深圳土地交易价格指数

Ⅰ 城镇地价指数的灰色——马尔柯夫预测模型构建——以深圳市为例

刘敏^1，2 刘艳芳^1，2 张雅杰^1，2 刘洋^1，2 夏玉平³

（1.武汉大学资源与环境科学学院，武汉，430079；2.武汉大学教育部地理信息系统重点实验室，武汉，430079；3.南方数码科技有限公司，广州，510665）

摘要：考虑到传统地价指数编制的难度和信息的滞后性以及常用预测方法忽视地价指数是随时间变化呈现上涨趋势的非平稳随机过程造成预测精度低的问题，通过为城镇地价指数提供一种新的预测方法，满足政府、开发商等市场主体对土地市场信息的需求，构建了城镇地价指数灰色——马尔柯夫预测模型，对深圳2004年第三、四季度地价指数进行预测，并将预测结果与实际值比较，吻合度较高。

关键词：地价指数；灰色理论；马尔柯夫；预测

地价指数是反映某一区域或某一城市的土地价格在时间上的平均变动和综合变动方向及变动程度的相对指标，是城镇土地市场变化的晴雨表，它体现的是基于规划条件下的各规划地块之间的相对地价比例关系，在很大程度上消除了房地产估价的实效性约束。随着社会主义市场经济的发展，土地市场的日益活跃和完善，地价指数的重要性得到越来越多的体现，无论是政府对土地市场的宏观管理，还是地产开发商的投资开发决策，或是土地估价中可比实例的交易日期修正，都离不开地价指数的指导。但采用传统的方法测算地价指数难度大，本文试通过建立灰色——马尔柯夫预测模型，采用某地区历史的地价指数数据预测同一地区未来的地价指数，是地价指数预测在方法上的一种有创意的尝试。

1 我国地价指数编制现状

目前我国对地价指数的具体测算方法主要有两种，即拉氏公式和帕氏公式。拉氏公式是以基期为权数综合方法，表明在基期地价水平的条件下地价的综合变化，公式为：

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式中，P为报告期的平均地价；P₀ 为基期的平均地价；q₀ 为基期土地交易量。

帕氏公式也是加权综合指数公式，它与拉氏公式的区别在于是以报告期为权数的综合方法，表明在报告期地价水平的条件下地价综合变动的程度，公式为：

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式中，P、P₀ 分别为报告期和基期的平均地价；q_k为报告期土地的交易量。

由于拉氏公式在定基指数的数列中各期权数相同，因此采用基于拉氏指数公式的加权平均指数公式测算的地价指数不仅能较好反映地价水平的变化、反映地价结构的影响，而且还可以很方便地计算环比地价指数，使地价指数的可比性增加，并有利于地价的动态研究，所以较常采用拉氏公式测算地价指数。

但无论采用拉氏公式还是采用帕氏公式都需要取得区域基期和报告期的平均地价数据，数据的获取存在以下困难：①单纯的土地交易较少，大部分的土地交易伴随着房产交易，因此难以直接获得土地的交易价格，一般要借助估价手段，通过复杂的计算求取；②土地市场是不完全竞争市场，土地交易价格受主观因素影响大，很多交易属于非正常交易；③土地价格具有地区性和个别性特征，因此不同地块不仅价格不同，价格内涵也有可能不一致，因此要从地价的构成因素上对土地价格进行修正，直接测算地价指数难度也较大。

鉴于直接测算地价指数存在以上的困难，同时缺乏前瞻性，因此采用一定的数学方法，利用历史的地价指数数据预测未来的地价指数具有实践意义。目前地价指数预测较常采用趋势外推法，利用计算机建立线性趋势预测模型和二次曲线趋势预测模型进行预测，但是这两种预测模型没有考虑到地价指数是随时间变化呈现上涨趋势的非平稳随机过程，由于受各种随机因素（如政府部门的土地供应政策、金融政策等）的影响，时序数据总是围绕这一变化趋势出现波动、跳跃，产生偏差，因此只能用于短期预测，对于长期预测就无法保证精度。

2 地价指数的灰色——马尔柯夫预测思想

灰色预测和马尔柯夫链预测是两种用于时间序列类型问题的预测方法，灰色模型的优点是适于预测时间短，数据资料少，波动不大的系统对象，不足之处是对随机波动大的数据序列预测准确度低；马尔柯夫链理论优点是适于预测随机波动大的动态过程，局限性在于马尔柯夫链预测对象要求具有马氏性和平稳过程等均值的特点，两种方法具有互补性。

地价指数是受各种随机因素影响而随时间变化呈现上涨趋势的非平稳随机过程，因此如果将两种预测方法有效的结合起来，先采用灰色模型对地价指数的时序数据进行拟合，找出其变化趋势，则可以弥补马尔柯夫链预测的局限，而在灰色预测的基础上再进行马尔柯夫预测，又可以弥补灰色预测对随机波动大的数据序列预测准确度低的缺陷。

3 建立灰色——马尔柯夫预测模型

3.1 建立GM （1，1） 模型

设原始序列为：

，将X^（0）做一次累加，得累加生成序列

。

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其中，

X^（1）可以通过求解一阶线性微分方程：

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的解得到，其中a、u 为未知参数。

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计算出a、u 后，可求出方程（2）的解为：

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由（5）式可对 X^（1）做出预测，由累减生成得到原始数据序列 X^（0）的预测，即：

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其中，

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记

即为k时刻GM（1，1）模型求得的原始数据序列的灰色预测值，它反映了原始数据呈指数规律变化的总趋势。

3.2 状态划分

在灰色预测的基础上进行马尔柯夫预测，必须将序列划分为若干状态。一般是以y＾k曲线为基准，划分成若干条形区域，每一条形区域构成一个状态。其中任一状态区间Q_i 表达为：

Q_i＝［Q_1i，Q_2i］ （i＝1，2，3，…，n）

其中：

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O_i，P_i为常数，数值根据具体情况确定。由于

是随时间k变化而变化，因此，Q_1i，Q_2i也随时序变化，即状态区间 Q_i 具有动态性。

3.3 转移矩阵的计算和确定预测值

转移概率矩阵公式为：

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式中，

为由状态Q_i经过m步转移到Q_j的概率；n为划分的状态数目；M_i为原始数据按一定的概率落入状态Q_i的样本数；

为由状态Q_i经m步转移到Q_j的原始数据样本数。

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一般只需考察一步转移概率矩阵P^（1），但当状态的未来转向难以确定时，则需要考察多步转移概率矩阵 P^（m），多步转移概率矩阵可以根据切普曼 －柯尔莫哥洛夫方程确定。

确定了预测对象未来的状态转移以后，即确定了预测值变动的灰区间Q_i＝［Q_1i，Q_2i］，可以用区间的中位数作为预测对象未来时刻的预测值：

。

4 实证研究

4.1 选取样本数据

深圳作为我国最早实行改革开放的地区，土地市场相对于其他城市而言要完善和发达许多，而综合地价指数能较为准确的反映深圳土地价格的总体水平，具有较强的综合性和趋势性，鉴于数据获取的可得性，笔者选取深圳 2001年第一季度到 2004年第二季度的综合地价指数作为样本数据，2004年第三第四季度的综合地价指数作为检验数据。具体数据见表1。

表1 深圳2001年1季度～2004年4季度综合地价指数

数据来源：深圳地价指数报告。

4.2 建立 GM （1，1） 模型

原始序列X^（0）＝｛100.00，100.39，100.23，101.04，101.13，100.86，101.05，101.11，100.97，102.37，101.46，103.02，103.34，103.32｝

根据公式（1），一次累加序列 X^（1）＝｛100.00，200.39，300.62，401.66，502.79，603.65，704.70，805.81，906.78，1009.15，1111.61，1214.63，1317.97，1421.29｝

根据公式（3）、（4）可求得

则

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4.3 划分状态

根据深圳地价指数变化的实际情况，划分为Q₀ （持平）、Q₁ （微升）、Q₂ （上升）、Q₃ （微降）和Q₄ （下降）五种状态。具体划分标准如下：

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其中：

，为深圳2001年第一季度至2004年第二季度综合地价指数的平均数。

状态Q_i（i＝0，1，2，3，4）表示原始数据序列X^（0）偏离预测曲线

的程度，落入各状态的样本点数分别为M₀＝3，M₁＝6，M₂＝1，M₃＝2，M₄＝2。由于原始数据序列中最后一个数的状态转向不确定，所以，应删掉最后一个数据，然后根据由i经一步转移到j的样本点数M_ij，计算一步状态矩阵M，再根据M计算

经一步转移到

的转移概率P_ij从而得到一步状态转移矩阵P^（1），结果如下：

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深圳2004年第二季度综合地价指数处于Q₀ 状态，考察一步转移概率矩阵第一行可知，下一季度转为状态Q₁、Q₂ 的概率均为1/2，因此根据此一步转移概率矩阵无法预测深圳2004年第三季度综合地价指数所处的状态，需要进一步考察二步转移概率矩阵。根据切普曼－柯尔莫哥洛夫方程确定二步转移概率矩阵P^（2），结果如下：

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考察此二步转移概率矩阵第一行可知，处于Q₀ 状态的第二季度综合地价指数在第三季度转为状态Q₁ 的概率最大，概率值为0.67，因此可预测2004年第三季度综合地价指数处于Q₁，即微升状态。指数预测值为：

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同理，根据第三季度地价指数预测值，判定其所处的状态为 Q₀，可预测出深圳2004年第四季度地价指数状态转向Q₁，综合地价指数值为：

，预测结果与现实数据的比较见表2。

表2 地价指数预测效果比较

由表2 预测结果可以看出，用灰色——马尔柯夫模型对深圳2004年第三、四季度的综合地价指数进行预测所得结果与现实数据吻合度较高。

5 结语

由于我国过去长期实行的是计划经济体制，土地市场的形成和发育时间都较短，因此土地市场信息相对较少，但是随着市场经济的不断发展和完善，政府、开发商等市场主体对土地市场信息的需求越来越迫切，这在信息的供给与需求之间就形成了一种矛盾。本文建立的灰色——马尔柯夫模型，综合考虑了市场规律本身的趋势性和国家的宏观调控和大政方针对土地市场的影响造成地价指数的波动性，用城镇较少的历史地价指数数据预测城镇未来的地价指数，并通过实例验证预测结果与现实情况吻合度较高，能够较好预测土地市场的价格走势，较好地解决了土地市场贫信息和多需求的矛盾。

本文实例验证采用的是市场化程度较高的深圳地价指数数据，但是由于我国目前大部分城市的土地市场发育程度还不理想，而且模型预测结果从根本上来说仍然需要市场交易资料的斧正，所以适用范围和程度有一定限制，但不失为一种有益的尝试。

参考文献

［1］李何超，汪四文.论城镇地价指数编制方法［J］.城市发展研究，2000，4：56～58

［2］岳朝龙，王琳.股票价格的灰色——马尔柯夫预测［J］.系统工程，1999，11：54～59

［3］贾 华，祝国瑞.土地利用规划中农作物单产预测的灰色——马尔柯夫链方法 ［J］.武汉测绘科技大学学报，1998，23 （2）：149～152

［4］刘耀林，刘艳芳，张玉梅.基于灰色——马尔柯夫模型的耕地总量预测模型［J］.武汉大学学报.信息科学版2004，29 （7）：575～580

Ⅱ 深证100价格指数的维护和发布

1.深证100价格指数由深圳证券信息有限公司编制、维护和发布。
2.深证100价格指数在交易时间内通过行情系统实时对外公布。收市指数在每个交易日收市后通过中国证监会指定信息披露报刊和其他新闻媒体对外公布。
3.深证100价格指数由巨潮指数专家委员会负责设计与管理。专家委员会分别于每年5 月和11月定期对成份股的代表性进行考察，根据考察结果审议是否更换成份股。
4.深证100价格指数属于深圳证券信息有限公司资产，未经公司同意，任何单位或个人不得跟踪、交易该指数，或以该指数为评价基准。
5.深圳证券信息有限公司不承担深证100价格指数编制与发布过程中的任何错误和遗漏所导致的任何损失或责任。任何单位或个人因直接或间接使用该指数而导致的任何损失或责任均与深圳证券信息有限公司无关。

Ⅲ 深圳楼市调控再出新招 房价异动必监管 建立价格引导机制

继7月15日的重磅楼市调控政策之后，深圳再度从房地产市场活动的监督管理方面出手，以实现稳房价、稳预期等目标。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）公开征求意见。

《意见稿》主要修订内容包括：在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度；在房屋租赁方面要求加强租赁房屋管理，实行实名租赁、建立租赁租金监管制度等。

随着深圳房地产市场的快速发展，此前的相关办法已经不能很好地满足市场监管需求。并且，在坚持“房住不炒”的背景下，除了运用供给侧和需求端调控等手段之外，深圳还有必要在市场监测、价格监管与引导、市场信息披露等方面摸索形成一套行之有效的举措。

深圳市司法局在《意见稿》的起草说明中就提到，此次修订工作，弥补房地产市场监管空白，完善房地产市场监管制度，不断提升深圳房地产市场监管的法治化水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《意见稿》对于土地交易、住房交易、价格管控、租赁市场等进行了相关规定，尤其是价格方面的监管内容比较详细，这是后续各个市场参与主体需要关注的地方。

房价“异动”必监管

从去年到今年，深圳的房地产市场，不止一次出现抱团炒作房价等行为。

2019年12月，深圳住建局就曾发布通告称，将对部分集体恶意炒作房价的小区暂停办理二手房网签手续，不仅是因为其涨幅明显超过了近期市场成交价，更是因为部分业主恶意串通集体抬高挂牌价格，严重损害了购房者利益。

今年5月，有媒体报道宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格虚高。深圳市住建局5月22日会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查，部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。

除了试图通过出售获利之外，挂高价还有什么逻辑？记者在今年4月获得的深圳房地产中介协会的一份内部资料指出，据业内龙头企业反馈，全市范围内的确存在部分业主（甚至联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款（经营贷利率相比房贷利率低），或转按揭的方式予以高位套现。

今年年初，深圳房地产研究中心主任王锋曾指出，在稳房价方面，对于深圳二手房，探索建立楼盘指导价格机制。

此次的《意见稿》就提出，市主管部门和市场监管部门应当建立房地产交易价格监测制度，并可以根据房地产交易价格异常波动情况，适时采取必要措施稳定房地产交易的价格水平。

对于部分区域、项目存量商品房交易价格出现异常情况的，深圳市主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业，采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施。

对于二手房交易，《意见稿》指出，市主管部门建立合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，市主管部门及时发布合理成交价格，引导市场理性交易。

住房租赁的租金也被纳入了指导范畴。《意见稿》提出，由市主管部门建立房屋租赁参考价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次《意见稿》的核心是价格政策，尤其是房价“异动”必管，二手房价格引导、公布租赁参考价格等，并且对监管对象、处理方式等进行了明确，这说明后续的监管会更加全面。

多管齐下，二手房降温

今年以来，深圳的二手房市场出现了又一轮火爆行情。国家统计局的“70个大中城市二手住宅销售价格指数”显示，6月深圳二手房价格同比上涨14.3%，远高出同期北上广的涨幅。

成交量也处在高位。深圳房地产信息网的数据显示，尽管受疫情影响，上半年深圳二手住宅合计成交4.4万套，同比增长41.20%。

有深圳房地产业内人士表示，这一轮的火爆行情让人始料不及，这也是为什么政府在7月15日出手调控的原因。

此次被称作“新深八条”的调控措施中，涉及提高购房门槛，调整豪宅税、打击假离婚买房等，其中最为“严苛”的一条规定为：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

8月底，在深圳本地市属国企深业集团旗下上市平台深圳控股的中期业绩发布会上，深圳控股董事会主席吕华介绍，据公司的观察，大约有20%到30%的潜在业主失去了购房资格。

深圳的二手房成交由此迅速降温。美联物业全国研究中心总监何倩茹介绍，以7月15日为分界线，下半个月的实际成交比上半个月下跌了50%以上。

深圳中原地产研究中心的数据显示，从过户情况看，8月深圳二手住宅成交套数为11322套，环比下滑15.6%；成交面积为97.5万平方米，环比下滑15.0%。由于过户成交与实时成交之间存在时间差，8月过户房源主要来源于前两个月的成交，因此过户套数虽有回落，但依然相对处于高位。

Q房网的数据则显示，截至9月6日，深圳的二手房过户量连续三周环比下跌，9月6日当周的日均值较峰值回落了四成。

“新深八条”主要侧重于需求端调控，但实际上，在实施细则里，深圳住建局已经对二手房价格监管提出了三条措施：定期对外发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格；中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的信息；全市中介机构每月给市住建局报送本机构上一月居间成交的二手商品住房成交价格等相关信息。

严跃进表示，对价格的规范管理，对于二手房市场的稳定有着积极作用。后续全国其他城市也应该学习深圳模式，在二手房方面进行价格引导，来规范市场交易和定价。

Ⅳ 求一份房地产企业的行业分析报告

自己写很困难，因为一篇好的行业报告至少可以卖10万块钱。所以没人会给你的。还是自己找吧。

给你个参考：

2007 年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007 年，全国完成房地产开发投资25280 亿元，同比增长302%，比上年提高84 个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007 年，全国商品住宅竣工面积478 亿平方米，同比增长5%，比上年上升58 个百分点；销售面积691亿平方米，同比增长247%，比上年上升116 个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降，12 月全国空置商品住房6756 万平方米，同比下降166%，降幅较上年加快86 个百分点；三是部分城市12 月份房价环比开始下降。

2007 年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为76%，涨幅比上年快18 个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨82%，涨幅比上年快18 个百分点。

2007 年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。

2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。

好吧，给你一个目录，你可以参考一下：

《2007年房地产行业深度研究与投资前景分析报告》目录：

第一章 2006年房地产行业发展环境及影响分析 2
第一节 宏观经济环境及影响分析 2
一、国际经济环境对房地产业的影响 2
二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 2
三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 2
（一）固定资产投资状况分析 2
（二）物价走势状况分析 3
四、人民币升值对房地产业的影响 4
（一）对房地产需求者影响 4
（二）对房地产供给者的影响 4
（三）对不同种类商品房价格的影响 5
第二节 房地产行业政策变化及影响分析 6
一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 6
二、2006年最新房地产行业政策分析 6
（一）2006年以来政策回顾 7
（二）重大政策影响分析 8
第三节 房地产关联行业发展及影响分析 10
一、上游行业发展及影响 10
（一）建材价格进入上升通道 10
（二）钢铁行业对房地产影响分析 10
二、下游需求变化对房地产行业影响分析 11
（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 11
（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 12
（三）城市化进程促进商业地产 12

第二章 2006年房地产行业供需状况分析 14
第一节 2006年房地产企业整体景气状况判断 14
一、房地产开发景气总体走势 14
二、房地产企业景气指数水平变化 15
第二节 2006年全国房地产市场供给情况分析 16
一、土地开发与土地购置 16
（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 16
（二）完成土地开发面积恢复上升 17
（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 18
二、商品房开发规模与结构 19
（一）商品房新开工面积 19
（二）商品房竣工面积 20
（三）商品房开发结构分析 21
第三节 全国房地产市场需求情况分析 25
一、商品房销售状况分析 25
二、商品房空置面积分类指数变化 28
第四节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势 29
一、房地产供需结构特征 29
二、房地产市场价格走势 30
（一）一级市场：土地价格增长稳定 30
（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 30
（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 31

第三章 2006年房地产行业资金来源分析 32
第一节 房地产企业投融资状况 32
一、全国房地产开发投资及完成情况 32
二、分业态房地产开发投资及完成情况 32
第二节 房地产业融资现状与渠道分析 34
一、房地产开发资金来源 34
二、各月资金来源情况分析 36
（一）国内贷款 36
（二）自筹资金 36
（三）其他资金 37
（四）利用外资 37
（五）全部资金本金 38
第三节 房地产金融资金来源特点分析 39
一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 39
二、债务融资为主，股权融资有待突破 40
三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 40
四、融资方式创新，融资渠道整合 41
第四节 2006年房地产行业股权融资状况 42
一、上市公司再融资 42
二、房地产企业IPO 42
三、其他直接融资方式 42

第四章 2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 44
第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析 44
一、各省市房地产行业资金来源情况 44
二、资金来源增速比较分析 45
第二节 房地产区域开发比较分析 46
一、土地购置和开发区域发展情况 46
二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 48
（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 48
（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 50
第三节 商品房销售区域情况 52
一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 52
二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53

第五章 房地产重点城市2006年发展分析 55
第一节 北京房地产市场分析 55
一、总体情况 55
二、开发及投资情况 55
（一）房地产开发投资完成情况 55
（二）房地产开发投资及资金来源 56
（三）土地购置与开发 56
三、供需情况 57
（一）供给情况 57
（二）需求情况 58
四、价格情况 58
第二节 上海房地产市场分析 60
一、总体情况 60
二、投资及开发情况 60
（一）开发投资完成情况 60
（二）开发企业资金来源 60
（三）土地购置与开发 61
三、供需情况 61
（一）供给情况 61
（二）需求情况 62
四、价格情况 62
第三节 深圳房地产分析 64
一、总体情况 64
二、投资及开发情况 64
（一）房地产开发投资持续扩大 64
（二）新开工建设规模出现缩减 64
三、供应分析 64
（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 64
（二）90平米以上三房比例最大 65
四、销售情况 65
（一）销售面积大幅下降 65
（二）住宅价格剧烈上涨 65
（三）其他分类物业销售情况 65
第四节 成都房地产市场分析 67
一、总体情况 67
二、房产开发资金情况 67
（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 67
（二）开发企业自筹资金能力增强 67
（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 67
三、商品房供求总量 68
（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。 68
（二）全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。 68
（三）商品房市场供求关系得到根本缓解。 68
（四）成交情况 68
（五）供求增长情况 69
（六）个人购房情况 69
四、商品房价格走势 70
（一）房价涨幅回落，但涨幅仍处高位 70
（二）宏观调控下房价上扬曲线明显走缓 70
五、二手房成交情况 70
第五节 武汉房地产市场分析 71
一、房地产开发投资 71
（一）经济发展状况 71
（二）投资开发情况 71
二、商品房供给情况 72
三、存量房市场情况 72
四、房地产销售情况及销售价格走势 73

第六章 2006年房地产行业企业运行综合比较分析 75
第一节 房地产优势企业评价 75
一、综合100强规模分析 75
（一）综合排名前100位企业规模状况 75
（二）积极扩张型企业分析 77
（三）房地产企业规模前十强 79
二、房地产优势企业盈利状况 80
（一）房地产百强企业盈利情况 80
（二）房地产企业盈利能力前十强 81
三、房地产优势企业成长及实力变化状况 81
（一）房地产企业成长性前十强 81
（二）房地产企业综合实力前十强 82
第二节 中国房地产百强企业发展趋势 83
一、行业准入提高带来新的发展机遇 83
二、融资能力考验企业生存能力，百强房企资金来源逐渐多样化 83
三、土地政策提高行业集中度，百强企业通过战略合作实现资源互补 83
四、百强企业应高度重视急剧扩张带来的经营风险 83
（一）政策法规风险 83
（二）融资结构风险 83
（三）管理风险 83
第三节 上市企业年报分析与评价 84
一、获利能力比较 84
二、经营能力比较 84
三、偿债能力比较 85
四、发展能力比较 85
五、现金流分析 86
（一）全国性开发型房企大幅拿地扩张资金吃紧 86
（二）工业商业型房企现金流状况稳定 86
（三）区域型开发房企资金缺口不大 86

第七章 房地产行业典型企业分析 87
第一节 住宅业务突出类个案企业分析 87
一、深圳万科 87
（一）整体经营情况 87
（二）公司财务指标分析 87
（三）2007年发展展望 90
二、金地集团 91
（一）经营状况 91
（二）财务分析 92
（三）发展展望 94
第二节 商业用房写字楼类个案企业分析 96
一、金融街 96
（一）经营状况 96
（二）财务分析 97
（三）发展前景 99
二、陆家嘴 100
（一）经营情况 100
（二）财务分析 101
（三）企业发展前景及影响因素分析 104

第八章 07年房地产行业与企业发展趋势预测 106
第一节 07年房地产行业发展环境变化趋势预测 106
一、经济环境变化趋势预测 106
二、房地产市场主体的行为展望 106
（一）中央政府：稳定房地产市场 106
（二）地方政府：问责制下违规行为可能收敛 107
（三）开发商：强者大胆扩张，弱者无奈退出 107
（四）消费者：观望越来越浓 107
（五）投机者：资本实力决定投机能力 107
三、政策环境变化趋势预测 107
（一）宏观管理政策分析及预测 108
（二）土地政策分析及预测 108
（三）信贷政策分析及预测 109
第二节 07年房地产产品要素构成展望 110
一、土地成本展望 110
二、建材价格的展望 110
三、人力成本、项目的期间费用和开发利润状况展望 111
第三节 07年房地产行业市场供需形势及价格趋势预测 112
一、住宅供需趋势预测 112
（一）高档住宅 112
（二）普通住宅 113
二、商业用房供需趋势预测 113
三、写字楼供需趋势预测 114
（一）北京：集中放量、销售价格降租赁价格稳 114
（二）上海：供不应求、销售租赁价格齐涨 114
第四节 07年房地产行业企业竞争趋势分析 116
一、企业合作、产业战略联盟 116
二、品牌化经营是企业发展的必由之路 116
三、提高顾客满意度是企业竞争的关键所在 116
四、人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源 116
五、价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径 117

第九章 房地产行业风险分析 118
第一节 07年宏观经济波动风险评价 118
一、宏观经济波动性评价 118
二、07年宏观经济波动对房地产业带来的风险评价 118
第二节 近年颁布重要政策风险评价 119
一、金融政策风险分析 119
二、土地政策风险 119
三、其他政策风险 120
（一）税收政策 120
（二）限外政策 120
第三节 07年上下游行业变化风险评价 122
一、06-07年土地供应风险评价 122
二、07年房地产金融信贷供给风险评价 122
三、07年建材供给能力及价格风险评价 123
四、07年购买能力风险评价 123
第四节 07年行业竞争风险评价 124
第五节 07年市场供需矛盾风险评价 125
第六节 07年贷款主体风险对房地产金融影响评价 126
一、开发商的信用风险和融资风险 126
二、住房贷款人还款能力、信用风险及房贷入市风险 127
第七节 07年行业风险综合评价 128

表目录
表1 2006年1-12月土地开发及土地购置情况 16
表2 2000-2006年土地开发购置情况 18
表3 2006年1-12月份商品房新开工竣工情况 19
表4 2006年累计各类物业销竣情况 29
表5 2006年每月各类物业竣工销售面积差 29
表6 2005-2006年土地交易价格指数 30
表7 2005-2006年房屋销售价格指数 30
表8 2005-2006年房屋租赁价格指数 31
表9 2006年全国房地产开发投资及完成情况 32
表10 2006年分业态房地产开发投资完成情况 33
表11 2006年房地产开发资金来源 34
表12 2006年开发资金来源及增长情况 35
表13 2006年每月开发资金来源具体情况 35
表14 2006年度各省市资金来源排序 44
表15 2006年各省市资金来源增速比较 45
表16 2006年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序 46
表17 2006年各省市土地购置及完成开发面积增速排序 47
表18 2006年各省市商品房投资额 48
表19 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序 49
表20 2006年各省市商品房投资额增速排序 50
表21 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积增速排序 51
表22 2006年各省市商品房销售面积及销售额排序 52
表23 2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53
表24 2006年北京市房地产开发及开发投资情况 55
表25 2006年北京市房地产投资、资金来源的排名情况 56
表26 2006年北京市土地购置与开发情况 56
表27 2006年北京市房地产需求情况 58
表28 2006年北京市销售价格指数走势 59

图目录
图1 1996-2006居民消费价格指数与固定资产价格指数 4
图2 2006年房地产开发综合景气指数及相关指标 14
图3 2002-2006年房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数 15
图4 2003-2006年土地购置面积及同比增长情况 17
图5 2006年1-12月土地购置价格 17
图6 2003-2006年完成土地开发面积及同比增长情况 18
图7 2006年1-12月土地开发购置比 19
图8 2006年1-12月每月商品房累计新开工和施工情况 20
图9 1998-2006年商品房新开工施工及同比增长情况 20
图10 2006年1-12月商品房竣工及同比增长情况 21
图11 2006年商品住宅开发情况 22
图12 2006年1-12月办公楼开发情况 23
图13 2006年1-12月商业用房开发情况 23
图14 1997-2006年三类物业开发占比情况 24
图15 2004-2006年每月商品房销售面积及同比增长情况 25
图16 2004-2006年每月商品房销售额及同比增长 26
图17 2006年1-12月商品住宅销售及同比增长 26
图18 2006年1-12月办公楼销售及同比增长情况 27
图19 2006年1-12月商业营业用房销售及同比增长情况 27
图20 2006年各类资金来源占比情况 36
图21 2006年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况 36
图22 2006年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况 37
图23 2006年房地产开发投资资金中其他资金变化情况 37
图24 2006年房地产开发投资资金中利用外资变化情况 38
图25 2006年房地产开发投资本年资金来源金额变化情况 38
图26 2006年房地产开发资金来源中银行资金情况 39
图27 2006年房地产开发资金来源中开发商自有资金情况 40
图28 房地产百强企业2002-2006年资产状况变化图 75
图29 房地产百强企业2002-2006年完成房地产投资额及其增长率 76
图30 房地产百强企业2002-2006年规划建筑面积、土地储备面积变化图 76
图31 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业总资产变化图 77
图32 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净资产变化图 78
图33 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净利润变化图 78
图34 2002-2006年积极扩张型企业负债状况变化图 79
图35 房地产百强企业2002-2006年销售额、房地产业务收入变化图 80

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Ⅳ 房地产业和酒店业相似之处

当前中国房地产市场的状况怎样?

目前2004年下半年以来中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势在国家的宏观调控下竣工面积土地开发面积新开工面积等指标增幅都有较大回落政府对土地资源的控制导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨无论出于投资或自赚业主都乐意尽快掏钱购买
2006年1－7月中国房地产开发综合景气指数为103.51房地产开发投资指数为101.52土地开发面积指数为100.99销售价格指数为109.54
2006年1－7月中国完成开发土地面积12731.1万平方米与2005年同期相比增长了31.8％全国完成购置土地面积18520.1万平方米与2005年同期相比下降了4.8％
2006年1－7月中国房地产开发投资额为9411.5亿元比2005年同期增长24%中国东部地区房地产投资额为6125.6亿元比2005年同期增长20%中部地区的房地产投资额为1621.6亿元比2005年同期增长35%西部地区的房地产投资额为1664.3亿元比2005年同期增长30.1%
2006年全国土地交易价格指数（工业仓储用地）第一季度的价格指数为104.5％而全国土地交易价格指数（商业旅游娱乐用地）第1季度的价格指数为107％
2006年1－7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元比2005年同期增长15.6%办公楼投资完成额为413.4亿元比2005年同期增长13.6%
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京深圳等大中城市中国零售业全面对外开放几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式以全面融合地产业与商业为特色正悄然成为房地产市场的新宠儿中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮商铺地产购物中心地产酒店地产写字楼工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点

你对中国房地产业目前有什么看法?(论述）

一当前房地产面临的问题不是有风险而是风险应该由谁承担

房地产业是市场风险很高行业除了一般认为的资本密集建设周期长等原因之外风险主要来自于其价格的特殊形成机制房子价格和其他产品不同之处就在于其价格并非主要由成本和效用决定而是在很大程度上由级差地租决定同样的房子建在北京闹市区和建在远郊区县其建筑成本和实际功能不会有多大区别有区别的是级差地租
级差地租的客观依据不过是一种社会约定今天这个房子的某种特点为社会承认它就很值钱明天社会不承认这种特点了它就不值钱从亚洲金融危机以来香港的房价6年间跌去了65％为什么因为当初大家都对香港的经济和香港的房价充满乐观的预期而现在人们的预期正相反房子还是那些房子人口还是那些人口甚至社会收入水平也变化不大仅仅是人们的社会预期改变了房价就大跌了也就是说我们根本用不着去讨论房地产业有没有风险的问题只要是市场经济这个风险在这个产业中是必定客观存在的
风险是一个客观存在的事实我们需要讨论的真正问题并非是有没有风险风险大小的问题而是这个风险应当怎样配置应当由谁来承担的问题无需质疑的一个结论是这个产业这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险这个参与者可能包括资金供应者开发商建筑商以及购房者
开发商当然应当为自己的投资行为承担相应的风险怎么承担呢市场经济有个约定就是通过自有资金的比例来承担一般说假定人们估计到售出之前现实的市场房价与总投资相比最多下跌30％那么开发商就至少应当提供总投资30％的自有资金如果资金提供者估计最多跌30％结果跌了40％那么这10个百分点的误差就得由资金提供者承担购房者也有相应风险房贷中银行对购房者提供的按揭比例就是风险的分割线按照国际经验和市场规则房产开发过程中价格下跌的第一风险承担者就应当是开发商这没有什么疑义我国一些开发商的自有资金比例过鞋总投资中银行贷款占用建筑商和购房者的资金比重过高这实际上就把应当由自己承担的风险转嫁到了银行建筑商以及购房者头上实际上建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行在这样的情况下房地产业的固有风险就被不适当地过多配置在了银行头上

二我国房地产业资金供给的物质基础是存在的关键是资金的供求渠道需要调整
建一定量的房子就需要一定量的资金去周转这个资金需求量不会因为由银行还是其他投资主体来提供而变化我们得明确一个基本判断我国满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的这个物质基础是客观存在的在我们现在的社会经济运行中并不存在资金供给短缺的问题资金的供给和资金需求都同时存在问题只在于供给和需求由谁来连接通过什么样的渠道和方式连接
除了开发商提供自有资金外通过债权方式融资是房地产业发展的规范合理方式房地产业的开发商必须借钱而且要很大规模地借钱这不需要质疑
银行是市场经济下连接货币资金供给和需求双方的传统渠道之一但银行资金的最大特点是必须首先追求流动性和安全性市场经济的常识可知债权的风险小于股权债权中通过银行的信贷资金风险小于直接上市的债券在资金供求连接的各种方式和渠道中银行资金的风险承受能力是最小的人们把钱存到银行而不是买股票和债券追求的就是这种风险性较低的特点这是银行所能提供的资金的天然特点如果最追求安全性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成部分那好比是让卖骡子的人和买马的人做交易双方的要求不对接
有供给也有需求我们的问题是供给缺乏流动到需求流域的现实渠道那么应当怎样对接呢笔者认为除了开发商的自有资金外下一个梯次是有实力有信誉的大开发商直接或者通过银行到公开资本市场上发行短中期项目债券债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险
发债不是每家开发商都能做到的比如在中小城市建设中就很难让那里的开发商到全国市场去发债券而且并非所有投资者都愿意承担企业债的风险再下一个合理梯次是银行做中介去“制造”金融品种银行把资金贷给开发商以后把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉这样一来银行资金的流动性安全性要求得到了满足投资者的风险也得到了分散再下一个梯次才应当是银行提供的直接融资或者通过预售从购房者那里获取的融资

三解决中低收入者住房问题不是银行和房地产开发商的责任社会公平应当更多依靠财政政策而不是货币政策来调整

目前有个说法是很多中低收入者买不起房而开发商建造的大量“豪宅”闲置卖不掉所以应当调整银行资金投向通过利率等货币杠杆鼓励房地产业更多地开发经济适用房同时为中低收入者购房提供优惠政策支持
政策什么时候都不应当否认或者忽略住房问题上的社会公平取向但解决中低收入群体住房的公平性政策不应延伸到货币市场资本市场和房地产市场中来银行是企业开发商也是企业他们面对的是市场解决中低收入者的住房问题不是银行或者开发商等市场化的企业该管的事在这个领域中我们就要强调和完善市场化的游戏规则不能把公平的政策取向也加进来
应当明确在市场经济下货币政策的主要职能是调整总供给和总需求之间的平衡关系调整公平的主要杠杆是财政政策解决中低收入群体的住房问题就应当更多采用财政政策如贴息贴租等例如城镇中人均收入低于某一个水平的家庭购房时可以由政府贴息如果有些特困家庭政府贴息也买不起那怎么办呢可以采取政府贴租的方式采用这样的政策我们才能把政策和市场发育分开不应让调整公平的因素参与到正常的市场交易中来否则就会扭曲真实的竞争形势
有个问题特别值得辨析清楚与我们的城市化目标相比在目前所有的住房资源中如果把存量住房资源也包括进来究竟是“豪宅”的比重过大了呢还是低档住房的比重过大了拿迫切需要住房的最低收入人群和最昂贵的闲置豪宅相比永远找不到市场出路
在“田忌赛马”的故事中你用100种数学模型模拟田忌的上中下三种马也赛不过对手但田忌确实就是三比二赢了怎么赢的呢用系统的眼光资源优化的眼光看问题赢的在市场经济下200平方米的豪宅是怎样卖出去的呢是住160平方米高档公寓的人卖掉公寓买走了豪宅住120平方米的小老板把中低档公寓卖掉买走了160平方米的高档公寓住90平方米普通居民楼的住户卖掉现住房买走了120平方米的中低档公寓住60平方米的普通单元房的居民卖掉了较小较远的单元楼房买走了90平方米较近较大的住房住30平方米平房院的人卖掉平房买走了60平方米的单元楼房最后没有住房的外地进城务工经商人员买走了30平方米的平房院200平方米的豪宅实际上是被“分割”地卖掉的解决昂贵豪宅与中低收入缺房户之间矛盾的方法并非就是拆掉豪宅建廉价房或者给中低收入者补贴到他们买得起豪宅
我们现在的问题是住房存量资源的流动性太差二级市场迄今没有发育起来上述合理的资源配置方案就无法真实地通过市场交易自发地实现没有二级市场以至居住权流通的三级市超我们就不能建立存量资源向下流动的梯次住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化
我们不应当把城市化目标退回到计划经济时代建“工人新村”的水平世界各国的经验包括发达国家和发展中国家需要依靠政府补贴解决住房问题的人群不会超过10％绝大部分人群是靠市场解决住房问题的

四盲目投资应当抑制但当前房地产业发展应当慎提“过热”

目前有些地方确实存在着对房价前景的过度乐观预期由此出现了一些盲目投资的趋势但这是局部性问题不是全局性问题对当前房地产发展应当慎提“过热”
说“过热”应当有个理由也就是和什么比是“过”热
我们先和需求比
目前据说存在着上亿平方米的闲置商品房卖不掉有人以此为据说供大于求因而是过热那我们估计一下不算农村进城经商务工人员的住房需求单说现在的城镇居民我们假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求20％的估计肯定不“冒”我们再假定要求改善住房的这些家庭只是想增加20平方米的住房增加20平方米也不是个很高的要求20％的城镇家庭是多少户呢是2700万户2700万户每家增加20平方米的现实需求是多少呢是5．4亿平方米
人们从自己身边经验中就可以判断这个需求是客观存在的是现在就买得起或者在住房信贷的帮助下买得起的需求这个问题的另一种提法是我们现在有超过5．4亿平方米的商品房闲置吗
我们再和实物层面的供给能力比
“过热”的可能表现形式之一是货币投入远远超过某一领域的实物可供量

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需求超过实物可供量就会导致物价膨胀我国过去曾经遭遇过的恶性通货膨胀大都具有这样的特点问题是我们现在的砖瓦灰砂石或者主要建材出现供给短缺了吗
我国目前的物价变动水平才是0．3％左右的微弱正增长这个物价总水平的最大危险不是膨胀而是回到刚刚走出的负增长区间
我们再和货币供应量相比
一个产业过度占用资源从而使其他产业发展受到抑制这也可称为“过热”但迄今房地产业占用的资金量导致了其他产业资金短缺了吗没有导致实际利率或者民间利率远高于名义利率了吗也没有这是我国房地产业发展与90年代初期相比的一个最明显区别
实际上银行的巨额存差仍是我们在金融领域的主要担心所在2003年以来资本市场的普遍预期是什么呢是在目前的低利率水平上进一步降息
我们再把银行资金和房地产实物资源的市场价值做个比较
在发达国家或者地区人们买房用按揭的历史已经很长因而在那里在全社会房产资源的产权中有一个相当大的比重实际上是银行的债权比如说全社会所有住房的总市值中有40％50％甚至更高的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱在这种情况下市场上住房价格的些许变动就可能给银行带来巨大的风险
中国有这样的情况吗没有我们的房贷才刚刚起步绝大部分存量房产的所有者并不欠银行的钱目前银行拥有债权的住房不过是最近几年销售或者开发的一些新房与已经“入市”的银行资金相比我国房地产领域中的资产信用可以说是全世界最高的
这可以用前面我们所举的销售豪宅的例子来说明在那个例子中如果我们假定所有现住房都不欠银行钱那么购房者需要向银行借的总债务不会超过200平方米的价值而银行这200平方米住房贷款对应的实物资产是多少呢是200平方米的豪宅加160平方米的高档公寓加120平方米的中低档公寓加90平方米的普通居民楼加60平方米的普通单元房再加30平方米的平房院有这样倍加的资产信用银行的风险真的很大吗进一步说我们现在面临的问题究竟是银行贷款规模已经超过了信用保证的规模了呢还是大量的资产信用资源被闲置了呢
因此笔者建议：一尽快地发展和完善二级市超让存量资源加入流通二让计划经济的思路和那些利用市场发育不足“寻租”牟利的理由离我们远一些

Ⅵ 当前中国房地产市场概况

21 世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近 30 年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到 20 平方米，农村达到 25 平方米，住宅成套率达到 70%。住宅业增加值占 GDP 的比重，城市达 4%，城乡合计达 7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年 来住宅建设对经济增长的贡献率均在 1.5 个百分点左右。

Ⅶ 深圳不再“官宣”楼市均价！放开限价前奏

近日，深圳不再公布官方楼市成交均价的消息引发市场热议。

事实上，自今年4月起，深圳市房地产信息平台便不再公布新房的成交均价、成交总金额，及依面积区间分类公布的成交均价、总金额等具体信息。

和官方成交均价一同“销声匿迹”的还有哪些信息？为何不再公布相关数据？对置业者有何影响？中证君带你科普一下。

深圳不再公布官方成交均价

此前，由深圳市房地产信息平台公布的每日、每月新房、二手房成交均价、成交金额等房地产市场各项数据，作为唯一由深圳官方公布的房地产成交数据备受市场关注。

然而，据媒体报道，今年4月深圳机构改革后，深圳市房地产信息平台入口由原深圳市规土委官网改为深圳市住建局官网，此后，该平台不再公布新房的成交均价、成交总金额，以及依面积区间分类公布的成交均价、总金额等具体信息。

全新的深圳市房地产信息平台上公布的数据仅包括成交套数、成交面积、可售套数、可售面积，以及“一房一价”等。二手房方面则仅公布成交套数和面积，成交价格则至今未见公布。

深圳市房地产信息平台公布的最新数据

图片来源：深圳市房地产信息平台

深圳市住建局回应

由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。根据深圳市房地产宏观调控的要求，为了更为准确地反应房地产市场的运行情况，参考其他兄弟城市的做法，深圳市住建局在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息，有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。

深圳市住建局同时表示，一手预售住宅户型信息是根据房地产预售测绘生成的参考数据，在实践中并不能完全与交付情况相符，为避免对购房者造成误导，经研究，该局不再公示有关户型信息，套房户型以购房者实际查勘为准。以上调整是为了更好的反映深圳市房地产市场的整体情况，是房地产宏观调控措施的组成部分。同时，深圳市住建局也将根据市场运行的实际情况，适时发布有关信息。

限价政策或将退出

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，与房价水平一同“消失”的，还有新房预售时由测绘生成的户型信息。未来，套房户型及面积以房屋交付以后的实际查勘为准。

由此，市场也无法据此来计算每月的新房成交均价，以及各面积段、各区域的简单均价。未来，了解深圳商品住房价格的唯一途径，就是国家统计局每月发布的房价指数，包括新房和二手住房同环比变化。

中原地产首席分析师张大伟表示，中国房地产市场的价格数据存在一些问题，民间机构随意发布数据，官方数据缺失，房地产调控的依据很多依赖均价，然而，对于一二线城市来说，市场均价意义越来越小。

“目前，深圳每年的新房成交面积大概在300-400万平米，仅占全部住宅成交面积的35%。再考虑到商务公寓等“类住宅”和人才住房供应，新房的成交占比更低了。因此，就像官方解释的那样，如果少数单价高、体量大的新盘入市，新房均价很容易被一下子拉高。”李宇嘉指出，近年来新房供应呈现出两个特点，一是整体价格开始走高，二是高价盘和低价盘两级分化。

“新房整体均价走高，主要原因是2016-2017年‘地王’频出，整体地价水平上了一个台阶。”李宇嘉补充道，2018年以来，尽管“限地价”常态化，“地王”少了、土地溢价率也降低了，但整体地价水平依旧在高位徘徊。加上，城市更新的成本越来越高，于是造成新房“豪宅化”趋势。另外，深圳低价新盘集中在龙岗、坪山和光明等外围区域，南山等主城区基本都是高价区域，新房价格“两极分化”明显，导致供应均质性较差。

李宇嘉指出，当前，“稳预期”上升为调控战略，客观上需要更有代表性、能准确反映价格走势的指标。基于“同质可比”（同品质、同片区、同户型）原则计算的房价指数，消除了房屋的异质性，更能反映市场整体走势，也是全球房价披露的一般规则。因此，国家统计局公布的房价指数，基于国际房价统计的一般规则、兼顾平滑异质性影响，更能反映房价变动趋势。

同时，李宇嘉表示，深圳不再公布新房价格，还有一个难言之隐，就是自2016年10以来，控制新房价格稳定的调控目标越来越难以支撑了。2016年以来地价上涨，外围房价也在上涨，客观上倒逼房价上涨。借助延缓高价盘入市、“高低搭配”入市等，简单均价能够维持在2016年10月份的水平。但是，当新房实际均价越来越高，绝对的低价盘已经很少，维持简单均价不涨的承诺越来越脆弱。

不再“官宣均价”有何意义？

李宇嘉指出，深圳不再披露新房均价是第一步，未来，随着长效机制建立，限价政策或将退出。“当然，这并不意味着中短期内房价就可以随意上涨，而是明确波动区间的目标后，地方政府基于主体责任和‘一城一策’的自主决策和调控。类似深圳，未来新房供应60%是保障房及人才住房，如果这部分供应通过每一宗地块配建能够保证，价格将会适度放开。”。李宇嘉说到。

“兄弟城市”曾有类似操作

值得注意的是，2018年7月，由广州住建委主办的房地产交易数据查询平台“阳光家缘网”亦出现类似情况，即看不到项目的销售均价信息。

有媒体报道称，阳光家缘网上原有的当日已售套数、已售面积、退房套数，累计已售套数、面积、均价，以及未售套数、面积等几项数据，去年7月11日起均未能正常显示。

随后，广州市住房和城乡建设委员会回应称，由于广州市“阳光家缘”网站此前每日公布的部分数据信息，较易被片面解读、炒作，不利于稳定房地产市场预期。为进一步规范房地产信息发布管理，增强信息发布和数据解读的权威性，现将广州市房地产市场信息的发布形式调整为定期发布和解读。同时，对于炒作渲染房价上涨、散布虚假信息的行为，广州市宣传、网信、住建、工商、公安等部门将加大联合打击力度，营造良好的舆论氛围，促进广州市房地产市场平稳、健康发展。

Ⅷ 急!!!! 2007-2008年厦门房地产价格变动曲线

2000年厦门房地产价格分析
售价走高 租价续跌
1、2000年商品房销售价格与上年比上升0．5％，其中（1）住宅售量增加，价格上涨。2000年住宅销售价格与上年比上升0．4％。其主要原因是1999年下半年经济适用住房价格由每平方米1350元调为1450元，至今仍未作调整；多层住宅价格上扬，与上年比上升1．4％，平均售价为每平方米2823元；高层住宅价格出现反弹，与上年比上升0．9％，高层住宅平均售价每平方米3674元。高层住宅价格上升的主要原因是，从第二季度起，钢材、水泥等建筑材料开始涨价，使高层住宅建筑成本增加，价格上升。豪华住宅的销售价格与上年比下降2．3％。（2）非住宅价格上升，与上年比上升0．6％。商业用房销售价格上升，与上年比上升1．4％，主要原因是店面销售价格上升；写字楼滞销，价格下降，与上年比下降4．2％。
2、2000年旧房交易价格与上年比下降4．6％。旧商业用房成交面积13513平方米，比上年增长179．4％，价格与上年比上升5％；旧住宅由于结构较差且面积小，成交量较少，价格下降。旧住宅成交面积137660平方米，比上年下降35．9％，价格下降6．3％。
3、2000年成本价房销售价格未作调整，销售价格为每平方米1208元。成本价房销售接近尾声，销售面积为20万平方米，比上年下降81．4％。
2001年厦门房地产价格分析
福建省2001年福州.厦门房地产价格指数统计(以上年价格为100)
2001年12月31日采集
项目 福州 厦门

一.房屋销售价格指数 101.0 102.2
1.商品房 101.3 102.4
住宅 102.7 103.3
经济适用房 101.3 100.0
普通住宅 102.8 103.7
豪华住宅 86.2 101.9
非住宅 93.8 99.9
2.公房交易 104.2 102.5
3.私有住房 98.7 99.9
二.土地交易价格指数 107.3 101.1
居民住宅用地 111.4 102.1
三.房屋租赁价格指数 101.7 94.0
1.住宅 104.8 91.0
2.办公用房 95.5 93.9
3.商业用房 102.4 97.5
4.厂房仓库 88.5
2002年厦门房地产价格分析
福州.厦门2002年房地产价格指数统计(上年价格为100)
2002年12月31日采集
项目 Item 福州 厦门

一、房屋销售价格指数 Selling Price Indices of Houses 101.1 103.0
1.商品房 Commercial Houses 101.4 103.2
住宅 Residenal Buildings 102.1 103.7
经济适用房 Economical Houses 100.8
普通住宅 General Residenal Buildings 102.1 104.1
豪华住宅 Luxury Residenal Buidings 100.0 100.0
非住宅 Non-Residenal Buildings 97.9 101.6
2.公房交易 Transacons of State-owned Houses 104.0 104.0
3.私有住房 Private-owned House 98.9 101.6
二、土地交易价格指数 Transacons Price Indices of Land 106.0 101.7
居民住宅用地 Land of Residenal Building Use 109.1 102.4
三、房屋租赁价格指数 Renng Price Indices of Houses 98.6 98.0
1.住宅 Residenal Houses 98.0 100.3
2.办公用房 Office Buildings 97.9 97.1
3.商业用房 House for Business 99.7 94.0
4.厂房仓库 Workshops and Storehouses 98.7 99.2
2003年厦门房地产价格分析
福州.厦门2003年房地产价格指数统计(以上年价格为100)
2003年12月31日采集
项目 Item 福州 厦门
一、房屋销售价格指数 Selling Price Indices of Houses 101.1 102.8
1.商品房 Commercial Houses 101.3 103.1
住宅 Residential Buildings 101.7 104.0
经济适用房 Economical Houses 100.0 100.0
普通住宅 General Residential Buildings 101.8 103.9
豪华住宅 Luxury Residential Buidings 99.6 106.2
非住宅 Non-Residential Buildings 98.9 100.2
2.公房交易 Transactions of State-owned Houses 103.2 101.5
3.私有住房 Private-owned House 100.4 100.7
二、土地交易价格指数 Transactions Price Indices of Land 107.7 102.3
居民住宅用地 Land of Residential Building Use 109.7 103.1
三、房屋租赁价格指数 Renting Price Indices of Houses 98.7 100.3
1.住 宅 Residential Houses 98.4 101.4
2.办公用房 Office Buildings 98.9 99.1
3.商业用房 House for Business 99.6 99.1
4.厂房仓库 Workshops and Storehouses 97.5 100.3
2004年厦门房地产价格
主要是受住宅销售价格大幅上涨的影响，2004年福州、厦门住宅销售价格分别比上年上涨5.6%和8.3%。其中第四季度，福州、厦门高层住宅每平方米平均销售价格分别为3542.6元和5013.4元，比上年同期上涨6.8%和11.4%，两市高层住宅售价仍大大低于杭州市区同季7828.9元的水平；两市多层住宅销售价格每平方米平均销售价格分别为2718.4元和3475.4元，比上年同期上涨11.4%和13.3%，远低于杭州市区同季7491.0元的水平。受住宅销售价格上涨的影响，两市非住宅销售价格也呈回升之势，如2004年福州、厦门两市非住宅销售价格分别比上年上涨0.7%和3.6%，其中商业用房价格涨幅较大，分别比上年上涨1.5%和3.6%。从总体看，当前两市商品房价格变动仍处于正常和合理区间内。
2005年厦门房地产价格
2005年我市高档住宅和普通住宅每平方米售价分别为8687.0元和4640.6元，比上年上升11.7%和10.5%。普通住宅由于价位适中，户型结构合理，大多以每户100平方米左右的中小户型为主，从而吸引了众多购房者，成为当今市场消费的主流。
2006年厦门房地产价格
各地区房价均呈上涨态势，部分城市房价涨幅较高。上半年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨8.33%、11.44%和9.54%，与去年同期相比，东部地区房价涨幅略回落0.65个百分点，中、西部地区房价涨幅分别高0.89和4.58个百分点。全国主要城市中，天津、呼和浩特、杭州、宁波、福州、厦门、青岛、广州、深圳、成都、贵阳房价同比分别上涨10.43%、13.45%、17.85%、10.73%、13.40%、20.76%、18.04%、11.94%、24.74%、10.24%、16.96%，上海房价同比下降6.42%。
在旺盛的市场需求强势推动力下，商品房销售价格也逐步走高，2006年厦门商品房销售平均价格为6728元/平方米。
2007年厦门房地产价格

尽管供求关系趋于改善，各地段房价仍然呈现逐月上涨走势。2月份厦门市一类地段普通商品住宅集中成交价开始突破万元关口，目前我市成交价格1万元以上的商品住宅所占比例最大，占25.49%，其次是4000元-5000元和5000元-6000元价格段，分别占总量的16.76%、13.62%。
2008年厦门房地产价格
2008年福州，厦门，泉州，这三个城市新建商品住宅平均售价分别上涨4.4%、3.0%、3.2%。

年份 价格（元）
2000年 2833
2001年 2916
2002年 3024
2003年 3145
2004年 3475.4
2005年 4640
2006年 6728
2007年 10000
2008年 10300

Ⅸ “3.30”新政 深圳楼市疯涨的源头

在北上广深四个一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。

“3.30”新政具体内容是指：2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

为什么是深圳？

在北上广深四个一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。

自4月下旬开始，深圳楼市剧烈升温，开发商纷纷入市，购房者争先出手，楼市量价齐升，涨幅最高的深圳市南山区5月房价同比上涨了85%。需求旺盛、价格猛增，也引发了二手房业主频繁违约，毁约情况不断增加，甚至引发诉讼纠纷。

市场机构克而瑞的数据显示，自今年3月份开始，深圳一手房价格连续三个月领涨。尤其是5月，深圳一手房价格指数环比上涨2.21%，二手房价格指数环比上涨0.53%。二手房市场共成交13378套，环比增长28%，同比更是增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的高峰。事实上，自2014年楼市“9•30”政策开始，深圳房价已经连涨8个月。使得深圳楼市在短期内陷入疯狂，一时间“房价暴涨、业主提价、日光盘再现”等新闻屡见报端。

“3•30”新政策出台不到3个月，深圳一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50%。

是什么促成了此轮深圳楼市的疯涨行情？

业内分析认为，首先是需求暴增。密集出台的楼市新政，给了购房者一个“买入”信号，对后市房价上涨的预期、“自住+增值”资产配置的考虑，使购房者的行为出现聚集效应，集中入市。

其次是土地稀缺。与北上广相比，深圳是土地稀缺最为严重的一线城市。由于土地总量原因，住宅用地市场常年处于“零供应、零成交”的状态，城市住宅供应主要依赖于旧城改造的“城市更新”模式。土地紧缺传递到住宅市场最终造成住宅供应紧缺，所以深圳市场短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市。在需求大幅增长的情况下，供应却一时难以跟上，这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。从中长期来看，土地资源日益紧缺导致的供需失衡仍将成为助推深圳楼市进一步上涨的主要动力。

与深圳相比，北上广三大一线城市尽管同样处于限购政策背景之下，但是供求结构相对平衡。从库存去化周期来看，截至5月底，深圳商品住宅存量只够卖6个月左右，而上海、北京商品住宅的存量市场去化周期都在11至15个月。

再次是投资客推手隐现。“3•30”新政策出台后，首付比例下调，降低了投资客入市门槛，投资需求抬头。尽管深圳限购仍未松绑，但投资客们依然可以曲线入市。一些没有购买资格的外地投资客，通过在深圳的亲朋好友购买。还有通过假离婚、以公司名义购房等规避限购政策的。

三四线城市：去库存压力巨大

尽管“3•30”新政后一线城市楼市出现全面回暖，但政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。 “3•30”新政对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三四线城市对政策反应比较冷淡，这表现在，三四线城市成交量呈持续下滑态势。

城市间行情分化明显，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势。

据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。业内解读称，多个三四线城市房地产市场早已饱和，房价涨幅已然透支。

三四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影响，去化压力巨大。要有效化解房地产库存，不仅需要政策之手给予支持，更需要这些城市大力发展区域经济，留住有消费能力的人口。同时，地方政府应因地制宜，从需求角度引导房地产业发展。

（以上回答发布于2015-12-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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Ⅹ 现在全国的房地产是个什么样的状态

当前中国房地产市场的状况怎样?

目前 2004年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。
2006年1－7月中国房地产开发综合景气指数为103.51，房地产开发投资指数为101.52，土地开发面积指数为100.99，销售价格指数为109.54。
2006年1－7月中国完成开发土地面积12731.1万平方米，与2005年同期相比增长了31.8％，全国完成购置土地面积18520.1万平方米，与2005年同期相比下降了4.8％。
2006年1－7月中国房地产开发投资额为9411.5亿元，比2005年同期增长24%，中国东部地区房地产投资额为6125.6亿元，比2005年同期增长20%。中部地区的房地产投资额为1621.6亿元，比2005年同期增长35%。西部地区的房地产投资额为1664.3亿元，比2005年同期增长30.1%。
2006年全国土地交易价格指数（工业仓储用地）第一季度的价格指数为104.5％，而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第1季度的价格指数为107％。
2006年1－7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增长13.6%。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。

你对中国房地产业目前有什么看法? (论述）

一、当前房地产面临的问题不是有风险，而是风险应该由谁承担

房地产业是市场风险很高行业。除了一般认为的资本密集，建设周期长等原因之外，风险主要来自于其价格的特殊形成机制。房子价格和其他产品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。同样的房子，建在北京闹市区和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大区别。有区别的是级差地租。
级差地租的客观依据不过是一种社会约定。今天这个房子的某种特点为社会承认，它就很值钱。明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。从亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。为什么？因为当初大家都对香港的经济和香港的房价充满乐观的预期，而现在人们的预期正相反。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，我们根本用不着去讨论房地产业有没有风险的问题。只要是市场经济，这个风险在这个产业中是必定客观存在的。
风险是一个客观存在的事实。我们需要讨论的真正问题并非是有没有风险、风险大小的问题，而是这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。无需质疑的一个结论是，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险。这个参与者可能包括资金供应者、开发商、建筑商以及购房者。
开发商当然应当为自己的投资行为承担相应的风险。怎么承担呢？市场经济有个约定，就是通过自有资金的比例来承担。一般说，假定人们估计到售出之前，现实的市场房价与总投资相比最多下跌30％，那么开发商就至少应当提供总投资30％的自有资金。如果资金提供者估计最多跌30％，结果跌了40％，那么这10个百分点的误差就得由资金提供者承担。购房者也有相应风险。房贷中银行对购房者提供的按揭比例就是风险的分割线。按照国际经验和市场规则，房产开发过程中价格下跌的第一风险承担者就应当是开发商。这没有什么疑义。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款、占用建筑商和购房者的资金比重过高，这实际上就把应当由自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房者头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行。在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当地过多配置在了银行头上。

二、我国房地产业资金供给的物质基础是存在的，关键是资金的供求渠道需要调整
建一定量的房子，就需要一定量的资金去周转。这个资金需求量不会因为由银行还是其他投资主体来提供而变化。我们得明确一个基本判断。我国满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的，这个物质基础是客观存在的。在我们现在的社会经济运行中，并不存在资金供给短缺的问题。资金的供给和资金需求都同时存在，问题只在于供给和需求由谁来连接、通过什么样的渠道和方式连接。
除了开发商提供自有资金外，通过债权方式融资是房地产业发展的规范、合理方式。房地产业的开发商必须借钱，而且要很大规模地借钱。这不需要质疑。
银行是市场经济下连接货币资金供给和需求双方的传统渠道之一。但银行资金的最大特点是必须首先追求流动性和安全性。市场经济的常识可知，债权的风险小于股权，债权中通过银行的信贷资金风险小于直接上市的债券。在资金供求连接的各种方式和渠道中，银行资金的风险承受能力是最小的。人们把钱存到银行而不是买股票和债券，追求的就是这种风险性较低的特点。这是银行所能提供的资金的天然特点。如果最追求安全性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成部分，那好比是让卖骡子的人和买马的人做交易。双方的要求不对接。
有供给，也有需求。我们的问题是供给缺乏流动到需求流域的现实渠道。那么应当怎样对接呢？笔者认为，除了开发商的自有资金外，下一个梯次是有实力、有信誉的大开发商直接或者通过银行到公开资本市场上发行短、中期项目债券。债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险。
发债不是每家开发商都能做到的。比如在中小城市建设中就很难让那里的开发商到全国市场去发债券。而且并非所有投资者都愿意承担企业债的风险。再下一个合理梯次是银行做中介去“制造”金融品种。银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。这样一来，银行资金的流动性、安全性要求得到了满足，投资者的风险也得到了分散。再下一个梯次才应当是银行提供的直接融资，或者通过预售从购房者那里获取的融资。

三、解决中低收入者住房问题不是银行和房地产开发商的责任，社会公平应当更多依靠财政政策而不是货币政策来调整

目前有个说法是，很多中低收入者买不起房，而开发商建造的大量“豪宅”闲置卖不掉。所以应当调整银行资金投向，通过利率等货币杠杆鼓励房地产业更多地开发经济适用房，同时为中低收入者购房提供优惠政策支持。
政策什么时候都不应当否认或者忽略住房问题上的社会公平取向。但解决中低收入群体住房的公平性政策不应延伸到货币市场、资本市场和房地产市场中来。银行是企业，开发商也是企业，他们面对的是市场。解决中低收入者的住房问题不是银行或者开发商等市场化的企业该管的事。在这个领域中，我们就要强调和完善市场化的游戏规则，不能把公平的政策取向也加进来。
应当明确，在市场经济下，货币政策的主要职能是调整总供给和总需求之间的平衡关系。调整公平的主要杠杆是财政政策。解决中低收入群体的住房问题就应当更多采用财政政策，如贴息、贴租等。例如，城镇中人均收入低于某一个水平的家庭购房时可以由政府贴息。如果有些特困家庭，政府贴息也买不起，那怎么办呢？可以采取政府贴租的方式。采用这样的政策，我们才能把政策和市场发育分开。不应让调整公平的因素参与到正常的市场交易中来，否则就会扭曲真实的竞争形势。
有个问题特别值得辨析清楚。与我们的城市化目标相比，在目前所有的住房资源中，如果把存量住房资源也包括进来，究竟是“豪宅”的比重过大了呢？还是低档住房的比重过大了？拿迫切需要住房的最低收入人群和最昂贵的闲置豪宅相比，永远找不到市场出路。
在“田忌赛马”的故事中，你用100种数学模型模拟，田忌的上、中、下三种马也赛不过对手。但田忌确实就是三比二赢了。怎么赢的呢？用系统的眼光、资源优化的眼光看问题赢的。在市场经济下，200平方米的豪宅是怎样卖出去的呢？是住160平方米高档公寓的人卖掉公寓买走了豪宅，住120平方米的小老板把中低档公寓卖掉买走了160平方米的高档公寓，住90平方米普通居民楼的住户卖掉现住房买走了120平方米的中低档公寓，住60平方米的普通单元房的居民卖掉了较小、较远的单元楼房买走了90平方米较近、较大的住房。住30平方米平房院的人卖掉平房买走了60平方米的单元楼房，最后没有住房的外地进城务工经商人员买走了30平方米的平房院。200平方米的豪宅实际上是被“分割”地卖掉的。解决昂贵豪宅与中低收入缺房户之间矛盾的方法并非就是拆掉豪宅建廉价房，或者给中低收入者补贴到他们买得起豪宅。
我们现在的问题是住房存量资源的流动性太差，二级市场迄今没有发育起来。上述合理的资源配置方案就无法真实地通过市场交易自发地实现。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下流动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。
我们不应当把城市化目标退回到计划经济时代建“工人新村”的水平。世界各国的经验，包括发达国家和发展中国家，需要依靠政府补贴解决住房问题的人群不会超过10％。绝大部分人群是靠市场解决住房问题的。

四、盲目投资应当抑制，但当前房地产业发展应当慎提“过热”

目前有些地方确实存在着对房价前景的过度乐观预期，由此出现了一些盲目投资的趋势。但这是局部性问题，不是全局性问题。对当前房地产发展应当慎提“过热”。
说“过热”应当有个理由。也就是和什么比是“过”热。
我们先和需求比。
目前据说存在着上亿平方米的闲置商品房卖不掉。有人以此为据，说供大于求，因而是过热。那我们估计一下，不算农村进城经商务工人员的住房需求，单说现在的城镇居民，我们假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求。20％的估计肯定不“冒”。我们再假定要求改善住房的这些家庭只是想增加20平方米的住房。增加20平方米也不是个很高的要求。20％的城镇家庭是多少户呢？是2700万户。2700万户，每家增加20平方米的现实需求是多少呢？是5．4亿平方米。
人们从自己身边经验中就可以判断，这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。这个问题的另一种提法是，我们现在有超过5．4亿平方米的商品房闲置吗？
我们再和实物层面的供给能力比。
“过热”的可能表现形式之一是货币投入远远超过某一领域的实物可供量。需求超过实物可供量就会导致物价膨胀。我国过去曾经遭遇过的恶性通货膨胀大都具有这样的特点。问题是，我们现在的砖瓦灰砂石或者主要建材出现供给短缺了吗？
我国目前的物价变动水平才是0．3％左右的微弱正增长。这个物价总水平的最大危险不是膨胀，而是回到刚刚走出的负增长区间。
我们再和货币供应量相比。
一个产业过度占用资源，从而使其他产业发展受到抑制，这也可称为“过热”。但迄今房地产业占用的资金量导致了其他产业资金短缺了吗？没有。导致实际利率或者民间利率远高于名义利率了吗？也没有。这是我国房地产业发展与90年代初期相比的一个最明显区别。
实际上，银行的巨额存差仍是我们在金融领域的主要担心所在。2003年以来资本市场的普遍预期是什么呢？是在目前的低利率水平上进一步降息。
我们再把银行资金和房地产实物资源的市场价值做个比较。
在发达国家或者地区，人们买房用按揭的历史已经很长。因而在那里，在全社会房产资源的产权中有一个相当大的比重实际上是银行的债权。比如说，全社会所有住房的总市值中有40％、50％甚至更高的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。在这种情况下，市场上住房价格的些许变动就可能给银行带来巨大的风险。
中国有这样的情况吗？没有。我们的房贷才刚刚起步。绝大部分存量房产的所有者并不欠银行的钱。目前银行拥有债权的住房不过是最近几年销售或者开发的一些新房。与已经“入市”的银行资金相比，我国房地产领域中的资产信用可以说是全世界最高的。
这可以用前面我们所举的销售豪宅的例子来说明。在那个例子中，如果我们假定所有现住房都不欠银行钱，那么购房者需要向银行借的总债务不会超过200平方米的价值。而银行这200平方米住房贷款对应的实物资产是多少呢？是200平方米的豪宅加160平方米的高档公寓，加120平方米的中低档公寓，加90平方米的普通居民楼，加60平方米的普通单元房，再加30平方米的平房院。有这样倍加的资产信用，银行的风险真的很大吗？进一步说，我们现在面临的问题，究竟是银行贷款规模已经超过了信用保证的规模了呢，还是大量的资产信用资源被闲置了呢？
因此笔者建议：一，尽快地发展和完善二级市场，让存量资源加入流通。二，让计划经济的思路和那些利用市场发育不足“寻租”牟利的理由离我们远一些。