长租公寓盈利模式金融机构

1. 长租公寓2019年三大关键词：融资、危机、强管控

今年以来长租公寓的危机频繁爆发，由此也引来相关部门的高度重视，史上“最严”住房租赁政策在各城市相继出台，在杭州、南京两大“重灾区”先行试点。

当下，各地为“抢人”纷纷出招人才政策，城市人口流动性加大。而经过几年的铺垫，一线城市的长租公寓市场已基本普及。来自第三方机构统计，北京、上海和广州部分长租公寓的入住率能够达到93%、89%、95%。

过去一年，资本对长租公寓的态度也陷入矛盾，有不少品牌运营商获得了资本青睐。比如，2019年上半年，在资本的大力推动下，魔方公寓管理规模达到10万间，成为集中式公寓领域的老大，紧随其后的是乐乎公寓5.4万间。在分散式公寓领域，截至2019年上半年，自如运营商以85万间的管理房源位列第一，排行榜前三的运营商管理规模总额已经超过200万间，头部效应得到进一步增强。

随之而来的是，房地产开发商、中介、互联网资本和一些酒店服务集团进入长租公寓行业。但由于长租公寓行业正处于多种运营模式并存的探索阶段，各大品牌还没有形成相对固定的市场格局，性价比、服务和科技手段将成为长租公寓未来争夺的主要因素，也将成为长租公寓未来的重要发展方向。

融资、上市

资本给予企业的期限将至，长租公寓一度是资本追逐的风口，如今资本对回报的诉求紧推着企业上市。美东时间11月5日，青客登陆纳斯达克挂牌上市。青客上市无疑是长租行业一个里程碑式的开始。此前的10月29日，蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为“DNK”。

日前，自如CEO熊林对外表示，自如目前和未来一段时间的首要任务一定是深耕企业产品、服务、技术、团队，但他也强调了自如不会急于启动IPO。

实际上，头部品牌公寓对于钱的渴望很高，他们能够通过上市来融得更大规模的资金。房东东创始人全雳分析指出，2019年长租公寓的融资有两大特征：融资金额庞大、聚焦头部企业。

今年2月，蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元；3月，魔方公寓宣布获得1.5亿美元D轮融资，加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方；12月，长租公寓安歆集团宣布完成C轮融资，融资金额达数亿元，由凯雷投资领投。

经过几年发展，长租公寓的第一梯队已经形成，分别是：自如、蛋壳、青客；集中式公寓规模以魔方、万科暂时领先。从融资角度看，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

盈利困境

硬币的另一面是，中小公寓运营商很难获得资本青睐，民间资金的高成本已导致多个品牌面临资金危机。今年7月，乐伽“高收低出”运营模式导致资金链断裂，成为租赁寒冬来临的信号。全雳指出，长租公寓通过“非正常手段”的市场经营无法经受住寒冬的考验，由此大量公寓陷入资金链危机。

长租公寓的盈利问题一直悬而未决，也是让中小公寓陷入运营危机的主要原因。国内长租公寓盈利压力的再次出现，资金效率的提升有一定限制，因此房产和企业运营商对新项目拓展比较谨慎。

2019年上半年，房企运营商整体增长速度逐渐放缓。万科泊寓拓展房源规模为23万间、朗诗寓4万间、碧家国际社区4万间、招商公寓2.4万间，跟2018相比房源规模持平。

从2018年与2019年上半年长租公寓规模来看，有部分新房企运营商进场。2018年6月，进入长租公寓领域的华润有巢，目前拓展规模为4万间房源，与上一年相比翻一番，而城方城寓则在半年内新增房源达到1.6万间，扩展速度和规模极快。

国企逐渐成为主角。11月29日，上海浦东新区2宗租赁住房用地成功出让，总出让面积116.4亩，总建筑面积15.8万平，总成交价9.29亿元，分别由上海浦发租赁住房建设发展有限公司（浦发集团）与上海普悦置业有限公司竞得。启信宝信息显示，上海普悦置业有限公司实控人是上海市普陀区国资委。

强监管时代

今年以来长租公寓的危机频繁爆发，由此也引来相关部门的高度重视，史上“最严”住房租赁政策在各城市相继出台，在杭州、南京两大“重灾区”先行试点。

9月，南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，其中指出应当建立住房租赁租金托管制度，与银行签订租金委托收付协议，设立机构租金专用账户收付租金，实行租金银行托管。

11月，杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，其中明确，“托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。

12月，住房和城乡建设部等多部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中指出对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

综合业内人士的说法，类保证金的模式在未来或将普及至各大城市，该政策更多的是对房东与租户的一种保障。政策对于长租公寓机构的影响颇大，专用账户也意味着财务透明化，一方面能够监管企业的健康状况，另一方面也可以防范私自挪用租金等违法违规行为。

住建部部长王蒙徽撰文直指长租乱象，指出在专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。接下来，还将成立专班负责专项整治，加强市场监管和制度建设。由此可见国家对于住房租赁市场的重视以及净化市场的决心。

各城市也开始对住房租赁中介机构进行落地排查，对违法违规的企业机构进行曝光，加强住房租赁市场监管力度，督促企业健康发展。市场渐趋规范。

国家不断出台相关政策，市场面临优胜劣汰。正如全雳所言，只有控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能在行业寒冬中存活下来。展望2020年，作为购租并举的住房制度的有力补充，长租公寓在未来仍然会得到充分的市场机会，大量的租赁用地国有房源将开始逐步形成规模。

2. 长租公寓成消费者投诉重灾区，这种商业模式存在哪些缺陷

长租公寓成消费者投诉的重灾区，这种商业模式存在哪些缺陷呢？我认为首先这种商业模式资金流限制的太严重，其次这种商业模式容易导致发生危险，除此之外，这种商业模式没有什么利润，所以这些都是缺陷，接下来跟大家具体说明。3.这种商业模式特别怕风险。
正如现在的情况一样，很多长租公寓因为遇到了疫情的原因，导致运营不下去，主要的原因就是因为资金链断裂了，本身的良好结果应该是越来越多的租户租房子，他们就有越来越多的资金，从而就可以搞到越来越多的客户，但是现在住户忽然之间变少了，所以资金链就断链了，导致的整个商业模式都毁坏了，因此这种商业模式是特别怕各种风险的，一有风险几乎就会倒闭。

总而言之，我认为长租公寓的很多模式都是存在问题的，比如说因为总是用之前的钱来扩张，在这种情况之下，又加上自己本身的模式没有什么利润，甚至很多公司是赔钱在做，所以一旦发生各种风险就容易倒闭，正如现在的情况一样，很多公司就是因为顶不住风险，所以倒闭了，因此这种模式本身就是存在问题的。

3. 重磅！北京发布长租公寓新规 明确断绝高风险经营模式

频频“爆雷”的长租公寓迎来监管新规。2月2日，北京市住建委等五部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”流向，限制租赁企业“资金池”。新规将于2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。
预收租金不得超过3个月 押金由专用账户托管
《通知》规定，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
此前，长租公寓机构利用“租金贷”的形式预收租户一年的租金，在利用预收租金进行扩张及装修。“长收短付”、违规使用“租金贷”是，是长租公寓盲目扩张、频繁“爆雷”的深层次原因。
“此次通知内容明令禁止此种做法，也倒逼了长租公寓企业精细化运营。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向经济日报-中国经济网记者表示，此外，租户的押金交由中介协会监管，企业难以利用押金缓解资金压力。
“租金贷”不得拨给企业
《通知》明确，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
也就是说，“租金贷”只能拨给租户个人。王小嫱表示，这条内容维护了租户的权益，避免了之前租户利用“租金贷”上交房租的坑，对于租户来说，使用租金贷的安全系数提升。其次，对于长租公寓企业来说，带来了现金流的考验，但也引领企业变更商业模式，摒弃高进低出，长进短出，回归企业的运营。
建立风险警示名单
《通知》规定，住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。
“建立这样的警示制度，带领企业规范运营，对于整顿长租公寓企业规范化运营有着重要的意义。”王小嫱说。
此外，《通知》还规定，住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。《通知》指出，北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人纠纷。
近几年来，长租公寓机构发展迅速，至2019年底行业发展问题不断，“爆雷”现象频出。“本次通知从细节上规定了租金贷的发放形式，押金的监管方式，对长租公寓违规现象进行社会公示，有助于长租公寓市场规范化运营。”王小嫱说。
中指研究院调查事业部研究副总监战雪认为，“北京本次的政策措施明确断绝了高风险的经营模式。相比于其他城市一般仅采取的监管租金措施，北京此次的政策手段更加严格。”

4. 聚焦长租公寓爆雷：为何从资本宠儿陷入资本困局

张晓兰

继乐伽“爆雷”之后，悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金，资金链出现问题。此外，西安9家长租公寓被当地部门重点“提名”。问题在于，为何长租公寓爆雷事件会在近期集中爆发？

现象：

多家长租公寓集中“爆雷”

近期，悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓被曝拖欠房东租金，资金链出现问题。

不仅如此，10月18日，西安市住房和城乡建设局发布公告称，西安马驰商业运营管理有限公司、西安左旗商业运营管理有限公司等9家公寓企业存在不及时履行合同义务支付房屋租金；不及时解决租户提出的合理诉求；以各种理由不退租房押金；部分公司注册地无正常经营及公司负责人失联等现象。西安市住房和城乡建设局将会同西安市公安局、西安市市场监管局等部门，对以上9家公寓企业实施联合惩戒。

房东东创始人全雳指出，近期频频出现长租公寓爆雷事件，呈现两大显著特点，一是从单一城市扩大到多个城市，南京、杭州、西安、郑州成为事件高发地区；二是主要集中在中小公寓或二房东身上，并没有一个真正的品牌公寓。

原因：

盲目扩张和运营短板导致资金链问题

前两年，在持续的政策红利下，长租公寓成各路资本追捧的投资标的。开发商、中介机构、酒店运营商等纷纷抢占市场蛋糕。据不完全统计，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。

贝壳找房高级副总裁李文杰指出，2016-2018年，政策红利不断释放，由于行业较低的进入门槛，各类企业集中进军长租公寓。随之，2017-2018年，一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。

然而，正如巴乐兔联合创始人高萌所言，很多公寓经营者忽略了行业阶段、市场规律和基础运营体系建设，“一味盲目扩张，使用高杠杆，租金贷变相融资拿房，扩大规模，做大估值，蕴藏了巨大的风险。”

“爆雷表面是资金问题，本质是供给的非理性扩张。”空白研究院杨现领指出，一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者进入长租公寓领域，在短期内形成一个“供给突起”，即供给的突然增加，叠加稳中有降的、相对不足的需求，市场形成阶段性的供给压力，随之，租金、出租率、出租周期等关键指标，必然会处于恶化状态。

杨现领指出，特别是一些机构为了规模扩张，拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平，现金流会出现压力，并进一步被迫降价出租，回笼资金，“一家机构降价，另一家机构必须跟随，从而造成‘集体踩踏’，这就是过去一年多，行业经历的典型‘负反馈’”。

宅猫找房创始人杨晓松以为，长租公寓其核心竞争力还源于通过标准化，提升服务质量，让租客安心，“我并不认为通过快速圈地，就能形成长租公寓的垄断，人心是很难被垄断的”。

“前期缺乏对市场、产品深入调研而盲目进入，此外，在市场中快速扩张，其目的也是为了在资本市场圈钱，这样的公司最后倒闭或破产是正常的。在一个健康的市场环境里，这种畸形的经营方式很难存续。”杨晓松说。

实际上，市场有一个从盲目发展到理性的过程。高萌指出，从火爆阶段的资本加持，到资本市场寒冬，业内更加理性，法规也趋于严管，市场无法再为盲目冲动、违背规律买单，由此，造成前期“冲得太猛”的长租公寓机构收不住而爆雷。

之所以长租公寓在近期频频爆雷，高萌指出，年底到期退租多、招租淡季、业主续租交租、融资难以及各地政府对长租行业加强监管，严把租金贷等各种因素叠加，更容易暴露长租公寓由于盲目扩张和运营短板产生的资金链问题，从而导致“爆雷”、“跑路”频发。

生存：

做好稳健经营和规模扩张的平衡

“大部分人认为，把规模跑上来就能拿到融资，暂时性的亏损不在乎，这是非常要命的观点。”全雳指出了行业一大误区。

据全雳介绍，目前长租公寓行业，获得A轮融资的企业并不少，但能获得B轮融资的，并没有超过10家，能得到C轮融资的，仅少数几家。“今后的长租行业，资本总体很谨慎，无论股权投资或者债权融资，只会向头部和超大规模企业集中。”

除此之外，新京报记者注意到，目前长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数。

这意味着，在投资谨慎的资本寒冬，一旦没钱“烧”，盲目扩张的中小长租公寓机构，资金链必然会出现问题。

不过，在高萌看来，这些长租机构之所以爆雷，根本问题还在于运营方自身违背了市场规律，“机构化是长租行业的未来，规模和品牌跟估值有关，但并非所有的玩家都必须拥有大规模和高额品牌投入才能赚钱生存。租赁市场很多是中小机构构成，规模不大，但也能做成‘小而美’，并长期生存和发展。”

“从行业整体来看，不烧钱的长租机构，依然可以活的很好，重点还是心态，回到经营本身上来。”高萌说。

长租公寓机构要实现健康发展，在李文杰看来，需要做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡，杜绝短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。

此外，李文杰强调，长租公寓企业应聚焦单店盈利。“只有聚焦单店盈利，实现企业自身的盈亏平衡，运营机构才能实现可持续发展。”

5. 解读｜六部门监管新规直击长租公寓暴雷根源：禁止套取消费贷

4月26日，住房和城乡建设部联合国家发展改革委等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。同时，明确住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，自从2016年鼓励规模化、机构化租赁以来，轻资产的租赁企业发展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的。相比重资产经营（比如招拍挂配建和自持，国企带头参与的集体土地建设租赁住房项目等），轻资产住房租赁企业在经营上最大的问题是轻资产经营、扩张速度快，容易出现违规行为，比如黑二房东（随意涨租、苛扣押金、随意收取水电费等），以及长租短付，搞资金池，蓄意卷款潜逃。
对此，新华社文章指出，此次监管部门重拳出击，《意见》直击住房租赁企业爆雷根源。
对此次《意见》的出台，中指调查事业部研究副总监战雪认为，《意见》旨在防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展。
战雪表示，此次《意见》呈现以下三个特点：第一是层级高、范围大，之前部分城市单独发布政策约束住房租赁企业的租金收取行为，此次的政策高度上升到了部委的层级，覆盖面也更广。第二是定位准。精准定位从事转租经营的轻资产住房租赁企业。此类企业进行转租经营时没有资产抵押，收取的租金额度也较高，没有资金监管容易聚集金融风险。第三是强穿透。除了禁止住房租赁企业变相开展金融业务，还强化金融机构的贷款审核，在首尾两端发力，避免住房租赁企业单方面诱导承租人使用住房租赁消费贷款的情形。
首次对轻资产住房租赁企业进行定性，纳入监管
按照《意见》要求，从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。住房租赁企业跨区域经营的，应当在开展经营活动的城市设立独立核算法人实体。住房租赁企业应当具有专门经营场所，开展经营前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设主管部门推送开业信息，由所在城市住房和城乡建设主管部门通过住房租赁管理服务平台向社会公示。
李宇嘉指出，目前市场上住房租赁企业种类繁多，比如二房东，投资机构等。在珠三角核心城市，有代房东管理的二房东，有职业二房东（赚代理费或赚租金差价），有投资者一次性包租很多套或一栋，然后装修出租。但现实中，这类主体很难监管，他们往往利用互联网、微信和小广告开展业务，利用信息差、违规操作（比如水电费乱收取、以损坏室内设施为由不退押金等）获取租金受益。承租人利益受损失也难以有渠道伸张，损失不大、息事宁人。因此，迫切需要纳入监管。
打击长收短付的资金池行为，避免资金风险
具体而言，《意见》针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确要求各地加强从业管理的同时，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
在业内人士看来，“单次收取租金的周期原则上不超过3个月等规定，直击长租公寓企业此前存在的各类违规做法，具有积极的导向。这有助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。”
“这一政策表态也是在疫情后针对长租公寓暴雷现象，国家一贯的态度，主要目的是维护出租双方的权益，避免老百姓利益受损和群体性的上访事件发生。对于轻资产的租赁企业，更容易出现‘长收短付’的资金池行为。管住了资金，长租公寓的风险就降低了一大半。”李宇嘉说道。
严厉打击资金贷，“租金异常上涨必被打压”
《意见》还要求，各地应开展住房租赁资金监管。企业单次收取租金超过3个月，或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。同时，禁止套取使用住房租赁消费贷款。企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，对住房租赁企业加强名单式管理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策对于租金贷款的管控更加规范和到位。对于各类违规的套现行为，政策明确，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。同时，金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。从这两点看，租金贷被明确严管，而租赁消费贷款则依然受认可。这两者的区别在于，租金贷进入到了轻资产长租公寓企业的账户，而租赁消费贷则是进入租客的账户。这是后续在明晰不同贷款方面所需要注意的。
此外，《意见》指出，各地应合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。此外，各地还需落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。
业内人士认为，后续租金监管也将更明确。同时在住房租赁市场租金监测方面也会加强。“过去租金的收取等没有监管，导致资金方面出现了很多问题，也是金融风险的来源点。此外，过去租金的管控确实不到位，而现在租金异常上涨受到关注，后续也和房价管控一样，异常上涨必被打压。”
《意见》还提到妥善化解住房租赁矛盾纠纷。六部门要求，各有关方面应当加强协同联动，积极化解住房租赁引发的矛盾纠纷，妥善处置相关风险。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，此次印发的《意见》将对行业特别是轻资产运营公司产生两大影响。第一，迫使轻资产运营公司从“包租公”转向专业化的住房租赁服务提供商。从国际经验来看，控租金使得轻资产运营公司无法单纯依靠租金收入实现利润增长，探索如何提供各类与住房租赁相关的增值服务将成为未来轻资产运营公司生存和发展的关键。第二，“去杠杆”将使轻资产运营公司形成两极分化。一方面，头部大型机构能够依靠资产证券化等金融手段，扩规模求发展；另一方面，深耕区域的小型运营公司将依托本地化优势，降低运营成本，获得生存空间。大量靠金融杠杆扩规模的轻资产运营公司将被彻底淘汰。

6. 长租公寓目前的主要运营模式有哪些

集中式及分散式
集中式以物业开发及切入开发商为主
分散式以包租、中介等形式开展

7. 长租公寓“爆雷”：谨防资本冒险裹挟租客“埋单”

近期，知名长租公寓平台蛋壳公寓“爆雷”事件持续发酵，多家银行已暂停“租金贷”还款业务。
“新华视点”记者了解到，自2018年以来长租公寓陆续“爆雷”逾百家，留下的“窟窿”往往得由房东和租客自行“埋单”。专家建议，监管部门应重拳出击，防止租客为资本泡沫破裂“埋单”。
长租公寓三年“爆雷”约170家
10月开始，蛋壳公寓即出现资金链危机。截至目前，北京市已在涉及蛋壳公寓的各区设立接待点，方便房东和租户咨询处理纠纷。蛋壳公寓APP上也开通了线上解约功能。
事实上，自2018年以来，长租公寓平台频频“爆雷”。据天眼查统计，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15％。从已“爆雷”的上海寓见、青客等品牌公寓的教训来看，除大量依赖“租金贷”饮鸩止渴外，采取“长收短付”、竞价圈房等不正当竞争方式做大规模是长租公寓平台资金链断裂的主要原因。
目前，不少长租公寓对房东采取月付方式，依赖“租金贷”维持企业正常运转，多数企业并不盈利甚至倒贴钱。“前几年，有一些比较好的房源，运营商拿房时把租金提高20％很正常，有时甚至能提高50％。然后运营商再以显著低于‘拿房价’的租金水平出租。”北京一位长租公寓运营商表示。
2018年初，蛋壳公寓和自如两家长租公寓运营机构均获得了数十亿元融资。多家类似的公寓运营机构如雨后春笋般冒出，纷纷得到资本青睐，并开始“跑马圈房”。
“2018年5月，在北京市朝阳区东五环附近的一个社区，有多家长租公寓品牌的经纪人入驻办理房屋托管业务。小区一共2000多套房子，自如托管的有230多套，蛋壳公寓托管的超过100套，同时还有数家刚进入公寓托管领域的运营商。为争抢房源，我们要在自如和蛋壳公司报价基础上再加二三百元才能抢过来。”一位房产中介回忆说。
京师律师事务所律师许浩表示：“长租公寓的这种商业模式，需要市场租金不断上升，且有持续、大量的租房需求才能玩得转，一旦租房量下降就会出问题。”
多家银行已暂停“租金贷”还款业务
一位银行业从业人士认为，当前控制好“租金贷”风险，是解决蛋壳公寓“爆雷”危机的“牛鼻子”。
所谓“租金贷”，就是长租公寓运营商与金融机构合作，以租客名义办理贷款、按月付租，金融机构则将租期内的所有租金一次性付给运营商。这样一来，租客向长租公寓交租的行为就转变为租客的还贷行为。
V领地青年社区首席执行官周君强表示，“租金贷”解决了一些租客短期的资金压力；但这种方式被部分长租公寓运营商“玩坏了”，以此形成沉淀资金池，用这笔资金扩张规模，形成“拿房－出租－融资－再拿房”的循环模式。
蛋壳公寓发布的2019年财报显示，该公司大量现金流来源于“租金贷”，“租金贷”在该公司的融资中占比过半。蛋壳公寓的主要合作方为微众银行，目前有超过60％的租客在使用“租金贷”。
“租客通过‘租金贷’选择月付房租，每个月蛋壳会返还10％的房租，这样的优惠方式诱导很多人选择‘租金贷’。”今年6月签约入住上海蛋壳公寓的李小姐告诉记者，比起押金，现在大多数租客的最大诉求就是微众银行为其解除“租金贷”。“毕竟房东和租客都是受害者，只要能及时解除‘租金贷’，租客们搬走或者续租都可以。最怕的就是房不能住了，贷款还得继续还。”
对此，微众银行11月16日发布公告称，对被迫搬离的租客，银行将协助解决租赁纠纷，并就贷款事宜做出适当安排，尽量保护租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的征信将不受影响。但是据多位已退租的蛋壳公寓租客反映，现在微众银行以未收到蛋壳公寓退还资金为由，让租户继续偿还贷款，直至蛋壳公寓还清贷款。
面临这一可能产生三方债务纠纷的棘手问题，一些租客反映，近日招商银行等一些银行已暂停为微众银行代扣“租金贷”还款。
资本冒险不能成“客户风投”
2017年起，很多长租公寓运营商乘政策东风、在资本补贴的助力下大肆争抢房源。如今市场回归理性，资本退潮的“后遗症”正逐步显现。
“长租公寓运营商的高管们钻了法律漏洞，平台一旦‘爆雷’，就卷钱跑路。剩下的事情就是房东和租客自行协商解决，解决不了就去法院走民事诉讼程序。真正的始作俑者只是‘罚酒三杯’，处罚力度不够。”上海一位房屋租赁纠纷资深律师表示。
北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长胡景晖认为，长租公寓频频“爆雷”的现象未能引起足够的警觉，以至于让行业“小恶”衍变为社会大患。纵观近年来的“爆雷”案件，肇事者卷钱跑路，高管最多承担民事责任，如被限制高消费等。
以上海知名长租公寓品牌寓见为例，其创始人程远至今失联。根据天眼查统计程远涉及的司法案件结果，目前其仅被限制高消费。寓见公寓的合作方阳光城也无须承担任何赔偿责任。房东和租客只能“自认倒霉”，各自消化损失。
许浩表示，当下不少长租公寓将租赁业务做成了金融产品，通过风险投资机构、金融企业等多方融资，不断扩大规模提高自身估值，谋求在资本市场实现“造富神话”，最终投资方和企业高管套现离场，把“烂摊子”留给全社会收拾。从长租公寓、P2P到共享单车，一些从业者以创新之名绑架社会资源，裹挟客户成为“风投”，为其接盘。
近期，多地政府紧急出台措施“亡羊补牢”。重庆、成都、深圳和西安等地要求建立租赁资金监管制度。如重庆和成都均要求，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管账户。此外，深圳还提出企业应慎重选择租金收取模式，要求房东不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租客；西安拟对住房租赁企业实行信用分级。
住房和城乡建设部9月7日发布《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
周君强等业内人士认为，长租公寓虽遭非议，但从国际来看，租赁机构化依然是大方向，关键在监管。住房租赁作为民生行业，相关部门应加强事前和事后监管，重拳整治市场乱象，切实保障城市打拼者住有所居。

8. 如何看待长租公寓模式

长租公寓“爆雷”现象频发，所以行业监管急需深化。从行业兴起到野蛮生长再到“爆雷”不断，长租公寓这个行业用了不过短短几年的时间。成功的长租公寓品牌各有特点，而“爆雷”的长租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“长收短付”的运营模式上。最终，长租公寓打造出来的“资金池”难以为继，“爆雷”也开始出现。

值得关注的是，相继出现“爆雷”的多家长租公寓其经营模式大体相同，即高收低租。在这种经营模式下，长租公寓付给房东的租金高于租客租金。另一方面，许多“爆雷”的长租公寓采用长收短付的模式，通过“年付租金优惠更大”这一方式吸引租客一次性付清较长租期的房款，但却用月付的形式对房东进行房款支付。

在“高收低租”和“长收短付”的模式下，长租公寓企业内部自然形成一个“资金池”。而拥有了“资金池”的长租公寓则开始继续生长，不断扩大规模或者进行金融投资。然而，行业的风险在这种模式下也开始滋生，最终，有品牌难以维系这种高收低租模式，出现了“爆雷”现象。

同时，也有不少长租公寓品牌，向租客推销与个人征信挂钩的“租金贷”。在长租公寓出现“爆雷”后，租客不仅“无家可住”，还需要偿还高额、高利息的租金贷。

(8)长租公寓盈利模式金融机构扩展阅读

《住房租赁条例(征求意见稿)》或将推行

9月7日，住房和城乡建设部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》，共计8章66条，内容涵盖加强对承租人的权益保障、对租赁机构的监管以及对租赁企业的扶持力度等内容。该《条例》向社会公开征集意见，意见反馈截止到2020年10月8日。

的确，租赁行业盘面如此之大，但却没有相关的行业标准。有专业人士认为，《住房租赁条例（征求意见稿）》体现了国家整治行业乱象、为承租者“扫雷”的决心。

文件显示，当住房租赁企业有以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租赁贷款、以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁贷款、在住房租赁合同中包含租金消费贷款相关内容等情形时，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正。若逾期不改正，将面临停业、或罚款等处罚。情节严重的，则由市场监督管理部门吊销营业执照。

9. “长租公寓第一股”资金承压 银行租金贷陷退租风波

受疫情影响，长租短付公寓租赁平台压力上升，资金面临断裂风险，合作银行也被波及。

近来多位青客公寓租户称，疫情以来青客公寓公司因资金紧张亏欠房东租金，导致房屋被收回，租户被强制终止租房合同，但此前与银行签订的租金贷款却无法终止，租客被退租后仍被要求向银行继续缴纳租房贷款。

分析人士指出，长租短付业务模式风险较高，为了刺激市场，平台多会通过与银行进行分期付款的合作以减轻租户短期资金压力，但也增加了杠杆风险，一旦平台资金断裂无法为退租租户进行贷款兜底，银行也会面临坏账风险。

退租后银行贷款难断

成立于2012年的青客公寓是分散式长租公寓的行业代表之一，2019年11月青客公寓在美国上市，成为国内“长租公寓第一股”。

连日来，青客公寓因租客退租后银行贷款无法结清等问题屡遭投诉。据黑猫投诉平台和21聚投诉等网络投诉平台显示，今年以来关于青客公寓投诉达数千条，主要涉及青客公寓违约、不退押金、银行贷款不还等问题。

湖北陈先生透露，去年10月与青客公寓签了租房合同，因为贷款有优惠，所以从上海华瑞银行一次性申请了18个月的分期贷款，今年6月，青客公寓告知其因为房源亏损房东收房，租房合同会被终止。“按照此前约定，办理退房后，剩余的银行贷款应该由青客公寓偿还，但是现在我都已经退房好久了，每月仍会收到银行催款短信。”

租客王先生告诉记者，根据当初签订的协议，其租房时办理了分期付款，银行将房租资金一次性给到公寓公司，王先生要每月偿付银行贷款，如果中途退租，除了扣除押金外，公寓公司会将剩余贷款一次性支付给银行。“但是最近即使办理了退房手续，青客公司也没有付款给银行，导致我们退租了贷款还要继续还，不还就会被逾期。”

据青客公寓管理公司一份《退房退贷申请受理回执》显示，完成退房资料审核后，青客公寓将向银行发出退贷贷偿通知，租客无需归还下一期及以后各期贷款本金及利息，个人征信不受影响。

成都租户何先生也有类似情况，据其透露：“我联系青客公寓，对方告诉我说已经与银行协商了，等到明年4月份前一次性全部还清，让我不用担心。但现在银行征信显示是逾期的，要做贷款等信用评级的话影响会很大。”

对此，上海华瑞银行相关业务人士透露，今年上半年受疫情影响，长租公寓运营平台的资金压力较大，上述退贷诉求普遍也是这段期间发生的；期间银行已落实复工复产相关政策，对因受疫情影响导致无法按期正常还款的小微企业和个人，通过调整还款计划、设置宽限期等方式帮助缓解资金压力，且相关平台也在积极协商解决方案解决问题。

上海华瑞银行方面也表示，虽然受疫情影响，合作长租公寓平台青客公寓出现暂时资金紧张问题，给租房贷借款人带来一定影响，但是，本着保障消费者权益为先的原则，在政府、监管等单位关心和指导下，该行主动担当，积极采取措施平稳、有序地处置和解决租房贷借款人的合理诉求，已取得积极成效，有效地保障了消费者利益，最大程度降低疫情影响。

另一家与青客公寓合作的银行相关业务人士透露，今年5月份左右青客公司就出现资金链断裂的情况，无法为退租的租客一次性偿还剩余贷款，银行也根据实际情况进行了一些调整，对于这类租户停掉了后续贷款，并将青客公司一次性偿还余款方式改为按月偿付。

上述银行相关业务人士透露，该行与青客公司合作，由青客公寓收集租客审贷意愿，并进行初步筛查后提交银行，银行根据自己的风控模型进行风控审核，对于审核通过的租户，银行会一次性发放一笔贷款，贷款会直接给到公寓运营方，后期租户会以每月分期付款的形式偿还银行贷款。“对于选取合作平台，银行首先会对平台本身资质及资金情况等进行综合评估考察，但此次疫情对租赁公寓的运营方影响确实比较大，导致资金链断裂问题。”

某青客公寓房东称，青客公寓拖欠租金已达3个多月，且水电费也未缴，只能强制收回房子另行出租。

青客公寓上市招股书显示，2017～2019财年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，像青客、蛋壳、自如等公寓运营平台，都是采用长租短付的业务模式，向通过银行分期贷款、优惠刺激等措施获得资金的租户收取一次性长期资金，同时按月向房东支付租金，利用租金差价和租金支付的时间差盈利。“这样的模式，一旦出现市场波动或者资金挪作他用，可能导致运营平台出现资金断裂的问题，风险较高。”

资金承压无法兜底 银行遭波及

在张大伟看来，真正的长租公寓是拥有资产的机构将所持资产整合出租，风险相对较低，但长租短付的伪长租公寓模式，主要看中的是长租短付产生的资金池，是带有金融属性的业务模式，风险较高。

“由于一次性收取长期租金，为了缓解租客压力刺激市场，长租短付的公寓运营平台常常会与银行合作进行贷款分期。随着风险的逐步暴露，此前有租金分期贷款合作的银行也日渐收缩，主要也是防控风险。”张大伟表示。

上述多项投诉中所涉及

的“租金贷”业务即是金融机构针对一次性缴纳长期租金的租户推出的一项分期贷款业务，也称为“分期月付”。金融机构与长租公寓平台建立合作关系，平台租户在缴纳房租时向金融机构提出贷款申请，经金融机构审批合格后会将租户租金一次性支付给平台，租户则按月分期向金融机构偿还租房贷款。据多位公寓平台业务人士称，目前分期月付的付款形式更为常用，平台也在积极推荐。

南京李先生表示，其在蛋壳公寓上租房，签合约的时候要求李先生绑定银行卡，并让其选择是月付还是季付等付款方式，签完合同后就直接给了李先生贷款协议，并要求录制视频进行贷款申请。“本来按月付款我并不想贷款，但租房管家说我签合同时已经确定了月付，后面流程就必须走完，除非租客信用没有通过银行审核，再会通过其他方式支付。”

蛋壳公寓某租房管家表示，每个月付款，公寓公司资金流转不过来，都要求客户半年付或者年付，但这样租客付款压力较大，因此多会选择分期付款。“一般来说月付就是分期月付，是跟第三方银行合作，公司需要先拿到这笔钱，然后每个月通过蛋壳APP按月给银行还款。现在分期付款的形式更符合市场需求，退房后剩下的分期由公司一次性支付给银行，不需要租客偿付。”

据某互联网银行相关业务人士透露，长租短付模式的公寓租赁运营平台，与银行合作相当于助贷模式，银行将租客审批的定向资金一次性给到平台，但对资金的用途不会限制；从银行来看，这类贷款资金成本较高，贷款利率8%～9%，一般是要平台兜底，但如果平台出现问题，银行也会有坏账风险。“近年来这类平台出问题的很多，今年情况又特殊，多数平台都出现资金问题，实际上现在中小银行做这块业务的已经很少了，主要是国有大行在做，不过也是以购买资产直接出租的形式。”

不过记者从多家与公寓租赁运营平台有合作的银行了解到，近年来风险上升，银行对这一租金分期贷款业务已开始收紧，疫情后，银行在这一业务领域进一步调整，审贷放款等方面更加审慎。