A. 實踐奧運三大理念堅持項目管理創新
舉世矚目的第29屆夏季奧運會即將在北京召開，高品質的奧運場館及設施是各項賽事順利舉行的重要基礎。奧運工程具有結構造型復雜、科技含量高、管理跨度大、使用要求高等特點，它對我國城市建設，特別是對廣大建築企業來說，是千載難逢的發展機遇和挑戰。在政府和社會各界的大力支持下，奧運工程的組織者和建設者們全面實踐「綠色奧運、科技奧運、人文奧運」三大理念，推動了奧運工程建設水平的提高，也為奧運場館及設施贏得了盛譽。國家體育場「鳥巢」、國家游泳中心「水立方」已成為享譽世界的標志性工程。國家體育館、北京射擊館、北京奧林匹克籃球館、老山自行車館等場館及設施，也在工程建設的各個方面贏得了良好口碑，成為體育建築的典範。可以說，奧運工程建襲卜此設是建築業與國際經濟規則接軌的大演練。它不僅取得了建築多項罕見的科技成果，還將建設工程全壽命期、全要素、全方位的現代管理思想貫穿於工程建設的全過程，取得了一系列令人矚目的創新成就，很大程度上提升了我國建築拍迅業企業綜合實力和建設工程管理水平，對拉動我國建築業的發展具有十分重要的意義。
一、立足建設組織方式整體創新，凝聚社會各方力量共建奧運工程
奧運工程建設管理實施方式從一開始就立足於整體創新。主要體現在項目法人負責、工程招投標、項目融資代建、工程總承包等方面。通過創新探索，先後實現了投資主體的多元化、承攬工程的規范化、項目管理的專業化和運作方式的市場化，有力地促進了工程建設的管理水平和企業核心競爭力的提升。
（一）堅持項目法人負責制，倡導投資主體多元化來源：考試大
奧運場館和相關基礎設施建設項目法人通過招標方式確定，由項目法人負責項目的設計、投融資、建設和運營。這是國內首次以招投標方式確定大型體育場館的項目法人制，打破了完全由政府投資的傳統模式。政府通過專項政策支持，提倡社會融資共建。如向開發的一級土地提供「七通一平」使用條件，體育場館建設享受土地浮動價優惠政策，搭配組合「盈利＋非盈利」開發項目，奧運場館周圍進行合理規劃發展等，充分調動了投資方的熱情，僅「國家體育館＋奧運村」項目就吸引了17家單位競標。
經過國際公開招投標，以中國中信集團為代表的聯合體與北京市國有資產經營有限公司組建項目公司，成為國家體育場「鳥巢」的項目法人；以北京城建投資發展股份有限公司為代表的聯合體成為奧林匹克公園（B區）、國家體育館及奧運村的項目法人；以北京北辰實業股份有限公司為代表的聯合體成為國家會議中心的項目法人；以北京天鴻集團為代表的聯合體成為奧林匹克水上公園的項目法人。
採用項目法人招標方式，為社會資金提供了參與奧運場館及相關基礎設施建設的途徑，大大減輕了政府的財政負擔。以國家體育場、國家體育館、奧運村、國家會議中心、五棵松文化體育中心、奧林匹克水上公園6個項目為例，總投資約205億元，其中85%的資金通過項目法人招標方式、運用市場機制融資完成。在減少政府投資的同時，創造了公開、公正、公平的競爭環境，給各類非政府投資主體提供了平等的發展機會，提升了其綜合實力及參與國際競爭的能力。通過項目法人招標，成功實施了項目法人責任制，有利於推行建設和運營一體化管理，實現了對設計、施工、運營的綜合管理，推動了奧運場館及相關基礎設施的賽後利用。
（二）採用新型項目融資模式，拓展資金來源多樣化
奧運場館建設投資是一種規模大、周期長、回報率低的投資。奧運場館建設融資要求既要做到場館按時建成，還要保證場館賽後運營順利；既要資金充足，還要使融資成本盡可能小；既要考慮融資效率，還要考慮融資風險的分散。因此，奧運場館建設融資是一項要求非常高的綜合融資行為。北京奧運場館及相關基礎設施建設利用市場經濟手段，通過PPP、BOT、社會捐贈等方式的靈活組合，籌集所需資金，拓展了建設資金來源渠道。奧運場館建設投資總量的一半以上均為社會投資。以5個主要場館為例，國家游泳中心——「水立方」由海外華人贈款建設，涉及金額10億元；國家體育館、國家會議中心、五棵松文化體育中心等採取BOT融資模式，無須政府出資；國家體育場——「鳥巢」是由政府出資的項目，採取PPP融資模式，由弊賀政府和企業共同出資，其中，北京市政府投資占總投資的58%%，其餘42%%由以中信集團公司為代表的聯合體投資。
新型融資模式的採用，有效地控制了政府投入，減輕了政府財政負擔，降低了投資風險，取得了良好的投資效果。同時，增強了社會資金的活力，充分調動了社會各界參與奧運場館及相關基礎設施建設的積極性，實現了全民辦奧運。
（三）積極推行建設項目代建制，促進項目管理專業化
在奧運場館及相關基礎設施建設中推行代建制，是北京市首次在政府投資工程中試行代建制。經過公開招標投標，確定了奧運工程的代建單位，由具有項目綜合管理職能的專業化代建單位代理投資人或建設單位組織和管理項目的建設。如北京建工集團、北京鵬森工程項目管理有限責任公司、中國建築技術集團有限公司、中國航天建築設計院分別成為中國科學技術館新館、奧林匹克森林公園網球場和曲棍球場、沙灘排球場、豐台壘球場的代建單位。
在奧運工程代建制實施過程中，通過成立代建工程高層領導小組解決了多頭管理問題；將履約擔保形式多樣化以及較低的費率，保證了工程建設的順利進行；通過創新代建制稅務及審計辦法，解決了代建制工程項目的財務問題。
通過推行項目代建制，有效地控制了奧運場館及相關基礎設施的建設規模、工期和成本，提高了建設管理水平和投資效益，為代建制的進一步推廣應用做出了良好示範。同時，提升了代建單位的競爭力，如北京建工集團，是最先啟動的奧運工程代建項目——中國科學技術館新館的代建單位，成為奧運工程實施代建制的開拓者，這使其積累了豐富的經驗，提升了綜合實力，為開拓建築領域前端業務奠定了堅實的基礎。
（四）加快推進工程總承包，實現設計采購施工一體化
通過公開招標投標，確定了奧運場館及相關基礎設施的總承包單位。如北京城建集團為國家體育場——「鳥巢」的總承包單位，中建一局建設發展公司為國家游泳中心——「水立方」的總承包單位，中國建築第二工程局為北京射擊館的總承包單位，五棵松體育館建設項目的總承包單位則為中關村建設集團－北京城建集團承包聯合體。
奧運工程在實施工程總承程中，以合同為依據，不斷完善總承包管理機制，明確總、分包的責權利，由總包單位對分包單位實行統一指揮、控制、協調和監督，確保了各項工作的順利進行。同時，通過增強配套協作能力提升了工程總承包管理水平。通過實施工程總承包，實現了奧運場館及相關基礎設施設計與施工以及材料設備采購的一體化管理，保證在施工過程中能正確貫徹設計意圖，克服了設計、施工相互制約和脫節的矛盾，使其能夠有機地融合，有利於整體統籌安排，優化了設計方案，縮短了建設周期，節省了投資，提高了工程建設管理水平。同時，由於實施工程總承包，也減少了業主方的組織協調和合同管理的工作量，分散了業主方的風險。此外，通過實施工程總承包，引入了社會化、專業化的施工服務，保證了奧運工程建設優質、高效地完成。
二、進行統籌規劃和全過程設計管理，提升奧運工程高科技含量
奧運場館及相關基礎設施的規劃設計與城市整體發展規劃緊密結合，從引入設計方案國際競賽，到工程建設過程中的優化設計、限額設計，全過程的設計管理為踐行奧運「三大理念」、促進奧運工程技術進步和管理創新提供了保障。
（一）充分考慮城市整體規劃，展示首都建設現代化面貌
通過合理規劃城市功能布局、推動城市道路建設、增加城市綠化覆蓋面積、促進城市污染綜合治理，全方位展示了首都古城的現代化面貌，為奧運會的順利進行以及提升城市居民的生活質量奠定了良好基礎。
1.合理規劃城市功能布局，促進了城市功能完善
奧運場館的規劃充分考慮了城市的整體功能布局，整個奧運場館設施呈現「一個主中心加三個區域」的分布格局。「奧林匹克公園」是舉辦奧運會的「主中心區」，內有13個場館，是一個集體育競賽、會議展覽、文化娛樂和休閑購物於一體的市民公共活動中心：「西部社區」有9個場館，賽後將成為市區西南部群眾文體活動場所：「大學區」安排有首都體育館等4個場館，賽後成為大學及社區文化體育活動的場所：「北部風景旅遊區」安排北京鄉村賽馬場等2個場館，便於賽後發展郊區旅遊業；在其他地區，改擴建工人體育場等4個場館，為相鄰地區群眾開展文化體育活動創造了條件。此外，新三大功能區與原有商業中心區共同形成新的服務網路，除商務活動外，還為市民提供了現代的商業、娛樂場所。
2.推動城市道路交通建設，緩解了城市交通壓力
為保證奧運會的順利舉辦，對市區道路系統進行了大量的改造和擴展。一方面加強了城市路網建設，加快完善了由環路、通道線、聯絡線組成的快速幹道系統，另一方面結合舊城改造，增大了城區路網密度。截止到2007年底，新建和改建城市道路318公里。城市中心區路網建設完成了二環路以內四縱五橫幹道建設，構築了城市快速交通體系。城市道路建設的快速實施，為緩解城市交通壓力做出了巨大貢獻。
3.增加城市綠化覆蓋面積，營造了城市綠色家園
在完善城市基礎設施的基礎上，以造林綠化、合理利用水資源、建設生態農業為重點，加快構築良好的首都生態基礎，實現青山、碧水、綠地、藍天和建成生態城市成為的目標。城市綠化美化主要放在了城市幹道、街巷和水系的綠化，並高標准完成了市區255條主要大街的綠化改造，另外還增加了市區水面，建設了市區中心大面積公共綠地。截止到2007年底，全市城市綠化覆蓋率達到45%%.
4.促進城市污染綜合治理，保證了城市宜居環境
綠色奧運促進了城區環境污染的治理。完成了東南郊化工區和四環路內200家左右污染企業的調整搬遷，首鋼完成了減產200萬噸鋼和結構調整目標，今年7月前還將全面完成四環路以內污染企業的搬遷或淘汰任務。在四環路以內，除保留少部分清潔型高新技術企業、方便人民生活的都市型工業企業和大企業大集團的總部及研發、銷售中心外，將主要發展各類知識密集型服務業和金融保險、商品流通、郵政電信、文化體育等服務業。
（二）廣泛開展方案競賽活動，引入國際先進設計理念
通過奧運工程一系列方案設計競賽，一批科技先進、造型新穎、內涵厚重且既凸顯人文關懷、又兼顧節能減排的高水平體育場館設計成果應運而生。這充分體現了中國首都古城對外開放、引入國際先進設計理念的大國風范。
B. 關於奧運低谷的一個小問題
後奧運低谷與對策研究
[日期：2008-06-17] 來源：北京社科規劃辦 作者：陳劍 [字體：大 中 小]
本文針對北京2008年奧運會的舉辦，未雨綢繆，通過實證研究，對2008年北京奧運會舉辦後的後奧運風險提出相應對策，以規避後奧運風險。
文中深入研究與後奧運風險相關的各種深層次問題，通過對歷屆奧運會，特別是1984年洛杉磯奧運以來歷屆奧運會的後奧運風險進行研究，總結出共性所在，借鑒成功的經驗，吸取失敗的教訓，從理論上為2008年北京奧運會規避後奧運風險提供支持。
一、後奧運低谷的現象、本質和表徵
1.「後奧運低谷現象」是一種和奧運會密切相關的經濟現象。歷屆奧運會表明，成功舉辦奧運會需要進行較為集中的大規模投資，同時國內外企業也會為奧運營銷投入巨額資金，東道主國家特別是主辦城市的經濟將迅速增長；而在後奧運會時期，也就是在奧運投資周期結束（通常是在奧運會閉幕之後），這種積極效應開始遞減，而消極效應將更明顯。這一時期投資會出現明顯萎縮，總需求急劇下降，大量的體育場館和設施將會閑置或利用不足，一些與奧運相關的行業也可能出現衰退，從而對主辦城市和主辦國的經濟帶來沖擊。奧運經濟的這一效應就被稱為「低谷效應」。歷史上有不少奧運會主辦城市和國家都發生過「後奧運低谷現象」。
2. 後奧運低谷現象本質上是經濟發展規律的一種體現形式，只能通過採取一定的措施來減弱或者抵消，卻不能從根本上來消除。奧運會後，有關奧運會的大規模投資和消費將迅速減少，而且奧運會舉辦前的投資和消費規模越是巨大，時間越是集中，則這種經濟波動的程度將越為劇烈，奧運低谷效應也將越顯著，其中另一種表現形式為奧運場館賽後利用不足。
3. 後奧運低谷效應表現出來的特徵主要體現在區域經濟增速波動、區域產業結構波動、區域就業水平波動和賽後場館利用不足等四個方面。
二、後奧運低谷對北京經濟的影響
奧運會後，有關奧運會的大規模投資和消費會迅速減少，乘數效應和加速效應這把「雙刃劍」將抑止北京經濟增長，並對旅遊、建築、體育、餐飲等奧運相關產業產生直接沖擊。
（一）2008年奧運會對北京市經濟增長的拉動作用
北京市的經濟增長趨勢與全國經濟增長趨勢基本一致，而且現在正處於經濟發展的高漲期。無論是1999年到2002年還是2003年到2006年，因奧運會的申辦或籌辦而發生的投資或其他支出都對北京市經濟產生了較大的帶動作用，平均每年拉動2.57個百分點，那麼隨著奧運會的臨近，因奧運會而引發的各項支出將繼續對北京市經濟產生較大的拉動作用。
（二）後奧運低谷的可能性
首先，北京市財政預算中與奧運相關的項目支出有一部分是提前的，假如這部分支出為借款或舉債，那麼就相當於把北京市奧運會後部分財政收入轉移到奧運會以前年份使用，從而減少奧運會後北京市可支配的財政資金規模，減少了奧運會後北京市社會的總需求。其次，北京奧委會約135億元人民幣的自身收入規模雖然相對較小，但是由於屬於外源性收入，並且其中絕大部分用作運營費用的支出將集中發生在2008年奧運會舉辦期間，這部分支出在奧運會後將減少。第三，國內眾多企業利用奧運期間的商業宣傳、國內外遊客到北京觀光都會增加北京的社會投資和消費總量，而奧運會後這些活動數量和規模都會減少。第四，如果奧運會後體育場館等設施的維護和運營費用過高，給財政帶來沉重的負擔，那麼由於財政資金用於投資或其他項目的支出減少，也會促成奧運低谷效應的出現。
（三）後奧運低谷對北京經濟增長的影響
通過數據分析，後奧運低谷效應很可能將使北京經濟增長率降低2個百分點以上。明顯地表現在經濟結構方面，特別是對建築業、旅遊服務業、住宿餐飲業和房地產業等有顯著的影響。這幾個行業從奧運會籌辦和舉辦中獲得的利益最大，但是奧運會過後，也會經歷比其他行業更為急劇的衰退。
三、北京奧運場館建設和賽後運營的政策建議
（一）本著節儉原則建設場館，充分利用現有場館資源
北京奧運會場館建設經歷了一個優化調整過程，其目的是為了降低單純為奧運會的投資規模，確保奧運經濟和奧林匹克公園的長期可持續發展。因此，也就需要在大量奧運商業地塊的開發和奧運經濟模式的定位上進行規劃運作，從另一個方面保證奧運經濟和奧林匹克公園的長期可持續發展。在認真研究前幾次奧運會舉辦經驗的基礎上，在合理控制場館建設規模的前提下，將投資重點放在城市基礎設施建設和環境改善上。在場館建設方面，堅決貫徹節儉辦奧運的原則，為場館建設的合理規模控制提供了一個具有建設意義的理念。
（二）以北京奧運會場館為核心形成合理的體育場館布局
國內外城市體育場館建設與發展的經驗表明，城市體育場館建設與布局必須形成以社區體育中心和城市體育公園為基礎層次、區級社區體育中心和體育公園為中間層次、大型體育場館和大型體育主題公園為最高層次的相互協調、相互補充、相互支持的科學合理的體育場館結構體系。北京城市總體規劃提出的「兩軸、兩帶、多中心」的設計思路，為城市發展提供了合理的戰略性格局。
（三）為奧運場館的運營選擇合適的投融資模式
中國作為發展中國家第一次舉辦奧運會，有規模龐大的消費群體和高速的經濟社會發展作保障，因此在場館和設施的賽後使用上一定要在歷屆奧運會的基礎上有所突破，同時為北京市乃至全國體育設施、體育場館的投融資和經營方式提供可借鑒的經驗。通過市場融資、政府投資、市場融資與政府投資相結合等方式，政府不必擔心場館高額的運營費用。對於企業而言，有實力奪標的企業，中標單位將享有奧運場館30年的經營權並在設計時就充分考慮了其今後運營的問題。總體看，在奧運場館及配套設施建設中，社會融資佔50%，這是北京奧運工程投資的最大特點。政府投資重點為改善城市環境和市政基礎設施建設，並將奧運場館建設中節省下來的資金投入到基礎設施和環境整治中。
（四）為各種奧運場館選擇合適的運營模式
奧運場館的賽後利用有以下四種模式：第一，繼續用於組織體育活動。成為主辦城市乃至一個地區的大型體育活動中心。第二，交替使用模式。將大型商貿展覽中心、大型會議中心臨時改作奧運比賽場館，在奧運會結束以後恢復原來的功能。第三，多用途使用模式。奧運場館在建設過程中就充分考慮賽後的利用，進行了多功能設計，使得奧運場館在奧運會結束以後能夠開展多種大型體育、商貿和文化活動。第四，搭建臨時場館設施，奧運會結束後直接拆除。
（五）為奧運場館選擇適當管理模式
對賽後商業化運營場館，考慮到奧運會場館投資規模大、運作周期長、品牌效應顯著等特徵，其所在地區經濟發展水平普遍高於國內其他城市，因此要根據場館特點，採取適當的管理模式。
1. 採用集團化經營管理。合理配置場館資源，有效避免單獨經營、單獨消費的情況，合理利用資金形成拳頭項目，並在人員分工上，責任明確，專職專責，做到管辦分離。
2. 引入專業的體育經理（經紀）公司和體育管理公司。體育經理公司能夠根據場館的資產情況進行科學的分析及市場定位，合理引進適合群眾需求的體育健身項目，並通過市場商業運作，擴大場館的創收范圍。體育管理公司可以充分發揮資產所有者對資源、項目的監督作用，進而形成綜合性體育場館經營開發的一整條科學經營管理流水線——「體育場館經營管理流水線」；可以直接、快速有效地培養綜合性體育場館需要的人才，為自我發展積累豐富經驗。
3. 採取特許經營、連鎖經營、品牌經營等先進的經營管理技術，打造奧運產業品牌形象。我國體育產業的發展與第一、第二產業的發展相比相對滯後，但也呈現出較好的成長性，體育產業的發展勢必要走上一條規模化、集約產業化的道路。在當前的發展階段，體育產業已具備了快速發展的基礎條件。藉助2008年北京奧運會的機遇，引進先進的體育業經營的技術和管理經驗，採取特許經營、連鎖經營等先進的管理技術，實施奧運品牌戰略，對今後我國體育產業的發展具有重要現實意義。
（六）開發奧運體育場館的無形資產
大型體育場館的無形資產主要包括四類：一是資源型無形資產，如豪華包廂使用權、俱樂部坐席使用權、永久性坐席使用權、場館租賃權、場館使用權和處置權；二是知識型無形資產，如場館名稱、徽記、標志使用權，場館外觀設計、場館冠名權，場館的核心經營技術等；三是權利型無形資產，包括特許經營權、商業贊助開發權、廣告開發權、場館形象權（圖形、錄像、照片等）；四是經營型無形資產，如營銷關系網路、經營管理方法、公關活動機會、商品銷售、展示、演示機會等。
充分、合理的利用和開發奧運無形資產能給奧運場館帶來巨大收益。例如，豪華包箱是大型體育場館最重要的收入渠道，主要的客戶群體是企業。企業購買豪華包廂主要用於招待客戶和員工活動，同時也是公司實力的一個重要的標志。當然，豪華包箱運作的前提是必須有精彩的職業聯賽和商業比賽。再如，體育場館冠名權的開發。體育場館冠名權系指贊助商通過將自己的名稱冠於一個體育場館或設施上，而購買到或獲取的一系列有形和無形的利益。體育場館冠名權是僅次於豪華包廂的無形資產，其最重要的特點是合作期限較長，因此必須與企業形成長期合作夥伴關系，持續努力為企業創造更多的營銷機會。
（七）刺激北京市體育場館的需求，實現多樣化經營
賽後需求大體上可以分為三類：一是居民的休閑健身需求和體育競技表演及體育訓練組成的體育產業對體育場館設施的需求；二是演唱會、音樂會、居民文化活動等組成的文化產業和事業對場館設施的需求；三是會展業對體育場館的需求。另外可能還有其他一些零散的商業或社會需求。
1. 競技表演業。從北京目前的情況看，競技表演業發展不景氣，長期在低谷徘徊，但奧運會的舉辦將為其發展帶來新的機遇。賽後，北京競技表演業的前景十分可觀。首先，北京獨特的歷史文化對舉辦大型國際體育賽事具有特殊的吸引力。奧運會後北京優秀的歷史文化資源將得到傳播，使得北京吸引更多的眼球，為大型國際賽事落腳北京創造了獨特的文化氛圍；其次，賽後將有一大批具備國際先進水平的體育設施，城市的基礎設施和相關配套設施進一步完善，舉辦大型賽事的硬體設施得到充足的保障；再次，舉辦奧運會無疑會刺激一些半成熟項目加速向成熟化轉化，為競技體育業的發展開拓新的空間；最後，奧運會後北京舉辦和運作大型體育賽事的能力將大大增強，為今後申辦和舉辦其他國際和國內體育賽事積累了良好的人力資本。
2. 文化產業和休閑娛樂業。大部分奧運場館都有賽後作為居民體育休閑娛樂的計劃，如奧林匹克水上公園賽後將成為順義區政府的公益設施；目前以北京工業大學為圓心周圍5公里范圍內還沒有大型體育場館，奧運會後羽毛球館將向周邊社區居民開放；國家游泳中心賽後作為北京最大、最全面的市民水上游樂中心，進行水上競賽、健身和游泳教學；五棵松體育館奧運會後除了舉行籃球賽事和大型重要比賽，還要舉辦文藝活動、大型的展覽，同時，它將向市民開放，市民可以在這里打籃球、羽毛球、網球、健身和游泳。這些場館承擔文化娛樂活動的功能也不容忽視，如香港體育館——「紅館」就成為了香港主要的文化娛樂活動場所。北京作為國家的文化中心，一方面有著優秀的文化資源和文藝團體，另一方面有著龐大的文化需求群體，發展文化產業具有得天獨厚的優勢。文化產業中與場館利用最為相關的是演出市場，包括各種音樂會、演唱會、聯歡會、歌舞劇演出等，體育場館是這些活動重要的載體之一。
3. 會展業。隨著首都經濟的穩步發展和市場的進一步開放，近年來北京市會展業的整體規模迅速擴大，產業體系逐步成形，在信息交換、商品交易、技術交流和資金引進方面的重要作用日益顯現。會展業已成為新時期首都經濟發展中的潛力產業。從會展產業供給系統來說，雖然北京作為全國重要的會展中心已擁有較為完整的會展產業鏈，但缺乏大型展館始終是北京會展業發展的瓶頸，也是造成目前「北展南移」現象的一個重要原因。
（八）大力刺激北京城鎮居民對體育場館的需求
由於北京城鎮居民平均收入水平較高、生活節奏快、生活壓力大，使北京城鎮居民對體育運動尤其是體育健身項目具有相當的偏好，而且居民參與體育活動對體育設施所產生的需求是長期的、可持續的，因此應大力刺激北京城鎮居民對體育活動和體育設施的需求，使北京體育場館真正實現可持續發展。