设立国家住宅政策性金融机构

1. 政策性住房金融制度是不是公积金制度

政策性住房金融机构是指围绕住房融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住房贷款规模和结构，提高住房贷款流动性，实现政府在住房市场上的公共性职能。从国际经验看，我国应该建立专门的政策性住房金融机构，并以此为主体解决普通消费者的住房金融需求，改变目前以商业银行为主的局面。目前，各地住房公积金管理中心具有这种政策性住房金融机构的雏形。政府可以在此基础上，对公积金管理中心进行相应改制，成立国家住房银行，采取强制储蓄与自愿储蓄相结合的方式筹集信贷资金，实行资金封闭运行，并给予住房储蓄银行一定的财政补贴，保证机构的正常运行。
一、改制的必要
（一）政策性住房金融主导的住房市场比较稳定
保障基本住房是改善和保障民生的基本内容之一，解决住房问题需要金融的支持。目前，我国住房金融支持仍存在根本性的问题未解决：没有真正的政策性住房金融机构，住房公积金制度对中低收入家庭的保障作用没有完全体现；低收入家庭住房融资十分困难，中等以下收入的居民中只有不足5％的家庭有可能获得住房商业贷款。由于住房产品具有特殊社会性，完全由市场机制来完成住房产品的供求协调与金融支持是不可能的。目前我国的实际情况已充分说明了这一点。除住房公积金贷款以外，我国尚未有直接面向中低收入者发放的低息或无息贷款。对于广大中低收入人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和发展将带来不利影响。
（二）政策性住房金融是健全有效金融体系不可或缺的部分
1、住房产业关系到国计民生和宏观经济稳定。市场机制是无法自行缓解住房市场上的供求矛盾与金融扭曲的，政府有必要通过政策性金融手段来建立可持续的宏观调控机制。
2、由于住宅产品的特殊性，各国政府往往都根据住宅产品的结构特征，在相应的金融支持制度安排中，分别采取政策性金融支持与商业性金融支持的不同方式。市场机制解决的是高收入人群的住宅供求问题，政府参与的政策性金融机制解决的是中低收入人群的住宅供求问题。
3、建立完善的现代政策性金融体系，要求补上住宅政策性金融这一环节。市场经济发展经验证明，在住房产业中要处理好政府与市场的关系，需要有政策性金融机制。显然，在五个部分中，我们最缺少的就是政策性住房金融，相关制度、机构、工具的创新已迫在眉睫。
（三）住房公积金制度由于设计的缺陷无法发挥政策性住房金融的作用
1、住房公积金管理中心定位模糊。按照《住房公积金管理条例》，公积金管理中心被定位于“不以营利为目的的独立的事业单位”。但实践当中，公积金管理中心却并不是一个“不营利”的单位，许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色定位比较模糊。
2、住房公积金制度设计存在缺陷，形成新的收入分配不公。住房公积金的缴存，是以职工工资为基础的，这就使收入分配中的不合理现象投影到了住房公积金作为一种福利的分配上。更为严重的是，现行制度只规定了缴存公积金的月缴存基数上限，没有严格限定最低缴存基数的下限，导致城市低收入职工公积金的缴存额偏低。公积金缴存本应是“高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴”，但国家住房公积金政策在执行中体现出的“嫌贫爱富”，扩大了收入差距，并且印证了一种马太效应—————收入高的人群住房公积金提取也高，享受的优惠贷款政策也多；相反，收入低的人群住房公积金提取也低、享受的优惠政策也少。
3、覆盖面仍然有限，住房公积金使用效率低。据统计，在全国尚有40％计430万左右的职工未参加住房公积金，而且这部分职工收入相对偏低，住房条件又急需改善，但他们却无法享用政策性住房金融融资，形成政策性住房金融的空白。这违背了政策性住房金融建立的初衷和愿望。作为住房金融政策性金融融资的住房公积金贷款，其优势在于贷款利率低，年限长，理应受广大城镇职工居民的欢迎。但在实际运作中住房公积金贷款政策性强，贷款额度低，制度限制多，运作方式复杂、繁琐，归集余额中沉淀资金存款占46．46％，致使住房公积金贷款所占的比例不足住房金融融资总规模的1／8。
4、公积金筹集渠道狭窄和增值渠道单一，资金积累不能满足实际需求。我国住房公积金从建立至今，其来源仅为城镇在职职工，没有其他的筹资渠道作补充，也没有形成公积金贷款的证券化机制；同时，增值渠道的单一性（只能购买国债）使公积金的增值收益不高，加上现有的利率体系的弊端等也影响了公积金作用的进一步发挥。据中国社科院代东凯测算，截至2006年底，累计缴存了10多年的住房公积金只够应付21％缴存人的个人住房贷款需求，另外79％的缴存人只能处于奉献的位置，根本无法索取回报。
5、住房公积金缺乏内控和监督机制，违规现象屡禁不止。近年来，全国发生了多起挪用、骗取住房公积金的案件，从一些县、市爆出的住房公积金管理中心负责人动辄贪污挪用上亿元资金的情况看，这笔资金的流失已不在少数，反映出住房公积金制度运行中确实存在一些问题。由于监督机制不健全，体制不顺，多头管理等，使违规使用、挪用公积金的现象屡有发生，对查出的违规行为处罚较轻甚至不作处罚，使这些现象有愈演愈烈之势，严重抑制了公积金作用的正常发挥。
（四）商业银行难以发挥作用
由于银行的住房贷款与公积金贷款之间存在一定的利益竞争关系，因而银行和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够，这是造成公积金个贷率低的直接原因。据了解，房地产开发商在获得银行商业贷款时与银行达成某种“协议”，银行要求其在办理购房贷款时，必须推介银行自营性贷款，而银行自营性贷款利率比公积金利率要高。银行接受住房公积金管理中心的委托发放贷款仅收取手续费，还不到商业银行贷款收入的1／20。而且住房公积金的手续繁琐，因此，开发商往往与银行约定使用商业贷款而不是公积金贷款，这使得公积金贷款的利用率不高。实践表明，目前我国政策性与经营性住房金融业混合运作有诸多弊端。前者的运作方式往往会拖垮后者，以政府行为取代市场行为；后者的趋利性又往往会侵蚀前者，使前者的社会性项目变形走样。
二、国外的经验借鉴
（一）普遍建立了政策性住房金融体系
由于住房关系到每个社会居民最基本的生存权利与个人福利，因此发达国家普遍建立了有本国特色的政策性住房金融体系。对于政策性住房金融，美国是较早的践行者，其由政策性和商业性金融互动形成的机制，是目前世界上最富成效的住房金融体系。一是建立了新的监管格局。如成立OTS取代了联邦住房贷款银行的大部分监管职能，最终形成了OTS、联邦住房贷款银行体系、美联储、货币监理署等交叉监管的体制。二是住房金融二级市场得到高度发展。美国政府先后成立两个带有明显政策性特征的住房金融机构，联邦国民抵押协会和政府国民抵押协会，负责对政策性住房贷款进行担保、资金支持、购买抵押贷款以增加流动性。在这一阶段，两大机构开始大量推出住房抵押贷款证券化，使得住房金融结构获得了革命性的变化，大大拓宽了住房金融二级市场的边界，使得商业性的抵押银行、共同基金等非金融保险机构都全面参与到住房金融业务中，住房产业和住房金融都进入了空前繁荣。除了美国，战后各国都根据自身需要设立了政策性金融机构来实施政府住房政策。代表性机构例如日本住房金融公库、法国土地信贷银行、韩国住房银行、泰国政府住房银行、印度住房和城市开发公司、巴西国家住房银行、加拿大抵押贷款和住房公司等。
（二）政策性住房金融机构的资金来源广泛
1、政府财政资金。政策性住房金融机构对政府资金依赖较强，政府提供其全部或大部分资本金，还向其提供一定的运营资金。政府以此来管理或影响其住房金融活动，使其有能力从事住房政策性金融业务。
2、发行债券筹资。发行长期住房债券是一种主要筹资手段，通过这种方式进行融资的比例正在逐步提高。
3、吸收储蓄资金。吸收储蓄对于住房金融机构而言更为重要，它不仅将闲散小额资金集中起来用于住房信贷，更重要的是在于将其他消费资金转换为住房建设资金。但为了避免与其他金融机构的摩擦，住房政策性金融机构一般不直接吸收普通储蓄。较为常见的是，通过其他金融机构（尤其是储蓄银行）吸收储蓄，然后再转借给政策性金融机构使用。
4、开展强制性储蓄。一些发展中国家在资金不足的情况下，采取强制性储蓄方式解决住房信贷资金来源问题，保障住房信贷资金规模。
5、从其他机构借入。这些机构主要为中央银行、储蓄银行、契约储蓄机构（养老金、人寿保险公司）等长期资金机构。
（三）政策性住房金融机构的资金运用针对性强
住房贷款具有以下特点：
⑴重点支持购房者，提高自有住房率。发达国家住房政策性金融机构一般不对建房予以支持，而重点支持购房者。
⑵对低收入者给予倾斜的优惠政策。
⑶间接贷款较为典型。不直接对个人贷款，而是贷给州或地方的住房机构，作为这些机构对低收入住房户发放补贴贷款的再贷款。
⑷仅提供部分资金，以国家资金推动民间资金。
三、住房公积金改制为政策性住房金融体系的构想现在住房公积金管理中心的职能是资金归集、管理和支取等相对的业务，改制后由政策性住房银行来运作更为专业化和更富有效率。同时，公积金本身的长期性、闲置性和强制储蓄的特性，使得政策性住房银行能够更有效地管理资金。
（一）明确定位
让住房公积金成为真正的政策性住房金融机构，以现有公积金为基础，以政府注资、政府的信誉为担保，为政府的住房政策目标服务。政策性住房金融是由政府支持的非赢利机构，其目的是为配合国家特定的经济与发展战略，协调社会住房生产与消费，支持国家的住房改革制度，重点解决中、低收入家庭住房金融融资。
（二）构建政策性住房金融体系的具体构想
1、建立起以政策性住房金融机构为主体的住房金融组织体系。
（1）在机构设置方面，将住房公积金中心改制为政策性的国家住房银行。目前，全国已形成了星罗棋布的公积金中心，仅北京市就有81个住房资金管理中心。我们可以依托这些组织体系建立政策性金融机构的分支机构。依托从中央到地方的住房公积金中心，最高层次是全国性住房政策性金融机构，中层机构是在各大经济区域省（市）设立地方性机构，基层机构是各县设立的分支机构。同时，待建立的政策性住房金融体系应充分发挥其他金融机构在住房开发中的作用，允许合作住房金融机构、商业银行和个人参与住房金融活动，从而建立起以政策性住房金融机构为主体，其他金融机构协同参与，国家、单位和个人相互配合的住房金融体系。

2. 我国政策性金融机构都有哪些

以成立国家开发银行、中国进出口银行和中国农业开发银行为标志，我国政策性金融机构建立和发展已经取得了阶段性成果，政策性金融机构在经济生活中的重要作用初步显现。但我国政策性金融机构规模偏小，在经济发展中的杠杆作用偏弱，因定位不清、职责不明造成工作被动的事件时有发生。笔者以为，随着市场经济的发展和成熟，政策性金融机构在宏观发展战略中的地位应该进一步明确；在日益激烈的市场竞争中，它的作用应该有针对性地增强。同时，政策性金融机构本身的组织结构亦应该进一步完善和明确，它的经营和管理水平需要大幅度提高，也需要在经营内容、方式和监管程序上与时俱进，避免落后于市场变化。
经济发展需要政策性金融机构
本来，金融机构（以银行为主体）是典型的盈利机构，以嫌贫爱富为主要特征，要求还本付息是根本手段。随着市场经济的发展和社会的进步，在经济社会生活中人们对于公平的诉求越来越强烈；而且，市场竞争的不足--如过度的残酷性造成巨大的社会资源浪费，对于有潜力的行业或企业而缺乏创业阶段的基本支持而影响发展，暴露得越发明显；从社会整体看，需要一种条件较好、有一定财政背景支持、不以盈利为主要目的、扶助弱势产业和企业的金融机构。这些理念似乎与商业性金融机构背道而驰。但正是这种理念，共同构成日臻成熟的市场体系。
不容忽视的是，政策性金融机构在世界各国有所发展，无论是发达国家还是发展中国家，都已经建立了多种多样的政策性金融机构。以银行、基金甚至政府机构名称出现的这类金融机构，在世界经济舞台上发挥了越来越重要的作用，在某些特定领域，如外贸，特别是大型工程和项目，需要政策性金融机构支持已经成了国际惯例，甚至成为这方面企业参与国际竞争、拥有国际竞争力的主要因素之一。
从各国经验看，政策性金融机构设立和发展有其自身的规律。总体上说，它应该以援助援助弱势产业为战略目标，但决不是社会福利和慈善事业；它以强化造血功能为宗旨、有时需要进行必要的输血，但不能成为扶贫和救济的取款机；它虽然由政府财政支持的背景，一定程度上代表着国家产业政策的支持方向，但又要求还本甚至付息，一般要遵守好借好还，下回不难的银行铁律。因此，把握好政策性与市场规律之间的关系，协调好扶助与保本甚至盈利之间的矛盾，是政策性金融机构生存和发展的关键。
政策性金融机构需要优化
作为发展中国家，我国的经济发展水平依然很低，特别是作为一个资源相对贫乏、人口基数很大、农业人口众多的发展中国家，我国在长期发展中会不断出现许多新的问题，地区不平衡、产业之间不平衡、特定人口群之间的不平衡会长期存在，如果处理不当，不仅会影响到整体经济的发展、拖累国民经济的高速度，甚至会影响到社会的稳定和国家的长治久安。同时，对处于创业阶段、有巨大市场盈利潜力的行业或企业，需要一定的政策性支持，解决融资难是其中最重要的扶助内容。反过来说，由于支持得当、扶助及时，幼稚产业可以迅速成长，甚至成为国民经济的新亮点、新的支柱产业。还有一些对国民经济有重要作用，但周期长、利润低、见效慢的产业，主要是基础设施、原材料和农业等，也需要条件优惠的金融支持。
在市场经济进一步成熟的条件下，今后国家的倾斜政策要更多地要通过政策性金融机构的资金投放来体现，而直接注资、拨款和各种形式的无偿援助等，将会减弱。不过也要清醒地看到，虽然我国政策性金融机构总体上仍有规模潜力，但是，金融业的经营主体应当、也必须是商业性机构。政策性金融机构更多的是要进行结构优化而不是量的无限制扩张。
增强针对性 提高管理水平
虽然我国政策性金融机构发展速度较快、在经济生活中也发挥了巨大的作用，但是，存在的问题也不容忽视。最近有关部门对违规事件的调查中，政策性金融机构也有一些案例。应该承认，对这类金融机构的地位作用和管理经营特点的认识，尚在起步阶段，有待我们进一步提高。
从结构上看，需要进一步提高政策性金融机构的针对性，尽量避免出现与民争利、与商业性机构同在某些高回报领域抢业务的事件。因而，经营领域的界定要更明朗、更清晰。同时，也可以逐步把受益主体作为业务考虑对象。从目前看，我国政策性金融机构是以行业选择为主要出发点。在国外，除了在行业上的政策倾斜之外，以受益主体--企业或自然人为主要扶助对象，也是较为普遍的做法。比如，就企业而言，中小企业往往是政策性机构倾斜的对象，而农民、创业人员、妇女等群体，也常常在政策性机构的考虑范围，或者以这些特定的群体为对象单独设置机构。
还需注意的是，有些重大政策的变化，也将影响到政策性金融机构的业务内容和结构，者不仅需要决策者事先整体的谋划，也需要经营者在战术上进行调整。比较典型的如粮食收购政策的调整，对农发行的业务内容、运作方式都有较大的影响。如何在促进农业发展中继续发挥积极作用，就需要上下努力，寻找更有力的支点。
经营管理是永恒的主题，这一点，对政策性金融机构也不例外，不能因为政策性特点而忽视效率原则，忽视管理在运作中的决定性作用。在这方面，考核体系的进一步完善、监管机制的进一步成熟非常重要。同时，在微观层面也需要各级机构的工作人员提高经营管理水平，增强风险意识，提高贷款质量，管好用好来之不易的政策性资金。

3. 四大政策性金融机构

1 、 经济开发政策性金融机构：这类金融机构常见的称谓有“复兴银行”、“开发银行”、“开发金融公司”等，是为基础产业、设施、支柱产业的大中型建设项目等经济开发项目提供贷款或长期投资而设立的；

2 、农业政策性金融机构：常见的有中国农业发展银行等，一般指为了配合国家农业政策而设立的专门为农业提供中长期低息贷款的金融机构；

3 、进出口政策性金融机构：如中国出口信用保险公司、中国进出口银行等。是国家为促进国际收支平衡与进出口贸易，设立的能够支持和推进出口的金融机构；

4 、 住房政策性金融机构：如日本住宅金融公库、韩国住房银行等。是指为贯彻政府住房政策，配合房地产市场调控，而建立的用于扶持住房消费，特别是帮助低收入者进入住房市场的金融机构。

金融机构提供的服务

1 、金融机构的基本功能：筹募资金并转化为各类更易被接受的金融资产，金融机构的资产和负债便由此形成；

2 、作为代表替客户进行金融资产交易与结算；

3 、 自营金融资产交易，满足投资者对金融资产不同的需求；

4 、引导客户创造金融资产，并将其投入市场交易；

5 、为投资者提供投资建议、管理投资组合。

4. 经济“抗疫”政策已在路上 专家认为财政政策更能见效

经济“抗疫”到了关键时刻。

近期，经济学家们纷纷就如何应对疫情对民生的冲击献计献策。

其中，清华产业转型顾问委员会主席黄奇帆撰文谈及疫情对中国经济发展和制造业的影响时提出，建议取消企业住房公积金制度，引起市场广泛讨论。

建议取消公积金引热议

近日，黄奇帆在《新冠疫情下对经济发展和制造业复工的几点建议》文章中表示，住房公积金制度是1990年代初从新加坡学来的，现在我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。

黄奇帆在文章中同时还提出了尽快落实农民工在城市落户的有关政策，快速解决制造业用工短缺问题、出台政策鼓励企业实行年金制度，并疏通企业年金投资资本市场的渠道和机制、想方设法降低物流成本等建议。

图片来源：清华大学互联网产业研究院

事实上，取消强制缴纳公积金制度的建议由来已久。

全国政协经济委员会副主任杨伟民在2018年陆家嘴论坛等场合多次呼吁，逐步取消强制性住房公积金，逐步将强制性住房公积金改为自愿缴存，设立政策性住宅金融机构改革。

不过是否取消强制缴纳公积金制度的争议一直不断。

中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立在接受中国证券报记者采访时表示，住房公积金制度是中国政策性住房金融体系的最重要的一个组成部分，对中国的住房制度改革起到一个非常重要的推动的作用。对工薪阶层，尤其是年轻人完成购房置业、降低购房成本起到了不可替代的作用。如果说中国的政策性住房金融支持，唯一的渠道就是住房公积金，对政策性住房金融是不可或缺的组成部分。

尹中立表示，对于确实有困难的企业，可以采取暂缓缴纳甚至暂时免除缴纳公积金的政策，或者适当整体降低公积金缴存比例。

“该文章是从新冠疫情下对经济发展和制造业复工的几点建议角度进行的，所以客观上偏重对企业成本降低的考虑。其提及企业成本的降低，具有较为积极的意义。2018年5月住建部、财政部、央行三部委曾发布过《关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》，各企业在原来降低缴存比例的基础上，相关政策延长到2020年4月。所以从降低企业成本的角度出发，研究降低或取消公积金缴存的内容，也是有积极作用的。当然直接取消必须全方位论证，不排除今年4月份后，国家对于企业下调住房公积金缴存比例的既有政策会延长1-2年。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券记者表示。

经济“抗疫”相关政策已在路上

2月12日召开的中共中央政治局常务委员会指出，要加大宏观政策调节力度，针对疫情带来的影响，研究制定相应政策措施。要更好发挥积极的财政政策作用，加大资金投入，保障好各地疫情防控资金需要。要继续研究出台阶段性、有针对性的减税降费措施，缓解企业经营困难。要保持稳健的货币政策灵活适度，对防疫物资生产企业加大优惠利率信贷支持力度，对受疫情影响较大的地区、行业和企业完善差异化优惠金融服务。要以更大力度实施好就业优先政策，完善支持中小微企业的财税、金融、社保等政策。

会议指出，要积极扩大内需、稳定外需。要聚焦重点领域，优化地方政府专项债券投向，用好中央预算内投资，调动民间投资积极性，加快推动建设一批重大项目。要推动服务消费提质扩容，扩大实物商品消费，加快释放新兴消费潜力。要支持外贸企业抓紧复工生产，加大贸易融资支持，充分发挥出口信用保险作用。要积极参与国际协调合作，为对外贸易发展营造良好国际环境。要推动外资大项目落地，实施好外商投资法及配套法规，优化外商投资环境，保护外资合法权益。

对于即将出台和已经出台的各种经济“抗疫”政策，接受中国证券报记者采访的券商首席经济学家们普遍认为，相对于货币政策等，财政政策因为其更具针对性从而能取得更好的效果。

光大集团研究院副院长、光大证券首席经济学家彭文生表示，就宏观政策而言，疫情对经济的冲击是短期现象也是一个重要判断。这意味着政策应对更多应该是有针对性的扶持，帮助受影响严重的行业、地区和群体，而不应该是大水漫灌式。也就是说，宏观政策应该注重结构，而不是总量。虽然货币政策可能较没有疫情的情形下宽松一些，但主力应该在于财政扩张，包括减收与增支。

国泰君安研究所全球首席经济学家花长春日前接受中国证券报记者采访时表示，财政政策上，建议发行特别国债。财政赤字率可以明显提升，特殊时期3.5%的赤字率是可以接受的，也比较合理。增加对受影响较大行业的税费减免，如减少企业所得税、增值税、政府性基金等，加大对他们的一季度的税前抵扣范围和力度，甚至还可以对这些企业用工成本、租金成本等进行一定的财政补贴。

同时，地方政府财政收入势必受到影响，此时，适当拓宽政府融资工具。例如，可以帮助地方政府发行REITS产品来盘活经营性基础设施存量资产。

5. 政策性金融机构的性质包括哪些

政策性金融机构是指那些由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在特定的业务领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策或意图的金融机构。

6. 什么是房地产金融机构

什么是金融地产
金融地产和房地产金融根本是两回事。

房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。

金融地产是靠资本运作、依托多元抚投资增值的房地产活动。特点：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。盈利特性：赢利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。资金需求：资金需求较高，流动性要求强。核心能力：融资能力，资产管理能力，投资分析能力。发展趋势：国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随市场发展前景宽阔。代表企业：ING
房地产金融的房地产金融的分类
房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在 *** 的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。房地产金融的主要内容与任务（一）房地产金融的主要内容房地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，它主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券，房地产信托投资，房地产保险，房地产金融风险，房地产担保机制，房地产金融税制，房地产金融市场等。当前，我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。（二）房地产金融的任务房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。（三）房地产金融体系所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比。房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房抵押贷款，期限最长可达30年。房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得 *** 能够通过它来对房地产市场进行直接的或间接的调控，防范系统性风险。房地产金融基本特征1、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还即借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，以确保履行贷款合同的各项条款。如果借款人违反了还款约定，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售（拍卖）以弥补贷款损失。2、“无转移抵押”性质在这种......

房产跟金融投资的差别是什么
房地产和金融产品都可以作为投资对象，投资者均可以从产品的增值、分红（或租金）中获得收益，但两者的主要区别是房地产是大宗的固定资产投资，一般需要的资金量比较大，而金融产品可以较小的资金进行投资。不过目前房地产已经和金融融合，出现了房地产金融，主要通过将房地产所带来的现金流通过金融创新的方式设计出金融产品，比如房地产债券、房地产信托等，这些产品通过金融机构可以进行销售，投资者呢础可以购买这些标准化的金融产品而进行与房地产相关的投资，而不需要直接投资到房地产中去，资金规模的限制就大大的降低了。
简述房地产金融有哪些特征？房地产金融机构构成体系如何
房地产金融基本特征

1、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还

即借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，以确保履行贷款合同的各项条款。如果借款人违反了还款约定，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售（拍卖）以弥补贷款损失。

2、“无转移抵押”性质

在这种情况下，借款人仍然是抵押品的合法拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款人取得的是财产的平衡产权。平衡产权不赋予贷款人任何权利，如借款者违反还贷约定，贷款人将通过没收抵押品的方式来获取财产的所有权。按无转移抵押性质，贷款人仅享有抵押财产的平衡权或收押权，一旦贷款被还清，这种权利就随之消失。

“无转移抵押”性质的面较宽，如承租人可以用租赁权作为贷款抵押；贷款人可以将持有的应收抵押品、信托契约或产权契约合同作为另一笔贷款的抵押。在整个过程中，借款人始终保留着拥有、控制和使用抵押物的权利，但同时又可以利用抵押品获得抵押贷款，这也就是对商品价值的资本化运作。

3、“杠杆效应”

即以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。在房产交易中，借款人投资一小部分的资金作为首付款，然后再借人首付款与购房总价格的差额，发挥首付款的杠杆作用。利用杠杆作用来购置投资型财产普遍提高了现金回报率。

所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。

建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比。房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房抵押贷款，期限最长可达30年。房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得 *** 能够通过它来对房地产市场进行直接的或间接的调控，防范系统性风险。
什么是房地产金融业务
比如 房屋抵押 房屋贷款 之类的

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金融地产是什么意思
把保险比作不动产，因为保险与不动产间有类似的地方

类似点举例：都属长期持续投资行为，以稳定增值保值为目的，有固定返还的部分，也有预期未来的不确定部分

最根本不同在于房屋的流通性和不确定性，以及保险的固定性和绝对确定性，几种金融资产应该相辅相成，构成家庭稳固金融“房产”，进可攻，退可守，得意时可以锦上添花，失意时能雪中送炭
房地产中介属于金融机构吗？
不属于，金融机构一般指银行，证券业。它受房地产管理法约束。
房地产金融的房地产金融的作用
房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。（一）为房地产开发经营提供了资金保障首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为16.75%；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。占GDP的比率为10%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融的聚资功能起著资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为 *** 部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。金融市场的存在及发展为 *** 实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为 *** 部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。（二）支持居民住房消费能力的提高长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且 *** 对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。 大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出 *** 福利的特点。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。建立福利性金融制度是政......
房地产金融+地产的模式怎么样来理解
房地产行业人人熟知“5983模式”，即拿地后5月项目动工、9个月开盘销售、一期销售完成80%、3年项目竣工，这样的运作效率意味着房企从高周转中挖掘的利润空间已到极致。随着地价的上升、销售端的政策限制，行业利润率下降已成定局。

在这个背景下，如何提高房企的利润率呢，那就是房地产金融全产业链。

如何做呢？

向产业链要利润，从以往单纯经营房地产开发，延伸到拿地、产业引进等多个环节，向每一个环节要利润。房地产开发环节的高利润率时代已经结束，企业继续生存的秘诀是扩展产业链条，向各个环节要利润；地产+金融将成为未来房地产业走向高端的新形式。

华睿信董事长范嘉贵以公司的一次成功实践，现场演绎了这种新模式：公司与软银合作成立了一只基金，专门投资产业园。在内地一三线城市的核心地段，基金持有66万平方米土地的100%产权，并负责土地拆迁，园区中涵盖总部基金、软件、数据产业园、配套的住宅、学校等一系列设施，仅前期介入就花了两年多时间，总投资大概10亿元人民币。如今，第一期项目将在今年7月份销售。范嘉贵总结其过程：前期与 *** 沟通、定位；第二是找到合作伙伴；然后与合作伙伴一起给这块地创造价值。他的经验是：“卖房子卖卖就没有了，但如果招这么多企业，地产只是一个载体。这样， *** 更喜欢有产业背景的基金参与运作。”

建银精瑞资本副总裁刘东提出，从大背景上讲，中国产业升级是大的趋势，地方 *** 越来越多的招商引资行为带来产业用地的配套需求，例如在一定的面积产业用地之外，再配套一定的住宅用地和商业用地，由此带来地产商的综合机会。

从美国房地产基金的运营方式得出借鉴，美国大部分学校、养老院的业主既不是个体老板，也不是某个地产商，而是房地产基金，房地产基金的真正持有人则是在美国证交所开户、交易、购买股票的机构投资者。如果将这式方式借鉴到中国，国内的房地产基金也可以通过设立基金，然后在上交所、深交所发行，用筹集到的大量资金去投资学校、医院，改善基础设施建设。

这就是所说的地产+金融模式

供参考。
房地产金融学的介绍
随着房地产业和金融业密切关系日益凸现，相应产生了以研究金融机构对房地产的生产、流通和消费等领域提供相关金融服务为主要内容的房地产金融学。它是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。本书理论系统、方法实用、针对性和可操作性强，主要用做房地产与工程管理专业研究生与高年级本科生的教材，也可作为房地产行业从业人员和研究者的参考用书。

7. 十八大三中全会关于农村医疗改革的内容

六、健全城乡发展一体化体制机制
城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。
（20）加快构建新型农业经营体系。坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。
鼓励农村发展合作经济，扶持发展规模化、专业化、现代化经营，允许财政项目资金直接投向符合条件的合作社，允许财政补助形成的资产转交合作社持有和管护，允许合作社开展信用合作。鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业，向农业输入现代生产要素和经营模式。
（21）赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
（22）推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。维护农民生产要素权益，保障农民工同工同酬，保障农民公平分享土地增值收益，保障金融机构农村存款主要用于农业农村。健全农业支持保护体系，改革农业补贴制度，完善粮食主产区利益补偿机制。完善农业保险制度。鼓励社会资本投向农村建设，允许企业和社会组织在农村兴办各类事业。统筹城乡基础设施建设和社区建设，推进城乡基本公共服务均等化。
（23）完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力。
推进城市建设管理创新。建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。完善设市标准，严格审批程序，对具备行政区划调整条件的县可有序改市。对吸纳人口多、经济实力强的镇，可赋予同人口和经济规模相适应的管理权。建立和完善跨区域城市发展协调机制。
推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。
追问
就这么多吗？改革决定里面还有没有其他的关于农村改革的内容？

回答
建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。健全农村留守儿童、妇女、老年人关爱服务体系，健全残疾人权益保障、困境儿童分类保障制度。

8. 金融机构有几种类型

按我国金融机构的地位和功能进行划分，主要体系如下：

1、中央银行。中国人民银行是我国的中央银行，1948年12月1日成立。在国务院领导下，制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定，提供金融服务，加强外汇管理，支持地方经济发展。

2、金融监管机构。我国金融监管机构主要有：中国银行业监督管理委员会，简称中国银监会；中国证券监督管理委员会，简称中国证监会；中国保险监督管理委员会，简称中国保监会。

3、国家外汇管理局。成立于1979年3月13日，当时由中国人民银行代管；1993年4月，根据八届人大一次会议批准的国务院机构改革方案和《国务院关于部委管理的国家局设置及其有关问题的通知》，国家外汇管理局为中国人民银行管理的国家局，是依法进行外汇管理的行政机构。

4、国有重点金融机构监事会。监事会由国务院派出，对国务院负责，代表国家对国有重点金融机构的资产质量及国有资产的保值增值状况实施监督。

5、政策性金融机构。我国的政策性金融机构包括三家政策性银行：国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行。政策性银行不以盈利为目的，其业务的开展受国家经济政策的约束并接受中国人民银行的业务指导。

6、商业性金融机构。我国的商业性金融机构包括银行业金融机构、证券机构和保险机构三大类。

银行业金融机构包括商业银行、信用合作机构和非银行金融机构。

证券机构是指为证券市场参与者(如融资者、投资者)提供中介服务的机构，包括证券公司、证券交易所、证券登记结算公司、证券投资咨询公司、基金管理公司等。

保险机构是指专门经营保险业务的机构，包括国有保险公司、股份制保险公司和在华从事保险业务的外资保险分公司及中外合资保险公司。

(8)设立国家住宅政策性金融机构扩展阅读

产生和发展

最早的金融机构是银行，它起源于古代的银钱业和货币兑换业，货币兑换业规则是现代银行业的先驱。古代银钱业及货币兑换交易大多发生在寺庙周围，及在中世纪西欧数月依次的定期集市上。从商人阵营中逐渐分离出来的货币兑换商，最初只为各国的朝拜者和国际贸易兑换货币，并收取一定的手续费。

随着商品生产和交换的持续扩大和发展，为避免自己保管货币和长途携带货币的不便和风险，部分异地贸易商和国际贸易商便将货币交由拥有良好保管设施的货币兑换商保管，并委托后者办理异地支付、结算业务。

现代意义上的银行起源于文艺复兴时期的意大利。当时，地中海沿岸各国和地区经济发展较快，贸易也异常活跃，处于地中海中心的意大利成为当时世界的贸易和金融中心，产生了世界上最早的银行。此后，随着世界商业贸易、金融中心逐步北移至荷兰的阿姆斯特丹，银行业扩展至西北欧其他国家。

社会的日趋细密，市场经济不断发展及其引致的多元金融需求，促成了其他金融机构的产生和发展。各类专业银行，如投资银行、不动产抵押银行、进出口银行等逐步出现；信托投资公司、证券公司、保险公司、金融公司、典当行等专业化金融机构，也渐次出现并在各自领域发挥重要作用。