房地产业集中度指标

⑴ 房地产集中度监管要求

房地产集中度监管要求：

在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。管理要求以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。

(1)房地产业集中度指标扩展阅读：

建立房地产贷款集中度管理制度的背景

在党中央、国务院统一部署下，房地产长效机制实施取得明显成效。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性。

促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

⑵ 房地产贷款集中度监管要求陆续下发，上海、广东等地获“松绑”

各地房地产贷款集中度管理要求渐次落地！
券商中国记者获悉，央行、银保监会去年底联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》后，包括广东、海南、上海、浙江、厦门等地已分别下发当地房地产贷款集中度相关管理要求的通知。
其中，广东、海南、上海、浙江等地监管部门结对当地法人银行的考核上限予以上调，但获得“松绑”的银行档位、上调幅度均有所不同。
厦门版房地产贷款集中度监管要求则与央行、银保监会此前通知保持一致。此外，重庆、江苏等地银行业人士向券商中国记者反映，当地银行房地产贷款集中度考核指标上限也参照央行标准执行，未予上调。
厦门发布房贷集中度考核要求
券商中国记者获悉，人民银行厦门中心支行、厦门银保监局已于1月下旬下发《关于厦门市法人银行业金融机构房地产贷款集中度相关管理要求的通知》。
根据通知，厦门市法人银行业金融机构分属于第三档、第五档。其中，第三档机构包括厦门国际银行、厦门银行、厦门农商行，第五档机构包括厦门同安农银村镇银行、厦门翔安民生村镇银行，两档机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为22.5%、17.5%；12.5%、7.5%。
这意味着，厦门版的房地产贷款集中度考核指标与央行、银保监会通知要求保持一致。
在这之前，央行、银保监会于2020年底联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共五档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
其中，第一档的中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；第二档的中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%；第三档的中资小型银行和非县域农合机构两项占比分别为22.5%和17.5%；第四档的县域农合机构两项占比分别为17.5%和12.5%；第五档村镇银行分别为12.5%和7.5%。
而除厦门外，重庆、江苏等多地银行业人士也向记者反映，当地银行房地产贷款集中度考核指标上限参照央行标准执行，未予调整。
部分地方监管上调考核上限
另一边，立足当地实际情况，有部分地方监管部门上调了本地法人银行的考核上限。
其中，人民银行广州分行、广东银保监局于2月4日发布《关于做好广东省地方法人银行金融机构房地产贷款集中度管理工作有关事项的通知》，对广东（不含深圳，下同）辖内地方法人银行房地产贷款集中度提出要求。
具体为：第三档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为24.5%、19.5%；第四档银行两项占比上限分别为20%、15%；第五档银行两项占比上限分别为12.5%、7.5%。
这意味着，广东对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点和2.5个百分点、2.5个百分点；第五档银行则参照此前央行、银保监会通知执行。
以2019年末数据计算，广东地区500亿元资产规模以上的地方银行中，大部分满足前述个人住房贷款占比上限要求，但在房地产贷款占比方面普遍有所超标。其中，中山农商行、惠州农商行等两项贷款占比超标较多。
而在人民银行杭州中心支行、浙江银保监局今年1月下发的辖内法人银行房地产贷款集中度相关管理要求通知中，第三档银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限不变，第四档、第五档银行两项占比考核要求则分别上调1个百分点、2个百分点。
此外，上海对第三档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高了2个百分点、1.5个百分点；海南对第三档相关银行房地产贷款占比上限提高了2.5个百分点。
各地银行“因城施策”
事实上，在央行、银保监会此前发布的房地产贷款集中度管理通知中，已经给各地监管部门结合实际情况对当地银行适度松绑留出了空间。
通知提及，央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
“监管政策相对灵活、‘因城施策’。对于个别地区而言，本来涉房贷款占比就高，如果把监管考核上限定的太低，反而会对当地银行的发展造成一定影响。”招商证券首席银行业分析师廖志明表示。
上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，各地政策对不同类型的银行明确了房地产贷款集中度上限，有助于银行灵活执行中央房贷政策。
“类似政策下，不同银行的房贷业务会有所变化，对于相关购房者来说，也需要积极了解各地银行贷款政策，减少贷款办理的风险。大方向看，房价过热的城市等所在银行，其上限上调空间小；而信贷额度充裕的城市，上调的空间较大。”严跃进表示。
与此同时，也有个别超标中小银行高管表示，一边是涉房类贷款新增难，另一边是互联网贷款政策收紧，而往年这都是业务重点，所以业务压力还是比较大的。
廖志明表示，整体来看，今年贷款需求仍然非常旺盛，银行可以投放的领域较多。“一是政府投融资项目需求；二是房地产融资虽然受房贷集中度政策影响，但需求还在，银行房地产贷款增量并不会明显下滑，更多地是平稳增长；三是明显改善的融资需求，包括制造业贷款、个人消费类及信用卡贷款等。”

⑶ 重庆银保监局：进一步落实房地产行业贷款集中度要求

2月19日，从银保监会官网获悉，重庆银保监局召开2021年重庆银行业保险业年运行情况通报会，总结2020年主要工作，研究分析当前形势，安排2021年重点任务。

会议指出，全力以赴落实“六稳”“六保”任务要求，千方百计为全市经济社会发展提供坚实的金融支撑，取得了显著成效、获得了多方认可、展现了行业担当。

会议强调，2020年全市银行业保险业经营发展总体保持稳中有进、进中向好。考虑到外部环境影响长期不确定性还在持续上升，部分风险苗头需要进一步关注。银行业不良贷款总体处于上升通道，利率下行趋势下市场风险开始显现，中小银行保险机构经营竞争加剧，亟待找准自身市场定位，加快转型。此外，案件风险、互联网金融风险和房地产新规下的市场波动也需要进一步关注。

会议要求，要继续加力服务高质量发展。主动对接掌握市、区、县级各类重大项目清单、重点企业名单、重要SPV信息，继续创新发展供应链金融、产业链金融，支持全市重点产业集群做大做强。继续推广知识产权抵押、商业价值信用、文旅价值信用贷款覆盖面，解决科技型企业抵质押问题；大力推进科技保险、专利保险发展，深化首台（套）重大技术装备保险和新材料首批应用保险补偿机制试点，助力解决技术“卡脖子”问题。

会议强调，要继续加力补强金融服务短板。持续加力民营小微，继续开展“百行进万企”活动，进一步扩大“首贷”覆盖面。持续加力乡村振兴，下沉金融资源、网点、产品、客户，做好与脱贫攻坚的有机结合。继续拓展生猪活体抵押、养殖圈舍抵押等农村新型产权融资，进一步提高农业保险、农房保险、农民小额人身保险覆盖面和可负担性。探索发展养老第三支柱重庆经验，推进长护险试点扩面。充分发挥商业保险保障作用，建立面向低收入人群和残疾人等特殊群体的意外伤害保险、商业医疗保险、大病补充保险等保险保障体系。重点发挥巨灾保险、安全责任险等应灾应急保障作用。

会议要求，要继续加力防范化解金融风险。持续加大不良处置力度，发挥好债委会作用，提高债委会运行效率，坚决打击逃废债行为。进一步落实房地产行业贷款集中度要求，尽早制定压降计划和过渡期安排，避免处置风险的风险。继续拆解影子银行。各银行保险机构要严格落实相关要求，对照存量处置计划，确保业务全面符合监管要求。继续严防伪创新套利，加强业务隔离、管理隔离、风险隔离，避免风险相互传染。坚决杜绝打着“创新”幌子实行监管套利或者打擦边球的行为。继续规范银行保险机构与各类平台机构合作，强化金融业务和科技服务的风险隔离。

会议指出，要持续提升治理管理水平。把党的领导落在实处。各银行保险机构要发挥党委政治核心作用，做好党委与“三会一层”(股东大会、董事会、监事会和高级管理层）的有机融合。建立关联交易全流程管理体系，有效防范隐形股东、代持股东、一致行动人等引发的利益输送等问题，进一步强化人人合规、全员合规理念。

⑷ 多地房贷集中度调整 上限“一地一策” 意在为风险化解留出政策空间

多地房地产贷款集中度调整的细则近日曝光。本报记者今日独家获悉，继广东、海南、浙江等地上调了部分银行房贷集中度监管上线后，四川、山东等地也上调了部分银行房贷集中度的监管上限。但也有仍然坚守原“红线”不动的地区，如东北某省选择继续执行央行、银保监会发布的基准监管上限。
有业内人士认为，各地方因地制宜调整部分银行房贷集中度将成为大趋势。但多地上调部分银行相关监管指标，并不意味着监管部门对银行资金进入楼市的态度有所松动，也不排除未来会有一些房地产热门地区会适时收紧并下调房贷集中度指标。总体上看，此次对于特定银行群体调整房贷集中度要求，体现了各地监管的灵活性，也为一些潜在的风险化解提供政策空间。
据了解，山东银保监局近日发文，将辖内城商行、民营银房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%。“此次安排是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务，为资金实际投向房地产领域但短期内无法收回、确需回表处理的，留出必要空间。”
山东银保监局要求，日常城商行、民营银行房地产贷款集中度依然按照原标准执行，即房地产贷款占比22.5%，个人住房贷款占比17.5%。存量房地产业务超过原标准的银行，要在确保稳妥的前提下积极压降；未超过原标准的银行，要依法合规审慎开展业务，严格控制规模盲目增长。
四川地区的金融监管部门则将辖区内第四档县域农合机构的个人住房贷款集中度占比上限提高1.5个百分点至14%；房地产贷款集中度保持不变，辖内第三档中资小型银行和非县域农合机构、第五档村镇银行房地产贷款集中度、个人住房贷款集中度上限均未做出调整。
此外，上海、浙江等地也上调了部分银行房地产贷款集中度上限。其中，上海地区分别上调第三档、第五档银行的相关监管指标2个百分点和1.5个百分点。而浙江则对第四档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高1个百分点、2个百分点，第三档相关银行房地产贷款集中度上限与央行层面要求保持一致。
浙江地方金融监管部门还表示，地方法人金融机构的房地产贷款集中度执行情况将作为央行评级、MPA、金融机构综合评价、货币政策以及金融市场工具运用的重要参考。“各金融机构在坚决抑制投资投机性购房需求的同时，继续满足居民家庭购买自住住房合理的信贷需求，做好金融服务。”
有业内人士认为，各地监管普遍选择提高部分地方性法人银行的监管上限，实际上并非松绑此前政策，而一行一策、一地一策也体现了房地产市场的做法也体现了当下房地产调控政策的灵活性。
招联金融首席研究员董希淼表示，各地地方性法人银行的情况各不相同，各地按照自身情况适度放松当地中小银行的房地产贷款集中度要求，不会对银行流入房地产市场的总体金额产生太大影响，也有利于短期内这些银行的转型发展。

⑸ 房地产贷款集中度管理制度

房地产贷款集中度管理制度指的是：在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。
房地产贷款包括：
1、贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产（其中典型的是城镇居民购买商品住房），用于租用房地产（但比较少见）；
2、指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。
房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。作为一种客观存在的物质形态，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
法律意义上的房地产是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

⑹ 上海下发地方版房地产贷款集中度通知

在央行、银保监会联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）近两月后，近日人民银行上海分行和上海银保监局下发了地方版房地产贷款集中度的通知，与广东和海南不同的是，上海的相关监管指标与上述《通知》保持一致，并未修改辖内法人银行房地产贷款考核指标具体上限。
  也就是说，根据《通知》，房地产贷款集中度包括房地产贷款占比、个人住房贷款占比两项指标，对于第三档、第四档、第五档银行，《通知》规定，房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%。而上海照此执行。
  此前，21世纪经济报道记者获得的材料显示，广东分别提高了第三档、第四档相关银行的房地产贷款集中度上限2个百分点、2.5个百分点；海南则提升了第三档相关银行的房地产贷款占比上限2.5个百分点。
  广东、海南之所以可以在《通知》的基础上有所放宽，是因为根据《通知》，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
  客观上来说，上海三、四、五档银行较少，本地法人银行中资产规模较大的上海银行也被划归到第二档中，因此地方版房地产集中度管理制度约束的银行并没有很多家。而从不上浮考核指标上限的做法来看，上海较为严格，并且合规压力较轻。

⑺ 保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理

中国人民银行2月8日消息，人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
接近监管部门人士对中国证券报记者表示，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，有充足空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。
加强对保障性租赁住房金融支持
《通知》明确四方面内容。一是自《通知》印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；二是银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，提供金融产品和金融服务；三是银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确；四是《通知》适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。
2020年12月，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。制度出台时配发的答记者问中提及，为支持住房租赁市场发展，待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理。
接近监管部门人士表示，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，是贯彻落实党中央、国务院加快发展保障性租赁住房的决策部署、加强相关金融政策支持的具体举措，也是房地产贷款集中度管理制度的既有安排。
加快建立完善住房租赁金融制度
“2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各地抓紧建立健全保障性租赁住房项目联审机制，对于通过联审的项目发放保障性租赁住房项目认定书。”上述接近监管部门人士介绍，人民银行、银保监会近期均已基于住建部提供的认定标准，根据项目认定书单独设立了保障性租赁住房贷款的统计指标，将符合条件的有关贷款单独统计。上述措施落地后，不将保障性租赁住房项目有关贷款纳入房地产贷款集中度管理也就具备了实施条件。
该人士称，《通知》释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号，
有利于推动《关于加快发展保障性租赁住房的意见》关于加大金融支持保障性租赁住房有关要求的具体落地，有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
人民银行、银保监会表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。下一步，将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。
银保监会数据显示，截至2021年11月末，房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定。对于长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度加大，投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。
“《通知》的发布将提高房企申请贷款的动力，有助于保障性租赁住房更快、更好发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。
多地推进保障性住房建设
专家认为，此举有利于加快发展保障性租赁住房，进而推动建立租购并举的住房制度，完善住房保障体系，有助于促进解决新市民、青年人住房困难问题。
2021年12月召开的中央经济工作会议强调，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。今年年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。
住房和城乡建设部日前透露，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。此外，多地陆续发布的相关“十四五”规划显示，上海计划“十四五”时期新增保障性租赁住房47万套（间）以上，达到新增住房供应总量的40%左右；深圳计划建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间）。

⑻ 房地产行业重资产高杠杆表现

摘要 房地产的分析主要是从3个方面来分析

⑼ 我国的房地产行业对象分析一下其内部竞争结构

• 相关资料推荐：前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业并购重组趋势与投资战略规划分析报告》

• 我国房地产业的市场结构分析

市场结构是指产业内企业间市场关系的表现形式及其特征，主要包括卖方之间、买方之间、买卖双方之间、市场上已有的买卖方与正在进入或可能进入市场的买卖方之间在数量、规模、份额和利益分配等方面的关系和特征，以及由此决定的竞争形式。

市场结构的基本类型主要是四种，完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头竞争。

市场结构受很多因素的影响，主要包括市场集中度、产品差别化、进入和退出壁垒、市场需求的价格弹性、市场需求的增长率、短期成本结构、生产多样化等。这些因素是相互影响的，其中一个因素的转变，会带来其他因素的变化，进而使整个市场结构的特征发生变化。

本文将以2003年至2012年我国房地产业的房地产开发企业个数、房地产开发企业住宅销售套数等数据为主要研究指标，从企业的规模与构成和市场集中度这两个方面，对我国房地产业的现状及市场结构进行实证分析。

• 1、企业的规模与构成

2003年，我国房地产业的房地产开发企业的个数为37123;2004年，其个数增长到59242;但是，2005年则有大幅度的下降，其个数为56290;从2005年开始到2008年，房地产开发企业的个数一直持续稳健增长，到2008年达到顶峰，其个数为87562;由于2008年遭遇经济危机，2009年房地产开发企业出现大幅度缩减，个数为80407;2009年之后，一直到2012年，房地产开发企业开始持续缓慢增长，到2012年其个数为89859。

我国的房地产开发企业的经济类型主要有内资房地产开发企业，港、澳、台投资房地产开发企业，外商投资房地产开发企业。其中，内资房地产开发企业占绝大多数比例，并且总体上呈上升趋势;港、澳、台投资房地产开发企业和外商投资房地产开发企业个数少、所占比例小，港、澳、台投资房地产开发企业每年都有小幅变动，但基本稳定;外商投资房地产开发企业个数少于港、澳、台投资房地产开发企业个数，并且在2008年之后开始持续减少。

2003年我国的房地产业是以内资房地产开发企业为主要经济类型，到2012年依旧是以内资房地产开发企业为主要经济类型，并且其所占市场比例越来越大。
从2005年到2012年房地产开发企业住宅销售套数，除2008年有大幅度的下降，总体呈上升趋势。平均住宅销售套数也呈现出相同的发展趋势。

• 2、市场集中度

市场集中度是指某一产业市场中卖方或买方的数量及其在市场上所占的份额，它是反映市场垄断和集中程度的基本概念和指标。对市场集中度的衡量指标主要有两种方法，一是绝对集中度指标，二是赫芬达尔―赫希曼指数(简称HHI指数)。运用绝对集中度对市场集中度进行衡量有三个无法体现和反映的状况，一是无法反映全部企业规模分布对市场集中度的影响，二是无法体现最大的n个企业在市场上所占份额在其内部是如何分布的，三是无法反映市场份额和产品差异程度的变换情况。因此，本文将运用绝对集中度指标和赫芬达尔―赫希曼指数这两种衡量方法对我国的房地产业的市场集中度进行实证分析。

(1)绝对集中度指标(CRn)

绝对集中度指标是最常用、最简单易行的市场集中度的衡量指标。它是指行业内规模最大的前n个企业的有关数值X(如产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等)占整个市场或行业的份额。其计算公式：

其中，CRn为X产业的绝对市场集中度，Xi为X产业的第i为企业或者地区的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等，N为X产业的全部企业数或者地区数。但是，在用计算指标时，由于产值受季节波动和通货膨胀的影响大，所以一般优先采用产量和就业人数作为计算指标。因此，本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，采用房地产开发企业住宅销售套数作为绝对集中度指标计算的指标，并运用多值分析法(即n=4和n=8)，分别考察2005年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2005―2012年我国房地产业市场集中度的计算结果，从2005年到2012年，房地产企业住宅销售套数在前五位的主要是广东省、江苏省、山东省、四川省、辽宁省。这五个省份，一直稳居前五，只是在排名上有上下变动。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名没再进入前八名。这些排名在前几位的省份，都基本上是东部沿海省份，中、西部地区的省份很少能排名进前八位。在这一点上，也体现出我国房地产业的地区发展不均衡。

根据美国学者贝恩的市场结构分类理论，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%时，市场集中度为寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%时，市场集中度为寡占Ⅳ型。2005―2012年我国房地产业市场集中度计算结果表明，我国房地产业属于中下寡占型市场结构。并且从2005年至2012年，CR4和CR8也都总体上呈现下降趋势，说明我国房地产业的市场竞争愈发激烈，也同时说明我国的房地产业的规模化和集中化程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。

根据日本学者植草益对于市场结构的分析，CR8在40%～70%时，市场集中度为高、中寡占型。那么据此分析，我国房地产业则属于高、中寡占型。

综合美国学者贝恩的市场结构分类理论和日本学者植草益对市场结构的分析，以及我国房地产业发展的实际情况，我国的房地产业的市场集中度是偏低的，垄断性和规模化程度低，地区发展不均衡。

(2)赫芬达尔―赫希曼指数(HHI)

赫芬达尔―赫希曼指数，简称赫芬达尔指数，是一种测量产业集中度的综合指数，是产业市场集中度测量指标中较好的一个，是经济学界和政府管制部门使用较多的指标。它是指一个特定行业中各市场竞争主体所占行业总收入或总资产百分比的平方和，用来计量市场份额的变化，即市场中厂商规模的离散度。其计算公式：

其中，X为产业市场的总规模，Xi为产业中第i个企业的规模，Si为产业中第i个企业的市场占有率，n为产业内企业个数。本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，分别采用各省份房地产开发企业个数和各省份房地产开发企业住宅销售套数作为赫芬达尔―赫希曼指数计算的指标，分别考察2003年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2003―2012年以各省份房地产开发商企业个数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，以及2005―2012年以各省份房地产开发商企业住宅销售套数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，所得到的我国房地产业市场集中度的计算结果表明，这两种不同计算指标所得结果的赫芬达尔―赫希曼指数都是趋近于0，并且从2003年至2012年，总体呈下降趋势。这说明我国的房地产业的垄断性弱，竞争性强，规模化和集中化程度低，缺乏大型房地产开发企业做支撑。

赫芬达尔―赫希曼指数所得结论和绝对集中度指标所得结论一致，并相互支撑。

三、结论与建议

综上所述，我国的房地产业的市场结构处于中下寡占型，这说明我国的市场集中度很低，竞争激烈，但是规模化和集中化程度低。这样的市场结构会造成很大的资源浪费和不必要的恶性竞争。因此，优化产业结构和资源配置，提高经济效率，对于我国房地产业的持续健康发展有着重大而深远的意义。
第一，进行政策性倾斜，运用国家力量，提供优惠政策，吸引房地产资本向中部、西部地区流动。根据上文对于我国房地产业绝对集中度的计算结果，我国的房地产业的区域发展不均衡，房地产业开发企业主要集中在东部和沿海地区。在自由竞争的市场条件下，房地产开发企业都集中在东部和沿海地区，无序竞争，造成很大的资源浪费，因此，需要政府的干预和指导，引导房地产资本和房地产开发企业向中部、西部流动，促进我国房地产业的协调、均衡发展。但是，同时也要避免盲目投资和盲目增长。

第二，加强宏观调控，调控土地政策、房屋保障政策等。对土地政策和房屋保障政策进行调控，能够有效的控制住宅的市场供给数量，并能引导需求发生变化，从而能够保证房地产行业的供需发展平衡。

第三，调控融资政策，为房地产开发企业提供优惠的融资政策。在我国，房地产开发企业之间发展不均衡，一直存在着小型的经营不善的房地产开发企业，资金运转不良，空房率高。对融资政策进行调控，能够为房地产开发企业扩展融资渠道，利于其资金融通和企业规模、市场规模的扩大，控制行业内企业数量。同时，提高房地产行业的进入壁垒，降低退出壁垒，让行业内房地产开发企业健康有序发展，提高市场集中度。

第四，创新房地产业发展模式，提高市场集中度，增强规模效益。我国的房地产业的垄断性和集中程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。房地产开发企业要创新发展模式，鼓励对于这种小型而且经营不善的房地产开发企业积极地进行收购和兼并，避免资源浪费，促进房地产业的规模化发展，提高房地产业的市场集中度。