信托贷款土地出让金

㈠ 部委多次喊话防范房地产金融风险

错过了去年的“金九银十”之后，楼市在2019年春节后喜迎一波“小阳春”行情。然而，过去3个月里异常活跃的房地产企业所期盼的火热盛夏并没有如期而至，取而代之的是融资政策收紧。
7月12日，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。继5月17日银保监会出台23号文重申严格监管房地产融资后，这是两个月内出台的第二份明确收紧房企融资的标志性文件。
“哪里有漏洞堵哪里。”同策研究院总监张宏伟接受《华夏时报》记者采访时表示，5月银保监会发文之后，国内融资环境收得比较紧，因此房企境外融资最近出现了小井喷，尤其是7月份已经发行了100亿左右的美元债。
此时发改委再对海外发债进行规范管理，无疑是从两头堵住了房企融资输血的通路。中原地产首席分析师张大伟认为，2019年第二季度大量房企的大额度融资将会减少，抢地现象也将退烧，尤其对于融资渠道较少的企业来说压力非常大。
收紧融资的“天罗地网”
事实上，“小阳春”的出现正是由于信贷的宽松。2019年一季度，人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元，而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看，以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元，去年同期只有1.75万亿元。
同理，楼市收紧的信号也由信贷发出。5月中旬，银保监会发布23号文，要求对表内外资金直接或变相用于土地出让金融资、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等房地产金融乱象进行重点监管。据统计，上半年各地银保监会就金融机构资金违规进入楼市开出的罚单超过70张。
房企就此迎来了一个“黑五月”。据同策研究院监测，2019年5月40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月融资总额下降52.07%，仅有2笔融资额度来自境外。其中信托贷款占比最重，总额100亿元，环比上涨32.76%；其次是公司债，总额95.85亿元，较上月大幅下降79.74%。
尽管公司债、ABS融资遭到暂停的消息未获证实，但市场早已风声鹤唳，草木皆兵。7月11日市场传言光大信托和国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集，尽管两家公司先后回应称实为“余额管控”，但市场转冷的气息早已弥漫开来。
然而，6月的融资数据却逆势走高。40家典型上市房企完成611.60亿元融资，比5月高出了66.2%，一些公司不得不出售项目，通过股权交易回血。其中9笔公司债中8笔是美元债，融资总额224.62亿元，环比大幅上涨588%。背后的代价亦十分高昂，境外融资的票面利率普遍比境内融资高，因此房企总体融资成本提高到7%-8%左右，其中中南建设在境外发行了一笔债券，票面利率甚至达到10.88%。
这一纪录很快就被超越了。7月11日，泰禾集团发行了一笔美元票据，利率高达15%。中原地产研究中心统计数据显示，2019年7月以来，房企美元融资计划已经高达170亿美元，刷新了历史纪录。尽管成本升高，融资对于房企来说却是不能放弃的选择，因为2019年是偿债高峰期之一，他们不得不借新还旧，以解决面临的巨大资金压力。
房地产金融化带来高风险
一切早有端倪。
4月17日，银保监会官网发文指出要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。5月25日，银保监会主席郭树清在“2019清华五道口全球金融论坛”发表书面致辞指出，要特别警惕境外资金的大进大出和“热钱”炒作，坚决避免出现房地产和金融资产泡沫。
6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞中，他更直指房地产金融化的问题：近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价。凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。
“收紧融资是因为房地产的风险，尤其是房地产的金融风险在增加。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示。在近期发表的2018年中国城市竞争力报告中他的团队指出，中国居民部门的负债与国际水平比较比率相对较低，尚未出现大的金融风险。不过，值得注意的是企业部门的房地产金融风险正在快速积累，房地产开发企业资产负债率虽有所下降，但总体较高，不良资产率也在快速上升。另外，房地产开发企业的速动比率和现金流动负债比率均低于安全标准，极易引发企业流动性危机。
2019年，过去在房地产政策内容里很少提及的房地产金融风险被密集点名。据统计，中央各部委今年已针对防范房地产金融风险累计发布过15次讲话或政策。
楼市地市双发烧
而房地产市场当中，风险来自于信贷宽松带来的楼市和地市双双升温。
楼市量价齐涨。根据统计局数据，2019年4月，新建住宅出现了最近4年最高的67城市房价上涨，一二线城市二手房依然明显上涨，部分三线城市二手房价格上涨幅度也有扩大。纬房指数监测则显示，2019年3月，142个样本城市房价平均环比上涨0.344%，10大重点城市二手住房成交量指数超过了前期2017年3月的高点，成为2017年以来的成交量指数最高值。
地市更是持续火热。根据中原地产研究中心统计，截至6月，2019年上半年50大城市合计卖地20034.4亿。在一季度低迷的情况下，二季度土地市场全面复苏，全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。卖地最多的杭州土地出让金额达到1444.5亿，武汉、北京分别为948.8亿和933.3亿，苏州为836.8亿。
一些二线城市接连出现百亿土拍：4月24日，苏州土拍一日吸金135.7亿元，诞生了吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的两个新地王；6月27日，合肥出让13宗1355.35 亩地，揽金132.43 亿元；同一天，武汉集中出让12宗地块，也拍出93.5亿元的价格。一线城市中，深圳6月24日集中拍卖5宗宅地，成交总价高达223.84亿元，这也是深圳近20年来最大的一次土拍。6月的土地市场中，一二线城市单月卖地过百亿的城市多达13个，这也是最近一年的高点。
显然，“小阳春”期间融资难度降低，房企资金面压力缓解后，拿地积极性明显提高，战略布局增量也有所加大。因此尽管未出现地王频出的现象，但市场预期已经开始有所变化。倪鹏飞对此指出，当前流入房地产的资金收紧，无论对楼市还是对土地市场都起到抑制作用，对房地产投资的抑制更为直接。
尚未真正过冬
张宏伟指出，今年楼市调控的基调是稳房价、稳预期，所以信贷宽松对市场影响比较大。从房地产金融对宏观经济影响的角度考量，过去2016-2018年三年当中，一二三四线的不同城市房价都快速上涨了一波，需要好几年的时间去消化过去涨幅带来的城市发展的压力。因此，居民杠杆还是要进一步降下来，不然金融风险还是会继续积累，必然要通过稳地价、稳房价、稳预期来控制系统性风险，在当前这个阶段的政策必然有一些维稳的动作。
不过，趋严的监管政策之下，房企融资是否真的立刻进入冬天了呢？目前的答案尚未可知。
“当前房企融资仍然在高位。”张大伟向《华夏时报》记者指出。首先中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中，拿地多也推动了房地产企业的融资需求；另外，因为房企缺血过多，目前房企融资难度虽然比较大，但融资需求依然井喷。
在他看来，美元债对于房地产企业来说并非是主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。在7月份已经过去的11天当中，全国有超过20家房企发行了接近150亿美元的美元债，可见收紧美元债的政策预期早就出现。
他进一步表示，从整体看虽然最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，但这些政策都不是一刀切暂停，而是加强监管。也就是说对于正常融资没有影响，但对于大额度融资将会开始明显收紧。

㈡ 房地产企业有哪些融资拿地的模式

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1、拿地阶段：劣后投资人通过SPV设立有限合伙企业，分级资金以直接或通过SPV的形式认购有限合伙份额，有限合伙企业注资并控股开发商为目标项目成立的项目公司。这里的劣后投资人是指介入地产项目运作全阶段并以获取项目完成开发、销售后分红收益为目的的金融机构。
2、拿地后（缴清土地出让金）至开发贷放款前：分级资金通过SPV认购有限合伙企业的优先份额，融资人-开发商以不限于现金、股权等形式认购有限合伙企业的劣后份额，有限合伙企业以不限于委托贷款、附加回购条件的股权投资等形式向项目公司提供资金。
3、开发贷：底层项目满足银监会规定的“四、三、二”标准时，可直接采用信托贷款、银行贷款，只是集团下属非银金融机构的资金成本与银行贷款比较并无优势，集团内只有银行具备做开发贷的条件，但是如果融资人对用款效率、资金监管等方面有强烈需要并且能够满足这些要求，非银金融机构依然有落地开发贷项目的机会。
4、其他，不限于某一特定阶段：
（1）项目公司应付账款保理；
（2）开放商以自持或者待去化物业作为基础资产，通过财产权、资产收益权信托融资；
（3）财险保单增信引入网络平台资金，通过SPV对开发商发放指定或不指定用途的贷款。
以上只是基本的交易模式，实际操作过程中因资金方的风控、合规需求或者融资人的信用水平，会对交易结构进行相应调整。

㈢ "土地财政"是如何形成的"土地财政"有何影响

一、土地财政的形成：

对“土地财政”依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。“土地财政”的形成与我国土地出让制度有关。土地都是通过买断的方式使用几十年，这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔，根本不考虑下一任政府官员如何解决财政收入的问题。

二、土地财政"的影响：

1、土地财政加大了经济结构转型的难度。

土地财政的实质是，以卖地换取投资资金，再以投资资金拉动土地升值，土地升值后再开始新一轮卖地，对经济结构将造成两方面的影响：一是在需求结构层面，经济增长主要依赖于投资需求的不断扩张，而消费需求始终难以成为经济增长的内生动力;二是在产业结构层面，房地产业成为拉动经济增长的龙头产业，与房地产业高度相关的钢铁、化工、建材、有色等重化工业部门迅速扩张，加剧了经济发展与资源节约、环境保护之间的矛盾;三是在技术创新层面，由于房地产业的暴利，不仅吸引了大量社会资金，而且抬高了资金成本，造成企业热衷于“挣快钱”，而对实体经济部门的研发投入缺乏热情。

2、土地财政加大了金融风险。

土地出让金和财政税收难以满足政府推进城镇化建设所需资金，为解决城镇化建设的融资难题，地方政府通过设立投融资平台的方式来调动社会资金和银行贷款，抵押土地资产获得贷款收入和发债收入，是目前地方政府最常用的一种融资方法。从目前来看，这种融资模式面临的风险主要体现在三个方面：

一是融资利率高，2011年以来，在投融资平台的银行贷款遭遇严格限制后，地方债务转移至银行表外，通过城投债、信托等理财产品形式滚雪球式扩张，相关数据显示，2012年我国城投债发行量同比增速高达148%，2012年投向基础产业的信托资金新增规模达1.16万亿元。一般而言，城投债的发行利率较同一信用等级的普通信用债略高，而信托贷款的利率水平更是普遍比银行信贷高50%-100%，高利率意味着高风险;

二是融资期限错配，地方基础设施项目属于中长期项目，建设周期一般在5年以上，而地方投融资平台的银行贷款期限一般在5年以内，部分信托贷款的期限甚至为1年，这种，长借短还”的现象导致地方政府在部分时间段面临贷款集中到期的偿还压力，依据公开数据粗略计算，截至2012年底，中国各银行至少滚转了3/4的到期地方融资平台贷款，尽管可能存在高估，但短期偿债压力的加大却是不争的事实;

三是易受调控政策影响，土地出让金收益是偿还地方政府债务的主要来源，2008年底以来，鉴于房地产价格持续高企，中央政府对房地产市场保持持续高压，房地产投资和房地产销售经常呈现大起大落状态，由于政策风险的存在，房地产企业对于拿地日趋谨慎，导致地方政府土地相关收入的波动性加大，还款资金来源不稳定。

3、土地财政透支了经济的长期增长潜力。

我国的土地出让制，主要是借鉴香港的土地批租制，是将未来几十年的土地使用权价格，由政府向企业一次性收取，而短期内政府如果做不到土地收益资金的高效使用，必然会造成寅吃卯粮和不可持续，提前透支未来的经济增速。

首先，从经济学理论上讲，理性的经济主体会将未来几十年甚至几百年的生产、投资和消费考虑在内，在整个生命的存续期间平衡分配资源和资金，做到效益最大化，而地方政府五年换届一次，官员以完成任期内目标为己任，尽力扩大任期内投资规模，与地方经济的长期发展目标存在矛盾，透支未来增速不可避免;

其次，从实际运行情况来看，据测算，1990-2000年，我国全社会固定资产投资与固定资本形成总额的比例大体在0.9-1之间，2010年这一数字上升到1.45，这意味着，在资本形成环节，投资高速增长并没有带来固定资本形成的同步扩张，资本积累效果存在折扣，1990-2000年，我国增量资本产出比为3.65(增加单位总产出所需要的资本增量)，2005-2010年这一数字上升到4.97，这意味着，在资本使用环节，投资高增长的同时，伴随着投资效率的明显下降。

经过2009年至2010年的基础设施投资浪潮，目前中国东部新增基础设施的使用率尚可，而在中西部地区则出现了大量新增基础设施使用率较低的状况，也从侧面反映了资金使用效益的下降。

㈣ 信托不太愿意做土地一级开发类的项目，原因是什么

土地一级开发的项目信托做的比较少，原因是土地一级开发的项目不像二级开发那样，拥有较高的利润，因此利润安全边际较低，同时，最重要的一点是土地一级开发受到的限制政策比较多。

对于政府与开发商来说，土地一级开发项目最核心的是政府与开发商的利益关系如何平衡。

大部分开发商并不指望通过收拾整顿土地获得直接受益，而是想通过接入一级开发的先机获得二级开发权。
但是，尽管全国没有一项统一的土地一级开发政策，现行的土地政策中有两条与土地一级开发相关的政策是绝对不能逾越的，最基本的土地一级开发政策红线，即土地出让金不能直接返还给开发商和经营性用地不能直接转给开发商，那么：
一方面，中心政府要求各地必需严格执行土地出让金收支两条线治理，即一些地方曾经操纵过的土地开发本钱在地价款中抵扣、土地收益直接返还、以代建市政项目换经营性土地、先征后返、各类补贴及土地出让收益直接分成等都是存在分歧，违规的。
另一方面，栖身、商服及产业等经营性用地必需实行招拍挂公然供地，也就是说，一级二级联动开发、协议商定地价、设置限制前提避免竞争等都是违规行为。
在不踩这两条红线的条件下如何确保一级开发商的利益，是土地一级开发的枢纽所在，也是信托会否选择做土地一级开发项目进行贷款的原因所在。

㈤ 银行贷款可以用哪些东西抵押呢

银行贷款抵押相关：

1. 银行抵押

   ① 个人住房贷款：个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款；

   ② 企业抵押贷款；

   ③ 信托抵押贷款。

   
   

2. 典当行抵押

   抵押典当是指当户将其不动产抵押给典当行，交付一定比例费用和利息，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加费用合并约为月3%左右。

   
   

3. 车辆抵押

   汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。以汽车作为抵押物的贷款的用途，主要为汽车消费。（当然汽车贬值快、交通事故影响车辆价值几率大，金融机构以汽车作为单一抵押方式发放贷款的方式相对较少。）而汽车抵押借款服务平台“宜车贷”的出现，为拥有私家车的人群提供了一个短期融资借款的新渠道。

   
   

4. 房产抵押

   房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。金融机构在规定的抵押率范围内，给予借款人一定的授信额度。一般，金融机构对贷款的审批、放贷的周期较长，而房产抵押借贷服务平台，仟邦资都·“宅优贷”的出现，为借款人提供了一个快捷融资的新渠道

   
   

5. 五色土抵押

   借款人将不动产抵押在放贷人（自然人）的名下，放贷人将资金直接交给借款人，借款人依照约定还本付息。借款人若不履行到期债务，放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理，贷前风险评级和贷后诉讼执行。对每一笔抵押贷款，尽职调查，评估风险的的大小，确定五色土风险级别：AAA级、AA级、A级等。利率加费用一般为年18%左右。

㈥ 信托在我国基础建设中如何发挥作用

信托在我国的基础建设中担当过非常重要的作用。
历经4次信托法的调整，中国的信托业其实发展的非常艰难。为此，在我国的基础建设项目中，信托业根据时间的不一样，用不同的方式发挥了作用。
一：2008年5月之前，即信托一法两规调整之前，各信托公司在我国基础建设方面主要是通过与国家开发银行及各银行的紧密合作，来投入到我国的基础建设项目中。主要方式为：由国家开发银行或某银行先贷款给某基础建设项目，随后，国家开发银行或某银行将此笔贷款转卖给信托公司，信托公司去募集所需要的资金，风险承担的方式一般为国家开发银行或某银行进行本息担保或者后续贷款承诺。通过这样的信托产品的设计包装，全国各信托公司发行了无数期此类的信托产品，投入到我国各个地方的基础建设项目中去。
模式为：
信 托 计 划
（ 平台 ）
（项目 ） （资金 ）
某基础建设项目 募集资金
银行提供本息担保或后续贷款承诺 银行理财资金或大机构资金
二：08年5月前后，信托用另一种模式参与到基础建设中去，即-股权投资。
例：平安信托投资京沪高铁69亿元，同时，5年间通过股权投资，或者债券，以及股权加债券的方式 投资了13条告诉公路。
三：08年5月后，银监会规定，信托计划中银行不能进行担保或者出具后续贷款承诺等方式设计信托计划，为此，进行了多年的基础建设投资信托进行了另外的模式调整。各地级市通过国土开发等方式与信托公司进行合作。通过信托公司募集资金，投资与当地的市政建设项目，还款来源于土地出让金或者政府名下的投资公司运作项目土地的投资回款，风控方式为:土地抵押，政府财政担保并列入政府预算，项目抵押等方式。
四：09年下半年，银监会叫停了各地市政府与信托公司之间采取的上面第三种模式，信托公司调整了方式，通过收购项目公司部分股权，之后安排回购退出的方式，以及股权加债券的方式参与到基础建设当中去。
五：信托公司通过设立基础建设信托基金，帮助进行资本运作，获得更多资本金，从而帮助我国的基础建设。
以上五点时目前暂时想到的几点。其实，目前全国58家信托公司中，绝大部分的信托公司都是当地省政府背景的信托公司，例如上海国投，江苏省国投等，那么，光从这一点，就能看出信托公司在我国的基础建设中起到了很大的作用。

㈦ 请问土地（挂牌、拍卖、招标）、土地招商、土地融资三者有什么区别吗谢谢

土地（挂牌、拍卖、招标）、土地招商、土地融资的区别如下：

1、土地（挂内牌、拍卖、招标）：

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。

2、土地招商：

土地招商是指招商人提供土地，投资人提供资金(包括但不限于土地变更性质和用途费用。

3、土地融资：

土地抵押融资，准确的说应该是土地使用权的抵押融资，即以土地使用权为抵押物，进行融资担保，在债务人无法清偿到期债务时，债权人依法对土地使用权进行拍卖、变卖或者折价，以其价款优先受偿的行为。

(7)信托贷款土地出让金扩展阅读：

土地金融：土容地金融的主要内容包括发生在土地开发、利用、经营过程中的国防费、警察费、贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各种中间业务等信用活动。

挂牌主持人：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》明确规定，“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，应当由符合国土资源部确定的土地招标拍卖挂牌主持人条件并取得资格的人员主持进行”。

㈧ 贷款与土地出让金

我是搞信贷的：

土地出让金。
土地是属于国家拥有的，出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。

也就说你的应该划拨土地，
划拨土地还没有进入流转、出让。
土地变为出让需要对土地重新进行评估，居民房屋土地出让金按评估地价的40%进行收取.

请参考：

什么是土地出让金制度

什么是土地出让金？土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。

那么又如何定义出让地价？土地价格，它的内涵是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，其权利特征是出让土地使用权。

土地出让金和出让地价的区别在哪？

两者均属价格范畴，都应统称土地使用权价格。只是在不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，土地价格的称谓有所不同，有时称土地出让金，有时称出让地价。

土地出让金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。土地出让金有时带有政策因素，它可称出让地价，又可称纯土地出让金或净土地出让金，即部分出让地价。

而出让地价，它既可以是土地所有者出让土地使用权的交易价款，又可以是出让土地权利人转让土地使用权的交易价款。出让地价是地租的资本化。它不受政策因素的影响，也不受地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿成本的影响。所以，在土地一级市场中，土地出让金既有政策价又有市场价；在土地二、三级市场中，出让地价是完全的市场价。

土地出让金的出让金数额计算方法如下：

一．有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。

二．发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三．通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四．划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。