國外對保障性住房融資方面的研究

Ⅰ 金融支持力度加大，保障性租賃住房建設駛入快車道

中房網訊 （亞晨/文）近年來，保障性租賃住房作為房地產熱詞，已成為「十四五」時期住房建設領域的重點任務之一。
加快建設保障性租賃住房，一方面可以解決新市民和青年人的住房問題；另一方面，也是提高城市競爭力、實現可持續發展的必然要求。
根據住建部公布的數據，2021年在人口流入較多的40個重點城市已籌集保障性租賃住房94.2萬套，預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發展保障性租賃住房的良好態勢。
近日，住建部在國新辦舉行的新聞發布會上表示，2022年將繼續大力增加保障性租賃住房的供給。從目前的統計看，全國將新籌集240萬套。
如果按照這一情況，今年保障性租賃住房的建設力度將比去年有著較大增長，其增長幅度將超過1.5倍。
加大金融支持力度
面對如此大規模建設保障性租賃住房，資金如何籌措，也是行業關注的焦點。
為此，2月25日，銀保監會、住建部聯合印發《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，要求各類銀行保險機構發揮機構優勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務。
《指導意見》提出，國家開發銀行、商業銀行、保險機構、信託公司等，要充分發揮優勢，立足自身業務特點，加大保障性租賃住房金融支持力度。把握保障性租賃住房融資需求特點。銀行保險機構根據自持類和非自有產權類保障性租賃住房特點，分別提供與需求相契合的金融支持。探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式。
事實上，國務院辦公廳於2021年6月發布的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》中曾明確提出，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；同時，支持銀行業金融機構發行金融債券，支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放和建設運營。
除金融機構的支持外，近年來通過財政資金和投資基金也是建設保障性租賃住房資金的來源之一。
2021年5月20日，國家發改委印發《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》。這也意味著，中央預算內投資新增了保障性租賃住房專項。同年7月2日，國家發改委下發《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入到試點申報項目名單中。
通過多種渠道增加保障性租賃住房建議的資金來源，足見高層對於解決新市民和青年人的住房問題，可謂用心良苦。
推動相關配套措施盡快落地
另外，從地方層面來看，目前全國多地已經將發展保障性租賃住房作為地方住房建設的重要任務，在地方出台的「十四五」規劃等文件中，明確提出要加大保障性租賃住房的建設力度。
而此次發布的《指導意見》，也對各地明確提出要求。
一是，推動保障性租賃住房相關配套措施盡快落地。各地要盡快出台發展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。
二是，加強保障性租賃住房項目監督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務平台，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優惠政策行為。
三是，做好項目准入管理。各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構共享本地區保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業名單和企業經營信息，為銀行保險機構開展業務提供支持。
銀保監會有關部門負責人表示，將多措並舉，引領銀行保險機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，進一步加強對保障性租賃住房發展的金融支持。支持銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。同時明確，保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。加強風險管控，防範好相關金融風險。
對此，中房研協分析認為，目前保障性租賃住房在住房保障體系中具有重要地位，是解決大城市住房突出問題的重要路徑，保障性租賃住房或成為2022年樓市新亮點，房企可以從自身戰略規劃出發，積極把握此類信貸機會。
房企如何搭上「順風車」？
在政策支持和市場需求的支撐下，保障性租賃住房也為房地產企業的發展帶來了新的機遇。
根據中信證券此前的評估，「十四五」期間全國新增保障性租賃住房將在 800-900 萬套之間，對應的新增建築面積或在 4-4.5 億平方米，對應的開發投資將在 1.7 -1.9 萬億元，預計 2022 年投資將超過 4000億元，拉動房地產投資3個百分點。
作為房地產市場主體，房企如果能夠憑借自身優勢參與其中，或將為業務發展打開新的局面。
克而瑞研究中心此前發布的一份報告，指出了房企切入保障性租賃住房領域的兩大路徑：一是，通過「改租」、「納管」形式將存量項目與保障性租賃住房對接；二是，與地方平台公司對接，輸出輕資產服務。
根據此前發布的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，我國保障性租賃住房供應主要路徑包括非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房、市場中現存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統。
克而瑞研究中心認為，目前對於房企來說，非住宅存量市場、長租公寓均處於探索期，整體運營和盈利都面臨了困境，同時這些項目也圈定了企業部分資金，影響資金效率。通過「改租」、「納管」方式與保障性租賃住房對接，改造部分低效率項目，有利於盤活存量資產。同時也能夠增加保障性租賃住房的供應，協助地方完成目標任務，作為參與主體分享稅收、補貼、融資等政策紅利。
克而瑞研究中心指出，保障性租賃住房的建設運營方一般為地方政府平台公司，目前進入「增量提速」階段，後期運營管理效率尤為重要。地方政府平台市場化運作水平整體相對偏低，可能會影響到項目進程，這也為引入房企合作提供了契機。房企與這些公司進行業務對接，在項目運營管理上進行合作，對於房企來說也打通了輕資產服務輸出的一條通道。

Ⅱ 參考德國、美國、新加坡等國家以及台灣、香港地區的住房政策和市場狀況，談一談你對當前中國內地的住房政

一、基本情況
德國現有人口約8100萬，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消費中約有18.4%用於住房消費。在統一之後的十年裡，住宅投資佔GDP的比重一直保持在6%左右。德國的住房類型主要有小單間、出租的單元房、獨宅和大型別墅。二戰後，如同大多數西歐國家一樣，西德經歷了很長的住房匱乏時期。進入60、70年代，在生育高峰期出生的人已長大成家以及移民的增多等需要住房。為此，德國政府和民間住房機構作出了極大的努力，克服了很多困難，成功地解決了大部分居民的住房問題。東、西德合並以後，大量的原東德居民湧入西德，又給新聯邦政府帶來住房問題。1988年初至1994年底，原西德地區的居民增長了約400萬人。大量的需求刺激了建房速度，1989年以後建房數量急劇上升，1992年僅在原西德地區建成的住宅就大約有375000套，1994年超過480000套。同時，政府調整建房政策，將原東德地區的住房修復作為重點，通過「復興貸款」和「促進計劃」等方式給予援助，從1990年初到1995年，修復並達到現代化水平的住宅約200萬套。1995年德國住房已達3499萬套，住宅面積西部地區人均35平方米，東部地區人均為28平方米。1998年底，全德國住宅已達3800萬套，人均面積36平方米。隨著住房數量的增加，質量也大幅度提高，現德國的住房95%以上的住宅有洗澡間，90%以上的住宅有集中供暖。
德國自有住房的比率一直比較低。從1995年的統計資料來看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社會出租房26%。大大低於英、法等其他歐洲國家，也低於歐盟和歐洲國家的平均水平。歐盟國家平均自有住房56%，歐洲國家平均自有住房65%。最近幾年這一比率沒有大的變化。自有住房率低，除歷史、民族習慣等外，住房質量好，成本高導致房價太高是主要的原因。在德國，一般房價每平方米2000-8000馬克，人均收入每月4000-5000馬克。如果一個月收入10000馬克的家庭想購一套150平方米，每平方米5000馬克的住房，約需7、8年的總收入才能買得起。
對多子女家庭、殘疾人、老年人和低收入居民，德國政府是通過建造福利住房來解決他們的住房。在原西德地區，出租住宅中約16%是福利住房。凡收入不足以租賃適當住房的居民按法律規定都有權得到住房補貼。補貼一般由聯邦政府和州政府各負擔一半。1994年，住房補貼曾高達70億馬克。

二、德國的住宅金融體制
德國的住宅金融相當發達，具有以中央銀行為核心、商業銀行為主體，專業銀行和其他金融機構並存、共同發展的金融服務體系。到1998年底，德國銀行總數達3403家，下屬分行和營業網點有5萬多個，平均每千人就擁有一個營業點，密度要高於同等的發達國家。
德國的中央銀行是「德意志聯邦銀行」，主要負責管理國家經濟活動中的貨幣流通和信貸供應，保證貨幣的穩定，並負責國內外財政金融往來的結算業務。在中央銀行的監督管理下，商業銀行按其業務范圍劃分為兩大類:
一是全能銀行。主要從事比較全面的金融服務業務，包括吸收中短期和長期儲蓄存款；建立長期專項基金；發行各種投資證券；提供中短期和長期貸款；從事證券買賣業務和其它金融服務。全能銀行有不同的所有制形式，如私人商業銀行、合作銀行和公營銀行等。
二是專業銀行。主要從事專項金融服務，也分私營和公營。分營銀行是按政府特定法律建立的，其功能和私營銀行一樣，只不過服務於政府特定的政策目標，並由政府承擔其債務。
在德國從事住宅信貸的金融機構很多，主要包括儲蓄銀行、抵押銀行、住房與互助儲蓄銀行、信貸合作社、保險公司、商業銀行和特別信貸銀行等。其中，住房互助儲蓄銀行以獨特的融資機制，在住房抵押市場上佔有重要的位置。
據德國的有關史料記載，這種自願互助儲蓄的融資方式實際上起源於中國。大約在公元前200年，中國漢朝一位叫PongKung官員創辦了世界上第一家互濟儲蓄會。後來，這種互濟方式傳播到歐洲，1885年德國建立了第一家住宅互助儲蓄銀行。其最初的理念就是大家共同集資建房購房。這種自願、互助儲蓄的融資優勢是顯而易見的，例如，一棟房的價格是1000馬克，10個人每人年儲蓄為100馬克，所集資金不僅可以保障10年內人人都擁有自己的住房，還可以使人均資本積累等待的期限從10年降低至5.5年。為了鼓勵這種民間發起的住宅互助儲蓄，德國政府採取了多種獎勵政策，包括設立住宅儲蓄獎勵金和雇員儲蓄獎金以及職工資產積累獎金，如1997年年收入5萬馬克的個人儲戶(夫妻儲蓄10萬馬克)，可獲得住宅儲蓄10%的住宅儲蓄獎勵金，個人住宅儲蓄獎金的最高額為800馬克，夫妻為1600馬克。此外，僱主還要在雇員的住宅儲蓄賬戶里每年存入936馬克作為職工資產積累獎金。國家還要對職工積累(936馬克)給予10%的雇員儲蓄獎金。多種獎勵和稅收政策的運用，調動了居民參加住房儲蓄的積極性，吸引大量的社會閑散資金流向住宅儲蓄。
在資金的運用上，德國住宅互助儲蓄銀行為了保障住房儲蓄資金在使用中的公平和安全性，除了按常規審查借款的支付能力外，還有一套嚴格的借款人資格評定標准，具體包括:①最低存款額。凡需要獲得低息的貸款者，必須按儲貸合同定期交納儲蓄金，先履行儲蓄義務，並滿足最低存款額要求，即只有當儲蓄達到所需貸款額的40-50%時，參加儲蓄至少2年以上，才有資格得到所需的貸款。②評估值。德國住宅儲蓄銀行每月對住房的獎金積累狀況和對住房儲蓄的貢獻進行評估，並以評估值的高低來確定借款人的資格和貸款的分配順序。這樣保證每個儲戶都能得到公正、平等的配貸機會。
截至1998年底，德國住宅抵押貸款余額達到1.98萬億馬克，佔全社會未清償還債務余額的20%左右，發達的抵押市場為住宅產業的發展提供了充足的資金。
德國住房抵押貸款的融資安排別具特色，其特點在於很少有人能從一家金融機構獲得購房所需的全部貸款。通常，居民購房貸款是這樣組成的:55%來自抵押銀行或儲蓄銀行，15%來自住房互助儲蓄銀行，20%來自商業貸款，其它來自家庭積累。這種多元化的融資安排，一方面有利於金融機構分散風險；另一方面也是德國人精於對信用貸款工具的選擇。
目前，德國居民使用的主要住宅金融工具如下:
1.第一抵押貸款。主要由抵押銀行和儲蓄銀行提供，多為可調整利率，貸款房產價值比為50-60%，期限為20-30年，銀行對抵押資產擁有第一處置權。
2.第二抵押貸款。主要由住房儲蓄協會提供，一般期限為6-18年，平均期限為11年，貸款利率低且固定不變。這主要得利於會員較低的儲蓄利率。
3.浮動利率的短期抵押或無抵押貸款。由於德國不允許金融機構向購房者提供100%的抵押貸款，因此，當購房者個人資產和儲蓄不足，以上兩種抵押貸款仍不能滿足需要時，人們可以藉助於這種短期的輔助貸款。這多種貸款由商業銀行和保險公司提供，利率隨行就市，常常不需要抵押和擔保。
4.低息、無息貸款。主要由公營抵押銀行和儲蓄銀行向低收入者、殘疾人、多子女家庭和建築社以及住宅的非營利組織提供。
德國住宅金融工具多樣化和多種融資安排，盡管看起來有點復雜，但是它促進了各金融機構在住宅抵押市場公平競爭，不斷改善金融服務。如德國的抵押銀行、住房互助儲蓄銀行、商業銀行和保險公司之間，均有密切協調與合作，並為客戶提供「一攬子住宅金融服務」。客戶只需進一家銀行，提交一份申請、接受一次審查和簽署一個合約，即可從幾個相關金融機構同時獲得所需全部貸款。
德國的住宅金融政策、工具和服務，對居民消費有著不可低估的影響。多年來比較低的貸款/不動產價值比率，嚴格的資信審查和比較低的通貨膨脹率，在一定程度上都制約了居民購房的積極性。而長期以來政府和各類非贏利組織以低息、無息和長期貸款等多種方式，維持了一個寵大的租房市場。這些出租房無論在質量、結構，還是社區環境上都不次於私有住房，且租金比較低。按德國的住宅《租金法》，住房租金一般不得超過家庭實際收入的25%，但購房者每月要將30%左右的收入用於付抵押貸款，這也是一些富裕家庭仍願住在公益出租房裡和「買房不如租房」的原因所在。

三、德國完善的金融體系有以下幾個重要特徵:
1.建立多元化的住宅融資機制。過去，一提到德國的住宅金融體制，人們比較重視「儲貸合同」契約型融資。其實，這只是德國住宅金融體系的一部分。封閉式的住宅儲蓄盡管在住宅金融體系中有著不可低估的作用，但是它所提供的資金畢竟是有限的。只有建立多元化的融資機制，將契約型融資與商業性的儲蓄融資結合起來、將住宅金融與整個金融市場聯系起來，相互協調，才能使之發揮更有效的作用，為住宅投資和消費提供充足的資金支持。
2.住房互助儲蓄應遵循自願和機會均等原則。德國的住房互助儲蓄實行自願、平等、互利互惠的原則，既保障了所有需要購房者都有機會參加住房低息儲蓄，並按其對住房儲蓄的貢獻來確定獲得貸款資格，保障了儲蓄與貨款權利與義務對稱和儲戶之間機會均等。相比之下，我國的住房公積金制度實行強制性儲蓄，強制讓一部分人參加住房儲蓄，歧視性將另一部分人(如城鎮個體勞動者、自謀職業者等非國有單位職工)排斥在政策性融資體制之外，這既不符合經濟轉型期中國多元化的經濟結構、多元化的消費需求，也有礙公平原則的實現。而在個人儲蓄積累較低的情況下，無限制發放個人貸款，必然導致貸款人對低息款的過度需求，使住宅公積金在較短的時間內資金耗盡，使眾多儲戶失去享受低息貸款機會。
3.開辟靈活多樣的儲蓄品種，實行多種利率，並輔助於儲蓄獎勵方式、稅收減免等多種措施，調動居民參加住宅儲蓄的積極性。在我國，面對收入多元化、需求多樣化和擁有消費主權的經濟人，政府不能再沿用簡單行政干預和管理方式，強制性的讓人們參加住房儲蓄或多出一點錢，而應學會用市場經濟的方法來引導居民的儲蓄、消費和投資，幫助居民逐步地實現消費的升級換代。政策性住房儲蓄應根據居民不同的需求設計不同利率、優惠政策的儲蓄品種，如:對需要購房的儲戶，設立市場化利率的儲蓄，保證居民參加住房儲蓄可以得到與其他儲蓄等額的利息收入，或設立減免利息稅的住房儲蓄，以鼓勵居民參加住房儲蓄；對需要扶持的收入群體(中等偏下和低收入戶)，政府還可用住房基金設立專項利息補貼，為他們購房提供低息貸款，或為開發商興建面向中低收入的出租房提供長期貸款，改變目前泛用「低存低貸」、利息暗補對象不明確及對收入分配的負效應。

Ⅲ 《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》發布，如何促進投融資良性循環

立足全球,要把投融資體制改革納入工作全局。從戰略高度謀劃思考，把思想和行動統一到市委、市政府決策上。以發展為己任，加快投融資體制改革。結合“不忘初心、牢記使命”主題教育，認真審視投融資體制改革中存在的問題，針對存在的問題和困難找准發展方向，提出具體措施，推動工作落實。

加快推進保障性租賃住房公募REITs試點工作。推進保障性租賃住房REITs試點，是貫徹落實黨中央、國務院關於加快建立多主體供給、多渠道保障、租賃和購房制度。有利於吸引社會資本參與，推動行業向新發展模式轉變，實現平穩健康發展。目前，證監會正會同有關部委研究推進保障性租賃住房REITs試點工作，推動項目盡快落地實施。

Ⅳ 首單住房租賃類REITs發行

日前，公募REITs(房地產投資信託基金)市場加碼，華夏北京保障房中心租賃住房REIT(以下簡稱華夏北京保障房REIT)獲得中國證監會注冊批准，成為國內公租房領域首隻公募REITs產品。

從最初的工業園區、高速公路、倉儲物流，到最近獲批的保障性租賃房，公募基礎設施類REITs涵蓋的資產范圍更加廣泛。多位業內人士認為，保障性租賃房REITs項目的陸續落地，是「住而不炒」定位的具體實踐，將有效幫助盤活存量資產，支持保障性住房新增投資，同時有望推動公募REITs市場的進一步發展。

租賃房地產投資信託加速擴張

近年來，我國不斷推進保障性租賃房制度建設。在業內人士看來，建設保障性租賃房是我國新形勢下住房制度改革的又一新探索，是解決大城市住房結構性問題的重點，是優化房地產租賃供需平衡、促進房地產行業健康穩定發展的有效手段。

推出保障房REITs，有利於盤活存量資產，回收資金用於新建保障房項目建設，促進形成投融資良性循環，對保持房地產市場平穩健康發展具有重要作用。

具體來看，此次獲批的華夏北京保障房REITs是由北京保障房中心有限公司作為原始所有人，中信證券作為專項計劃(ABS)管理人，華夏基金作為基金管理人發起設立的公共基礎設施類REITs。項目標的資產為北京市海淀區龍文家園和北京市朝陽區西嶽上郡兩個公租房項目。

據悉，龍文家園項目和熙悅尚軍項目分別於2015年和2018年投入使用。它們是北京具有代表性的公租房項目，樓齡短，物業質量好，小區生活配套齊全，交房標准高，入住率高。經過多年的培育和完善的管理，兩個項目已進入穩定運營期，總估值約為11.51億元。該項目的回收資金將主要用於北京焦化廠剩餘地塊的住房項目建設。

此前，首批兩只保障性租賃房REITs於7月29日率先獲批，分別是紅土創新深人才安珠REIT和金鍾廈安珠REIT。因此，華夏北京保障房REITs成為國內第三個租賃住房的REITs產品。

更重要的是，由於華夏北京保障房REITs的底層資產是兩個公租房項目，這意味著公租房首次被納入公募REITs，對於進一步盤活存量資產具有重要意義。

華夏基金基礎設施與房地產投資部行政主管莫一凡表示，保障房租賃REITs的落地符合「房住不炒」的長期政策，是金融支持解決新市民、年輕人等群體住房困難的重要舉措。通過盤活保障性租賃房的存量資產，可以更好地支持住房保障體系建設，形成投資的良性循環，增加保障掘陸性租賃房的市場供給，更好地解決民生問題。

「此外，公募REITs作為國內資本市場的重要創新產品，吸引社會資本積極參與保障性租賃房成熟資產投資，幫助保障性租賃房相關投資運營主體盤活存量資產，加快保障性租賃房建設，提高保障性租賃房有效供給；也有助於國內保障性租賃房形成市場化的定價基準；也有助於推動保障性租賃房服務模式的市場化、專業化轉型。」莫一凡說。

政策供給為發展奠定堅實基礎。

在酒吧穩步推廣的背景下

今年以來，租房類REITs正式進入發展快車道。5月25日，國務院辦公廳發布《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出促進基礎設施領域房地產投資信託基金(REITs)健康發備謹展；進一步提高推薦和審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs發行上市。

隨後，5月27日，證監會、發改委聯合發布《關於規范做好保障性租賃住房判滾頃試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》號文，推動出租房REITs業務規范有序發展。《通知》提到，鼓勵使用凈回收資金投資於短期內明確、成熟、能夠形成有效投資的新項目，促進投資良性循環的形成；項目應權屬清晰，運營模式成熟，市場化收益可持續，被相關部門認定為保障性租賃房項目。

7月29日，證監會在2023年系統年中監管工作會議暨巡視整改常態化長效動員部署會上也提到，穩步擴大REITs試點范圍，加快常態化發行，盤活存量資產。

公開發行REITs，被稱為「資產IPO」，是一種有效盤活存量資產的金融工具，可以使龐大的「沉睡」的基建資產獲得流動性溢價，然後將回收的資金用於新的基建項目。業內人士指出，保障房建設需要大量資金投入，公募租賃房REITs可以成為拓寬直接融資渠道的有效工具，這也是當前基建類REITs受到政策大力支持的重要原因。

除了政策的鋪墊，公募租房REITs的接連落地，與其產品特性的高度適配性有直接關系。中信證券分析師明明在研究報告中指出，從租賃住房的角度來看，REITs在拓寬融資渠道、盤活存量資產、促進有效投資方面作用明顯。相關企業有動機嘗試保障性租賃房資產證券化；從REITs市場來看，長期運營目標、租金相對穩定、出租率高等特點。與REITs對基礎資產的要求高度匹配。兩者的結合不僅可以擴大中國REITs市場的規模，而且有助於投資。

資者帶來一定的收益。

具備長期投資價值

除了讓龐大的房地產資產「轉動」起來，推進保租房市場的平穩健康發展外，業內人士還指出，作為產權類公募REITs，保障性租賃住房REITs項目通常具有經營期限長、出租率穩定、抗周期屬性強等特點，有較好的長期投資價值，還可以進一步滿足我國居民日益增長的財富管理需求。

值得一提的是，首批兩只保租房REITs吸引了各類機構投資者的積極認購。8月8日，紅土創新深圳人才安居REIT發布的《基金份額發售公告》中顯示，本次詢價共收到83家網下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息，全部配售對象擬認購數量總和為186.241億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，創目前業內已發行公募REITs的行業紀錄，投資者對於保租房REITs的熱情可見一斑。

莫一帆認為，保租房REITs的投資價值主要體現在兩點：一是來自政策的多方面支持，該投資領域具有一定政策紅利；二是各地保障性租賃住房項目進入快速發展期，為保障性租賃住房REITs提供了優質投資標的。「保租房REITs底層資產具有長期、穩定現金流，適合追求長期穩定投資收益的穩健型投資者，例如保險資金、養老金等投資者。」他同時提到。

相關問答：2023年reits基金發行時間有哪些？

相關問答：如何評價深交所批准發行的國內首單長租公寓資產類REITs？

房地產信託投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資，轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，主要包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種形式。2014年至今，上交所、深交所和報價系統共發行涉及酒店、寫字樓、商場和出租房等的REITs產品21隻，如魔方公寓以租約證券化的方式在2016年獲得了首單3.5億元的ABS（資產擔保證券）和2017年8月鏈家自如發行了5億元的房屋租金分期類ABS產品等。長租公寓與此類資產類似，但由於我國租房市場上租房服務以短期為主，導致我國長租公寓資產類REITs的缺乏。

2017年10月11日，國內首單長租公寓資產類REITs——「新派公寓權益型房托資產支持專項計劃」正式獲批發行，擬發行金額為2.7億。該項目從正式立項到批准只用了不到20天的時間，在資產證券化領域創造了極高的推進效率。新派公寓權益型類REITs項目的成功推出，貫徹了用長租公寓模式盤活住宅資產價值並有效踐行「房子是用來住的」理念，這將為中國開發商在自持物業未來通過品牌化租賃運營及資產證券化獲得更大收益提供積極的借鑒作用。

（1）項目的成功落地，標志著在順應供應側結構性改革號召以及國家不斷出台鼓勵住房租賃市場政策環境下，對持有型物業進行資產證券化的一次「破冰」式的創新嘗試，為國內住房租賃市場開展資產證券化和REITs的全面啟動起到重要的示範作用。

（2）REITs作為一種成熟的房地產金融產品，在國外運行了很多年，表現一直很穩定。中國的REITs起步晚，以後類似項目也會越來越多，面臨的問題也有很多。大力發展REITs，不僅能夠填補房地產金融領域空白、豐富金融市場，還能在一定程度上通過發展REITs提高房價控制能力。但其快速發展也需要解決相關難題：如何在目標城市以最低的成本、最短的時間覓得最合適的物業，如何實現規模化和精細化運營等？

（3）國內首單長租公寓資產類REITs就是針對住房租賃市場。REITs能幫助長租公寓提供商盤活沉澱資金，但不能解決其收益的問題；國外典型的成功的REITs產品內容里，商業地產是絕對繞不開的，因為用商業地產做的REITs的投資回報要遠高於住房市場；這需要提供商的產品創新、需要政策的進一步引導、需要我們對房子的觀念的更新、更需要等這塊市場的力量進一步博弈。

——南京大學經濟學博士生閆東升

Ⅳ 措施更精準 保障性租賃住房獲重磅政策加持

為加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題，國務院辦公廳日前印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

多位業內專家在接受人民網記者采訪時表示，《意見》提出的措施更精準，保障更有力，讓新市民和青年人以相對較低的租金支出解決住房問題，有利於穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，將推動我國住房發展向更高質量的「住有所居」目標大步邁進。

明確加快發展保障性租賃住房的基礎制度

首先，《意見》明確了對象標准，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

此外,《意見》還提出要引導多方參與、堅持供需匹配、嚴格監督管理、落實地方責任等內容。

具體來看，如「引導多主體投資、多渠道供給」「採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給」「加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督」「要加強組織領導和監督檢查，對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價」等。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從《意見》可以看出，保障性租賃住房有以下幾方面特徵：一是市場化主導，政府給予扶持政策；二是低租金，小戶型；三是多渠道供應，以存量為主；四是有良好配套，供需匹配，避免以租代售。

李宇嘉還表示，保障性租賃住房就是要通過政府提供政策扶持，鼓勵市場多渠道供應，提供低租金的租賃住房，並以存量低成本空間盤活為主，吸引市場化企業參與。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，大力發展保障性租賃住房，有利於降低中低收入階層、新市民的住房負擔。可以預見，隨著集體土地等建設保障性租賃住房的推進，以及共有產權住房供應的增加，大城市普通住宅的價格泡沫也將逐步消減。

多措並舉支持保障性租賃住房項目建設

近幾年來，全國多地大力推進保障性租賃住房項目建設，《意見》則從簡化審批流程、降低稅費負擔等方面推出了多項精準措施。

在簡化審批流程方面，《意見》指出，各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。

《意見》提出，不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合並為一個階段。實行相關各方聯合驗收。

在降低稅費負擔方面，《意見》提出要綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

此外，《意見》還指出要給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。同時，執行民用水電氣價格，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。

對此，貝殼研究院高級分析師黃卉認為，《意見》出台後，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員的租賃房源規模擴大，能夠有效緩解住房租賃市場供給結構錯配的問題。

提高市場主體參與積極性

為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，《意見》明確，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施；支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。

在進一步完善土地支持政策方面，浙江工業大學副校長虞曉芬在接受采訪時表示，《意見》明確了利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設用地五種建設方式相應的土地支持政策，「尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房，不補繳土地價款，力度之大前所未有。」

值得一提的是，《意見》還明確提出，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

「這將充分調動起農村集體經濟組織、企事業單位、工業園區、房地產開發企業等市場主體的積極性，盤活土地和房屋存量，形成多主體共同參與、共同供給的良好局面，有利於破解發展保障性租賃住房中普遍面臨的項目獲取難、土地成本過高、收益難平衡等問題。」 虞曉芬說。

「當前我國住房租賃市場改革將進入新階段，即從緩解供給不足矛盾轉變為結構性調整。」上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示，整體上看，「十三五」時期我國住房制度改革的變化在於明確了住房租賃市場的發展，而「十四五」時期，則是將保障性租賃住房納入重要改革范圍，其市場地位明顯上升。

黃卉認為，藉助市場的力量可以盤活市場存量，調動租賃企業積極性，提高保障性租賃住房的供給規模，通過支持專業化、規模化住房租賃企業參與保障性租賃住房，還有利於培育發展成熟的住房租賃市場。

差別化對待房地產信貸管理

保障性租賃住房的發展，離不開金融的支持。《意見》指出，要進一步加強金融支持。

具體來看，首先要加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

其次，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

對此，嚴躍進分析稱：「對於銀行來說，在對保障性租賃住房的信貸支持方面原本是有顧慮的，但《意見》出台後，銀行將積極給予保障性租賃住房信貸支持，這也將是銀行信貸結構調整的一個重要內容。」

「對於各類租賃企業來說，鼓勵經營好的企業尤其是現金流穩定的企業發行債券，這是具有較為積極導向的，能夠真正促進企業在租賃業務發展方面的積極性，減少後顧之憂。」嚴躍進說。

黃卉分析認為，住房租賃企業普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負壓力大的問題，此次《意見》的出台將使未來保障性租賃住房的融資環境獲得改善，融資難的問題也有望得到緩解。