灰犀牛贷款

❶ 经济日报：根治楼市打新热要从供求两端加强房地产金融管理

要根治楼市“打新热”，需要加强房地产金融管理，做好需求端和供给端两篇文章。在需求端，要实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则，严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。在供给端，要按照“租购并举”的方向扩大供给，加快研究金融支持住房租赁市场举措。
最近，针对部分地区房价过快上涨尤其是“万人摇号”“打新热”等现象，多地金融监管部门出台严控房地产贷款集中度、调控房贷利率、严查消费贷和经营贷入市等举措，以期堵住热钱进入楼市，“摁”住房子投机需求、降低房子投资属性。
始于2016年9月底的此轮房地产调控已持续4年多，取得了显著调控效果，目前多数城市房价稳定，普通个人或家庭负债增长未明显加快。中国人民银行发布的数据显示，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。这意味着新增贷款大概率流向实体经济，房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”等房地产金融监管措施效果显现。
于是，有人开始放松警惕，认为部分城市的“打新房热”不足为患，继续调控还有必要吗？目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。按照2020年6月末的个人住房贷款、房地产贷款数据统计，在37家A股上市银行中，有11家银行的个人住房贷款或房地产贷款占比越过“红线”。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛，如果任由金融资源注入房地产泡沫，就会对实体经济、金融体系、居民财富带来风险隐患。
房地产金融肯定要管，而且必须管好。用限购、限贷的行政手段强力干预，确实能一时堵住房价泡沫的“入水点”，但长期看可能伤及正常的经营、消费和改善型需求，仍难以缓解金融供给管理与房地产行业发展需求的矛盾、支持居民合理购房需求与防范价格风险的矛盾、房企合理融资与控制杠杆的矛盾。特别是一些短期调控涉及信贷总量、房贷利率、交易年限、相关税费等问题，可能使少数地方楼市坐地起价，加大居民的实际购房成本，与政策初衷背道而驰。
楼市“打新热”源自新房、二手房存在明显价差，使得热钱借消费贷、经营贷、信用卡透支涌入套利。而要根治楼市“打新热”，需要加强房地产金融管理，做好需求端和供给端两篇文章。这也是中央经济工作会议强调“保障性租赁住房”“长租房”“租赁住房用地”等内容并提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的应有之义。
一方面，在需求端，要强化对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测，实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则，严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。针对房企降杠杆、降负债的各项举措不能松懈，要加快建立居民债务收入比监测体系，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。按照因城施策原则，实施好房地产金融审慎管理制度。
另一方面，在供给端，按照“租购并举”的方向扩大供给，加快研究金融支持住房租赁市场举措，在旧城改造、城市更新及保障房建设上给予更大金融支持。要降低租赁住房税费负担，土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索用不动产信托投资基金（REITs）为代表的二级市场工具，打通公共租赁住房供应体系。健全以房地产股权基金为代表的项目投融资架构，完善以保险、公募、养老金为代表的长线机构参与股权投资，真正拓展房地产产业的内涵与价值边界。

❷ 楼市大事件！央行、银保监会联手发文，48万亿房贷市场迎巨变

关乎楼市的又一大事来了！

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这是继前不久监管部门出台“三道红线”房企融资新规后，房地产金融政策再出重磅新规。《通知》自2021年1月1日起实施。

《通知》规定，央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。央行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

此外，值得注意的是，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。同时，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

央行有关负责人透露，目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

新增房贷增速将受影响

实际上，今年以来，就有一些银行进一步放缓了新增房企开发贷增速。证券时报·券商中国记者此前了解到，有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模，还有银行部分区域性分行因仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。

央行数据显示，2020 年三季度末,人民币房地产贷款余额 48.83 万亿元, 同比增长 12.8%,比上季末低 0.3 个百分点,连续 26 个月回 落;前三季度增加 4.42 万亿元,占同期各项贷款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 个百分点。

曾刚表示，从分档设计的房地产贷款集中度上限水平看，预计超出上限的银行不会太多，总体看对存量房地产贷款来说，调整的压力较小。但《通知》的主要影响是未来的新增房地产贷款增速会受限，例如，前几年个人房贷增速显著高于平均贷款增速，对于接近上限或已经超标的银行来相关贷款的新增投放增速会放缓。

央行有关负责人也表示，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

“房地产贷款集中度指标对存量房贷的调整压力并不大，因为只要银行保持现有房贷余额不变，随着分母的贷款余额总规模不断提升，该指标自然会下降。但对于接近上限的银行来说，该指标就会影响其新增房贷投放规模，这意味着未来部分银行的新增房贷增速和个贷增速不能超过平均贷款增速，否则相关占比还会进一步提升。”曾刚称。

银行需制定过渡期业务调整方案

当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，央行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

具体来看，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

值得注意的是，为了稳妥有序整改过渡，充分考虑不同银行的情况不同，《通知》提出，业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经央行、银保监会或当地央行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

“对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”上述负责人称。

北京市银行业协会已出台个人住房贷款自律公约

证券时报·券商中国记者获悉，北京市银行业协会已正式印发《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》，自2021年1月1日起生效实施。公约从内控制度、风险管理、尽职调查、差别化住房信贷政策执行、合作机构监督、公平竞争、优质服务等七个方面对银行的个人住房贷款业务提出自律要求，同时也对银行开展的关于个人商业用房贷款业务的做出了自律要求。

针对公约出台的背景，北京市银行业协会表示，目前北京地区会员银行开展的个人住房贷款业务中主要存在两个突出问题：一是，自北京市开展房地产市场调控以来，相关政府部门和行业监管部门出台了多项涉及个人住房贷款业务的调控政策，但各家会员银行对政策的理解不尽相同，造成部分银行在政策执行尺度的掌握方面存在一定差异；二是，近年来北京地区房地产市场中，二手房交易的市场占比逐年提升，房地产中介机构在二手房交易中成为关键环节，个别银行为争揽客户而向中介“返点”、“返费”的现象死灰复燃。

在统一房贷政策尺度方面，《公约》规定：住房贷款记录不区分本市、非本市；月供收入比不超过50%；对首付款资金来源进行实质性审核，不得使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款；涉及一手房的个人住房贷款其所购房屋必须是主体结构已封顶的住房；必须严格执行差别化住房信贷政策等。在涉及“返点”、“返费”问题方面，《公约》规定：银行不得向房地产开发商、房地产中介机构（含关联机构）及工作人员支付或变相支付财物从而获取交易机会或竞争优势，并明确规定：支付或变相支付佣金、介绍费或其他性质类似的费用；免费或低于成本价提供服务，或出租办公场所、办公设施和设备；替其支付、承担应当由其自己承担的支出或费用；以超出正常价格或不合理方式等使用其提供的服务；租用其办公场所或渠道（含线上、线下）向购房客户营销本行业务等方式均在禁止范围之内。

据了解，此次《公约》的出台得到了业内银行的广泛支持，目前北京地区开办个人住房贷款业务的43家银行均已签署公约承诺函。部分银行表示，《公约》的出台有助于银行个人住房贷款业务竞争回归到提高服务水平和服务质量方面上来，从而改变过去单纯依靠“返点”、“返费”和放松政策执行尺度的市场竞争局面。

❸ 广州、深圳、上海等地对资金用途违规客户贷款提前回收，释放出什么信号

从广州的一些银行采取的行动可以看出，他们对一些违规的贷款流入到楼市当中，其实是非常部门的，而且银行也表示将会对这些消费贷款提前收回。其实从这里我们就可以看出银行对这些贷款以及这些贷款的最终流向都非常的关注。同时对于这些钱的审查工作也会越来越严格。很多网友在看到这个信息的时候，都认为现在国家对于楼市的管控的确是非常的认真和严肃，那么今天我们就来探讨一下，这些一线城市这么做，到底释放了哪些信号。

第三，如何评价银行这一次的做法？

其实从这一次银行的做法我们可以看出，在此前他们也可以这么做。只不过在当时房地产市场依旧处于比较火热的状态，同时也能够刺激经济的增长，所以并没有这样做。而随着国家的调控，这些一线城市已经认识到房地产市场对于他们来说已经相当于一个隐形的炸弹，就如同很多经济专家所说的那样，现在房地产已经成为了一个最大的灰犀牛，所以严格监管资金走向将是一个非常有力的举措，也希望大家在日常生活当中不要贸然的加入到炒房大军当中。

❹ 三只"灰犀牛"告诉我们危机都是如何爆发的

7月中旬的全国金融工作会议之后，登上《人民日报》评论的“灰犀牛”一词开始“爆红”。各界纷纷揣测，刚熟悉了“黑天鹅”，“灰犀牛”又是谁？

切尔诺贝利核电站事故

还有一个非常“惨痛”的案例，那就是切尔诺贝利核电站事故。

1986年4月26日，在前苏联治下乌克兰境内切尔诺贝利核电站发生了一起核子反应堆爆炸事故。该事故被认为是历史上最严重的核电事故，也是首例被国际核事件分级表评为第七级事件的特大事故。最初事故原因被界定为操作人员严重违反操作规程，很多人认为这是一次“黑天鹅”事件。但是，当事故调查结果逐渐浮出水面后，才发现这次事故也是典型的“灰犀牛事件”。

切尔诺贝利核电站反应堆本身就存在设计缺陷，1984年缺陷就已在内部被指出过, 但一直没有改进。

反应堆操作人员经验匮乏：厂长只具有燃煤发电厂的训练经历和工作经验；副厂长是核能专业，总工程师来自一个常规能源厂，副总工程师也仅仅有一些小反应堆的经验。

核电站发生爆炸后，苏联官方并没有高度重视，因此反应力迟缓，事故48小时之后，一些距离核电站很近的村庄才开始疏散。

爆炸后，现场附近已经测出了超过致命量的核辐射，但是专家却迟迟未能给出结论，官方出于群众可能过度恐慌的考虑，也未将全部真相告知群众。

……

就这样，最终导致了惨重的后果。根据相关数据显示，这次事故造成受伤和死亡人数达九万余人，经济损失也达数千亿美元。很多潜在的风险其实早有显现，但是并未受到重视，当事故发生之后才后悔莫及。

三个案例都是惨痛的教训，米歇尔•渥克的书中进行了总结，人们面对“灰犀牛”时经常会有五个阶段的错误反应：

第一阶段是否认，不愿意去接受；

第二阶段是混日子，得过且过，推给未来；

第三阶段是开始反应，尝试去回应；

第四阶段是惊恐，意识到已经大祸临头；

第五阶段是崩溃，行为已无力改变。

另外她也提出了六条应对策略：

1）要承认危机的存在。

2）要定义“灰犀牛”风险的性质。

3）不要静止不动，也就是不要在冲击面前僵在原地。

4）不要浪费已经发生的危机，要真正做到从灾难中吸取教训。

5）要站在顺风处，眼睛紧紧盯住远方，准确预测远处看似遥远的风险，摒除犹疑心态，优化决策和行动过程。

6）成为发现“灰犀牛”风险的人，就能成为控制“灰犀牛”风险的人。

灰犀牛事件的危险性不在于它的出现不带征兆，而是在其征兆出现的时候，人们往往倾向于“视而不见”，并采取拖延、得过且过等“鸵鸟战术”作为应对。如此，灰犀牛最终发动凶猛进攻，导致出现严重后果。过去的那些教训警示着我们，未雨绸缪，防患于未然是多么重要。

提前做好防备，做好控制，就能可以让风险降到最低限。

❺ "灰犀牛"为何对经济社会破坏极大

“灰犀牛”

与人们熟知的“黑天鹅”概念一样，“灰犀牛”是一个舶来品，它在国外被提出并应用也是近几年的事。

“黑天鹅”要防，“灰犀牛”也要防

早识别、早预警、早发现、早处置，守住不发生系统性金融风险的底线

事实上，作为不同的风险事件类型，“灰犀牛”和“黑天鹅”有区别更有联系，不能将两种事件完全割裂，要从偶然发生的小概率“黑天鹅”事件背后，发现和防控必然发生的大概率“灰犀牛”系统性风险。防范当前金融风险，必须既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”。

“党中央非常重视防范和化解金融风险，始终要求守住底线，特别是守住不发生系统性金融风险的底线。”中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军表示，“黑天鹅”和“灰犀牛”都有可能冲击金融风险的底线，要以不同的思路和办法应对防范。

“对于‘灰犀牛’事件，因为问题已经存在了，也有征兆，所以对这类问题要增加危机意识，坚持问题导向。”王志军说，对“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题，应当摸清情况，区分轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施，妥善解决。

“‘灰犀牛’是大概率、可感知的风险事件，应该成为风险防范和化解工作的重点。”曾刚认为，防范“灰犀牛”风险，首先要正视“灰犀牛”的存在，全面提高金融机构、地方政府和国有企业的风险意识。同时要统筹全局，制定防范和化解方案，特别是由于“灰犀牛”事件天然具有一定的公共性特征，政府要在其中发挥主导作用。

“灰犀牛”事件的形成往往与制度缺陷或激励约束不当有关，在既有框架之下，难以阻止风险的进一步升级，必须诉诸体制改革和完善。“目前看，继续推进国企改革、金融体制改革等，都是防范此类风险的应有之义。”

❻ 恒昌首席经济学家办公室早在年初发布的《2019年恒昌宏观经济与资产配置报告》提出了什么思路求介绍

恒昌首席经济学家办公室早在年初发布的《2019年恒昌宏观经济与资产配置报告》中，就建议投资者资产配置应选择防御型的资产配置思路，资产配置应多元化、全球化，有效地规避突发的“黑天鹅”和长期积累的“灰犀牛”风险。

❼ "灰犀牛"是什么

“灰犀牛”比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

灰犀牛是据古根海姆学者奖获得者米歇尔·渥克的《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书，“黑天鹅”比喻小概率而影响巨大的事件，而“灰犀牛”则比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

在金融方面，“黑天鹅”一般指那些出乎意料发生的小概率风险事件；“灰犀牛”指那些经常被提示却没有得到充分重视的大概率风险事件；“明斯基时刻”主要指在经过一段时期的经济平稳发展，负债不断提高难以持续，债务风险忽然爆发的资产价值崩溃时刻(拐点)。

拓展资料

中国当前最大的三个“灰犀牛”分别是房地产泡沫、“货币贬值、资本外流”带来的风险动荡以及银行不良资产增加。

当前和今后一个时期我国金融领域尚处在风险易发高发期，既要防止“黑天鹅”事件发生，也要防止“灰犀牛”风险发生。

中国正处应对“灰犀牛”风险五个阶段中的风险诊断阶段。中国金融领域的“灰犀牛”隐患主要有房地产市场泡沫、企业债务、资本市场异动、影子银行和新金融产品。

❽ 2021房贷政策

2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接实行。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。

1、这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。按这条新规，以后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有上限，不得突破。文件的附件中，给出了极其明确的比例限制。

根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：

第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；

第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。

(8)灰犀牛贷款扩展阅读：

1、银行系统中的贷款比例作出限制的原因

央行公告中提出“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。2020年银保监会主席郭树清的讲话，也曾提到了中国金融体系对房地产贷款的依赖和集中度。

按郭主席的说法：中国房地产相关贷款，占银行业贷款的39%。而且这些仅仅只是银行体系内的贷款，那些房企自行发行的债券，融资的股权，已经信托等影子银行的资金，均不在这39%里面。

还有很多人，直接用经营性贷款去全款买房，这其实也算房价，只不过在表内看起来像发给工厂企业的经营性贷款而已。加上这些七七八八的表外贷款，房地产贷款会占到我国金融体系的40~50%左右。这是一个非常恐怖的比例，真正的半壁江山。过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。

最近的一次，2008年的美国金融危机，起因是房地产。日本金融崩溃，起因也是房地产。所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。先搞了一个房企融资的“三条红线”，如今又开始限制整个银行体系的贷款上限。半壁江山实在太高了，哪怕是39%也很高。

所以现在规矩改了，直接通过放贷上限来压制全体金融系统。和现状比，压的不多，因为房地产贷款占中国金融体系的比例实在是太大了，大到不能动，不敢动。但这是首次以行政令的形式颁布贷款占比红线，给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的贷款投向房地产领域，或出现一些不符合贷款要求的做法，比如近两年很火热的首付贷。

2、LPR影响

LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。

按照新规定：“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。

自2021年开始，存量浮动利率贷款如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。根据新通告，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。

12月21日，最新数据显示：一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点，若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利率将降息15个基点，个人住房贷款者月供还款将减少。根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式。

举例来说：假设一个人在2019年10月8日之前，向银行按揭了30年期的100万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。

但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

换言之，在往后的日子里，他的的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。现在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定利率下降0.15个百分点。

在利率下降的情况下，如果这个人选择等额本息还款，他每月会比之前少还多少钱呢？如果实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每月需要还银行贷款5609.07元。2021年的利率变为5.24%，相比固定利率下降0.15个百分点之后，他每月需要还款5515.84元。每月减少还款93.23元。

当然，个人如果选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。和世界许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大。从长期来看，LPR进一步下降的可能性较大，如果这样，那么房贷利率还有望再降低，贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。

通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”：第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式：值得一提的是，这两道红杠以后，对普通购房者而言：意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策，拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

我们个人住房贷款，一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支；7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高，达到总贷款的32.5%。说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近，视为一个国家“住房金融”的安全线。

❾ 将“灰犀牛”关进笼子 中国房地产金融审慎管理大幕拉开

2021年首月，深圳、上海、广州、西安、合肥等多个一二线城市传来房贷额度紧张、利率上浮的消息，个别银行被曝出已经停贷。每年年初，一般是房贷额度最为充裕的时候，这一反常现象的背后实际上潜藏着金融调控的身影。
2020年最后一天，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。这政策一被业内简称为对银行划定的“两道红线”。
上海市银保监局近期出台的新规，正是“两道红线”落地的体现。上海市表示，严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核等。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，与前期的房企融资“三道红线”、“压降融资类信托规模”和“暂停私募非标债权类业务”等融资调控一脉相承，针对银行的“两道红线”意在防范房地产行业过度金融化。不过，由于超标银行个数较少，压降比例相对有限，加之新规调控留有调整过渡期，房玲认为对房地产行业短期影响可控。
银行的“两道红线”与去年8月份出台的房企“三道红线”(重点房地产企业资金监测和融资管理规则)政策一起，组成了中国房地产金融审慎管理的主要工具。与货币政策不同，房地产金融审慎管理主要针对首付比调整、房地产贷款比例限制、房企融资规模限制等，重点在于稳定信贷增长、调节杠杆率。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，这“五道红线”的划出，让2020年成为中国房地产金融审慎管理元年，这对中国房地产制度建设具有里程碑意义。房地产制度呈现出从“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脉络特征。
万科集团董事会主席郁亮也曾表示，“三道红线”对房地产行业的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，它意味着房地产行业金融红利时代的结束。
“五道红线”为代表的房地产金融审慎管理之下，中国楼市会发生什么样的变化？业内普遍认为，“银根”和“地根”是楼市的命脉。房地产金融审慎管理有望控制住“银根”。
中指研究院近日发布的一份报告称，过去15年，金融政策对房地产市场调控效果显著。这份报告回顾了2005年至2019年涉及房地产金融审慎管理的政策及其效果。报告认为，金融审慎指数增加会显著抑制房价上涨，抑制商品房需求，同时也将抑制房企规模增速。
刘水表示，未来市场将会呈现出三大趋势：一是弱周期，金融审慎管理之下，将避免大量资金流向房地产市场，从而避免房地产市场暴涨暴跌，弱化房地产周期性。
二是“慢牛”。据测算，中国城市化率或在2030年达到70%，进入城市化后期，未来10年GDP仍将维持中高速增长，房地产市场仍有向上发展空间，但金融审慎管理之下，未来10年中国房地产市场或现慢牛行情。
三是城市分化持续，不同城市房地产市场走势仍将明显分化。
自2008年美国金融危机后，宏观审慎政策开始受到越来越多国家的重视。美国、欧盟、英国、韩国等经济体均积极使用房地产金融审慎政策来抑制楼市过度繁荣。近年来，中国官方更是反复强调实施好房地产金融审慎管理制度。如：1月召开的2021年中国人民银行工作会议提出，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。
银保监会主席郭树清曾撰文称，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。他指出，2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。将“灰犀牛关进笼子里”或是房地产金融审慎管理的直接目标。