備出售給融資租賃公司(出租人)，再由租賃公司將設備出租給原設備使用方(承租人)使用。廠
商通過回租可以滿足其改善財務狀況(資產負債表)、盤活存量資產的需要，並可與融資租賃公司共同分享政府的投資減稅優惠政策帶來的好處，以較低的租金即可
取得繼續使用設備的權利。財產(設備)所有人通過這種方式可以在不影響自己對財產繼續使用的情況下，將物化資本轉變為貨幣資本。
4、杠桿融資租賃：國外杠桿融資租賃的運作方式十分復雜，涉及的當事人較多，一般包括承租人、生產廠商、物主出租人、物主受託人、債權人、經紀人等。融資租賃公司(出租人)只承擔設備成本的一小部分，一般為20-40%，
並以此為“杠桿”，大部分由銀行或銀團等金融機構提供。出租人要把租賃物的所有權、融資租賃合同的擔保受益權、租賃物的保險受益權及融資租賃合同的收益權
轉讓或抵押給貸款人，貸款人對出租人無追索權。該融資租賃對象大都是一些購置成本非梵谷的大型設備，如飛機、輪船、衛星等。
5、委託融資租賃：一種方式是擁有資金或設備的人委託非銀行金融機構從事融資租賃，第一出租人同時是委託人，第二出租人同時是受託人。第二種方式是出租人委託承租人或第三人購買租賃物，出租人根據合同支付貨款。又稱委託購買融資租賃。
6、項目融資租賃：承租人是以項目自身的財產和效益為保證，與出租人簽訂項目融資租賃合同，出租人對承租人項目以外的財產和收益無追索權，租金的收取也只能以
項目的現金流量和效益來確定。出賣人通過自己控股的租賃公司採取這種方式來推銷產品，擴大市場份額。通訊設備、大型醫療設備、運輸設備甚至高速公路經營權可採用這種方法。
7、銷售式租賃：生產商或流通部門通過自己所屬或控股的租賃公司採用融資租賃方式促銷自己的產品。這些租賃公司依託母公司能為客戶提供維修、保養等多方面的服務。出賣人和出租人實際是一家，但屬於兩個獨立法人。在這種銷售式租賃中，租賃公司作為一個融資、貿易和信用的`中介機構，自主承擔租金回收的風險。通過綜合的或專門的租賃公司採取融資租賃方式，配合製造商促銷產品，可減少製造商應收帳款和三角債的發生，有利於分散銀行風險，有利於促進商品流通。
8、抽成融資租賃：又稱收益百分比融資租賃。對回籠期較長但現金流穩定且具有一定壟斷性的項目，可嘗試採用收益權擔保、收費分成的融資租賃方式。這種融資租賃的租金不是固定的，而是由承租人的盈利狀況決定，通常由承租人向出租人先支付一定的租金，租金余額按承租人營業收入的一定比例抽成。具體的比例可以靈活多變，由承租人和出租人根據實際生產狀況確定。
9、風險融資租賃：出租人以租賃債權和投資方式將設備出租給承租人，以獲得租金和股東權益收益作為投資回報的租賃交易。在這種交易中，租金仍是出租人的主要回報，一般為全部投資的50%;其次是設備的殘值回報，一般不會超過25%左右，這兩項收益相對比較安全可靠。其餘部分按雙方約定，在一定時間內以設定的價格購買承租人的普通股權。這種業務形式為高科技、高風險產業開辟了一種吸引投資的新渠道。出租人將設備融資租賃給承租人，同時獲得與設備成本相對應的股東權益，實際上是以承租人的部分股東權益作為出租人的租金的新型融資租賃形式。同時，出租人作為股東可以參與承租人的經營決策，增加了對承租人的影響。實際操作中，一般由融資租賃公司以設備價款的60%買下設備，與承租方共同組建營運治理中心，參與各項重大決策，在收回本金後仍保留項目的20-30%收益權。風險融資租賃實際上是風險投資在融資租賃業務上的創新表現，與抽成融資租賃(收益百分比融資租賃)有相同之處，但又不完全相同，其差別在於風險融資租賃中存在的一種質的轉換：債權轉股權，與此相對應借貸資本轉為權益資本。
10、結構式參與融資租賃：由注資、還租、回報3個階段構成。其中注資階段資金注入的方法與常規融資租賃資金注入方法無異;還租階段是將項目現金流量按一定比例在出租人和承租人之間分配，例如70%分配給出租人，用於還租，30%由承租人留用。回報階段是指在租賃成本全部沖減完以後，出租人享有一定年限的資金回報，回報率按現金流量的比例提取。回報階段結束，租賃物件的所有權由出租人轉移到承租人，整個項目融資租賃結束。結構式參與融資租賃和我們熟知的BOT方式有異曲同工之妙。
11、捆綁式融資租賃：又稱三三融資租賃。三三融資租賃是指承租人的首付金(保證金)不低於租賃標的價款的30%，廠商在交付設備時所得貨款不是全額，大體上是30%左右，餘款在不長於租期一半的時間內分批支付，而租賃公司的融資強度差不多30%即可。這樣，廠商、出租方、承租人各承擔一定風險，命運和利益“捆綁”在一起，以改變以往那種所有風險由出租人一方獨擔的局面。
融資租賃的優勢
1、對企業的好處
(1)拓寬融資渠道、操作快捷
融資租賃通過“融物”方式實現“融資”目的。對於企業而言則提供了一條新的融資途徑，拓寬了企業融資渠道。銀行貸款的特點是門檻較高、審查嚴格、程序較長、手續較繁、額度有限，特別對於一些新設立企業、中小企業由於信用狀況較差，很難獲得銀行貸款資金支持。而融資信用審核手續簡便、操作快捷，資金能很快到位。
(2)資金使用靈活
較之於其他融資方式，採用租賃融資對提供給企業的資金監管較為寬松，有利於企業進行靈活的資金安排(主要體現在售後回租交易中，由於是通過出售資產取得的資金，企業可以自由使用該資金)。
(3)不佔用企業授信額度
企業通過商務部融資租賃試點租賃企業獲得的資金不會計入人行徵信系統，不佔用企業在銀行授信額度，有利於企業通過租賃公司融資平台與銀行開展全方位、深層次的創新合作。
(4)提高企業經營靈活性
經營性租賃具有租賃方式靈活，可隨時退租的特點，企業選擇這種方式引進固定資產，可以在市場條件好的時候迅速擴大生產規模，在市場萎縮時靈活退出，有利於提高企業經營的靈活性。
(5)改善財務報表
與銀行貸款或外國政府貸款方式不同，融資租賃屬於表外融資，融資租賃的租金不體現在財務報表的負債項目中，融資租賃的租金在財務管理中可以稅前列支。承租人採用融資租賃方式租入固定資產時，一般可獲得3～5年的中長期融資，相比採用銀行流動資金貸款或短期商業信用而言，既能改善流動比率、速動比率等短期償債能力指標，也可以相對降低承租人資產負債率(保留或提高承租人的融資能力)、提高資產收益率指標等。
(6)迴避政策性、市場性限制
很多單位在購置固定資產時存在不同方面的政策限制，有些來自監管部門，有些來自總部內部管理制度的控制，有些來自市場信息披露等運作的障礙。如各類銀行、信用社、國家資產管理公司、保險公司、上市公司、集團分公司等採用融資租賃業務，可以有效的迴避這些限制。
(7)加速折舊，具有節稅功能
根據財政部、國家稅務總局有關文件規定，“企業技術改造採取融資租賃方式租入的機器設各，折舊年限可按租賃期限和國家規定的折舊年限孰短的原則確定，但最短
折舊年限不短於三年”，間接地起到了加速折舊的作用。企業可以按照最有利的原則，盡快折舊，把折舊費用打入成本。與稅後還貸相比，顯然對企業有利。
(8)到期還本負擔較輕
銀行貸款一般是採用整筆貸出，整筆歸還。而租賃公司卻可以根據每個企業的資金實力、銷售季節性等具體情況，為企業定做靈活的還款安排，例如延期支付，遞增和遞減支付等，使承租人能夠根據自己的企業狀況定製付款額。
2、對銀行的好處
(1)風險防火牆
一般而言，租賃公司是租賃物件的法定所有權人，這樣就形成了一定的風險隔離，若出現承租人破產的情況出租人可直接收回和處置租賃物。同時，在租賃結構設計上，租賃公司也會採用相應的外部增信手段對租賃項目進行增信，以控制風險。
(2)為優質客戶提供更大規模的資金支持
銀行由於受到單一客戶集中度的限制，對其優質客戶的授信也受到一定的限制，通過租賃公司作為貸款主體，能夠給優質客戶提供更多的資金支持。
(3)增加銀行中間業務
通過發行理財產品融資、應收賬款保理、利率掉期等形式可增加銀行中間業務收入。
3、對政府(平台公司)的好處
(1)拓寬融資渠道
可通過租賃開辟新的融資渠道，且租賃資金使用靈活，可以充當資本金使用，這樣對於政府籌集基礎設施建設項目資本金(在基礎設施建設項目中必需有一定比例的資本金才能夠獲得銀行貸款支持)有突出的貢獻。
(2)盤活固定資產，提高財政資金使用效率
通過售後回租模式，盤活政府已投入固定資產(管網、大樓等)，釋放政府前期投入資金，能夠使政府有更多的資金進行固定資產再投資。同時通過租賃的財務杠桿作用，帶來投資乘數效應。
(3)改善財務報表
(4)迴避政策性、市場性限制
(5)加速折舊，具有節稅功能
(6)到期還本負擔較輕
與傳統租賃的區別
融資租賃和傳統租賃一個本質的區別就是：傳統租賃以承租人租賃使用物件的時間計算租金，而融資租賃以承租人佔用融資成本的時間計算租金。是市場經濟發展到一定階段而產生的一種適應性較強的融資方式，是20世紀50年代產生於美國的一種新型交易方式，由於它適應了現代經濟發展的要求，所以在20世紀60～70年代迅速在全世界發展起來，當今已成為企業更新設備的主要融資手段之一，被譽為“朝陽產業”。我國20世紀80年代初引進這種業務方式後，二十多年來也得到迅速發展，但比起發達國家來，租賃的優勢還遠未發揮出來，市場潛力很大。
與分期付款的區別
(1)分期付款是一種買賣交易，買者不僅獲得了所交易物品的使用權，而且獲得了物品的所有權。而融資租賃則是一種租賃行為，盡管承租人實際上承擔了由租賃物引起的成本與風險，但從法律上講，租賃物所有權名義上仍歸出租人所有。
(2)融資租賃和分期付款在會計處理上也有所不同。融資租賃中租賃物所有權屬出租人所有，租賃物作為長期應收款;承租方計入固定資產，進行計提折舊。分期付款購買的物品歸買主所有，因而列入買方的資產負債表並由買方負責攤提折舊。
(3)上面兩條導致兩者在稅務待遇上也有區別。融資租賃中的出租人可將攤提的折舊從應計收入中扣除，而承租人則可將攤提的折舊費從應納稅收入中扣除，在分期付款交易中則是買方可將攤提的折舊費從應納稅收入中扣除，買者還能將所花費的利息成本從應納稅收入中扣除，此外，購買某些固定資產在某些西方國家還能享受投資免稅優惠。
(4)在期限上，分期付款的付款期限往往低於交易物品的經濟壽命期限，而融資租賃的租賃期限則往往和租賃物品的經濟壽命相當。因此，同樣的物品採用融資租賃方式較採用分期付款方式所獲得的信貸期限要長。
(5)分期付款不是全額信貸，買方通常要即期支付貸款的—部分;而融資租賃則是一種全額信貸，它對租賃物價款的全部甚至運輸、保險、安裝等附加費用都提供資金融通。雖然融資租賃通常也要在租賃開始時支付一定的保證金，但這筆費用一般較分期付款交易所需的即期付款額要少得多(例如在進出口貿易中買方至少需現款支付15%的貸款)。因此，同樣一件物品，採用融資租賃方式提供的信貸總額一般比分期付款交易方式所能夠提供的要大。
(6)融資租賃與分期付款交易在付款時間上也有差別。後者一般在每期期末，通常在分期付款之前還有一寬限期，融資租賃一般沒有寬限期，租賃開始後就需支付租金，因此，租金支付通常在每期期初。
(7)融資租賃期滿時租賃物通常留有殘值，承租人一般不能對租賃物任意處理，需辦理交換手續或購買等手續。而分期付款交易的買者在規定的分期付款後即擁有了所交易物品，可任意處理之。
(8)融資租賃的對象一般是壽命較長、價值較高的物品，如機械設備等。
❷ 一個民營房企通過21種融資手段融資3000億是如何做到的
一個民營房企通過21種融資手段融資3000億是如何做到的？
一個民營房企是如何通過21種融資手段融資3000億的?下文是相關資訊，歡迎大家閱讀與了解。
1銷售輸血法
首先不得不提的是華夏幸福的“銷售輸血法”，那就是眾所周知的住宅銷售，這也是多年來華夏幸福業績支撐和血流順暢的關鍵保障。
全球企業界有一句人所共知的話：“現金流比利潤更重要!”由於產業新城開發曠日持久，現金流進出嚴重不匹配，如果沒有多年來住宅銷售的給力支持，別說做到如今的品牌規模，就連活下去都成問題。
我們來看一下華夏幸福歷年的住宅銷售額。2015年723.53億，2014年512.54億，2013年374.24億，2012年211.35億，白花花的住宅銷售回款是華夏幸福規模迅速膨脹和產業新城全國遍地開花的重要保證。
2信託借款
信託借款歷年來都是占華夏幸福最大比例的融資形式，雖然信託融資成本是所有融資形式中最高的，但由於門檻較低，選擇面廣，數額巨大，一直是地產公司最為倚賴的融資手段。比如2015年4月，華夏幸福的下屬公司大廠華夏就向大業信託有限責任公司借款金額25億元。
信託占總體融資比例2012年達到73%，2014年和2013年，也分別佔到44%和43%，2015年，信託融資總規模達到190億元，為40%，由此也可以看到，早期華夏幸福必須更加依託於高成本、低門檻的信託融資，隨著規模的增加、品牌知名度的提升，融資渠道也開始逐漸拓寬，高成本信託融資的比例也在逐漸降低。
3公司債
2016年3月29日，華夏幸福第二期公司債券發行完畢，發行規模30億元，期限5年，在第3年末附公司上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權，票面利率5.19%。2015年開始房地產行業的資金面寬松，整體融資成本下降是個普遍趨勢，從2015年二季度開始的公司債發行大潮舊很能說明問題，很多公司債成本都在5%左右。這個趨勢一直延續到2016年一季度，華夏幸福從2015年開始連續幾筆低成本的公司債發行，也成功將其平均融資成本從9.64%拉低到7.92%。這對華夏幸福節省利息支出、提升利潤率可是起到關鍵性作用的。
4夾層融資
什麼是夾層融資?說白了就是明股暗債，表面上看起來是股權轉讓，但實際約定未來回購，並以差價作為利息或支付約定利息，由於介入股債之間，故曰“夾層”。
華夏幸福非常擅長這種靈活機動的融資形式。例如2013年11月，由華澳信託募資10億元，投入華夏幸福旗下的北京豐科建。其中向北京豐科建增資7.6億元，向北京豐科建提供信託貸款2.4億元。交易完成後，華澳信託對豐科建持股66.67%，九通投資持股33.33%。這樣一來，華夏幸福變成了“小股操盤”的形式。
這種夾層融資最大得好處還在於財務報表更漂亮。這個怎麼理解?由於華夏幸福成為了小股東，豐科建不再進行並表，那麼豐科建的負債也不再體現在華夏幸福的合並報表之中，成為表外負債，這樣無疑就優化了資產負債表，是現在很流行的一種財務處理方式。
這種夾層融資華夏幸福屢試不爽。隨後幾年時間，華夏幸福又分別與華鑫信託、長江財富、平安信託等眾多信託公司故技重施，把旗下公司股權轉讓或直接增資，華鑫信託、平安信託和長江財富等都有經營收益權，並可以在相應的時間內選擇靈活的退出方式。
5售後回租式融資租賃
這也是華夏幸福非常擅長的融資方式，絕對的“變廢為寶”。名字聽起來比較復雜，但一看實例大家很容易明白。2014年3月，大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司以其所擁有的大廠潮白河工業園區地下管網，以售後回租方式向中國外貿金融租賃有限公司融資3億元，年租息率7.0725%，為期兩年。
也就是說，華夏幸福把工業園區的地下管線賣給融資租賃公司，該公司再把管線回租給華夏幸福，華夏幸福每年付給該公司租金(3億元*7.0725%)，並在每隔半年不等額的償還本金，直到2年後等於實際上以3億元的總價格回購這些管線。
2014年5月，吃到甜頭的華夏幸福又跟中國外貿金融租賃有限公司做了一筆幾乎一模一樣的買賣，以2.86億元再次把一部分園區地下管線賣給中國外貿金融租賃有限公司，年租息率則便宜了一些，6.15%，依然是兩年後回購完畢。
顯然，華夏幸福以遠遠低於其他融資形式的成本，用沒有任何現金流價值的地下管線，獲得了近6億元的真金白銀，以華夏幸福項目的收益率，在覆蓋這些成本的基礎上還能有相當不錯的收成，應該說是一筆十分劃算的融資交易。
6債務重組
這也是華夏幸福一種巧妙的玩法，債務快到期了，就來個乾坤大挪移，將這筆債務轉讓給別家，相當於延長了還款日期，或者說就是又借到一筆新的融資。
2014年8月28日，恆豐銀行對華夏幸福子公司三浦威特享有8億元債權即將到期，經過幾方商量，恆豐銀行將標的債權轉讓給長城資管，三浦威特接受該項債務重組。債務重組期限為30個月。相當於延長了對銀行的還款期限，將融資期限延長了30個月。
債務重組期限為30個月，長城資產對三浦威特的重組收益為：從2014年9月至2015年9月按照未償還重組債務本金的8%/年計算，日利率=8%÷360;從2015年9月至2017年3月按照未償還重組債務本金的12%/年計算，日利率=12%÷360。逾期還款的，逾期罰息利率按重組利率上浮30%計算。不能按時支付的利息，按罰息利率計收復利。
7債權轉讓
這其實跟前面的債務重組很像，這是一種較為常見的融資形式，即將自己享有的債權以一定現金作價賣給第三方，相當於以一定的成本提前回收了這部分現金，加快了債權盤活和資金周轉速度，很多處於快速擴張期的公司都會傾向於採取這種融資方式。
2014年3月8日，同屬華夏幸福旗下的京御地產和大廠華夏之間的債務協議就被做了這樣的文章。由於京御地產還欠大廠華夏19.78億元，大廠華夏以其中到期的18.85億元作價15億元賣給信達資產。這樣一來，其中的3.85億元就相當於大廠華夏提前收回現金的`成本。
在大廠華夏提前收回現金興高采烈地離場後，京御地產日子也並不難過。因為這些債務的重組寬限期為36個月，分12期償還，且前兩次都是每3個月5000萬的償還額，還比較輕松，9個月之後要還2億元的時候，已經是年底結算，全國項目都在回款，可以說節奏的拿捏讓自己非常舒服。
3月14日發生了另一次債權融資。京御地產擬將其持有的對天津幸福100180萬元的債權轉讓給天方資產，天方資產向京御地產支付債權轉讓價款10億元。債權轉讓後，債務重組期限為2年。天津幸福將債務本金中的10億萬元於債務重組期限屆滿時一次性支付給天方資產;資金佔用費由天津幸福自債務重組開始之日起按季支付至天方資產指定賬戶，資金佔用費費率為債務重組金額的9.8%/年。這與上一筆融資除了在還債期限和方式上有別之外，基本大同小異。
8應收賬款收益權轉讓
華夏幸福做過兩種應收賬款收益權的轉讓。
第一種是《商品房買賣合同》項下可收取的待付購房款，這個比較容易理解。2016年3月9日，華夏幸福與平安信託簽署《應收賬款買賣協議》，由平安信託設立信託計劃，以信託計劃項下信託資金為限購買華夏幸福享有的標的應收賬款中的初始應收賬款，以應收賬款現金流回款余額為限循環購買公司享有的標的應收賬款中的循環購買應收賬款。現金流回款余額指扣除由監管銀行按照平安信託指令將應收賬款現金流回款中的相應款項從應收賬款收款賬戶劃轉至信託財產專戶後的余額。初始應收賬款的買賣價款為20億元;循環購買應收賬款的買賣價款為應收賬款的賬面值，循環購買部分累計不超過100億元。
聽起來很復雜，其實就把未來要收到的錢提前先賣給平安信託，以一定的融資成本提前迴流現金，與上面的債權轉讓大同小異。
第二種就比較特殊了，是對地方政府享有的應收賬款收益權轉讓。2015年7月30日，華夏幸福子公司九通投資將其合法持有的大廠鼎鴻對大廠回族自治縣財政局享有的應收賬款人民幣8億元，以及嘉興鼎泰對長三角嘉善科技商務服務區管理委員會享有的應收賬款人民幣7億，共計15億元的應收賬款收益權轉讓給匯添富資本。九通投資擬於目標應收賬款收益權轉讓期滿12個月後，向匯添富資本回購目標應收賬款收益權。
也就是說，名為轉讓，實為抵押。了解華夏幸福模式的人都知道，這些應收賬款主要是地方政府應該支付給華夏幸福招商落地投資額45%的產業發展服務費用，約定是最多5年支付，實際上什麼時候還，或者說到底還不還就真不清楚了。華夏幸福用這兩筆不知道什麼時候能還的應收賬款換來15億真金白銀用一年，絕對也是一筆超級劃算的買賣，匯添富資本也不在乎這筆錢到底還不還，反正有的利息賺也很開心。
值的一提的是，這么好的交易，華夏幸福這5年來只做過2筆，分別是2012年對東莞信託的一筆，以及2015年對匯添富的這一筆，在總體融資規模的比例可謂九牛之一毛。2015年底華夏幸福報表裡的應收賬款已經高達72億元，是個非常危險的存在，華夏幸福肯定也希望能夠多抵押一些，但是很顯然，金融機構也非常擔心這些“隱雷”的威脅，一旦爆炸破壞力非同小可，因此多年來敢於刀口舔血者寥寥無幾。
9資產支持證券(ABS)
自2014年11月11月資產證券化備案制新規出台以來，交易所資產支持證券發行規模2015年呈現明顯加速增長。由於在降息周期和金融市場“優質資產荒”的大背景下，各類投資機構對資產支持證券需求旺盛，華夏幸福也希望能夠在其中分一杯羹。
2015年11月23日，上海富誠海富通資產管理有限公司擬設立“華夏幸福物業一期資產支持專項計劃”，以專項計劃募集資金購買幸福物業所享有的物業費債權及其他權利，以基於物業費債權及其他權利所獲得的收益作為支付資產支持證券持有人本金及收益資金來源。此次專項計劃將於上海證券交易所掛牌上市。
此次專項計劃發行總規模不超過24億元，其中優先順序資產支持證券面向合格投資者發行，發行對象不超過二百人，規模不超過23億元;次級資產支持證券由幸福物業認購。
發行期限方面，專項計劃優先順序資產支持證券擬分為五檔，預期期限分別為1年、2年、3年、4年及5年，次級資產支持證券期限為5年。
華夏幸福表示，此次募集資金主要用於補充流動資金。幸福物業簽署《差額支付承諾函》，對專項計劃資金不足以支付優先順序資產支持證券持有人預期收益和未償本金余額的差額部分承擔補足義務。華夏幸福為幸福物業在《差額支付承諾函》項下的義務提供連帶責任保證擔保。
10特定收益權轉讓
這其實與平安信託的那一筆商品房應收賬款買賣協議如出一轍，但更規模更小更直接一些。2014年6月19日，大廠華夏、大廠京御地產、京御幸福、京御地產、香河京御、固安京御幸福分別與信風投資管理有限公司簽署《特定資產收益權轉讓協議》，約定轉讓方向信風投資轉讓特定資產收益權，特定資產為轉讓方與付款人已簽訂的《商品房買賣合同》項下除首付款外的購房款項，轉讓價款分別為6300萬元、1300萬元、5200萬元、8400萬元、2200萬元、8600萬元。
11股權收益權轉讓
2015年7月16日，建行廊坊分行以5.5億元的價格受讓九通投資持有的三浦威特30.9%股權的股權收益權，九通投資擬於該股權收益權轉讓期滿24個月後，向建行廊坊分行回購標的股權的股權收益權。這種融資本質上與上面的債權轉讓、特定資產收益權轉讓等等都是一樣的，是一種預期收益權的抵押借款，無非是標的物的區別而已。
12戰略引資
戰略引資，不是簡單的財務性融資，入資方是要實實在在參與經營管理，並按照持股比例享受經營收益的。比如2013年10月，資產管理公司天方資產就向華夏幸福旗下的孫公司九通投資其中注資30億元，13.9億元進入注冊資本，16.1億元進入資本公積。注資後，華夏幸福的子公司京御地產持有其55%股權，天方資產持有其45%股權。
天方資產進入後，不僅派人進駐董事會，參與經營管理，並享受九通投資的投資收益、利潤分紅。華夏幸福屢屢利用這種讓渡股權和收益的模式增強資本實力，能夠實現更快地擴張。
13關聯方借款
華夏幸福還有幾個重要的關聯方，都是銀行系統的，這也給自己開辟了一條更便利的融資渠道。2014年，華夏幸福的兩個間接控股子公司三浦威特和大廠鼎鴻分別向廊坊銀行營業部借款人民幣5800萬元、3400萬元，借款期限均為1年，借款利率均為9%左右。而廊坊銀行正是華夏幸福的關聯方：公司董事長王文學擔任廊坊銀行董事，公司董事郭紹增擔任廊坊銀行副董事長。
同樣的借款還有很多次。比如2015年9月9日，三浦威特向廊坊城郊聯社借款人民幣1億元，借款期限為1年，借款利率為6.955%。公司董事郭紹增任廊坊城郊聯社理事，因此廊坊城郊聯社同樣是華夏幸福的關聯方。
14特殊信託計劃
2015年5月26日，華夏幸福的兩家下屬公司，三浦威特對廊坊華夏享有3億元債權，三浦威特以這3億元債權作為基礎資產，委託西藏信託設立信託計劃，信託項目存續期預計為12個月，西藏信託同意受讓標的債權，轉讓對價為3億元，三浦威特承諾將於信託終止日前的任一核算日按《債權轉讓協議》約定支付標的債權回購款項。
15夾層式資管計劃
華夏幸福非常擅長和資產管理公司達成這種資管計劃，來進行短期的融資。2015年，華夏幸福及兩家下屬公司京御地產、華夏新城與大成創新、湘財證券這兩家公司簽署相關文件，涉及大成創新發行的專項資產管理計劃向華夏新城增資4億元,湘財證券管理的集合資產管理計劃或推薦的客戶將認購大成創新發行的專項資產管理計劃。大成創新有權自出資日起滿12個月後，與京御地產簽署《股權受讓合同》退出華夏新城。
資管計劃的整體形式與上述的戰略引資模式相似，本質也是一種夾層融資。類似這種資管增資，僅2015年一年時間華夏幸福就運用了15次之多，涉及資管公司包括歌斐資產、金元百利、平安大華、恆天財富等。
16定向增發
2016年1月18日，華夏幸福渴盼已久的定向增發完成了資金的募集，最終為華夏幸福拿到了69億元的真金白銀。定向增發這種股票類融資沒有利息成本支出，增加了凈資產規模，又能夠快速填補資本缺口，堪稱“一本萬利”。
17委託貸款
委託貸款名為貸款，卻不是銀行貸款。說直白一些就是“私人借款”，但經過銀行這一道口使得借貸合法化。比如A給B錢，有2種方法，一種是A委託銀行放貸款，銀行找到B，銀行收取中間業務費和賬戶管理費，A拿到高於銀行的利息，B拿到錢;另一種是AB委託銀行成為中介人以使借貸合法化，銀行收個手續費，A拿到協定利息，B拿到錢。由於這些年委託貸款屢屢用於地下融資、助推股市和樓市泡沫，自身也蘊含著很多潛在風險，故而一直受到銀監會的強烈打壓。
2013年之前，華夏幸福較少使用這種貸款形式，但隨著2014年資金需求量爆發，華夏幸福也開始頻頻使用委託貸款，如2015年11月，大廠孔雀城與金元百利、上海銀行股份有限公司北京分行簽署《人民幣單位委託貸款借款合同》，借款金額7億元。
18銀團貸款
銀團貸款是一家或數家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團(Banking Group)採用同一貸款協議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。對於產業地產商而言，這些抱團銀行對你的信心，往往比成堆的黃金更值錢。
銀團貸款在海外融資市場上比較常見，不得不說，華夏幸福又開了產業地產商的一個先河。2014年10月，華夏幸福間接控股子公司三浦威特從固安縣農信社、廊坊城郊農信社、永清縣農信社、大城縣農信社及三河市農信社組成的社團貸款人貸款1億元，期限為1年，借款利率為8.5%。
19銀行承兌
這是華夏幸福在2015年新開發出的一種融資手段，也稱為“銀承”或“銀票”，英文叫做“Bank'sAcceptanceBill”。華夏幸福在2015年一共用了3次，如2015年3月11日，華夏幸福下屬公司三浦威特與滄州銀行股份有限公司固安支行簽署《銀行承兌協議》，票面金額共計2億元，承兌金額1億元。
20短期融資券
和銀承一樣都是短期融資的利器。2015年5月26日，華夏幸福控股子公司九通基業投資有限公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行不超過人民幣28億元的短期融資券，發行期限1年。
21股票質押和對外擔保
嚴格來講，這個股票質押和對外擔保都不算華夏幸福的融資行為，前者是它的控股股東華夏控股的行為，後者是華夏系公司之間為了融資而進行的擔保行為。但是由於這些行為都與華夏幸福的融資息息相關，我們也在最後把它們列入進來。
在華夏幸福及其下屬公司的很多融資中，華夏控股以及實際控制人王文學都附有連帶擔保責任，再加上華夏控股自身的產業和投融資也需要大量的質押融資和各類擔保。拿什麼擔保?主要靠華夏控股與王文學手中持有的華夏幸福股票。
在融資高峰時期，如2015年1月，華夏控股將持有華夏幸福股票中的88%都質押了出去，當時也正是處於華夏幸福股票的高峰期(約50元/股)，在5月份之前的整個大牛市中，華夏控股的這個質押比率一直處於80%以上，道理顯而易見，股價越高，就越應該質押更多的股票以套取更多的真金白銀。
而到了2016年3月，華夏幸福的股價處於低谷期(約23元/股)，再加上大量公司債發行與定向增發的完成，現金充沛，華夏控股也明顯減少了股票質押的規模，持有華夏幸福股票的質押比例只剩下40%。 ;
❸ 地下管網在做融資租賃時，是否存在產權不清的情況如發生風險，是否可以處置
理論上地下管網屬於構築物，應該歸為不動產。產權登記才生效，所以產權確實不清。實際上在做地下管網的時候，很多稅務局還認為這是不動產，不能做。
但是。。。。。既然行業內有這么多做的，而大家都不是傻叉，所以說肯定有措施了。第一，風險的評估是寄希望於企業不出問題，不是寄希望於處置資產，第二，即使產權不清，合同無效，按照民間借貸合同也可以追償啊。第三，真正走到資產出資的時候，估計政府先瘋了。
所以，無所謂產權清楚不清楚，只要標的企業不出問題，誰管資產是啥啊。
❹ 西安市城市地下綜合管廊管理辦法
第一章總 則第一條為了集約利用與優化城市地下空間，規范城市地下綜合管廊規劃、建設、運營和管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《陝西省城市地下管線管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條本市行政區域內城市地下綜合管廊的規劃、建設、運營和管理，適用本辦法。第三條本辦法所稱的城市地下綜合管廊，是指在城市地下用於集中敷設電力、通信、廣播電視、給水、排水、再生水、熱力、燃氣等公用設施管線的公共隧道及其附屬設施。第四條市建設行政管理部門是本市城市地下綜合管廊的行政主管部門，負責全市城市地下綜合管廊的投融資、特許經營，及建設、運營的監督管理和考核工作。
發展和改革、財政、規劃、市政公用、國土資源、環保、交通、水務、廣電、公安、文物、城市管理、工信、安監、人防等相關行政管理部門和城市軌道交通管理機構，按照各自職責，做好城市地下綜合管廊的相關工作。第五條市人民政府應當加強城市地下綜合管廊工作的領導，建立健全協調機制，統籌協調城市地下綜合管廊建設和管理工作，解決規劃、建設、運營和管理中的重大問題。
市、區、縣人民政府應當逐步加大城市地下綜合管廊建設資金投入，將城市地下綜合管廊建設資金和運營補助納入財政預算。第六條發展城市地下綜合管廊應當遵循科學規劃、統籌建設、政府主導、市場運作的原則。第七條晌友城市地下綜合管廊的建設資金採取政府投資和多渠道融資相結合的方式籌措。政府有關部門可以通過投資補助、財政補貼、貸款貼息等方式，支持城市地下綜合管廊項目建設運營。
鼓勵社會資本投資城市地下綜合管廊的建設和運營。
鼓勵入廊管線單位參與城市地下綜合管廊的建設和運營。第八條城市地下綜合管廊是城市基礎設施，其特許經營管理活動按照《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》執行。城市地下綜合管廊的運營單位由市人民政府依法確定。第九條市建設行政管理部門可以通過政府購買服務方式，委託具有市政工程質量安全監理資質的專業機構，作為政府監管部門的輔助力量，做好城市地下綜合管廊建設的安全風險防控，提高工程質量。第二章規劃與建設第十條市規劃行政管理部門應當在地下工程管線普查的基礎上，統籌各類管線實際發展需要，會同本級建設、市政、人防等相關行政管理部門、城市軌道交通管理機構和管線單位組織編制城市地下綜合管廊規劃，經市人民政府批准後納入城市總體規劃。第十一條城市地下綜合管廊規劃應當與各類地下管線、城市道路、地下空間開發利用、城市軌道交通、文物保護等專項規劃相銜接，合理確定城市地下綜合管廊建設布局、管線種類、斷面形式、平面位置、豎向控制等，明確建設規模和時序，綜合考慮城市發展，預留和控制有關地下空間。第十二條城市地下綜合管廊規劃區內的管線規劃，應當與城市地下綜合管廊規劃相銜接。已明確納入城市地下綜合管廊的管線，不再保留另外規劃的管線位置。管線單位未經許可不得擅自進行地下管線施工。
已建設城市地下綜合管廊的區域，新建管線應當入廊，既有管線應當根據實際情況逐步有序入廊。各行業主管部門和有關管線單位應當積極配合做好管線入廊工作。第十三條市建設行政管理部門應當根據城市地下綜合管廊規劃，統籌考慮新城區建設、舊城區改造、地下空間開發、城市軌道交通建設等因素，編制城市地下綜合管廊中長期建設發展計劃和年度實施計劃，並對年度實施計劃的執行情況進行監督。第十四條城市地下綜合管廊斷面應當滿足所在區域綜合管廊規劃確定的所有管線入廊的需求，符合入廊管線敷設、增容、運行和維護檢修的空間要求，並配建檢修通道，合理設置出入口，便於維護和檢修。宴老槐各管線單位應當以書面形式將入廊需求報送市建設行政管理部門。第十五條城市地下綜合管廊應當配套建設消防、照明、通風、防洪、給排水、視頻監控、標識、安全與警報、智能管理等規范要求的附屬設施，考慮人防設防需求，提高智能化管理水平，確保城市地下綜合管廊安全運行。
城市地下綜合管廊建設應當滿足各類管線獨立運行、維護和安全管理需要，避免相互干擾。
城市地下綜合管廊穿越城市綠地的，管廊頂部覆土深度應當含模滿足喬木正常生長需要。
❺ 政府發債工程投資標准
地方政府專項債券是地方政府投資的重要資金來源是地方政府規范、透明的舉債融資機制，具有資金總量、投向結構可控，期限長、利率低以及債務風險可控等綜合優勢。
一、地方政府專項債券資金的投向：9+2個行業領域
1．交通基礎設施，包括鐵路、收費公路、機場（不含通用機場）、水運、城市軌道交通和城市停車場。
2．能源，包括天然氣管網和儲氣設施、城鄉電網（農村電網改造升級和城市配電網）。
3．農林水利，包括農業、水利和林業。
4．生態環保，包括城鎮污水、垃圾處理、生態環境綜合治理等。
5．社會事業，包括衛生健康（含應急醫療救治設施、公共衛生設施）、教育（學前教育和職業教育）、養老、文化旅遊以及其他社會事業。
6．城鄉冷鏈等物流基礎設施（含糧食倉儲物流設施）。
7．市政和產業園區基礎設施，包括供水、供熱、供氣、地下管廊等市政基礎設施和產業園區基礎設施。
8．國家重大戰略項目，主要包括京津冀協同發展、長江經濟帶發展、「一帶一路」建設、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、推進海南全面深化改革開放和黃河流域生態保護和高質量發展。
9．保障性安居工程，包括城鎮老舊小區改造、保障性租賃住房和棚戶區改造（棚改主要在建收尾項目，適度支持新開工項目，且為實物安置）。
2022年第三批，政府專項債券投向新增了新能源和新基建兩個行業領域。
1．新型基礎設施，主要包括：市政、公共服務等民生領域信息化建設，軌道交通、機場、高速公路等傳統基礎設施智能化改造，雲計算、數據中心（國家算力樞紐節點內）、人工智慧基礎設施。
2．新能源，主要包括：村鎮太陽能、地熱、生物質等可再生能源供熱，深遠海風電及其送出工程，邊遠地區離網型新能源微電網，高速公路充電樁。
二、地方政府新增專項債券投向的禁止類項目
主要包括政府不負有提供責任的行業領域如商業房地產和產業項目等，樓堂館所項目以及形象工程等。
（一）全國通用禁止類項目
1.樓堂館所。包括：黨政機關辦公用房、技術用房，黨校行政學院，幹部培訓中心，行政會議中心，幹部職工療養院，以及其他各類樓堂館所。
2.形象工程和政績工程。包括：城市大型雕塑，景觀提升工程，街區亮化工程，園林綠化工程，文化慶典和主題論壇場地設施，其他各類形象工程和政績工程。
3.房地產等其他項目。包括：一般房地產開發，企業生產線或生產設備，用於租賃住房建設以外的土地儲備，主題公園等商業設施。
（二）高風險地區禁止類項目
在全國禁止類項目清單的基礎上，政府（隱性）債務較重、潛在財政風險較大的高風險地區還增加以下禁止類項目：
1.交通基礎設施。城市軌道交通。
2.社會事業。除衛生健康（含應急醫療救治設施、公共衛生設施）、教育（學前教育和職業教育）、養老以外的其他社會事業項目。
3.市政基礎設施。除供水、供熱、供氣以外的其他市政基礎設施項目。
4.棚戶區改造。棚戶區改造新開工項目。
政府專項債券資金原則上不得用於PPP項目，PPP項目的融資責任及相關風險由社會資本方承擔。
三、地方政府專項債券項目的收入分類與投資方式
政府專項債券項目收益應當限於項目創造的收入，不得包含地方政府對項目的付費和補貼收入。
--扣除項目運營維護費用後的凈收益
1. 政府性基金收入：如國有土地出讓，耕地指標出讓收入
2. 事業性收費收入：如學費、醫療收費收入
3. 經營性收入：如供水，廣告，門票收入
依據專項債券項目的收入來源和性質，投資方式分別為：
--直接投資：如醫院、學校等非經營性項目
--資本金注入：限於國家規定的10個領域的經營性項目
--政府（轉）貸款：投融資平台公司投資的經營性項目
❻ 怎麼改造燃氣管道 燃氣管道改造需要多少錢
很多時候，天然氣管道的位置不符合裝修方案。它既不是實踐，也不是審美。此時，天然氣管道必須重建，但天然氣改造也是家居裝修的最大安全隱患之一。那麼，如何改革管道呢？燃氣管道改造需要多少錢？以下將帶來燃氣管道改造需要多少錢和注意事項供參考。
如何改革管道？
氣管重建的原則：燃氣管道的重建應當遵循安全第一的簡潔、線的原則，在此基礎上，再考慮化妝品等因素有關。通常，它是沒有必要改變新房子的管道，以及用於可具有老化、氧化物，這需要裝飾和更換和必要的修改之前仔細檢查，以減少的狀況的管道風險。
所有者不能私下修改管道。目前，有關部門對燃氣管道的改造和安裝有強制性規定。業主不能私下進行多次裝修和安裝，家庭裝修公司不能在各種情況下進行改造。該行業主要依賴房地產和天然氣公司。經專業人員批准後，將進行安裝。
管道與家中的其他管道不同。任何姿液個人和裝修工人都無權修改管道。管道的改造必須由燃氣公司的服務站操作。一般社區將屬於服務站並咨詢該物業。聯系他們進行氣體改造。燃氣管道改造需要多少錢
天然氣管道使用什麼材料？
1、鋼管可承受很大的應力，具有良好的可塑性，易於焊接。與其他金屬相比，在相同的放置條件下，管壁比書本更薄，因此可以節省金屬量。
2、鑄鐵管具有優異的耐腐蝕性，這就是為什麼它在、城市低壓燃氣管網中很常見。鑄鐵管有灰鑄鐵和球墨鑄鐵管。它不易焊接，材料易碎，不能承受很大的努力。因此，在動態載荷較大且截面較大的區域，仍需要鋼管。燃氣管道改造需要多少錢
3、硬質PVC塑料管，並用輕質聚乙烯、、耐腐蝕性小摩擦阻力、、密封界面高的拉伸強度和便於施工等塑料管，廣泛用於管網中低壓氣體、但是，您的老化問題尚未解決。
4、由具有鋼骨架、聚乙烯的塑料管，其使用高強度鋼和塑料的良好的耐腐蝕性，並且可以在煤氣管道、低壓介質一起使用。5、其它管，有時國外使用管有色金屬，例如銅管和鋁管等，它們主要用於在管道內的燃氣表後的鋁管的更多的應用。還有用作燃氣管的玻璃管。
燃氣管道改造過程：
1安裝應用程序、：對於需要安裝天然氣管道的項目，業主將向市場開發部門發送請求。燃氣公司組織人員進行現場調查，響應應用單元，並負責統一協調所有鏈路上的、設計、安裝。燃氣管道改造需要多少錢
2、開戶：取開戶、身份證、房產證的通知或出租房產，簽署了天然氣供應，天然氣，繳納費用內開戶根據下載程序，5個工作日。
3、轉賬：攜帶、身份證房產證或房屋租賃協議，新居民可以咨詢客戶服務部門對以前家庭的燃氣表進行燃氣支付和計量，清算天然氣成本，管理轉移手續並支付相應的費用。燃氣管道改造需要多少錢
4、建築更新：內管、反過來、變化、隊的氣體裝置的運動應適用於燃氣公司，支付率的調查，上門檢查和成本核算轉換，現場施工，清算總成本。
天然氣管道改造考慮：
當他們遇到其他辯塌管道中的管道1、必須滿足下列要求：當豎直放置時平行並聯水平放置時，該間隙應不小於150毫米，，間隙應不小於100mm，必須位於其他管道外；不應小於50毫米，管必須不能在壁隱藏，氣體管不應被安裝在牆壁上的電纜，並且必須在壁，這是適合於檢測和修復的外面被安裝問題。附近的牆不能像木頭那樣的易燃材料牆。管道必須短而不長；為減少事故，燃氣管必須短而不能太長。盡量不要穿過卧室、的起居室。如果有必要通過跡灶物，請務必採取保護措施，例如從管道中取出套管。燃氣管道改造需要多少錢
2、米氣體必須排放：廚房裡的燃氣表應放置在通風的位置，這不僅是安全，方便相關人員審查它，當它到達了門。在裝修中，業主不得私自更換燃氣表，也不得擅自移動其位置。如果您需要維修服務，請尋找當地的供氣裝置，並在氣體停止時進行維修。重新安裝燃氣表後，必須及時檢查，測試通過後可以使用、測試壓力。3軟管、不應用於燃燒設備和管道之間的連接：目前，大多數家用電器和管道都用不銹鋼管連接，但仍有一些帶有軟管連接的舊房屋。軟管容易老化，如果沒有及時更新，可能會導致氣體泄漏。燃氣管道改造需要多少錢
4、管道的改造之後，需要一個安全檢查：為了防止煤氣管道和配件更新損壞，則必須執行更新後的一次安全大檢查，看看是否有氣管漏氣。檢查後，沒有發現任何問題。它可以投入使用，否則你應該找專業人士來修理它。如果在檢查過程中發現漏氣，應及時通知燃氣供應部門的專業人員進行維護。
燃氣管道改造需要多少錢？
燃氣管道改造的裝載標準是：多層住宅房屋的預埋費為29元/平方米，每戶高度不超過3500元。Terrace的房子、的別墅預售費為29元/平方米，每戶家庭的高度不超過9000元。
高度相當於地面20米以上的高層住宅樓房將收取30元/平方米的預埋費，每戶的高度不得超過3500元。經濟適用房、廉租房和其他實惠的新房套，按建築面積26元/平方米，每戶最高不超過2800元。
對於已經使用但未通風的住宅建築，商業燃氣管道公司可以向住宅用戶收取燃氣管道設施的續期費，每套2200元。
以上是改造天然氣管道的過程和燃氣管道改造需要多少錢成本。
土巴兔在線免費為大家提供「各家裝修報價、1-4家本地裝修公司、3套裝修設計方案」，還有裝修避坑攻略！點擊此鏈接：【https://www.to8to.com/yezhu/zxbj-cszy.php?to8to_from=seo__m_jiare&wb】，就能免費領取哦~