Ⅰ 房企增信债券融资范围扩大，已有试点公司开启第二轮融资
监管支持下的房企融资再有新突破，不再局限于首批试点房企和参与座谈会的房企。另据澎湃新闻获悉，部分首批试点房企已经开启第二轮增信债券融资工作。
有房企人士向澎湃新闻表示，第二轮增信融资给了他们内部相当大的鼓舞，公司希望藉此缓解流动性紧张的局面。
分析人士表示，在销售下滑、融资不畅的情况下，利用优质资产进行融资，一定程度上可以缓解房企的现金流问题。特别是已经有房企沟通监管支持下的第二轮融资，也给部分拥有优质资产的房企更多信心。
今年8月，中国银行间市场交易商协会两次组织房企举行座谈会，探讨房企发债为房企提供支持；交易商协会还听取参会房企诉求，并表示将进一步研究如何支持房地产市场平稳健康发展。
首批试点的房企包括旭辉控股集团（00884.HK）、龙湖集团（00960.HK）、金地集团（600383.SH）、碧桂园（02007.HK）、远洋集团（03377.HK）、新城控股（601155.SH）、美的置业（03990.HK）和滨江集团（002244.SZ）等。
参与第二次座谈会的房企包括，中南建设（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、宝龙地产（01238.HK）、世茂集团（00813.HK）、富力地产（02777.HK）等多家民营房地产企业。
据澎湃新闻统计，截至目前，已经有5家房企成功发行中债增进公司全额担保的人民币中期票据，发行额度为62亿元，发行利率在3.30%-3.33%之间。中南建设等公司则向澎湃新闻表示，正在推进与中债增进公司合作的计划。
随后，多家试点名单外的房企也开始寻求增信发债。
其中，卓越置业集团有限公司旗下的卓越商业管理有限公司正在申请由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信用增进公司”）提供全额担保的债券。另外，此前未参与座谈会的中骏集团（01966.HK）计划发行由中债信用增进公司全额担保的债券，中骏集团告诉澎湃新闻，一直有在积极沟通，目前没有进一步落地的细节。未在首批试点名单且未参与两次座谈会的绿地控股（600606.SH）正计划推进与中债增进公司的合作。
Ⅱ 金科地产债券赎回何时到账
债券基金赎回到账时间一般是2-4个工作日。
债券基金赎回最快多久可以到账?债卷基金赎回首先确定份额,当份额确定以两个工作日便能到达银行卡的账号,我们再赎回。
Ⅲ 金科发债可以申购吗
不可以。金科发债在本期发行的债券仅面向专业投资者发行，普通投资者不得参与发行认购。金科发债是金科地产集团股份有限公司为解决融资问题面向社会发行的公司债券，债券到期可兑换现金，有利息。
Ⅳ 金科股份发行19亿债券对股价有没有什么影响啊
债券类型如果是可转换债券,存在的影响有两方面,一方面当债券量很大时会稀释每股业绩;另一方面是当项目效益还不错时,有助于收益。
公司上市后就是以发行价格将所要发行的股票全部卖出去,资金已经筹集完毕。故股票涨跌与筹集资金已经没有关系了。
Ⅳ 流动性环境现改善迹象 房企集体实施债务重组
地产行业依然身处寒意之中。
从房企披露的2022年半年报数据来看，营收净利呈现正增长的企业屈指可数，盈利大幅下挫成了行业常态。证券时报记者统计数据显示，已发布半年报的194家A股与港股房企中，净利润同比下滑的达141家，占比73%。另还有恒大、融创等19家房企的财报迟迟未发布。
从销售端来看，今年前8个月绝大部分房企合同销售金额和面积都出现大幅下降。恒大1~6月合同销售额下滑97%，世茂、融创、禹州集团等1~8月下滑幅度均在60%以上，万科、碧桂园、金地集团(11.23 1.72%,诊股)等1~8月同比下滑在30%左右。
资金回笼不理想加上融资环境趋紧，导致房地产行业信用风险攀升，包括“理财产品”兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干形式。截至9月19日，地产债包含展期在内的债券余额违约规模达到1340亿元，涉及30家发债主体。
某券商风险管理部经理杨华（化名）向证券时报记者表示：“现在地产债基本发不出，我们公司今年3月份就明确规定不允许买地产债，无论是央企、国企还是民企地产债都不能买。并且还将之前持有的部分地产债全都出手。”
房企正陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。
为打破负循环，改善信用，面对压顶债务，多数房企想尽办法化债，一方面加大销售去化、处置资产积极回笼资金；另一方面通过提前与债权人沟通商议展期，避免触发交叉违约条款，以时间换资金周转的空间。此外还有引入国企央企等战投增信措施，获得资金支持。
房企流动性困境
商品房销售额是反映房地产市场全行业流动性强弱的关键指标。
9月16日，国家统计局公布2022年1~8月房地产行业数据，单8月全国共完成商品房销售面积9712万平方米及销售金额1.01万亿元，同比分别下降23%和20%。全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。
从销售回款（个人按揭款 定金及预付款）来看，2022年前8月销售回款为4.9万亿元，同比下降32.5%；单8月销售回款为6218亿元，同比下降23.6%。
销售数据体现在具体房企上更为直观。证券时报记者统计20家知名房企1~8月份的销售数据显示，20家房企合同销售额合计2.04万亿元，占前8月全行业的41.6%。销售金额最高的为保利发展(17.69 0.80%,诊股)，达到2817亿元，同比减少24.72%；其次是万科，销售金额为2799亿元，同比下降36.8%。销售签约金额同比大幅减少60%以上的，包括恒大、世贸股份、融创、禹州集团、富力地产在内的6家房企；销售签约金额同比下滑30%~55%的有10家，包含万科、中国金茂、华侨城A(4.84 -2.42%,诊股)等龙头房企。
销售不畅直接影响房企半年报数据。从已发布的2022年半年报来看，营收同比下滑的房企数量占比达到60%，净利润同比下滑的占比达73%。亏损几乎成为行业常态。
其中，富力地产今年上半年归母净利润亏损达69.2亿元，其次为建业地产亏损达到56亿元。亏损规模同样惊人的蓝光发展(1.35 -2.88%,诊股)，在继2021年亏损超百亿之后，今年上半年再度亏损近50亿元。与此同时，泰禾、阳光城(2.03 -3.79%,诊股)、荣盛发展(2.45 -4.67%,诊股)归母净利润同样亏损在20亿~40亿元。
一边是房企大面积亏损，一边是随着预售资金监管政策趋严。房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。
深圳某大型房企一高管向证券时报记者表示：“现在来钱的主要渠道除了销售就是变卖资产，但大部分销售回款的钱都在监管账户里，能够使用的比例很小，可能不到20%。集团很难从项目上拿到钱，导致集团流动性困难。”
根据克而瑞统计的71家重点上市房企的财务情况来看，今年上半年重点样本上市房企的现金持有量较期初出现15%的下滑，且限制性现金规模占比仍有增加趋势。与此同时，总有息债略有下滑，但短期有息负债上升1.39%。在此背景下，非受限现金短债比下降至1.1，如果剔除预售监管资金，该比值将更低，短期安全边界引发忧虑。
另一关键性指标同样反映了当前房企流动性吃紧——融资性净现金流。
受行业降杠杆趋势影响，地产企业融资规模不断下降，融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元，降低至2019年~2020年上半年约3400亿元，下滑幅度达到51%。2021年下半年开始，企业融资受限程度加大，下半年融资性现金流净流出3978亿元，最终使得2021年融资性现金流净流出1893亿元。2022年上半年，房企融资性现金流净额再度净流出，达到1439亿元，若港股房企全部披露半年报，这一数据还将上升。
销售下滑与融资净流出共同拖累房地产行业，部分房企流动性陷入困境，导致信用风险事件接连发生。
债务违约多发 美元债尤甚
2021年，地产债违约金额达到735亿元，涉及债券67只，违约规模达到近年峰值。2022年至今，房地产行业信用面仍未得以明显改善。
证券时报记者统计发现，以违约、展期日计算，截至9月21日，一共有168只地产债违约或者展期，其中发生实质违约的有97只，违约债券规模达到563.24亿元，债券展期有71只，债券展期规模1267.1亿元。
债券投资人杨颜告诉记者：“就当下来说，债券展期实际也是违约。比如我自己购买的禹州地产美元债，本来今年3月份就到期了，但一直未兑付，开发商跟我们谈展期，但因为没有谈拢，所以一直拖着。目前市场上地产债券展期说到底就是没钱还了。”
如果算上展期规模，今年地产债违约规模实际上已经达到1830亿元，创历史新高。该等债券涉及发行发债主体54家，全部为民营企业，涵盖了除万科、碧桂园以外的大部分知名房企，比如融创、正荣地产、中梁控股、佳兆业、富力地产、世茂集团、花样年、禹州等。
值得一提的是，发生实质性违约的97只地产债中，有65只为美元债，占比67%，违约规模310.3亿元，占比55%。
中指研究院数据显示，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中海外债占比35.4%；截至9月21日，一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中海外债占比38%。
行业内掀起了违约浪潮，引起了固定收益投资者的不安。“一个接一个，手上持有的所有美元地产债全部逾期，我们目前不再关心收益率，而是紧盯公司如何兑付。”另一持有地产美元债的投资人郑琼说。
受个体信用风险事件影响，中资美元债二级市场也持续下行。Wind数据显示，目前有近百只地产美元债价格在10美元以下，阳光集团有一只债券甚至报价0.763美元，而债券发行票面价格是100美元/张，票面价格已经下跌99%。这意味着投资人认为公司并没有能力兑付，于是公开在二级市场用脚投票。
截至9月21日，亚洲中资美元债券指数（Markit·iBoxx）最新报170.02，亚洲中资美元房地产投资级别债券指数报187.97，亚洲中资美元房地产高收益债券指数报135.76，均处于历史相对低位，且在此前的8月中旬创下最低。
地产美元债二级市场的大幅震荡，意味着房企再融资面临考验，行业信用风险再一次暴露。美元债违约，带来的影响不容小觑，杨华说，“在公开市场违约的话，会直接导致企业无法再从资本市场公开融资，从而使企业资金面进一步恶化，而且也会影响其他房企的发债和融资成本。”
发债虽受阻 已有改善迹象
“我们今年3月份下发通知，要求不允许买地产债，无论国企还是民企地产债都不允许买。之前地产债加起来有20多亿元，目前存量地产债大概4亿~5亿元左右，在3月份之前就已经砍掉了不少。现在看来，当时卖的这个决定还是正确的。”杨华称。
据杨华介绍，目前大部分券商都有或明或暗的规定，即不允许购买民营地产债，有些只允许购买央企或者国企地产债。
即便能发债，发行人和中介机构在实际操作过程中也小心翼翼，甚是谨慎。杨华告诉记者：“此前帮某地产公司发行超短融券，发行方案中我们作为主承销商，对债券申购不足、缴款不足、发行人违约、推迟发行等情况都作出了相关承诺和退出安排，附加条件非常多。”
在过去10年融资环境较为宽松的背景下，美元债成为房企融资的主渠道之一，但当下房地产境外债融资功能大幅缩水。
Wind数据显示，自2022年年初至9月22日，内地房企境外债发行规模为171亿美元，而去年同期境外债发行规模达到434亿美元，今年同比下降60.6%。与此同时，房企“借新还旧”已经越来越难，美元债净融资额连续12个月为负，净融资额为-420亿美元，说明目前房企所发行的新债尚不足以还旧债。
此外，根据中指研究院数据显示，2022年上半年，房地产业非银类融资规模下滑至4825.6亿元，同比大幅下降56.5%。其中，信用债同比下降24.2%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。
综上所述，房企已经陷入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期减弱-销售进一步下行”的负循环中。
为防止情况继续恶化，国家最新公布的支持措施包括“保交楼”2000亿元专项纾困基金。
在此前的8月，中国银行(3.06 -1.29%,诊股)间市场交易商协会召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增信公司支持房企发债融资。
作为首批参会的企业，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(18.12 -3.21%,诊股)、旭辉5家房企已于近期完成了发债融资工作，票面利率在3.2%~3.33%之间，发行规模10亿~15亿元，且中债增提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
克而瑞地产研究院房玲表示，“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施，此举旨在改善房企的融资环境。
有消息称，对于参加第二次座谈会的房企，包括中南建设(2.38 -4.42%,诊股)、金科、宝龙、世茂集团、富力等多家民营房地产企业，已开始筹备增信发债事宜。
不仅如此，依然有不少房企还在积极进行负债管理，拒绝“躺平”，寄希望能熬过艰难时刻。
债务重组 积极自救
站在高筑的债台之上，房企化债之路注定漫长。尤其是应对到期美元债，截至9月30日，到期美元债规模达到521.7亿美元（约人民币3692亿元）。
据杨颜称，企业只要向投资者展示坚决的偿付意愿以及兑付方案，让投资人看到企业并非资不抵债，未来随着政策的回暖还有走出困境的可能，一般投资人都愿意坐下来好好谈。
根据标普全球评级研究报告统计，2018年至2022年8月，违约中资房企境内外债券风险处置的通常方法是置换（交换要约）和展期。已处置境外违约债券中置换占近79%，而已处置境内违约债券中展期占72%。
据证券时报记者统计，今年以来一共有47家上市房企发布了204份关于债券展期/置换公告，地产债市一片“展期”之声。截至9月21日，地产债已展期规模达到1267亿元，创历史新高。
比如富力在8月份一次性打包了总额近50亿美元的10只美元债整体展期，展期3~4年不等。文件里面，写满了关于修改利率、增加有关指定资产处置、修改“违约事件”条款等条件。
9月13日，合景泰富公告称，2022年9月两笔合计9亿美元债的置换已获本金总额约93%的投资人通过，2023年9月一笔7亿美元债的置换获本金总额约91%的投资人通过。对于其余2024年至2027年到期的6笔美元债券，开展同意征求，通过修改部分投资者保护条款以豁免与交换债券的交叉违约，或延长现有债券到期日，同意征求也获得通过。
而看似简单的公告，背后是激烈的博弈，多方拉锯。据记者获悉，合景泰富还有不到8%的债券持有人不同意置换方案，而公司还在跟这部分债权人进行沟通，希望寻求妥善解决方案。
“其实给我们的选择没有太多，因为购买地产债本身就没抵押物，所以一旦地产商违约对于我们来说没有太多的抓手，谈判的空间不大，要么同意展期，要么就直接让企业违约。只要公司没有资不抵债或者破产清算，这钱总是要还的，时间长短问题。当然购买了美元债的，还可以向香港高等法院呈请清盘，这类事件恒大、融创、花样年都经历过，但呈请清盘成功的概率很小，不过是债权人发泄不满的一种方式。”持有美元债的投资人郑琼说。
几乎所有违约的民营房企都在着手进行债务重整。德勤全球应急计划及破产服务领导人黎嘉恩为积极化债求生的房企提供了自救建议。
一是股权重组。引入国企、央企战略投资者/财务投资者，并平衡投资者、原股东、债权人、中小股东的利益，评估集团整体流动性、投资价值，为利益的再平衡提供定价依据，并评估投资退出的路径与安全性，且在指定重组方案时，充分考虑如何通过资源配置进行相关方的利益再平衡，这是重组成功的关键。
二是债务重组。梳理境外控股公司、境内控股公司、境内项目公司3个层级的债务风险，并对每个层级的债务进行分层分析。针对各架构层级的分层债务，考虑相应的债务重组方案，包括具体的债务重组条件、债务重组周期、偿债资金需求、偿债资源、针对个别债权人激烈措施的应对方案、可能的再融资方案等。债务重组成功的关键是公平对待债权人，并获取主要债权人的支持，通过争取主要债权人的支持，提高重组协商的效率。
三是资产/业务重组。梳理核心和非核心资产，并分析在持续经营和清算情景下的价值，从而相应考虑保留资源、处置资源、引入第三方盘活资源、隔离风险等具体重组方式。在实施资产/业务重组的过程中，应关注涉及保交楼的资产/业务的稳定经营，以及保交楼资金的来源、该等资金进入路径和退出的安全性、资金监控方案。
除了积极推进债务重组，目前房企还引入CDS（信用违约掉期）或CRMW（信用风险缓释凭证）在内的信用保护工具。
Ⅵ 金科地产2022年3月有债务兑付吗
有
金科地产2022年3月有债务兑付，金科地产集团股份有限公司 2022年面向专业投资者公开发行公司债券。
Ⅶ 21金科04是什么东西
债券。根据查询金科集团官网显示，21金科04是金科股份发布的债券，代码为149495，发行总额10亿元。债券是政府、企业、银行等债务人为筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。债券购买者或投资者与发行者之间是一种债权债务关系，债券发行人即债务人，投资者（债券购买者）即债权人。
Ⅷ 哪些因素影响房企回款 | 地产债系列思考之三
报告导读：
房企回款：没有坏账，只有账期。 对于一般企业而言，赊销不可避免地带来坏账，回款是从销售收入到经营性现金流的“惊险”一跃，回款率越低企业损失也就越大。但对于房企而言，按揭制度将坏账风险由房企转移至商业银行，其回款基本不存在坏账只涉及账期问题，回款率低通常代表回款较慢，房企回款并不“惊险”。
房企回款率如何测度？ 房企回款率难以测度，其计算难点包括销售额口径确认问题、回款现金流口径确认问题以及两者的匹配问题。权衡实操难度与指标合理性，定义回款率 =(销售商品、提供劳务收到的现金+收到的往来款资金-非房地产业务现金流)/合约销售额。筛选得到的39家样本房企的数据显示：(1)2017年房企整体回款率出现明显下滑；(2)小型房企普遍回款率高于大中型房企。
什么因素影响房企回款？一个实质性因素和三个技术性因素。 实质性因素：网签政策与银行贷款审核速度，2017年房企回款率的大幅走低就是受到“限签限贷”政策的影响。三个技术性因素：(1)销售额与回款额时间上不匹配造成的回款率波动；(2)销售增速快的房企回款率往往比较低；(3)较多采用不并表的合作开发模式会拉低房企回款率。
信用思考：低回款率何时成为隐患？ (1)低回款率本身并不致命，但如果房企本身也有高负债或者盈利能力较差的特征，那就需要引起注意。(2)警惕回款率连续较低的房企，要么销售额存在水分，要么形成了真正的坏账。(3)除去销售注水的情况之外，房企回款一般都不会有坏账的问题，因此阶段性过低的回款可能意味着未来的回款会改善。(4)拿地对于回款的依赖度更高，19年拿地增速回落，低回款率对于房企资金链的负面影响将在2019年边际弱化。
正文
1。 回款率对房企意味着什么？ 回款是从收入到现金流的关键一步。 我们在上一篇地产债系列思考报告讨论了房企的盈利能力及其决定要素，但对信用分析而言，仅停留在盈利分析还不够，最终仍要落实到对企业现金流的把握。而回款过程就是企业从营业收入到经营性现金流的“惊险”一步，本篇报告着重探讨房企的回款。之所以称其“惊险”，是因为对于一般企业而言，赊销不可避免地会带来坏账，销售收入不能1:1地转变为经营性现金流入。如果企业将销售标准定得过于宽松，账期拉长或者遇到下游经营恶化等情况，甚至有可能发生经营性应收回款困难导致违约的情况，盛运环保、凯迪生态等2018年新增违约主体均属此类情况。
幸运的是，房企回款没那么“惊险”。 一般而言，商品房销售流程包括：定金认购、签订购房合同、交纳首付款、网签备案、办理按揭，对于房企而言销售回款包括三部分，即定金、首付款与按揭款。定金与首付款既不存在坏账风险也不存在回款周期，而由于商业银行的信用极好，按揭款亦不存在坏账风险，只存在回款周期，如果购房者出现违约，坏账损失将由商业银行承担。因此，对于房企而言，其回款基本上不存在坏账，只涉及周期快慢的问题。
房企的回款率怎么看？ 一般而言，房企的回款率受两种因素影响，一是虚假销售，二是回款周期较长。虚假销售指的是将一些没有真正实现销售(如草签的问题客户，只交付定金而未有后续购买行为的)也纳入了销售收入。这种情况由于没有实现销售，往往对房企实际信用资质影响有限。回款周期较长通常是由于网签备案慢或者银行按揭贷款放款慢导致的，这种情况会形成资金占用，从而会对房企信用资质产生影响。尤其是2016年以来地产外部融资趋紧，地产投资资金(特别是拿地资金)来源更多依赖回款，低回款率将大大影响房企资金周转效率。
2。 房企回款率如何测度？
销售回款率是一个难以精准刻画的指标。 回款率一般的计算方法为：回款率=销售现金流入/销售额。计算方法看似简单，但在计算过程中会遇到诸多问题，比如：(1)销售额的口径问题：一般是用合约销售额，但也有用其他口径的，例如认购额、权益销售额、当期销售+期初已售未回款等。(2)销售现金流入一般是用销售商品、提供劳务的现金流入，合作销售部分作为往来款资金，并未计入其中。(3)分母是当期销售，分子可能是往年销售，准确的算是应该是用房企在某周期销售项目的金额之和和这些项目所对应的现金回笼之和，但该数据难以获取。
综合考虑实操的难度和指标定义的合理性，本文从报表层面估计回款率，采用一段时间内的销售现金流入与销售额计算。某一周期的回款率 =(销售商品、提供劳务收到的现金+收到的往来款资金-非房地产业务现金流)/合约销售额。分子端加上的“收到的往来款资金”大致能够衡量房企因合作开发产生的经营性现金流，而减去“非房地产业务现金流”则是要去掉非地产业务现金流入的影响，由于大部分地产企业地产业务占比均非常高，这里简单将房企当期非房地产开发营业收入作为现金流处理。
往来款金额的记账方法需要注意。 不同房企发行人会将其编制在不同的会计科目中。多数房企会将这一项放到“收到其他与经营活动有关的现金”科目中，但也存在一些特殊案例。例如，新城控股会将这一项放入到“收到其他与投资活动有关的现金”科目中，而中南建设2017年以前将此项放入到“收回投资收到的现金”，2018年之后更改会计规则将其放入到“收到其他与经营活动有关的现金”科目中。对于此项的整理需要逐个房企进行挖掘，图2梳理了一些房企对于往来款的典型处理方法。
样本选择方式： 我们筛选了所有目前有存续券的地产发债人，(1)选取克而瑞2018销售金额排行榜前200名的房企；(2)剔除发行人主体资产规模与房企全口径资产规模相差较大的样本；(3)剔除数据不可得样本，其中主要是未对往来款进行披露的发行人。最终得到样本房企39家。会计年度取最新且有完整数据的最新三年，2015-2017年。虽然样本数量一般，但得到的数据质量是比较好的。图3是39家样本房企2015-2017年销售回款率一览表，按照2017年回款率大小降序排列。
总结39家房企发行人的回款率数据，有三个特征值得注意： 1)排名靠前的几乎均为销售排名100位开外小型房企，且多数回款率超过了100%，回款率偏低的多为中型房企。2)数据细拆来看，销售排名1-20名的大型房企、21-50名中型房企、51-200名的小型房企，其2017年加权平均回款率分别为73.4%、83.5%、96.9%，显示小型房企回款率更高。3)39家房企加权平均回款率2015-2017年分别为95.7%、95.4%、78.4%，回款率在2017年出现了较为明显的下滑。
具体到各家房企来看： 销售排名50名以内的主流房企中，金科集团、中粮集团、荣盛发展、富力地产、新城控股、保利地产等房企回款率排名较为靠前，2017年回款率均在80%以上；金地集团、万科、招商蛇口、阳光城回款率在70%-80%之间；融侨集团、滨江集团、华夏幸福、中南建设、泰禾集团、首创置业等房企低于70%。2015-2017三年平均回款率来看，介于70%-80%之间的房企包括大名城、华发股份、万科、泰禾集团，低于70%的房企包括阳光城、中天金融与首创置业，这些房企的回款率在样本房企中是偏低的。
3。 哪些因素会影响房企回款
通过对样本房企的梳理与总结，如下一些因素会使得房企回款率呈现差异，其中既包括对房企信用资质有实质性影响的因素，也包括一些“技术性因素”的扰动：
(1)唯一的实质性因素：网签备案政策与银行贷款审核速度 。
房企销售环节要实现按揭款的回流，不可避免地要经历网签备案以及按揭贷款审核两个步骤，这两个步骤的效率决定了回款效率，与其他步骤关联度不大。网签备案速度主要受各地方政策影响，银行贷款审核速度则受到包括地方资金松紧、房企资质、购房者信用资质、按揭资料是否齐全以及房企与银行关系在内的诸多因素的影响。总结两方面，城市布局与房企自身资质是影响回款周期的主要原因，城市布局在政策较为宽松或者资金较为宽松的地区，回款效率较高；而房企自身资质很大程度上决定了银行审贷的速度，规模大资质优的房企一般在这一环节较为受益。
2017 年房企回款率的大幅走低就是受到“限签限贷”政策的影响。 2017年，国内超百城发布楼市调控政策，部分城市实行严厉的限签限贷等政策，一二线城市尤其。这些地区往往新售楼盘的网签排队期都要长达三月，后续银行贷款的发放也要经历数月周期，一些高端楼盘由于限价，网签+审贷的周期更长。这样看来，总计可能要等六七个月才能完成网签并获得银行按揭贷回款。政策收紧压力下，样本房企回款率也由2016年的95.4%大幅下滑至2017年的78.4%。
(2)但除了网签和贷款政策之外，还有一些技术性因素会影响房企的回款
技术性因素一：销售额与回款额时间上不匹配造成的回款率波动。 例如，如果存在权重较大的项目上一年末确认销售而回款发生在下一年初的情况，下一年度的回款率就很容易大于100%。小型房企由于项目少更易受影响，大中型房企项目较多且时间分布较为平滑，因此受的影响不大。这也能解释为何回款率超过100%的基本上为小型房企。
以上实发展为例，上实发展是一家立足上海，辐射长三角，同时在西南和青岛也有布局的小型房企，18年克而瑞排行榜销售排名为190位。上实发展17年回款率高达147.7%，主要原因是17年销售金额大幅下滑而部分前期销售在当期回笼。上实发展的销售合约金额由16年的80.1亿元大幅下降36%至17年的51.4亿元，相比之下销售商品、提供劳务的收到现金流入仅下跌了22.7%。
技术性因素二：销售增速快的房企回款率往往比较低。 对回款率与房企销售增速做相关性分析，得到的相关性为显著的负相关。对于销售高增长房企，销售回笼的增速赶不上销售规模的增速，即便是相同的回款周期，销售增速快的房企回款率也会显得较低，这是由于计算方法决定的。
技术性因素三：较多采用不并表的合作开发模式会拉低房企回款率。 本文采取的回款率计算公式中分母采用的是全口径的合约销售额，对应分子也应当是全口径的现金流入。对于并表的合作开发项目，还可以通过往来款金额流入来刻画；但如果房企较多采用不并表的合作开发模式，其现金流入将不会体现在现金流量表的经营性科目中，从而会拉低房企回款率。随着近年来房企合作开发项目的增多，销售金额权益比例明显下降，房企回款率的走低也部分源于这一因素。
滨江集团、首创置业是回款率受到合作开发影响的典型。 滨江集团大多在建项目采用合作开发方式，截止到2018年Q3,38项在建项目中，19项的权益占比小于50%，这些项目多数是非并表的，其现金流入不会出现在经营性现金流的科目中。首创置业也是如此，近年来常采用合作及并购方式来获取，合作开发项目也较多。2018年中报显示首创置业的合作项目占比高达60%，较低的回款率可能与此有关。
4。 信用思考：低回款率何时成为隐患？
结论1:低回款率本身并不致命，但如果房企本身也有高负债或者盈利能力较差的特征，那就值得引起注意。
警惕“高负债率+低回款率”的房企。 由于房企销售回款不产生坏账，较低的回款率对房企的影响将体现在两方面：一方面是加剧资金链的紧张，影响资金周转速度；另一方面未取得的回款金需要通过其他融资渠道补足，也会抬升房企的融资成本。对于低负债率房企而言，由于存在加杠杆的空间，回款“低”所导致的资金缺口可以较为轻松地通过其他融资渠道满足；但对于高负债率房企来说，外部融资的紧张以及较高的融资成本都要求企业在回款环节要尽可能实现高效。一旦外部融资收紧同时又不能及时实现回款的话，高负债率房企就容易出现流动性风险。根据房企“回款率-净负债率”散点图，左上方的房企需要重点关注。
对于盈利能力较差的低ROIC主体，回款率低也需重视。 对于低盈利能力的房企来说，自身造血能力本就相对较差，如果回款效率再偏低，则是“雪上加霜”。根据房企“回款率-ROIC”散点图，位于左下方的房企需要重点关注。
结论2:对于回款率持续较低的房企需要额外关注。 回款率持续较低一般有两种可能性，一种是房企公布的销售额含有一定水分，另一种就是房企回款可能形成了一些坏账。如果是前者，代表企业信息披露方面存在一些问题；而如果是后者，问题则更为严重，会直接对信用资质造成影响。
结论3:除去销售注水的情况之外，房企回款一般都不会有坏账的问题，因此阶段性过低的回款可能意味着未来的回款会改善。 对于受外部因素影响回款率阶段性较低的房企而言，某一期回款率的“低”预示着其未来某期回款率的“高”。尤其是对于高负债率房企，如果其在回款率跌至低谷的“至暗时刻”都能够守住不发生信用风险的底线，那么当其“滞后”的回款延期到账，流动性短期内应该会有缓解。
结论4:回款问题对于房企资金链的负面影响将在2019年边际弱化。 2018年房地产投资中土地投资与建安投资出现明显分化，土地购置费增速较快(全年同比+57.0%)而建安投资增速则出现负增长(全年同比-3.29%)。由于拿地资金主要来源是自有资金，较少通过债权融资，要加入到2018年的“抢地大战”，房企必须要有充裕的自有资金支持，而这其中的重点就是销售回款。回款率较低的房企在2018年会在拿地方面面临一定的资金约束。而进入2019年后，房企已普遍放缓拿地节奏，19年1-2月土地购置费同比下滑13.1%。另外，地产行业融资也有逐步放开的迹象，因此综合来看，预计低回款率对于房企资金链的负面影响将在2019年也将边际弱化。
（文章来源：债市覃谈）
Ⅸ 2021金科地产资金状况
2021年，金科地产的资产状况上半年来说，相对于2020年是有明显增长的，现在，金科地产的净利润已经达到了48.66亿元，比去年同期增长了14%以上。并且，该集团在2021年上半年度销售额已经完成了1025亿元在国内地产中是营业额比较高的公司了。
一、2021年上半年金科资金状况
金科发布了2021年半年度报告。业绩报告显示，2021年1-6月，金科实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，其中归母净利润37.05亿元。报告期内，金科有限公司坚持“一稳、二降、三升”的经营战略，稳步发展，降低负债和库存，提升核心竞争力、盈利能力和资产运营能力，各项经营指标稳步增长。截至报告期末，公司实现销售金额1025亿元，销售面积1005万平方米，分别较上年同期增长18%和17%。
二、金科集团的简介
金科集团(股票代码：000656)成立于1998年。经过20多年的创新发展，形成了“四位一体，生态协同”的总体布局，即精耕主业地产，强化智能服务，打造优秀科技产业，让商旅健康，并在此基础上进一步整合产业链生态圈。综合竞争力强，是城市发展过程中领先的“美好生活服务商”。金科集团以国家城市群发展战略为指导，紧紧围绕“三圈一带”发展。
综上所述，2021年金科地产的资金状况是非常好的，不但实现了净利润48.66亿元，还实现了规模净利润37.05亿元。在新冠疫情期间，该公司的业绩算是非常的高了，也使股票上涨的非常快。