金融机构支持老旧小区的调研报告

Ⅰ 全国老旧小区改造的建设成效与新发展格局

在当前经济转型和新型城镇化背景下，我国已不再把追求经济数字增速作为主要目标，转而将居民福利和民生事业作为政策关注重点，挖掘存量空间承载力潜能，增强城市空间服务功能。老旧小区改造作为新型城镇化的重要内容，不仅事关民生福祉，也是推动城市治理体系建设的重要驱动力。

在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《纲要》)中，明确提出要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。按照《纲要》提出的目标，“十四五”期间将完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。今年两会政府工作报告则提出了2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个的任务目标。巨量的老旧小区改造不仅是对各级政府的一场大考，也为房地产行业转型发展带来了市场机遇。

一、实践中完善政策机制

2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，确定2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。据住房和城乡建设部公布的数据，2020年，全国全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户，超额完成目标任务。

在新开工小区计划任务数方面，河南省计划任务数最多,为5480个，四川计划任务数为4193个，河北、甘肃、山东、内蒙古、吉林、广西、黑龙江、江西、福建、湖南、云南、新疆、陕西、湖北等14个省份新开工小区计划任务数也超过1000个。截至2020年末，各省份均较圆满地完成了计划任务，其中过半数省份超额完成。以河南为例，2020年政府下达的老旧小区改造目标任务是50万户，截至2020年末实际完成改造76万户，远超目标任务。

各地在圆满完成老旧小区改造目标任务的同时，也在实践中积累了丰富的试点经验，形成一批可复制、可推广的政策机制。去年12月和今年1月，住建部对全国各省市在城镇老旧小区改造过程中实践经验进行了梳理，分两批印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，在全国范围内推广。内容涉及改造项目的审批，存量资源的整合利用，改造资金如何实现政府与居民、社会力量合理共担，金融机构可持续支持，以及既有住宅加装电梯在前期准备、工程审批、建设安装、运营维护等各个环节的经验。

例如在加快改造项目审批方面，可借鉴山东、浙江两省经验，采取各相关部门联合审查的方式，根据联合审查意见一次性告知所需办理的审批事项和申请材料，直接办理立项、用地、规划、施工许可等，无需再进行技术审查。浙江和甘肃的经验是，简化立项用地规划许可审批，对不涉及土地权属变化，或不涉及规划条件调整的项目，无需办理用地规划许可。

在存量资源整合利用方面，根据辽宁、福建、江苏南京、山东济宁等地经验，通过整合利用公有住房、社区办公用房、小区综合服务设施、闲置锅炉房、闲置自行车棚等存量房屋资源，用于改建公共服务设施和便民商业服务设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道(城关镇)、社区统筹。整合利用小区内空地、荒地、拆除违法建设腾空土地及小区周边存量土地，用于建设各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间。

在改造资金分担方面，通过完善资金分摊规则、落实居民出资责任、加大政府支持力度、吸引市场力量参与等几个层面的具体措施，形成完善的分担机制。根据湖北宜昌、安徽合肥等地经验，小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资;建筑物本体的改造费用以居民出资为主，财政分类以奖代补10%或20%;养老、托育、助餐等社区服务设施改造，鼓励社会资本参与，财政对符合条件的项目按工程建设费用的20%实施以奖代补。四川省和山东省在“吸引市场力量参与”方面，则采用推广政府和社会资本合作(PPP)模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，引导社会资本参与改造。

这些试点经验通过住建部的归纳整理并以文件形式下发，为接下来的老旧小区改造工作推广提供了重要的参考依据。

二、老旧小区改造提速升级

根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》和“十四五”规划纲要，“十四五”期间计划完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。2021年作为“十四五”开局之年，政府提出了要实现新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标，比2020年实际新开工量高出1.3万个，可谓任务艰巨。按照中央文件部署，绝大部分省份都出台了改造计划和目标，并对目标进行了层层分解。从各地具体实施方案看，总体呈现以下特点：

一是改造内容系统化

新一轮老旧小区改造大致分为“基础类”“完善类”和“提升类”，优先完成“基础类”，一区一策建设“完善类”，因地制宜推动“提升类”。在基础类改造方面，福建省对零星危旧房，按照政府引导、群众自建、适当补助的原则，推进综合整治和改造，全省房屋安全管理平台建立“一楼一档”。安徽省住建厅发布《关于做好2021年度城镇老旧小区改造工作的通知》，要求指导小区改造的主管部门需提前与各联合单位进行工作对接，协调管辖小区的基础设施更新与公共服务提升活动。

在完善类改造方面，河北省与江西省利用小区公共道路、绿化用地分别计划新增城市公共停车位17万个和17.8万个。广西壮族自治区支持有条件的小区以中央出台的政策为主,因地制宜采取多渠道方式加装电梯。

在提升类方面，辽宁省与吉林省实施合理利用公共空间开展系统化居住社区，铺设5G网络设施建设、支持可再生能源应用，推动数字物业与智能社区建设，配置服务资源设施以便于开展适老化改造。新疆推进物业质量提升三年行动计划，借助数字信息技术发展社区线上线下交叉服务，拓展居家社区养老等多元化公共社区项目，为居民创造宜居宜业的“15分钟活动圈”。

二是筹资渠道多元化

老旧小区改造点多面广，所需资金投入量大，不易形成合理的回报机制，必须通过建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担的机制。一方面要加大财政性资金投入力度;另一方面，要将居民的需求与社会资本的赢利点相结合，依靠“自我造血”的可持续发展项目建立各地区的筹资个性化方案。江苏省在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》中提出小区改造的三种筹资方式：一是政府加大财政出资力度，二是组织相关专业化企业、金融机构和国有公司等市场主体积极参与小区更新工作，三是鼓励居民依据利益获得直接出资或使用住宅专项维修资金配合小区建设。浙江省制定《关于建立开发性金融支持城镇老旧小区改造战略合作协议推进机制的通知》，发挥建设部门的统筹规划与开发性金融的“低成本、长期、大额”等综合优势，为全省老旧小区改造提出资金解决方案。江西省通过不动产登记与土地政策，探索跨区组合平衡与小区自我平衡等以区域为基本单位的创新资金规划模式。贵州省与银行和其他金融机构在“十四五”期间达成合作意向，为城市更新与老旧小区改造吸纳800亿元的资金。

三是治理主体科学化

各省市在2021年老旧小区规划中充分体现“共建共治共享”原则，居民与社区街道和物业公司共同维护治理，成为社区的规划师与建设者，各地纷纷开展“居民评选、政府把关”活动，汇集“民需民意民智”。北京市老旧小区改造实施“六治七补三规范”，改造的“自选类”项目都是由“居民点单”的方式实现。重庆市开展广泛宣传政策优势的活动，激发群众参与积极性，引导党员、居民逐户动员、制定方案、征求意见、化解矛盾。江西省在基础类项目的改造过程中，加强与水电气暖信专营机构和居民的构通，充分征求相关主体的意愿，增强改造方案的科学性。贵州省开发建设了“贵州省城镇老旧小区管理系统”与“贵州省城镇老旧小区改造工作联席会议制度”，以实时数据和多方相关利益主体的献策献计为老旧小区改造提供保障。

“十四五”期间，各地区的老旧小区改造工作重点应聚焦于“人”“钱”“管”三大问题，持续推动城市结构优化、功能完善和品质提升。首先，推进以人为核心的新型城镇化，就要关注到城镇化进程中人口流动、社会结构变化、人的利益诉求等，具体到老旧小区改造，居民充当重要的决策者角色。通过政策引导、社区督察监管、业主委员会直接参与老旧小区改造的三位一体的自助模式，解决“人”的问题。其次，社会资本主动参与，充当耐心资本角色。小区内部充分挖掘赢利点，打破资本回收周期长、效率低的瓶颈，在避免大拆大建的前提下，拉动社会投资、促进消费、带动相关建筑装修、建材、家装家电等行业发展，助力“六稳、六保”，解决“钱”的问题。最后，政府加强政策引导，充当引导者角色。老旧小区改造“三分建、七分管”，政府应引导物业人员走向管理一线，用服务代替强制性手段，参与小区改造后的运营维护工作，使物业公司成为小区改造的监管地带，解决“管”的问题。

三、房企积极布局旧改“新赛道”

目前越来越多的城市房地产进入存量时代，一级市场可供开发的土地越来越少，“三道红线”“供地两集中”等政策更加剧了房企在招拍挂市场的拿地的难度。而未来五年21.9万个老旧小区改造，涉及建筑面积约90亿平方米，将拉动数万亿投资，这无疑将成为房企转型发展的“新赛道”。

近期多数上市房企发布了2020年年报，从中可以看出，大量房企已经将开发战略转向城市更新和老旧小区改造。从业务分布看，项目主要集中在珠三角、长三角和京津冀重点城市，其中广州、深圳、东莞涉及项目和参与企业最多，富力、佳兆业等房企是最典型代表，早在数年前已经积累了大量城市更新项目。

根据年报，截至2020年底富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平方米，可售面积超过4100万平方米，货值超过12000亿元。城市更新成为富力集团未来发展的重要支撑。龙头房企万科在城市更新和老旧小区改造领域也逐步建立起领先优势，目前参与旧城改造权益建筑面积已经达到363.4万平方米。此外，中国奥园、佳兆业、时代中国、花样年等众多房企都在发力城市更新和老旧小区改造业务。阳光城集团执行副总裁吴建斌近期在一场论坛上也表示，原来房企拿地主要通过招拍挂，未来土地储备可能要向城市更新延展。城市更新排在第一位，产业勾地排在第二位，第三才是招拍挂。城市更新在房企心目中的地位由此可见一斑。

“十四五”期间，城镇化依然是我国经济增长的重要驱动力，城市更新和老旧小区改造是实现新型城镇化的核心内容。老旧小区改造是一项复杂的民生工程，考验的是政府的智慧，包括政策引导、城市规划、资源整合、综合管理等方面的智慧，同时也考验开发商能力，包括资金实力、项目规划能力、开发运营能力和统筹协调能力等，房企唯有练就扎实的内功，方能在这条“新赛道”占据一席之地。

Ⅱ 北京：引入社会资本参与老旧小区改造，将加大财税金融支持

4月25日，北京市住建委印发《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》的通知，提出以多种方式引入社会资本参与、加大财税和金融支持、存量资源统筹利用、简化审批、监督管理等多条意见，建立共同参与改造、共同治理社区、共同享受成果的老旧小区改造良性循环新机制。
《意见》提到，社会资本可以通过四种方式参与老旧小区改造：专业化物业服务方式，“改造 运营 物业”方式，专业服务方式，改造实施主体方式。
其中，《意见》提到，鼓励社会资本作为实施主体参与老旧小区改造。区政府可通过“投资 设计 施工 运营”一体化招标确定老旧小区改造实施主体，既可作为单个小区的实施主体，也可通过区政府组织的大片区统筹、跨片区组合，作为多个小区及周边资源改造的统一实施主体。实施主体可与专业企业联合投标。
对于社会资本参与老旧小区改造的，北京市级财政仍按照《关于老旧小区综合整治市区财政补助政策的函》（京财经二﹝2019﹞204号）等政策予以支持；同时，对符合条件的项目给予不超过5年、最高不超过2%的贷款贴息。区政府对符合要求的项目，可以申请发行老旧小区改造专项债。
同时，北京鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。支持社会资本开展类REITs、ABS等企业资产证券化业务。支持社会资本通过项目融资、公司融资等方式向开发性金融机构、商业银行等金融机构申请中长期贷款。支持社会资本利用财政补贴、政府实物注资、产权单位和居民出资等作为项目融资的资本金。
此外，《意见》提及，纳入老旧小区改造计划或完成相应投资决策审批的项目，即可在建设工程承发包招标平台或勘察设计招标平台进行一体化招标。若社会资本违反合同约定，存在擅自改变使用用途、服务收费明显高于周边水平、服务质量差居民反映强烈等触及退出约束条件的，授权主体依据合同约定终止授权。
据悉，北京市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区为劲松北社区，该小区充分调动社会力量综合改造，被称为“劲松模式”。此后“劲松模式”成为北京推广、学习的标杆。
在4月23日召开的北京全市老旧小区改造现场推进会上，北京市委书记蔡奇亦强调，要坚持多元共担，细化完善相关政策。完善财政资金补贴方式，加强资金统筹和成本控制。要大力吸引社会资本参与老旧小区改造，扩大试点，分类指导，拓展成果。引导企业用好社区配套用房、自行车棚、锅炉房等闲置资源，突出便民服务功能。市区属国企自管小区要带头改造，同时带头参与老旧小区改造。加大金融支持，创新简化审批。
原题：《北京：引入社会资本参与老旧小区改造，将加大财税金融支持》

Ⅲ 中国提速城镇老旧小区改造 改造资金建立多方共担机制

中新社北京7月20日电 题：中国提速城镇老旧小区改造 改造资金建立多方共担机制

中新社记者 庞无忌

中国的城镇老旧小区改造该怎么做？如何充分调动民众和社会力量的参与？改造资金如何筹集？这些关键问题，如今都有了答案。

中国国务院办公厅20日公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确了城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围、支持政策等。意见提出，中国全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型。

改造提速

近年来，老旧小区改造按下“加速键”。2017年底，秦皇岛、张家口等15个城市开展为期1年的城镇老旧小区改造试点。2019年6月，国务院常务会议部署推进老旧小区改造。此后两个月，住房和城乡建设部会同21个部门单位深入近百个市县调研了200多个城镇老旧小区。去年10月份，又在山东、浙江2省以及上海等8市开展深化试点探索。

今年的政府工作报告提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个。据官方此前透露，这涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

直至此次意见出台，中国提出到“十四五”期末(2025年底)，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

哪些是重点改造对象？此番意见明确，应为建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区(含单栋住宅楼)，要重点改造2000年底前建成的老旧小区。据官方此前测算，这一部分重点改造对象约有30亿平方米的规模。

这些小区如何改？住房和城乡建设部城市建设司副司长刘李峰在解读意见时表示，改造具体分为基础类(主要包括水电路气信等市政配套基础设施改造提升)，完善类(包括加装电梯、小区内建筑节能改造等)和提升类(包括养老、托育、卫生防疫、助餐、家政保洁等各类公共服务设施配套建设)。

这一分类也与后续“谁来出钱”的问题息息相关。例如，基础类由政府投资为主，中央给予资金补助，重点支持；改造类则由受益人部分出资，政府补助；提升类改造能带来部分收益，需要综合测算政府补助资金、社会力量投资和受益人出资等的比例。

钱由谁出？

中国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，仅靠政府出钱不可持续。

对此，意见提出，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

刘李峰指出，主要有四方面内容：

一是合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造。小区居民出资责任，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。例如：在浙江省金华市浦江县一老旧小区环境综合整治工程，居民自筹540万元人民币，出资比例达到25%。

二是加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

三是持续提升金融服务力度和质效。金融机构加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

日前，国家开发银行与吉林等5省，中国建设银行与重庆等9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。未来5年国开行、建行将向5省9市提供4360亿元人民币贷款支持城镇老旧小区改造。

四是推动社会力量参与。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。落实税费减免政策。(完)

Ⅳ 如果要研究老旧小区改造的效果评价，该如何开展研究思路并撰写初步提纲呢

研究老旧小区改造的效果评价，
需要预先罗列原来的缺点和优点。
然后对比一下效果，
才有实质性内容做依据。

Ⅳ 住建部：五年内完成2000年底前建成的老旧小区改造任务

新华网北京7月20日电（王日晨）日前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），要求贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。
《意见》明确了总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施等。住房和城乡建设部有关负责人表示，今年目标新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。并计划在“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。
多地因地制宜开展探索 形成可复制的推广经验
据各地初步摸查，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。近年来，一些地方因地制宜地开展了城镇老旧小区改造工作。2017年底，住房和城乡建设部在秦皇岛、张家口、呼和浩特、沈阳、鞍山、淄博、宁波、厦门、许昌、宜昌、长沙、广州、韶关、柳州、攀枝花15个有一定工作基础的城市，开展了为期1年的城镇老旧小区改造试点，在创新组织方式、资金筹措、项目建设、长效管理等方面开展探索，取得积极成效。
据住房和城乡建设部城市建设司副司长刘李峰介绍，2019年7—8月，住房和城乡建设部会同21个部门单位，深入30个省、区、市及新疆生产建设兵团近百个市县，调研了200多个城镇老旧小区，理清情况，摸清需求，提出对策。2019年10月，针对城镇老旧小区改造中需要重点解决的问题，指导山东、浙江2省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌8市开展深化试点探索，在城镇老旧小区改造工作统筹协调、改造项目生成、改造资金政府与居民合理共担、社会力量以市场化方式参与、金融机构以可持续方式支持、动员群众共建、改造项目推进、存量资源整合利用、小区长效管理等9个方面，形成了一批可复制可推广的经验做法，为《意见》起草奠定了扎实的基础。
在深入开展调查研究，认真总结两轮试点成果和各省（区、市）有关经验做法，特别是针对疫情期间城镇老旧小区暴露出的设施、社区服务和基层社会治理的短板，住房和城乡建设部会同有关部门单位认真研究，广泛征求各方意见，明确了全面推进城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施等，形成了《意见》。
明确城镇老旧小区改造任务 新开工率已超四成
《意见》明确了改造对象范围。是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），要重点改造2000年底前建成的老旧小区。
同时，改造内容具体又分为基础类（为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包括市政配套基础设施改造提升、小区内建筑物公共部位维修等）、完善类（为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等）、提升类（为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，包括养老、托育、助餐、家政保洁等各类公共服务设施配套建设）。
此外，养老、卫生、托育、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。
2020年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、家装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。“今年受疫情影响，新开工改造城镇老旧小区进度有所放缓，但是进入6月份后开始逐渐提速。截至目前，已完成年度目标逾四成。而去年各地新开工目标任务，6月底全国总体上已经完成。”刘李峰表示。
建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制
除了政府给予资金补助支持，推动金融支持和社会力量参与，是老旧小区改造可持续推进的关键。《意见》提出，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，加快培育规模化实施运营主体，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与，这也是满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展的重要切入点。
一方面合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。另一方面加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。
同时，持续提升金融服务力度和质效。金融机构加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。日前，在住房和城乡建设部大力推动下，国开行、建行与五省九市战略合作，未来五年内预计共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目，加快探索可复制可推广的商业模式，推动城镇老旧小区改造可持续发展。
另外，还要推动社会力量参与。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。加快培育规模化的实施运营主体，利用市场化的方式吸引社会力量参与，才是推动老旧小区改造可持续的根本办法。同时，也是推动城市开发方式转型的重要切入点。
在2省8市的试点项目中，通过政府采购服务、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与服务设施的改造和运营：苏州市吴江区鲈乡二村三村片区改造引入阿里巴巴等社会资本，居民个人通过出资享有高品质街区居住环境和便捷的公共服务。愿景集团参与北京市朝阳区劲松小区一区二区改造，由项目公司自筹资金，实施提升类改造，整合存量资源提供社会服务，并获得20年小区经营权。据估算，年收益560万，8~10年内实现投资收益平衡。杭州市和睦新村引入浙江慈继医院管理有限公司投资改造，补齐老旧小区公共服务短板，让老人享有“健康管家”和专业康复护理服务，全面推进辖区“居家+社区+机构”养老化进程。
据悉，住房和城乡建设部近期也在推动一些大型的房地产开发企业能够参与到老旧小区改造之中，共同探索新的建设模式。
深化认识转变观念 变“要我改”为“我要改”
城镇老旧小区改造是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程。全面推进城镇老旧小区改造，加快补齐社区的设施和管理的短板，提升社区的养老、托幼、家政、医疗等公共服务水平，帮助上亿群众改变身边的、房前屋后的人居环境，能够切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感，有利于城市更新，完善城市功能，提升城市品质，推动城市发展更有活力、更加包容、更可持续。另一方面，城镇老旧小区改造是有效效扩大内需、做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要发展工程。
住房和城乡建设部有关负责人指出，由于城镇老旧小区改造产业的关联度较高，带动效应较强，能够有效的扩大投资和内需，是推动惠民生扩内需有效结合的一项利国利民的重要工作。接下来，要继续深化社会各界对城镇老旧小区改造意义的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

Ⅵ 浙江创新开展老旧小区改造考评工作

住建部官网1月27日披露，浙江创新开展老旧小区改造考评工作。浙江省住房和城乡建设厅城建处一级调研员郎利民表示，城镇老旧小区改造综合考评，主要采用互看、互查、互学、互比、互促的方式，在不给基层增加考核压力的前提下，达到互相促进、共同推动的目的，为2021年改造800个老旧小区开好头、起好步，打下良好的基础。
城镇老旧小区改造是重要的民生工程、发展工程。自2019年浙江省被列为全国城镇老旧小区改造试点省以来，全省上下积极探索、勇于实践，试点工作取得阶段性成效，受到住房和城乡建设部充分肯定。两年来，全省已启动实施987个老旧小区改造项目，计划投资约145亿元，惠及群众46万户。
为营造全省各地城镇老旧小区改造工作比学赶超、创先争优的氛围，推进各地进一步创新思路方法、完善政策举措，浙江省住房和城乡建设厅在考评工作方面推出新举措。考评工作按照市县自评、交叉互查、第三方专业机构评价的流程，分11个组，由各地住房和城乡建设部门分管领导带队，聚焦统筹领导、监督检查、项目推进、资金筹集、长效管理等机制建设情况，组织开展了综合考评。
在老旧小区改造评分标准方面，主要考评城镇老旧小区改造的责任主体和实施主体是否明确、审批流程是否优化、工作流程是否规范、改造内容是否丰富、改造和验收标准是否明确，以及改造前征求群众意见和方案公示的情况等。
在老旧小区改造考评加分项方面，浙江省将资金筹集机制作为此次综合考评的一个加分项。引入社会资本，居民出资参与改造，统筹使用各级各部门财政资金，管线单位或国有专营企业出资参与改造，争取地方政府专项债、金融机构信贷支持等方面形成机制并有实例的，可以在考评中获得加分。
在老旧小区改造长效管理方面，重点关注是否实施了专业化物业管理或者准物业管理，是否建立健全城镇老旧小区住宅专项维修基金归集、使用、续筹机制，是否建立了多部门联合执法机制，是否加强老旧小区日常监管等。
为保证考评工作成果，浙江省在省级层面组织各设区市互相检查工作进展情况，互比互看行动力度、投入力度和干部作风等，相互学习借鉴各地推进城镇老旧小区改造工作的先进措施、办法，推动工作落细落实。
接下来，浙江省将按照“能改则改、愿改尽改”的原则，把城镇老旧小区改造与“污水零直排”建设、历史文化街区保护等统筹起来，努力实现“综合改一次，一次改到位”，以改造带动全面提升，实现基础设施完善、居住环境整洁、社区服务配套、管理机制长效、小区文化彰显、邻里关系和谐。

Ⅶ 老旧小区改造，万亿市场进入加速期

编者按 街道老、小区老、房子老、设施老、生活环境差,老旧小区常见的“四老一差”不仅成为小区居民的一桩心事,也是现代化城市及社区治理的一大心病。
随着房地产行业由增量市场转向存量市场,城市更新及老旧小区改造成为全社会关注的热点。在新的形势下,老旧小区改造不仅是对现有住房质量的改善,也是惠及民生、扩大内需、建立内循环的重要举措,对于城市区域价值发展具有长期深远的影响。但是,值得关注的是,老旧小区情况复杂、基础薄弱、改造任务繁重,改造量大面广,情况各异。同时,还存在居民意见统一难、部门单位协调难度大以及改造资金筹集难等问题,影响老旧小区改造的进程与质量。为此《中国消费者报》策划采写系列报道,旨在推动老旧小区改造加速,进一步提升居民的幸福感。
■本报记者 孙蔚
政策拉动市场 老旧小区改造一直是城市更新的重要课题。据住建部统计,2019年,各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户;2020年,各地改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。2020年7月,国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称 《意见》)成为老旧小区改造的加速器。《意见》明确表示,到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。
住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波曾表示,很多老旧小区年龄都在20年以上,原来设计标准比较低,后期管理、维护也不到位,存在不少问题。目前全国老旧小区共有近17万个,建筑面积约40亿平方米。
那么,全国老旧小区改造大概能拉动多大的市场规模?
据长江证券测算,老旧小区改造升级提速后,外墙涂料、塑料管道、水泥、建筑保温材料等多个品类的市场规模均会得到拉动,不同品类的产量拉动比例从2.2%到83%不等,塑料管道行业产值拉动最低约为78亿元,保温材料行业产值拉动最高可达1250亿元。
那么全国40亿平方米的老旧小区,改造一共要花多少钱?广发证券的分析师给记者算了一笔账:参考广州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈阳等六个试点改造城市的投资数据,六城中每平方米投资强度最低的是淄博,为123.36元;最高的是沈阳,为372.02元;每平方米平均投资强度为215.18元。以这三个数据为基准,计算全国40亿平方米老旧小区改造的投资额,在不考虑加装电梯的情况下,最低标准下全国投资额也可达到4934亿元,平均标准下的全国投资额则为8607亿元。
如果考虑加装电梯单项附加的投资额,那么全国老旧小区改造的投资总额将达万亿元以上。河北、安徽等省份公布的改造计划也显示,未来老旧小区改造的每平方米投资强度在100-200元左右,与试点城市的投资数据相近。
改造工作升级 “目前国家大力推进的城镇老旧小区改造工作其实是个升级版,跟以前工作有相同的地方,但是更加综合和全面。”住建部副部长黄艳进一步解释道。
按照《意见》要求,城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。
基础类,主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线规整(入地)等。
完善类,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。环境及配套设施改造建设,包括拆除违法建设,整治小区及周边绿化、照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
提升类,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
三大痛点待解 目前各地老旧小区改造水平不一,改造技术和交付标准存在较大差异。“老旧小区改造过程中,最大的难题是标准的制定。标准既需要理论模型支撑,也需要实践应用,最主要的是居民需要,以用户思维重新构建老旧小区的标准体系,将老旧小区改造变成一种标准化的产品去输出。”中国城市科学研究会理事长仇保兴表示。
针对老旧小区改造过程中存在的问题,仇保兴指出,老旧小区改造主要存在三大痛点:第一,改造资金存在困难;第二,改造过程中存在技术标准不统一问题;第三,住户意见和满意度问题。
比如,在老旧小区改造过程中,住户意见不统一的问题非常常见。以加装电梯为例,三层以上的住户通常对加装电梯比较欢迎,而三层以下的住户则往往比较抵触。“很多老旧小区改造意见不统一,主要和出资有关。因为目前的政策是谁受益、谁出资,于是产生了分歧。在实践过程中发现,如果对住户居住条件真的起到改善作用,这一问题可能就会迎刃而解。”仇保兴认为。“十四五”期间的小区改造工作,与以往有何不同?
一是改造内容不同。过去改造更多是单项改造,比如房屋节能、水电气路等。现在更多的是综合改造,基础类包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升;完善类包括小区的环境及配套设施改造提升,有条件的加装电梯等;提升类包括社区公共服务产品的供给,比如养老、托育、卫生防疫、助餐等。
二是组织实施形式不同。过去,基本上是政府的单方面工作,此次改造从方式上要求多方参与。黄艳说:“我们希望居民达成一致意见后,向政府申请纳入改造,并主动参与改造全程,实现共谋共建共管共评共享。”
三是资金筹措方式不同。过去,资金来源主要包括地方财政、水电气等专营单位出资,中央财政资金支持较少,居民个人出资也很少。“现在的改造资金来源将更多元,一方面,国家发改委、财政部已安排了中央补助资金;另一方面,鼓励社会力量参与,帮助完善社区公共服务供给,并以服务设施长期运营收入作为盈利点。”黄艳表示。
四是改造的要求不同。过去,改造完成但长效管理机制没能建立。这次的老旧小区改造的前提条件是,在项目纳入改造计划之时要把长效管理机制建立起来,包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则等,保障改造成果。

Ⅷ 老旧小区4万亿市场诱惑下的“条分缕析”

时间跨入2019年，国家层面在城镇老旧小区改造，满足群众期盼方面频频发声，老旧小区改造关注度迅速升温，改造工作全面提速。
两会期间，政府工作报告明确提出“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”。
3月，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，规定自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。
6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。会议明确提出，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是涉及上亿居民的重大民生工程和发展工程；同时也成为政府部门的一项“稳投资”举措。
7月1日，国务院新闻办举行政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，将加大对17万个城镇老旧小区改造力度。
7月15日，国家统计局数据显示，2019年上半年，国内经济增速6.3%。国家统计局新闻发言人表示，6.3%是一个有后劲支撑的速度，“从下半年来看，外部环境可能还是比较复杂的，国内还有下行压力，但是经济平稳运行的基本面不会变，而且现在政策储备还有很多空间”。这里提到的政策储备中，以老旧小区为抓手的保民生、稳投资便是重大举措之一。
在老旧小区改造密集推进节奏中，近年来一直在城市政府和房地产转型企业中慢慢发酵的城市更新和既有建筑改造工作开始迅猛发力。
夯实基础 打造样本 大量覆盖
业内专家表示，老旧小区改造量大面广，情况复杂，必须在周密详实调研的基础上，先把样板区做好，让居民充分参与意见、表达意愿，在总结经验后再大量覆盖。
老旧小区改造推进的过程不宜过快，应在小区现状的基础上等比例提高，采取小规模、渐近式、持续性推进方式。有专家提出，对于符合条件的试点，可采用部分拆除重建、增加面积、物业置换等方式，尝试让企业介入。部分发达地区的小区可引入智慧社区理念，引导社区居民消费。
7月1日，住房城乡建设部黄艳副部长在国新办吹风会上表示，目前住房城乡建设部会同有关部门正抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求，在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。
全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会了解到，近期上海、河北、黑龙江、云南等地纷纷开展了调研或部署老旧小区改造工作。
6月24日，云南省省长阮成发主持召开省常务会议，强调要加大城镇老旧小区改造力度，切实改善群众居住条件和促进投资稳定增长。7月2日，黑龙江省委书记、省人大常委会主任张庆伟到哈尔滨市调研老旧小区改造工作。他强调，持续加大老旧小区改造力度，不断提升服务管理水平。7月3日，河北省政府党组书记、省长许勤主持召开省政府党组会议，强调推进棚户区和老旧小区改造，要从群众反映最强烈、最集中的地方改起，逐片棚户区、逐个小区研究，细化改造任务。7月8日，上海市委书记李强到黄浦区外滩街道宝兴居民区，就进一步推进旧区改造和城市更新进行调研。他表示要加快推进旧区改造和城市更新，努力让工作生活在这座城市的人们更幸福。
制定标准 突破瓶颈 分步实施
此次列入旧改的城镇老旧小区，是“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。
据黄艳介绍，此次旧改分三步：第一步是“保”。保基本的配套设施，比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等；第二步是“提”，提升类的基础设施，包括增加公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；第三步是“完善”，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。
虽然第一步是必选项，后两步可以在有条件的小区推进。但据城市更新分会在对会员单位老旧小区改造项目的考察了解中发现，很多老旧小区在改造过程中都面临诸如产权、标准、资金等很多瓶颈和困扰，导致很难完成“三部曲”。
业内专家表示：老旧小区改造涉及到功能取舍、资金平衡以及行为主体权责关系等等一系列复杂问题。如为保存更多有价值的既有建筑，是否可以按既有建筑的具体年限和结构情况制定相关技术标准和规范；充分挖掘空间潜力，是否可以通过空间置换或适当增加面积，吸引市场资金进场；建议采用新技术，有智慧、低成本实现既有建筑节能……所有这些既有建筑改造过程中面临的绕不开的问题，都在呼唤着解决方案的及早出台，毕竟我们面对的是既有建筑，是历史存在，将过去、现在和未来放在一起统筹思考，将不失为一种解决良策。
目前，由全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会联合相关单位共同组织编制的《既有住宅加装电梯工程技术标准》已于7月1日起正式实施。同时，全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会与中国中建设计集团有限公司联合组织编制的《老旧小区综合改造评价标准》、《老旧小区配套设施与环境改造技术标准》正在紧锣密鼓地进行中。这些技术标准的编制的宗旨，是为全面提高老旧小区综合改造水平，实现老旧小区综合改造性能认定从定性向定量的转化,提升社区管理和城市综合治理水平，实现城市建设者和百姓的幸福感、获得感。
再次规划 资本介入 市场运作
面对4万亿元规模的老旧小区项目，面对如此庞大的新的投资增长引擎，在诸多难题和困扰中，“资金”成为关键因素和破局关键。
虽然各地在实施过程中采取了一些办法，取得了一定的效果，但依然困难重重。
居民出资难。老旧小区多住的是老年人和租户，老年人不愿改，租户无所谓，同时，居民对改造后价值的提升比率也无法预估评判，因而出资的积极性不高。
企业回收难。老旧小区改造只有通过政府出资才能稳回收。如果想通过增量升值获利，则面临诸如产权、消防、居民意见等诸多不可控因素，导致积极性不高。
国家负担重。我国老旧小区量大面广，如果全部由国家出资，负债太高，也很可能因为后续资金乏力影响改造效果。
6月中旬召开的国常会会议表示，此次旧改要创新投融资机制，“鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与”。对此，黄艳回应说：“国务院常务会议给我们提出了一个新的任务，下一步住建部将组织国务院相关部门会商研究，还将开展联合调研。”
业内专家提出，在没有增量的情况下，老旧小区改造很难吸引社会资本介入，最好的办法是通过增加新空间，引入新产业，引导居民在改造后消费，才可能形成良性的可持续更新改造。
同时，专家提出了“城市再规划”的理念。通过城市统一再规划，来统筹、梳理既有资源，才有可能平衡资金，进而吸引社会力量参与。老旧小区量大、面广，如果只是单一几个项目的改造，很难产生经济效益，如果通过片区改造，盘活存量资源，将可能达到平衡资金、反哺小区改造、物业持续运营的目标。
同时，也有专家表示，如果只修缮建筑外立面、小区环境，不能使小区真正实现增值；只有进入室内，在细节、难点上下功夫，才能实现真正的增值保值。
结语
老旧小区改造既是国家稳投资的重点工作，也是重大的民生工程。需要各界群策群力、共同缔造。通过引入社会资本，可减轻财政负责，增强市场活力。通过市场运作，作好老旧小区的增量内容，可拉动消费，促进居民生活水平和消费水平的提高，进而带动国民经济的稳定持续增长。