金融机构如何提高押品估价报告

1. 怎么通过大数据提升金融机构营销效率

行业内的金融数据解决方案供应商Mo‌bT‌ech，通过自有庞大数据结合金融机构一方数据得出用户属性和App行为倾向，并通过机器学习算法和机器学习模型做出评估，在营销前判别客户意向，改善营销规划。例如，高价值用户(80-100分)电话&短信交替触达；高价值沉默(60~79分)精准广告推荐高质量产品；低价值活跃用户(30~59分)优惠促销活动大力找回；低价值沉默用户(30分以下)暂时不做营销投入。

2. 资产评估公司对房产价值的评估依据是什么

1、路线价格

土地使用权的价值与土地的位置有很大关系（街道情况：宽度深度）。对于同一块，土地的价值具有相对稳定性。如果您知道土地的平均价格，请通过街道宽度和街道。通过深度调整确定评估对象的土地价值的方法是路线价格方法。

很明显，可以先设置或选择标准房屋，并根据实际情况采用适用的评估方法评估标准房屋市场价格，然后修改标准房屋市场价格以计算房屋的市场价值。被征用。

对于住宅房屋，修正系数主要包括占地面积比，方向和楼层;非住宅房屋根据目的分为商业，办公和工业类型。修正系数主要包括建筑面积比，楼层和街道条件。

2、基准地价

对于某一地块的土地使用权价值的评估，可以参考同一水平和相同目的的现有基准地价，并调整一般因素，区域因素和个别因素，最后获得评估土地使用权价值的方法。 。该方法具有一定的政策特征。

3、剩余

当房地产的总价已知或可以衡量时，因为房地产的总价格=土地使用权的价值+房产的价值，土地使用权的价值或土地使用权的价值财产的计量，扣除总价值后，可以获得财产的价值或土地使用权。值。这种方法通常用于房屋或土地的个人估价。

4、收益

不同地区，不同用途和类型的房地产收益率也不同。根据要估算的房地产收入返还价值的方法是收入减少法。房地产价值=房地产纯收入÷收入减少利率。

5、假设开发

对于未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测量正常开发后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投资，估算房地产价值的方法是获得。

6、市场比较

提取市场上相同目的和其他类似条件的房地产价格案例（出售或评估，正常报价），与要估算的房地产条件相比较，对每个因素进行索引并通过准确的指数对比度调整得出一种评估房地产价值的方法。

该方法具有很强的实际意义和准确性。它通常在市场成熟，交易透明，比较案例易于查找时使用，估值结果更准确。

7、成本

（1）成本产品算法，即计算获得土地或实现土地开发的成本，不包括异常因素的价值，并在累计正常成本费用后取一定的资本利息和合理的投资利润，A方法获得土地使用权的价值。这种方法通常用于评估在正常程序下获得的土地。

（2）重置成本法，是衡量现有房屋现行市场标准下房屋重建成本的一种方法，然后考虑基金的利益并计算一定的开发（或建设利润）以获得完整的房屋。重量。设定成本价格，然后根据实际情况和法律规范确定建筑新颖度。两者相乘以得出评估房屋价值的方法。

(2)金融机构如何提高押品估价报告扩展阅读：

评估原则：

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。

房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

参考资料来源：网络-房地产评估

3. 金融机构如何进行负债管理

资产负债管理是以资产负债表各科目之间的“对称原则”为基础，来缓解流动性、盈利性和安全性之间的矛盾，达到三性的协调平衡。所谓对称原则，主要是指资产与负债科目之间期限和利率要对称，以期限对称和利率对称的要求来不断调整其资产结构和负债结构，以实现经营上风险最小化和收益最大化。其基本原则主要有：
一、规模对称原则
这是指资产规模与负债规模相互对称，统一S 平衡，这里的对称不是一种简单的对等，而是建立在合理经济增长基础上的动态平衡。
二、结构对称原则
又称偿还期对称原则。银行资金的分配应该依据资金来源的流通速度来决定，即银行资产和负债的偿还期应该保持一定程度的对称关系，其相应的计算方法是平均流动率法，也就是说，用资产的平均到期日和负债的平均到期日相比，得出平均流动率。如果平均流动率大于1，则说明资产运用过度，相反，如果平均流动率小于1，则说明资产运用不足。
三、目标互补原则
这一原则认为三性的均衡不是绝对的，可以相互补充。比如说，在一定的经济条件和经营环境中，流动性和安全性的降低，可通过盈利性的提高来补偿。所以在实际工作中，不能固守某一目标，单纯根据某一个目标来决定资产分配。而应该将安全性，流动性和盈利性综合起来考虑以全面保证银行目标的实现，达到总效用的最大化。
四、资产分散化原则
银行资产运用要注意在种类和客户两个方面适当分散，避免风险，减少坏帐损失。

4. 如何提高商业银行抵质押品管理的有效性

对于发生重大操作风险事件而未在规定时限内采取有效整改措施的商业银行。商业银行应按照规定向银监会或其派出机构报送与操作风险有关的报告、泄漏或丢失涉密资料，提交整改方案并采取整改措施.jpg" target="_blank" title="点击查看大图" class="illustration_alink"><img class="illustration" src="http://c.hiphotos，诈骗商业银行或其他涉案金额1000万元以上的案件；
（二）造成商业银行重要数据、账册，造成在涉及两个或两个以上省（自治区、直辖市）范围内中断业务3小时以上，在涉及一个省（自治区操作风险监管
第二十三条商业银行的操作风险管理政策和程序应报银监会备案.，商业银行应当在规定的时限内，银监会将依法采取相关监管措施。
<a href=" http:="" c、重要空白凭证严重损毁、丢失；（六）其他涉及损失金额可能超过商业银行资本净额1‰的操作风险事件；
（七）银监会规定其他需要报告的重大事件。
第二十五条银监会对商业银行有关操作风险管理的政策、程序和做法进行定期的检查评估.com//wh%3D600%2C800/sign=/.jpg" esrc="http://c.hiphotos。委托社会中介机构对其操作风险管理体系进行审计的，可能影响金融稳定，造成经济秩序混乱的事件；
（四）高管人员严重违规；
（五）发生不可抗力导致严重损失，造成直接经济损失1000万元以上的事故、自然灾害.hiphotos..com//pic/item/。
第二十六条对于银监会在监管中发现的有关操作风险管理的问题，还应提交外部审计报告。
第二十四条商业银行应及时向银监会或其派出机构报告下列重大操作风险事件：
（一）抢劫商业银行或运钞车、盗窃银行业金融机构现金30万元以上的案件.、直辖市）范围内中断业务6小时以上，严重影响正常工作开展的事件；
（三）盗窃、出卖。主要内容包括：
（一）商业银行操作风险管理程序的有效性；
（二）商业银行监测和报告操作风险的方法，包括关键操作风险指标和操作风险损失数据；
（三）商业银行及时有效处理操作风险事件和薄弱环节的措施；
（四）商业银行操作风险管理程序中的内控、检查和内审程序；
（五）商业银行灾难恢复和业务连续方案的质量和全面性；
（六）计提的抵御操作风险所需资本的充足水平；
（七）操作风险管理的其他情况

5. 简述同业拆借市场如何提高了金融机构的盈利水平。市场资金面紧张时,SHIBOR会上升还是下降

什么是同业拆借？
信用拆借交易，是指与全国银行间同业拆借中心联网的金融机构之间通过同业中心的交易系统进行的无担保资金融通行为。
这里我们要注意2点：
1.无担保交易，纯看各家信用；
2.同业拆借不是你想做就能做的业务。
必须是经中国人民银行批准，具有独立法人资格的商业银行及其授权分行、农村信用联社、城市信用社、财务公司和证券公司等有关金融机构，以及经中国人民银行认可经营人民币业务的外资金融机构。……
以上聊了同业拆借，就不得不提一提SHIBOR，那么，什么是SHIBOR？
SHIBOR是指上海银行间同业拆放利率（Shanghai Interbank Offered Rate，简称Shibor），是由信用等级较高的18家报价银行团组成报价团自主报出的人民币同业拆出利率计算确定的算术平均利率（每个交易日根据各报价行的报价，剔除最高、最低各4家报价，对其余报价进行算术平均计算后，得出每一期限品种的Shibor，并于11:00对外发布），是单利、无担保、批发性利率。目前，对社会公布的Shibor品种包括隔夜、1周、2周、1个月、3个月、6个月、9个月及1年。SHIBOR反应的是对市场未来资金成本的预测。
供参考。

6. 注册资产评估师执业资格考试的职业前景

美好的职业前景，源自广阔的行业前景。
一位评估行业资深人士表示，与一般中介服务行业不同，资产评估是服务市场经济和社会管理的高端专业服务行业。随着经济社会的发展，评估需求越来越广泛。
据了解，评估行业一方面继续巩固和挖掘传统的评估业务，比如企业改制、中外合资合作经营、企业并购重组等；另一方面积极开拓新兴市场，比如服务企业“走出去”、行政事业资产管理、文化产业化、金融风险防范、以财务报告为目的的评估、知识产权质押融资评估、技术产权转让评估等。
另外，评估行业还努力培育潜在市场，如探索服务于公共财政项目管理和绩效评价的评估；研究与资产价值评定相关的税基评估等。
相比于其他中介服务行业乃至国际同行，中国评估行业还是“蛮幸福”的。
政府部门有关法规制度已将一些资产评估专业服务规定为法定业务和必备要件，评估行业发展获得政府有关部门大力支持。
中央发布的“十二五”规划对新时期经济社会发展提出了全新要求，也为评估行业提供了强大市场需求。评估行业积极参与经济体制改革，在加快经济结构调整、大力推进产业结构优化升级等方面，大有可为，大有作为。
随着社会经济的发展，市场主体也自发而生了很多评估需求。大型国企资产管理和管理咨询、金融机构押品评估和资本计量、投资机构决策分析等，让评估行业“应接不暇”。

7. 如何提高金融机构从业人员反洗钱工作意识

答--要自觉的执法，自觉的遵法，自觉的守规定，自觉的严格的要求自己。

8. 资产评估法规与准则这门课程涉及内容并要求学生具备哪些能力

一、抵押估价1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。2.从银行的角度：抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。二、房地产估价机构银行1.发挥其自身专长和信息优势2.帮助金融机构消除信息不对称3.控制违约风险4.保障第二还款来源的合法、有效、足值同时：5.提高房地产估价机构信誉度6.提升服务水平7.提高专业水准和管理能力8.获得可观的业务收入9.建立和扩大自身客户群10.形成核心竞争力11.促进房地产估价行业良性发展第二部分形势与分析一、基本面分析关于房地产抵押估价服务：截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。二、现实分析（一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；2.收费混乱、回扣之风盛行；3.对分支机构缺乏必要管理；4.信用档案形同虚设；5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；6.其他。问题的表现：（1）评估机构与估价师个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。（2）银行对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。（二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。6.用不恰当的假设限制条件过度避责。7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。（三）研究滞后，技术体系需要完善1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：*市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。*抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。*抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、BaselⅡ2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。（四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；6.估价行业组织作用。（五）估价师：知识结构、知识掌握建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。建筑学、工程造价、土木建筑工程最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条（1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状（2）建筑物结构承载能力：设计限值（六）评估技术问题（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。（2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法（3）多种评估方法：房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。三、政策建议（一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。（二）对抵押估价理论进行深入研究在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险价值类型：最为紧迫的问题与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法（三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。数据库可实行会员制，有偿使用大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化（四）估价师：完善知识结构，提高业务水平因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。第三部分对评估机构的内部要求抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。一、政策法规要求1.评估行业的资格管理：资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。二、资质需求及信用考核（一）基本条件：四条（二）专项条件：五条（三）信用考核银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。1.谈话提醒：10条2.特别名单：12条管理范围：资产评估房地产估价土地估价其他专业资产评估机构管理内容：合作机构的认定日常管理年度考评动态调整。。。第四部分对评估报告的内在要求一、评估作业与报告形式规范（一）制度准则1.资产评估:2.房地产:3.土地估价:（二）作业原则1.合法原则权属来源、合法使用、合法处置、法律法规规定、合同约定2.谨慎原则房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性3.公正原则（1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。（2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。4.估价时点原则（1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值（2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价（三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求1.知识储备要求：2.信息储备要求：3.评估报告形式审查内容内容完整性审核中介机构资质审核合法有效性审核评估报告的逻辑性审核（四）评估报告形式审查（不规范事例）评估专用章、业务专用章、报告专用章一个估价师签字、不同资质估价师混签估价报告的有效期估价机构是否在资格证书有效期内出具报告报告是否在有效期内报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告权属审核权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致抵（质）押登记情况审核评估报告的逻辑性审核评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性评估范围、对象与评估目的之间的匹配性押品与评估对象的一致性二、评估报告技术审查（一）技术要点方法的恰当性依据可靠性参数合理性计算过程的准确性（二）分项要点：以房地产评估为例1.估价目的：房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。2.关注实现方式：（1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附着物的残值）（2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。（3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途3.抵押估价：房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。4.主要评估方法（1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘（2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或者资本化率（3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。（4）假设开发法：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。（5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。5.主要评估方法审核要点（1）市场比较法：应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。选取实例的可比性：A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。（2）收益法：应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。计算公式：P=A/r*[1-1/（1+r）n]客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性）资本化率r的合理性：（3）成本法：应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象各项费用的合理性重置价格的合理性成新率的合理性（4）假设开发法：应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预测性；适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改造的再开发地产的估价。开发完成后的房地产价值的合理性开发成本的合理性利润率的合理性税费率设置的合理性（5）基准地价修正系数法：应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。基准地价选取的恰当性容积率设定的合理性三、评估报告的注意事项及风险点（一）注意事项1.选用不合理的假设前提2.重复计算3.扩大评估对象的范围4.虚增容积率5.虚增房地产租金收入6.虚增开发完成的房地产市场价值7.选取不具可比性的交易实例作为参照物（二）评估报告的风险点1.抵押品价值2.抵押物风险：（1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。（2）禁止抵押的房地产范围：是否存有限制条件开发商已合法出售的房地产预购商品房贷款抵押的以共有的房地产抵押的以已出租的房地产抵押的以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保建筑工程款优于抵押权受偿3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：（1）注重预期风险。（2）市场变现能力风险。（3）抵押期间的损耗风险。（4）其他……

9. 国有划拨土地上的房产怎样去除土地价值

您好！
一、抵押估价
1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：
房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
2.从银行的角度：
抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。

二、房地产估价机构银行
1.发挥其自身专长和信息优势
2.帮助金融机构消除信息不对称
3.控制违约风险
4.保障第二还款来源的合法、有效、足值
同时：
5.提高房地产估价机构信誉度
6.提升服务水平
7.提高专业水准和管理能力
8.获得可观的业务收入
9.建立和扩大自身客户群
10.形成核心竞争力
11.促进房地产估价行业良性发展

第二部分 形势与分析

一、基本面分析
关于房地产抵押估价服务：
截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。
标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》
大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。

二、现实分析
（一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制
1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；
2.收费混乱、回扣之风盛行；
3.对分支机构缺乏必要管理；
4.信用档案形同虚设；
5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；
6.其他。
问题的表现：
（1）评估机构与估价师
个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。
（2）银行
对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。
（二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度
1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。
2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。
3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。
4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。
5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。
6.用不恰当的假设限制条件过度避责。
7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。
（三）研究滞后，技术体系需要完善
1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：
*市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。
*抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。
*抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ
2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。
3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。
（四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题
1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；
2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；
3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；
4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；
5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；
6.估价行业组织作用。
（五）估价师：知识结构、知识掌握
建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。
“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。
建筑学、工程造价、土木建筑工程
最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条
（1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状
（2）建筑物结构承载能力：设计限值
（六）评估技术问题
（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。
（2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法
（3）多种评估方法：
房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法
成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距
诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。

三、政策建议
（一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境
加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。
（二）对抵押估价理论进行深入研究
在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险
价值类型：最为紧迫的问题
与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法
关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法
（三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系
基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。
数据库可实行会员制，有偿使用
大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化
（四）估价师：完善知识结构，提高业务水平
因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求
加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。

第三部分 对评估机构的内部要求
抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。

一、政策法规要求
1.评估行业的资格管理：
资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师
行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部
矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。
2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）
等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）
评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。

二、资质需求及信用考核
（一）基本条件：四条
（二）专项条件：五条
（三）信用考核
银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。
银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。
1.谈话提醒：10条
2.特别名单：12条
管理范围：
资产评估
房地产估价
土地估价
其他专业资产评估机构
管理内容：
合作机构的认定
日常管理
年度考评
动态调整
。。。

第四部分 对评估报告的内在要求

一、评估作业与报告形式规范
（一）制度准则
1.资产评估:
2.房地产:
3.土地估价:
（二）作业原则
1.合法原则
权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定
2.谨慎原则
房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性
3.公正原则
（1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。
（2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。
4.估价时点原则
（1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值
（2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价
（三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求
1.知识储备要求：
2.信息储备要求：
3.评估报告形式审查内容
内容完整性审核
中介机构资质审核
合法有效性审核
评估报告的逻辑性审核
（四）评估报告形式审查（不规范事例）
评估专用章、业务专用章、报告专用章
一个估价师签字、不同资质估价师混签
估价报告的有效期
估价机构是否在资格证书有效期内出具报告
报告是否在有效期内
报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告
权属审核
权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致
抵（质）押登记情况审核
评估报告的逻辑性审核
评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性
评估范围、对象与评估目的之间的匹配性
押品与评估对象的一致性

二、评估报告技术审查
（一）技术要点
方法的恰当性
依据可靠性
参数合理性
计算过程的准确性
（二）分项要点：以房地产评估为例
1.估价目的：
房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。
2.关注实现方式：
（1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附
着物的残值）
（2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。
（3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途
3.抵押估价：
房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。
4.主要评估方法
（1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘
（2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或
者资本化率
（3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。
（4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。
（5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。
5.主要评估方法审核要点
（1）市场比较法：
应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。
选取实例的可比性：
A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。
D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。
（2）收益法：
应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。
适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。
计算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性）
资本化率r的合理性：
（3）成本法：
应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。
适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象
各项费用的合理性
重置价格的合理性
成新率的合理性
（4）假设开发法 ：
应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预
测性；
适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，
常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改
造的再开发地产的估价。
开发完成后的房地产价值的合理性
开发成本的合理性
利润率的合理性
税费率设置的合理性
（5）基准地价修正系数法：
应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效
适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。
基准地价选取的恰当性
容积率设定的合理性
三、评估报告的注意事项及风险点
（一）注意事项
1.选用不合理的假设前提
2.重复计算
3.扩大评估对象的范围
4.虚增容积率
5.虚增房地产租金收入
6.虚增开发完成的房地产市场价值
7.选取不具可比性的交易实例作为参照物
（二）评估报告的风险点
1.抵押品价值
2.抵押物风险：
（1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。
（2）禁止抵押的房地产范围：
是否存有限制条件
开发商已合法出售的房地产
预购商品房贷款抵押的
以共有的房地产抵押的
以已出租的房地产抵押的
以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保
建筑工程款优于抵押权受偿
3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：
（1）注重预期风险。
（2）市场变现能力风险。
（3）抵押期间的损耗风险。
（4）其他……
望采纳，谢谢

10. 如何提高金融机构的服务质量

如何提升银行服务质量

在如今银行业竞争是趋激烈的大环境下，柜面服务从一定程度上体现了银行的实力和竞争力。银行业不同于某些制造业，靠的是产品的质量说话。从某种角度上讲，银行的核心竞争力就是服务。那到底怎么样的服务才算是好的服务？为什么有时候我们的柜员在里忙得不可开交，得到的却还是老百姓的不满？农村商业银行作为支持“三农”发展的主力军，其服务对象主要是广大农民群众，大多数人文化水平普遍较低，员工与某些客户之间的沟通较为困难。所以如何提升服务质量早已迫在眉睫。我作为一名入行不久的新员工，对银行的柜面服务理解的还不是很深，只能浅谈以下几点看法。
一是改善服务态度。抛开所有的客观因素不说，首先我们应该从自身起。柜面服务有好坏，直接影响到我们营业网点和农商行的声誉。临柜人员要有良好的工作作风和思想作风，要做到主动热情，耐心周到，文明服务，不能面无表情，不理不睬。当顾客走到柜台前时，营业人员应主动打招呼“你好、请问你办理什么业务，请慢走”等礼貌用语常挂嘴边。因此，临柜人员要学习和掌握语言技术，出言吐语要句句讲文明，字字讲礼貌。工作中要恰到好处地运用礼貌语言与客户交谈，根据客户外貌、衣着称呼，通过我们的礼貌和文明的语言，来体现我们的热情服务，进而给客户建立起融洽的关系，促进农商行的发展。优质服务其实是心与心的交流，只要用心服务，从客户的需求出发，才能真正抓住客户。营业人员要根据不同客户需求，主动热情，耐心地介绍金融产品，讲解时语气要肯定、准确、突出业务的性质和特点，当顾客对金融业务不了解想请柜面人员咨询时，柜面人员应本着“顾客永远是对的，我们永远是会的”思想，站在客户的角度做好耐心细致的讲解，让客户亲切地感受到你就是他们的贴心人，农商行是可以信赖的金融机构。
二是加强大堂的服务质量。如果有客户找到你把你当成救命稻草，来向你反映我们的工作人员存在什么问题，不要急于去辩解什么，无论谁对谁错，这本身并不重要，因为这不是法庭，就算你驳倒了客户也许带来的是更糟的结果。首先要真诚的向客户道歉，因为你代表的不是你自己，你首先要取得客户对你的好感，这样才可能很好的进行以下的沟通，其次，要弄清楚客户他的需求是什么，要尽快帮客户解决他的问题，如果这个问题的确与制度冲突，要耐心的聆听客户为什么如此的为难，要给他发泄的渠道，不要插嘴，因为有些客户他可能并不是真的就要逆着我们的制度办事，他需要的是一种宣泄，也可能他是在其他方面生气来到你这发泄，而我们要想解决问题能做的就是一种理解，你可能觉得做到这一点太委屈也太难，的确，这就需要一个良好的心态。
三是要创造舒适的服务环境。优美的服务环境是基层网点搞好优质服务的重要组成部分。做好优质服务工作，要确保社容社貌好、服务设施好、文明用语好的“三好”标准，努力给顾客营造一种舒心的环境。对重要客户实行差异化服务，尽快解决客户存、取款排长队的问题。为了使服务环境规范化，在营业室开门前，做好迎接客户的准备工作，要把营业室的环境、用具搞得舒适、清洁、花草树木摆放整齐，业务柜台标志摆放明显，放在客户尽可能方便处所和时间，在亲切、和谐的气氛和舒适、愉快的环境中办理业务。临柜人员上岗要以振作的精神，大方的神态，温和的面容，和蔼的态度接待每一位客户，做到热情主动，彬彬有礼。要做到衣着庄重大方、整洁合体，办理业务时，站姿坐态要端庄文雅，精神要饱满，思想要集中，做到忙而不乱，闲而不散，工号牌不得乱挂歪载，言行文明，做一个有素养、有礼貌、品德高尚的临柜人员，去迎接我们的每一位客户。
四是加强电子银行业务、其他新业务的培训。通过组织对辖内员工多种形式的集中学习或培训，使广大员工全面了解和掌握新知识、新业务的基本特点和操作流程，提高临柜人员的业务操作技能和柜面宣传、营销以及服务水平。促进员工柜面服务意识和服务水平的提升。另外，加强电子银行业务有助于我们能在柜面压力比较大的时候分担掉一点人流。例如，在每月十号左右是发退休金的高峰时间段，也是一些企业忙于发工资的时候。这时，我们如果能对企业的会计进行指导，让一些员工比较少企业自行在企业网银上操作，这样的话会大大减少我们柜面的压力，也会让企业觉得网银代发工资其实是件双赢的事。
应该说，在市场经济条件下，金融机构之间的竞争环境是平等的，我们比的是服务、是质量、是效率、是安全。柜面服务人员更是要做到准确把握客户意图，以主人翁的姿态服务每一名客户，努力规范操作程序，尽量减少中间环节，在保证不出差错的前提下，快速、准确的办理每笔业务，主动服务客户、方便客户，使柜面服务真正成为能够提升农村信用社社会影响力的有力手段，成为提高农村信用社经营效益的有效途径。