银行房地产企业金融服务方案

㈠ 金融服务方案如何写

首先你要做大量的调查然后根据需求进行整改。制定方案。
金融服务方案，是商业银行在对客户需求进行认真调研的基础上，对本银行金融产品和服务进行全面整合，为大型客户度身订做的有关金融服务方面的解决方案，是一种提案式或建议式的营销文书。
1作用金融服务方案虽然是一种参考性文书，但由于它是为大型客户度身订做的，具有很浓厚的人情味，针对性强，可操作性强，在商业银行市场营销中发挥着特殊的作用：（1）它有利于表明你和你这家银行为客户专门服务的诚意，增加客户的信任度。由于金融服务方案书是专门为某个客户制订的，并且是以正式文件发送的，这样就使客户感到你这个客户经理和你这家银行是诚心诚意地在为他想问题、解决问题，从而增加对你和你这家银行的信任度，为以后的营销工作奠定基础。（2）它有利于解答客户在金融服务需求方面的困惑。如果客户经理与客户代表的营销商谈只停留在口头上，而没有一定的文字说明，这样客户代表就不可能准确地了解银行方面对客户需求的解决办法。如果你为客户精心制作了一份金融服务方案书，客户代表就能准确地把握你这家银行的优势及提供的特色金融服务，为客户方面的决策提供了依据。
2它为在商谈阶段提出提议和协议草案打下了基础。由于金融服务方案书针对客户的特殊需求设计了有关金融服务的具体方案，就使客户与本银行合作的内容与方式有了一个大体的框架。如果客户对这份方案书感兴趣，那么双方便有了共同的商谈语言，以后的营销商谈就顺利得多了。
3．特点这是商业银行为客户度身订做的有关本银行为其提供相关金融服务的计划书，是一种参考性文书，没有法律约束力，也没有统一格式要求，是对特定的客户专门制作的。因此，金融服务方案必须清楚地列出客户的金融服务需求和银行的具体解决方案。结构模式1．种类金融服务方案的制订，有很强的个性化特征，因而其种类的划分也有多种。依提供金融服务的内容分，有综合服务方案和单项服务方案；依运用的表现工具分，有文字方案和
PowerPoint(多媒体演示文稿)等。
2．结构金融服务方案书没有固定格式，可以因客户对象不同而灵活地制订。一般来讲，应包括以下几个方面：（1）前言。主要写明双方合作的基础、缘由、范围、内容、目的及前景展望等。（2）本银行优势。包括网点优势、网络优势、政策优势、业务功能优势、人才优势、信用优势、地域优势、经验优势等等。（3）对客户金融需求的理解。这部分既要对客户的现实金融需求进行认真的理解，又要对客户未来的发展需求进行前瞻性分析，以便诱导客户选择使用本银行即将推出的最新金融产品和服务。（4）金融服务解决方案。这部分一定要根据客户的实际需求来制订。主要包括融资解决方案；资金结算解决方案；国际业务解决方案；金融理财解决方案等内容。（5）金融服务优惠条件。包括资金价格、中间业务手续费标准、贷款担保条件等，一定严格遵守国家有关政策规定，严禁违规承诺。
3金融服务保障措施。包括客户服务团队的组成；金融服务承诺；金融服务措施等。写作指要
在金融产品与服务的介绍阶段，为客户制作提供专门的金融服务方案书，是一项非常重要的工作。对于再次拜访的客户，你一定不要再像第一次那样，两手空空地就去见面，而是根据初访和其它渠道收集的资料，为其制作专门的金融服务方案书，并以本银行的名义用正式公函送给客户。虽然，金融服务方案是一种参考性文书，但客户经理一定要非常注意运用这个特殊武器，来达到事半功倍的效果。
制作金融服务方案书，要注意把握以下几个方面：
4 要透彻理解客户需求，使方案具有针对性。
要组织专班和人员，广泛收集有关信息情报，深入分析客户所处行业的发展趋势，认真研究客户的经营现状和存在的问题，并通过加强对客户重点部门负责人和重点经办人的沟通和感情联络，透彻了解客户的实质性需求和不同阶段的侧重点，确保我行提供给客户的金融服务综合方案和单项服务方案都具有针对性。
要真正透彻理解客户需求，必须高度重视对客户信息情报资料的收集工作。这是制订金融服务的前提和基础。金融服务方案书是专门为某个客户度身订做的，因此你必须通过各种渠道、运用各种方式收集与这个客户有关的一切信息情报资料，包括这个客户本身的机构、体制、人事、经营、财务、机制等情况，与各银行的关系情况，所在行业的政策背景情况，所在区域的社会经济情况等等，力求金融服务方案的针对性、可靠性、吸引力更强。
5.要突出优势和特色，使方案具有竞争性。
立足我行实际，紧扣客户需要，有机整合我行产品和资源，突出我行优势和特色，创造性地为客户的具体项目提供“一对一”个性化解决方案。如果你提供给客户的金融服务方案具有浓郁的特色感和吸引力，那必将会引起客户的高度关注，赢得客户的好评，有效地增加竞争砝码，增强竞争优势。
6．要确保质量，使方案具有操作性。
在制定具体金融服务方案时，要以客户部门为主体，从科技、会计、银行卡、信贷、国际业务等部门及有关分行选调业务骨干，成立金融服务方案制作小组，在全面研究客户的实质性需求的基础上，多次组织集中讨论，明确方案主题、结构和主要内容，同时落实个人责任制，分工负责，限期完成。政策不明朗的，及时向上级行请示，科技支持不全面的，迅速组织技术专家开发。服务方案初稿形成后，先由制作小组反复斟酌，并请有关专家予以论证，然后提交相关领导和部门讨论修改审定。只有程序规范，组织严密，才能确保方案质量，使其具有可操作性，羸得客户青睐。
7．要认真学习，使方案具有专业性和权威性。
要使你制订的金融服务方案能打动客户的心，就必须学一点与客户行业有关的知识，让客户感到你这家银行和你这个客户经理的与众不同之处，不仅是一个金融专家，还是一个知识渊博的人，是一个能够对客户需求很了解的人，是一个可以信赖的人，从而找到共同语言，结成知心朋友，形成战略伙伴关系。
8.要精心写作和制作，使方案具有新颖性。
要运用朴实、准确的语言来写作金融服务方案。切忌夸夸其谈，切忌盲目承诺。要设计的十分周到、细致、新颖，一目了然，而且最好是专业打印包装好的，用正式文件发送的。这样，客户就觉得你是诚心诚意地在为他想问题，就比较容易接受你的方案。

㈡ 房地产企业融资政策有哪些内容

一、房地产企业融资政策有哪些内容? 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。 (一) 银行贷款 一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%， 定金 及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对 购房 者发放的 个人住房贷款 。 (二)房地产信托 信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、 股权投资 、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。 但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到 信托法 的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。 (三)国内ipo (四)境外ipo (五)借壳上市 (六) 上市公司 资产置换 (七)房地产投资基金等 综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。 我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资 1.内部融资方式包括： (1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余 公积金 ，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。 (2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人 按揭贷款 ，是我国房地产企业开发资金的重要来源。 2.外部融资的主要渠道和融资工具有： (1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 (2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。 (3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为 抵押 ，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款 抵押贷款 和房地产抵押贷款。 (4)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。 (5)商业 抵押担保 证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用 房产抵押贷款 汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。 (6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。 二、什么叫房地产融资 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和 清算 。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、 找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式(具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文)。 房地产的融资属于房地产开发，流通及消费的过程中，使用金融手段进行筹集资金以及相关服务的一系列的金融活动。房地产的筹资过程中应当根据企业自身和项目的情况进行分析之后再做评估，以免面临更大的风险。同时，融资过程应当按照相关法律 法规 进行。

㈢ 房地产需要什么样的金融服务

房地产需要的金融服务如下:

一、银行金融服务业务 本公司计划和各家开展抵押物贷款业务的银行达成合作协议，将房地产或其他抵押物贷款业务整合后打包推向市场。 由我公司出面代银行办理相关业务，并收取一定的服务费用，这样一方面可以储备很多优质客户，另一方面也可以和银行建立起长期合作共赢的关系。 为高效开展上述业务，我公司计划成立相应的管理部门和服务机构专门从事此项工作。
主要职能：、
1，开发、整合市场需求，盘活存量资产，将不动产证券化、货币化；
2，力争与银行无缝对接，实现资金的高效配置；
3，完成中间业务和全流程的文件和银行的所有需求，尽可能的达到100%的成功率。

二、直投金融服务业务（类似于资产典当业务） 针对有良好不动产资产做抵押物的用户，（银行授权我们）可以以本公司的名义向用款需求者贷款。 在规则设置上，我公司一般会随行就市；在风险控制上，会采取更高要求，也就是存贷比会控制的更严。 通常，此类业务只做短期，比如，一个月，三个月等。贷款利率控制在一定水平上。

三、中间金融服务业务（P2P模式） 就是将有抵押物并有急切资金需求的客户收纳到公司的需求平台中，以备所用；同时将有资金并且在保证资金回报和安全的情况下同意贷款的客户也一并收纳到公司的资金池中，以备与需求平台交换，各取所需。

㈣ 报道称央行、银保监会发布金融支持房地产的16条措施

观点网讯：据多家媒体11月13日报道，央行、银保监会近日已下发一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》文件，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。

据相关报道，具体16条措施包括：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

上述文件出台前，市场已有涉及房地产融资等政策信号。

据观点新媒体此前报道，中国银行间市场交易商协会11月8日发布，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月9日，房地产行业迎来了久违的股债双涨走势，据称这归因于上述2500亿元民企债券融资利好政策。

11月10日，交易商协会进一步公布，已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

11月11日，保利发展公告称，收到中交易商协会出具的四份《接受注册通知书》，同意接受公司中期票据、短期融资券注册。其中，中期票据注册额度合计为50亿元，短期融资券注册额度合计为50亿元。

㈤ 如何制定和编写金融服务方案

什么是金融服务方案 金融服务方案是银行在诊断客户需求的基础上，运用市场营销组合策略，使用银行产品及服务，通过书面形式向客户提供的满足其需求的建议书。 金融服务方案是营销中的重要手段和工具。 什么是好的金融服务方案 三个理念 个性化：量身定做 创意性：要超出客户预期 体现竞争优势：超过同业 认识金融服务方案—— 金融服务方案有什么作用 对于银行 营销策略的载体 服务行动的指南 形象展示的舞台 对于客户 解决问题的方案 决策的依据和重要参考 区别、选择银行的方式之一 对于双方——纽带 产品组合 服务建议 服务团队 需要客户满足的条件 能够给客 户满足的功能 客 户 建设银行 金融服务 方案 认识金融服务方案—— 金融服务方案的读者 客户决策层 客户职能部门 认识金融服务方案—— 提供金融服务方案的时机 客户明确提出需求时 预测或了解到客户有新的需求时 重要新客户设立时 客户领导层变更时 集团重组和重大项目公司成立时 银行推出新的产品和服务时 构思金融服务方案 认识金融服务方案 构思金融服务方案 编写金融服务方案 实施金融服务方案 构思金融服务方案—— 内容框架 普遍性特点与个性特点 确定个性化需求 具体可实现营销目标 运用7PS组合营销策略 金融服务方案内容 构思金融服务方案 鉴别客户特点 梳理客户需求 确定方案要素 形成方案内容 四步法 构思金融服务方案——步骤 第一步 认知客户基本特点 （1）鉴别客户基本特点 组织结构 所处行业及地位 经营区域范围 客户生命周期 鉴定客户取向偏好（关系中心型、质量中心型、价格中心型、信用分配型四种类型 ） 构思金融服务方案——步骤 第一步 认知客户基本特点 （2）确定客户类型 拓展型客户 巩固型客户 维持型客户 退出型客户 构思金融服务方案——步骤 第二步 梳理客户需求 确定营销目标 （1）梳理客户需求 深入分析客户的问题 全面挖掘客户的需求 找准客户的关键需求 关注客户的延伸需求 关注客户员工的可能需求 分析客户需求可能潜在的风险 构思金融服务方案——步骤 第二步 梳理客户需求 确定营销目标 （2）制订营销目标 战略目标 销售目标 构思金融服务方案——步骤 第三步 制订方案策略 构思金融服务方案——步骤 理论参考——7PS 构思金融服务方案——步骤 理论参考——7PS 将适当的产品，以适当的价格，利用适当的分销渠道，并辅之以适当的促销活动，在适当的环境中由适当的人通过适当的过程销售给客户 构思金融服务方案——步骤 第三步 制订方案策略 （1）产品组合策略 熟悉产品 根据客户需求特点选择产品 根据客户偏好选择产品 产品组合中的几个问题 构思金融服务方案——步骤 第三步 制订方案策略 （2）价格策略 掌握价格政策 测算银行的价格下限及上限 了解和预测竞争对手的报价 根据客户的偏好报价 考虑价格之外的其他因素 考虑长期贷款的利率风险 构思金融服务方案——步骤 第三步 制订方案策略 （3）渠道策略 了解渠道 选择分销渠道的要点 构思金融服务方案——步骤 第三步 制订方案策略 （4）促销策略 不同促销方式的使用 不同生命周期产品的促销方式 不同偏好客户的促销方式 构思金融服务方案——步骤 第三步 制订方案策略 （5）人员 客户阅读对象 银行内部团队人员 构思金融服务方案——步骤 第三步 制订方案策略 （6）过程 （7）服务环境（展示） 构思金融服务方案——步骤 第四步 编写金融服务方案 编写金融服务方案 认识金融服务方案 构思金融服务方案 编写金融服务方案 实施金融服务方案 编写金融服务方案—— 金融服务方案的类型 综合金融服务方案 专项金融服务方案 编写金融服务方案—— 金融服务方案的类型 综合金融服务方案 主要服务对象 常见类型 集团客户金融服务方案 跨国公司金融服务方案 重大项目金融服务方案 编写金融服务方案—— 金融服务方案的类型 专项金融服务方案 主要服务对象 常见类型 资金结算网络金融服务方案 项目融资金融服务方案 银团贷款金融服务方案 综合金融服务方案编写原则要点 （1）寻求共识 （2）全方位描述客户的需求 （3）产品和服务的整合 （4）方案重点要突出 （5）突出差别，体现建设银行竞争优势 （6）尊重客户选择 （7）客户优先，追求双赢 综合金融服务方案编写原则要点 （1）寻求共识 综合金融服务方案编写原则要点 （1）寻求共识 综合金融服务方案编写原则要点 （2）全方位描述客户的需求 综合金融服务方案编写原则要点 （3）产品和服务的整合 综合金融服务方案编写原则要点 （4）方案重点要突出 综合金融服务方案编写原则要点 （5）突出差别，体现建设银行竞争优势 综合金融服务方案编写原则要点 （5）突出差别，体现建设银行竞争优势 综合金融服务方案编写原则要点 （6）尊重客户选择 综合金融服务方案编制原则要点 （7）客户优先，追求双赢 专项金融服务方案编制原则要点 （1）针对性 （2）专业性 （3）可行性 （4）便利性 （5）控制风险 （6）体现建设银行竞争优势 专项金融服务方案编制原则要点 （1）针对性 专项金融服务方案编制原则要点 （2）专业性 专项金融服务方案编制原则要点 （3）可行性 专项金融服务方案编制原则要点 （4）便利性 专项金融服务方案编制原则要点 （5）控制风险 专项金融服务方案编制原则要点 （6）体现建设银行竞争优势 编写金融服务方案—— 金融服务方案的基本体例 1、金融服务方案的表现形式 2、金融服务方案的内容框架 综合金融服务方案(续） 目 录 一、前言（或背景） 二、需求理解 三、银行产品服务方案 四、实施计划与措施 五、结语 六、附件 企业年金基金综合服务方案 目 录 一、前 言 二、建设银行企业年金基金服务方案的目标及框架 三、对XX企业年金基金管理需求的初步理解 四、建设银行的企业年金基金服务方案 （一）对XX企业年金基金管理模式的建议 1．理事会受托模式与法人受托模式 2．全分拆模式与部分分拆模式 3．其他模式 4．建议的企业年金基金管理模式 （二）企业年金基金服务方案的具体内容 1．企业年金基金咨询顾问服务方案 2．企业年金基金托管服务方案 3．企业年金基金账户管理服务方案 五、建设银行企业年金基金服务方案的实施步骤 （一）双方磋商 （二）签订相关协议 （三）联合发文 （四）人员培训 （五）开立账户 （六）系统搭建并试运行 （七）正式运行，开通服务 六、企业年金基金服务的组织落实与保障 （一）建立为XX企业年金基金服务的机构体系 （二）制定完善的业务管理制度 （三）设立XX客户服务工作小组，加强培训 （四）为XX提供企业年金基金服务的人员状况 七、结语 八、附件 综合金融服务方案 专项金融服务方案 目 录 一、专业性认知，表达服务意向 二、对需求的深度理解 三、专项金融服务方案 四、实施计划与措施 五、附件（结语） 企业年金基金托管专项服务方案 目录 第一部分我行企业年金介绍 第二部分XX公司企业年金托管基本服务方案 第三部分XX公司企业年金托管增值服务方案 1、专业团队服务 2、代理资金归集、支付 3、提供账户管理服务 4、提供法人账户透支等融资便利服务 第四部分XX公司企业年金托管配套服务措施 第五部分XX公司企业年金托管风险控制方案 第六部分相关附件 对客户需求的回应 对我行业务的介绍 体现方案特色的内容 专项金融服务方案 归纳小结 虽然客户的需求存在显著的差异，但是金融服务方案（建议书）基本上包括几个重要组成部分。在此基础上，可根据实际情况量身定做方案 建设银行介绍 需求的理解 方案内容（客户需求的回应、基本业务、费用等） 具体问题答复（措施） 必须的附件 编写金融服务方案—— 主要编写技巧 好的服务方案不仅要满足客户的需求，而且要易于客户阅读和理解！ 编写金融服务方案—— 主要编写技巧 1.目标清晰 从以下几个方面考虑方案的针对性和完整性： ◇ 方案对满足客户需求是否体现出足够的必要性 ◇ 方案的内容是否全面涵盖了的营销目标 ◇ 方案中的建议是否经过优化 ◇ 方案中表述是否准确而不会引起异议 ◇ 方案提交的时机是否适宜 ◇ 方案是否充分考虑了读者偏好 ◇ 方案是否充分考虑了使用者的环境和条件 编写金融服务方案—— 主要编写技巧 2、结构严谨 ◇ 要有开篇致意，表达对客户的尊重和祝愿 ◇ 要有目录索引，便于读者了解方案的全貌 ◇ 分析和建议要分章节开写，体现清晰的层次 ◇ 方案的重要章节和结尾要有适当的小结 主要编写技巧 2、结构严谨 主要编写技巧 2、结构严谨 主要编写技巧 3、主题明确突出 方案的主题和目标在表述上要集中和醒目；方案的主题和目标不宜过多，一般不超过4个 主要编写技巧 4、科学性 ◇ 使用语言要规范，表达准确：尤其在涉及客户所在行业的分析和表述，银行国际、科技等复杂产品的介绍中避免“外行”表述 ◇ 引用数据要有可靠性和时效性：要引用权威机构公开发布的、经过调查的数据，要避免引用一些过时的、内部的数据 ◇ 观点要有权威性依据： 要引用经过论证，看法比较一致的观点，要避免引用有争议的看法 主要编写技巧 5、逻辑性 ◇ 段与段、句与句之间的联结要合乎逻辑 ◇ 在形式上有联系，在内容上要有因果、递进、说明等关系 ◇ 思路要有层次：要有从宏观向微观或者反之的层次逐步展开 主要编写技巧 5、逻辑性 主要编写技巧 6、内容要简洁 ◇ 不要炫耀知识和理论：尤其要注意在介绍银行产品时，要用客户易于理解的模式和语言，简明扼要讲述，不要大量展开，如果必要可以附件形式提供 ◇ 不要过多使用行业术语：主要是对银行产品的表述中，一些比较偏僻、难于理解的和圈内人缩略的用语 ◇ 表述不要过于复杂：要突出一些要点，避免堆砌 主要编写技巧 6、内容要简洁 主要编写技巧 7、要注意表现形式 ◇ 使用有建行行徽的模板作为母版，如能加上客户的徽标更能体现对客户尊重和重视 ◇ 语言要生动、活泼，文字要简练易懂。具体行文时，要尽量以简短的句子表现丰富的内容 ◇ 行文要尽量条理化，以简单的条文表现复杂的事物，让人看了马上就掌握问题的实质，给人一个清晰的印象 ◇ 注意格式。除文字说明外，还要注意使用较多的表格和图，表格和图的多少，大小和排放的位置都必须合理、恰当，使之在格式上显得很美 ◇注意版面修饰，如对非常重要的字句在用比较醒目的字体，对表格和图也要用不同加以修饰和区分。一般情况下，颜色使用不超过3种。建议使用兰色作为建行方案的主色调 主要编写技巧 7、要注意表现形式 编写金融服务方案—— 金融服务建议书的常见问题 简单复制修改，缺少个性 过多的产品罗列，缺少建设性意见 在方案中过多地表示决心和愿望 一味向客户提要求，没有考虑客户的自主选择权 方案只强调建行产品优势，忽视给客户带来的收益 在方案中过度承诺 在方案中出现有违政策规定的表述 方案中文字有明显的错漏 版面编排过于追求形式 打印装订不注意效果 实施金融服务方案 认识金融服务方案 构思金融服务方案 编写金融服务方案 实施金融服务方案 实施金融服务方案—— 提交 实施金融服务方案——团队组成 参与部门 人员组成 职责分工 工作流程 协作机制 实施金融服务方案—— 团队组成 实施金融服务方案—— 行动计划 将任务分解 按时间顺序绘出工作流程图 将具体工作落实到具体人 明确由谁何地、何时、动用何资源、做什么达到什么样的分目标 实施金融服务方案—— 控制 寻找偏差 原因与趋势分析 采取纠偏措施 实施金融服务方案—— 评价 内容 对执行情况和实施效果进行评价 意义 总结经验 业绩考评 编写金融服务方案的基本工作流程 提交后的“售后服务” 提交前的沟通（和补充） 定稿（领导审阅批准） 编写方案 组织项目小组（分工和时间表） 确定方案目录（构思） 进一步沟通 讨论需求 营销客户 回顾与总结 通过本单元的学习，您是否达到了以下目标： 知道什么是金融服务方案 学习构思金融服务方案的方法 编写出较规范的《金融服务方案》 应用金融服务方案提升营销效果

㈥ 地产大利好！央行和银保监会放大招：金融支持16条措施来了

大家好，利好一个接一个！央行、银保监会出手，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。信息量很大......

泰勒给大家整点重点内容。

一、保持房地产融资平稳有序

1、稳定房地产开发贷款投放。

坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

2、支持个人住房贷款合理需求。

合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

3、稳定建筑企业信贷投放。

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期

对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

5、保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。

推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。

鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好借券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。

6、保持信托等资管产品融资稳定。

二、积极做好“保交楼”金融服务

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求。依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。专项用于支持已售逾期难交付住字项目加快建设交付。

8、鼓励金融机构提供配套融资支持。

鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

对于剩余货值的销售回款可同时覆监专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。

新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案，商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科日用于统计和管理，配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限。最长不超过3年，项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的。可予免责。

三、积极配合做好受困房地产企业风险处置

9、做好房地产项目并购金融支持。

鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司(以下统称资产管理公司)发挥在不良资产处里，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

10、积极探索市场化支持方式。

对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。

鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置，支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

四、依法保障住房金融消费者合法权益

11、鼓励依法自主协商延期还本付息。

对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化。法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。

对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。

12、切实保护延期贷款的个人征信权益。

个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。

五、阶段性调整部分金融管理政策

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策。

相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

六、加大住房租赁金融支持力度

15、优化住房租赁信贷服务。

16、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。

支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁生房建设和经营，鼓品商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。