闲置土地的股份转让

A. 开发商拿地后，可以专卖土地吗

这个问题签订的《土地出让合同》有约定。“首次转让的：按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上”。否则，不能转让。

B. 闲置五年以上的土地证能抵押登记吗

具体要看你的土地证记载的信息是出让土地还是划拨土地，是国有土地还是集体土地。
国有土地可以抵押，缴纳出让金的土地可以抵押。
一、土地抵押
土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。

土地抵押的是法律允许转让的土地权利。我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押（最直接的规定是《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。
进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

二、具体哪些土地权利能够进行抵押？哪些土地权利禁止抵押？哪些土地权利抵押应当受到限制？根据《物权法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规的规定，提供如下意见：
（一）关于土地所有权
土地所有权不得抵押。我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。我国《物权法》第一百八十四条第一项、《担保法》第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。'
（二）关于土地用益物权
1、土地承包经营权
一是一般的土地承包经营权，虽然《物权法》、《农村承包法》以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。但综合我国目前的法律法规以及国家关于土地管理的政策，承包经营权一般不得抵押。
二是四荒地的土地承包经营权，《担保法》第三十四条第五项规定抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押，《物权法》第一百八十条第三项规定以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。因此，通过公开竞价方式取得并经过集体所有权人同意的四荒地承包经营权可以进行抵押。但抵押实现后，《物权法》第二百零一条规定未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
2、建设用地使用权
（1）国有建设用地使用权
一是通过出让、国家租赁、作价出资或者入股等有偿方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有禁止性或者限制性的规定。《城市房地产管理法》第四十七条第二款明确规定以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。因此对于这类土地使用权的抵押，只要已经交清土地出让金、租金等费用，具有土地权利证书，一般应当给予办理抵押登记。
二是通过划拨方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国的法律进行了限制。办理抵押登记时，抵押的土地应当满足《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并且与地方的房屋一并抵押。'
三是通过授权经营方式取得的国有建设用地使用权的抵押，我国法律没有明确的规定。《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）规定以授权经营方式取得的土地使用权，改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。通过授权经营方式取得的国有建设用地使用权应当允许抵押，但是应当经过批准，实现抵押时应当补交土地出让金。
四是政府储备土地的抵押，主要是在《土地储备管理办法》进行了规定。按照《办法》的规定，政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。
3、集体建设用地使用权
集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。《担保法》第三十六条和《物权法》第一百八十三条都明确规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。《物权法》第二百零一条还规定，集体建设用地使用权抵押实现后未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。'需要注意的是，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用土地的建设用地使用权，不论是国有的，还是集体的，都不得进行抵押。
4、关于宅基地使用权
由于宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织无偿分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用权权利主体具有特殊性。只有本集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权。目前宅基地使用权能否转让、抵押，社会各方面都存在不同的意见，争议较大。但综合我国的现行的法律法规和土地管理政策的规定，宅基地使用权不得抵押。
5、关于地役权
地役权是指按照合同的约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。地役权由于其特殊性，不得单独转让、抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

C. 永登县2010年政府工作报告的2010年主要任务

做好今年的政府工作，必须突出重点，抓住关键，统筹兼顾，全面推进，重点抓好以下八个方面的工作：?
（一）发展为要，保持经济平稳较快增长
坚持调结构和育产业并重，扩内需与保增长并举，加快转变发展方式，保持经济平稳较快增长。
突出项目带动，确保投资持续增长。坚持发展抓项目不动摇，扎实开展“重大项目建设年”活动，通过政策支持、招商引资、技改扩能、全民创业等方式，争取新上一批打基础、利长远的项目，优化产业结构，拉动投资增长。全年计划实施重大项目42个，计划总投资150亿元，重点实施徐古高速公路永登段、中石油原油储备库、中川机场改扩建、西城区城市主干道、县城北等4座110KV变电站和连城、龙泉2座330KV变电站等项目。认真研究国家产业方向、政策导向和资金投向，加大项目申报力度，重点围绕“三农”、基础建设、保障性安居工程、节能环保等领域，争取落实国家扩大内需和其他各类资金2亿元以上。实施大招商、招大商战略，注重择商选资，突出产业招商，以“投资永登”网站为平台，重点围绕汽车制造、生物医药、工业品精深加工等，突出引进一批带动型、税源型、环保型项目，确保引进项目30个以上，落实到位资金10亿元以上。?
突出结构调整，着力提升工业效益。坚持新型工业化发展方向，全力实施“工业强县”战略，按照“以改造调整结构，以引进优化结构，以淘汰改善结构”的思路，加快资源型结构战略转型升级，稳步提高运行质量。重点实施“262”发展工程，即培育2个产值百亿元以上企业、6个产值十亿元以上企业、20个产值上亿元企业，地区工业增加值达到26.5亿元，增长10%;规模以上工业增加值达到23亿元，增长10%。全力支持企业扩能改造、增资扩产，着力提升冶金、建材、化工等主导行业的市场竞争力，重点抓好连铝40万吨环保节能技改、腾达西北铁合金矿热炉改造升级和系统节能余热发电、祁连山日产5000吨干法水泥生产线、连电华兴金锋公司日产400吨石灰回转窑、甘肃泰盛物资集团碳化硅生产线等项目。要立足水、电、煤等资源和建材、电解铝、铁合金等原材料，大力引进深加工开发项目，延长产业链条，加快培育新的增长点。要严格落实节能减排目标责任制，加强重点行业和企业的节能降耗，切实淘汰落后产能，确保万元GDP能耗降低5%，万元工业增加值能耗降低6%。?
突出开拓市场，努力扩大城乡消费。认真落实家电、汽车下乡及以旧换新等消费政策，适应群众多样化的消费需求，重点发展现代商贸、休闲观光、文化娱乐、体育健身及社区服务、家政服务业，推进社区商业“双进”工程，大力发展电子商务、物流配送等新型业态，刺激消费，扩大内需。发展和繁荣城乡市场，重点抓好“万村千乡市场”工程农家便利店改扩建、城乡标准化肉菜市场建设工程，加快建设“一网多用”的农村便利超市，拆迁开发县城东关农贸市场。加快建设亚太商业步行街。牢固树立大旅游、大产业的理念，以特色化发展为目标，多元化投资改善基础设施，提升综合服务功能，年内重点实施世行贷款鲁土司衙门基础设施建设工程，全面完成大通河生态游乐园一期工程并开业运营。继续办好中国玫瑰之乡·永登苦水旅游节。加快实施“乡村旅游富民工程”，依托吐鲁沟、鲁土司衙门、引大工程、猪驮山等旅游资源和秦王川新区开发等，大力扶持发展农家乐、生态园等特色旅游，力争实现旅游收入5000万元以上。?
（二）集中全力，打好秦王川综合开发战役?
按照市上“打好以秦王川综合开发为重点的兰北新区建设战役”的总体要求，以更大的力度，更扎实的作风，全力推进秦王川综合开发建设，力求实现新的更大突破。?
突出规划引领。立足全省城乡一体化先行区、现代农业示范区和兰州市副城区的目标定位，按照“三位一体”和“三步走”的发展要求，全方位、高起点搞好规划，对原有规划进一步修订完善，抓紧编制秦王川综合开发总体规划及商贸核心区控制性规划、生态湿地修复规划、工业园区建设规划、高速公路周边区域开发规划、空间布局规划等专项规划，对整体区域进行分片策划、分块包装，确保综合开发在规划指导下科学有序进行。?
加强基础建设。创新集中投入、集约开发的路子，以中川镇区为核心，率先打造5平方公里的现代化新城区，年内重点组建开发经营公司，启动实施商贸核心区内给排水、供电、供气、通信等配套管网和主干道路绿化项目，加快配套商业、金融、休闲、居住等功能区，完善服务设施，改善人居环境，聚集产业，聚揽人气，使核心区的活力初步显现。加快构建秦王川对外大交通网络，重点配合省市建设兰州—中川—张掖城际铁路，争取协调开通高速公路树屏出入口；抓紧规划建设空港—兰州、空港—白银快速通道。坚持不懈地改善镇区面貌，以机场出入口、高速公路沿线、主次干道两旁为重点，从危旧房改造、商铺美化、卫生清洁、造林绿化入手，大力实施净化、美化工程，进一步提升空港文明通道的档次和水平。?
强化项目支撑。农业项目上，重点实施“千万项目”推进工程，即在提高5个千亩示范点档次和水平的同时，重点建设5000亩枸杞生产基地，实施3000亩生态湿地治理项目，累计改建水塘1000座以上；建成50万只蛋鸡生产基地，建设50万头生猪养殖基地，推广万亩露地蔬菜，发展万亩优质洋芋，建设1.45万亩生态防护林，设施农业面积达到万亩以上，确保实现“3个1/ 3”和“1个1/ 2”的目标；积极争取石门沟水库开工建设。工业项目上，全力争取落实兰州市“出城入园”优惠政策，对入园项目进一步搞好协调服务，支持吉利公司扩能改造项目，扶持企业做大做强；力促大成绿色镀膜、高压阀门等项目尽快开工建设，确保甘肃天泰农业机械装备生产项目建成投产，争取兰州兽研所生物制药、太阳能等项目尽快落地；以吉利配套、生物医药、精细化工为主攻方向，千方百计引进更多大项目、好项目入驻，努力把秦王川培育成全市乃至全省经济发展的重要增长极。
（三）统筹城乡，加快一体化发展步伐?
以发展现代农业为重点，以小城镇建设为突破口，以基础建设为抓手，推进城乡一体化发展，努力增加农民收入。
抓产业，强化城乡一体的发展基础。坚持现代城郊型农业的发展方向，遵循自然规律，顺应市场规律，坚持不懈地调整农业结构，大力推进“科技抗旱增粮，兴菜促牧增收”工程，致力发展“基地型”、“加工型”、“品牌型”农业。突出发展以红提葡萄、日光温室蔬菜为主的设施农业，以高原夏菜、玫瑰、中药材、全膜双垄玉米为主的特色种植业，以鲑鳟鱼、奶牛、肉羊为主的养殖业，着力培育“一村一品”，加快形成秦王川灌区、庄浪河灌区、大通河灌区和西北片干旱山区各具特色的农业产业带，培育一批特色鲜明的专业社、专业村和专业乡镇。重点完成高原夏菜7万亩、中药材1.4万亩、玫瑰3万亩、优质洋芋23万亩，新增红提葡萄400亩、日光温室蔬菜400亩；确保粮食产量达到1.6亿公斤以上，蔬菜产量达到2.45亿公斤以上，肉类产量达到1550万公斤。大力推广“企业+协会+基地+农户”的经营模式，支持有实力的加工企业创品牌、增效益，新发展龙头企业2个，专业合作组织6家。
抓带动，构建城乡一体的城镇体系。强化规划的统筹指导，突出重点，分类推进，加快形成“中心县城—重点城镇—特色村庄”的城乡一体化梯级布局，充分发挥龙头带动和辐射作用。加强小城镇建设，突出集市物流型、农产品加工型、工矿服务型、文化旅游型等各具特色的发展模式，大力实施城镇道路、绿化美化等工程，加快与城区对接，使之成为促进城乡一体化发展的“桥梁”和“跳板”。抓好城乡一体化试点，突出抓好中川市级试点、秦川和城关县级试点镇建设，通过政策支持和资金扶持，力争在规划布局、基础设施、产业发展、社会保障和生态环境“五个一体化”上率先突破，总结经验，创造样板。加强新农村建设，重点抓好市级新农村建设项目的争取和落实，与城乡一体化同步推进，整体扩大新农村建设的覆盖面。
抓基础，完善城乡一体的发展条件。加强道路建设，重点改造通村公路60公里，全面完成河桥主卜大桥、红城玉山危桥、苦水猪驮山庄浪河桥后期工程并投入使用，建成45个村级客运汽车停靠点。加强水利建设，重点完成小水维修150项，新修梯田1万亩，治理小流域8平方公里；抓好中央财政小型农田水利重点县项目建设，启动实施庄浪河西罗灌区续建配套和节水改造、国家水土保持中川项目区综合治理工程；再解决4万农村人口安全饮水问题。加强生态建设，重点完成退耕还林后续产业基地8000亩、天然林保护19.6万亩，发展经济林6000亩，全县新造林面积突破3万亩。加强扶贫开发，加大项目扶贫、社会扶贫和造血扶贫，以西北片贫困山区、秦王川灌区为重点，继续实施整村推进扶贫项目，再解决3800多低收入人口的温饱问题。大力整治村容村貌，以净化、绿化和美化为重点，深入开展“家园清洁行动”，突出抓好主街主巷的整治改造，改善农村人居环境。
抓培训，培育城乡一体的新型农民。坚持“文明育民、科技富民”，整合各类培训资源，大力实施以实用技术培训为主的农民素质提升工程，力争培训农民1万人以上，重点培训种养业能手、科技带头人、农村经纪人等，着力提高农民素质和创业能力。围绕培育新农民的主题，加强政策宣传和普法教育，扎实开展文明村镇创建活动，促进乡风文明健康发展。
（四）以人为本, 大力发展社会保障事业
始终把改善民生作为发展中的大事来抓，更加关注民情、保障民利，使全县人民得到更多实实在在的利益。
增强民生保障能力。依法扩大社会保险覆盖面，重点提高非公有制企业失业保险、城镇居民医疗保险、农民工工伤保险参保率，规范使用社保基金。争取实施农村养老保险，全面建立临时性社会救助制度。规范运行城乡低保、新型农村合作医疗、城乡医疗和大病救助制度，解决群众实际困难。全面提高村干部工资待遇和村级办公经费财政补助水平。抓好保障性住房建设，继续改造农村危旧房，新建廉租住房5000平方米。完善民生就业体系，坚持以创业促就业，城镇主要通过开发公益性岗位、就业援助、自主创业等，力争新增就业4000人，重点解决下岗失业人员、被征地农民、高校毕业生和贫困家庭人员的就业；农村继续开展劳务输转，通过创业培训、组织输出等措施，切实增强农民就业创业的稳定性和增加收入的可靠性，力争输转城乡富余劳动力10万人次。
办好人民满意的教育。坚持为民教育、教育为民，以提高教育教学质量为核心，加快“好上学”向“上好学”的教育重心转移。均衡发展义务教育，加快学校布局调整，以山区薄弱学校调整改造为重点，继续实施危房改造、寄宿制学校建设和校舍安全等工程；全面建成新城区小学，确保秋季招生。稳定现有普通高中教育规模，注重强化教学管理，稳步提高教育质量。大力发展职业教育，以就业为导向，扩大招生规模，开展“订单”教育，培养更多高素质技能型人才。更加注重教师队伍建设，认真实施教师综合素质提升工程，强化教科研工作，着力提高广大教师专业水平和教书育人的能力。鼓励和规范社会力量兴办教育。高度重视学校安全管理，加大校园周边环境整治，广泛开展“平安校园”创建活动，确保师生平安、学校安全，让家长放心。
提高公共卫生服务水平。着力改善医疗卫生条件，完成县医院医技综合楼主体工程，确保县中医院门诊大楼投入使用，规范和提高3个社区卫生服务中心和6个社区卫生服务站。提高重大疾病防控和突发公共卫生事件应急处置能力，有效做好防控工作。加强卫生技术人员的培养培训，深入开展“服务好、质量好、群众满意”活动，提高医疗服务水平和质量。统筹搞好人口工作，认真落实目标管理责任制和奖励扶助制度，深入开展优质服务，稳定低生育水平，人口出生率控制在11.95‰以内。
努力发展和谐文化。坚持服务基层、服务农民的方向，继续认真实施广播电视村村通、文化信息资源共享、农村电影放映等文化惠民工程，积极开展文化、科技、卫生“三下乡”和“千台大戏送农村”、广场文化周等群众性文化活动，为基层群众提供文化服务。加强基层文化设施建设，争取实施红城、龙泉等6个乡镇文化站改扩建项目，建成30个村级文化活动中心；新建45家村级“农家书屋”，实现村级“农家书屋”全覆盖；积极扩大农村有线和无线数字电视用户覆盖率，新增用户2000户。下大气力加强网吧等娱乐性场所监管，规范和净化文化市场。?
（五）建管并举，继续改善城区环境
坚持新区开发与旧城改造并举，完善功能与强化管理齐抓，优化环境，提升形象，强化县城的龙头带动作用。
加快现代化建设步伐。严格执行城市总体规划，加快完善主要地段的控制性详细规划，增强城市发展的科学性。加快城区建设步伐，全年计划完成城建投资2亿多元，重点完成翻山岭水库城乡供水水源工程、县城玫乡路和团结街、胜利街再延伸工程；建成污水处理厂，加快建设垃圾处理场；拓建永登六中北侧1006号路、欣德嘉园南侧小区道路和惠民路，全面改造人民街；启动建设县城人民公园；配套建设南城区供热工程；规划建设滨河路迎宾广场和音乐喷泉广场；启动庄浪河县城段水面扩大工程。全面完成城区主次干道亮化任务。大力实施以道路绿化、小区绿化、庭院绿化相结合的大规模绿化工程，积极开展“花园式”单位创建活动，扩大城区绿地面积。
加强科学化规范管理。坚持“建管并举，重在管理”，完善市容市貌管理制度和办法，推动城市管理制度化、常态化、规范化。强化日常管理，严格落实以“包卫生、包绿化、包秩序”为主的三包责任制，在滨河大道等重点地段组建专门管护队伍，始终保持严管严查态势。强化城市管理综合执法，坚持集中整治与长效管理相结合，突出抓好以垃圾清理、清扫保洁为重点的净化工程，以交通秩序整治和马路市场取缔为重点的畅通工程，下功夫解决垃圾乱倒、车辆乱停、摊点乱摆、广告乱贴等突出问题。
加大市场化经营力度。强化经营城市理念，创新城市建设融资机制，规范经营性国有资产管理，推进投资公司运作，发挥国有资产四两拨千斤的融资作用，多渠道吸纳资金投向城市建设。进一步开放城镇基础设施、市政公用行业市场，推动城市公用设施等资本的市场化运营，盘活城市存量资产，做足做活“以城建城”的文章。力争实现城市经营性收入3000万元以上。
（六）改革创新，着力增强发展活力
认真落实各项改革措施，创新科学发展的体制机制，为加快发展提供活力和动力。
深化农村改革。大力推进农村土地承包经营权流转，按照“政策引导、农机助推、试点示范、规模增效”的思路，坚持依法自愿有偿原则，鼓励农民以转包、租赁、互换、转让、代耕代种、股份合作等形式，推动农村土地相对集中到产业化企业、农机大户、种养大户手中，加快农业规模化生产和产业化经营。要把土地流转和撂荒治理相结合，继续清理闲置土地，加大开发整理力度，年内争取再复耕撂荒地1万亩以上；抓好龙泉费家湾、中川陈家井省列土地开发整理项目，开发整理土地5000亩以上。积极稳妥推进集体林权制度改革，科学指导，因地制宜，分类推进，用两年时间基本完成主体改革任务。探索建立政策性农业保险制度。
深化企业改革。巩固和发展国企改革成果，注重改革的科学性、规范性和协调性，按照“四个到位”的总体要求，大胆采取经营者持大股、整体转让、兼并重组、破产拍卖等方式，突出职工身份置换和企业产权制度改革，持续打好企业改革攻坚战。重点加快交通公司、塑料公司、县水泥公司及物资公司等企业改制工作。严格规范企业改制中的产权转让程序，扩大国有资产监管范围，提高监管水平，最大限度实现保值增值。下大气力妥善解决改制企业职工安置、经济补偿、社保关系接续等问题，维护好广大职工的切身利益。
深化行政管理体制改革。全面完成政府机构改革的各项任务，严格按照全县总体要求，突出抓好“三定”方案的落实，进一步转变职能，理顺关系，优化结构，提高效能。深化乡镇机构改革，积极推进事业单位分类改革。继续改革行政审批制度，突出为市场主体服务和优化发展环境，推进行政审批法制化、科学化。围绕建设服务型政府，进一步强化“领导就是服务、管理就是服务”的理念，强势推进服务内容、服务方式、服务效能的全面创新，为全民创业开辟绿色通道。
（七）稳定为上，切实加强社会管理
坚持“发展第一要务，稳定第一责任”，切实把保一方平安的措施落到实处，营造和谐稳定的社会环境。
加强平安建设。突出抓好社会矛盾化解、社会管理创新和公正廉洁执法。要认真落实“大调解”机制，以抓源头、清积案、建机制、强基层为重点，深入开展社会矛盾化解，着力解决人民群众普遍关心的热点难点问题。要不断完善“大信访”机制，继续落实县级领导信访接待日制度和重点信访案件包案责任制，高度重视和有效防范企业改制、征地拆迁、土地纠纷、涉法涉诉等问题可能引发的群体性事件。进一步强化社会治安防控体系建设，规范乡镇综治中心运行机制，提高社会面技术防范水平；以解决流动人口服务管理、
社会治安重点地区综合治理为重点，深入推进社会管理；以着力解决制约公正廉洁执法的突出问题为重点，全面提高执法水平和执法公信力。
加强安全管理。坚持安全发展理念，深入开展“安全生产责任落实年”活动，强化企业安全生产和政府安全监管责任。加强安全生产隐患排查治理，着力抓好煤矿、非煤矿山、交通运输等重点行业和企业的安全管理，抓好商场、学校、娱乐场所等公共聚集地的安全防范，及时消除安全隐患，确保人民生命财产安全。完善应急体系，加大救灾物资储备，增强自然灾害和公共安全事件的预防和处置能力。
加强市场监管。坚持不懈地整顿和规范市场秩序，深入开展商务执法活动，维护正常有序的市场环境。尤其要突出加强食品、药品及其它生活用品的管理，完善产品质量和食品安全监督网络，深入开展食品安全、非法行医等专项整治，让人民群众买得放心、吃得安心、用得舒心。
（八）执政为民，建设人民满意的政府
以“创新强县、创业富民、创优争先”活动为载体，深入推进执政能力和作风建设，让人民放心，让人民满意。?
与时俱进，科学施政。政府全体工作人员要积极顺应新形势，努力加强理论武装、知识更新和能力培养，增强科学发展的自觉性和主动性。要积极运用科学发展观指导工作，不断改进管理方式和领导方法，健全重大决策专家论证和社会公示制度，提高科学施政的水平。要始终坚持理论联系实际，经常深入基层、深入群众，用基层的经验指导实际工作，用个性的办法化解共性的难题。
民生为要，务实执政。始终坚持执政为民的理念，做到重大决策依民而定，安危冷暖唯民而系，多做群众急需的事，多做群众受益的事，以实际行动赢得群众对政府工作的理解和支持。要坚持不懈地改进作风，前移工作关口，下移工作重心，带着感情做工作，带着责任抓落实，做到察民情，情况在一线了解；帮民富，措施在一线落实；解民忧，问题在一线解决。
规范运作，依法行政。切实推进“法治永登”创建，认真贯彻《行政许可法》，严格按照法定权限和正当程序行使职权、履行职责。要认真实施政务公开，完善政府网站内容，大力推进电子政务。要自觉接受人大和政协的监督，定期向人大及其常委会报告工作和向政协通报情况，认真办理人大代表议案、建议和政协委员提案，健全与工会、共青团、妇联、工商联和无党派人士的联系制度，增强工作透明度，提高政府公信力。
干净干事，廉洁从政。认真落实廉政建设责任制，加强警示教育，筑牢反腐思想防线，做到重责、慎权、淡利。要切实加强对公共权力运行的监督和制约，建立思想道德教育长效机制和权力运行监控机制，强化对重大工程、产权交易、政府采购等重点领域的监管，加大审计、监察力度，坚决防止公共权力部门化、部门权力利益化，坚决防止违纪违法行为发生。要强化对公务员的教育、培训和管理，努力建设一支勤政为民、清正廉洁，团结和谐、心齐气顺的公务员队伍！
各位代表！
我们面临的任务艰巨而繁重，我们肩负的责任重大而光荣。让我们在科学发展观的指引下，在县委的坚强领导和县人大、县政协的有力监督下，开拓创新，创优争先，努力把加快发展的宏伟蓝图变为富民强县的美好现实！

D. 农村没有土地改变股份制是好是坏

希望对你有所帮助~~~~

土地承包经营权若干问题的法律思考——以《农村土地承包法》为主要分析依据

摘要： 物权性质的土地承包经营权，包括通过家庭承包的方式取得物权性质的土地承包经营权和通过其他方式承包并依法登记取得物权性质的土地承包经营权。该土地承包经营权其性质属于物权，属于物权中的他物权，属于他物权中的用益物权，且是一种新型用益物权。物权性质土地承包经营权，其内容应法定，其权利应自由转让，可依法继承，可依法抛弃，可依法抵押。承包地应不得收回和调整。土地承包经营权转让、出租、转包等立法条文内容表述要科学。

关键字： 物权性质 土地承包经营权 新型用益物权 内容法定 应自由转让 可依

《农村土地承包法》（自2003年3月1日起施行）第3条第2款规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。按该条款规定分析可知，农村土地承包方式主要有两类：其一是家庭承包；其二是其他方式承包。根据《农村土地承包法》的法律规范之性质和内容分析，该法“对家庭承包的土地实行物权保护”，[1] (P.19)即通过家庭承包方式使农户取得的是物权性质的土地承包经营权；对其他方式承包的土地主要实行债权保护（除该法第49条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书”，确认承包方取得物权性质的土地承包经营权外）。《农村土地承包法》重点和核心是调整和规范物权性质的土地承包经营权，达到真正赋予农民长期而有保障的农村土地利用权。笔者认为，建立和完善物权性质土地承包经营权制度，事关确保农村土地承包关系的长期稳定，事关承包方的切身利益，事关农村经济发展和农村社会稳定的大局。本文对物权性质土地承包经营权的特征和《农村土地承包法》关于农村土地承包经营权法律规范之存在不足作一法律思考，以便制定《民法典》和《物权法》时更好地规范物权性质土地承包经营权制度，达到真正实现维护承包方的合法权益。

一、物权性质土地承包经营权的概念和特征

根据《农村土地承包法》规定，并结合民法中物权法理论分析，农村土地承包中的物权性质土地承包经营权[2] (p.31)，是指承包方依照承包合同生效或者依法登记取得的，对农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、园地、养殖水面、“四荒”等农村土地进行占有和以耕作、养殖、竹木或者畜牧为生产方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业目的生产经营而使用并获得收益的权利以及该依法承包农村土地所形成权利的处分权。该“土地承包经营权其性质属于物权，属于物权中的他物权，属于他物权中的用益物权，且是一种新型用益物权”

该物权性质土地承包经营权的特征主要体现在：

（1）它是在他人所有之农村土地上设定的物权。这里“他人所有之农村土地”，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的农村土地。

（2）它是以农村土地为标的物的他物权。这里“农村土地”依《农村土地承包法》第2条规定，是指耕地、林地、草地、园地、养殖水面、“四荒”（一般指荒山、荒沟、荒丘、荒滩，但也包括荒地、荒沙、荒草和荒水）等依法用于农业的土地。

（3）它是享有和行使以对农村土地之占有为前提并以使用收益为目的的用益物权。即物权性质土地承包经营权其内容主要包括从农村土地所有权中分离出来的占有、使用、收益三大权能以及“依法承包该农村土地所形成权利”的处分权。

（4）它是依承包合同生效或依法登记而发生的权利。《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第22条规定：“承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”。该法第三章“其他方式的承包”第49条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的”，承包方取得物权性质土地承包经营权。

（5）它是一种有期限的权利。承包期限包括法定期限和约定期限两种。法定期限，如《农村土地承包法》第20条规定：“耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。约定期限，如该法第45条规定：“以其他方式承包农村土地的，……承包期限等，由双方协商确定”。

（6）它是以耕作、养殖、竹木、畜牧为具体内容而使用他人农村土地的权利。

（7）它是以农村土地的使用目的为农业目的而使用他人农村土地的权利。

（8）物权性质土地承包经营权法律关系的特定义务主体（即发包方）的相同性。根据《农村土地承包法》第12条规定分析，两类农村土地发包的承包方都是农村集体经济组织（包括村集体经济组织和组农村集体经济组织）、村民委员会或者村民小组，其中发包方主要主体应为农村集体经济组织，在没有农村集体经济组织的地方，村民委员会或者村民小组才是发包方。

（9）物权性质土地承包经营权人其权利和义务的主要法定性。《农村土地承包法》第16条规定了承包方的法定权利三方面和第17条规定了承包方的法定义务三方面。

（10）物权性质土地承包经营权其权利的可流转性。《农村土地承包法》第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。该法第49条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。

（11）物权性质土地承包经营权受承包地被依法征用、占用的限制性。承包地被依法征用、占用的，则物权性质土地承包经营权消灭。

（12）物权性质土地承包经营权其法定权利的物权保护性。根据《农村土地承包法》第54条规定，任何组织和个人侵害承包方的物权性质土地承包经营权的，要承担侵权责任，包括承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。

二、农村土地承包经营权法律规范之存在不足和完善建议

物权性质土地承包经营权是一项重要的财产权利，《农村土地承包法》对该类土地承包经营权采取物权保护，真正达到“赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益”。但笔者认为，《农村土地承包法》关于农村土地承包经营权法律规范之存在不足表现在：

（1）家庭承包的当事人可以在承包合同中约定双方的权利和义务，使物权性质土地承包经营权内容中含有法定内容和约定内容两方面，这与物权内容法定相悖。物权内容法定，是指当事人不得创设与物权法定内容相异的内容，否则无效；同时，“也不得基于其合意自由决定物权的内容”。[5] (p.74)“作为用益物权，其共性在于，虽经由债权合同而创设，但随即与之绝缘，具有强烈的物权长期性和稳定性的色彩，因此须于法律中明确其具体的权利义务，以在不动产的所有人与用益物权人之间维持利益的均衡，避免物权法律关系过于复杂，避免不必要的纷争迭起。对这些规定，当事人不得以合同的约定加以变更”。[6] (p.4)按《农村土地承包法》规定分析，“侵害家庭承包经营权的不仅要承担违约责任，而且要承担侵权责任”，[7] (p.10)这种物权性质土地承包经营权中包含约定内容，显然是违背物权法中物权内容法定原则的。

（2）其他方式承包取得的物权性质土地承包经营权其物权内容法定无法律可依。通过其他方式承包，并经依法登记取得的物权性质土地承包经营权，该类物权性质土地承包经营权内容法定在《农村土地承包法》中几乎没有任何条文体现，该物权性质土地承包经营权规定在该法第三章“其他承包的方式”中，从法律结构上分析，它与第二章“家庭承包”是相独立的，无法律依据按家庭承包的土地承包经营权内容法定遵照。

（3）通过家庭承包方式取得的土地承包经营权转让，须经发包方同意，同时对受让方作了一定的限制，且受让方必须是“其他从事农业生产经营的农户”，与物权本质上是一种支配权不相吻合。“所谓物权之直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物即得为管领处分，实现其权利内容之特性”。 [8](p.22)有的人认为：“如果不对农村土地的承包经营权的转让和抵押进行一定的限制，遇经济困难或天灾人祸之年，农民转让或抵押自己的土地，将使这些农民失去土地，也就意味着失去了生活的保障。因此有必要对从家庭方式承包的土地的流转加以一定限制”。[9] (p.154)笔者认为，上述理由不可能成立或没有说服力，土地承包经营权转让属于物权性质土地承包经营权让渡的流转形式，其结果：转让方（原承包方）丧失物权性质土地承包经营权，受让方取得物权性质土地承包经营权，按上述观点，法律要禁止土地承包经营权转让，否则，转让必然导致原承包方失去农村承包地，失去长期依赖农村土地提供的生活保障。实际上，在农村二、三产业比较发达地区，特别是沿海发达地区和大中城市近郊区，一部分农民已离开农业，转向从事第二、三产业，已不再依赖承包地作为最后的生存保障，这些农户自愿将承包地上的土地承包经营权转让给其他人，可以全身心投入二、三产业经营活动。可见，法律禁止土地承包经营权转让，显然是不科学，把农民捆绑在土地上，达到“农民永远是农民”，显然违背常理。目前，《农村土地承包法》规定，允许土地承包经营权转让，势必引起部分农户失去部分或甚至全部农村承包地，这是客观事实。同时，该法规定转让须经发包方同意，难道发包方能够审查或预见转让方有30年左右的稳定收入来源吗？这肯定是不现实。转让方既然自愿将土地承包经营权转让给受让方，对自己家庭成员的今后生存能力肯定作出比较合理的预测，否则该承包方可以采取其他流转形式，关于这一点我们没有必要怀疑和不相信该承包方。同时，把受让方限制在“其他从事农业生产经营的农户”也不合理和科学，一方面给转让方限制了土地承包经营权转让对象的范围，甚至有的人认为，“转让的受让方只能是本集体经济组织的其他成员，不能是其他集体经济组织的成员”。[10] (p.90)按此运行其结果，会出现土地承包经营权转让落实，甚至造成农村承包地抛荒弃耕之结果；另一方面，造成流转封闭，不利于农村土地资源的优化配置；再一方面，无法真正按照市场价格转让，不利于转让方转让收益的真正实现；最后一方面，如受让方限于农户，其实受让方也已经取得了家庭承包的土地承包经营权，享受到了土地承包经营权的社会保障和福利性，没有必要一定把受让方限于农户。因此，对土地承包经营权转让的过多限制，必然会侵害转让方的合法权益，不利于农村土地资源的优化配置。

（4）《农村土地承包法》已规定土地承包经营权可以转让，为什么不能允许家庭承包中耕地和草地承包经营权继承呢？如承包方家庭成员最后剩下的成员将耕地或草地承包经营权依法转让给特定受让方（即承包方家庭成员最后一个成员的继承人的农户），其实际结果与允许耕地和草地承包经营权继承有何区别。同时，表面上该继承人的农户虽然向转让方支付了转让费，但按《农村土地承包法》第31条“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承”之规定，继承人在被继承人（即承包人）死亡时，照样取得承包收益（包括上述转让费）。又如，承包方家庭成员最后剩下的成员临死前将耕地或草地承包经营权转让给非继承人(从事农业生产经营的农户)，会使该法第31条条文的立法目标其发包方依法收回承包地落空。同样，也会给已经完成转包、出租、入股等流转形式，带来法律问题，上述流转形式也会使发包方收回承包地暂时落实。

（5）《农村土地承包法》规定了承包地可以依法收回和可以依法调整的特殊情形，与物权法中物权属绝对权和物权保护之绝对性相冲突。物权的绝对性，是指物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。物权人于其标的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。法律赋予物权人绝对保护之特性。此即所谓保护之绝对性。[5] (p.9)1993年中央提倡在承包期内实行“增人不增地、减人不减地”的办法，这一政策是成功的，充分体现了物权性质土地承包经营权保护之绝对性。因此，《农村土地承包法》第27条第1款规定：“承包期内，发包方不得调整承包地”。但该法第27条第2款规定：“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间的耕地和草地需要适当调整的”，可依该条款依法进行调整（除该款规定“承包合同中约定不得调整的，按照其约定”外）。按法理分析，承包地依法调整其结果，使部分承包地上的物权性质土地承包经营权消灭，，一方面不符合国外用益权消灭其理由（如德国民法中规定用益权消灭情形是：①用益权人死亡，包括自然人的死亡和法人消灭；②用益权设定期限届满；③用益权和所有权竞合；④用益权人对物不当使用、无权使用，并且不顾所有权的告诫而继续使用时，所有权人通过诉讼停止其使用，并消灭其用益权），也不符合国外永佃权消灭其理由（如日本民法典规定永佃权消灭情形是：①永佃权存续期限届满；②永佃权的抛弃，即永佃权人，因不可抗力连续三年以上全无收益，或于五年以上期间内，只获少于佃租的收益，可以抛弃其权利；③佃租的滞纳、破产宣告，即永细权人，连续二年以上怠付佃租或受破产宣告时，土地所有人可以请求消灭永佃权；④永佃权人对土地施加永久的损害，并违反土地的利用方法时，土地所有人可依法请求消灭永佃权），也不符合我国理论上物权性质土地承包经营权消灭理由（主要理由：①承包期限届满；②承包地被依法征用；③承包地被依法占用；④承包方依法退包；⑤承包地灭失；⑥物权性质土地承包经营权撤销；⑦承包人死亡无继承人或继承人放弃继承物权性质土地承包经营权的）；另一方面“赋予农民长期而有保证的土地使用权”的法律保证难以真正落实，影响农民对农村土地承包经营制度的信心，造成农民不敢或者不愿对农村土地进行长期投资，甚至进行掠夺式经营，破坏地力；再一方面被调整而调出承包地的农户其合法权益如何得到法律保障，往往会受到不同程度的侵害；最后一方面如果调整承包地之前，超过农户人均承包地数量的部分或全部承包户都已依法进行了土地承包经营权转让，而受让方都是本集体经济组织以外的农户，在这种情况下进行承包地调整是否公平、合理、科学。可见，该法第27条第2款立法设计存在许多问题，其结果在实践中不具有普遍可操作性。同时，该条款规定：“承包合同中约定不得调整的，按照其约定”，虽然属授权性或任意性法律规范，但如果承包方提出“约定不得调整”，发包方有何理由拒绝或者能拒绝，如果同一个村集体经济组织中，一些“承包合同中约定不得调整”，而另一些承包合同中没有约定不得调整内容或者约定可以调整，其结果承包地如按该法第27条第2款进行调整，村内承包方的地位是否平等，被调整承包地的部分农户其合法权益是否被侵害。因此，笔者建议，承包期内，因自然灾害严重毁损承包地、承包地被依法征用或者占用，新增人口（人口出生或转入）等，应适用该法第28条未承包土地、交回和收回承包地的土地作为调整客体的规定或者引导通过土地承包经营权流转形式取得承包地，其结果会更合情、合理、合法，农民更能接受，便于物权性质土地承包经营权真正属于绝对权和受到物权保护之绝对性充分体现。另外，该法第26条第3款规定：“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地”。按该条款规定，发包方可依法收回承包地。但如遇承包方全家迁入设区的市和转为非农业户口前依法实施了土地承包经营权转让，实现作为“合理经济人”（承包方）的土地承包经营权交换价值，从而会使该法第26条第3款规定无法实施而使发包方依法收回落空。同时，如已依法出租或者转包（无须发包方同意，操作无任何难度），在流转期限内能否收回，显然，法律无理由支持收回，照样使收回落空。

（6）宜采取家庭承包方式的“其他农村土地” 上 取得物权性质的土地承包经营权缺乏法律规范。根据《农村土地承包法》第3条第2款规定，家庭承包方式的农村土地，除耕地、林地、草地外，还包括宜采取家庭承包方式的“其他农村土地”，如渔区的养殖水面、某些地方的园地等。这些农村土地采取家庭承包取得物权性质的土地承包经营权会存在以下几方面问题：一方面养殖水面的承包期较短，一般只有3~5年，最长也不会超过10年，该类土地承包经营权法律如赋予物权性质，显然与民法理论上物权存续期较长，一般需超过20年相矛盾；另一方面该法第二章“家庭承包”只针对耕地、林地、草地三类农村土地进行立法设计和形成法律规范的，“其他农村土地”上采取家庭承包产生的物权性质土地承包经营权如何依照该章内容执行，其结果实际运作中难以操作，会造成该土地承包经营权受不到一体法律规范调整和保护。

（7）《农村土地承包法》没有规定物权性质土地承包经营权撤销。物权性质土地承包经营权撤销，是指在发生法定事由时，发包方可依法撤销物权性质土地承包经营权的行为。如上述《土地管理法》第37条第3款规定就属于撤销情形，根据国外永佃权撤销制度，在法律上可规定：“有下列情形之一的，发包方有权撤销物权性质土地承包经营权：（一）农村土地承包经营权人擅自变更农村土地农业用途，并致使不能恢复原状的；（二）闲置耕地达二年以上或者其他农村土地达四年以上的”。“撤销土地承包经营权应符合上述事由，当事人在承包合同中约定撤销土地承包经营权事由的，不生撤销土地承包经营权之效力”。

（8）《农村土地承包法》没有规定物权性质土地承包经营权抛弃。物权性质土地承包经营权抛弃，是指在发生法定原因时，依土地承包经营权人的意思表示，使物权性质土地承包经营权归于消灭的单方行为。《日本民法典》第275条（永佃权的放弃）规定：“永佃权人，因不可抗力连续三年以上全无收益，或于五年以上期间内，只获少于佃租的收益时，可以抛弃其权利”。我国法律既然已赋予物权性质的土地承包经营权是一项重要财产权，应规定物权性质土地承包经营权抛弃制度。该土地承包经营权抛弃，毕竟是一项民事权利，如果因某些特殊原因，土地承包经营权人继续使用收益农村土地与己不利，而又在不损害发包方和社会利益的情况下，应允许其抛弃该土地承包经营权，但法律应对此规定严格的限制条件。在法律上可规定：“土地承包经营权人，因不可抗力连续二年以上全无收益，或于四年以上期间内，只获少于承包费的收益时，可以抛弃物权性质土地承包经营权。但林地上土地承包经营权和通过拍卖、招标方式取得物权性质土地承包经营权除外”。

（9）《农村土地承包法》规定家庭承包的土地承包经营权不允许抵押。笔者认为限制家庭承包土地承包经营权抵押的理由不成立。首先，设立抵押权时并不发生家庭承包土地承包经营权转移，抵押权因为债务得不到偿还而实现有或然性。其次，物权性质土地承包经营权是一项财产权，目前农民可以作为抵押的其他财产有限，因此农民贷款、融资很困难，不利于加大农村承包地上的投资，限制农业发展。第三，农民在紧急时需要资金，如果不允许家庭承包土地承包经营权抵押进行贷款，会造成只能将土地承包经营权转让，这个时候的农户才会真正失去家庭承包的土地承包经营权[11]。因此，应允许家庭承包土地承包经营权抵押。

(10)家庭承包“土地承包经营权流转”规定在《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第五节中造成法律结构不科学。家庭承包是指农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式时，以该农村集体经济组织内部家庭为经营单位的，人人有份的土地承包。家庭承包的主要特征：一是发包方只能是农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组；二是承包方只限于本农村集体经济组织内部的农户；三是本农村集体经济组织的农民享有平等承包权；四是以农户家庭为单位、不是以农民个人为单位进行家庭承包。根据家庭承包的土地承包经营权流转法律规定分析，只有土地承包经营权互换流转形式符合“家庭承包”之特征，而其他形式之家庭承包土地承包经营权流转其结果都可能产生与“家庭承包”之特征部分不符或者不相符（除本农村集体经济组织的农户成为流进方，即新承包方包括转让中的受让方、转包中的受转包方、林地承包经营权中的继承人属部分符合外，但上述流转形式实质上已不符合家庭承包之主体特征，同时更不符合家庭承包体现人人有份、公平优先的原则）。显然，家庭承包土地承包经营权流转其性质明显区别于“家庭承包”其本身性质。家庭承包“土地承包经营权的流转”规定在《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第五节中显然不科学，同时从深层次研究，虽然土地承包经营权流转以农村土地承包为前提，但土地承包经营权流转中许多流转形式其流转结果产生与农村土地承包经营性质完全不同的农村土地其他经营形式，如租赁经营、股份合作经营等，现行的《农村土地承包法》已经无法全部涵盖农村土地经营制度。但按现行《农村土地承包法》的法律规范内容来看，其法律名称最好改称《农村土地承包与流转法》。笔者认为，《农村土地承包与流转法》其结构最好调整为：第一章“总则”，第二章“农村土地承包”，第三章“家庭承包”，第四章“其他方式的承包”，第五章“物权性质土地承包经营权流转”，第六章“争议的解决和法律责任”，第七章“附则”。待时机成熟，今后应制定统一的《农村土地经营法》。其内容除农村土地承包经营外，还应包括农村土地租赁经营、农村土地股份制经营、农村土地集体经营（目前，全国还存在没有采取农村土地承包的村，这些村集体经济实力很强，仍采取集体统一经营，其效果也较理想）、农村土地其他形式经营、农村土地承包经营权流转等内容。

(11)通过其他方式承包，并经依法登记取得的物权性质土地承包经营权，其流转缺乏全面法律规范。《农村土地承包法》第三章“其他方式的承包”第49条只规定了该类土地承包经营权流转形式和第50条也只对土地承包经营权继承作了原则规定，从法律结构看，它与该法第二章“家庭承包”第五节“土地承包经营权的流转”是相独立的，无法律依据按该法第二章第五节法律规范适用。其他方式承包物权性质土地承包经营权流转有自身运行机制，应有适合自身运行机制的法律规范。笔者认为，今后修改《农村土地承包法》时，最理想应单设“物权性质土地承包经营权流转”一章，包括三节，即第一节“物权性质土地承包经营权流转一般规则”，第二节“家庭承包的土地承包经营权流转”，第三节“其他方式承包的物权性质土地承包经营权流转”，特别应对“其他方式承包的物权性质土地承包经营权流转”作出具体的法律规定，真正做到有法可依。

(12)家庭承包土地承包经营权继承应属家庭承包土地承包经营权流转之形式之一。一方面《农村土地承包法》第31条第2款规定：“林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包”，这实际上，属于土地承包经营权继承。土地承包经营权继承应属土地承包经营权流转范畴，从科学、合理角度讲，应规定在土地承包经营权流转的法律规范范围内，但如该继承人放弃继承土地承包经营权或无继承人的，则属于土地承包经营权消灭，这种情形可规定在该法第二章“家庭承包”中。另一方面，该法第31条第1款规定：耕地或草地承包的承包人死亡，“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承”。按此规定，承包期内家庭的某个或部分成员死亡的，土地承包经营权不发生继承问题，因家庭承包是以户为单位，上述情况户仍然客观存在，其立法规定是成功和科学的；家庭成员全部死亡的，最后一个死亡的成员应当获得的承包收益，按照继承法的规定继承，但继承人不能继承土地承包经营权，承包地由发包方收回，土地承包经营权消灭。实践中仍存在问题，因家庭承包的土地承包经营权可以依法转让，按前面内容分析会使该条文操作落实，无法体现法律的权威性；另外，如承包户的最后一个死亡的成员在临时前，依法将土地承包经营权转包或出租以及入股，该成员死亡时，发包方能否立即收回承包地值得怀疑，能否以消灭其他法律关系或牺牲其他合法当事人利益，显然，法律没有理由也不应该支持。可见，法律上限制或禁止耕地或草地承包经营权继承是不合理或不科学。笔者认为，家庭承包取得的土地承包经营权都可以依法继承，避免法律条文之间的冲突或矛盾，更有利于提高承包方在农村承包地上投入的积极性和信心。

E. 公司名下的国有土地使用权（性质为工业）能转让给个人吗有什么利弊

一、根据《土地管理法》第二条规定，土地使用权可以依法转让。
故，公司名下的国有土地使用权（性质为工业）能转让给个人。

二、这块地如果在土地使用税的征收范围内，如果在公司名下，每年要缴纳土地使用税，增加营业成本。如果该公司处于停产或土地闲置的状态，无异于是一个大包袱。那就不如转让了好，既可以甩掉包袱，又可以增加收入，多一部分流动资金。

这块地如果转让给个人，你的意思好像是转到公司法定代表人名下吧。其好处是成为个人财产了，公司第财产减少了。

但要注意转让价格的公允与否：如果价格公允，公司要缴纳转让无形资产的营业税，个人要缴纳土地使用权转让的契税、印花税。

如果价格不公允，或无偿赠与，或以其进行利润分配，或股东分红，税收方面还要增加一个股东分红的个人所得税。

三、这个问题时继承的问题：

在个人名下土地使用权的继承，如果不是遗嘱继承，那么就按照法定继承程序进行继承，法定继承人按照法定顺序和份额，分别继承应得土地使用权。

在公司名下，传承下去的就不是土地使用权了，而是被继承人（也就是公司的股东）的股份。土地使用权是公司财产，不能直接进行继承。

建议：为了继承，给子孙留点资产，就缴税，将土地使用权转移到个人名下吧。但不要少缴税或不缴税，造成偷税的嫌疑。

(5)闲置土地的股份转让扩展阅读：

法律依据：

《土地管理法》

第十五条

国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

第十六条

土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

F. 股权转让与资产转让的区别

股权转让是公司股东将其股东依法转让人他人的行为；而资产转让是资产所有人对其资产进行处理的经营管理行为。
股权转让与资产转让的区别：
一、转让的客体不同。
资产转让的客体为资产，股权转让的客体为股份。
二、来源不同。
资产来源于三个方面，即股东(出资人)对于公司投入的资本金、公司在生产经营过程中积累的和通过举债所获得的资金来源。股权则不同，它只存在于公司中，不是公司制企业就不存在股份。股权转让所转让的是股权，资产转让所让渡的是资产。就资产而言，与其说是一个法律概念，不如说是一个经济学概念。资产是指企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括机器设备、现金、土地使用权等。就一个公司或者企业而言，资产来自于两个方面，一是股东出资形成的公司资本，二是企业经营过程中获得的财产，他是一个整体的概念。而股权只存在于公司中，非公司制企业不存在股权。
三、交易的主体不同。
资产的所有者是公司，股权的所有者是股东。公司有权转让属于自己的资产，而不能转让属于公司股东的股权，否则就是侵犯股东权利的行为。相应地，公司股东只能转让自己拥有的对公司的股份，不能转让公司的资产，否则就是股东对公司权利的侵犯。因为股东在投资设立公司时就已经把财产所有权交付给公司，以丧失对该财产的所有权获得股权。公司一旦注册成功，就成为一个与公司股东完全不同的独立的民事主体，具有独立的人格，它与公司的股东是平等关系。
三、是否需要缴纳营业税不同。
一旦转让活动被认为是资产转让，就应缴纳营业税，而如果被认定为股权转让，则不需缴纳营业税。因此，一项交易被认定为资产转让还是股权转让，对于公司或者个人来说利益攸关。尤其是一些巨额的交易，营业税可能高达几百万元之巨。因此，资产转让不能等同于股权转让，必须明确转让性质。而在工商部门也只可办理股权转让的变更登记。
四、获得的权利不同。
资产收购获得是对企业全部资产的实质性经营权，即资产收购交易完成后，收购企业对向被收购企业已收购的固定资产、无形资产存货、存货等可直接或派人组织实施生产经营活动，并对所经营的资产享有绝对的处置权；而股权收购购买的是对被收购企业资产的拥有或控制权，收购企业不直接参与被收购企业的生产经营活动，对其财产也没有直接的处置权。
五、承担风险的方式不同。
资产收购完成后收购企业直接组织或参与被收购企业的生产经营活动，承担和处理发生或可能发生的一切风险活动，如采购风险、销售风险、资产储备风险、运输风险、决策风险、投资风险、纳税风险等等。股权收购只承担投资收益风险，在投入的人力、物力和财力上也远远不如实施资产收购的企业。
六、在利益分配中所处的地位不同。
资产收购完成后收购企业是被收购企业的经营者和管理者，同时也是被收购企业经营成果的直接分配者，而股权收购完成后，收购企业不直接参与管理，除持股比例达到一定比例并出任董事长外，一般均是被动地接受经营成果的分配。
七、会计核算运用的科目不同。
对于资产收购不论是采取股权支付、还是非股权支付或者采用两者相结合的支付方式，对收购的资产都应按资产收购清单中的交易资产名称设置会计科目进行核算，如：固定资产、无形资产、生物资产、原材料、库存商品、银行存款、现金、以及应收应付款项、长期股权投资，等等。而股权收购不论是采取股权支付、还是非股权支付或者采用两者相结合的支付方式，对收购的股权一律通过“长期股权投资”科目核算。

G. 公司厂房转让给另外一间公司，具体流程是怎样需经过哪些部门批准

1，如果是国有企业，转让固定资产需要政府，国资局等有关部门批准。
2，如果是有限责任公司，企业董事会批准、报有关部门备案就可以了。
3，如果是股份有限公司，需要董事会批准，通告股东，报有关部门备案。
4，如果是独资企业，自己做主就可以。

H. 求土地使用权转让、出让以及土地开发的法律知识

1、《土地管理法》和《闲置土地处置办法》明确规定，取得建设用地使用权后满一年不开工建设的，收取闲置费；满两年未开工建设的，属于用地单位自身责任的，无偿收回土地使用权。
2、你所说的向政府购买，我理解应该是以招标、拍卖、挂牌方式取得的出让用地，不知是商业用地、工业用地还是住宅用地，但是，无论是哪类用地，目前都不具备转让条件。
《房地产管理法规定》第38条规定，转让房地产应符合以下条件：a、支付全部土地出让金，并取得土地使用证；b、按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上（出让合同约定的有投资总额），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定，未按照出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。
你目前未动工建设，显然不符合转让条件。
3、不符合转让条件的即为买卖或以其他方式非法转让土地使用权，按照《土地法》第73条的规定，你将受到没收违法所得，并处交易额50%以下的罚款。根据《刑法》和司法解释，对非法获利100万元以上的即为：非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”，处3年以上，7年以下有期徒刑，并处价款5%以上，20%以下的罚金。
你目前的动机很明显，就是以牟利为目的非法转让、倒卖土地使用权，想获取150万的利润。
建议：
1、多方筹集资金，尽快动工建设；
2、如果你打算寻求合作伙伴，依你的名义进行联合开发，获得更大的利润，我劝你还是收手吧！因为一方出资，一方出地的联合开发方式，也是非法转让土地使用权；
3、如果你的公司是股份制企业，倒是可以引入资金，增加股东，到工商部门进行变更登记；这样就不存在非法转让土地了。