摘要
利润： 18 年盈利增速明显回落， 19 年一季度净利润有所好转。 18年A股非金融上市公司整体营业收入、营业利润和净利润增速同比大幅下滑，净利润增速转负，但19年一季度净利润增速回正，未来盈利能否继续改善有待观察。18年各行业中，建材及钢铁行业盈利增速虽然较高，但涨价效应正在逐渐消退，石油石化、食品饮料、国防军工及基础化工行业盈利状况较优，受贸易的影响，通信和电子元器件等行业在一定程度上受到冲击，房地产行业盈利增速在各行业中处于中上的位置，但考虑到房地产行业盈利的滞后性以及高周转策略或难以为继，未来盈利和现金流的持续性不容乐观。
现金流： 19 年一季度企业融资情况有所改善。 A股非金融上市公司自由现金流转正，主要由房地产行业销售商品及提供劳务收到的现金大幅上涨，带动经营性净现金流增加所致。同时18年企业融资环境偏紧，筹资现金流覆盖资金缺口的能力趋弱，而19年一季度，宽信用政策效果逐渐显现，社融有所回暖，筹资现金流/自由现金流缺口的比例约为60%，同比增加了7个百分点。分行业来看，18年自由现金流同比普遍回升，筹资现金流大体回落，而19年一季度末筹资现金流同比减少的行业有所缩减。18年房地产行业自由现金流同比增幅较大，筹资现金流同比大幅下降，建筑行业自由现金流缺口与17年基本持平，对外部筹资依然较为依赖，其他行业情况有所分化。
资本结构：债务负担微增，民企杠杆率走高。 截至18年末A股非金融上市公司负债率略有上升，19年一季度末整体资产负债率环比年初略微上升0.1个百分点。微观数据看，18年末负债率同比降低的企业占比减少，19年一季度末占比环比年初继续减少，说明18年及19年一季度企业杠杆率情况没有得到明显的改善，并且地方国企及央企杠杆较为稳定，民企杠杆率走高。此外，债务结构呈现短期化。分行业来看，房地产和建筑行业上市公司资产负债率仍旧是最高的，超过70%，且截至18年末及19年一季度末房地产行业整体负债率并未有所改善，依旧是高杠杆模式，建筑行业18年末及19年一季度末资产负债率有所下降。供给侧改革相关行业比如煤炭、钢铁、建材、有色行业18年末资产负债率较17年末均有不同幅度的降低，其中建材及钢铁行业降杠杆明显，其他负债率明显降低的行业还有基础化工、国防军工、纺织服装及食品饮料等。
偿债能力： 19 年一季度短期偿债能力有所增强。 18年末A股非金融上市公司整体速动比率约0.78，较17年下降0.01，并且货币资金/短期债务指标出现明显回落，但是19年一季度有所好转。分行业看，从绝对水平来说，钢铁、电力及公用事业、综合、有色行业的短期偿债压力较重，18年末行业货币资金对短期债务的覆盖率均低于50%，轻工制造、基础化工、农林牧渔、交通运输及机械行业也都在70%以下的偏低水平。而食品饮料、传媒、餐饮旅游、计算机、家电等下游消费行业资金相对充裕，短期偿债能力较强；从变化上讲，去年多数行业短期偿债能力回落，而19年一季度仅有3个行业环比年初短期偿债能力继续下滑，偿债能力有所改善。
盈利能否持续改善尚待观察，融资端改善较为关键。 整体来看，18年年报数据凸显了一些问题，如在企业盈利方面增速下滑较为严重，筹资现金流对自由现金流缺口覆盖能力弱化，民企杠杆有所上升，以及货币资金对短期债务的覆盖率降低等，而19年一季报显示净利润、融资及短期偿债能力方面得到一定改善。去年受到经济下行等影响，且风险事件频发，风险偏好下降，融资环境收紧一定程度上对企业筹资及经营等方面产生负面影响。在19年一季度宽信用政策效果逐渐显现，社融逐渐企稳后，企业盈利的持续恢复尚待观察，融资端未来能否继续改善是决定企业信用风险的关键因素。
1。 利润：18年盈利增速明显回落，19年一季度净利润有所好转
18 年 A 股非金融企业整体营业收入、营业利润和净利润增速相较 17 年大幅下滑，净利润增速转负。 具体来看，2018年A股非金融企业整体营业收入同比增速由2017年的19.5%降至12.7%，营业利润同比增速从17年的39.4%降至4.0%，净利润同比增速从17年的31.3%降至-5.4%，同比增速均有所降低，企业盈利指标有所恶化。
微观层面来看，2018年亏损企业占比有所提高，从17年的8.7%上升至11.0%；净利同比下滑的企业占比较17年有所增加，从24.0%提高到30.3%，增加了约6个百分点。整体来看，上市公司宏微观层面数据均反映了企业盈利有所恶化。
19 年一季度盈利指标出现分化，营业收入及营业利润增速继续下滑，净利润增速转正，可持续性有待观察。 从盈利同比指标看，2019年1季度A股非金融企业营业收入、营业利润同比增速分别为9.4%及2.2%，较18年继续下滑，而净利润增速回升至1.3%，从净利润增速来看，19年一季度盈利情况相较于18年有所好转，但可持续性尚待观察。
微观层面数据显示19年一季度盈利情况继续下滑。19年1季度A股非金融企业净利润为负的企业占比为11.2%，相较于18年全年11.0%略微升高，考虑到企业盈利有季节性规律，同期更有可比性，18年1季度亏损企业占比为6.5%，19年1季度与之相比亏损企业增多较为明显。19年1季度净利润同比下滑的企业占比为30.8%，较18年同期的25.3%有所增加。
对应到行业来看， 2018 年各行业中，此前受益于供给侧改革的建材及钢铁行业盈利增速较高， 石油石化、食品饮料、国防军工及基础化工行业盈利增速在各行业中排名靠前，煤炭、建筑、电力及公用事业行业盈利增速虽为正但也偏低。纺织服装、计算机、机械、有色金属及农林牧渔行业净利润下滑幅度较大，通信和电子元器件等行业在一定程度上受到贸易冲击。2019年一季度，通信行业净利润同比大增，受贸易影响有所缓和，国防军工、综合、餐饮旅游及计算机等行业盈利增速较高；农林牧渔、钢铁、有色金属、汽车、基础化工及传媒等行业同比来看盈利下滑较为明显。
房地产行业盈利增速在各行业中处于中上的位置 ， 其中房地产行业18年利润总额增速为20.4%，净利润增速9.8%，由于房地产采取预售制度，销售收入反映到报表上有一定滞后性，18年的利润更多反映的是前期市场销售情况。19年一季度房地产行业净利润增速约为16.0%，一定程度反映18年销售收入在今年结转情况。18年地产行业现金流改善主因很多房企采用了高周转策略，但结合房企拿地等数据来看，拿地数量及面积18年3季度以来同比增速为负，土地购置费增速明显下滑，高周转或难以为继，未来房地产行业盈利和现金流的持续性均不容乐观。
2。 现金流： 19 年一季度企业融资情况有所缓和
18 年企业自由现金流转正。 2018年年报显示A股非金融企业经营性净现金流同比增长约30%，而投资性净现金流的一直为负数，且绝对值同比增长近2%，导致企业自由现金流转正，A股全部非金融企业18年自由现金流合计约为1795亿，较17年大幅增多6956亿，主要由房地产行业销售商品及提供劳务收到的现金大幅上涨，18年房地产行业现金流周转加快，带动房地产行业经营性净现金流增加所致。2019年一季度非金融上市企业经营性净现金流合计为负，有季节性原因，但相比18年一季度同比有所增加，现金流缺口环比走扩。
18年企业融资环境偏紧，筹资现金流覆盖资金缺口的能力趋弱，19年一季度有所缓和。 14年到16年非金融企业筹资现金流一直处在逐年增长的状态，特别是15年和16年，低利率刺激了企业融资规模的快速增长，而18年上半年在金融去杠杆、资管新规影响下，非金融上市企业筹资现金流大幅减少，此后受经济下行压力及风险偏好降低等因素影响，企业融资环境继续收紧。2018年A股非金融企业筹资净现金流合计仅有约311亿元。19年一季度，宽信用政策效果逐渐显现，社融有所回暖，企业融资的规模环比有明显增加，19年一季度筹资现金流合计约为5505亿元，筹资现金流/自由现金流缺口的比例约为60%，同比去年一季度增加了7个百分点。
微观数据来看， 对于自由现金流缺口，2018年A股非金融上市公司中，有超过43%的企业自由现金流缺口走扩，相较于2017年的57%有所下降，2019年一季度与18年基本持平，企业自由现金流情况有所好转。
筹资现金流看，2018年非金融上市公司中筹资现金流同比增加的占比约40%，较17年的54%大幅下降，融资环境趋紧，2019年一季度有所好转，非金融上市公司筹资现金流同比增加的占比约为48%。当把筹资现金流和企业自由现金流缺口放在一起考察的时候，我们发现企业筹资现金流对自由现金流缺口的补偿也有所趋弱，两者之差减少的企业占比在18年末有显著增加，由17年的47%增加至18年的51%，19年一季度有所下降至与17年持平。
18 年行业自由现金流同比普遍回升，筹资现金流大体回落。 总体来看，我们关注的27个行业中，22个行业2018年自由现金流同比回升，特别是房地产、家电、电力及公用事业、基础化工等行业改善较为明显。自由现金流恶化的行业包括石油石化、煤炭、机械、国防军工及商贸零售。从筹资现金流角度来看，2018年绝大部分行业筹资现金流同比都在减少，未减少的行业仅有建筑业及商贸零售，融资环境收紧对各行业影响较为普遍，而2019年一季度筹资现金流同比减少的行业缩减为12个，从行业上看融资环境也有所改善。
非金融企业负债率有所回升。 我国去杠杆虽取得积极进展，但总杠杆仍然偏高，18年下半年后由去杠杆逐步转为稳杠杆。具体来看，截至18年末A股非金融企业整体资产负债率为60.69%，较2017年底59.94%的负债率上升0.75个百分点，一定程度上说明非金融企业杠杆率初步得到控制。2019年一季度末A股非金融企业整体资产负债率为60.79%，环比年初略微上升0.1个百分点。
微观数据看，负债率同比降低的企业占比减少，2017年只有不到一半的上市非金融企业实现了降杠杆，18年末资产负债率同比降低的企业占比也只有41%，说明18年企业杠杆率情况没有得到明显的改善。19年一季度末资产负债率同比降低的企业占比环比年初约下降0.28个百分点。
地方国企及央企杠杆较为稳定，民企杠杆率走高 。截至18年末A股非金融央企的资产负债率(整体法)为61.73%，高出平均水平约1个百分点，地方国企平均为60.09%，而上市民营企业只有56.33%。 从杠杆率变动情况看 ，18年末央企和地方国企整体法计算的资产负债率较17年末微幅降低，其中地方国企整体法计算的资产负债率较17年底降低约0.06个百分点，央企整体法计算的资产负债率较17年末降低约0.23个百分点；19年一季度末非金融央企杠杆率较年初略微升高0.84个百分点，非金融地方国企杠杆率有所降低。民营企业杠杆率则出现抬升，整体法计算的资产负债率从17年底的53.62%提高到18年底的56.33%，上升约2.72个百分点，截至19年一季度末，民企杠杆率与年初基本持平。
债务结构短期化。 18年A股非金融企业流动负债占比明显增加，18年末流动负债占比为72.45%，较2017年底的71.67%增加0.78个百分点。这是因为18年市场风险偏好下降，债市及非标违约频繁，部分企业融资成本抬升，企业以短期融资滚动长期债务、控制融资成本的显现很普遍。
分行业来看，房地产和建筑行业 上市公司资产负债率仍旧是最高的，超过70%，且房地产行业较17年末并未有改善，整体负债率反而增加了1.1个百分点，依旧是高杠杆模式，19年一季度末房地产行业杠杆率与年初基本持平；建筑行业18年末资产负债率同比下降0.6个百分点，19年一季度末较年初约下降0.1个百分点。 供给侧改革相关行业 比如煤炭、钢铁、建材、有色行业18年末资产负债率较17年末均有不同幅度的降低，其中建材及钢铁行业降杠杆明显，资产负债率分别降低4个百分点和3.7个百分点。19年一季度末二者进一步降低，建材行业资产负债率降至40.73%，钢铁行业降至57.33%。 其他负债率明显降低的行业 还有基础化工、国防军工、纺织服装及食品饮料等，其中基础化工行业18年末资产负债率为50.57%，较17年末下降约3.5个百分点，主要因为18年基础化工行业盈利能力明显好转，带动收入及经营现金流走高，同时产能扩张不明显，使得资产负债率有所下降。
下游行业分化明显 ，通信、商贸零售、传媒、电子、计算机行业杠杆率有所抬升，而食品饮料、纺织服装、餐饮旅游等债务负担明显回落。
4。 偿债能力： 19 年一季度短期偿债能力有所增强
在分析现金流时，我们发现18年非金融企业 筹资现金流覆盖资金缺口的能力趋弱，货币资金增速放缓；另一方面杠杆率没有显著去化，并且民企出现了杠杆率走高的情况，债务结构短期化，企业偿债能力趋于弱化，而19年一季度有所好转。 具体来看，18年末A股非金融企业整体速动比率约0.78，较17年末下降0.01，并且货币资金/短期债务指标出现明显回落，从17年底的95.7%降至18年底的91.1%，但是19年一季度有所回升至104.2%，18年主要源于货币资金增速减缓而短期债务大增，18年A股非金融企业货币资金同比增长6.9%，而短期债务增速为12.3%。
分行业来看， 我们以货币资金/短期债务衡量行业的短期偿债能力，从绝对水平看，钢铁、电力及公用事业、综合、有色行业的短期偿债压力较重，18年末行业货币资金对短期债务的覆盖率均低于50%，轻工制造、基础化工、农林牧渔、交通运输及机械行业也都在70%以下的偏低水平。而食品饮料、传媒、餐饮旅游、计算机、家电等下游消费行业资金相对充裕，短期偿债能力较强。
18年多数行业短期偿债能力回落，行业分化明显，19年一季度偿债能力有所增强。 从变动情况看，18年多数行业短期偿债能力下降，我们关注的27个行业中，短期偿债能力提升的行业仅有8个，主要包括部分上游行业如煤炭、钢铁，此外食品饮料、计算机等下游行业偿债能力亦有所提升。截至2019年一季度末，非金融行业中短期偿债能力较年初有所回升的行业有24个，仅计算机、建筑及餐饮旅游行业货币资金/短期债务的比值有所下降。
5。 总结及展望：盈利能否持续改善尚待观察，融资端改善较为关键
18 年盈利增速明显回落， 19 年一季度净利润有所好转。 从18年A股非金融上市公司披露的年报来看，整体营业收入、营业利润和净利润增速相较17年大幅下滑，净利润增速转负，19年一季度盈利指标出现分化，营业收入及营业利润增速继续下滑，净利润增速回正，未来盈利能否继续改善有待观察。对应到行业来看，18年各行业中，此前受益于供给侧改革的建材及钢铁行业盈利增速虽然较高，但涨价效应正在逐渐消退，石油石化、食品饮料、国防军工及基础化工行业盈利仍然乐观，受贸易的影响通信和电子元器件等行业在一定程度上受到冲击，房地产行业盈利增速在各行业中处于中上的位置，但考虑到房地产行业的性质以及拿地情况，盈利增速未来可持续性尚待观察。
19 年一季度企业融资情况有所缓和。 18年年报显示A股非金融企业经营性净现金流同比增长约30%，而投资性净现金流一直为负数，且绝对值同比增长近2%，企业自由现金流转正，主要由房地产行业销售商品及提供劳务收到的现金大幅上涨，带动房地产行业经营性净现金流增加所致。同时18年企业融资环境偏紧，筹资现金流覆盖资金缺口的能力趋弱，而19年一季度，宽信用政策效果逐渐显现，社融有所回暖，一季度筹资现金流合计约为5505亿元，筹资现金流/自由现金流缺口的比例约为60%，同比去年一季度增加了7个百分点。分行业来看，18年自由现金流同比普遍回升，筹资现金流大体回落，而19年一季度末筹资现金流同比减少的行业有所缩减。18年房地产行业自由现金流同比增幅较大，筹资现金流同比大幅下降，建筑行业自由现金流缺口与17年基本持平，对外部筹资依然较为依赖，其他行业情况分化，其中医药、计算机、汽车及商贸等行业自由现金流持续为负，未有明显好转，纺织服装及家电行业18年自由现金流转正。
债务负担微增，民企杠杆率走高。 截至18年底A股非金融企业负债率略有上升，2019年一季度末整体资产负债率为60.79%，环比年初略微上升0.1个百分点。微观数据看，18年末负债率同比降低的企业占比减少，19年一季度末占比环比年初继续减少，说明18年及19年一季度企业杠杆率情况没有得到明显的改善，地方国企及央企杠杆较为稳定，民企杠杆率走高。此外，债务结构呈现短期化，与18年市场风险偏好下降，债市及非标等违约频发，部分企业融资成本不断抬升，企业以短期融资滚动长期债务、控制融资成本等有关。分行业来看，分行业来看，房地产和建筑行业上市公司资产负债率仍旧是最高的，超过70%，且截至18年末及19年一季度末房地产行业整体负债率并未有所改善，依旧是高杠杆模式，建筑行业18年末及19年一季度末资产负债率有所下降。供给侧改革相关行业比如煤炭、钢铁、建材、有色行业18年末资产负债率较17年末均有不同幅度的降低，其中建材及钢铁行业降杠杆明显，其他负债率明显降低的行业还有基础化工、国防军工、纺织服装及食品饮料等。
19 年一季度短期偿债能力有所增强。 18年非金融企业筹资现金流覆盖资金缺口的能力趋弱，货币资金增速放缓；另一方面杠杆率没有显著去化，并且民企出现了杠杆率走高的情况，债务结构短期化，企业偿债能力趋于弱化，18年末A股非金融企业整体速动比率约0.78，较17年末下降0.01，并且货币资金/短期债务指标出现明显回落，但是19年一季度有所好转。分行业看，从绝对水平看，钢铁、电力及公用事业、综合、有色行业的短期偿债压力较重，18年末行业货币资金对短期债务的覆盖率均低于50%，轻工制造、基础化工、农林牧渔、交通运输及机械行业也都在70%以下的偏低水平。而食品饮料、传媒、餐饮旅游、计算机、家电等下游消费行业资金相对充裕，短期偿债能力较强；从变化上讲，去年多数行业短期偿债能力回落，而19年一季度仅有3个行业同比年初短期偿债能力继续下滑，偿债能力有所改善。
盈利能否改善尚待观察，融资端改善较为关键。 整体来看，18年年报数据凸显了一些问题，如在企业盈利方面增速下滑较为严重，筹资现金流对自由现金流缺口覆盖能力弱化，民企杠杆有所上升，以及货币资金对短期债务的覆盖率降低等，而19年一季报显示净利润、融资及短期偿债能力方面得到一定改善。去年受到经济下行等影响，并且风险事件频发，风险偏好下降，融资环境收紧一定程度上对企业筹资及经营等方面产生负面影响。在19年一季度宽信用政策效果逐渐显现，社融逐渐企稳后，企业盈利的持续恢复尚待观察，融资端未来能否继续改善是决定企业信用风险的关键因素。
2. 土地增值税启动立法 业内：对个人征税可能性不大
房地产行业的又一种融资渠道收紧了。
7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。
2018年至今，房地产调控政策越来越频繁地落地，调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。
新京报记者根据Wind数据整理发现，135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年一季度，负债总计突破8.5万亿元；现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企发布了增发预案公告，数量相比2018年同期增长150%。
“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源，只是房地产企业面临资金多重管制下的一个板块。
20家房企负债超千亿，新城控股排第六
“为了强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求”，7月12日，国家发改委在上述通知中指出，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，有效防控外债风险。
6月13日，银保监会主席郭树清在2019年陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。
到了7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。
如果从数据上来看，从2017年至今，135家房地产企业的负债总计一直在增加。
Wind金融终端数据显示，从2017年一季度至2017年底，135家房地产企业的负债总计分别达5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元、6.6万亿元，2018年一季度至2018年底，负债总计分别为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元、8.2万亿元，而到了2019年一季度，135家房地产企业的负债总计突破8.5万亿元。
从个股来看，2017年一季度时，负债合计超过千亿的房地产企业共13家，分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首开股份、阳光城、荣盛发展、泰禾集团、金地集团、华侨城A、中南建设。到了2018年一季度时，负债总计超过千亿的房地产企业达到了16家，新增的三家分别是新城控股、华发股份和金科股份。而2019年一季度，则有20家企业负债超过千亿，新增的四家企业是新湖中宝、金融街、蓝光发展、大悦城。
在过去的两年中，135家房企中负债总额最高的前五名一直是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口，其最新负债总计分别达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。
排行榜第六名则有变化。2017年一季度时，135家房企中负债总额第六的是泛海控股，2017年中报时就成了首开股份，到2018年中报时，新城控股取代首开股份成为负债第六的房地产企业，至今保持第六的位置。
值得一提的是，尽管135家房地产企业的负债总计和负债超千亿企业都在增加，但房企的负债中位数出现了变化。
从2017年一季度到2018年上半年，房地产企业的负债中位数一路增长，从2018年三季度开始，房地产企业的负债中位数下降。
“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源。
张大伟表示，加强监管的最直接影响，就是目前房地产企业的资金成本相比于之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加。因此，从今年二季度开始，房企的大额度融资将大量减少，房企抢地现象也将明显减少，“特别是那些此前融资渠道较少的房企、负债率高企的房企、中小型房企等，融资难度和资金压力将非常大”。
流动资产下滑，不到4成房企现金流为正
光大证券表示，随着房地产“前端融资”业务进行收紧，未来信托房地产业务规模将下降，同时项目融资操作也将更加规范。未来政策或将根据执行反馈情况进行调整，预计收紧态势至少持续到四季度。“我们认为，即便未来的政策尺度可能有所调整，但不会背离总体的调控基调。”
至于房企的应对方式，光大证券分析称，除了放缓拿地节奏，减少资本开支，预计房地产开发商还将提高周转速度，加快销售回款，减少对外部融资的依赖。值得注意的是，如果销售不达预期，同时外部融资出现收紧，将导致房企的资金链出现压力。
房地产企业目前资金链是否承压？
与负债率相对应的，135家房企的经营活动产生的现金流净额在2018年全年逐渐好转，但在2019年一季度出现恶化。2018年一季度，135家房企中，只有39家现金流为正，2018年中报时现金流为正的企业扩大到了63家，2018年三季度76家房企现金流为正，2018年底则有92家。不过在2019年一季度，现金流为正的企业只有51家，占比不到4成。
从135家房企的现金流总和上来看也是如此，在2018年全年，房企的现金流情况不断好转。
现金流为负的房企与负债率高企的房企名单有不少重合之处。在2018年一季度，有18家房企的现金流净额低于-20亿元，现金流最少的企业是万科A，随后是保利地产、滨江集团、华夏幸福、招商蛇口、金融街、华侨城A、泰禾集团、荣盛发展、金地集团、新湖中宝、新城控股等，这些都是当年负债高企的房企。
2019年一季度，现金流最少的8家房企，包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产，全部低于-50亿元。其中华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-154.53亿元。
除了经营活动现金流之外，流动资产是一项可以在一年内变现或者耗用的资产指标，直接体现企业的偿债能力和变现能力。135家房企的流动资产也出现了下滑。
在2018年一季度、中报和三季度，这些房企的流动资产合计中位数缓慢增长，但在2018年报时，流动资产合计的中位数下滑。
在135家房企中，流动资产最少的几家企业，流动资产几乎都出现减少。2019年一季度，流动资产最少的十家房企分别为ST宏盛、全新好、绿景控股、亚太实业、中房股份、凌云B股、东沣B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流动资产在2018年底时为7489.28万元，2019年一季度为6552.28万元；绿景控股的流动资产在2018年底时为3.08亿元，2019年一季度为1.47亿元。
融资需求井喷，2019年欲增发的房企增150%
“最近房企的确更加关注资金链的安全，不过，中型房企还是在明显加速拿地，这也推动了房企的融资需求”，张大伟表示。
Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企发布了增发预案公告，从4月开始数量明显增加。
在1月至3月期间，发布增发预案公告的房企包括合肥城建、绿地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一个月内，就有中航善达、京汉股份、华丽家族、新华联、数源科技等5家发布增发预案。5月-7月，则有荣盛发展、黑牡丹、天地源、泰禾集团等4家公司发布增发预案。相比之下，在2018年同期，6家房企发布增发预案，2019年增发的房企数量同比增长150%。
值得注意的是，2019年不仅发布增发预案的房企大幅增加，增发终止的房企也多了起来。
Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增发方案终止，分别是中体产业、云南城投、我爱我家、华丽家族、福星股份。
2018年同期，增发方案终止的房企为4家，分别是西藏城投、中房股份、迪马股份、绿景控股。
相比之下，2019年真正实施增发的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海临港和大悦城2家房企发布了增发实施方案公告，而2018年同期，发布增发实施方案公告的房企有3家。
2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成资产收购，3家上市公司完成资产转让。这一节奏在2019年明显提速。2019年同期，完成资产收购的房企共11家，还有4家公司在今年完成了资产转让。
■个案
云南城投：收购成都会展100%股权失败
为时约两年的重大资产重组，以失败告终。7月17日，云南城投收到证监会出具的终止审查通知书。证监会决定终止对云南城投本次重大资产重组的行政许可审查。
早在2017年，云南城投就宣布计划收购成都会展100%股权，以实现战略重组、整合资源的目的，提升公司市场竞争力。成都会展的大股东是云南城投的控股股东，交易价格最初定为240亿元，云南城投决定以发行股份方式收购成都会展100%股权。
但这次股票发行并不顺利。2018年10月，云南城投修改重组方案，交易价格下调为235亿元。2018年11月，云南城投又宣布，因市场环境的变化，部分事项尚需与交易对方进一步协商，无法如期提交《反馈意见》的书面回复，向证监会申请终止本次重组事项的审查。
今年6月，云南城投宣布终止此次发行称，因国内市场环境、经济环境等客观情况发生了较大变化，交易各方在部分重要条款上无法达成一致意见。公司决定终止本次重大资产重组。
发行股份收购资产失败的背后，云南城投的资产负债率也在这期间居高不下。数据显示，2016年末、2017年末、2018年末，云南城投的资产负债率分别达到了89.22%、88.82%、89.37%；报告期资产周转率分别为0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，云南城投的利息费用就达到了17.5亿元、18亿元。2018年年底，云南城投年末货币资金为26.71亿元，同比下降49.92%。
在2019年度，云南城投还将有124.7亿元的债务即将到期，其中包含投资者有回售选择权的债券48.6亿元。
在2018年年报发布后，云南城投的到期债务，是否存在偿付风险就遭到监管层问询。公司当时回应称，将通过加快新项目开发及销售进度，多营销手段并用，加大公司存货去化力度，并通过处置项目回笼资金。
云南城投的业绩也在下滑。2017年度、2018年度的营业收入分别为143.91亿元、95.43亿元；扣非后净利润分别为1.12亿元、-8.21亿元。在2018年度，云南城投靠处置资产拉升业绩，公司处置大理满江康旅投资、昆明七彩云南城市建设合计实现18.21亿元投资收益。
大连友谊：操作10年的项目暂缓子公司债务逾期
债务问题爆发后，大连友谊开始了多种途径的筹钱之路。7月17日，大连友谊董事会决议，拟向控股股东武信投资控股的股东武信投资集团申请不超过30亿元的综合授信额度。
之前的7月9日，大连友谊公告称，全资子公司沈阳星狮房地产向华信信托申请的贷款部分逾期。“沈阳星狮因开发产品去化较慢，资金状况紧张，致使部分债务逾期未能清偿，逾期贷款本金9840万元。”
公司表示，公司及下属子公司因债务逾期存在面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结、资产被冻结等风险；也可能存在需支付相关违约金、滞纳金和罚息等情况；进一步增加公司的财务费用，加剧公司的资金紧张状况，对公司及下属子公司的生产经营和业务开展产生一定的影响。
债务逾期的背后，大连友谊扣非后净利润连续亏损。据大连友谊定期报告，2017年度、2018年度扣非后净利润分别为-2823万、-4.026亿元。
2018年以来，大连友谊旗下的房地产项目也状况频频。2018年年报中公司表示，近年来零售行业陷入了高成本低回报的窘境，在2018年7月，决定对沈阳友谊时代广场项目及邯郸友谊时代广场自持商业部分停止内部施工。同时，公司房地产业在售项目系商业地产产品，受所处区域商业地产持续低迷的影响，项目去化缓慢，销售收入下降。
目前，大连友谊操作10年的金石谷项目已暂缓建设。2008年，大连友谊收购金石谷公司70%股权，并在2009年取得“金石谷项目”《国有土地使用证》，宗地用途为旅游综合用地，使用年限50年，总占地面积68.40万平方米。大连友谊收购金石谷项目时，将该项目定位为国内一流的旅游地产开发项目。
但金石谷项目未能如期完工。大连友谊称，高尔夫球场监管政策出台，金石谷项目已按照国家部委要求进行整改，但未取得任何政府部门的书面批复。
7月13日，大连友谊发布业绩预告称，预计2019年1月至6月归属于上市公司股东的净利润为亏损6500万元至7500万元。亏损的主要原因是公司所属房地产项目可销售部分竣工交付，但部分项目自持商业因经营位调整暂缓建设，同时金石谷项目考虑市场情况暂缓建设，按相关规定停止利息资本化导致本期财务费用同比增加，利润减少。
华丽家族：跨界收购时隔四年终止参股华泰期货爆雷
6月17日，华丽家族收到证监会出具的终止审查通知书，公司筹划已久的2015年度非公开发行股票事项终止。
2015年时，华丽家族宣布，计划向公司控股股东南江集团及其全资子公司西藏南江发行股票，募集资金总额不超过26.65亿元，扣除发行费用后全部用于收购北京墨烯控股集团100%股权并对其进行增资，投资智能机器人项目以及临近空间飞行器项目。
这原本是一次跨界收购的非公开发行。2015年11月，华丽家族曾因徐翔案股价大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公开发行股票事项正有序推进，“涉及的石墨烯项目、临近空间飞行器项目及智能机器人项目均进展顺利。”数据显示，徐翔为法定代表人的上海泽熙投资持有华丽家族股权，为华丽家族第二大股东。
但此后，华丽家族的发行迟迟不见实质进展，本次发行一直未收到证监会核准批文。2019年5月，华丽家族再一次申请非公开发行延期的议案，在股东大会中被否决，向证监会申请撤回相关申报文件。
申请4年未获得通过的背后，是华丽家族涉足石墨烯业务、机器人业务一直处于亏损状态，而本身核心的房地产业务状况也逐渐下滑。
2018年华丽家族实现营收3.86亿元，同比下降81.66%；净利润1983万元，同比下降91.2%。
今年5月，上交所在对华丽家族的问询函中提到，房地产业务是华丽家族的主要收入和利润来源，然而公司目前持有苏州环太湖大道2.32万平米待开发土地，且近3年以来无任何进展，要求公司说明房地产业务的发展是否具有可持续性等问题。华丽家族回复表示，因太湖大道所在辖区对该区域的详细规划优化尚未完成，该地块尚未进行开发建设。
2019年4月，华丽家族下属公司竞得遵义市一块约93.18亩的土地，预计三至五年开发完成。
值得注意的是，在4月底华丽家族发布的一季报中还表示，本年初至下一报告期末的累计净利润可能为亏损。
7月9日，华丽家族因华泰期货遭受损失。公告表示，华丽家族参股的华泰期货全资子公司华泰长城资本的场外衍生品业务客户在华泰长城资本多次发出追加资金通知的情况下，未依据合同约定追加足额资金或有效减仓以缩小风险敞口。故华泰长城资本对该客户头寸采取强行平仓操作以释放风险，初步统计损失金额约4684万元。
3. 深圳旧改踩雷计提损失7亿，滨江集团2018年净利下滑28.62%
滨江集团的2018年过得有些不太如意。
2月27日，滨江集团发布2018年业绩快报，单纯从营业收入的数据来看，其过去一年的表现相比上一年有所进步，实现营业收入210.50亿元，较上年同期增长52.83%，实现营业利润41.53亿元，较上年同期增长41.03%。
但因为计提资产减值，滨江集团归属于母公司所有者的净利润为12.21亿元，较上年同期下降28.62%，基本每股收益从0.55元下降至0.39元，同比下降29.09%。
深圳旧改“踩雷”
深圳旧改项目的亏损是导致其净利润大幅下滑的主要原因之一。就在发布业绩快报的同日，滨江集团发布了一份《关于单项计提资产减值准备的公告》，由于深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目未能推进，滨江集团已退出该项目，合作方安远控股本应偿还11.6亿元融资款，如今却存在无法全额收回的风险。
因此，滨江集团对这笔应收款单项计提资产减值准备，金额为7.23亿元。此次计提将减少其2018年度归属于上市公司股东的净利润约5.43亿元，相应减少2018年度归属于上市公司股东所有者权益约5.43亿元。
安丰工业区旧改项目位于深圳龙华区羊台山山麓，布龙路的西侧，规划的龙观快速路北侧，占地面积约10万平方米。滨江集团在2016年8月与安远控股达成合作意向，决定共同开发该项目。为此，双方投资成立了一家名为“深圳滨安”的项目开发公司，注册资本 2000 万元，持股比例为滨江集团持有70%，安远控股持有30%。
同年11月，滨江集团与安远控股、深圳滨安公司、深圳新润先科有限公司共同签订《关于深圳龙华区安丰工业区项目之投资合作框架协议》。这份协议写明， 整个项目的开发工作由安远控股和深圳新润先科有限公司主导，项目的土地使用权证的办理、项目更新改造开发手续的办理、项目开发主体及开发安排等事宜都将由它们来操作。
无法在自己的强项上进行发挥，滨江集团成为深圳旧改项目中的“输血者”。就在几方签订合作框架协议的同时，滨江集团就以8.6亿元收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下信托受益权，并另行向安远控股提供一笔3亿元的资金支持。
然而，天不遂人愿，在完成了一系列的准备动作之后不久，深圳旧改政策出现调整，明令规定严禁商业研发用房改公寓。而按照政府的规划要求，滨江集团与安远控股合作开发的这个旧改项目中带有30%的商务公寓指标。
政策的限制之下，该项目无限搁浅。但债务并不会随着项目的停滞而抵消，去年3月，《光大信托-安远集团单一资金信托》到期，滨江集团发布公告要求安远控股履行回购义务并立即支付回购款，同时要求收回经由四川信托有限公司发放给安远控股的3亿元信托贷款。
因为债务违约，深圳旧改项目收到深圳证券交易所问询函，要求滨江集团对安远控股的财务状况、债务情况等细节作出补充说明。在后来的回复中，滨江集团表达了对安远控股的信心，表示这次债务违约对其财务状况影响不大，相应的债权无需计提资产减值损失。
令滨江集团没有想到的是，现实的局面比其想象中更差。去年4月20日，滨江集团将安远控股诉诸法庭，称其未能提供令人信服的还款计划，要求立即归还融资款本金、截止 2018年3月21日的未付融资/借款利息和诉讼费用合计 13.07亿元。
最终，经由浙江省高级人民法院主持调解，双方达成调解，以滨江集团计提7.24亿元的坏账准备作为结局。
高负债冲刺仍错失“千亿”
深圳旧改项目的“踩雷”并非滨江集团去年净利润大幅下滑的唯一原因，公告中提到，除了上述项目的亏损之外，年度有息负债的增加带来财务费用的较大增长也对其净利润的表现造成一定影响。
根据滨江集团发布的第三季度财报显示，截至2018年9月30日，公司负债总额670.01亿元，负债率为79.5%，比2017年同期上升6.76%；同时，有息负债为250.19亿元，净负债率由上年年末的-4%上升至118%。
负债的大幅攀升背后是滨江集团积极的扩张动作。在浙系房企中，滨江集团的发展脚步不算冒进，过去很多年，它都扎根在以杭州为中心的浙江地区。直到2016年，滨江集团开始对外展露野心，先后参与到信达杭州奥体中心及南星两个地王项目之中。
2017年到2018年这两年时间里，滨江集团董事长戚金兴多次对外表示对“规模”的看重。按照具体的计划，滨江集团将以2018年起飞、2019年腾飞、2020年平飞的速度来扩张规模。
于是，在2017年和2018年，滨江集团积极拿地。据统计，2017年其获得20宗土地，2018年，这一数字增加至26宗，货值约2300亿元，其中有20宗土地是在上半年获得，且新布局了6个城市。
突然的加速很快让滨江集团的现金流响起警钟，半年报显示，2018年上半年，其经营活动产生的现金流量净额为-114.2亿元，在A股上市房企中排名倒数第一，同比下滑幅度为386.5%。
在这样的情况下，原本计划在2018年实现“跨越千亿、布局后千亿时代”目标的滨江集团踩下急刹车。去年11月，滨江集团决定将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘，同时下调年度销售目标至850亿元。
十拿九稳的“千亿”终究还是落空了。据澎湃新闻报道，2018年，滨江集团实现销售额869.5亿元。也就是说，去年滨江集团销售目标的完成度不足87%。
对此，戚金兴指出，相比规模，安全更重要。与此同时，滨江集团表示一定要在2019年进入千亿房企俱乐部，并争取保持在房企排行榜的前三十名左右。目前，滨江集团在克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中排名第37位。