龙运集团土地置换

A. 土地换社保，但无力购买社保怎么办

很简单，社保的费用一般从公司账上扣，或者由公司缴纳，个人缴纳的部分由公司代收。
你的养老缴费手册如果在你手中的话，那就不要把钱付给公司，不闻不问就OK了。
公司不会为你负担这笔费用，自然会想办法帮你解决。
反正这件事肯定要你们单位出来办理。你自己凭一己之力找谁也没有用。就算劳动监察也不行。
要不跟单位领导谈谈，社保关系是基于劳动关系来的。如果他不帮你转出来，法律上会认同你还是这家公司的员工，你是可以向他要求每月的工资的。你要把对他有害的情况告诉他。
领导基于自己利益的考虑，也许会帮你办的。
农村社会保险怎么让农民买账
财政支农费用中增加农村社保补贴金
部分减免农业税强制变为农村社保金
为流动农民开设养老保险金动态账户
为失地农民建立以土地换保障的制度
编者按
六千万元与参保农民命运攸关的养命钱，竟被云南省红河州民政局以增息升值为名出借给他人，造成巨额债务无法清偿。

2月8日，视点版以《六千万养老钱是如何被挪用的》为题，报道了这起挪用农保基金案的前前后后。

六十余家报纸、网站几乎同时转载了这篇报道。

“目前，民政、劳动部门负责管理、使用的公益性基金基本上无人监管。如上级无要求，纪检、监察和审计部门一般情况下不会过问，管理部门的领导如果心术不正，就会为一己或部门利益挪用基金。”

“凡是群众反映强烈的问题，总能抓出一堆不廉洁或是不作为的官员。问题早就存在并有所反应，为什么管理者总是后知后觉？”

……

从网友的评论中不难看出，农民养老钱的安危受到极大关注。

农保基金管理存在哪些问题？造成问题的原因是什么？该如何解决呢？王永超

“村干部说养老保险好，我也不知道是真是假，到时会不会给钱。后来一想是国家办的，国家总不至于骗咱，就决定先少缴些，看看再说。”山东省泰安市农民晏应盛的说法，反映出部分投保农民的矛盾心理。

根据《中国劳动统计年鉴》的统计，2003年我国农村参保人员223.9万人，其中乡镇企业参保人员139.7万人，累计参保人数5428万人，当年领取养老金的参保人员共有197.6万人，人均每月领取养老金只有40元。如果扣除乡镇企业职工的参保人数和相应的养老保险基金，只计算农村农民的缴费和养老金的发放，按照现行的农村养老保险实施办法，农民的参保年龄为20至60岁，分2元至20元10档缴费，若每月缴费2元，10年后参保农民每月仅能够领到4.7元的养老金，15年后每月也只有9.9元。

据了解，绝大多数投保者投的是最低档次，即每月2元。由于管理费增加及银行利率下降等因素，参保者实际领取的标准可能还要低。从投保的实际状况看，靠建立农村社会养老保险制度，实现保障老年人基本生活，这一目的根本难以达到。

农民不愿买农保账各地退保现象增多

“目前的农村社会保险工作可谓困难重重，一些地方甚至出现大规模的退保现象。”四川省巴中市社会保险事业管理局朱荣宗忧心忡忡地说。

朱荣宗说，目前，各地农保办法不统一，大多数农民认为这是地方行为，担心时间长政策会变，养老金难兑现，因而影响了农民的参保积极性。另外，参保范围和对象与城镇企业职工养老保险相交叉，政策界限不清。如进城务工经商的农民，有的以个体工商户身份纳入城镇企业职工养老保险，有的参加农村养老保险。

据中国人民大学社会养老保险问题专家杨立雄介绍，民政部从1990年开始在部分农村地区进行农村社会养老保险制度试点，两年后向全国推广。“高峰时全国大约有八千多万农村人口入保，但这一数字从1998年开始下滑，目前只有五千多万人，也就是说，15年来，占中国人口60%的农民绝大多数都没有加入社会养老体系之内，其老年生活主要依靠土地和子女。”

之所以会出现这种状况，杨立雄认为，主要原因是，尽管按照当时的政策，农村养老保险采取以个人缴费为主、国家政策扶持、集体适当资助和建立个人账户的办法，但在实际操作过程中，大多数集体无力或不愿对农保给予补助，其集体补助、国家政策扶持难以实现，致使绝大多数参保农民得不到任何补贴，个人缴纳为主变成了完全由个人缴纳，社会保险演变为个人储蓄保险。

“这是导致部分农民中断投保的原因之一。”此外，朱荣宗认为，近十年来，银行利率不断下调，农保个人账户计息标准由最高时的12%下调到2.5%。按原来的较高利率计算的养老金难以兑现，加之通货膨胀等因素的影响，农保基金保值都相当困难，更不用说增值，这是导致部分农民退保的另一个重要原因。

农保没有统一法律地方立法依据不足

海南省海口市委党校科研开发部主任、农村问题专家王天意说，中国农村社会养老保险的探索虽然有了十几年的实践，但一直存在法律保障缺失的问题。

“由于没有关于建立农村社会养老保险制度的专门法规，各地农保实践中存在许多困惑，地方立法难找依据。”王天意说，他曾到烟台、青岛、苏州等地农保部门考察，各地农保部门的同志普遍反映，1992年颁布实施的《县级农村社会基本养老保险基本方案》，许多规定显得有点过时，实践中难以行得通，而各种文件和领导讲话的内容过于笼统和原则，他们在制定本地农村社会养老保险办法时找不到比较有力的立法依据，只好各自为政，把办法确定为暂行办法，结果大大降低了地方立法的规范性和长期性、稳定性。

管理体制条块分割不利开展农保工作

王天意说，我国农村社会保障管理部门存在条块分割的现实。

“劳动保障部门负责养老保险，卫生部门负责合作医疗，民政部门负责救济、低保和社会优抚，计划生育部门负责计生对象的保险，还有扶贫部门搞的也是农村社会保障问题。”南京航空航天大学经济与管理学院副教授孙涛把农村社会保障的这种管理体制比喻为“三驾马车、五龙治水”。

他认为，这种条块分割的现实造成了政策协调、资源共享等诸方面的人为矛盾，不利于农保工作的推动和开展。不仅如此，全国各地农村养老保险部门的归属也是五花八门，有成立农保公司的，有归属社保部门的，有归属劳动部门的，这种状况也加剧了各自为政。

政府财政出资扶持设立动态个人账户

孙涛建议，在财政支农支出中增加农村社会养老保险补贴支出，补贴资金的数额根据农村养老保险基金的缴纳情况、农民收入的增加情况、养老保险基金的增值情况以及其他的意外损失情况等确定，主要是引导农村养老保险工作的开展，给农民参保增加信心，也有利于社会安定以及缩小城乡差别。

在减免农业税的过程中，可以按照法定的程序或地方政府的名义把减免的农业税的一部分强制性地转变为农民养老保险基金，根据一定的标准和方法，分层次地划入参保农民的个人账户，以减少农民参加养老保险的负担。

目前阶段应该允许农民用所生产和经营的农产品缴纳养老保险金。这种做法只是过渡时期短期使用的一种形式，应在适当的时间和地点逐步取消。对于在城市化进程中失去土地的农民，应由土地的使用者代为缴纳部分或全部养老保险金。应充分考虑农民流动的特点，设立农民养老保险的动态个人账户，无论参保农民流入哪里都会根据所在单位的性质和特点增加个人账户的养老基金。

同时，借鉴支农和扶贫专用基金的经验，根据农村经济发展极不平衡的状况，建立农村社会养老保险赞助基金。制定相应的政策，鼓励国内外的企业、乡镇企业、城市居民中的高收入阶层以及先富裕起来的农民等对贫困地区的农民赞助部分养老保险金，以促进农村社会养老保险事业的发展。

B. 国家土地流转政策是怎样的

一、对于农村土地流转政策的总体要求：
(一)指导思想
全面理解、准确把握中央关于全面深化农村改革的精神，按照加快构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系和走生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路的要求，以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度。改革的方向要明，步子要稳，既要加大政策扶持力度，加强典型示范引导，鼓励创新农业经营体制机制，又要因地制宜、循序渐进，不能搞大跃进，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥，使农业适度规模经营发展与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者，避免走弯路。
(二)基本原则
——坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。
——坚持以改革为动力，充分发挥农民首创精神，鼓励创新，支持基层先行先试，靠改革破解发展难题。
——坚持依法、自愿、有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。
——坚持经营规模适度，既要注重提升土地经营规模，又要防止土地过度集中，兼顾效率与公平，不断提高劳动生产率、土地产出率和资源利用率，确保农地农用，重点支持发展粮食规模化生产。
二、稳定完善农村土地承包关系
(一)健全土地承包经营权登记制度。
建立健全承包合同取得权利、登记记载权利、证书证明权利的土地承包经营权登记制度，是稳定农村土地承包关系、促进土地经营权流转、发展适度规模经营的重要基础性工作。完善承包合同，健全登记簿，颁发权属证书，强化土地承包经营权物权保护，为开展土地流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保提供重要依据。建立健全土地承包经营权信息应用平台，方便群众查询，利于服务管理。土地承包经营权确权登记原则上确权到户到地，在尊重农民意愿的前提下，也可以确权确股不确地。切实维护妇女的土地承包权益。
(二)推进土地承包经营权确权登记颁证工作。
按照中央统一部署、地方全面负责的要求，在稳步扩大试点的基础上，用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。在工作中，各地要保持承包关系稳定，以现有承包台账、合同、证书为依据确认承包地归属；坚持依法规范操作，严格执行政策，按照规定内容和程序开展工作；充分调动农民群众积极性，依靠村民民主协商，自主解决矛盾纠纷；从实际出发，以农村集体土地所有权确权为基础，以第二次全国土地调查成果为依据，采用符合标准规范、农民群众认可的技术方法；坚持分级负责，强化县乡两级的责任，建立健全党委和政府统一领导、部门密切协作、群众广泛参与的工作机制；科学制定工作方案，明确时间表和路线图，确保工作质量。有关部门要加强调查研究，有针对性地提出操作性政策建议和具体工作指导意见。土地承包经营权确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政给予补助。
三、规范引导农村土地经营权有序流转
(一)鼓励创新土地流转形式。
鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。鼓励有条件的地方制定扶持政策，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。以转让方式流转承包地的，原则上应在本集体经济组织成员之间进行，且需经发包方同意。以其他形式流转的，应当依法报发包方备案。抓紧研究探索集体所有权、农户承包权、土地经营权在土地流转中的相互权利关系和具体实现形式。按照全国统一安排，稳步推进土地经营权抵押、担保试点，研究制定统一规范的实施办法，探索建立抵押资产处置机制。
(二)严格规范土地流转行为。
土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。防止少数基层干部私相授受，谋取私利。严禁通过定任务、下指标或将流转面积、流转比例纳入绩效考核等方式推动土地流转。
(三)加强土地流转管理和服务。
有关部门要研究制定流转市场运行规范，加快发展多种形式的土地经营权流转市场。依托农村经营管理机构健全土地流转服务平台，完善县乡村三级服务和管理网络，建立土地流转监测制度，为流转双方提供信息发布、政策咨询等服务。土地流转服务主体可以开展信息沟通、委托流转等服务，但禁止层层转包从中牟利。土地流转给非本村(组)集体成员或村(组)集体受农户委托统一组织流转并利用集体资金改良土壤、提高地力的，可向本集体经济组织以外的流入方收取基础设施使用费和土地流转管理服务费，用于农田基本建设或其他公益性支出。引导承包农户与流入方签订书面流转合同，并使用统一的省级合同示范文本。依法保护流入方的土地经营权益，流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设，健全纠纷调处机制，妥善化解土地承包经营流转纠纷。
(四)合理确定土地经营规模。
各地要依据自然经济条件、农村劳动力转移情况、农业机械化水平等因素，研究确定本地区土地规模经营的适宜标准。防止脱离实际、违背农民意愿，片面追求超大规模经营的倾向。现阶段，对土地经营规模相当于当地户均承包地面积10至15倍、务农收入相当于当地二三产业务工收入的，应当给予重点扶持。创新规模经营方式，在引导土地资源适度集聚的同时，通过农民的合作与联合、开展社会化服务等多种形式，提升农业规模化经营水平。
(五)扶持粮食规模化生产。
加大粮食生产支持力度，原有粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴归属由承包农户与流入方协商确定，新增部分应向粮食生产规模经营主体倾斜。在有条件的地方开展按照实际粮食播种面积或产量对生产者补贴试点。对从事粮食规模化生产的农民合作社、家庭农场等经营主体，符合申报农机购置补贴条件的，要优先安排。探索选择运行规范的粮食生产规模经营主体开展目标价格保险试点。抓紧开展粮食生产规模经营主体营销贷款试点，允许用粮食作物、生产及配套辅助设施进行抵押融资。粮食品种保险要逐步实现粮食生产规模经营主体愿保尽保，并适当提高对产粮大县稻谷、小麦、玉米三大粮食品种保险的保费补贴比例。各地区各有关部门要研究制定相应配套办法，更好地为粮食生产规模经营主体提供支持服务。
(六)加强土地流转用途管制。
坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。严禁借土地流转之名违规搞非农建设。严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。合理引导粮田流转价格，降低粮食生产成本，稳定粮食种植面积。
四、加快培育新型农业经营主体
(一)发挥家庭经营的基础作用。
在今后相当长时期内，普通农户仍占大多数，要继续重视和扶持其发展农业生产。重点培育以家庭成员为主要劳动力、以农业为主要收入来源，从事专业化、集约化农业生产的家庭农场，使之成为引领适度规模经营、发展现代农业的有生力量。分级建立示范家庭农场名录，健全管理服务制度，加强示范引导。鼓励各地整合涉农资金建设连片高标准农田，并优先流向家庭农场、专业大户等规模经营农户。
(二)探索新的集体经营方式。
集体经济组织要积极为承包农户开展多种形式的生产服务，通过统一服务降低生产成本、提高生产效率。有条件的地方根据农民意愿，可以统一连片整理耕地，将土地折股量化、确权到户，经营所得收益按股分配，也可以引导农民以承包地入股组建土地股份合作组织，通过自营或委托经营等方式发展农业规模经营。各地要结合实际不断探索和丰富集体经营的实现形式。
(三)加快发展农户间的合作经营。
鼓励承包农户通过共同使用农业机械、开展联合营销等方式发展联户经营。鼓励发展多种形式的农民合作组织，深入推进示范社创建活动，促进农民合作社规范发展。在管理民主、运行规范、带动力强的农民合作社和供销合作社基础上，培育发展农村合作金融。引导发展农民专业合作社联合社，支持农民合作社开展农社对接。允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。探索建立农户入股土地生产性能评价制度，按照耕地数量质量、参照当地土地经营权流转价格计价折股。
(四)鼓励发展适合企业化经营的现代种养业。
鼓励农业产业化龙头企业等涉农企业重点从事农产品加工流通和农业社会化服务，带动农户和农民合作社发展规模经营。引导工商资本发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖等适合企业化经营的现代种养业，开发农村“四荒”资源发展多种经营。支持农业企业与农户、农民合作社建立紧密的利益联结机制，实现合理分工、互利共赢。支持经济发达地区通过农业示范园区引导各类经营主体共同出资、相互持股，发展多种形式的农业混合所有制经济。
(五)加大对新型农业经营主体的扶持力度。
鼓励地方扩大对家庭农场、专业大户、农民合作社、龙头企业、农业社会化服务组织的扶持资金规模。支持符合条件的新型农业经营主体优先承担涉农项目，新增农业补贴向新型农业经营主体倾斜。加快建立财政项目资金直接投向符合条件的合作社、财政补助形成的资产转交合作社持有和管护的管理制度。各省(自治区、直辖市)根据实际情况，在年度建设用地指标中可单列一定比例专门用于新型农业经营主体建设配套辅助设施，并按规定减免相关税费。综合运用货币和财税政策工具，引导金融机构建立健全针对新型农业经营主体的信贷、保险支持机制，创新金融产品和服务，加大信贷支持力度，分散规模经营风险。鼓励符合条件的农业产业化龙头企业通过发行短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等多种方式，拓宽融资渠道。鼓励融资担保机构为新型农业经营主体提供融资担保服务，鼓励有条件的地方通过设立融资担保专项资金、担保风险补偿基金等加大扶持力度。落实和完善相关税收优惠政策，支持农民合作社发展农产品加工流通。
(六)加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范。
各地对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地要有明确的上限控制，建立健全资格审查、项目审核、风险保障金制度，对租地条件、经营范围和违规处罚等作出规定。工商企业租赁农户承包地要按面积实行分级备案，严格准入门槛，加强事中事后监管，防止浪费农地资源、损害农民土地权益，防范承包农户因流入方违约或经营不善遭受损失。定期对租赁土地企业的农业经营能力、土地用途和风险防范能力等开展监督检查，查验土地利用、合同履行等情况，及时查处纠正违法违规行为，对符合要求的可给予政策扶持。有关部门要抓紧制定管理办法，并加强对各地落实情况的监督检查。
五、建立健全农业社会化服务体系
(一)培育多元社会化服务组织。
巩固乡镇涉农公共服务机构基础条件建设成果。鼓励农技推广、动植物防疫、农产品质量安全监管等公共服务机构围绕发展农业适度规模经营拓展服务范围。大力培育各类经营性服务组织，积极发展良种种苗繁育、统防统治、测土配方施肥、粪污集中处理等农业生产性服务业，大力发展农产品电子商务等现代流通服务业，支持建设粮食烘干、农机场库棚和仓储物流等配套基础设施。农产品初加工和农业灌溉用电执行农业生产用电价格。鼓励以县为单位开展农业社会化服务示范创建活动。开展政府购买农业公益性服务试点，鼓励向经营性服务组织购买易监管、可量化的公益性服务。研究制定政府购买农业公益性服务的指导性目录，建立健全购买服务的标准合同、规范程序和监督机制。积极推广既不改变农户承包关系，又保证地有人种的托管服务模式，鼓励种粮大户、农机大户和农机合作社开展全程托管或主要生产环节托管，实现统一耕作，规模化生产。
(二)开展新型职业农民教育培训。
制定专门规划和政策，壮大新型职业农民队伍。整合教育培训资源，改善农业职业学校和其他学校涉农专业办学条件，加快发展农业职业教育，大力发展现代农业远程教育。实施新型职业农民培育工程，围绕主导产业开展农业技能和经营能力培养培训，扩大农村实用人才带头人示范培养培训规模，加大对专业大户、家庭农场经营者、农民合作社带头人、农业企业经营管理人员、农业社会化服务人员和返乡农民工的培养培训力度，把青年农民纳入国家实用人才培养计划。努力构建新型职业农民和农村实用人才培养、认定、扶持体系，建立公益性农民培养培训制度，探索建立培育新型职业农民制度。
(三)发挥供销合作社的优势和作用。
扎实推进供销合作社综合改革试点，按照改造自我、服务农民的要求，把供销合作社打造成服务农民生产生活的生力军和综合平台。利用供销合作社农资经营渠道，深化行业合作，推进技物结合，为新型农业经营主体提供服务。推动供销合作社农产品流通企业、农副产品批发市场、网络终端与新型农业经营主体对接，开展农产品生产、加工、流通服务。鼓励基层供销合作社针对农业生产重要环节，与农民签订服务协议，开展合作式、订单式服务，提高服务规模化水平。
土地问题涉及亿万农民切身利益，事关全局。各级党委和政府要充分认识引导农村土地经营权有序流转、发展农业适度规模经营的重要性、复杂性和长期性，切实加强组织领导，严格按照中央政策和国家法律法规办事，及时查处违纪违法行为。坚持从实际出发，加强调查研究，搞好分类指导，充分利用农村改革试验区、现代农业示范区等开展试点试验，认真总结基层和农民群众创造的好经验好做法。加大政策宣传力度，牢固树立政策观念，准确把握政策要求，营造良好的改革发展环境。加强农村经营管理体系建设，明确相应机构承担农村经管工作职责，确保事有人干、责有人负。各有关部门要按照职责分工，抓紧修订完善相关法律法规，建立工作指导和检查监督制度，健全齐抓共管的工作机制，引导农村土地经营权有序流转，促进农业适度规模经营健康发展。
六、农村土地使用权流转改革方案
1、国有化方案
对于农村集体土地所有权的改革而言，集体土地国有化能够得到中国政治体制的支持，有利于国土综合整治，有利于土地管理和国家对农村经济的宏观调节，且符合农业生产规模化经营的要求。
但是农民的心里能否接受的问题。在1956年，中国实际农业合作化的时候，就曾提出过国有化方案，之所以没有采纳，主要拍引起农民的误解。“如果说，在当时党风、政风相当廉政，各级政府在农民心中享有很高威信、社会十分稳定的情况下，尚且有这样的顾虑，那么在今天我们受到腐败现象和其他种种社会不稳定因素严重困扰的情况下，这个问题就更应该加以慎重的对待。
总之，国有化方案如果无法克服上述种种困难，而“匆忙的采用政治手段强行推之，将导致另一个‘合作化运动’的悲剧，确须慎之又慎”。
2、私有化方案
这种方案首先不为我国现行的政治体制所接受。我国是社会主义国家，而坚持公有制的主体地位是社会主义制度的主要特征之一，集体所有利的公有制的重要组成部分，这样，坚持社会主义道路，就必须坚持土地公有制(土地是集体财产的主要部分)。因此，实行土地私有化的改革必然遭到基础政治制度的强烈反对。
其次，私有化后的土地兼并问题，“土地兼并是中国历史上困扰中国土地制度并影响中国政治生活和经济生活的一大问题” 。在当代，如果出现这种情况，其结果不仅仅是扩大农村贫富差距，而且可能导致大量的农民涌入城市，这给城市的就业、居住、治安等问题增加压力。
3、多种所有权并存的方案
这种方案是部分取消集体土地所有权，实行农村土地混合所有的方式，即国家所有、集体所有和个人所有并存的局面它在于调和前两种方案。
4、回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路
这种观点主张以物的“利用”为中心代替物的“所有”为中心，通过改革用益物权制度解决农村土地制度问题。2002年8月29日，通过的《农村土地承包法》就是这种思路的直接反映、整部法律仅有一个条文间接提到有关集体土地所有权的问题，但这种观点和立法思路也是不现实的。
首先，这种思路无法克服农村集体土地制度改革中最严重的顽症——所有权主体虚位。由于所有权主体虚位，那么，实际掌握土地支配权的少数乡村干部便可以随意侵害和干涉土地使用人，使土地承包关系不稳定，如果不通过一定的法律机制来控制发包方滥用所有权限，那么将土地承包经营权由债权性变为物权性的成效也就要大打折扣。因为无论土地承包经营权是债权抑或是物权，对发包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至于承包方是以违约还是以违法作为请求发包方承担民事责任的依据，在后果上是微不足道的。可见，这种改革方案虽有一定的积极意义，但绝非釜底抽薪之策。
其次，用益物权的种种理论与规则皆是围绕所有问题而顺利展开。对所有权的尊重仍是建立用益物权的必要前提，对财产归属的强调仍然是有重要的现实意义。
因而，中国农村集体土地制度的立法还是不能忽视有关所有权的规定。
七、农村土地使用权流转流转模式
1.互换
互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。
2.交租
在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
3.入股
入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地使用权流转机制的新突破。
4.宅基地换住房，承包地换社保
以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
5.股份+合作
中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。

C. 您认为如何解决项目实施的占地问题比较合理

摘要 农村建设用地整理主要包括两个部分：一是农村居民点用地整理；二是农村工矿废弃地整理

D. 咨询关于集体土地转国有土地的问题

（一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾

新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。

不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造成了城乡结合部土地管理上的混乱。且大量农村待业人员的存在也成了潜在的社会不稳定因素，反过来，又加剧了农村人多地少的矛盾。

（二）集体建设用地流转主体的约定性与流转方向客观上的要求多元化之间的矛盾

集体非农建设用地使用权流转受现行法律规章的制约，一般都严格设定了范围：①地域范围在规划区以外；②使用主体为同一集体经济组织内部，一般外来经济成分原则上要求使用国有土地。但实际操作中，往往陷入两难境地：首先，从主观意愿来讲，乡镇集体经济组织希望在更大范围内盘活存量资产，确保集体土地资产利益实现的最大化；其次，从客观条件来讲，既然承认集体建设用地是一种资产，它必然要随同其他资产进入市场。而在资产盘活中，必然不可能受“同一集体经济组织”的限制。以湖州市为例，改革开放以来，个私经济、民营企业发展迅猛，使用集体建设用地成本低、方法灵活等优势吸引了一些尚处在资本原始积累阶段的小型作坊式企业。因此，跨村跨乡镇承租、受转集体存量建设用地（连同厂房、机器设备等）的现象相当普遍。如按现行习惯做法，所有这些项目用地都要先征为国有再补办出让，企业不堪重负，乡镇集体经济组织也没有积极性。此外，抵押作为一种准转让行为，集体建设用地随同地面建筑物一并抵押时，一旦抵押权实现，也涉及集体建设用地跨越“同一集体经济组织”进行流转。因此，在当前法律己允许国有土地使用权的使用主体扩展到境内外所有经济组织或自然人的情况下，对集体非农建设用地使用权流转，在强调规划协调、用途管制前提下，也不应该人为设置障碍。客观存在的实际要求我们在设定集体建设用地使用主体时应有所突破。

（三）农村村民一户一宅政策的硬性规定与实际上随着大量农民离乡进城而带来的宅基地被动连同私房买卖现象之间的矛盾

新《土地管理法》明确规定，农村居民只能一户一宅。且法律严禁宅基地买卖。在城郊结合部，如涉及全队（组）农转非，宅基地通过整体置换、复垦的，就不存在宅基地买卖问题。但大部分远离城市的乡村，村民或异地打工进了城市，或投亲靠友离开了故土的现象不同程度存在着。在变卖房产中，势必涉及宅基地转移。据前几年调查，集体土地流转中占相当比例的就是宅基地的买卖；此外，在各种经济活动中，以农村村民私宅进行担保、以致担保实现时法院裁决房产（连同宅基地）过户的现象也不在少数。虽不合法，但却在情理中，因为宅基地上建造的房屋属于农民的私产，是农民投资所形成的。如简单规定为“不予办理”，一是剥夺了农民住房的私有财产权，人为制造房与地的分家；二是客观上纵容了私下买卖行为（在政府部门“不予办理”的同时，不少城市居民以低廉的价格购得乡村农民住宅作为别墅，就是例证）。但如按现行做法补办出让，则矛盾更多：一是征用主体难以界定；二是土地补偿难以到位；三是不便于管理-规划区外村民住宅群中夹杂着零零星星的国有土地，这些零零星星的国有土地，往往会成为集体管不了、国家又管不好的管理“空白区”。

（四）集体土地所有权变更补偿低与改变用途后（尤其是征为国有后）带来巨额土地收益之间的矛盾

以集体建设用地使用权从村级所有变更为乡（镇）级所有为例，一般对所有权的界定是按照原集体企业的隶属关系：企业原是乡（镇）投资兴建的，土地界定为乡（镇）级所有；是村投资兴建的，则为村所有。然而，20世纪七八十年代乡镇企业在起步阶段办理使用手续时，对农民的补偿是极其有限的，且方式多样。有的仅以安排村民进企业的方式处置。企业一旦转制，这些村民大多又回到了村里，这使乡镇集体对村级集体（包括农民）的土地安置补偿往往落了空。所以，这个问题如处理不妥，就侵犯了村集体经济组织的利益；另一种情况是规划区内土地征为国有的（尤其是规划一旦确定为商贸、房地产用途的），往往所有权一转变即地价猛涨。同一宗地，无期限的集体土地所有权征地补偿低，而所有权变更后一定年限的土地使用权价格高，这前后巨大的反差刺激了集体土地所有者。于是，一方面在企业补办征用手续时，集体土地所有者抵触强烈；另一方面，规划区内集体土地新的私下流转现象又频频发生，包括乡镇政府擅自改变土地用途，进行房地产开发、建造商业用房私下转让、出租等案件时有发生。

（五）集体资产的捉襟见肘与集体土地收益使用的随意性之间的矛盾

乡镇集体企业发展走过了20多年的历程，其发展也有类似于国企发展的阶段与过程。到进行转制时，集体经济三大资产中，货币资产匮乏，固定资产也差不多折旧光了，所剩的就是土地资产，它成了加强农村基础设施建设、土地整理开发、保证农村社会长期稳定、增加农民收入的最重要的资金来源。然而，长期以来由于农村集体土地所有权主体被虚化，乡（镇）政府作为最基层的一级国家行政机关与乡（镇）资产管理委员会作为集体土地所有权产权代表两者之间的关系容易被混淆，其结果往往导致集体建设用地流转收益最后成了补充乡（镇）财政不足，用于支付机关干部工资福利的财源，而失去了土地的农民的后顾之忧仍然没法解决。同时，相比较国有土地收益由土地管理部门、财税部门实行严格收支两条线的管理及制约机制，乡镇集体土地收益的使用缺乏相应的制约与监督。

二、主要对策

市场经济条件下，土地管理部门作为城乡土地统一管理者，其职能除了以土地利用规划和建设用地年度使用计划来统一协调城乡土地的规划利用以及计划利用外，主要还在于对土地市场的培育和规范：通过制定相应的游戏规则、公开办事程序、设置入市条件等，来规范各类土地的市场行为，以确保国有、集体土地资产利益实现最大化；同时，通过合理分配和调节土地收益，确保各种土地权利人的合法权益。

（一）以用途管制为龙头，以税费调节为手段，确保集体土地所有者在处置权上的公正地位和在收益上的利益实现

正像通过企业转制来打破所有制的界线，使无论是国有企业还是民营企业都将处在同一起跑线上公平竞争一样，土地进入市场的条件也不应区别“出身”。具体而言，国有土地、集体土地应进入同一市场，共同受规划、税收的调控和建设用地年度计划的约束。

首先，应把“征用”范围严格限制在法律所规定的“公共利益需要”内；除“公共利益需要”外，需要将集体土地转为国有的，必须按等价交易的原则，由政府以市场价予以收购。以避免将“征用权”内涵和外延任意扩大，造成对农民集体土地所有权永久性的侵害。

其次，为确保集体经济组织凭借土地所有权获取源源不断的土地收益，就必须保证集体建设用地拥有一定库存量。在土地利用总体规划划定的建设用地范围内应留出一定比例保留集体土地所有权的工业小区、个私园区用地，由集体经济组织进行配套建设（报批程序依法进行），用以储备。既可解决企业用地成本过高的矛盾，又保证了农村集体经济组织拥有源源不断的土地收益，以确保广大农民的增收和农村社会的长治久安。

再次，对受转主体的限制应尽可能打破界线，使用集体建设用地，不应受所有制、区域的限制。除国家法律明确规定必须使用国有土地的以外（列出用地目录清单），一般经济组织和个人都可以选择使用集体建设用地。

最后，集体建设用地流转所带来的土地收益应合理分配。一般而言，国家不参与分配。但可通过收取级差地租和土地增值税等形式获取国家在基础设施建设、环境发展方面投入的相应回报。

（二）以市场价格为基准，以各种细化的权利为依托，尽快建立完善集体土地基准地价体系及相应的地价评估体系

土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。但目前，我国的基准地价体系是相当不完整的，占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权，由于产权本身一直未被承认，在价格体系上更是空白，典型的例子是《担保法》规定，集体土地不能单独设定抵押权，只有在房产抵押时，土地才可随之抵押。因此，要将集体土地推入市场，当务之急是要尽快细化各种权利，建立相应的地价体系及地价评估体系。具体如下：

集体建设用地使用权转让（含作价入股）及其转让价格。适用于保留集体所有权不变的集体土地内部转让价格。

集体建设用地使用权租赁及其租赁价格。适用于短期出租，以支付租金形式支付土地收益。

集体建设用地使用权抵押及其抵押价格。适用于以集体土地抵押融资时设定的价格。

集体农用地转为集体建设用地及其补偿标准。适用于办理集体建设用地使用权手续时，对承包农户和集体经济组织的补偿。

集体建设用地转为国有建设用地及其补偿、征购价格（不包括因公共利益需要而征用土地）。主要是一次性对终极所有权的收购价格，除了对承包农户、集体经济组织的补偿及安置，还应包括凭借土地所有权，在用途改变后永久性对该宗地所能享有的预期收益权价格。而且，这个价格不应由用地单位来支付，而应由未来的土地所有者-国家来支付。现在有一种比较普遍的说法，把工业用地以较低的成本出让的原因归结为降低企业用地成本、降低招商引资的门槛。这话其实混淆了一个最基本的概念，即企业购买的是一定年限的土地使用权而非所有权，国家要让利给企业，不能以慷集体土地所有者之慨作为代价。

（三）以规范管理为手段，以推进土地市场一体化为目标，将集体建没用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道

为了推进集体土地的集约、高效利用，培育公正、公开、公平的有形市场，逐步实现以市场规则来配置集体土地资产的目标，同时也为了拓宽建设用地的供应渠道，缓解用地压力，必须将集体建设用地纳入到统一的市场，充分利用国有土地市场运作的固有机制及信息渠道，真正实现两种产权、一个市场的管理。

首先，要把好储备关。农村集体经济组织对集体土地资产进行经营管理，通过工业园区等建设，使存量建设用地达到一定保有量，以供应市场的用地需求；也可通过土地置换、收购等方式储备集体建设用地。

其次，要把好供应关。积极探索运用市场机制来促进集体建设用地流转的有效途径。在土地有形市场，要逐步建立和完善公告、公示等制度，尝试引入招标、拍卖等行之有效的供地方法。

最后，要把好地价关。为了体现公正、公平，流转价格应委托有资质的土地专业评估机构进行评估。同时，应合理核定土地增值额及应上缴的增值税、费。

（四）以规范资金管理为“抓手”，确保集体土地收益在促进农村经济发展、农民增收和农村社会稳定方面发挥作用

集体土地流转收益原则上应专款专用，主要用于被用地农户的安置补偿，乡镇基础设施建设，公益事业发展，土地开发整理以及包括兴办企业在内的投资等，为集体经济组织所有成员谋求源源不断或直接或间接的收益。

资金的收缴直接在项目报批中完成。按规定的比例分配给相应的集体经济组织。

集体土地收益要设立资金专户，严格执行收支两条线管理办法。资金使用要接受集体经济组织所有成员的监督，严禁移作他用；

建立相应监督机制，增加集体土地收益收支管理上的透明度，促进基层的廉政建设。监察部门、土管部门、财政部门，应按各自权、责加强对流转的管理和监督，以防止侵犯农民利益及腐败现象的产生。

（五）以制度创新为前提，以依法行政为保障，尽快制定相关的法律规章

市场经济从根本上讲是法制经济，没有相应的法律规章及制度作保障，就不可能从根本上维护土地权利人的利益。

首先，要尽快制定集体建设用地流转管理的办法，内容包括范围、形式、程序等，以平衡区域范围内的政策，规范面上的工作。

其次，应尽快健全完善相应的土地登记制度，实现用前、用中、用后的全程管理，解除用地者使用集体土地的后顾之忧，保障各种权利人的利益。要细化各种权利，完善各项登记，如土地收益收缴情况、抵押情况等。

更为重要的，为了使集体建设用地流转纳入有形市场轨道规范运作，最终还必须有法律规章的保障。否则，一旦涉及诉讼等。政策毕竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集体建设用地大量流转的客观存在呼吁着相关法律法规的尽早出台。

早在300多年前，英国著名经济学家威廉。配第就曾意味深长地把土地称作“财富之母”。土地使用制度改革（严格意义上应称之为国有土地使用制度改革）10多年来的实践印证了这一点。不少城市正是借助于土地的滚动开发，完成了现代化建设所必需的资本积累。这一点，同样也适用于集体土地。集体土地是广大农民赖于生存的根本。为了维护占全国总人口绝大多数的农民的利益，集体土地所有权不可能最终为国有土地所有权所代替，换言之，经济和社会的发展不可能以牺牲广大农民（尤其是这一阶层中的弱势群体）的集体利益为代价。

总之，集体非农建设用地使用权的流转管理，既要体现有偿、有限期、有流动的“地改”总体要求，又要兼顾国家、集体经济组织和农民三者的利益。通过法律规章的保驾护航，将其统一纳入公平、公正、公开的土地有形市场，真正实现两种产权一体化管理的目标。

E. 流转土地

1.亚盛集团[600108]
公司以所持有的兰州新西部维尼纶有限责任公司50.48%的股权、甘肃兰维新材料有限公司100%的股权、山东盛龙实业有限责任公司90%的股权及公司其他部分资产，与亚盛盐化拥有的一宗土地(246万亩)及所属甘肃省鱼儿红牧场农业类相关资产进行资产置换，至此亚盛集团将掌控超过300万亩土地。

2.通葡股份[600365]
通葡股份拥有近5000亩的葡萄栽培试验园和世界一流、中国最大的地下贮酒库，公司地下酒窖有橡木酒桶772个，可贮藏葡萄原酒6000多吨。葡萄原酒总加工贮藏能力5万余吨，年生产能力3万吨，在同类企业中具有较强的规模优势。

3.香梨股份[600506]
近年来，为进一步加快农业产业化进程，公司还投资建设了哈密大枣、葡萄等林果业深加工原料基地，初步形成了农业产业化稳步发展的格局。

4.莫高股份[600543]
传播葡萄酒文化；采用敦煌莫高窟传统工艺彩绘技术复制敦煌莫高窟壁画，打造世界绝无仅有的、亚洲最大的面积13840平方米的葡萄酒文化地下酒窖，并在全国葡萄酒行业独创“产权式酒窖，管家式服务”的经营管理模式。

5.海南橡胶[601118]：
公公司积累了丰富的研究经验和技术储备，参与、推动了多项行业技术标准的制订，已成为集天然橡胶种植、初加工、深加工、贸易、物流、研发及橡胶木加工与销售等为一体的大型综合企业集团。由于全球胶林种植面积有限，使得天然橡胶供需缺口加大，产品价格长期看涨，公司将充分受益行业高景气。

6.北大荒[600598]：
公司拥有的友谊农场等16家农场分布在世界上土质最肥沃的三大黑土带之一的三江平原上，土壤有机质含量高，水资源丰富，无任何污染，有着"天下粮仓"的美誉。公司的水稻、大豆、小麦、玉米的斤成本分别为0.30元、0.52元、0.33元、0.18元，均低于美国的0.82元、0.67元、0.50元、0.34元，作为公司的主要种植物水稻占总面积的40％，有突出的成本优势。公司作为我国规模最大、现代化程度最高、土地资源最丰富的农业上市公司，后市必将受益。

7.新赛股份[600540]：
公司率先在国内大面积推广喷、滴灌高效节水技术，节水面积占棉花种植面积的90%，是全国最大的节水灌溉区之一，公司在喷滴灌节水技术应用居全国领先水平，保证了棉花单产、总产连年稳产高产。公司专业研究机构新赛农科所拥有在国内国际都属于较先进水平的科研和育种设备，成立40多年以来取得多项科研成果，且承担着国家农业部定点黄、枯萎病致病性变异检测站和植物病虫害综合治理站的职能。

8.新农开发[600359]：
公司所处地理位置矿产资源丰富，有利于公司由农业主导地位向矿产及其相关产业转换，新农开发拟置入榆树岭煤矿资产的开采规模拟达到120万吨/年。

9.ST大地[002200]：
公司主要经营品种为特色苗木产品，自主繁育产品中，晚春含笑、滇丁香、地涌金莲及秋海棠系列产品"中大"、"大白"、"热带女"、"植物鸟"、"香皇后"、"厚角"、"红贝"为拥有自主知识产权产品，填补国内空白，还运用品种嫁接改良等技术将常规苗木变为特色苗木，提高苗木观赏价值，增强其新颖性、特异性，绿大地苗木资源丰富,拥有接近3万亩苗木基地.

10.ST景谷[600265]：
公司是云南省第一家林业企业上市公司，是云南省林业产业化、农业产业化重点龙头企业和国家重点扶贫龙头企业，公司拥有持续发展的原料林基地。作为资源型企业，公司拥有51万亩森林资源，是公司发展的根本，也是公司与其它森工企业竞争最有力的筹码。2010年公司植树造林18000亩；竹材基地15000亩。

11.亿利能源[600277]：
公司拥有储量丰富的芒硝,天然碱,盐等资源,其中芒硝储量1.8亿吨,碱600万吨,盐500万吨.公司生产的硫化钠国内市场占有率已达到35%,占国内出口量的60%以上.另外还拥有丰富的煤炭储备,总储量达24亿吨。

12.亚通股份[600692]
亚通股份目前积极参与崇明整体规划的实施，重点向崇明基础设施建设和房地产等方面发展，成为崇明大开发建设中的主力军。亚通置业发展有限公司将启动房地产项目，加快亚通新一轮发展，为亚通公司第二次创业作出贡献，同时增加土地储备，在早已拥有崇明现代农业园区1480亩国有土地使用权的基础上，又以每亩3万元的“地板价”购买了900亩土地，土地重估无疑带来巨大的增值。同时出资组建上海崇明新城发展有限公司。升值非常突出，在新会计制度实施后，这部分土地增值有望计入公司收益，由此估算，公司收益每股净资产日后一旦重估有望暴增，而且崇明县副县长胡俊透露，《崇明三岛总体规划》明确提到考虑建设主题公园，这样也使岛上唯一的上市公司亚通股份具备了准迪斯尼概念。

13.罗牛山[000735]
公司是海南省规模最大、配套体系最完备的畜牧业龙头企业，在多元化经营的战略中，积极进军房地产市场，1万多亩自有土地中有近2000亩可供商用开发，它们分别为：琼山市府城镇南村商用土地23124平方米， 使用期限70年；海口市白水塘住宅办公土地44，633.05平方米，使用期限70年；琼山市三江镇茄南村牛岭坡农业开发土地530,610.8平方米，使用期限至2063年6月28日；海口市业里村饲料厂建设用地11，116.10平方米，使用期限70；海口市业里村饲料厂建设用地9，632.97平方米，该土地已获国有土地使用权证，土地使用期限为70年。海口市海秀乡业里村工业水库南侧建饲料厂建设用地16，650平方米，使用期限为70年。桂林洋旅游区兴建宾馆土地17，452.0144平方米。使用期限为70年。2001年6月20日罗牛山与大股东罗牛山控股公司签订《资产置换协议》，通过债权资产置换，取得琼山三江镇的12宗共5736.61亩土地使用权，土地用途当时并未公开披露。2008年7月1日，罗牛山发布的《收购海口永兴畜牧业有限公司100％股权的公告》显示，公司通过股权收购，间接取得了海口市秀英区长流镇永桂村45,119.45平方米工业用地土地使用权和位于海口市秀英区长流镇康安管区永桂村21,547.32平方米农业用地（养殖场）土地使用权。
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F. 为什么国家鼓励土地流转土地规模经营有哪些好处

先，传统农业面临危机。改革后，我们采用联产责任承包制实际是恢复到了一家一户经营的方式。而农村粮食问题解决以后，农民的就业情况发生了变化，改变了农地对农民的重要性，也改变了土地和他们的关系。从农民对土地拥有的产权束来看，农地产权主要是所有权、经营权和收益权。公社化的时候，三种权利是一起的，都归集体所有；联产责任承包以后，所有权和经营权第一次分离，这种安排调动了农民积极性，促进了农业生产的增长。土地流转是第二次分离，即承包权和经营权分离，承包权还是农户的，但经营权转给了合作社或者企业。背景是，农村的状况发生了变化，好多人进城打工了，留下的多是妇女和老人，农村劳动和经营主体也变成了老人和妇女。根据全国普查，1996年，妇女劳动和经营者在中部和西部地区占到了47%，在全国占36%；而2009年，两个比例全部超过了50%。青壮年出去后，经营者出现老龄化的趋势。中西部50岁以上的经营者从1996年的17%-18%上升到现在的32%-33%，在劳动力外流比较多的省份，这个比例甚至达到了46%。从中，我们可以看到经营主体的妇女化和老龄化。一家一户的经营由于规模小，虽然解决了温饱，但解决不了致富，虽然刺激了农民生产的积极性，但无法不断地激励这种积极性。所以，80年代后期和90年代农业出现波动，这可能是一个重要原因。随着市场化、工业化和城市化的推进，一家一户的生产经营确实适应不了人们的需要，反而成为阻碍农业进步的绊脚石。我们现在不完全的城市化和这可能也有关系。农村边缘化等现象一方面说明了政策的失误，另一方面也说明了传统农业的困境。
第二，土地流转和规模经营是农业现代化的前提。首先，现代农业必须实现社会分工和专业化生产。这在一家一户是办不到的，一家一户只有自然分工，没有社会分工；而土地流转和规模经营以后，我们看到，社会分工和专业化生产就发展起来了。这些地方都形成了专业化的生产基地，比如，山东建成了蔬菜基地，四川的专业化花卉基地，甚至出现了专业化的服务机构。其次，科技投入增加了。这在一家一户也是办不到的，因为大的机器用不上，科技投入和培训的规模都不行。所以，传统农业主要是经验农业，不能是科技农业和现代农业。但规模经营后，太空育种、基质栽培都出现了。另外，公司带来技术后必须培养当地农民。像四川的案例中，当地农民接受培训后，不仅将技术用在公司的生产上，也用在自家的生产中。再次，标准化生产。以前，标准化生产只存在于工业生产中，但现在我们看到，规模经营后农业生产中确实出现了标准化。虽然和工业上的标准化水平不一样，但在向那个方向走。山东的案例中，用老百姓的话说“管理行距、间距、高度，都用尺子说话；用肥时间、品种、剂量，都按规定操作“，农民形象地说，现在是管理卡尺子，施肥按单子，跳着标准舞种菜。四川桤泉是省级农业标准化食用菌生产基地，省级农业标准化红提葡萄生产基地，都是标准化的生产基地。再次，生态农业。这在一家一户也很难发展，虽然农户可能施有机肥，但规模有限，也不能实现规模生产中出现的循环利用。最后，现代农业的重要要素是市场化。一家一户生产的产品市场半径很小，而规模生产后，市场的半径大了，全国各地乃至国外都可以达到。而且，要素市场也发展起来了。农民工流出去后，形成了外部劳动力市场，而留守人员给进入企业打工，形成了内部劳动力市场，这样，内外部劳动力市场就都形成了。土地流转形成了土地市场，形成了土地价格，租金就是地价的表现。现代农业必然是市场化的农业，现代农业的发展、土地流转的发展也和市场的发展紧密联系在一起，没有市场，农业是发展不起来的。
第三，土地流转和规模经营给农村带来了巨大的变化。比如，经营主体的由一家一户变成了合作社和外部企业，解决了经营主体老龄化和妇女化的问题。原来，政府不提倡外部企业进入，现在外部企业进入成为一种主要形式，怎么看这个问题呢？之前政府不提倡是因为担心企业到农村包地侵犯农民利益，但现在，企业进入有其积极的一面，能带来技术和资金，促进对传统农业的改造。所以，政府不应该简单禁止，而应该从政策上寻找应对措施。政府可以从以下几个方面进行管理。首先，企业获得土地时农民是不是自愿。如果地方政府为了加快土地流转或者热衷于企业招商而强制征地，那就应该禁止企业进入。其次，企业给农民的租金是否是双方协商决定，能否有保证。如果有保证，又是协商决定的，那就应该允许。再次，企业获得土地后是否用于农业，如果不是，政府应该要管理。这就要看政府的监督管理职能是否跟得上。所以，企业进入不是简单禁止的问题，而是需要政府根据土地流转的发展水平，提高自身的监督管理能力。另一方面，农民的地位身份也发生了变化。公社化的时候，农民只是劳动者；联产责任承包后，他们既是劳动者，也是经营者；现在，他们变成财产所有者了，变成股民了。农民有了租金，就有了财产收入。《物权法》在法律上规定了土地承包权是物权，土地流转后得到租金是物权真正实施的结果。所以，农民身份变了，收入提高了。同时，农村的产业结构也发生了变化。最后，新型合作经济得到了发展。联产责任承包后，集体经济变成了空架子；土地流转后，集体经济不再是空架子，而有了实际内容。目前，集体经济主要有三个来源。一个是整地多出来的部分，一个是公共设施，再一个是外部企业进入后，村集体的一个重要作用就是提供服务，村集体也因此获得了服务收入。在土地流转的过程中，所有权也并不是毫无作用。事实上，大规模流转的实现，是所有权和承包经营权合作的结果。
第四，土地流转和规模经营的方式选择。从转出角度看，有两种情况。一种是农户直接流转，外部企业进入很少有农户直接流转的。另一种是集体流转和二次流转，农户先把地流转给集体，集体再把土地流转给企业。集体在这里既是甲方又是乙方，起到了中介的作用。从流入角度看，有三种情况，分别是大户、合作组织和外部企业。在这种情况下，集体只是简单的中介，但相比于简单的反租倒包，还是有变化的。至于流转的规模，大户多是几十亩到上百亩，集体是几百亩到上千亩，外部企业是几千亩。三种形式中，合作组织最能保护农民利益。大户流转只有租金，外部企业流转还有劳动收入，而合作组织租金、劳动收入和分红收入都有。按流转后的经营对象分，大概有以下几种：粮食、蔬菜水果、花卉苗圃、养殖和其他作物。大户以种粮为主，合作组织以果蔬和养殖为主，企业则比较多，种粮、花卉苗圃等都有。按照流转后农户参与程度看，也是合作组织最高。按经营方式来看，主要有两种：一是土地股份合作经营，一种是土地租赁经营。
土地股份合作经营和一般的股份制企业不同。以土地承包权作为股份进行投资，不是真正的融资股份，具有租赁的性质，可以取得租赁收入，但股权是不可能取得租赁收入的。特别是现阶段土地股份还不能转让、买卖和抵押，所以和一般的股票更不一样了。因为股票可以取得股息、红利，但不能取得租赁收入。另一个区别是，股份制企业的股东可以用脚投票，卖掉股权，而合作社还不能卖掉股权，虽然有退出的安排，可以转让，有时间限制。还有一个区别是，股份制企业可以破产清算，股东以自己的投资进行偿付，而一旦合作社关闭，土地还是社员的。另外，合作社具有地域性质，社员直接参与合作社的事务相对较多，参与管理相对方便。股份制企业则不同，股东哪儿的都有，不是大股东，很少关心企业的经营。土地股份合作社和土地租赁也有区别。土地股份合作制中，农民对土地承包经营权的让渡并不是完全的和彻底的，流转以前，承包经营权是农户单独享有的，流转之后，承包经营权是合作社共有的。而租赁制下的经营权的让渡是完全和彻底的，农户保有的只是收益权，虽然合约期满可以收回，但从产权市场化的程度上看，合作制不如租赁制。租赁制的农户收入只有租金，劳动收入可以从承租方取得，也可以从别的地方取得。但在股份合作制下，农户除了收取租金，还可以参加劳动，获得劳动收入，利润收入归合作社农户共享。从收入的递增安排来看，租赁制是固性合约安排，股份合作制是剩余合约。可见，土地流转和规模经营的模式没有绝对的好和绝对的坏，要依情况而定。
第五，土地流转中，政府和集体经济组织起什么作用，应如何看待其作用。从现在的状况来看，政府和集体经济组织起了相当重要的作用。它们成为了流转的主体，招商引资、大规模流转都需要它们的参与。对此我们应该怎么看？我想，政府起的作用应该不是官员心血来潮的结果，而是建立在一定基础和条件上的。首先，我们实行的是集体产权制度，党和政府的动员能力很强，中央要推行土地流转和规模经营，地方就会照办，这不光是为了向上面交差，还可以提高当地的政绩。其次，土地流转既牵扯到信息，也牵扯到信誉。一家一户不愿意和企业打交道，因为老百姓不了解外部的企业。而政府可以解决这个问题，比如，村政府可以到外部企业进行考察。另一方面，外部企业也不愿意同农户打交道，因为企业不在当地，那么多农户，万一闹起事来，企业拿他们没办法，强龙不压地头蛇。可见，如果没有集体经济组织，合作将很难实现。另外，农户有的是承包权，所有权在集体，如果农民不愿意，土地也很难流转。所以，土地流转的过程其实是承包权和所有权暂时合一的过程。这个过程证明，所有权不是空的。现在有两个极端，有人认为所有权应该给农户，有人认为所有权应该归集体，在现实中，两者可能都有问题。
虽然政府在土地流转中扮演了重要角色，但有的也起了不好的作用，越俎代庖的事情也有发生。现实中，土地流转常常和农地整理、城乡挂钩一起进行，不光农地在流转，宅基地也在置换，给农民盖新村，这就带来了问题。以西部花乡为例。4500亩地集体流转，整地的过程中，建设用地腾出了367亩，他们把这347亩城乡挂钩后流转给郫筒镇，郫筒镇按当年招拍挂一亩地173万的价格计算，总共是6亿多。但西部花乡只给农民算了4亿多，另外2亿不知道去哪儿了。这还不说，4亿元中，凌云村为农民盖新村花了1.8亿，另外2.1花在了郫筒镇的基础建设上。所以，364亩最后相当于只卖了1.8亿。另外，成都已经形成了置换的指标交易市场，而市政府提供的资料显示，交易的价格是一亩地8万。一个173万，一个8万，大家可以看到这里的差距有多大。
指标交易可以算是中国改革中的创造。之前盛洪研究的外汇额度交易就是指标交易。需要外汇的和有外汇的企业到外汇交易中心，先按官价交易外汇额度或者外汇指标，出来了买的企业再按黑市价格把钱补齐。这种交易多了，官价和黑市价就开始合一，促成了1994年的汇率并轨，这是件好事情。另一个指标交易是江小涓和刘世锦研究的烟草指标交易。烟草价高、利大、税大，各地都争，于是有生产指标，然而有的地方没有烟叶，有的地方指标多，有的地方指标不够，发改委和烟草专卖局和各地商量采用烟草指标交易，一方把指标给对方，而对方则把税收分一部分给该方。需要注意的是，这两种指标交易并不一样。外汇交易发生在两个市场主体之间，完全是市场行为；烟草指标交易是配额交易，是政府之间的交易。而土地交易则两者的特点都有，这就不好处理了。所以指标交易在农地交易上的运用还存在不少的问题。主要是政府暗箱操作，农民被排除在外，侵犯了农民的权益。
第六，农村金融和农村企业家。土地流转涉及到的一个重要问题就是交易的融资，融资是大规模交易的必然需求。现在的融资是怎么解决的呢？一是外部企业融资，二是政府融资，地方城投公司融资，也就是靠政府信誉融资。现在农村金融合作社只有一家，而且实际上农信很少为农民服务，满足不了农村的融资需求。村镇银行到去年年底全国总共只有500多家，还需要很多制度建设，才能发展起来。现在发展不起来，只好选择民间金融。所以，解决农村金融问题是一项迫切要做的工作。除了外部企业和政府，最重要的是发展农村金融机构，这个领域要放开。要发展合作经济，就要有合作企业家。在当前体制下，农村的合作企业家本来就很少，如何给他们一个宽松的环境，让他们去闯、去成长，现在很难。不光现有的企业家成长很难，已有的企业家我们常常还要灭掉。最早下马的企业家就是褚时健。农村企业家下马的也有，在我们的第二个报告里有个案例，是辽宁海城东三道村的老支部书记。他把全村3000多亩地都流转了，和港商合作种菜，和韩商合作种尖塔椒，自己村里地不够了，就到鞍山包地。就是这样一个能人，却因为公务吃饭没开发票被拉下了马。其实，他并不在乎钱，他儿子经营企业，他开的车都是儿子送的。但最后因为发票的事情被人抓住，甚至开除了党籍。所以，农村能人是有的，但怎么保护他们是个大问题。如果不能解决这一点，土地流转的发展会受到很大的限制。

G. 宅基地置换多方共赢

根据最近修编完成的《南京市城市总体规划(2007～2020)》，到2020年，南京的城市化水平将达到86%，城镇人口约为910万。

按照城镇人均建设用地规模115平方米的标准进行估算，南京城镇建设用地规模约为1046平方公里。对照规划，未来10年，南京的城镇建设用地年均至少要增加20平方公里。

可是，在严守“耕地红线”的今天，地从哪儿来呢?

正在六合试点的“万顷良田建设工程”，给出了一条可行路径———本着“耕地面积不减少、建设用地不增加、农民利益不受损、国土规章不违背”的原则，竹镇镇将西部片区零散居住的自然村落农户搬迁到农村居民点集中居住，把昔日细碎的“烧饼田、油条沟”整理成了“田成方、渠成行、路成网”的连片高标准农田，再通过宅基地置换，腾挪出了3583亩土地。

一项工程，不仅缓解了城镇建设用地3年之急，还提升了一产，支撑了二产，繁荣了三产，收获了多方叫好。

在地域面积高达209平方公里的竹镇镇，转包的地不少，休耕的地也不少。

前两年，省农科院动物科学试验基地项目落户金磁村，村民们几乎是抢着把地租出去，每年按亩收取租金400元。

“农民种地，天经地义。”村民们说，可这里是丘陵，在“烧饼田、油条沟”上栽种水稻至少得三级提水灌溉，再加上这几年干旱频发、病虫害多，一亩地一季的纯收入也不过两三百元。

要促进农业增效、农民增收，推动土地有序流转是条好路子。竹镇镇长韦俊生说，一来竹镇的土地流转势头好，近几年落户的16家农业龙头企业已先后流转土地5.6万亩，在全省乡镇中排名第一;二来搬迁成本低，虽说全镇户均宅基地面积高达1.97亩，但90%的农户住的还都是破旧的平房，而且居住散、配套差，少数自然村甚至还没通上自来水和有线电视，“这些农户做梦都想搬进楼房过城里人的日子”。

就在此时，本着“有效集聚潜在资源，有序统筹城乡发展”的宗旨，通过农地集中、村民聚居达到用地集约的目的，江苏省出台“万顷良田建设工程”试点方案。

借助政策的东风，去年4月，经市政府批准，六合竹镇成为南京第一个“万顷良田建设工程”试点。依照方案，在“耕地面积不减少、建设用地不增加、农民利益不受损、国土规章不违背”前提下，搬迁金磁、烟墩、送驾、三星、光华5个村的2552户农民，尔后把3.69万余亩土地整理成连片的高标准农田，做成一宗发展现代农业的“大买卖”。

俗话说，集腋成裘。最为可观的是，户均占用1.97亩宅基地的2552户人家，集中搬迁到设施配套齐全的农民集中居住点后，户均占地面积降到了0.5亩。按照“城乡建设用地增减挂钩政策”，一下子便腾挪出了3583亩城市发展用地指标。

3583亩!这相当于六合区4～5年才能争取到的用地指标。南京市国土资源局副局长许明说:“要知道，按照现行的国家用地计划分解，六合区每年的农用地转用计划只有大约800亩”，这可是破解城乡建设用地难题、发展现代农业的双赢之举。

去年立冬正式上马的“万顷良田建设工程”，“第一槌”便是搬迁金磁村片526户人家。

从动员到搬迁，金磁村党支部书记孙玉平坦言:“没花几天时间，也没下多大功夫。家家户户几乎都是抢着在搬迁合同上签了字。”

当时的情形，在孙玉平意料之中。他说，农民对祖祖辈辈住过的老宅是有感情，但也不想总是“前不着村、后不着店”地住着。镇上在西代建设农民集中居住区，新房清一色是粉砖黛瓦马头墙，还有超市、幼儿园、卫生室、健身点、停车场……别说农民，就连城镇居民都想搬进去住。

“搬迁政策更是没得说。”孙玉平介绍，搬迁农户拆旧补偿最高标准与购买新房持平，都是每平方米525.5元。加上搬家费、过渡费与按期搬迁奖励金，户均至少可获补偿7.52万元。对于旧房面积低于人均28平方米的，则由政府埋单“补齐”。

安居了，当然还得乐业。韦俊生说，这对金磁村农民来说，已经不成问题。工程启动前，全村青壮劳力2000人左右，其中1500多人长年在外打工。土地流转后，土地集中流转给农业企业规模种植，农民每年每亩至少能收获租金400元，再加上农业企业用工还得优先吸收当地农民，“收益只会比自己耕种多。”

因为厩里养了两头肥猪暂时没地方安置的唐学元，是金磁村最后一个搬迁过渡的农民。他说，拆迁加过渡总共有7万多元的补偿，足够在农民集中居住区买一套140平方米的楼房，在南京炼油厂打工的儿子结婚的新房算是有了。还有自家的10亩田，流转出去一年又有4000多元的租金收入，“平时再打打零工，根本不愁生计。”

农民搬迁，照理说是竹镇镇的“家事”，可六合经济开发区、南京中山科技园、红山精细化工园等工业园区一个个都表现出了格外的关注。

“园区关心的，是竹镇腾出来的土地指标。”南京市国土资源局六合分局规划科科长田志霞一语道破。

她为记者算了笔账:竹镇全镇农民户均宅基地1.9亩，拆旧建新集中住进楼房后，户均占地仅为0.5亩。“万顷良田建设工程”搬迁农户2552户，一下子腾挪出了3583亩宅基地作为六合区的“建新留用指标”。按照“建新留用指标”60%用于工业测算，就是2150亩工业用地。这对于一个个“抓着一批项目在找地”的工业园区来说，诱惑实在太大了。

“即便只是争取到个零头———50亩，红山就能再多一个轻纺巨头或是再上一个‘兰精’。”红山精细化工园管委办主任孙杰说，兰精(南京)纤维有限公司看好红山发展前景，拟在一期基础上继续上马二期、三期，倘若全部竣工，年产短丝将达18万吨，其规模与兰精(奥地利)总部相当。“促成这批项目，得借‘东风’，这个‘东风’便是土地。”

中山科技园管委会招商局长茅俊海同样焦急。“园区成立至今不过3年，可用土地所剩无几。每年两三百批客商走进园区，看得出来，都是在为项目寻找土地。”

正当“二次创业”，六合经济开发区谋划将现代物流产业向北对接空港物流园，新型环保材料与制剂、新型保温材料产业向南辐射中山科技园，园区内规模逐渐萎缩的纺织服装产业西迁程桥服装工业园。管委会负责人说:“产业洗牌依附于土地之上。土地指标宽裕了，创业自然能放开手脚。”

这则报道，解剖了南京市“万顷良田建设工程”试点地区———六合竹镇。

推进“万顷良田建设工程”，要做好农民宅基地置换工作。从竹镇实践看，这确实是多方共赢之举:既严守了耕地红线，又满足了城镇建设用地之需;既改善了农民居住条件，又有利于城镇化建设和农业现代化;既提升了土地集约效益，又增加了农民收益，真正做到了“农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显”。

这则报道还启示我们:推进农民宅基地置换，推进“万顷良田建设工程”，关键是要坚持“让民得利”。农民宅基地置换关系到农民根本利益，处理不当，最易引发纠纷和矛盾。推进宅基地置换，特别需要保护好农民利益。比如要充分尊重农民意愿，切实保护农民基本权益，让农民分享土地收益，妥善解决农民各种后顾之忧。概而言之，就是既要做到耕地面积不减少，国土规章不违背，又要确保农民利益不受损，让农民从城市发展中分享到更多成果。

深入实施统筹城乡发展战略，加快郊县工业化、农业产业化、农村城镇化、农民市民化和城乡一体化进程，全面推进郊县转型、创新、跨越发展，是南京今年要下决心抓好的一件大事。扎实开展农村“万顷良田建设工程”，优化用地结构，增加土地有效供给，提高土地生产力，意义重大。六合竹镇这个试点，为推进农村“万顷良田建设工程”，提高土地生产力，挖掘农村建设用地潜力，提供了一个样本。

短评

3500多亩土地，若是置换为园区用地，每年每亩的租金可达13.6万元;若是置换为滨江地区的城建用地，则每亩至少两三百万元。

这是一年财政收入只有3000万元的竹镇启动“万顷良田建设工程”的本钱。

“过去，做梦都想把镇里18811.7亩耕地整出个‘田成方、渠成行、路成网’的模样来，苦于‘兜里没钱’;今天终于整起来了，细碎的土地变身连片高标准农田，耕地非但一分没少，还增加了4312.5亩。”韦俊生感言。

土地的潜力，就是好山好水之地发展的潜力。韦俊生说，竹镇大泉湖———止马岭一带是全省空气质量对照区。早些年镇里便将这处景区生态与农业用地“打包”规划，并循着规划在农业招商中大打“生态牌”。

相中生态，“维得鲜”投资竹镇1600万元新上优质食用菌项目，区别于其他同类项目的是，培养基的生成从头到尾都是机械作业，下脚料还可作为燃料和有机肥基料;省农科院投资4.4亿元，把全省最大的动物科学基地建在了竹镇，基地里的山羊，吃的都是当地的生态秸秆;还有金万方实业、泉之源生态……16家农业龙头企业落户竹镇，总投资5.4亿元，在镇里建起了万亩桃园、万亩彩色苗木、5000亩冬枣、3000亩黄玉梨、3000亩蔬菜等。

眼下，相中“万顷良田建设工程”的，又有江苏雨润、四川中新、福建闵侨等一批农业龙头企业意向投资竹镇。“项目清单几乎每周都得重排。”韦俊生说，招商引资从来没有这么热火过。

“农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显。”在前不久召开的全市郊县工作会议上，市领导以16个字评价“万顷良田建设工程”。他说，这项工程不仅拓展了城镇发展空间，而且提升了一产、支撑了二产、繁荣了三产，可谓一举多得。

H. 农村同一个村委会不同组的，可以土地买卖交易吗用来做宅基地。需要办理些什么手续

首先，土地归国家所有，不能买卖。

其次，农民承包来做，有使用权。农民之间可交易承包使用权，城镇户口不行。所以土地叫做转让，不叫买卖。

不用办理手续，双方协商好签订合同在村委会盖章即可。

如果没有住房，可以申请批宅基地，每户不超过120平方米。只要不是基本农田保护区和待开发的规划区就可以。写个申请到村委会盖章，然后到镇里村镇服务中心填表，主任签字盖章，副镇长签字，找党政办主任盖政府公章。即可直接修房子了。

(8)龙运集团土地置换扩展阅读：

农村土地使用权转让模式

1、互换

互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。

但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。

2、交租

在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。

3、入股

入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。

在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。

该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。

4、宅基地换住房，承包地换社保

以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。

也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。

5、股份+合作

中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。

合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。