无限年期土地使用价格

『壹』 某工业用地无限年期价格为1020元/平方米,土地还原率为5%,则该地的年租金为( )元/平方米

这道题的条件肯定是错的，有两种解释方法。
第一种：如果是工业用地无限年期，则运用收益还原法计算，P=a/r,得出a=p*r,也就是P=1020*0.05=51元/平方米。
第二种：工业用地是有限年期，即工业用地的法律最高出让年限50年，p=a/r*[1-1/(1+r)50],带入后，得出a=55.87元/平方米。
回答完毕，这是最基本的土地估价方法中收益还原法的基本问题，希望我解释的你能明白。

『贰』 评估土地使用权价值

合理估算市场租金。市场租金应为客观租金，而非估价对象的实际租金。要通过市场调查，在对大量相似交易实例进行比较、修正的基础上确定。在难于通过市场比较途径得到市场租金的情况下，可用土地经济租金代替市场租金。土地经济租金是指土地租赁的正常租金回报。其公式为：土地经济租金=期待土地年纯收益+有关税费。期待土地年纯收益是指一定土地资产期望得到的年投资收益额，在实践中，可用出让土地的价格乘以租价比得到。有关税费主要包括有关的土地税、必要的土地维护费及管理费等。
正确估算补交出让金的数额。各地补交出让金的方式不同，要根据当地的有关规定，正确估算应补交出让金的数额。特别应注意补交出让金后的出让地价的内涵，与应补交出让金的内涵的一致性。例如，补交出让金后的出让地价中包含了城市配套费等费用，则应补交出让金的数额内就应当包括城市配套费等费用。应注意结合估价目的进行分析判断。例如，在抵押估价时，考虑到实现抵押权时以拍卖方式处置抵押物，此时补交出让金的数额可能取高限。
注意估价技术的特殊性。承租土地残余法的估价思路与通常的土地残余法相似，两种方法的主要区别在于：第一，承租土地残余法的总费用中多了一项内容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地残余法中的收益年期、资本化率等主要参数的确定，必须综合考虑租赁合同以及有关土地管理法规、政策对承租土地的权利、义务的配置。
承租土地成本法与通常的成本逼近法的主要区别在于它不能全额计算土地增值收益，因为土地增值收益一般被视为土地所有者权益。但承租人有可能分享土地增值收益，其数额由承租土地使用权价格与土地成本价之差决定。
慎重对待资本化率和收益年期。由于承租人须按期支付租金才能继续使用土地，而且其转让、转租、抵押等处分权要受到限制。从投资者角度看，承租土地使用权与出让土地使用权相比权利受到较大限制，因而投资风险率较高，总体来说，其资本化率比出让土地使用权高一个百分点左右较为适宜。对其个别风险，要结合具体租赁合同进行分析。例如，合同约定允许处分时，其资本化率相对低一点；再如，合同约定按地价指数对租金标准进行调整时的风险，往往会大于按固定比率或数额进行租金调整时的风险。
未来的收益年限，一般为估价期日以后的剩余租期；但是如果租赁合同有约定或其他确切证据表明，在当前租期届满后，能续签合同，并且续签合同的租金在一定期间内低于市场租金时，可以考虑增加收益年限或者将上述租金差额的现值追加上去。这样，估价中的收益年限就可能大于租赁合同的实际剩余租期。
合理选用估价方法、科学确定估价结果。比较前文所述几种估价方法也有一些不同：
一是着眼点不同。租金差额还原法和承租土地残余法着眼于可能的获利能力，出让金扣除法以补办出让手续时的权益分配为依据，承租土地成本法则建立在资本重置的基础上。二是适用范围不同。租金差额还原法的适用范围较广，承租土地残余法适用于有收益能力的承租土地使用权，出让金扣除法适用于应补交的出让金易于确定时的承租土地使用权，承租土地成本法适用于承租人为原划拨土地使用者且土地用途为工业、仓储类的承租土地使用权。
综上所述，在评估承租土地使用权价格时，要注意运用多种方法进行估价，使估价结果互相验证，在对估价结果的差异综合分析的基础上，科学、合理地确定最终价格。

『叁』 土地价格计算公式

“新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润。”

『肆』 土地价格如何计算

一、土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。

二、土地价格 高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。

1、用公式表示：土地价格=地租÷利息率。

2、所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。

3、由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。

『伍』 计算每亩土地价格。

根据我国《土地管理法》规定，农民的耕地被征收的，补偿项目应该包括以下几项。

1.土地补偿费，计算方法是被征收的土地前三年平均年产值的6-10倍，在农村每亩地年产值大概在2000元左右，拿最高的10倍算下来，土地补偿可以得到2万元。

2.安置补助费，计算方法是需要安置的人口数乘以土地年产值乘以征收倍数，征收倍数是4-6倍。

3.青苗补助费，这个各省规定都不一样，大概也都是每亩1000元左右。

(5)无限年期土地使用价格扩展阅读

经济条件和区位不同，土地补偿也不同，即使同在一个城市，由于区位不同，征收补偿差别也很大。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

参考资料网络 土地征收

『陆』 土地价格与银行利息率的关系

1、土地价格=地租/银行存款利息率。

2、可以这样想将所得的地租存入银行，当银行的存款利率提高的时候，资本家可能将资本存入银行此时相当于在农业中的的部分资本流出，根据有机资本构成的原理租种土地的资本减少。

3、此时地主手中就有了多余的土地，而他又不想使这些土地闲置，只能减少地租或者降低土地价格来利用之。

『柒』 怎么计算国家确定土地使用权价格

划拨土地使用权价格应将划拨土地使用权的成本价格换算成市场土地价格、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的按不低于40%计算；发生转让的划拨土地使用权补办出让的、成交价低于基准地价平均标准的按基准地价平均标准、全部地价的40%计算；有异议的按土地估价机构评估价的40%计算。
【法律依据】
《城市房地产管理法》第二十三条
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

『捌』 使用年限和土地价格关系

在市场经济下，土地所有权价格呈总体上升的趋势。但是，在我国社会主义公有制下，土地使用权价格是一种有限年期的价格，且随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后，其价格为零。

『玖』 土地使用年限到底怎么算

土地使用年限是自取得该地的土地使用权之时算起的。土地使用权包括对土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

(9)无限年期土地使用价格扩展阅读：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。