房地产开发股东借款

1. 房地产开发贷款能归还股东借款吗

开发贷被银行严格限定用途房地产开发建设，一经发现用于其他用途，很难和银行合作下去了的。因此，不能作为股东借款归还股东。

2. 房地产信托贷款“四三二”原则是什么意思

四三二”规定，具抄体是指地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质。

按照银监会相关规定，若要将信托资金以贷款形式向房地产项目提供融资，则该房地产项目需满足“432”标准。

即房地产开发项目四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证)必须齐全、房地产开发项目资本金比例应达到国家最低要求30%，开发商或其控股股东具备房地产开发二级资质。

(2)房地产开发股东借款扩展阅读：

房地产贷款原则是商业银行向客户发放房地产贷款应遵循的准则。主要有：

1，流动性原则。银行要求借款的房地产企业有能力把银行贷款尽快投入房地产开发建设，并使之加速周转，保证资金的良性循环。

2，安全性原则。银行要求房地产企业能够严格履行合同，对贷款实行专款专用把贷款的风险降到最低点。

3，收益性原则。银行应要求房地产企业合理使用信贷资金，提高信贷资金利润率，确保信贷资金投放的收益性。

3. 房地产开发贷款条件

房地产开发贷款来条件：

鉴于购房者源获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。

上海市人民政府第76号令《上海市房地产抵押办法》第三条就规定了“房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权”，即依法生效的建设工程总承包合同，建设工程施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。

建设银行上海分行曾经尝试以开发商与施工单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据，按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。

(3)房地产开发股东借款扩展阅读

土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：

一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。

4. 房地产开发企业的借款利息超过实收资本部分可以税前扣除吗

企业借款利息的多少与实收资本之间没有任何逻辑关系，也不受其限制，所以税前扣除是没有任何问题的。

5. 房地产开发公司股东可做贷款的担保方式

摘要 你好,股东可以为公司贷款提供担保，包括股东的连带责任保证，或者股东以股权质押担保，或者提供股东名下的房产、土地等提供抵押担保

6. 外商投资的房地产开发企业注册资本金能否以股东借款的方式在国内筹措资金

应该是可以在国内筹措资金的。
2012年第12-13号 中国人民银行文告（总第347-348号）
目录
中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知
中国人民银行关于建立支付机构监管报告制度的通知
中国人民银行关于明确外商直接投资
人民币结算业务操作细则的通知
银发〔2012〕165号
中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行,国家开发银行、各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行：
为贯彻落实《外商直接投资人民币结算业务管理办法》（中国人民银行公告〔2011〕第23号公布），便利境外投资者以人民币来华投资，规范银行业金融机构（以下简称银行）办理外商直接投资人民币结算业务，现就有关事项通知如下：
一、境外投资者应当根据《人民币银行结算账户管理办法》（中国人民银行令〔2003〕第5号发布）、《境外机构人民币银行结算账户管理办法》（银发〔2010〕249号文印发）等银行结算账户管理规定，开立境外机构人民币基本存款账户、专用存款账户及一般存款账户。
二、一个境外投资者在境内只能开立一个人民币前期费用专用存款账户，账户名称为存款人名称加“前期费用”字样。
境外投资者如为境外自然人，可以按照《人民币银行结算账户管理办法》等银行结算账户管理规定申请开立个人人民币银行结算账户，专门用于存放前期费用。该账户的使用应当参照境外机构人民币前期费用专用存款账户进行管理。银行将境外投资者开立的用于前期费用的个人银行结算账户向人民币跨境收付信息管理系统报备时，应当在“备注”最前面注明“前期费用”字样。
银行在为境外投资者开立人民币前期费用专用存款账户时，应当登录人民币跨境收付信息管理系统查询该境外投资者是否已开立前期费用账户，已经开立的，不得再为其开立。
三、境外投资者开立人民币再投资专用存款账户，账户名称为存款人名称加“再投资”字样。
境外投资者为境外自然人的，可以按照《人民币银行结算账户管理办法》等银行结算账户管理规定申请开立个人人民币银行结算账户，专门用于存放再投资资金。该账户的使用应当参照境外机构人民币再投资专用存款账户进行管理。
四、境外投资者的人民币前期费用专用存款账户、人民币再投资专用存款账户的收支范围按照中国人民银行有关规定执行。
境外投资者人民币前期费用专用存款账户内的资金不得用于土地招拍挂或购买房产。
五、开展人民币直接投资业务活动的外商投资企业应当选择一家结算银行作为主报告银行通过人民币跨境收付信息管理系统向其注册地中国人民银行分支机构办理企业信息登记、报送变更信息。外商投资企业注册地中国人民银行分支机构应当对主报告银行报送的信息进行核查，发现疑问的，有权要求外商投资企业和主报告银行进行说明并提交有关文件材料。
在办理企业信息登记、报送变更信息时，外商投资企业应当向其主报告银行提交外商投资企业批准证书复印件、营业执照副本和组织机构代码证等文件。其中外商投资合伙企业在办理企业信息登记、报送变更信息时，应当提供营业执照副本、组织机构代码证和工商行政管理部门出具的包括合伙企业全部登记事项在内的加盖登记机关查询章的企业基本信息单或网络查询结果打印单。主报告银行应当留存外商投资企业提供的有关文件复印件备查。
以人民币设立的外商投资合伙企业在境内投资的，还应当遵守国家有关部门的管理规定。
六、新设立外商投资企业凭商务主管部门颁发的企业设立批准文件在其注册地的银行开立人民币资本金专用存款账户。同一批准文件只能开立一个人民币资本金专用存款账户，账户名称为存款人名称加“资本金”字样。
已设立外商投资企业增加注册资本金的，外商投资企业凭商务主管部门颁发的注册资本变更批准文件在其注册地的银行开立人民币资本金专用存款账户。同一批准文件只能开立一个人民币资本金专用存款账户，账户名称为存款人名称加“资本金”字样。
外商投资企业人民币资本金专用存款账户的累计贷方发生额不得超过国家有关部门批准或备案文件标注的金额。
七、外商投资合伙企业凭工商行政管理部门出具的加盖登记机构查询章的记载有合伙企业合伙人认缴或者实际缴付出资额等登记事项在内的企业基本信息单或网络查询结果打印单，参照第六条规定开立人民币资本金专用存款账户。
八、境外投资者以人民币并购境内企业设立外商投资企业的，被并购境内企业的各中方股东凭商务主管部门颁发的外商投资企业设立批准文件开立人民币并购专用存款账户。每一中方股东凭同一批准文件只能开立一个人民币并购专用存款账户，账户名称为存款人名称加“并购”字样。
境外投资者以人民币向境内外商投资企业的中方股东支付股权转让对价款的，各中方股东凭商务主管部门颁发的股权变更批准文件开立人民币股权转让专用存款账户。每一中方股东凭同一批准文件只能开立一个人民币股权转让专用存款账户，账户名称为存款人名称加“股权转让”字样。
在并购和股权转让行为完成后，上述人民币并购专用存款账户和人民币股权转让专用存款账户存放的资金可依法使用，账户的境内使用信息无需报人民币跨境收付信息管理系统。
九、境外投资者以人民币资金并购境内企业设立外商投资企业或收购外商投资企业中方股权，中方股东为境内自然人的，中方股东可以按照《人民币银行结算账户管理办法》等银行结算账户管理规定申请开立个人人民币银行结算账户，专门用于存放境外投资者汇入的人民币并购款或股权转让款，该账户的使用应当参照人民币并购专用存款账户或人民币股权转让专用存款账户进行管理。
银行将中方股东开立的用于并购或股权转让的个人银行结算账户向人民币跨境收付信息管理系统报备时，应在“备注”最前面注明“并购”或“股权转让”字样。
十、自本通知下发之日起三个月内，境外投资者、外商投资企业和中方股东应按照本通知的有关规定对在本通知下发前根据《外商直接投资人民币结算业务管理办法》开立的各类人民币专用存款账户进行清理核实，补充提供有关开户证明文件和办理账户名称变更业务；对于开立两个（含）以上前期费用专用存款账户，以及凭同一证明文件开立两个（含）以上资本金专用存款账户、并购专用存款账户、股权转让专用存款账户的，应当确定其中一个继续使用，并向开户银行出具书面确认函、补充提供有关开户证明文件和办理账户名称变更业务，同时办理其他银行结算账户销户手续。
十一、外商投资企业注册资本金按期足额到位后，方可自境外借用人民币资金。外商投资企业境外人民币借款利率由借贷双方按照商业原则在合理范围内自主确定。外商投资房地产企业不得自境外借用人民币资金。
外商投资企业一笔境外人民币借款只能开立一个人民币一般存款账户办理资金收付。境外借款人民币一般存款账户原则上应当在外商投资企业注册地的银行开立，对确有实际需要的，外商投资企业可选择在异地开立人民币一般存款账户，并报其注册地中国人民银行分支机构备案。原则上，外商投资企业境外人民币借款应当通过原借款结算银行还本付息。
十二、外商投资企业向其境外股东、集团内关联企业和境外金融机构的人民币借款和外汇借款合并计算总规模。国家有关部门的批准或备案文件以外币计价的，人民币与外币的折算汇率为借款合同生效日当日中国人民银行授权公布的人民币汇率中间价。
外商投资企业境外人民币借款按照发生额计算总规模。外商投资企业境外人民币借款如有展期的，首次展期不计入外商投资企业境外借款总规模,此后的展期计入境外借款总规模。对于以外商投资企业为受益人的境外机构和个人对境内银行提供担保，已实际履约的人民币金额计入境外借款总规模。外商投资企业境外人民币借款转增资本的，相应的借款不再计入外商投资企业境外借款总规模。
十三、除外商投资性公司和外商投资融资租赁公司等特殊类型外商投资企业外，外商投资企业本外币借款总规模不得超过国家有关部门批准的投资总额与注册资本的差额。
外商投资性公司的境外人民币与外币借款总规模按照商务主管部门关于外商投资举办投资性公司的有关规定执行。外商投资融资租赁公司境外人民币借款全部计为风险资产。外商投资融资租赁公司的风险资产按照商务主管部门有关规定进行管理。
十四、外商投资企业办理境外人民币借款结算业务时应当向其境内结算银行提交以下材料，境内结算银行应当进行认真审核。
（一）外商投资企业批准证书；
（二）最近一期验资报告；
（三）人民币借款合同；
（四）截至申请日境外人民币借款、外币借款和以本企业为受益人的境外担保的人民币实际履约等情况说明。
境内结算银行应当在为外商投资企业办理境外人民币借款结算业务后5个工作日内向人民币跨境收付信息管理系统报送该外商投资企业的基本信息和人民币借款情况，并留存外商投资企业提供的有关文件复印件备查。外商投资企业注册地中国人民银行分支机构应当对结算银行报送的信息进行核查，发现疑问的，有权要求外商投资企业和结算银行进行说明并提交有关文件材料。
十五、按照《人民币银行结算账户管理办法》和《境外机构人民币银行结算账户管理办法》等规定，境外投资者人民币前期费用专用存款账户和人民币再投资专用存款账户，外商投资企业人民币资本金专用存款账户和人民币境外借款一般存款账户，外商投资企业的中方股东人民币并购专用存款账户以及被并购境内企业中方股东人民币股权转让专用存款账户，均为活期存款账户，存款利率按中国人民银行公布的活期存款利率执行。
十六、外商投资企业的人民币资本金专用存款账户、人民币境外借款一般存款账户存放的人民币资金应当在符合国家有关部门批准的经营范围内使用，不得用于投资有价证券和金融衍生品，不得用于委托贷款，不得购买理财产品、非自用房产；对于非投资类外商投资企业，不得用于境内再投资。外商投资企业资本金专用存款账户的人民币资金可以转存为一年期以内（含一年）的存款，外商投资企业的人民币境外借款一般存款账户存放的人民币资金不得转存。
十七、外商投资企业人民币资本金专用存款账户和人民币境外借款一般存款账户的人民币资金可以偿还国内外贷款。
十八、除支付工资以及企业用作差旅费、零星采购、零星开支等用途的备用金等以外，外商投资企业人民币资本金专用存款账户和人民币境外借款一般存款账户资金不可划转至境内同名人民币存款账户。
十九、银行在办理各类外商直接投资人民币结算业务后5个工作日内，应当按照《外商直接投资人民币结算业务管理办法》第二十一条的规定及时、准确、完整地向人民币跨境收付信息管理系统报送有关人民币资金收付信息。中国人民银行和国家外汇管理局建立外商直接投资相关业务信息共享机制。
《外商直接投资人民币结算业务管理办法》施行前，境外投资者以人民币来华投资的，结算银行应当在2012年7月31日前按照《外商直接投资人民币结算业务管理办法》和本通知向人民币跨境收付信息管理系统补报有关信息。
二十、境外企业可按照《境外机构人民币银行结算账户管理办法》等银行结算账户管理规定开立境外机构人民币银行结算账户，以人民币来华从事合作开采、开发、勘探资源，承包境内工程等生产经营活动，相应的人民币结算业务参照《外商直接投资人民币结算业务管理办法》和本通知进行管理。
请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内银行。
执行中遇到的问题，请及时报告中国人民银行。

7. 房地产企业个人股东借款利息可以资本化吗

一般来说是不能的，因为民间借贷的高利息税务局是不承认的，但可以用其他方式冲账！望采纳

8. 房地产企业中的供货，签约，回款，资金解冻，股东借款，融资分别是什么意思

供货是指房地产所愿意而且能够提供出售的数量。签约即合同签约。回款包括客户支付的定金、首付以及办理银行按揭。资金解冻：在二手房买卖中，买卖双方需要带着收件收据去银行，银行凭收件收据将贷款划转至资金监管账户；之后，买方领取产证与《不动产等级证明》。在所有资料齐备，房款已经进入监管账户后，T+3~7个工作日监管资金就会解冻至卖方的账户。股东借款，即房地产企业向股东借款，并签订借款合同。房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。

9. 几个人合伙借某公司的名义搞房地产开发，该公司为他人借款提供担保，现法院冻结了公司的账户，该怎么办

合伙人借用房地产公司名义开发房地产的，合伙人一旦将资金投入房地产公司账户，该资金按照外观主义就应当归公司所有，现法院冻结了公司的账户，合伙人即无法直接向法院提出执行异议或保全异议。
合伙人只能根据协议，向房地产公司或房地产公司的股东或高管主张赔偿责任。

10. 房地产开发企业能否向股东借款购买开发用地

首先不能违背公司章程，其次得到其他股东的一致同意，且签订借款合同等法定程序后，构成民间借贷，受到法律保护，反之不受到法律保护。