夹层信托交易结构

① 信托公司夹层融资是什么

信托公司借鉴欧美国手汪家的夹层融资概念，将夹层融资嫁接于集合资金的信托产品，推出了以夹层融资为特色的创新型集合资金 信托产品。

夹层融资信托是森正一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的情势融此薯悔通资金的进程。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点。

② 信托劣后，夹层，最优分别是什么意思

这就是通常说的结构化设计。结构化设计一般分为3层，优先级，夹层级，劣后级。
想象一个倒立的金字塔，分三层。
最下面塔尖着地的那层是劣后级，中间塔身中间的那层是夹层级，最上那一层是最优级。
当洪水来的时候(信托发生风险时候)，倒金字塔最先被淹(最先亏)的是劣后级，然后(劣后级亏完开始亏夹层)是夹层级，最后是优先级。
当太阳出来的时候(信托发生盈利了)，倒金字塔结构中，收益率最高的是劣后级，然后是夹层级，收益最低的是优先级。
最好的阐释了:高收益，必定伴随高风险。

③ 什么是交易策略中的优先劣后夹层

优先级优先享受收益，优先享受保障，要是亏损的话，先亏劣后级的，承担的风险也比劣后低，所以优先级的收益比劣后级的低。反之，因为遭遇亏损时需要先亏劣后级的，劣后级承担的风险比优先级高，所以如果获得收益，那么劣后级获得的收益自然也比优先级高。

劣后与优先是一对孪生兄弟，这是在金融产品中非常常见的一种风险、收益安排。信托公司发行的结构化信托产品，在同一款产品中，可以购买优先级信托产品也可以购买劣后产品。

(3)夹层信托交易结构扩展阅读

风控作用

同时设置严格风控，以保证优先受益人的本金安全和固定收益来源。

优先级优先享受收益，优先享受保障，要是亏损的话，先亏劣后级的，承担的风险也比劣后低，所以优先级的收益比劣后级的低。反之，因为遭遇亏损时需要先亏劣后级的，劣后级承担的风险比优先级高，所以如果获得收益，那么劣后级获得的收益自然也比优先级高。

劣后与优先是一对孪生兄弟，这是在金融产品中非常常见的一种风险/收益安排。信托公司发行的结构化信托产品，在同一款产品中，可以购买优先级信托产品也可以购买劣后产品。

优先受益人分享较低的收益率，承担较小的风险，而劣后受益人则承担高风险获得高收益。一般来说，从收益来说，优先级会保有相对确定且封顶的预期收益率；

而劣后级没有确定的收益率目标，在最简单的优先/劣后结构中，支付完优先级的收益之后，产品投资所产生的一切剩余收益都归属于劣后级。

当投资发生损失时，首先由劣后级吸收，如果劣后级被完全损失，才会损失到优先级。因此，从风险的角度来看，劣后级代表了风险最高的那一份，而优先级则是相对低风险的那一份。

其他策略

马丁格尔策略其实是一种赌博策略， 这个方法其实早在十八世纪发源于法国之后没多久时间就在欧洲广为人知， 理论上这种策略绝对不会输钱。

以一单位赌注开始，在每次赔钱后，将赌注加倍，而在任何一次赢钱后，下一次又回归到一单位赌注。马丁格尔法的优点和诱惑力是在每一次赔钱后加码双倍，因此下一次赢钱时，你总能赢回之前所有的损失。

但一单位赌注(大家可以自己算一算)在一连串的损失发生时，赌注规模会增加得非常快速，你可能在赌赢之前，就破产了。为了避免资金雄厚的赌徒成功地运用此一策略，所有赌场都对最大赌注设限。

为了准确的判断出一种趋势什么时候开始，什么时候结束，交易者们都花了很多时间研究了许多判断方法。但殊途同归，所有有效的方法都有一些非常类似的特征。趋势跟踪法可以创造可观的回报，而且一直战无不胜，但出于几个原因，大多数人都不太容易坚持这种策略。

第一，大趋势很少出现，这意味着趋势跟踪策略的失败概率要远大于成功的概率。对一个典型的趋势跟踪系统来说，可能有65%~70%的交易是赔钱的。

第二，趋势跟踪系统不仅会在没有趋势的时候失效，在趋势逆转的时候也会失效。一个趋势结束之后通常会有衰落期，但在市场骤然转向的情况下，衰落有可能持续几个月之久。在这段时间里，趋势跟踪策略会使你不断赔钱。

④ 什么是夹层融资信托

夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资只是从属债务（subordinate debt）的一种，但是它常常从作为从属债务同义词来用。夹层融资的利率水平一般在10%～15%之间，投资者的目标回报率是20%～30%。一般说来，夹层利率越低，权益认购权就越多。
通俗地讲，它是向融资方提供介于股权与债券之间的资金，通常是填补一些在考虑了股权资金、普通债权资金后仍然不足的资金缺口，因而夹层基金本质上仍是一种借贷资金，在企业偿债顺序中位于贷款之后。
夹层融资是一种融资的技术手段，在很多情况下起到“过桥”融资的作用，一般期限是一到两年。例如，做房地产夹层融资，从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求由夹层融资来满足。
夹层投资也是私募股权资本市场（private equity market）的一种投资形式，是传统创业投资的演进和扩展。在欧美国家，有专门的夹层投资基金（mezzanine fund）。如果使用了尽可能多的股权和优先级债务（senior debt）来融资，但还是有很大资金缺口，夹层融资就在这个时候提供利率比优先债权高但同时承担较高风险的债务资金。由于夹层融资常常是帮助企业改善资产结构和迅速增加营业额，所以在发行这种次级债权形式的同时，常常会提供企业上市或被收购时的股权认购权。

⑤ 信托公司的夹层融资业务模式以及案例分析

信托公司的夹层融资业务模式以及案例分析

夹层融资是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，那么信托公司有关夹层融资业务案例大家会分析?

信托夹层融资的股权型模式

信托公司通过设立信托计划将募集到的信托资金以股权方式进入具有良好破产隔离的特设目的公司(SPV)，特设目的公司负责项目运作，并最终获取投资收益。

1、资金进入方式：

(1)与融资方共同设立SPV;

(2)对已经设立的SPV 进行增资扩股;

(3)以信托受益权置换融资方所持SPV 股权并增资扩股。

2、退出渠道：

(1)第三方溢价收购信托计划所持特设目的公司股权(第三方包括特设目的公司的母公司、关联公司等等);

(2)第三方溢价收购夹层投资者所持信托受益权;

(3)以“类优先股”方式分配投资收益。

→优先股是指相对于普通股，具有优先享受剩余索取权的权益性资本。优先股具有优先派分且收益稳定的权利特征，第一，优先股排在普通股之前，公司盈利首先应支付债权人的本金和利息，缴纳税金;其次是支付优先股股息;最后才分配普通股股息。无论公司盈利水平如何变化，优先股的股息率不变。第二，剩余资产分配优先，在对公司剩余财产的分配上，优先股股东排在债权人之后，普通股股东之前。然而在当前中国现存法律体系下，并不承认优先股这一概念。而在信托里，则可通过结构性设计受益权的不同层次，体现出完全类同于优先股的制度安排。

3、风险分析：

(1)项目运作的失败风险;

(2)融资人的道德风险：可能发生承诺事项不能如期如约;

4、风险控制措施：

(1)担保措施：由于债务人抵押不足，因此可请求第三方提供物的担保或连带责任保证。第三方可以是债务人的控股公司、关联公司或担保公司。

(2)信托机制：在信托受益权上设置优先劣后的结构性安排，由融资方或愿意承担更高风险的第三方购买劣后受益权，优先保障优先受益权投资人的本金及收益。

(3)治理机制：主要从公司日常管理，资金使用及项目管理等方面保障投资人的利益，避免融资方的道德风险。具体措施包括股东会的一票否决权;董事会、财务总监等公司核心管理人员的委任权;资金使用审批权;资金账户、使用方向的监督权等等。

5.典型案例：

2006 年3 月1 日，某信托公司发行“丽水馨庭房产投资信托计划”。

(1)产品名称：丽水馨庭房产投资信托计划。

(2)发行规模：52000 万元(其中优先受益权2 亿元人民币，一般受益权3.2 亿元)。

(3)信托时间：2.25 年(其中A 类优先受益权预计会在信托成立后的24 个月内提前结束);

(4)信托方式：股权投资。

(5)资金运用方式：本信托计划集合资金用于受让上海某投资咨询有限公司持有的上海某置业有限公司(简称“某置业公司”)85%的股权。

(6)收益来源及分配：信托收益权分为A 类(优先受益权)和B 类(一般受益权)。A 类(优先受益权)向社会投资人与机构投资人募集;B 类(一般受益权)向沿海地产公司定向募集。其中，优先受益权项下的信托利益范围为优先受益权部分的信托资金与按照年5.5%的预期收益率计算的'收益额之和。

(7)风险控制：某有限公司(香港上市公司)对股权溢价回购事宜提供不可撤销连带责任担保。

信托夹层融资的贷款型模式

信托公司通过设立信托计划将募集到的信托资金以债权方式发放给具有良好破产隔离的特设目的公司(SPV)，特设目的公司负责项目运作，并最终获取投资收益，到期依照借贷合同还本付息。

1、资金进入方式：

以债权方式发放给SPV

2、退出渠道：

(1)债务人依照借贷合同还本付息;

(2)第三方溢价收购夹层投资者所持信托受益权。

3、风险分析：

(1)项目运作的失败风险;

(2)中小企业融资人的道德风险：可能发生承诺事项不能如期如约。

4、风险控制措施：

(1)担保措施：由于债务人抵押不足，因此可请求第三方提供物的担保或连带责任保证。第三方可以是债务人的控股公司、关联公司或担保公司。

(2)信托机制：在信托受益权上设置优先劣后的结构性安排，由中小企业融资方或愿意承担更高风险的第三方购买劣后受益权，优先保障优先受益权投资人的本金及收益。

(3)治理机制：主要从公司日常管理，资金使用及项目管理等方面保障投资人的利益，避免中小企业融资方的道德风险。具体措施包括股东会的一票否决权;董事会、财务总监等公司核心管理人员的委任权;资金使用审批权;资金账户、使用方向的监督权等等。

5、典型案例：

2006年3月20日，某信托公司推出的“某地产公司朗润园集合资金信托计划”。

(1)产品名称：某信托公司**朗润园集合资金信托计划;

(2)发行规模：16000万元;

(3)信托时间：2年;

(4)信托方式：信托贷款;

(5)资金运用方式：信托资金以贷款方式发放给上海某房地产集团有限公司，用于其开发的位于上海市闵行区某某路的**朗润园项目建设;

(6)收益来源及分配：信托贷款所得的利息收益及贷款利息收入在信托利益分配前进行资本市场与资金市场运作所得收益;

(7)风险控制：信托公司与某地产公司股东签订《股权质押协议》，由某地产公司股东将其持有的该公司部分股权质押给信托公司。若该地产公司无法按规定偿还贷款本息时，信托公司将采取必要措施确保信贷贷款本金与利息安全。

⑥ 信托产品常见交易结构解析

信托产品由于底层资产的非标属性，以及融资方或委托人的个性化要求，使得信托产品的交易结构设计相对复杂、业务链条长，且非标业务多为场外、协商开展，无具体的信息披露要求和外部评级要求，导致信托产品存在交易结构复杂和融资主体透明度低的特点。

目前比较流行的信托模式主要有以下四种：贷款模式信托、股权模式信托、权益模式信托和组合模式信托。

1贷款模式

贷款是信托融资里最为基础、简单的交易模式，也是最行之有效的融资方式。贷款方式融资方主要有房地产公司、政府平台、上市公司、大型集团公司等。

信托公司通过信托计划向投资人募集资金并向房地产公司、政府平台、上市公司、大型集团公司等发放贷款，融资方以其关联资产进行抵质押、保证人担保等各种风险措施保证债权安全，到期后由融资方还本付息。

以房地产为例，因地产行情的特殊性，所以监管对房地产公司信托融资做出了详细监管要求。房地产公司以贷款模式进行融资，需满足银监会规定的“432”条件。

1、“4”代表房地产公司必须取得“四证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；

2、“3”是指开发企业项目资本金比例不低于30％；

3、“2”则是指融资方或其母公司至少有二级或以上的资质。

1、是否满足银监会规定的“432”条件。

2、抵押评估是否合理，抵押率是否控制在合理范围。

3、房地产项目的运行状况、已经取得的证件情况、截至到信托产品发行时的开发进度、项目的位置、预计销售价格及市场前景等。

4、借款的开发商是否具有偿债能力，以往的信誉如何，如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级。

5、项目是否有做资金用途监管、销售回款账户监管、证件印章监管等。

2股权模式

与债权信托相比，股权信托并没有那么严格的合规要求，所以比较适合房地产企业的融资需求，信托资金可以通过受让房地产企业股权为其提供开发建设资金。因而可以满足企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化企业财务报表，部分情况是作为过渡资金，待四证齐全后向银行申请开发贷款，实现信托资金的推出。

运作模式：

1、信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分。

2、信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商，然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商，同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。

1、提防风险，如果项目公司管理混乱，那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。对此，要求信托公司对项目公司进行全控管理，例如股权质押、证件印章监管、资金账户监管、重组董事会、重大事项一票否决等。

2、信托资金在缴纳土地出让金和初期建设资金后，项目开发的后期又面临资金短缺，即信托产品的募集资金不足以覆盖项目资金缺口，如此时不能获取后续资金来源（银行贷款或预售回款），则此房地产项目会成为"烂尾"项目，届时信托产品将遭遇风险。

3、房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。

3权益模式

企业基于自身拥有的优质权益（基础资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控）与信托公司合作，通常采用“权益转让附加回购”等方式，从而实现优质资源整合放大的信托融资模式。

在实践中，一般运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。

以目前政府平台融资主要采用的应收账款转让加回购的融资模式为例，信托公司发行信托计划，募集信托资金，受让政府融资平台持有的应收账款，以该资产未来的现金流作为信托计划的未来现金流入来源，平台公司以此融入资金，到期后由其回购应收账款，实现信托计划退出。

1、应收账款须具有真实性、准确性、完整性。

3、回购义务人须签订回购合同，分析回购义务人的回购能力。

4组合模式

所谓“组合”，是指信托资金的运用方式涵盖了贷款投资、股权投资、权益投资、信托受益权转让等“一揽子”策略，并根据不同的项目做出灵活的信托资金运用方式以及退出机制。在信托实践中，常见的组合模式有“股权投资+债权投资”、“股权投资+权益投资”、“股权投资（或权益投资）+财产权信托”，期限配置等方面均比较灵活，但因组合模式交易结构复杂，加大了信托公司在实践管理的难度。

总结

不同的融资需求和融资主体，需要设计不同的交易结构，作为投资者理解信托产品交易结构设计背后缘由及相关的风险管理手段是十分需要的，本次列举的几种常见结构，希望对各位有所帮助。

本文源自信托专家

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⑦ 房地产信托融资模式有哪些

1.贷款型信托融资模式。 信托投资公司受投资者委托，以信托合同的形式将其资金集合，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托收益并于信托计划届满时支付最后一期信托收益和偿还本金。 2.股权型信托融资模式。 信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金,之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金,同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。 3.混合型信托融资模式（夹层融资型）债权和股权相结合的混合信托投融资模式。 它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点,同时也有方案设计灵活、交易结构复杂的特色，以股权、债权和组合满足开发商对资金的需求。 4.财产受益型信托融资模式。 开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权,并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权,信托到期后如投资者的优先受益权未足额清偿,信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商持有的劣后受益权滞后受偿。

⑧ 什么是地产夹层融资

夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式，处于公司资本结构的中层。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。2008年国家金融政策日益严格，开发商如何拓展融资渠道，成为研究的重点。下面对夹层融资这种形式如何同地产项目对接，进行一些简单的描述，希望对大家有所帮助。

房地产夹层融资是借助于信托方式，满足开发商在项目可售前对资金的迫切要求。融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，对外为股权投资，对内为债权融资，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。

项目公司选择资金雄厚和信誉卓著的建筑商实行建筑总承包，通过建筑工程施工安装合同约定条款最大限度消除项目完工风险。信托计划为2年，符合房地产开发的时间规律，在信托计划满1年后可以提前终止信托计划，安排灵活，减少融资方融资成本。

在中国的一些信托投资机构采取的房地产夹层融资方式中，一般规定A类优先受益权信托单位信托资金总额最多为土地成本和取得四证前的费用总和的60%；B类劣后受益权委托人应当为项目公司股东，B类劣后受益权信托单位信托资金总额至少为土地成本和取得四证前的费用总和的40%，一般情况下是项目公司股东已投入项目公司注册资本金和已投入项目公司股东借款。信托计划满一年后，在保证A类优先受益权信托单位达到预期年收益率时，应B类劣后受益权委托人要求新华信托应当提前终止信托计划。

信托计划发行成功后，全部信托资金在扣除约定的银行发行费和信托管理费后，信托公司平价购买项目公司全部股权，委派项目公司董事、经理并担任董事长并办理工商变更手续，清理项目公司银行帐户仅保留基本银行帐户，在代理发行A类优先受益权信托单位商业银行的当地分、支行开立银行帐户，更换和掌握项目公章、财务章和重要法律文件并书面通知项目公司所有业务合作单位，然后将剩余信托资金以资本公积金方式投资项目公司，最后支付项目公司股东股权转让款。

⑨ 信托劣后，夹层，最优分别是什么意思

优先级、劣后级，是分配权益的顺序不同，作用是：风险不同，收益不同。优先级风险低，收益率也低。劣后级风险高，收益率也可能较高。