北京预售价格限制

A. 产品预售需要注意的问题

签订预售合同的注意事项如下：

1、不要贸然交付定金。

2、仔细审查关于房屋面积的约定。

3、明确关于房屋质量的约定。

4、价格要明确具体的写在合同里。

5、关于违约的责任要明确。

6、关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。

北京法慈律师事务所王晶律师普法：

《合同法》第十二条，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

北京法慈律师事务所王晶律师解析：

买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。

（1）做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。

（2）钱款分批支付，一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。

（3）在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。

（4）约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内。

（5）卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。

关于补充协议的说明：

1、在签购房合同的时候，没有明确双方的义务和责任，为了规避各种问题，买卖双方经过协商后签订补充协议，把容易出现争议的方面白纸黑字写上去。

2、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

3、明确房屋所有权证办理的时间。

4、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。

5、应该明确装修标准。

B. 预售限制起始价，现房销售起始价是什么意思

指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。

计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。（土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积）
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）

C. 为什么很多项目会有价格限制

您说的是限竞房项目：

限地价竞房价政策

限地价竞房价政策，是北京商品住房将增添一种全新的土地出让方式，即地价是事先限定好的开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。

模式

限地价竞房价政策，这种出让方式简单来说，就是在事先确定地价的情况下，以商品房售价“价低者得”的原则，确定最终的竞得者。

地价定好了之后，再设定一个最高售价13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过1.3万元/平米！只能比它低，不能比它高。这意味着，土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象，开发商们的报价将比着向下降。

危害

北京通过确定地价，并且鼓励售价低者获得土地使用权，而且规定未来的售价只能降、不能涨的方式，客观上的确稳定了房价，但是，在商品房总体供应仍然偏少的情况下，一旦限定了开发商的售价，开发商为了保证利润，势必会在房屋建筑质量上做文章。
比如出让的地块，尽管当地的楼面价差不多是6000元每平，而最高售价限定为13600元每平，似乎给了开发商一定的利润空间，但和当地17000元每平的商品房比较，价格依然偏低。得到这块土地的开发商为了确保利润，要么通过修改规划，要么在小区配套和房屋建筑质量上做足文章，使得未来房屋质量风险陡增。

控制措施

因此，为了确保“限地价，竞房价”真正能够起到遏制高房价的政策目的，能够使民众在得到实惠的同时，还能对房屋的品质放心，因此对于这种通过“限地价，竞房价”方式获得土地的开发商，必须严把建筑质量关，并且通过在出让合同上额外增加“房屋质量额外担保”条款，或者通过提前收取房屋质量风险抵押金的方式，以避免开发商偷工减料，确保工程质量。

D. 谁能告诉我一下北京地区预售测绘及产权测绘的计价标准，或是计价文号~~~~谢谢啦~~~

房产测绘收费执行国家测绘局2002年发布的《测绘工程产品价格》，其中，住宅用房房产测绘收费标准为1.36元/平方米，商业楼用房房产测绘收费标准为2.04元/平方米，多功能综合楼用房房产测绘收费标准为2.72元/平方米。

北京市是垄断，基本上就是这个价格。

成都市由于有竞争关系，房产测绘为市场行为。价格综合报价1元左右。

E. 商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5％，有没有法律支撑呢

商品房的备案价格是开发商在开盘之前就在建委备案的价格，销售价就是开盘后的价格。一般而言，很多的商品房的销售价一定是高于备案价格的。商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容在内的商品住房预售方案。
商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5％，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。商品房的销售价格备案的主要目的是房管局和政府为了防止开发商无原则性的调整价格，避免因价格过度上涨或下调造成房地产市场的不良冲击的一种监管制度。
购买者在购买房屋前需要求验证开发企业的土地使用权证以及其他证件，以确保该房屋买卖的合法性和保障自己的利益。

F. 国家对房屋预售价有规定吗

有的，房屋预售之前，开发商都必须将一房一价表报当地的房管局备案，价格批准后方能预售

G. 北京增加预售证申请次数 业内：有利于优化新房供应节奏

清明假期的前一天（4月3日），北京市住建委发布《关于优化商品住房预售许可办理事项的通知》的征求意见稿（简称《意见稿》），面向社会公开征求意见。对比北京之前的预售证管理，此次《意见稿》有两大变化，一是商品住房项目（含共有产权住房）预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期，且应与预售合同中约定的房屋交付日期一致。二是新申请办理预售许可的商品住房项目，一个施工证范围内的可售住宅部分，从原有只能办理一次预售许可，调整为可办理两次。
其中较为关注的是预售证申请次数的优化，在业内人士看来，分两次预售，有利于优化区域新房供应节奏，缓解开发商的去化、资金压力。
一个施工证下可申请两次预售证，缓解去化压力
根据《意见稿》，新申请办理预售许可的商品住房项目，一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分可以申请办理两次预售许可，但最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可；施工许可证批准范围内地上住宅已办理两次预售许可的，可售仓储、车位等部分可再办理一次预售许可证。
在此之前，北京楼盘预售证的申请范围是，一个施工证只能申请一次预售证。这样的政策下，有的项目体量较大，一个预售证下房源较多，多者高达十几栋上千套房源。
随着北京进入限竞房时代，部分项目在单次预售证申请上，体量较大，上千套者很是常见，而北京限竞房的布局现状是，一个板块多个项目集中，诸如亦庄、北七家、孙河、青龙湖等，这导致的结果是，板块内供应集中、产品同质化严重，去化成为难题。而去化较慢，进一步影响到开发商的资金周转以及再次投资拿地的策略。
“一个施工证只能申请一次预售证的政策出台背景是北京新房供不应求，而现在的北京楼市出现了严重的供过于求、库存压力加大。”合硕机构首席分析师郭毅表示，在北京单一片区，形成新房集中供应，去化压力激增，使得库存问题成为开发商面临的巨大压力和难题，从目前来看并没有找到破解方式。
一个施工证下能申请两次预售证，有哪些积极意义呢？诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，近两年来北京限竞房项目去化情况并不理想，未来如果一次性推出上千套或更多房源，市场去化压力较大。此次调整有利于优化区域住房供应节凑，缓解去化压力；同时对于房企来说，也可以缓解其资金压力，保证其正常的开复工。
并非松绑，再次申请预售证，房价保持不变
新冠肺炎疫情下，包括房地产在内的多个行业遭遇挑战。为了应对挑战，在政策层面，不少地区放宽拿地、预售门槛。此次北京预售证管理的调整，是否是政策的松绑呢？
北京市住建委相关负责人表示，此次调整是市住建委在坚持“房住不炒”定位，落实城市调控主体责任，实现“三稳”目标的基础上，对商品住房办理预售许可做出的优化措施。调整后，开发项目预售许可申请“门槛”没有降低，房地产宏观调控政策没有改变、调控力度没有放松，调整后的要求仍然高于国家有关规定。
根据《意见稿》，开发企业应在项目首次申请预售许可时，一次性申报施工许可证批准范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格。
这意味着，即便再次申请预售证，还是第一次申请时的房价，这就杜绝了开发商捂盘惜售、分批涨价的可能性。
业内建议全面放开预售证申请次数管理
对于北京预售证申请次数的优化，郭毅表示，是一次合理正当的调整，但同时又显得谨慎。如上文所述，即便调整后，北京预售证申请管理仍高于国家有关规定。
郭毅建议，可以全面取消预售证次数申请管理，由开发商根据自己的市场营销方式和产品排期来做出供应的和推盘节奏。
郭毅认为，从预售审批上，有价格管控，从需求层面，有限购、限贷等政策，从供应端，土地大量供应，带来充沛的房源供给。这些综合因素下，目前北京房价形成了明显的制约，短周期内，就算全面取消预售证申请次数，也不会影响北京供过于求的市场局面，更不会推升房价，反而有利于开发商去化库存。
不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，北京预售证次数对于开发商去库存影响有限，因为此前即便一次性取证房源多，也存在分次开盘的行为。

H. 北京市商品房预售资金监督管理暂行办法的指导

中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设商品房预售资金监管专用账户。

I. 有了预售许可证价格就确定了吗在法律法规方面是怎样规定的

不一定确定价格。有预售证只代表建筑物可以开始销售，不代表确定价格。价格确定后办当地物价部门备案。

J. 北京限价房申请条件

北京限价房申请条件如下：

（一）申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,申请人须具有本市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。

（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。城八区家庭申购条件由市建委会同相关部门根据市民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后公布。远郊区县家庭申购条件由区县政府结合实际确定，报市政府批准后公布。

在符合上述条件的家庭中，属于下列三类家庭之一的，可优先购买：

1、解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭；

2、家庭成员中有60周岁以上（含60周岁）的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；

3、已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。

(10)北京预售价格限制扩展阅读：

限价房与经济适用房的区别：

1、保障对象不同。经济适用房的保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。限价商品房的保障对象为当地城镇中等收入以下住房困难家庭。

2、土地来源不同。经济适用房的土地为划拨方式取得，而限价商品房的土地取得方式为出让。

3、销售价格确定方式不同。经济适用房的销售价格是在开发企业办理销售（预售）许可证之前，由物价部门确定。限价商品房的销售价格是在开发企业以出让方式取得土地前，在土地招拍挂文件中确定。

4、销售价格不同。经济适用房因为土地成本低（不含土地出让金）以及开发商利润受限制（3%），它的销售价格低于限价商品房。

5、准购面积标准不同。经济适用房在购买资格审批时，会根据家庭人口确定核准购房建筑面积，而限价商品房没有准购面积。

参考资料来源：网络-北京市限价商品住房管理办法（试行）