⑴ 寶能系的造車敗局：兄弟分家、融資受阻、大批裁員、背負巨債
2015年，姚振華 利用金融杠桿堵在萬科「門口」，悄然套現589億，在資本市場上一戰成名。 此後，寶能豪擲千億，入局新能源造車。如今，寶能 汽車 總部落戶廣州， 斬獲120億戰略投資。
諷刺的是，這邊拿著 融資巨款，另一邊卻拖欠著員工工資。 不僅如此，如今的寶能系更是 深陷困境，兄弟分家、債務逾期、融資受阻、大批裁員……
說起姚振華此人，最著名的莫過於王石口中的野蠻人。這位野蠻人的發家史倒也精彩， 姚振華和他的「寶能系」像一隻猛獸，遊走在中國經濟改革的風暴中心，穩踩政策轉折的每一個節點。
姚振華生於1970年，18歲之際考入華南理工，畢業之際拿到雙學士學位。 那是個大學生被稱為天之驕子的時代 ，畢業後的姚振華進入一家國企工作。作為潮汕人的姚振華心中自有一股子不安分，一邊攢錢，一邊留意著創業機會。
南巡講話後，姚振華意識到機會來了，毅然辭職來到深圳。 彼時國內副食品緊缺，「菜籃子工程」實施 ，姚振華同弟弟姚建輝成立新保康蔬菜產業公司。姚振華 心中自有藍圖 ，區別於其他公司做中間商，姚振華選擇建立農產品生產基地，打造完整產業鏈。
短短幾年時間，新保康已然是深圳地區的蔬菜龍頭，兄弟二人也是賺得盆滿缽滿。
第一桶金有了，姚振華決定進軍地產行業。1998年，彼時正值房改，姚振華拿下福田區一塊地，並開發了中港商業城項目。此後， 依靠敏銳的商業嗅覺，姚振華在房地產領域大展拳腳，屢戰屢勝。
2000年，而立之年的姚振華創辦寶能集團。在深耕房地產行業的同時，姚振華也在挖掘其他行業的商機， 還真有一顆遺珠被他找到了——國企深業物流 。2002年，因管理不善等諸多因素，深業物流面臨資產、業務出售的困境。聽聞消息後 ，通過拍賣、增持等方式，寶能拿下其46.2%的股權。
盡管深業物流未完成 三年內國內主板上市的目標，走向了分裂 。然而，寶能在分配資產的過程中， 不僅獲得了其商譽、姓名使用權，更獲得大批物業及土地。 這一役，寶能系 僅付出2億多元的成本，卻收獲了百億的物業價值及土地。 也正是因此，寶能才有足夠資金進軍其他領域。
2012年，看好保險業發展前景的姚振華成立前海人壽，由此進入金融領域。當年， 公司總資產不過17.3億元；2013年年底，前海人壽總資產超170億；2014年超560億。到2016年，前海人壽的總資產已經超過2000億。
藉助深業物流和前海人壽的輸血，姚振華利用金融杠桿，成了王石口中的野蠻人，一舉成為萬科最大的股東。 這場被譽為中國資本市場最驚心動魄的大戰，最終以萬科創始人黯然退場，姚振華套現589億告終。 自此，姚振華在中國資本市場上算是揚名立萬。
2017年3月， 姚振華成立寶能 汽車 ，正式投身於新能源造車，誓言要助力民族 汽車 工業崛起。 但姚老闆起家靠的是賣菜，發家靠的是房地產，在資本市場上也算長袖善舞，放到製造業，還真是個門外漢。 但姚老闆有錢。
在收購南玻集團、中炬高新、韶能股份等 汽車 零部件企業後，2017年11月， 寶能 汽車 以66.3億元拿下觀致51%的股份。2019年，又砸了15.6億，增持至63%。
收購一個造車企業，似乎是配不上姚老闆造車的陣仗。 在收購觀致一年後，寶能 汽車 將長安PSA（長安標致雪鐵龍）收入囊中。一舉一動都透露出在造車這件事上，姚老闆是認真的。 然而，再大的野心也掩飾不了赤裸裸的真相。
被寶能收購後的4年時間， 觀致 汽車 僅發布一款新車，銷量卻只能用慘淡來形容。 2018年-2020年，觀致 汽車 的銷量分別約為6.3萬輛、2.27萬輛、1.3萬輛。創 歷史 新高的2018年，也只是因為寶能利用旗下聯動雲租車業務自產自銷所致。
至於寶能入主後推出的觀致7，自2020年9月上市到去年年底，累計銷量僅7641輛。今年前5個月，銷量為4100輛。 更有趣的是，目前，寶能 汽車 直營店就達800多家。 這意味著，一家店一年連兩輛車都賣不出去。
雖說觀致銷量拿不出手，但好歹也是有真材實料的，至於寶能 汽車 ，那是一輛車都沒造出來。
與此同時，寶能 汽車 先後在深圳、昆明、廣州、西安、崑山、貴陽布局的六大 汽車 基地，不僅沒有實現量產， 部分基地甚至處於施工或待工的狀態。
2020年該生產的廣州基地，目前還處於施工狀態。崑山的新能源工廠處於半停工狀態，崑山、昆明的生產基地還沒怎麼動工，至於杭州的工廠似乎已經被忘卻……
這些計劃中的生產基地， 寶能規劃的總產能達350萬輛 。這個數字和寶能 汽車 銷量及造車結果對比來看， 簡直到了離譜的程度 。
我們來看看特斯拉的速度。2018年5月，特斯拉上海有限公司成立。7月獲批，10月拿地。12月完成土地平整。次年1月開始建設工程。2020年初正式投產。
寶能也不需要如此誇張的速度，但也不應該是如此離譜的進程。 這或許是因為寶能的心思沒有放在造車上。
自2017年起，寶能 以造車為名瘋狂圈地 ，相繼在廣州、昆明、杭州、貴陽、西安、崑山等地拿下大量土地 。據不完全統計，旗下造車基地及項目佔地近9000餘畝，總面積達457.44萬平方米，其中住宅用地8.15萬平方米。
與其進度緩慢的基地建設相比， 寶能的商業住房建造得那叫一個快 。例如 西安基地還未完工，寶能旗下距基地不到2公里的樓盤就已經開售 。而這還不是個例。這也是寶能被質疑 假造車、真拿地 的原因。
於是，去年年底，寶能官方被點名。要求其上報自2017以來在各地的投資項目，包括土地佔用、建設內容、項目進展、完成投資等情況。 結果寶能承認虛假宣傳，產能注水……
時間進入2021年， 寶能高調造車終是將自己送入困局。 今年1月初，姚建輝宣布，將帶著主營地產的寶能控股離開，剝離出寶能體系。不少人認為兄弟分家的真正原因在於，姚建輝計劃整合旗下房地產板塊沖刺IPO，也有人認為這是其剝離優質資產的一種手段。 但兄弟二人分家是鐵定的事實。
不僅如此， 寶能造車的敗局也開始呈現。 繼去年11.7億的ABS項目發行被終止後，今年5月， 又一ABS項目被上交所終止 。兄弟分家後，以往 以地產為硬通貨的融資方式行不通了 ，僅靠寶能 汽車 ，融資越發困難。
與此同時，寶能 汽車 拖欠供應商款項、大規模裁員、停交社保、拖欠員工薪資 等消息不脛而走。盡管寶能進行了辟謠， 但比輿論更可怕的是赤裸裸的現實 。
據不完全統計，寶能 汽車 通過中鐵信託、中糧信託等 6家金融機構發行的信託計劃，總融資金額超150億元。 以深業物流、鉅盛華為擔保， 拿到123.9億元銀行借款。 以資產抵押， 拿到3億元融資。
這意味著寶能 汽車 已經背負起了巨額債務。 且此前，其子公司更是出現了 一筆16億元的借款逾期。 再加上觀致造血能力薄弱，寶能一車未售，困局不言自顯。
再者， 汽車 行業是市場化的產業， 資本僅是造車的第一道門檻。 縱使投入大量資金造出了車，也需要市場來檢驗。再加之，如今的新能源 汽車 市場競爭激烈 ，不僅有特斯拉、小鵬、蔚來等造車先鋒，還有傳統車企、互聯網巨頭， 寶能想要脫穎而出，絕非易事 。
⑵ 萬科上市以來融了幾回資金額分別是多少
不計算這次~~萬科過去已經一共融資151億~~已派發紅利一共為36億
⑶ 萬科最新股權結構變化圖，分析萬科現在什麼情況
萬科股權之爭的劇情可謂跌宕起伏，一次又一次震驚整個財經圈，期間各種劇情的峰迴路轉更是讓「吃瓜」群眾跌破眼球。萬科A自昨日復牌以來，已經連續2個跌停。昨日被631萬手大單牢牢封死在跌停板上。而今天再次一字跌停，被700萬收賣單死死壓在跌停板上。「700多萬手大單，心都在滴血啊！」面對萬科A的復牌，盡管早有預期，但持股小散仍然難以接受怨聲載道。
至少2個板，是本人預料之中的。萬科A首個跌停，市值蒸發近300億，除了持股小散心碎了一地之外，寶能也不好過。
昨晚，萬科內斗又現新劇情：萬科最大的自然人股東劉元生站出來打破僵局，力挺王石為首的管理層。劉元生向證監會等7部門發舉報信，質疑華潤寶能的關系，懷疑華潤寶能就是一夥的。對此，而華潤方面認為劉元生舉報涉嫌造謠中傷，將採取法律行動。此外，華潤方面在萬科A復牌當天還再度向公司管理層發難，真是錯綜復雜。
在萬科復牌這場大戲中，最引人矚目無疑是萬科將會有幾個跌停，而動用高杠桿比率在二級市場買入大量萬科股票的寶能繫到底會不會因此爆倉，則是焦點之最。
按照此前萬科披露的數據，寶能的持倉成本應該在15.3元—15.5元左右，而據萬科相關人士透露，「算上寶能的融資成本等因素，其持股成本應該在17元左右」。
這意味著如果萬科出現連續3個跌停（3個跌停後萬科A股價為17.8元/股），那麼寶能將會面臨資金上的壓力。寶能在萬科停牌的幾個月時間里，應該是准備充足的資金。不排除在連續幾個跌停後，寶能繼續低位增持萬科A的可能。萬科的股價應該也不至於出現4個跌停的情況，H股的大漲其實已經給出了不少信號，其爆倉的可能性不大，寶能要自救，寶能有可能趁股價跌下來再加倉，估計明天撬開板了。
今日是復盤第二天，今天趨勢一直到尾盤，600多萬手封單吃掉了100多萬手，尾盤剩下了500萬手多一個零頭！
無論如何，倘若明天萬科跌停板打開，那麼對於持有萬科的基金而言，其贖回壓力是最大的，第一件事就是迫不及待拚命跑，大家別沖進去當接盤俠！若是不開板，大盤大概率繼續維持強勢，開板的話，建議逢高減倉。騰訊眾創空間，一個去創業的平台。
⑷ 房地產公司融資成本
按大類分，房企融資方式有股權、債權、REITs三種模式。相較而言，股權融資前期成本較低，但潛在成本並不低，對有條件的房企而言，上市是獲得穩定資金的第一選擇。債權融資具有明確的融資利率，勝在貸出速度快，不會稀釋股權。而融合了債權和股權融資兩種形式的REITs，目前剛剛起步，與互聯網金融類似，都面向大眾投資者，這為房企提供了更寬泛的融資選擇，更為房企提供了低息融資的可能性。1、股權融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活1.1公司層面的股權融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量。房企公司集團層面的股權融資主要形式是公募股權融資。公募股權融資一般指通過股票市場向公眾投資者發行企業股票來募集資金的行為，包括我們常說的企業上市(即IPO)、上市企業增發和配股(即SPO)，都是利用公開市場進行股權融資的重要形式。房企通過IPO和SPO融資獲得的資金，無需支付利息、償還本錢，似乎沒有成本。但要看到，投資者成為股東後，將享受股息、利潤分紅，還有凈資產的增值收益，以及通過賣出股票套現獲利。可見，與債權融資按期支付固定利息不同，股權融資的成本是「或然成本」：即成本有可能發生，也有可能不發生;發生時，有高，也有低;而且形式靈活，即使企業盈利高，分紅也可能較少，因為企業可以將更多利潤留存，每股凈資產也會上升。但不管以何種形式呈現，其代價都可以用資產回報率來衡量。考慮到凈資產收益率(ROE)指標綜合考慮了銷售凈利率、資產周轉率、凈負債率等各種因素的影響，所以我們選用ROE來衡量公募股權基金的融資代價。再看小型房企，其公募股權融資的代價低至7.32%，比發債成本低很多。基於此，小型房企應該優先考慮IPO和SPO等公募股權融資形式。1.2項目層面的股權融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量房企項目層面的股權融資主要以非公募形式為主，包括與其它房企或私募股權基金合作，形式靈活。近年來，因房企加強項目風險把控、銀行規避風險導致企業貸款困難等客觀情況，非公募「股權」融資案例頻頻。我們認為，非公募股權融資(如與私募股權基金、房企合作)的成本可用銷售凈利潤率來衡量。因為房企與私募股權基金、其它房企等合作方式，都是從項目層面進行合作，不用考慮企業整體的資產周轉率和凈負債率影響，所以只需考慮合作項目的銷售凈利潤率即可。為此，我們選擇營業凈利潤率近似指代非公募股權融資方式的「隱形成本」。如果用企業營業凈利潤率衡量，我們發現A股135家房企非公募股權融資的「隱形成本」有以下特徵：從歷年趨勢看，早在2010年的時候，行業非公募股權融資的「隱形成本」高達15.46%，大型房企為15.80%，那時房企選擇與私募股權基金、房企合作，顯然代價較高;但到2014年，行業非公募股權融資的「隱形成本」已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代價相較部分債權融資方式有優勢。這也揭示了白銀時代房企更多非公募股權合作，可以在減輕資金壓力的同時，降低成本。2、債權融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低債權融資是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業首先要承擔資金的利息，另外在借款到期後要向債權人償還資金的本金。2014年以來，因為國家政策的支持，內房企債權融資成本開始明顯下降。2.1銀行貸款：成本較低，但過於傾向大型房企根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取國內銀行貸款的年利率在6.15%-15%區間浮動，行業平均借貸成本約7.6%，相較大部分融資方式均有顯著優勢。其中，保利、綠地等大型房企銀行借貸成本在6.15%-6.85%區間浮動，可見實力強的、有國企背景的房企更容易獲得低息貸款。中小型房企成本在6.15%-15%區間浮動，成本明顯偏高，尤其是小型房企，銀行基於風險管控，很難獲取。同時，房企獲取國外銀行信貸的成本一般在HIBOR或LIBOR基礎上上浮0.32%-4.5%，具體利率跟企業評級有關。銀行貸款成本還有以下特徵1)高負債率房企借貸成本較高。如泰禾集團2012年11月向興業銀行借貸，成本在12%-15%;中南建設2012年11月向江蘇銀行借貸，成本為12%。那時泰禾、中南凈負債率分別在164.77%、99.84%，銀行基於風險的考慮，給出了接近信託的成本。但部分有國資背景的企業除外。比如保利地產2013年凈負債率高達94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向銀行的融資成本在6.77%，相對較低。2)目前境外銀行信貸成本比國內要低。如2015年4月龍湖地產獲取的7800萬港元，年息低至4.40%。主要是因為境外銀行的貸款基準利率普遍較低。2.2中期票據：成本低於基準利率，對資質要求相對較高根據CRIC監測，2014-2015年房企獲取中期票據融資的年利率在4.55%-8.37%區間浮動，行業平均借貸成本約5.36%，低於銀行基準利率，較房企實際銀行貸款利率低2.24個百分點，成本優勢非常明顯。其中，萬招保金四家大型房企融資成本在4.55%-4.90%區間浮動，中小型房企成本在4.59%-8.37%區間浮動，可見規模實力大、品牌優勢明顯的房企中期票據融資成本更具優勢。中期票據融資成本還有以下特徵1)中期票據融資與銀行貸款利息有關。2014年2月，世茂股份成功獲准注冊50億元中期票據，之後發行了三次，成本都不同：2014年4月發行了其中的10億元，年息高達8.4%，再過4個月發行的10億元，成本降至7.6%，2015年3月發行的15億元，成本大幅下降至6.1%。前後融資成本落差高達2.3個百分點，主要跟央行2014年至2015年3月兩次降息行為有直接關系。2)中期票據平均借貸年限長於銀行貸款，期限長的成本相對較高。從已經成功發行中期票據的房企融資案例看，其平均借貸年限為4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低於可轉債(5.91年)和公司債(5.16年)，但比銀行信貸2-3年的短周期，明顯要長。中期票據期限越長成本較高。如城投控股於2015年4月發行的兩筆中期票據，期限3年的年息為4.59%，期限7年的年息5.25%，較前者高出0.66個百分點。2.3公司債：成本接近基準利率，大額審批不易通過根據CRIC監測，2014-2015年房企通過公司債融資的年利率在4.80%-9.90%區間浮動，行業平均借貸成本約6.74%，高於中期票據及可轉債。相較銀行貸款，公司債成本高於銀行基準利率，但低於房企實際銀行貸款平均利率。特別要指出的是，近兩年大型房企沒有發行公司債的案例，多以中小型房企融資為主，可能是其融資額度相對較小所致。公司債融資還有以下特徵1)公司債融資額度過大不易通過。2013年以來，A股房企成功發行了18次公司債，最高額度是16億元。大額公司債申請大都沒有通過審批。2)公司債融資成本也是期限越長，成本越高。如北辰實業於2015年1月同時成功發行兩筆公司債，期限分別為7年、5年，融資年利率分別為5.2%、4.8%，期限長的成本要高出0.4個百分點。2.4可轉債：成本極低，發行資質高於公司債根據CRIC監測，2013年以來，A股房企僅成功實現2例，融資年利率在0.6%-4%區間，平均融資成本2.77%，遠低於其它債券融資方式。主要是因為可轉債即是債券融資，也屬股權融資。投資者可以接受這么低的報酬，更多是看企業股價的升值潛力，將來如果股價達到預期，就可以轉成公司股份，享受分紅，如果股價未達到預期，也可以債權方式無風險退出。因為投資風險低，所以付息成本也低。我們看到，可轉債除了年息低外，另外一個特徵是貸款利率逐年遞增，企業這樣做的主要目的是為了保證融資來源的穩定性。2.5信託：成本走低，不再是融資主流根據CRIC監測，2012-2014年重點房企通過信託融資方式的年利率在5.63%-13%區間浮動，行業平均借貸成本約8.37%。從近年趨勢看，2012年、2013年信託平均借貸成本均為8.6%，2014年降至6.7%。主要是因為2012年資金供應稀缺，而2013年行業大擴張對信託融資的需求上升，資金供需結構不平衡致使這兩年借貸成本居高;至2014年，房企追逐中期票據、公司債等更優的融資方式，對信託的熱度降低，信託平均借貸成本因此下降。到2015年4月，中天城投向華融國際信託申請2年期5億貸款，年息為4.65%，甚至低於銀行貸款基準利率，這說明信託方式融資成本也在與時俱進下降。我們還看到，信託融資成本有以下特徵1)險資來源的信託成本普遍低於理財產品。如2012年3月，中糧地產向平安信託借款4.97億元人民幣，年息僅6.15%。而我們看到，很多信託公司向其購買理財產品的投資者承諾的年回報率就高出這一水平，所以根本不可能做到這么低的水平。2)信託成本跟房企規模關系不大。如同樣在2012年3-4月，萬科向華潤深國投信託借款10億人民幣，年息為9%;建業地產向百瑞信託借款9億元人民幣，年息低至6.65%。3)信託成本與標的項目關聯，優質項目可獲得更低成本融資。我們看到陽光城2013年3月為福建子公司申請6億元貸款，年利率僅6.30%，僅高出當時銀行貸款基準利率0.3個百分點;相比之下，2012年12月，陽光城為陝西實業項目向中鐵信託申請3.2億元信託貸款，年息為11.00%，較前者高出4.7個百分點。作為深耕福建的一家閩企，陽光城在廈門的優質項目普遍暢銷，投資風險低，所以信託的成本也低;而陝西是陽光城新開拓城市，預期風險相對較高，所以成本也高。2.6優先票據：美聯儲退出QE3後，成本不具優勢根據CRIC統計，自2010年到2015年5月，66家港股內房企境外發行優先票據118次，總共融資摺合人民幣2522億元，平均借貸成本約9.15%，浮動區間為4.38%-14.00%。境外發行優先票據成本明顯受國際流動性和企業資質的影響1)歐美量化寬松政策顯著影響優先票據的總量與成本。從歷年走勢看，房企境外發行優先票據的高峰出現在2013-2014年，這兩年也是該種融資方式成本最低的時候。但在2014年11月美聯儲結束QE3後，房企海外發債難度加大、成本也在快速上升。數據顯示，15年前5月港股內房企實現優先票據融資合計235億元，僅為14年全年的37%。體現在融資成本上，15年前5月平均成本為9.62%，較2014年提高了1.53個百分點;尤其是15年前5月最低融資成本高達7.5%，較2014年最低水平激增3.12個百分點。因此，在國內中期票據、公司債開閘後，房企境外優先票據融資已無成本優勢。2)房企品牌實力會影響優先票據發行的總量及成本。66家港股內房企中，位於中國銷售金額榜TOP20的房企，融資總額高達1364億元，占優先票據融資總量的5成以上，平均融資為8.60%，成本最低;其後，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，優先票據融資成本分別為9.43%、9.83%、10.54%，隨著企業規模、實力、品牌下降，成本也在上升。2.7債權基金：成本居於中位，但靈活度較差、亟需改善根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取基金貸款的年利率在5.5%-12.4%區間浮動，行業平均借貸成本約8.14%，低於信託，高於銀行貸款。債權基金成本還有以下特徵1)股權與債權投資相結合的基金成本相對較低。如中南建設2014年2月通過股權投資與債權投資結合的方式向匯添富資本融資的5億元人民幣，年息僅5.5%，為近三年房企債券基金融資方式的最低水平。2)債權基金成本與標的項目高度關聯。如復地分別於2012年5月、12月借的基金，年息分別為7.98%和9%，相差1.02個百分點。主要原因是標的項目性質不同：前者投向安全邊際高、成長性強的剛需住宅項目，能夠獲得快速收益;後者投向生態商務社區主題地產，需要較長的時間運營發展才能獲得穩定收益，基金給出的成本也相對較高。2.8永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增永續債券(perpetualbond)指一種不規定本金返還期限，可以無限期地按期取得利息的債券。永續債券的特點：1、利息一般高於浮動利息。2、償還順序與公司股票一致，均低於一般債券。3、會計處理上可計入權益股本，但投資者不能像普通股股東一樣參與企業經營管理和利潤分配，因此永續債券可以既提高股本水平又不攤薄股東權益。4、永續債券持有者除公司破產等原因外，一般不能要求公司償還本金，而只能定期獲取利息。盡管可以視作股本，但因為永續債券具有「期限內按約定償付固定利息」這一債權的顯著特徵，所以本質上屬於債券融資方式。更為重要的是，房企借了永續債券後，不可能永遠不還。因為永續債券超過某個期限後，成本會逐年遞增，超過企業承受能力。永續債券的成本其實不低，但很多高負債率房企鍾情於這種融資方式。最為典型的是恆大地產，截至2014年末，企業永續債券總額高達528.5億元人民幣，永久資本工具占該公司權益總額的47%。一般而言，永續債券融資成本一開始略高於一般的債權融資方式，2-3年後年利率會跳升到一個較高的水平，如15%-20%，然後逐年往上升，高的甚至達到25%-30%。2.9互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低目前房企互聯網金融融資主要有2種形式1)房企直接構建互聯網金融平台，成本相對較低。以綠地「地產寶」為例，與螞蟻金服、平安陸金所合作，年化利率在6%-8%之間，首期產品融資利率為6.4%，僅高出銀行貸款利率(5.1%)20%，成本不高。同時，綠地將開放平台給中小房企，向融資方收取約0.5%-2%的管理費用，將互聯網金融作為企業業務來做，進一步降低了資金使用成本。商業巨頭萬達基於自身龐大的客戶群，也在積極構建自己的互聯網金融融資平台，通過收購快錢，推出互聯網理財產品，首期產品利率低至5%。但要指出，這種融資形式，投資者對房企實力要求較高，惟有實力型的品牌房企，才能吸引到大量的網民投資者。2)房企通過第三方互聯網金融平台獲得的資金，成本不低。目前，國內P2P或P2B吸收「存款」的成本就5%-10%之間。典型如房金所、陸金所，分別在8%-9.5%和5%-8.4%區間。如果通過第三方P2P或P2B進行融資，成本不太可能低於10%。根據互聯網金融企業雷馳金控的統計，目前國內P2B的借貸成本在14-18%，這明顯高於信託等融資方式。為此，通過第三方互聯網金融平台融資，比較適合急需資金周轉的房企，並不適合作為長期運營的資金。3、REITs：集信託債權融資和證券化股權融資於一身，成本略高於銀行貸款REITs融資成本可用其平均收益率來衡量。但由於目前國內REITs剛剛起步，平均收益率缺乏經驗數據。對此，我們可以參考一下境外的數據。根據機構統計，近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs依然取得12.0%的平均收益。可見，在不同時間內，不同國家和地區的REITs投資回報並不相同。2014年，國內首個REITs「中信啟航專項資產管理計劃」在深交所掛牌轉讓，雖然嚴格限制投資房地產開發項目，主要著眼成熟物業資產的投資和管理，但REITs的正式推出意味著我國房地產證券化進入了新階段，房地產融資有了新工具。以中信啟航REITs為例，產品涉及52.1億元投資標的，根據風險等級的不同，該產品將投資分為優先順序和次級部分，按照7:3比例發行。優先順序為低風險的投資人，500萬元起購，預期收益率5.5%~7%;針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購，次級預期收益率在12%~42%。
⑸ 房地產開發商用1分的利息籌集資金是為什麼
一分的利息集資，年利率12%，你開什麼玩笑啊？
民間借貸，利率早已超過10%，20%甚至30%都有可能，所以你說房產開發商用一分的利息籌集資金，簡直就是開玩笑。能籌集來嗎？
各家商業銀行對房地產企業項目貸款都很謹慎，一般的房地產開發期根本從銀行貸不了款，所以從民間融資非常正常。但利率絕對不是你說的10%，目前，年利率最起碼在15%至20%之間。
房地產開發企業屬於資金密型企業，些高樓大廈都是靠資金堆積起來的，所以從外部籌集資金非常正常。但由於各商業銀行收緊對房地產開發企業的項目貸款政策，所以迫不得已，採取從民間融資的形式。
本人之前在房產開發企業擔任財務負責人職務，融資優先考慮與基金合作，融資成本一般在年利率18%左右。但使用期限不長，一般控制在12個月之內。一般從拿到土地動工之後，需要支付工程款時借入資金，項目實現預售支付首批工程款後開始還款，一年之內還清。
不從外部融資項目，項目沒辦法建設，融資時間太長，資金成本太高，造成項目利潤太低。所以，從外部高息借款，其實是迫不得已的事。
房地產開發公司自2012年後，銀行對房地產開發項目縮減貸款規模後，房地產開發公司無論是上市公司還是股份制有限公司都在在借年化12%左右的利息，也就是一分錢的利息。
這個一分錢利息在房地產開發項目是完全可以承受的，關鍵在於房地產開發項目的城市、位置、產品規劃布局、市場定價、產品定位決定利潤。
一分錢的利息通常在開發項目中利潤佔7%左右的成本，如果開發項目的利潤在25%-30左右的項目，除去利息還有18%-23%之間的利潤，房地產開發公司還是可以接受的。
特別是一級房地產開發公司定位就不同了，他為了保住一級開發資質，它能確保10%以上的利潤。他就不斷地在全國各地尋找開發項目。以確保一年中的開發總量。確保一級開發資質不降級。
還有一級開發公司，還要社保一年的收支比例，在銀行中它可以監控他的資金流水。他也可以在銀行中，因為他的資金流水大還可以有相應的配額貸款。降低他的資金成本。
一年12%利息！！！
很負責講，開發商融資募集資金太常見，哪個開發商不缺錢？都缺。
房地產是高周轉行業，融錢拿地，造房子只造一半就趕緊賣，賣完了回款後再拿地，如此往復！
每個環節都需要錢，自然也有利潤！如果都是靠自有資金來開發，又是現房才銷售，那99%開發商都要倒了！
一般大開發商融資成本普遍不到10%！拿12%利息，那就只有兩種可能，一種是小開發商，成本自然高；另一種是開發商非常缺錢！再高利息都會要！
房地產開發商用1分息籌集資金，是為什麼呢？小菜認為，這個利息對上班族、房奴來說，確實非常高！但對開發商融資來說，成本不算高；對比開發商項目利潤的話，也是完全可以承受的。
第一、開發商1分息融資，究竟高不高？1分息究竟高不高？
那得看對誰而言。對上班族和房奴來說，基準利率上浮30%，也就是6.37%都覺得太高了，難以承受；但對開發商而言，這個1分息，也就是12%年息，不算啥。
01、開發商融資案例
2014年，小菜團隊幫一家開發商做項目融資，資金方是成都的一家實業公司，最後協議確定的年利率是18%，也就是月息1.5分。
2016年，做的另外一筆開發融資，不是純借款，而是「墊資施工+保證金+流動資金借款」的半借款、半墊資模式融資，扣除建安成本後，摺合下來的年利率大概是16%（月息1分+年上浮4個點）。
02、近幾年開發商融資成本
開發商的融資成本高低，跟房企的規模、信貸政策環境和融資渠道相關。
（1）房企規模
規模越大，資金號召力越強，財務越穩健，融資成本越低。
①頭部房企
從2019年上半年財報看，頭部房企的融資成本普遍不高。
其中，恆大融資成本適中，達8.62%；泰禾集團的融資成本稍微高一些，達到了9.3%；萬科融資成本最低，僅為6%。
②國企和央企
國企和央企雖然行業也是房地產，但更受銀行等金融機構偏愛，融資成本就更低一些，大概年化4%-6%。比如，華潤置地的融資成本僅為4.45%！
③中小房企
與央企、規模房企形成強烈對比的是中小房企，其融資成本普遍高於年化10%！前融通道成本普遍在16%-24%，後期項目融資成本普遍在12%-18%。
（2）信貸政策環境
信貸政策寬松，尤其是銀行開發貸寬松的時候，房企的融資成本普遍行情都不算高，多數在5%-7%之間，前融通道成本多數在12%-14%，甚至10%都是能做到的。
當宏觀調控加碼，地產行業信貸政策收緊後，開發商融資途徑減少，融資成本就大幅提升。比如，2019年7月，泰禾集團旗下公司對外發債，票面利率已達15%。
（3）融資渠道
小菜按照一般理解，融資成本由低到高的順序說明，可能會有特殊性影響。
①銀行
一般來說，銀行融資來的錢是最便宜的，一般在年化5%-7%。其中，國企或央企通過銀行融資的話，成本一般在年化5%左右。
②委託貸款
有高有低，全看借貸雙方的關系怎麼樣。
開發項目比較優質，工程進度順利，出借資金風險小，跟開發商關系密切的夥伴企業，自願出借閑散資金給開發商，委託銀行放貸。一般利率在7%左右，具體利率由雙方協商。
③對外發債
一般在10%-15%的樣子。
④信託
信託主要還是看市場行情、信貸政策環境和資金用途。
政策寬松時候，10%都可以拿到錢；政策緊的時候，可能就會年化超20%；再收緊的時候，給再高的利息都拿不到。
⑤民間資金
各種各樣的形式都有，老闆、股東、高管、員工私人借貸補充公司流動資金的都經常聽說。而民間資金的上限是年化36%，法律保護線是24%！
綜合本節分析，開發商1分息融資，主要看是什麼規模的房企在融資？還要看是在什麼時候融的資？通過什麼渠道融的？但總的來說，這個融資成本不算高，尤其對中小房企而言，更屬低成本資金。
第二、開發商融資用途一般來說，不管是什麼規模的房企，前融通道成本都比較高，而項目融資成本又往往要低一些。
01、前融通道
在信託融資上，針對100強房企，有兩種類型的融資產品：
（1）土地保證金類
一般年化在20%-24%，且主要針對一二線城市區域，強三線的話，有時候也能做。
（2）土地出讓金類
一般年化在18%-24%，房企資質條件不理想的，比如，TOP100強以外的房企，最高融資成本上限可達30%。
02、項目融資
項目融資的話，一般在年化10%以內居多。
2019年上半年上市房企的融資成本顯示，融資成本在年化5%-10%的房企占據絕大多數，佔比高達76.3%；其次是低於5%的，佔比21%；超過10%融資成本的是極少數，僅佔2.6%！
可見，開發商融資用途在很大程度上決定了融資成本。怎麼說呢？融資拿地或交保證金，周期會短一些，融資成本高一點，使用下來的成本也不算高。而長期使用資金的話，成本高了就受不了。
第三、開發商利潤《財富》2019年中國企業500強數據顯示，共有55家房地產企業入圍，數量居各行業之首；全年營收同比上年增長近2成！不管是實際營收，還是凈利潤，55家房企都表現不俗，體現了頭部房企的競爭力。
其中，萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股、華僑城、新城控股歸屬母公司的凈利潤均超百億。
從世界范圍看，房地產業的平均利潤率在5%左右。
我們國家的房地產行業利潤率一般在10%左右，做得好的超過了20%，做得不好破產的，也不在少數，規模房企和中小房企兩極分化比較嚴重，「旱的旱死，澇的澇死」。
人民法院網的數據則顯示，2019年全國共有528家房企宣告破產。從規模上看，這些破產房企多以三四線城市的中小房企為主。
從理論上說，1分息是開發商能承受的合理融資成本，尤其是中小房企。當然，對規模房企來說，高人多，路子多，有更便宜的資金肯定會用便宜的。
綜合全文看，如果是前融通道融資，1分息的融資成本是正常的市場行情；若是項目融資的話，也要看是什麼規模的房企融資？在什麼時候融資？通過什麼渠道融資？對中小房企而言，就算是項目融資，在政策緊張的時候，這個1分息也是比較低的。
結合房地產行業利潤看，即便是這么高的融資成本，房地產業依然能保持10%左右的利潤，確實還是操盤有方！大家也沒必要為他們擔心，市場行為嘛，存在就是合理。
一分利息，年華12%，遠低於房地產企業通過其他途徑融資成本
目的只有一個：活下去。這是萬科喊出的口號。
自從「房住不炒」提出來以後，房地產開發公司就進入了大吃小，強吃弱的時代。現在房地產的開發建設模式已經從以前只要有啟動資金拿到地，再通過銀行進行開發貸款獲得建設資金，等出正負零以後，再通過預售進行資金回籠的這一條資金鏈條已經行不通了。因為：
1、銀行現在不再批開發貸，這對房地產開發公司的自有資金實力提出了很高的要求；
2、商品房預售資金現在是政府專款賬戶管理，並不是直接打到開發商賬戶上，而是根據開發進度逐批撥付給開發商。這相當於拉長了開發商的資金鏈，同時也是政府為了避免出現拖欠農民工工資和樓盤爛尾等情況的一個重要保障措施。
所以，目前的開發建設模式下，對開發商的自身實力提出了更高的要求，那些資金實力弱的以後的生存困境會更大。君不見，現在全國已經有多家房地產開發公司進入了破產程序或被兼並收購。
你所提的開發商高息籌資，存在很大的風險：1、如果是開發商資金短缺，那麼高息攬儲只會加劇它的資金壓力，要充分考慮風險。可以通過它的資金實力、開發規模、市場口碑等進行主觀判斷，還有很重要的一點就是要通盤考慮他所開發樓盤的位置、價格、區位、銷售等情況進行客觀的綜合判斷。
2、最大的風險就是：在中國除了銀行等金融機構，其他任何機構是不允許高息攬儲的。這點務必高度重視。
以上解答，從房地產開發建設的資金模式到高息攬儲的風險提示做了全面解答，希望能夠引起你重視風險意識，也希望能幫你解決問題。
因為開發商比較缺錢，而從銀行貸款比較難，所以另闢蹊徑，但這樣你得小心謹慎，像這種集完資還不上的有不少呢。像我們這去年鬧的卓達集團，就是因為集資建房，最後堵不上窟窿了，只好投案自首了，關鍵公司老闆投案自首破產了，下邊老百姓可就慘了，除了投錢的還有就是買房的，投錢集資的錢不好要回來，買了卓達房子的因為沒下本讓法院給封了，不讓辦本交易，所以吧投資需謹慎，集資風險大呀。
房地產黃金期已過面臨拐點，房地產大吃小已成為事實，國家政策資金不支持直接流入房地產，所以開發商面向 社會 融資，房地資金鏈斷裂爛尾樓也不在少數，百姓資金一分利借給開發商還是很大有風險。
房地產商以1分利息籌集資金，其主要目的是為了開工項目按期開工建設和按期完工，防止由於資金鏈接連不上而影響工程進度和履約能力，並由此造成更大的損失。同時，1分利息也不是太高，應該在成本和利潤可以承受的范圍。只要市場銷售好，快建快銷，利息比同期銀行高一點也是可以賺錢的。
房地產業是精算行業，一切行為都為了掙錢！一分也好，兩分也罷，都是為保證利益而作出的選擇，也說明這行利潤高，包括後期促銷政策等等，這些都是房地產成本的重要組成部分！
⑹ 寶能系為什麼要買萬科，寶能系的資金是哪裡來的
這是一場正發生的激戰，評判並不容易。市場上的聲音也大相徑庭，支持萬科的人說，寶能就是門口的野蠻人，惡意杠桿收購，不是沒有問題，只是問題還沒有被暴露而已。支持寶能的人說，我們按市場規則辦事，談情懷還得按市場規則辦事。
本專題從多個角度為讀者提供這場正在進行的「激戰」各種信息和分析，其中市場關注的焦點是寶能的資金來源，本專題有翔實的調查。再就是對雙方下一棋落地的空間分析。但是，我們更應看到，這個事件並非個案，險資在二級市場上越來越兇悍，在政策層面的分析本專題同樣有多篇分析報道。「除了這7個資管計劃，寶能系在上周末還獲得數筆帶有杠桿的資管計劃融資批復。」自6月至今，平安銀行為寶能系旗下企業深業物流、鉅盛華提供了約27億元貸款。
萬科、寶能公告互相指責「口水戰」背後，是已准備「上膛」的資金。
除銀行信貸、債券、股權質押等傳統資金來源，寶能系近期通過資管計劃以1∶2杠桿融資，成為其「狙擊」萬科資金的主要來源。
在深圳市鉅盛華股份有限公司（以下簡稱「鉅盛華」）12月15日回復深交所關注函披露，以自有資金認購資管計劃劣後級後，其優先順序資金來源備受關注。21世紀經濟報道記者調查發現，鉅盛華為增持萬科所設立的7個資管計劃中，優先順序資金較大概率來自銀行理財資金。平安銀行、民生銀行、廣發銀行、建設銀行深圳分行為上述7個資管計劃的託管銀行。
此外，21世紀經濟報道記者還發現，一款南方資本廣鉅2號資產管理計劃於2015年12月14日完成備案，該資管計劃初始規模30億元。其在投資者數量、管理人、託管人、投資范圍等項目上，均與此前的南方資本廣鉅1號資產管理計劃相同。
深圳一位銀行業內人士透露，除已披露的7個資管計劃，寶能系在12月12日左右還獲得數筆帶有杠桿的資管計劃融資批復。8u4法律法規網
杠桿資金或來自理財新資管計劃已成立
截至12月11日，寶能系合計持有萬科24.81億股，占萬科總股本的22.45%。
萬科15日公告，鉅盛華就其11月27日至12月4日通過7個資管計劃購入萬科A股4.97%股份做了披露。
公告顯示，鉅盛華是通過南方資本、泰信基金、西部利得3家公司的7個資管計劃合計買入萬科A股5.49億股。備案信息顯示，7個資管計劃規模總計在187.5億。
通過7個帶杠桿的資管計劃，鉅盛華完成對萬科的增持，成為萬科第一大股東。舉牌資金來源，誰為鉅盛華提供了優先順序資金？鉅盛華在答復深交所關注函中表示，增持萬科所耗費的96.5億資金中，鉅盛華直接出資32億元，優先順序委託人出資64億元。資管計劃杠桿為1∶2，鉅盛華認購劣後級。
21世紀經濟報道記者采訪的多位銀行業內人士認為，「認購資管計劃優先順序資金的，很可能來自於銀行理財資金；一方面，銀行理財急於尋找資產，另一方面，從融資角度看，銀行理財成本相對較低，對於融資方而言，成本在7%左右」。根據上述7個資管計劃的備案信息，南方資本旗下為安盛1號、安盛2號、安盛3號、廣鉅1號；西部利得旗下寶祿1號、金裕1號；泰信基金旗下為泰信1號資管計劃。其中，存續期兩年的安盛1號、2號、3號資管計劃規模均為15億元，由平安銀行託管，均為分層交易結構，於11月24日報備；廣鉅1號存續期兩年，規模30億元，由廣發銀行託管，於11月26日報備；寶祿1號、金裕1號存續期3年，分三層交易結構，於12月2日報備，規模分別為30億元、45億元，均由建設銀行深圳分行託管；泰信1號存續期2年，分兩層交易結構，規模37.5億元，於11月30日報備，託管行為民生銀行。「一般而言，優先順序資金認購行會要求資管計劃託管在本行。」前述資管業內人士稱。一位不願具名的基金子公司人士透露，平安銀行此前與南方資本協商相關配資業務協議，以南方資本為通道，該業務在深圳分行落地，涉及資金逾50億元。接近於平安銀行的人士確認了上述信息，但對具體數額未做回應。根據回復函，鉅盛華確認了最後一次舉牌動用了3倍杠桿資金，而由平安銀行託管的安盛1、2、3號資管計劃總規模為45億元，相應優先順序資金則為30億元。「除了這7個資管計劃，寶能繫上周末還獲得數筆帶有杠桿的資管計劃融資批復。」一位不願具名的券商資管人士稱，但該人士拒絕透露涉及機構及資金規模。基金業協會報備信息顯示，12月14日，南方資本旗下30億元的廣鉅2號資管計劃獲批，託管銀行為廣發銀行，期限2年並由兩級分層機構。
該資管計劃在起始規模、投資者數量、管理人、託管人、投資范圍等項目上均與此前的南方資本廣鉅1號相同。但21世紀經濟報道記者無法核實該資管計劃是否投資於萬科A股。
一位華南城商行人士表示，投資標的為萬科的股票，2∶1的杠桿比例符合市場行情，同時也有私募人士分析稱，優先順序資金可能來自其他保險公司，即另有險資搭上鉅盛華的順風車入股萬科，但目前沒有證據指向任何一傢具體的保險公司。8u4法律法規網
銀行信貸資金馳援去年資產規模突漲數倍,21世紀經濟報道記者獲悉，自6月至今，平安銀行為寶能系旗下企業深業物流、鉅盛華提供了約27億元貸款。
另外，21世紀經濟報道記者獲得的兩份寶能系公司交易所公司債申報稿顯示，截至2015年二季度末，鉅盛華在各類金融機構獲得總授信85億元，其中已提用67.76億元，未提用金額17.23億元。截至2015年5月末，對鉅盛華發放貸款最多的是工商銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行，分別提供貸款21.54億元、10.5億元、7億元、6億元。渤海信託也向鉅盛華融資15億元。
21世紀經濟報道記者獲得的一份金融機構盡職調查報告顯示，寶能系的另一重要平台——寶能控股（中國）有限公司（以下簡稱「寶能控股」）截至2015年6月30日的金融機構借款余額194.97億元。在寶能控股2015年獲得的5筆貸款當中，僅兩筆來自銀行，其餘則來自信託公司和資產管理公司，其中來自平安信託的資金高達34.97億，利率12.5%。來自長城資產和浙江工商信託的資金分別為18億和9億，成本趨近平安信託。其餘兩筆貸款來自平安銀行和民生銀行，數量分別為10億和3.7億。
與寶能系獲得銀行貸款的同時，是其資產規模的迅速擴大。
以2014年觀察，鉅盛華、寶能控股資產規模迅速膨脹，且存貨金額都非常之大，存貨和投資性房地產的龐大數量，導致了寶能系資產規模的迅速膨脹。8u4法律法規網
「資產規模的增長，有利於寶能系獲得更多銀行貸款。」有當地金融界人士這樣評價。
以鉅盛華為例，截至2015年二季度末，鉅盛華總資產359.47億，合並報表口徑資產負債率41.57%。而2012、2013、2014年，鉅盛華資產規模分別為85.96億、87.43億、283.13億。在2014年，鉅盛華實業「膨脹」了3倍多。
鉅盛華資產負債表顯示，投資性房地產高達172億元，長期股權投資22.58億元，可供出售金融資產11.49億元。資料中表述，受存貨轉入投資性房地產影響，投資性房地產金額較高，2015年二季度末，鉅盛華存貨周轉率為0.01，降至歷年來最低水平。
鉅盛華2012年、2013年、2014年及2015年上半年的凈利潤分別為1.93億元、2.07億元、2.92億和6.22億元。凈利潤主要來源於現代物流收入、金融投資收益等，即深業物流和前海人壽。
寶能控股存貨佔比亦非常之高。截至2015年5月末，寶能控股存貨高達261億。投資性房地191億。其他應收賬款101.5億。8u4法律法規網
截至2015年5月末，寶能控股未經審計的資產總額達到706.21億元，其中存貨335.30億元（含預付賬款），存貨占總資產的比例達到47.48%。總負債569.00億元，其中金融機構負債224.92億元。凈資產137.21億元，資產負債率為80.57%，扣除預收賬款後的資產負債率為72.26%。
寶能控股2014年度實現營業收入13.58億元（與2013年度基本持平），利潤總額16.27億元，凈利潤7.53億元，主要系2014年起深圳市房地產市場火爆，寶能控股旗下的投資性房地產溢價較多所致。寶能控股過去三年（2012年到2014年）的總資產分別為246.42億元、342.32億元及578.48億元。同樣在2014年，寶能控股的資產規模膨脹了近1倍。
但進行盡調的金融機構認為這是寶能系優勢所在，其認為：存貨和投資性房地產占據了寶能控股資產的最大部分，超過75%，這符合寶能控股作為一家集物業開發與物業綜合運營於一體的房地產業務集大成者的特點。相對於一般的房地產企業集團，在深圳市擁有大量自持物業的寶能控股，其資產配置及質量無疑更為優質。
此外，寶能系還通過發債獲得資金「彈葯」補充。
9月14日，保監會官網顯示，同意前海人壽在全國銀行間債券市場公開發行10年期可贖回資本補充債券，發行規模不超過人民幣58億元。前海人壽已於9月29日、11月17日和12月17日分三期用完該額度，每期發行規模分別為25億元、18億元和15億元，債券票息均為6.25%。
與此同時，寶能系還將「輸血」通道對准了交易所公司債。21世紀經濟報道獲得的兩份寶能系公司交易所公司債申報稿顯示，鉅盛華和寶能地產已分別於今年11月3日和10月20日向交易所提交「小公募」債發行申請，總額度為60億元。但截至發稿，交易所網站上尚未有這兩只債券的受理信息。
⑺ 每年光利息就要還5000億！這80家房企有息負債超7萬億
進入下半年，房企融資「三道紅線」絕對是熱門話題。而設置「三道紅線」的主要目的，就是為了控制房企有息負債的無限增長。
根據南都大數據研究院規模上市房企研究課題組調研房企的情況來看，除去一家去年剛上市的房企，80家調研房企中，82%的房企有息負債都較去年同期增長了。
其中，有7家房企有息負債同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位於15%-30%之間。此外，有14家房企的有息負債規模實現負增長。
整體來看，80家房企有息負債規模達到7.2萬億，按照7%的的平均融資成本來計算，每年要還的利息或超過5000億。
即便是龍頭房企，外界依然能從擴大的有息負債規模中感受到償債「壓力」。
7家房企有息負債都超過2000億
房企的有息負債，即企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實的負債水平。具體來看，截至今年上半年，總共有7家房企有息負債規模超過2000億元。
高喊「降負債」的恆大，有息負債依舊超過同一陣營的龍頭房企，達到8355億元。碧桂園、綠地控股緊隨迅談轎其後，有息負債分別高達3420.4億元、3298.44億元。此外，這一區間還有融創、保利、萬科、華夏幸福。
這7家房企的有息負債規模總共2.6萬億，約佔80家房企有息負債總和的36%。
恆大集團董事局主席許家印在3月份宣布，「從2020年，恆大開始轉變發展方式，全面實施『高增長、控規模、降負債』的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。」今年上半年，得益於「高增長」和「控規模」，恆大的有息負債與3月底提出新戰略時相比，減少約400億元。
按照恆大「降負債」的規劃，未來三年要降4500億負債，到2022年要把總負債降到4000億以下。為此，下半年恆大將進一步加大銷售和回款力度，繼續實施土儲負增長，逐步分拆優質資產陸續上市。「我們有信心，到年底有息負債與凈負債率還將大幅下降。」 恆大總裁夏海鈞表示。
碧桂園龍頭抓回款、降負債也較為明顯。上半年權益回款率達到94%，已連續5年高於90%，自身造血功能強勁。同時，截至6月30日有息負債余額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，下降了7.5%。截至6月30日，公司賬面可動用現金余額2055.2億元，在手現金充裕。
綠地控股上半年銷售業績出現下滑，通過抓回款來補充現金流，同時增加借款融資來保證資金周轉。但是外部借款增加導致了有息負債同時上升。截至2020年6月30日，企業貨幣資金為872.5億元，較2019年末減少16.5億元，但是有息負債增加了365.0至3298.4億元。總體上，有息負債的增加導致了凈負債率再次高升。
有息負債最低的也將近6 0億
一直以來，房企都通過舉借債務擴大經營規模，把握負債與規模考驗企業的財務把控能力。南都大數據監測80家規模上市房企，有息負債1000億-2000億（不包含）的有17家，代表房企有富力、龍湖、華潤、招商、世茂、中海等龍頭房企。
華潤置地有息負債合計達到1645億元的新高，凈負債率也隨之提高至45.9%。根據披露的內容，一方面是疫情侍掘加大了短期現金流緊張形勢，另一方面是一種債務置換動作的前置，利用上半年較為寬松的融資環境，提前將即將到期的債務做好鋪墊。
對於佳兆業要實現規模、現金流和利潤的平衡，管理層坦言，確實感覺到壓力山大。上半年畝肆有息負債1217億元，其中境內佔比43%，境外佔比57%。未來到期債務中，一年內到期的債務佔比26%，5年以內長期到期債務佔比約71%，5年以上的到期債務佔比3%。管理層中期業績發布會上表示，下一步不僅要確保按時供貨，還要縮短銷售回籠的時間，同時提升投資拓展的質量，賺取合理的利潤，以及較強的現金流，加強回款，用可以用的資金去擴大投資，實現規模、利潤和現金流的平衡。
有息負債500億-1000億（不包含）的有21家，代表房企有雅居樂、金茂、新城、遠洋、合景泰富、中南等。
此外，有息負債低於500億元的房企有35家，代表房企有城建、中駿、正榮、建發、綠地香港等。
最高翻兩倍！這6家房企負債增速驚人
適度的杠桿能夠有效地利用好 社會 的資金與資源，為長遠發展提供彈葯。但是，在眾多不確定性下，未來高負債高杠桿的規模化之路能否實現穩健經營，不容樂觀。
南都大數據研究院監控80家上市房企，除了一家去年剛上市的房企，上半年有65家房企的有息負債規模同比呈增長態勢，佔比82%。
其中，三盛、中交同比增速分別高達207.08%、161.04%。奧園、建發、德信、中梁三家的同比增速都超過了50%。
面對行業洗牌加速，三盛控股在母公司的戰略驅動之下，加速全國化擴張。上半年先後在江蘇海門、浙江溫州、江蘇無錫拿下4宗地，總地價約27.54億元，是其2019年全年長三角區域公開拿地總價的4倍有餘。規模做大的同時，三盛的負債也在不可避免地攀升。截至中報，銀行貸款及金融機構借款共計約101.39億元，應付債券為12.36億元。借款中，一年內到期的借款約為72.91億元，一年後到期的借款約為40.84億元，現金及現金等價物（包括定期存款及受限制存款）僅有約19.46億元，並不足以償還。不過，由於三盛控股目前資產注入尚未全部完成，其在核心財務指標表現尚不能夠完全體現母公司三盛集團的實際情況。
中交地產上半年投資強度達到222%，相比去年提升了121%。伴隨著土地儲備不斷增長的是中交地產不斷攀升的負債水平，有息負債同比增速位居行業前面，而且「三道紅線」全踩。不過，從中交集團對旗下地產業務的多次整合中不難看出，集團對地產業務板塊的重視，並且央企背景為融資等帶來了不少便利，擁有高杠桿、低融資成本擴張的先天優勢。
2020年上半年，奧園的有息負債、凈負債率、有息短債都同比大升，當中有息負債從去年上半年的536.7億元陡升92.1%至1030.5億元。不過，奧園管理層表示，奧園下半年到期的債務大約有200多億元，截至6月底公司現金余額約694億元，同時其尚未使用的授信余額約943億元，短債壓力不大。
建發國際業績正步入高速發展，銷售金額同比增長約52.87%。到2020年底,建發國際的目標是達到700億元規模。伴隨規模擴張，建發國際的負債總額增長，長短期債務比為19.2，相較期初大幅上升331.5%。不過，建發國際銷售回款266.3億元，現金流能覆蓋短期債務。得益於母公司的國企背景，建發國際的融資成本處於行業內較低水平。
增速15%的有33家，佔比超四成
加上上述這6家，同比增速15%以上的有33家。其中，同比增速30%-50%（不包括）的有7家，代表房企有中洲、建業、合生、奧園等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家，代表房企有綠城、保利置業、世茂、金地、萬科、龍湖、時代等。
自2019年以來，綠城中國集中精力布局一二線城市，投資力度逐漸加大。上半年新增土儲建面同比上漲241%，新增貨值1756億元同比上漲181%。但綠城管理層表示，綠城這兩年取得了比較好的增長幅度，之所以取得這么好的發展，是藉助了融資杠桿，但是沒有依賴融資。上半年短期借款168.06億元，長期借款572.93億元，同比均有所上升。年內到期債務比重較2019年末下降5.5個百分點，占總債務31.1%。
另一方面，行業龍頭企業萬科的負債總額也是不容小覷的，但基本保持著良好的負債結構。以世茂為例，為應對復雜的經濟和金融環境變化，後續持續發展奠定了堅實的基礎，上半年借款總額1429.8億元，長期借款佔比72.3%，短期借款佔比27.7%，長短期借款結構長期處於安全 健康 的水平。現金短債比1.8，流動性水準較好，短期償債能力強。
還有萬科，始終保持穩健的財務狀況和良好的抗風險能力。截至6月底，萬科的有息負債以中長期為主，一年以上佔比超六成。持有貨幣資金1942.9億元，遠高於一年內到期的有息負債總和968.2億元。
此外，龍湖的短期債務達到172.14億元，長期債務達1513.4億元，總債務規模相較於去年同期增長20.35%，其中的短期債務佔比僅為10.21%的較低水平。在上半年業績發布會上，CFO趙軼表示，龍湖上半年保持財務結構安全，以自律換自由。但今年上半年同比較快的債務總規模的增速，以及高比例的利息資本化處理的手法，仍存在需合理控制的需求。
此外，同比增速15%以下的房企有32家，代表房企有越秀、金融街、招商、融創、雅居樂、佳兆業、美的置業、恆大、新城等。
負增長！這14家房企降負債
於此同時，有14家房企的有息負債規模實現負增長，其中路勁有息負債規模同比下降63.58%。泰禾、北大資源、大名城同比都呈現兩位數負增長。
泰禾今年上半年收入24.63億元，同比下降83.02%；凈利潤-15.82億元，同比下降201.33%，僅尚未支付的利息就達43.32億元。期末融資余額為960億元，平均融資成本為10.03%，將有713.72億元在一年內到期。在其融資結構中，信託等非標融資為578.16億元，佔比60.20%。為了解決公司困難，泰禾集團擬引入萬科，但是到目前萬科仍遲遲未做最後決定。而在萬科的中期業績說明會上，萬科CEO祝九勝認為泰禾的產品力、基礎能力不錯，但也多次強調：「萬科的介入是有條件的」。
盡管凈利率、毛利率雙雙下探，但在現金流、償債能力等數據上，中海地產則實現了逆市上揚。中海地產的銀行及其他借貸、應付票據分別為1292.9億元、793.2億元，有息負債共計2088.1億元，其中一年內到期的有息負債為334.4億元，現金短債比超過3倍。中海地產主席顏建國表示，中海曾經歷了1997年的金融風暴，當時由於負債率相對比較高，面臨破產的風險，教訓是極為深刻的。自那一次開始之後，中海的經營是穩字當頭，尤其是對於負債率以及現金杠桿，在內部設立了嚴格的紅線。
一直以來，重倉酒店資產使得富力面臨不小的負債壓力，但在今年上半年，降負債略有成效。今年2月，富力發行4億美元的優先票據以贖回於2021年到期的美元優先票據，延長到期期限。上半年處理了108億元的境內債券，降低了有息負債規模。按照計劃，集團未來9個月將處理250億-350億元債務，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業及發展中項目的股權，以提升減債速度。而富力地產董事長李思廉也表示，未來會繼續減輕負債，公司土地儲備仍將以舊改轉化為主。
行業觀察：降負債將成新常態，不排除降價促銷
研究員發現，在市場監管和融資渠道收緊的大環境下，上半年有息負債規模增速較高的房企。一方面是增速較高但規模偏小的房企，如三盛、德信等；一方面是由於近幾年擴張導致負債增速過高的中型房企，如奧園等。
為了控制房企有息負債規模，防範房地產風險，監管部門祭出了融資新規，設置「三道紅線」，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，藉此控制有息負債規模的增速。這也意味著下半年，降負債將成為行業「新常態」。
在此背景下，眾多房企也一致認為，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績，回款能力將是持續經營的關鍵。因此，城市布局、拿地時機、產品打造、資源聚合等方面也將面臨更多考研。下半年，對於一些債務壓力大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債，不排除積極降價促銷，以回籠資金的可能。
策劃：林廣
牽頭人：王艷玲
研究員： 伊曉霞 王艷玲 邱永芬 林廣
出品：南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組