① 请问什么是现金流分析法，应该怎样利用它分析个人财务
试析“贴现现金流模式分析法”在房地产投资决策中的运用 李崇坚 在房地产决策中运用的财务分析方法很多，分静态分析法和动态分析法两类。静态分析法如回收期法、平均投资报酬率法等，优点是计算简便，易于理解；缺点是没有考虑货币的时间价值，得出的结论有一定的片面性。动态分析法即贴现现金流模式分析法，如净现值法、现值指数法、内部收益率法等，缺点是计算复杂，优点是不仅考虑了开发项目的整个投资过程，而且考虑了货币的时间价值，因而能更深入全面地分析开发项目在财务上是否可行。下面以笔者在房地产行业工作的经验和体会，运用“贴现现金流模式分析法”对房地产开发项目进行分析。 一、项目基本情况 1、假设有一个楼盘，销售收入为35448．08万元，半年后预售出30％；一年后预售出50％；一年半后又预售出10％；二年后竣工时预售出10％。按预售比例乘以分期付款比例，可分别算出四个时点的回收比例和现金流入量（见表一）。表一：资金流入分析 2、工程总支出为26446．72万元，将工程款项的支出从零期开工到二年后竣工这段时间划分为五个现金支出点，计算现金流出量（见表二）。表二、现金流出分析 由于地、建筑成本、其他费用在动态方式中已考虑时间因素，实际上均已含利息，故在成本构成中不再单独计算利息。 3、i＝15．56％为年资金利率，按复利计算化成半年利率为i＝ 1＋15．56％－1＝7．5％。 根据上述条件，计算贴现现金流量表如下： 单位：万元 二、投资效益预测 根据上表可分别计算如下指标： 1、净现值 总收入现值＝∑现金流入量×现值系数（现值系数看上表） ＝10634．42×0．7488＋10634．42×0．8049＋10988．91×0．8653＋3190．33×0．9302 ≈28999．05（万元） 总支出现值＝∑现金流出量×现值系数（现值系数看上表） ＝5493．97×0．7488＋5787．56×0．8049＋6633．35×0．8653＋6445．9×0．9302＋2085．94 ≈22594．05（万元） 净现值＝总收入现值－总支出现值 ＝28999．05－22594．05 ＝6405（万元） 2、现值指数＝总收入现值／总支出现值≈28999．05／22594．05＝1．28 3、内部收益率（取零期为基准期） 当贴现率i＝50％时，分4、3、2、1四个期数分别查出现值系数为0．1975、0．2963、0．4444、0．6667。 净现值（1）＝净现金流量×现值系数 ＝5140．45×0．1975＋4846．86× 0．2963＋4355．56×0．4444－3255．57×0．6667－2085．94 ≈130．55（万元） 当i＝55％时，分4、3、2、1四个期数分别查出现值系数为0．1732、0．2685、0．4162、0．6451。 净现值（2）＝5140．45×0．1732＋4846．86×0．2685＋4355．56×0．4162－3255．57×0．6451－2085．94 ≈－181．62（万元） 所以，以半年期为计息期的内部收益率是 IRR’＝50％＋130．55／（130．55＋181．62）×（55％－50％）＝52％ 年内部收益率IRR＝〔（1＋52％ －1〕×100％＝131％ 三、投资效益分析 1、评审标准 以上计算的三个指标的含义分别为：“净现值”是一个绿色数指标，只能反映某个单独的投资方案的成本与效益的关系，净现值大于零，则方案可行。“现值指数”是个相对数指标涌反映出每1元投资成本带来的收益数额，最适合用于比较不同方案的获利能力，现值指数大于1，表示方案可取。然而这两个指标均有一个共同的缺陷，就是不能揭示该投资方案实际能达到的投资报酬率是多少，因而需要使用另一个指标“内部收益率”来弥补这一缺陷。“内部收益率”是一种能使投资方案的净现值等于零的报酬率。它能正确反映投资方案的投资回报有多高。若内部收益率大于资本成本，则方案可行，否则就不可行。 2、指标分析 上述计算结果表明，净现值为6405万元，现值指数为1．28，说明该项目不仅可行（净现值大于0，现值指数大1），而且经济效益较高。年内部收益率为131％，反映出该项目的投资回报高，效益好。 在实际评价项目时，还可以再计算另外一些指标，以便更全面地了解项目的情况，并作出正确的判断。如根据上述条件，可计算出动态回收期及成本利用率。 动态回收期T＝1＋1345．41／（1345．41＋2555．82）×（1．5－1）≈1．1742（年） 成本利润率P＝（28999．05－22594．05）／22594．05×100％≈28．35％这两个指标说明该项目回收期较短，获利能力较强。 结论：该项目开发是可行的，且投资回报偏高，项目本身具有较大的抗风险潜力。 3、指标的运用 正确运用上述指标是作好决策的前提。“净现值”、“现值指数”、“内部收益率”这三项指标在投资分析中运用得较普遍，发挥了应有的作用。特别是“内部收益率”，能真实地反映项目的投资报酬，是目前世界银行对投资项目评价时经常使用的方法。而“动态回收期”、“成本利用率”等指标可作为辅助指标加以运用，互相取长补短，全面反映项目的真实状况。在这里需要说明的是，上述例子中，内部收益率很高而成本利润率却不高，应如何理解这种现象？内部收益率反映的是净投入所带来的收益；而成本利润率反映的是投入的成本能带来多少利润。成本包括所有的支出数，没有扣减回收的资金；而净投入是所有收入减去支出后的余额。两个指标基数不一样，导致内部收益率高于成本利润率。前者更能反映资金运用的效果，因而被普遍采用，后者却没有这一功能，不能正确反映项目的投资效果，所以只能作为参考性指标来使用。 四、运用“贴现现金流模式分析法”应注意的问题 1、时点的选择。时点的选择很重要，会直接影响现金流量的分布。时点太密则增加计算量，且没有这个必要；时点过疏，又影响计算的准确性。所以，要恰当地选择时点数，应结合投资期与回收期的长短来考虑，如果两者相对较长，则时点数适当选疏一点，如果较短，则宜选密一点。 2、利息的计算与贷款的偿还。上述例子中，利息没有专门单独反映。这是因为采用了动态分析法，考虑了货币的时间价值，因此，在成本中实际已包含了利息，不必再单独计算利息。如果采用静态分析法，则需单独计算利息。贷款的偿还在本例中没有考虑进去，这在一定程度上加大了现金流入量，计算出来的效益有可能偏高。所以，在计算效益时，应充分考虑贷款的偿还问题，否则将影响计算的准确度。 3、投资期与回收期的确定。这是很重要的一环，也是基础。因为时点的选择、利息的计算、贷款的偿还，均与其息息相关。投资期应根据技术、资金、市场等因素来决定；回收期则根据市场、销售、资金回笼等因素来确定。两者定下来以后，其他方面的计算方可展开。 4、敏感性分析。任何一种计算结果都是在一定条件下获得的，当这些条件发生变化时，就要对以前的结果进行修正。通过敏感性分析，使决策当局对影响较大的因素加以注意，作到心中有数，预先防范，减少失误。如回收期发生变化，进而影响现金净流量，使净现值产生变化。而回收期在多大的幅度内变化，才不至于影响原方案的可行性？如果超出此幅度，方案便成为不可行。又如现金净流量的变动，将对内部收益率或回收期产生影响，这种变动在什么范围内可以接受，在什么范围内不可取，决策当局要预先知道，以便及时调整投资经营策略。 总之，在房地产投资决策中，除了要灵活运用“贴现现金流模式分析法”外，还要充分分析相关因素的影响，采取预防措施，解决可能出现的问题，使投资方案能达到预期的目标。
② 填空题：现金流量比率分析方法 、 、 、 。
现金流量比率分析是现金流量财务比率分析和结构分析的统称，主要包括以下指标：
一、现金流量财务比率分析
（一）现金流动性分析，主要考察企业经营活动产生的现金流量与债务之间的关系，主要指标包括：
1．现金流量与当期债务比=经营活动现金净流量/流动负债×100%
2．债务保障率=经营活动现金净流量/(流动负债+长期负债)×100%
（二）获取现金能力分析
获取现金能力分析的指标主要有：每月销售现金净流入、每股经营现金流量和全部资产现金回收率。
1．每元销售现金净流入=经营活动现金净流量/营业务收入
2．每股经营现金流量=(经营活动现金净流量-优先股股利)/发行在外的普通股股数×100%
3．全部资产现金回收率 =经营活动现金净流量/全部资产
（三）财务弹性分析，是指企业自身产生的现金与现金需求之间的适合程度。反映财务弹性的财务比率主要有现金流量适合率、现金满足投资比率和现金股利保障倍数。
1．现金流量适合比率=一定时期经营活动产生的现金净流量/(同期资本支出+同期存货净投资额+同期现金股利)×100%
2．现金再投资比率=经营活动现金净流量/（固定资产原值+对外投资+其他资产+营运资金）
3．现金股利保障倍数=经营活动现金净流量/现金股利额×100%
（四）收益质量分析
评价收益质量的财务比率是营运指数，它是经营活动现金净流入与经营所得现金的比值。
营运指数=经营活动现金净流入÷经营所得现金
经营所得现金是指经营活动净收益与非付现费用之和。
经营所得现金=净收益-非经营收益+非付现费用
二、现金流量结构分析
（一）现金流量的结构分析
现金流量的结构分析可以分为现金流入结构分析、现金支出结构分析及现金余额结构分析。
1．现金流入结构分析
现金流入构成是反映企业的各项业务活动现金流入，如经营活动的现金流入、投资活动现金流入筹资活动现金流入等在全部现金流入中的比重以及各项业务活动现金流入中具体项目的构成情况，明确企业的现金究竟来自何方，要增加现金流入主要应在哪些方面采取措施等等。
2．现金支出结构分析
现金支出结构分析是指企业的各项现金支出占企业当期全部现金支出的百分比。它具体地反映企业的现金用于哪些方面。
（二）现金流量的趋势分析
现金流量的趋势分析通常是采用编制历年财务报表的方法，即将连续多年的报表，至少是最近二三年，甚至五年、十年的财务报表并列在一起加以分析，以观察变化趋势。观察连续数期的会计报表，比单看一个报告期的财务报表，能了解到更多的信息和情况，并有利于分析变化的趋势。
运用趋势分析法通常应计算趋势百分比。趋势百分比有定比和环比两种。
。
③ 贴现现金流量法与非贴现现金流量法相比有哪些优点
①非贴现现金流量指标如投资回收期，平均报酬率将不同时期的现金做无差别的对待，而贴现现金流量指标将不同时点时期的资金折合在同一时点上，便于进行分析对比，具有可比性。
② 非贴现现金流量指标如投资回收期，没有充分考虑时间价值，因而实际上加速了投资速度。
③投资回收期、平均报酬率等非贴现指标对寿命不同、资金投入的时间和提供收益的时间不同的投资方案缺乏鉴别能力，而贴现法指标则可以通过净现值、内部报酬率和获利指数等指标作出正确合理的决策。
④非贴现指标没有考虑资金的时间价值，而贴现指标是以预计的现金流量为基础，考虑了资金的时间价值计算出的真实报酬率。
⑤贴现指标是以企业的资本成本为依据的，这一取舍标准符合客观实际。
⑥管理人员水平的提高和计算机的广泛运用，加速了贴现指标的使用。
④ 如何分析现金流量的合理性
所谓现金流量表分析，是指对现金流量表上的有关数据进行分析、比较和研究，从而了解企业的财务状况及现金流量情况，发现企业在财务方面存在的问题，预测企业未来的财务状况，揭示企业的支付能力，为企业的科学决策提供依据。
会计报表分析一般包括静态的结构百分比分析、动态的变动趋势分析以及财务比率分析等内容，现金流量表分析的内容可以概括为以下几个方面：
（1）结构百分比分析
企业当期取得的现金来自哪些方面，用往哪些方面，其现金余额是如何构成的，各占总量的百分数为多少，这就是现金流量的结构百分比分析。通过现金流量的结构百分比分析，报表使用者可以进一步了解企业财务状况的形成过程、变动过程及其变动原因。
现金流量表是反映企业在一定时期内现金流入、流出及其净额的报表，它主要回答企业本期现金来自何处、用于何处、余额结构如何。现金流量结构分析，就是在现金表有关数据的基础上，进一步明确现金收入、支出和结余的构成。现金流量的结构分析可以分为现金收入结构、支出结构和结余结构分析三个方面。
①收入结构分析。现金收入构成是反映企业各项业务活动的现金收入、如经营活动的现金收入、投资活动现金收入、筹资活动现金收入等在全部现金收入中的比重以及各项业务活动现金收入中具体项目的构成情况，明确现金究竟来自何方，要增加现金收入主要依靠什么。
②支出结构分析。现金支出结构是指企业的各项现金支出占企业当期全部现金支出的百分比，它具体反映企业的现金用在哪些方面。
③余额结构分析。现金余额结构分析是指企业的各项业务活动，其现金的收支净额占全部现金余额的百分比，它反映企业的现金爷额是如何构成的。
（2）变动趋势分析
企业的现金收入、支出以及结余发生了怎样的变动，其变动趋势如何，这种趋势对企业有利还是不利，这就是现金流量的趋势分析。现金流量的趋势分析可以帮助报表使用者了解企业财务状况的变动趋势，了解企业财务状况变动的原因，在此基础上预测企业未来财务状况，从而为决策提供依据。
变动趋势分析法是通过观察连续数期的会计报表，比较各期的有关项目金额，分析某些指标的增减变动情况，并在此基础上判断其变化趋势，从而对未来可能出现的结果作出预测的一种分析方法。运用趋势分析法，报表使用者可以了解有关项目变动的基本趋势，判断这种变动是有利还是不利，并对企业未来发展作出预测。
变动趋势分析通常采用编制历年会计报表方法，将连续多年的报表，至少是最近2、3年甚至5-10年的会计报表并列在一起加以分析、以观察变化趋势。观察连续数期的会计报表，这样分析比单看一个报告期的会计报表，能了解更多的情况和信息，有利于分析变化的趋势。
（3）财务比率分析
财务比率是将报表中具备相互关系的项目相比较，计算出一系列能反映企业盈利能力、偿债能力、营运能力、投资能力、现金支付能力等财务比率。现金流量表的财务比率分析，又可分为偿债能力和支付能力比率分析。
①偿债能力分析。运用现金流量表分析企业的偿债能力，可以从如下方面进行：
A．现金比率：所谓现金比率就是指企业的现金与流动负债的比例，用公式表示为：
现金比率＝现金余额／流动负债
其中，现金余额是指会计期末企业拥有的现金的数饿，它可以通过现金流量表中“现金及其等价物的期末余额”项目查到；流动负债是指会计期末企业拥有的各项流动负债的总额，它可以通过资产负债表中“流动负债合计”项目的期末数来查到。
例：某企业2000年末流动负债为1000万，现金余额为200万，则现金比率为：现金比率＝200/1000=0.20
现金比率是衡量企业短期偿债能力的一个重要指标，计算现金比率对于分析企业的短期偿债能力具有十分重要的意义。因为流动负债不同于长期负债。长期负债起码也得一年后偿还，企业有较充裕的时间筹集资金，以还本付息；而流动负债期限很短（不超过一年），很快就需要用现金来偿还。如果企业手中没有一定现金储备，等到债务到期时，临时筹资去偿还债务，就容易出问题。
对于债权人来说，现金比率总是越高越好。现金比率越高，说明企业的短期能力越强，现金比率越低，企业的短期偿债能力越弱。如果现金比率达到1，即现金余额等于或大于流动负债总额，那就是说，企业即使不动用其他资产，如存货、应收帐款等，光靠手中的现金足以偿还流动负债。对于债权人来说，这是最安全的。
而对于企业来说，现金比率并不是越高越好。因为资产的流动性（即其变现能力）和其盈利能力成反比，流动性越差的盈利能力越强，而流动性越好的其盈利能力越弱。在企业的所有资产中，现金是流动性最好的资产，同时也是盈利能力最低的资产。保持过高的现金比率，就会使资产过多的停留在盈利能力最低的现金上，虽然提高了企业的偿债能力，但降低了企业的获利能力。因此对企业来讲，不应该保持太高的现金比率。分析该比率可以结合流动比率和速动比率一并进行分析。
B．经营净现金比率（短期债务）。该比率是指经营活动的年敬现金流量与流动负债的比率，可以利用该比率反映企业获得现金偿还短期债务的能力。计算公式为：
经营净现金比率（短期债务）＝经营活动净现金流量／流动负债
企业为了偿还即将到期的流动负债，固然可以通过出售投资，长期资产等投资活动现金流入，以及筹借现金来进行，但最安全而且规范的方法，仍然是利用企业的经营活动取得现金净流入，该比率越大，企业的短期偿债能力越强。
C．经营净现金比率（全部债务）。该比率是指经营活动净现金流量与全部债务的比率，使用该比率，可以反映该企业年度的经营活动现金流量偿付全部债务的能力，因此也是一个较综合反映企业偿债能力的比率。计算公式如下：
经营净现金比率（全部债务）＝经营活动的净现金流量／负债总额
例：某公司98年度经营活动净现金流量为1000万，年末流动负债为500万，长期负债为1500万，则：
经营净现金比率（全部债务）＝1000/(500+1500)=0.5
经营净现金比率（短期债务）＝1000/500=2
该比率越大，企业承担债务的能力越强。
②支付能力分析。支付能力是指企业除了用现金偿还债务外，用现金来支付其它各项开支，如购买原材料、包装物、低值易耗品和商品等货物的支出，支付职工工资的支出，支付税金的支出，支付各种经营活动的支出，支付对内投资和对外投资的支出，支付投资者股利的支出等等的能力。
通常对企业支付能力的分析，可以从以下三个方面进行。
A．普通股每股净现金流量。该指标是指经营活动现金净流量与流通在外普通股股数之比。用来反映企业支付股利和资本支出的能力。计算公式如下：
普通股每股经营活动净现金流量＝经营活动净现金流量／流通在外普通股股数
一般来说，该值越大，企业支付股利的能力及资本支出能力越强。
B．支付现金股利的净现金流量。该比率是指经营活动的净现金流量与现金股利的比率，用来反映企业年度内使用经营活动净现金流量支付现金股利的能力。计算公式为：
支付现金股利的经营净现金流量＝经营活动的净现金流量／现金股利
该比率越大，则企业支付现金股利的能力越强。
⑤ 现金流量分析法的名词解释
现金流量表的出现，主要是要反映出资产负债表中各个项目对现金流量的影响，并根据其用途划分为经营、投资及融资三个活动分类，一般采用根据资产负债表和利润表分析填列。
（1）确定主表的“经营活动产生的现金流量净额”
1、销售商品，提供劳务收到的现金
=利润表中主营业务收入×(1+17%)+利润表中其他业务收入+(应收票据期初余额-应收票据期末余额)+(应收账款期初余额-应收账款期末余额)+(预收账款期末余额-预收账款期初余额)-计提的应收账款坏账准备期末余额
2、收到的税费返还
=(应收补贴款期初余额-应收补贴款期末余额)+补贴收入+所得税本期贷方发生额累计数
3.收到的其他与经营活动有关的现金
=营业外收入相关明细本期贷方发生额+其他业务收入相关明细本期贷方发生额+其他应收款相关明细本期贷方发生额+其他应付款相关明细本期贷方发生额+银行存款利息收入(公式一)
具体操作中，由于是根据两大主表和部分明细账簿编制现金流量表，数据很难精确，该项目留到最后倒挤填列，计算公式是：
收到的其他与经营活动有关的现金(公式二)
=补充资料中“经营活动产生的现金流量净额”-{(1+2)-(4+5+6+7) }
公式二倒挤产生的数据，与公式一计算的结果悬殊不会太大。
4.购买商品、接受劳务支付的现金
=〔利润表中主营业务成本+(存货期末余额-存货期初余额)〕×(1+17%)+其他业务支出(剔除税金)+(应付票据期初余额-应付票据期末余额)+(应付账款期初余额-应付账款期末余额)+(预付账款期末余额-预付账款期初余额)
5.支付给职工以及为职工支付的现金
=“应付工资”科目本期借方发生额累计数+“应付福利费”科目本期借方发生额累计数+管理费用中“养老保险金”、“待业保险金”、“住房公积金”、“医疗保险金”+成本及制造费用明细表中的“劳动保护费”
6.支付的各项税费
=“应交税金”各明细账户本期借方发生额累计数+“其他应交款”各明细账户借方数+“管理费用”中“税金”本期借方发生额累计数+“其他业务支出”中有关税金项目
即：实际缴纳的各种税金和附加税，不包括进项税。
7.支付的其他与经营活动有关的现金
=营业外支出(剔除固定资产处置损失)+管理费用(剔除工资、福利费、劳动保险金、待业保险金、住房公积金、养老保险、医疗保险、折旧、坏账准备或坏账损失、列入的各项税金等)+营业费用、成本及制造费用(剔除工资、福利费、劳动保险金、待业保险金、住房公积金、养老保险、医疗保险等)+其他应收款本期借方发生额+其他应付
（2）确定主表的“投资活动产生的现金流量净额”
1.收回投资所收到的现金
=(短期投资期初数-短期投资期末数)+(长期股权投资期初数-长期股权投资期末数)+(长期债权投资期初数-长期债权投资期末数)
该公式中，如期初数小于期末数，则在投资所支付的现金项目中核算。
2.取得投资收益所收到的现金
=利润表投资收益-(应收利息期末数-应收利息期初数)-(应收股利期末数-应收股利期初数)
3.处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
=“固定资产清理”的贷方余额+(无形资产期末数-无形资产期初数)+(其他长期资产期末数-其他长期资产期初数)
4.收到的其他与投资活动有关的现金
如收回融资租赁设备本金等。
5.购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
=(在建工程期末数-在建工程期初数)(剔除利息)+(固定资产期末数-固定资产期初数)+(无形资产期末数-无形资产期初数)+(其他长期资产期末数-其他长期资产期初数)
上述公式中，如期末数小于期初数，则在处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额项目中核算。
6.投资所支付的现金
=(短期投资期末数-短期投资期初数)+(长期股权投资期末数-长期股权投资期初数)(剔除投资收益或损失)+(长期债权投资期末数-长期债权投资期初数)(剔除投资收益或损失)
该公式中，如期末数小于期初数，则在收回投资所收到的现金项目中核算。
7.支付的其他与投资活动有关的现金
如投资未按期到位罚款。
（3）确定主表的“筹资活动产生的现金流量净额”
1.吸收投资所收到的现金
=(实收资本或股本期末数-实收资本或股本期初数)+(应付债券期末数-应付债券期初数)
2.借款收到的现金
=(短期借款期末数-短期借款期初数)+(长期借款期末数-长期借款期初数)
3.收到的其他与筹资活动有关的现金
如投资人未按期缴纳股权的罚款现金收入等。
4.偿还债务所支付的现金
=(短期借款期初数-短期借款期末数)+(长期借款期初数-长期借款期末数)(剔除利息)+(应付债券期初数-应付债券期末数)(剔除利息)
5.分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
=应付股利借方发生额+利息支出+长期借款利息+在建工程利息+应付债券利息-预提费用中“计提利息”贷方余额-票据贴现利息支出
6.支付的其他与筹资活动有关的现金
如发生筹资费用所支付的现金、融资租赁所支付的现金、减少注册资本所支付的现金(收购本公司股票，退还联营单位的联营投资等)、企业以分期付款方式购建固定资产，除首期付款支付的现金以外的其他各期所支付的现金等。
（4）确定补充资料的“现金及现金等价物的净增加额”
现金的期末余额=资产负债表“货币资金”期末余额;
现金的期初余额=资产负债表“货币资金”期初余额;
现金及现金等价物的净增加额=现金的期末余额-现金的期初余额。
一般企业很少有现金等价物，故该公式未考虑此因素，如有则应相应填列。