7月份房地產融資

㈠ 統計局：1—7月份全國房地產開發投資下降6.4%，受何因素影響

這主要是受到各個城市的房地產行情的影響，很多房地產開發商也沒有能力去拿更多的土地。

之所以這樣說，主要是因為房地產開發商本身的資金情況比較困難，甚至很多房地產開發商已經出現了債務違約的情況。在這種情況之下，願意主動拿地的房地產開發商的數量只會變得越來越少，甚至拿地的開發商可以有各個地方的央企和國企。對於這些房地產開發商來說，能夠保證正常銷售樓盤就已經是不錯的情況了，很少會有房地產開發商願意冒巨大的風險來建設新的樓盤。

與此同時，有部分開發商已經出現了債務違約的現象。在這種情況之下，房地產開發商申請融資的渠道難度也會進一步提高，所以很多房地產開發商根本就不具備拿地的資格。

㈡ 7月7城連發新政收緊樓市調控 深圳二手房成交量一度跌去8成

深圳是7月的樓市主角。

被券商稱作「深圳歷來最嚴的一次調控」，一度令其二手房市場成交量相比高峰期跌去8成。

這個7月也是今年以來調控最密集的月份，除深圳外，還有杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、南京連發政策收緊樓市調控，炒房投機空間越來越小。

土地端，盡管全國市場整體成交量速度有所減緩，但一線城市依舊是房企追逐熱點。比如上海創下前7月新高，土地出讓金超越北京，居一線城市之首。

銷售端，部分城市則從復甦直接升級成「火爆」。比如武漢7月份新房成交量較6月激增6成，已恢復至去年同期的93%。

一線城市土地成交量同比上升近6成 上海創下前7月新高

7月以來全國土地市場熱度有所下降，供求兩端多指標環比縮水，部分城市房地產預期重回理性。

中指數據顯示，7月全國300個城市共推出土地2750宗，環比下降24%；推出面積12498萬平方米，環比減少16%；其中，成交土地2571宗，環比減少7%；成交面積10738萬平方米，環比減少11%；土地出讓金總額為5517億元，較上月減少19%。

7月不同城市土地市場情況 數據來源：中指院

雖然全國整體土地市場走低，但一線城市中的上海、北京、廣州成交量依然火熱，收金總額807.3億元，尤其是北京、上海，仍然是房企競逐的焦點；深圳土地市場偏冷，僅成交一宗商辦用地。

上海中原地產首席分析師盧文曦指出，整個7月，上海無論是地塊數量、質量，還是成交金額都創下今年前7月新高。

貝殼研究院7月房地產市場系列報告顯示，一線城市土地市場升溫，7月成交量累計同比上升59.3%。1～7月，上海超越北京，成為一線城市中土地出讓金額排名第一的城市，成交金額1390億元。

其中，曾經陷入「圍標事件」的虹口區嘉興路地塊再次出現在拍賣場，並且依然搶手，經過187輪競標，最終被招商蛇口以44億元總價拍下，成交總價比首次開標高出近10億元，成交樓板價高達81089元/平方米，溢價率達28.4%。此外，華僑城競得浦東唐鎮稀缺宅地，總價為50億元，樓面價4.42萬元/平方米，溢價率19.07%。

北京市場熱度走高，成交規模有所回升，一改6月低迷態勢，7月共成交6宗地，幾乎宗宗被熱捧。

7月14日，房山稻田地塊公開出讓，8家房企或聯合體參與競拍，經過108輪叫價之後被中海以40億元價格拿下，溢價率達到41.3%，樓面價達到了35420元/平米；7月22日，豐台大瓦窯2宗綜合用地（含住宅）成交，成交價達77.6億元，分別由首創、遠洋+城建拿下，樓面價分別為43868元/平方米、51000元/平方米，建成後的單價預計可達7萬+、8萬+。

二線城市土地市場依然非常活躍。供應方面，1～7月，深圳、廣州、重慶、上海、南京、杭州6個城市供應量超過去年同期，重慶、武漢、杭州分別以752萬平方米、505萬平方米、454萬平方米供應量排名前三，其中武漢以160萬平方米單月供應量居首。成交方面，南京以月度成交24宗宅地、攬金逾475億元，位居7月10個重點城市土地出讓金榜首位；7月2日，成都出讓一宗位於高新南面積約41.88畝地塊，渝太地產以總價11.56億元、摺合樓面價20700元/平方米、溢價率39.86%奪得，刷新成都樓面價記錄。至此，成都樓面價首次突破2萬元大關。

中指院分析認為，從重點城市拿地金額TOP10房企來看，龍頭房企多城發力。中海地產分別出現在2個城市1～7月拿地總額TOP10榜單中，與企業全國化戰略布局相契合。濱江集團持續深耕大本營杭州、合生創展深耕北京，分別拿下了杭州和北京1～7月拿地總額冠軍；金地重倉長三角核心城市，拿下1～7月上海和南京的拿地亞軍。

7月79城新房價格同比上漲 武漢成交套數較上月激增6成

7月新房市場進入傳統淡季，全國整體成交量速度有所減緩，但部分城市從復甦直接升級成「火爆」。

武漢市房管局數據顯示，7月份武漢新建商品住房成交21916套，較上月激增約6成。中指院華中市場研究中心主任李國政分析，武漢樓市成交量逐月走高，4～7月武漢住房成交分別為6627套、1.19萬套、1.33萬套、2.19萬套，反彈還在持續，其中7月銷量已恢復至去年同期的93%。

7月中指院重點監測的54次開盤，累計供應住房1.12萬套，開盤當日總體去化率66.8%，這也是今年武漢開盤去化率最高的一個月，高於上半年平均55%的水平，但仍低於去年平均水平。

李國政認為，武漢樓市7月的成績單非常亮眼，展現了較好的韌性和較高的活躍度。

中國房地產指數百城價格指數顯示，7月百城新建住宅價格環比上漲0.43%，漲幅較上月收窄0.1個百分點，但較去年同期上漲3.21%，漲幅較上月擴大0.05個百分點。

7月新建住宅價格同比上漲的城市個數為79個。其中，江陰、南通、紹興、成都和溫州漲幅在10%～15%之間；無錫、寧波等17個城市漲幅在5%～10%之間；蘇州、南京等57個城市漲幅均在5%以內。

重點監測的十大城市中，新建住宅平均價格同比上漲3.41%，漲幅較上月擴大0.06個百分點。具體來看，成都、杭州和上海新建住宅價格同比分別上漲12.18%、8.38%、5.02%；南京、武漢、重慶（主城區）以及廣州同比漲幅在1.0%～5.0%；深圳同比漲幅相對較小，為0.01%。

1～7月40城新房成交面積同比增速 數據來源：易居研究院

不過諸葛找房數據顯示，7月一線城市新房市場成交量下滑幅度仍最大，其中成交套數累計同比下滑22.5%、成交面積累計同比下滑21.2%；二線城市成交套數累計同比下滑14.3%、成交面積累計同比下滑14.1%；三四線城市成交套數累計同比下滑9.8%、成交面積累計同比下滑7.0%。一二線城市新房市場仍保持緩慢恢復，三四線城市累計成交量同比保持不變。

值得注意的是，南京、杭州新房累計成交量增速領跑全國，青島、濟南、東莞累計成交量同比增速由負轉正。

42城7月二手房價格環比增速下降 深帶看量環比下跌逾2成

國家統計局70個主要大中城市房價數據顯示，在近期多地加強樓市管控的背景下，全國二手房市場有所降溫。7月份房價環比增速下降的城市數量從6月份的27個增至42個，增幅超過50%。

從城市分類看，7月份，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、1.6%和1.2%。二線和三線城市環比漲幅均為0.5%，與上月持平。

疫情並未減少真實的購房需求，僅僅改變了需求釋放的節奏。

中指院報告顯示，7月重點18城二手住宅市場需求進一步釋放，二手房成交總量在6月環比下滑20%的基礎上增長7.5%，同比增長37.5%，1~7月成交量累計同比降幅繼續收窄至2.8%。

2020年第1周～第31周全國二手房成交走勢（單位：萬平方米） 數據來源：克而瑞

58同城、安居客統計顯示，7月全國67個主要城市二手房掛牌均價為15597元/平方米，環比上漲0.54%，有50城二手房掛牌房價環比上漲。其中，北京、深圳、上海二手房掛牌均價均穩定在5萬元/平方米以上，北京以58100元/平方米依舊位列第一，深圳和上海分別以56023元/平方米和51374元/平方米緊跟其後；臨沂、廣州、銀川、唐山和東莞二手房掛牌均價環比漲幅最快，成為全國二手房環比漲幅TOP5。

不過市場供應方面，7月份全國新增掛牌房源量環比下跌7.7%。一線城市北上廣深均出現一定程度的環比下跌情況，環比下跌最高的是深圳。

深圳某小區外的中介門店 每經記者 甄素靜 攝

7月15日「靴子的落地」，讓深圳樓市溫度應聲而落，二手房帶看量隨之下滑。深圳樂有家數據顯示，新政後一周，二手房帶看量、新增房源量環比均下跌2～3成，其中周末二手帶看量更是下跌超3成，成交量也出現較明顯下滑。

貝殼研究院預測，在年度市場季節性變化與房地產調控政策的雙重影響下，預計8月成交量環比會出現下降，但市場依舊會保持在一個相對高的交易量級，而核心城市房地產市場快速升溫的動力減弱，下半年市場會逐步「退燒」。

7月7城連發新政收緊樓市調控 深圳二手房成交量一度跌去8成

二手房市場降溫源自7月的調控政策收緊。

7月，包括杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳、南京等在內的7個房價上漲城市出台了房地產調控收緊政策。

7月2日，經歷了多輪「萬人搖」的杭州終於發布樓市調控政策，3條新政條條劍指房住不炒，支持自住，抑制炒房。

與杭州宣布調控同日，東莞發布《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，除了對申請預售或現售的商品住房項目設置「3萬平方米單次推貨」限制外，還進一步更新了東莞限價政策。

事實上，從7月2日至25日，東莞一個月內已經3次出手調控，直指投資客。距離月初調控不到半個月，東莞三部門又聯合發布《關於加強商品住宅網簽銷售信息公開的通知》，提出要進一步提高房價透明度，定期在官方網站發布新房與二手住宅網上簽約銷售情況及新房庫存情況。在社保要求上，新政堵住了補繳社保買房的路。《通知》指出，首套房提供的社保必須是購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上社會保險證明；購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前3年內在本市逐月連續繳納2年以上社會保險證明。

7月29日，針對《通知》的實施和執行，東莞市不動產登記中心、東莞市住建局聯合下發《東莞市存量商品住房限購查詢操作細則》，對購房套數查詢主體、查詢單位、申請材料、查詢流程等相關要求進行明確。

「隔壁」深圳同樣如此，7月15日出台一系列嚴苛規定，包括非深戶買房須5年社保，增值稅免徵從2年改5年，離異夫妻3年內購房按離異前家庭總套數計算，購買非普通住宅首付加1成，豪宅線調整為總價750萬元及以上。7月最後一天傍晚，深圳停止商務公寓審批，鼓勵商務公寓轉為可售型人才住房 。

新政頒布後，有購房資格群體大幅減少，市場成交也呈斷崖式下跌。

據《每日經濟新聞》此前報道，成交方面，調控後首周深圳全市二手房成交量均大幅下跌。深圳市房地產中介協會數據顯示，新政發布第一周(7月13日～19日)，深圳二手房網簽量為5143套，環比大跌48.7%；第二周(7月20日～26日)，二手房網簽量為1700套，環比大跌66.95%，較新政發布前的高點回落83.03%。

信息來源：深圳市房地產中介協會

而土地、樓市雙雙高燒的南京多部門7月23日深夜發布樓市新政，劍指土地市場調控和住房限購。5日後，南京司法局、南京住房保障和房產局7月28日再次《關於做好人才優先選房及支持剛性購房需求工作的通知》，正式公布南京針對人才優先選房、支持剛需優先購房等事宜發布搖號、選房的具體細則。

在業內人士看來，多城收緊調控主要是投資投機需求有抬頭的態勢，部分城市房價上漲，少部分城市房價上漲較快，以往較多的城市限購門檻較低，在信貸資金比較寬松的背景下，容易成為投資投機的對象。

TOP20房企7月銷售額現270億「斷層」 百強門檻下降一成

270億元對於中小房企而言可能是全年銷售業績，但在1～7月百強房企銷售業績榜上，270億元是房企排名之間出現的罕見斷層。

多家機構發布的百強房企1～7月銷售業績榜均顯示，房企銷售業績繼續修復的同時出現了陣營分化，頭部企業修復更快、競爭激烈。

據中指院數據，碧桂園、萬科、恆大3家房企銷售總額超過1.2萬億元。截至7月，18家千億以上「超級陣營」成員銷售額增長率均值達到5.5%。

第一陣營（500億～1000億）共21家，銷售額增長率均值為2.3%；第二陣營（200億～500億）30家企業，銷售額增長率均值為2.9%，實現回正。

值得關注的是，銷售額斷層恰恰出現在第一陣營，第19位的中南置地距離千億僅一步之遙，但第20名的正榮集團則僅銷售730.3億元，出現了近270億元差距，「斷層」明顯。

1～7月房企銷售榜（部分） 數據來源：中指院

盡管今年以來多家房企加大線上線下營銷推廣力度，但前7個月TOP100門檻值139.9億元，較去年同期仍然降低了10.1%。其中，TOP10房企門檻值為1335.7億元，較上年增長6.3%，頭部房企競爭更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為556.1億元、393.8億元、139.9億元，分別較去年同期降低10.4%、3.1%、10.1%。

TOP50之後的房企整體銷售同比增速仍然沒有轉正，今年能不能完成目標，主要還是看整個下半年的銷售走勢，最關鍵的是上半年由於疫情積壓的需求到底釋放了多少，能不能在下半年繼續保持比較大的反彈力度。」中指院上海研究總監方頏指出，「目前來看絕大部分需求已經釋放，可能餘下一小部分，但佔比不會太大。」

95家房企7月融資同比下降2成 美元債發行井噴

克而瑞數據顯示，7月95家典型房企的融資總額為1346.00億元，環比下降13.3%，同比下降22.5%。其中，境內債權融資657.49億元，環比下降19.3%，同比下降18.7%；境外債權融資515.97億元，環比持續上升，環比增長13.0%，同比下降36.2%。

境內發債從主要的融資結構上看，本月房企境內公司債發行129.10億元、中期票據59.50億元、融資券40億元，分別環比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12%。7月，房企境內外融資額再次達到近期高點，盡管融資規模保持穩定增長，但下半年償債壓力不容忽視。

2018年～2020年7月房企發債成本趨勢 數據來源：克而瑞

7月發債總量最高的企業為碧桂園，約83.45億元，主要因為企業於7月7日發行了一筆13.6億元的公司債，融資利率4.19%，又於7月29日發行了2筆共計10億美元利率低於5%的境外優先票據。此外，7月世茂集團發行了1筆10億元的公司債,利率較低為3.76%,同時還發行了一筆3億美元的境外優先票據，利率4.60%。

7月典型房企融資成本 數據來源：保利投顧

融資成本方面，據保利投顧研究院，典型房企中，7月碧桂園、旭輝、雅居樂等發債融資，大型房企利率區間為4.2%～6%，全球宏觀環境寬松的大背景下，融資利率維持低位，部分房企融資成本持續下行。整體來看，大型房企的資金鏈狀況要好於中小房企，其中大型房企中有央企或者國企背景的資金鏈狀況要好於民營房企。

據貝殼研究院，2020年7月單月，房企境內外債券融資共發行109筆，較上月增加26筆，發行規模摺合人民幣約1234億元，環比上升41%，環比增速保持兩個月超40%（6月42%），同比上升6%。

雖然美元債發債情況仍弱於境內債，但已經開始回暖。中原地產統計指出，6月份上市房企合計實現美元債融資金額達63.3億美元，7月份合計實現融資總額73.4億美元，為年內融資小高峰。

記者手記丨這是一個屬於深圳樓市的7月

深圳的「有史以來」最嚴調控應該是7月最大的樓市新聞，在此之前，部分中介和自媒體已將樓市投機玩到極致，比如暴力拉升、集體護盤、假結婚、假離婚，過橋貸、經營貸明顯進入樓市等等，我們在操作中也感慨於樓市的瘋狂，以及這次被倒逼的調控。

政策的作用是顯著的，深圳二手房成交量在第二周瞬間暴跌8成，帶看量也直線下降。除了深圳外，還有其他6個城市也連續收緊樓市調控，把7月稱為政策調控月絲毫不誇張。在疫情不利影響逐漸淡去的背景下，樓市復甦已經顯而易見，究竟還有多少局部爆發式增長，還有多少城市會繼續出台更嚴厲的調控政策倒成了一個值得期待的議題。

房住不炒，在任何時候都是成立的。（記者：包晶晶 陳利 視覺：陳冠宇 排版：陳夢妤 陳彥希）

㈢ 7月新增社融創6年新低，金融數據全面回落，說明了什麼問題

每當咱們提到CPI的時候，不少人總會遐想到咱們的各類糊口必須品的物價程度。從某種水平下去講，由於咱們的CPI節制的水平相比擬較好，所以咱們的CPI終年居於2%之內。當包含美國和歐洲地域的CPI已到達9%以上的時候，咱們的CPI仍然能夠不亂在2%~3%之間。即使咱們的CPI在7月份同比下跌2.7%，咱們的不少糊口必須品的物價也比力低，

所以能夠把CPI節制在2.7%已是很是好的水平了，住民的糊口也不會是以而遭到太多的反面影響。闡明了我國的經濟情勢在團體向好。跟著大師的出產糊口漸漸規復了畸形的程度，我國的經濟也在緩步蘇醒。闡明經濟處於繁華成長階段，此時必要內需動員消耗，CPI下跌，國家會進行微觀調控。

㈣ 海外融資僵局難破 房企頻頻尋求「債務展期」

在房地產銷售低迷以及融資渠道受限壓力之下，商票、債務已成為懸在房企頭頂上的「達摩克利斯之劍」。

雖然房企信用債連續3個月發行額環比小幅增長，但是海外債新增融資仍難以破局，目前多家房企因美元債到期與投資人達成交換要約發行新債。機構數據顯示，7月房企通過交換要約重新上市的海外債金額達395.8億元，占今年以來交換要約金額的52.9%。業內人士預計，海外融資將繼續以延長存量債務期限為主。

在融資成本方面，同策研究院高級分析師陳舒表示，7月融資成本范圍在2%-7.13%；在已披露的數據中，融資成本最低的為招商蛇口發行的其他債權融資，融資金額約12.9億元，票面利率約為2%；而融資成本高者為寶龍地產發行的公司債，融資金額約17.72億元，票面利率為7.13%。

房企高利息融資也是因償債壓力。據克而瑞統計，7月，融信、俊發、寶龍及中梁4家房企旗下的海外優先票據出現了實質性債務違約，這也是2021年以來單月曝出債務違約企業數量最多的一個月。

先是融信地產在7月11日發布消息稱，兩筆美元債利息未能支付。7月26日，寶龍地產發布的內幕消息顯示，其一筆於7月25日到期的本息合計2129.4萬美元的票據尚未償還。7月29日，中梁控股對外稱，一筆於2022年7月到期的9.5%優先票據構成違約事件。

由於部分房企存在流動性問題，8月房企債務展期以及債務違約的事件還在上演。其中，8月1日，華南城發布公告稱，公司5筆優先票據展期獲徵求同意；8月5日，中國奧園表示，已與若干境內金融機構訂立延長本金逾200億元現有境內融資安排的期限，另外其他境內融資安排展期工作已與其境內債權人進入協商階段。

此外，8月7日，已經完成一筆境外銀團貸款展期的龍光集團發布公告稱，其將暫停支付5筆境外美元優先票據到期的利息，原因是為了推進整體境外債務管理方案，公平對待所有債權人。

業內：海外融資或以延長存量債務期限為主

從目前來看，房企境內債的發行處於穩定階段，但是新增海外債一直未見起色。而且，自去年以來，房企海外債違約多發，有必要引起重視。

針對今年年內房企尚有1328.9億元的海外債余額，劉水認為，當前海外債展期成為存續債的主要應對方式，到期償還率不高、企業違約情況加劇，導致投資人信心不足，新增融資難有突破，預計海外融資將繼續以延長存量債務期限為主。

此外，劉水認為，非銀融資主要依靠境內公開市場，而發行主體以國企、央企和少量優質民企為主。融資主體和渠道均受限，短期內行業融資環境不會有明顯好轉，但受監管一直強調的「滿足房企合理融資需求」及各地行業支持性政策影響，融資環境也不會再度出現明顯惡化。

「自5月利好政策發布以來，多種融資渠道放鬆，在公司債發行放鬆後，7月中期票據也在發力，但是從整體來看，融資形式未見顯著變化，尤其是民企的融資情況尚未明顯好轉，在沒有大量資產出售的情況下，民企融資規模不足國企一半，仍持續走低。」陳舒如是說。

值得關注的是，近期，銀保監會負責人表示，在「保交樓」背景下，將主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，有效滿足房企合理融資需求。對此，陳舒認為，這可以說是政策面的進一步「鬆口」，對市場再次釋放積極信號，助力融資環境進一步改善。

㈤ 銀保監會：截至7月末，房地產融資呈現「五個持續下降」

9月7日，銀保監會發言人在答記者問中表示，截至7月末，房地產融資呈現「五個持續下降」。一是房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低於各項貸款增速3個百分點。二是房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%。三是房地產信託規模自2019年6月以來持續下降，房地產信託余額同比下降約15%。四是理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降，相關理財產品余額同比下降42%。五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月持續下降，相關業務規模同比下降27%。
上述發言人還表示，同時，我們督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。截至7月末，個人按揭貸款首套房佔比達到92%，住房租賃市場貸款同比增長29%。

㈥ 1-7月全國房地產開發投資降6.4%，這將對房地產行業造成哪些影響

上半年，我國對房地產市場的投資同比下降6.4%，這反映出了在經濟壓力持續下行下，我國房地產行業正在經歷一輪寒冬。同時，國家對房地產行業相關金融政策的調整，也會給房地產企業帶來一定的融資風險。這將造成房地產行業在資金方面，流通不暢，導致企業的經營成本和資金成本增加。同時，隨著房地產供給的不斷增加，消費者對房地產價格的預期將會下降，從而導致房地產需求的下降，從而造成市場供大於求的局面。

總的來說，投資比例的下降，減少了資金流向房地產，進一步導致房地產資金鏈斷裂，從而增加金融風險。

㈦ 中信證券：怎樣看待7月金融數據定向降準是否會落地

報告要點

2019年8月12日，央行發布7月金融數據，中國7月新增人民幣貸款10600億元，預期12423億元，前值16600億元；社會融資規模增量10100億元，前值22600億元；7月M2同比8.1%，預期8.46%，前值8.5%，M1貨幣供應同比3.1%，前值4.4%，M0貨幣供應同比4.5%，前值4.3%。

弱需求得到驗證，票據沖貸再現。 7月信貸數據全面遜於預期，各期限信貸均同比少增，其中短期信貸對信貸增速拖累最大，印證了我們「實體經濟弱需求+貨幣投放中性化」的觀點。考慮到目前銀行准備金增速水平較低，使得銀行信用擴張受到一定製約。觀察中長期信貸增速，2019年以來企業中長期貸款增速多數時間表現不良，居民部門購房需求依然是中長期信貸的支撐，而企業中長期投資需求低迷預計持續。觀察短期信貸，生產活動趨弱拉低企業短貸增速，票據沖量7月再現。結合各項指標來看，生產擴張、需求收縮、庫存收縮、價格上升的組合存在一定矛盾，但進一步看，改善較多的主要是生產和原材料價格指數，需求收縮則和出廠價格收縮對應，因此主要的拉動力仍在供給側，我們認為這種組合並不穩定且更可能的情況是供給向需求靠攏。7月M1增速僅錄得3.1%，同時企業短貸增速大降，結合7月PMI數據，三者相互印證經濟運行較為低迷。

表外融資邊際收縮。 7月非標融資降6226億元，同比多降1340億元，未貼現銀行承兌匯票是主要拖累項。7月房地產信託貸款受到監管指導，而未貼現銀行承兌匯票的大幅減少與低迷的企業短期信貸、低M1增速三者互相印證。從另一個視角看，目前票據直貼利率與同期限理財產品的收益率差重新有所擴大，但未貼現銀行承兌票據項依舊維持下行。我們認為該項的低增實際是經濟弱需求背景下，企業活動減弱的反映。從房地產信貸邊際收緊的現狀來看，疊加經濟活動低迷，我們預測2019年非標融資難以快速上行。觀察社融數據，新增人民幣貸款難言樂觀，實體經濟融資需求重回低點；非標融資邊際再度收緊，6、7月金融風險事件有所出現，金融供改的社融收縮效應或許在7月有所體現。

經濟活動顯示低迷，M2增速仍需觀察。 7月M2同比增速錄得8.1%，同比環比均有大幅減小。M1同比增速錄得3.1%，環比降低1.3%，同比減少2%。銀行表外融資減少疊加信貸不足是M2增速下滑的原因。M1低增速與企業短貸低增相互印證，後續應當繼續保持觀察，以確定狹義貨幣增速的底部區間。

債市策略： 我們此前提出，預計實體經濟維持弱需求狀態，7月信貸社融數據印證了我們的觀點。地方政府專項債發行正在發力，可能為年內社融提供一定的支持。值得注意的是，銀行間市場信用分層，影響銀行信用投放。我們預計全年社融增速將在10%-11%區間內，10.5%將成為判斷政策松緊的中位數。對於債市而言，我們認為債市收益率短期內下行趨勢不變，10年期國債收益率將逐步向下靠近2.8-3.2%下部區間。

正文

數據：2019年8月12日，央行發布7月金融數據，中國7月新增人民幣貸款10600億元，預期12423億元，前值16600億元；社會融資規模增量10100億元，前值22600億元；7月M2同比8.1%，預期8.46%，前值8.5%，M1貨幣供應同比3.1%，前值4.4%，M0貨幣供應同比4.5%，前值4.3%。

弱需求得到驗證，票據沖貸再現

7月，中國新增人民幣貸款10600億元，同比少增3900億元。居民部門貸款新增5112億元，同比少增1232億元，其中短期居民貸款增695億元，同比少增1073億元；中長期居民貸款增4417億元，同比少增159億元。企業部門貸款新增2974億元，同比少增3527億元，其中短期企業貸款少增2195，同比少增1160億元；中長期企業貸款增3678億元，同比少增1197億元。總的來說，7月短期貸款少增1500億元，同比少增2233億元；票據融資增1284億元，同比少增1104億元；中長期貸款增8095億元，同比少增1356億元。7月信貸數據全面遜於預期，各期限信貸均同比少增，其中短期信貸對信貸增速拖累最大。

流動性回籠是7月信貸少增的一個原因。 7月人民幣貸款增加10600億，低於市場預期，印證了我們「實體經濟弱需求+貨幣投放中性化」的觀點。從流動性供給角度說，觀察央行公開市場操作與新增人民幣貸款的關系，我們發現央行公開市場操作投放量對信貸有一定的領先作用。而觀察央行流動性投放，2019年5月起央行貨幣政策投放邊際上便有轉向，7月凈回籠流動性5100億元，較2018年同期多回籠900億元，考慮到目前銀行准備金增速水平較低，7月央行的流動性回籠可能導致銀行准備金水平進一步下降，使得銀行信用擴張受到一定製約。

觀察中長期信貸增速， 2019年以來企業中長期貸款增速多數時間表現不良 ，中長期貸款增量結構中居民中長期信貸佔比在4月後便超過企業中長期信貸。2019年7月中長期貸款增速遜於去年同期，住戶部門中長期貸款增加4417億元提供了一定支撐，企業部門中長期貸款增加3678億元延續相對不足，居民部門購房需求依然是中長期信貸的支撐，而企業中長期投資需求低迷預計持續。

觀察短期信貸， 生產活動趨弱拉低企業短貸增速，票據沖量7月再現。 企業短期信貸增速同比環比均大幅走低，7月減2195億元，居民部門短期信貸7月僅增695億元，從居民短貸來看，7月消費可能承壓。觀察7月高頻數據，全國高爐開工率與6大發電集團發電耗煤量在7月間均處於下行區間，值得注意的是，7月是用電大月，發電耗煤反常走降提示我們企業生產活動趨弱。據財新網報道，在監管部門要求銀行業調整優化信貸結構之際，票據轉貼現市場出現供不應求的火爆局面，票據轉貼現利率創下近年新低。從7月30日開始，票據轉貼現市場的國股銀票(國有和股份制銀行承兌匯票)成交利率開始大范圍地跌破2%，進入近幾年少見的利率1%時期。7月31日，部分短期限國股銀票轉貼現成交的利率甚至跌破了1%。票據融資在月末得到了監管層支持，經歷了「貼現率破1%」事件後終於環比增速轉正，但同比依舊少增1100億元。企業短期貸款7月減2195億元，同比環比均大減。

7月官方製造業PMI為49.7%，較前值上升0.3%；非製造業PMI為53.7%，較前值下滑0.5%；綜合PMI產出指數為53.1%，比上月微升0.1個百分點。結合各項指標來看，生產擴張、需求收縮、庫存收縮、價格上升的組合存在一定矛盾，但進一步看，改善較多的主要是生產和原材料價格指數，需求收縮則和出廠價格收縮對應，因此主要的拉動力仍在供給側，這也和6月工業增加值和利潤背離的情況類似，我們認為這種組合並不穩定且更可能的情況是供給向需求靠攏。 7月M1增速僅錄得3.1%，同時企業短貸增速大降，結合7月PMI數據(預測數據往往含有當前信息)，三者相互印證經濟運行較為低迷。

表外融資邊際收縮

7月，社會融資規模增1.01萬億元，同比少增2154億元，同比增速錄得10.1%，較6月少增0.8%。人民幣貸款增8086億元，同比少增4775億元；外幣貸款降221億元，同比少降552億元。委託貸款降987億元，同比多降37億元；信託貸款降676億元，同比少降529億元；未貼現銀行承兌匯票大降4563億元，同比多降1819億元。企業債券融資增2240億元，同比多增45億元；非金融企業境內股票融資593億元，同比多增418億元。地方政府專項債增4385億元，同比多增2534億元。總的來看，非標融資降6226億元，同比多降1340億元，未貼現銀行承兌匯票是主要拖累項。

7月房地產信託貸款受到監管指導，而 未貼現銀行承兌匯票的大幅減少與低迷的企業短期信貸、低M1增速三者互相印證。 目前，非標監管邊際趨緊，同時票據清查使得企業票據套利難度增大。3月10日，在十三屆全國人大二次會議新聞中心舉行的記者會上，央行行長易綱和副行長潘功勝對今年1月份、2月份社融中票據融資等較高的現象進行回應時表示， 「經過人民銀行的細致調研，票據融資和結構性存款之間沒有大的空轉和套利，但是個別現象是存在的」。央行3月11日發布2019年2月份金融數據解讀指出，金融管理部門鼓勵具有真實貿易背景的票據業務發展，同時也不會容忍票據融資套利情況。2月開始的銀行體系票據業務自查使得票據套利行為難以開展。

從另一個視角看，目前票據直貼利率與同期限理財產品的收益率差重新有所擴大，但未貼現銀行承兌票據項依舊維持下行。我們認為該項的低增實際是經濟弱需求背景下，企業活動減弱的反映。從房地產信貸邊際收緊的現狀來看，疊加經濟活動低迷，我們預測2019年非標融資難以快速上行。

7月地方政府專項債發行有較大提升，7月單月凈融資額4385億元；企業債發行7月單月凈融資2240億元。觀察社融數據，新增人民幣貸款難言樂觀，實體經濟融資需求重回低點；非標融資邊際再度收緊，6、7月金融風險事件有所出現，金融供改的社融收縮效應或許在7月有所體現。

M2增速大幅下降，定向降准有必要

7月M2同比增速錄得8.1%，同比環比均有大幅減小。M1同比增速錄得3.1%，環比降低1.3%，同比減少2%。銀行表外融資減少疊加信貸不足是M2增速下滑的原因。M1低增速與企業短貸低增相互印證，後續應當繼續保持觀察，以確定狹義貨幣增速的底部區間。

考慮到貨幣乘數高位，同時M2增速再次下降，有必要通過定向降准政策擴大貨幣乘數，支持貨幣增速。上周末的貨幣政策執行報告中，在下一步政策安排部分，排在第一個的工具就是定向降准，所以我們認為近期定向降准政策落地的可能性加大。

債市策略

我們此前提出，預計實體經濟維持弱需求狀態，7月信貸社融數據印證了我們的觀點。地方政府專項債發行正在發力，可能為年內社融提供一定的支持。值得注意的是，金融供給側改革持續發力，金融風險事件在6、7月有所發生，引發銀行間市場信用分層，本月社融數據的全面低迷或許有金融供給側改革影響銀行信用投放的因素在。目前外部環境趨緊，經濟內需減弱，未來企業短貸需求是一個重要抓手。我們預計全年社融增速將在10%-11%區間內，10.5%將成為判斷政策松緊的中位數。對於債市而言，我們認為債市收益率短期內下行趨勢不變，主要的邏輯是資產荒推動的利率下行，10年期國債收益率將逐步向下靠近2.8-3.2%下部區間。

（文章來源：明晰筆談）

㈧ 12家房企試點融資三道紅線，將如何影響房地產融資劃出

一，房企融資再度收緊短期內會導致房地產企業資金緊張而加快現在住房銷售，從而會對住房價格起到抑製作用

實際上，我國房企融資收緊和政策的調控一直在進行，並不是從今天開始的，也不會在今天結束，這一次不過是再一次繼續收緊的政策體現。

今年以來，雖然在房地產調控政策上起起伏伏，受到各種救市政策、斷供潮、房住不炒不等於房價不漲等的過程，但對房地產融資的控制一直沒有松動。

二，房企融資再度收緊會影響到房地產企業拿地熱情，從而從長期看會由於減弱住房供給而助推房價

房地產企業融資的“三道紅線”是分別從整體、長期、短期三個維度衡量企業財務風險，目的是整體上控制房地產企業融資的高杠桿風險，短期內可能會通過加快房地產銷售回籠現金對沖融資的收縮，但從長期看，無論是對龍頭房企還是中小房企都將有深遠影響，特別是對房地產企業的拿地將產生較大的影響，無論是房地產企業的激進拿地擴張，還是房地產企業的正常拿地儲備都將受到非常大的沖擊和影響。

三，堅持房住不炒和不以房地產政策作為短期刺激經濟的手段不會改變，房價的大漲和大跌都不符合未來的房地產預期調控目標

這次的房地產企業融資再一次收緊，應該與7月份公布的住房價格變動有關，雖然說住房價格上漲的態勢有所得到抑制。但從目前已知的7月份房價漲幅看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅都呈現回落的態勢，但價格漲幅回落與房價下降是兩碼事。

㈨ 上證指數創6月以來新高，市場熱點多面開花

• 一、財經新聞精選

• 銀保監會：房企降杠桿成效逐步顯現 房地產融資呈現「五個持續下降」

  房地產金融監管「三線四檔」和集中度管理實施以來，房企降杠桿成效逐步顯現，房地產長效機制進一步落實。9月7日，銀保監會新聞發言人在回應房地產金融監管方面工作時表示，銀保監會始終堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標，持續完善房地產金融監管機制，防範房地產貸款過度集中，促進金融與房地產良性循環。從取得的成效來看，該新聞發言人介紹，截至7月末，房地產融資呈現「五個持續下降」。

  來源：證券日報網

• 三部門：今年年底前完成學科類校外培訓機構統一登記為非營利性機構

  近日，為貫徹落實中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關於進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》(以下簡稱「雙減」文件)，教育部會同民政部、市場監管總局印發通知，就將面向義務教育階段學生的學科類校外培訓機構統一登記為非營利性機構工作進行部署。

  來源：央視新聞客戶端

• 工信部正研究制定《服務中小企業高質量發展行動計劃》

  工信部中小企業局局長梁志峰7日在國新辦吹風會表示，將加強對「專精特新」企業的精準服務支撐。目前正在研究制定《為「專精特新」中小企業辦實事清單》、《服務中小企業高質量發展行動計劃(2021-2023)》，以及《「十四五」促進中小企業發展規劃》。

  來源：證券時報網

• 風電、光伏板塊又迎利好 綠色電力交易試點啟動

  9月7日，綠色電力交易試點啟動會在北京召開。這是國家發展改革委、國家能源局批復《綠色電力交易試點工作方案》後，啟動的首次綠色電力交易，共17個省份259家市場主體參與，達成交易電量79.35億千瓦時。

  來源：上海證券報

• 大商所調整焦煤、焦炭相關合約手續費費率

  大商所：經研究決定，自9月9日(星期四)交易時(即9月8日夜盤交易小節時)起，對焦煤、焦炭相關合約手續費費率進行調整。

  來源：大商所網站

（投資顧問  蔡 勁  注冊投資顧問證書編號： S0260611090020）




二、市場熱點聚焦

• 市場點評：上證指數創6月以來新高，市場熱點多面開花

  周二兩市大盤指數振盪走高，市場總成交金額較前一交易日縮小。具體來看，滬指收盤上漲1.51%，收報3676.59點；深成指上漲1.07%，收報14702.90點；創業板上漲0.72%，收報3251.49點。

  盤面上看，煤炭股、鋼鐵股、化工股和鋰電池概念股表現活躍，漲幅居前，醫葯股則表現相對較弱。指數繼續上行，創出6月份以來新高，短期有望維持強勢。上證指數臨近2月份高點，3700點上方壓力不小，若繼續上漲應保持理性。

  操作上，迴避前期漲幅較大的個股，布局位置較低有預期差的個股或板塊。建議關注有補漲預期的風電概念股、有漲價預期且位置較低的天然氣概念股、位置較低業績向好的軍工股、券商股以及中報向好的個股。

  （投資顧問  余德超  注冊投資顧問證書編號：S0260613080021）

   

• 宏觀視點：房地產投資不香了？高凈值客戶的錢都流向了股市

  中國信登登記數據顯示，8月份行業新增完成初始登記的信託產品為3011筆，環比下降10.76%；初始募集規模(以下簡稱「規模」)為4911.26億元，環比下降36.52%。當月新增信託產品數量和規模呈現「雙降」。

  值得關注的是，在下降的新增產品數量和規模中，最突出的無疑是投向房地產行業的資金變化。

  根據中國信登的統計，從運用領域來看，8月新增的信託產品中，投向房地產行業的規模已降至420.96億元，占當月各行業新增規模比重為8.57%，較近12個月均值下降41.03%，創今年以來新低。

  有流出就有流入。從房地產信託產品流出的一部分資金，重點流向了證券類信託產品。同樣是來自中國信登的數據，今年8月投向證券市場的規模較近12個月均值提高19.01%，占當月各行業新增規模比重為18.29%，規模和佔比均有所提升。

  梳理歷史數據可知，近一年來，投向證券市場的資金信託佔比不斷提升，截至2021年一季度末，該指標達到15.22%，已超過投向基礎產業信託和房地產信託的佔比，躍升為資金信託投向的第二大領域。

  來自中國信託業協會此前最新發布的數據顯示，截至2021年二季度末，投向證券市場的資金信託余額為2.8萬億元，同比增長35.39%，環比增長15.17%；證券市場信託佔比升至17.52%，同比上升5.82個百分點，環比上升2.31個百分點。

  來源：上海證券報

  點評：在「房住不炒」的政策定位下，基於風險控制等因素，信託公司和部分信託客戶對於房地產類項目暫時選擇了觀望；另一方面，近年來證券投資類產品的回報，對高凈值客戶而言，也比房地產信託更有吸引力。這是房地產信託規模縮水，佔比下滑的重要原因。對市場而言，房地產市場的資金轉向證券市場，是市場走勢向好的重要支撐力量。

  （投資顧問  蔡 勁  注冊投資顧問證書編號： S0260611090020）

   

• 鋼鐵行業：限產集中落地，看好後續鋼鐵板塊行情

  1-7月累計生鐵產量5.34億噸，同增2.30%;粗鋼產量6.49萬噸，同增8.00%。生鐵粗鋼產量雖繼續增長，但增速出現明顯下滑，較6月份累計同比分別下滑6.3pct和 3.8pct，產量拐點或已出現。以2020年生鐵8.88萬噸、粗鋼10.53萬噸計算， 之後5個月要完成產量不增目標，月產量需降至7080萬噸和8074萬噸，較7月產量基礎上下滑8.19%和6.13%。

  來源：天風證券研報

  點評：展望後市，供給端減產力度較大，供需缺口將愈發明顯，鋼價易漲難跌，而鐵礦石價格的持續下滑，使鋼廠盈利空間增大，當前鋼企利潤維持相對高位，近期中報來看，業績均大幅增長，隨著限產的推進，鋼廠利潤或將重回擴張。隨著全球經濟的復甦，鋼鐵行業需求或將快速恢復甚至超過疫情前水平，21年鋼鐵行業或出現供需缺口。關注具備品種優勢、控本能力強、分紅水平較高的優質行業龍頭。

  （投資顧問 余德超 注冊投資顧問證書編號：S0260613080021）

   

三、新股申購提示

• 上海港灣申購代碼707598，申購價格13.87元

 

四、重點個股推薦

• 參見《早盤視點》完整版（按月定製路徑：發現-資訊-資訊產品-資訊-早盤視點；單篇定製路徑：發現-金牌鑒股-早盤視點）