泰禾集团负债率

A. 每年光利息就要还5000亿！这80家房企有息负债超7万亿

进入下半年，房企融资“三道红线”绝对是热门话题。而设置“三道红线”的主要目的，就是为了控制房企有息负债的无限增长。

根据南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研房企的情况来看，除去一家去年刚上市的房企，80家调研房企中，82%的房企有息负债都较去年同期增长了。

其中，有7家房企有息负债同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位于15%-30%之间。此外，有14家房企的有息负债规模实现负增长。

整体来看，80家房企有息负债规模达到7.2万亿，按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息或超过5000亿。

即便是龙头房企，外界依然能从扩大的有息负债规模中感受到偿债“压力”。

7家房企有息负债都超过2000亿

房企的有息负债，即企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实的负债水平。具体来看，截至今年上半年，总共有7家房企有息负债规模超过2000亿元。

高喊“降负债”的恒大，有息负债依旧超过同一阵营的龙头房企，达到8355亿元。碧桂园、绿地控股紧随迅谈轿其后，有息负债分别高达3420.4亿元、3298.44亿元。此外，这一区间还有融创、保利、万科、华夏幸福。

这7家房企的有息负债规模总共2.6万亿，约占80家房企有息负债总和的36%。

恒大集团董事局主席许家印在3月份宣布，“从2020年，恒大开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”今年上半年，得益于“高增长”和“控规模”，恒大的有息负债与3月底提出新战略时相比，减少约400亿元。

按照恒大“降负债”的规划，未来三年要降4500亿负债，到2022年要把总负债降到4000亿以下。为此，下半年恒大将进一步加大销售和回款力度，继续实施土储负增长，逐步分拆优质资产陆续上市。“我们有信心，到年底有息负债与净负债率还将大幅下降。” 恒大总裁夏海钧表示。

碧桂园龙头抓回款、降负债也较为明显。上半年权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，自身造血功能强劲。同时，截至6月30日有息负债余额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，下降了7.5%。截至6月30日，公司账面可动用现金余额2055.2亿元，在手现金充裕。

绿地控股上半年销售业绩出现下滑，通过抓回款来补充现金流，同时增加借款融资来保证资金周转。但是外部借款增加导致了有息负债同时上升。截至2020年6月30日，企业货币资金为872.5亿元，较2019年末减少16.5亿元，但是有息负债增加了365.0至3298.4亿元。总体上，有息负债的增加导致了净负债率再次高升。

有息负债最低的也将近6 0亿

一直以来，房企都通过举借债务扩大经营规模，把握负债与规模考验企业的财务把控能力。南都大数据监测80家规模上市房企，有息负债1000亿-2000亿（不包含）的有17家，代表房企有富力、龙湖、华润、招商、世茂、中海等龙头房企。

华润置地有息负债合计达到1645亿元的新高，净负债率也随之提高至45.9%。根据披露的内容，一方面是疫情侍掘加大了短期现金流紧张形势，另一方面是一种债务置换动作的前置，利用上半年较为宽松的融资环境，提前将即将到期的债务做好铺垫。

对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡，管理层坦言，确实感觉到压力山大。上半年亩肆有息负债1217亿元，其中境内占比43%，境外占比57%。未来到期债务中，一年内到期的债务占比26%，5年以内长期到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。管理层中期业绩发布会上表示，下一步不仅要确保按时供货，还要缩短销售回笼的时间，同时提升投资拓展的质量，赚取合理的利润，以及较强的现金流，加强回款，用可以用的资金去扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。

有息负债500亿-1000亿（不包含）的有21家，代表房企有雅居乐、金茂、新城、远洋、合景泰富、中南等。

此外，有息负债低于500亿元的房企有35家，代表房企有城建、中骏、正荣、建发、绿地香港等。

最高翻两倍！这6家房企负债增速惊人

适度的杠杆能够有效地利用好 社会 的资金与资源，为长远发展提供弹药。但是，在众多不确定性下，未来高负债高杠杆的规模化之路能否实现稳健经营，不容乐观。

南都大数据研究院监控80家上市房企，除了一家去年刚上市的房企，上半年有65家房企的有息负债规模同比呈增长态势，占比82%。

其中，三盛、中交同比增速分别高达207.08%、161.04%。奥园、建发、德信、中梁三家的同比增速都超过了50%。

面对行业洗牌加速，三盛控股在母公司的战略驱动之下，加速全国化扩张。上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地，总地价约27.54亿元，是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。规模做大的同时，三盛的负债也在不可避免地攀升。截至中报，银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元，应付债券为12.36亿元。借款中，一年内到期的借款约为72.91亿元，一年后到期的借款约为40.84亿元，现金及现金等价物（包括定期存款及受限制存款）仅有约19.46亿元，并不足以偿还。不过，由于三盛控股目前资产注入尚未全部完成，其在核心财务指标表现尚不能够完全体现母公司三盛集团的实际情况。

中交地产上半年投资强度达到222%，相比去年提升了121%。伴随着土地储备不断增长的是中交地产不断攀升的负债水平，有息负债同比增速位居行业前面，而且“三道红线”全踩。不过，从中交集团对旗下地产业务的多次整合中不难看出，集团对地产业务板块的重视，并且央企背景为融资等带来了不少便利，拥有高杠杆、低融资成本扩张的先天优势。

2020年上半年，奥园的有息负债、净负债率、有息短债都同比大升，当中有息负债从去年上半年的536.7亿元陡升92.1%至1030.5亿元。不过，奥园管理层表示，奥园下半年到期的债务大约有200多亿元，截至6月底公司现金余额约694亿元，同时其尚未使用的授信余额约943亿元，短债压力不大。

建发国际业绩正步入高速发展，销售金额同比增长约52.87%。到2020年底,建发国际的目标是达到700亿元规模。伴随规模扩张，建发国际的负债总额增长，长短期债务比为19.2，相较期初大幅上升331.5%。不过，建发国际销售回款266.3亿元，现金流能覆盖短期债务。得益于母公司的国企背景，建发国际的融资成本处于行业内较低水平。

增速15%的有33家，占比超四成

加上上述这6家，同比增速15%以上的有33家。其中，同比增速30%-50%（不包括）的有7家，代表房企有中洲、建业、合生、奥园等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家，代表房企有绿城、保利置业、世茂、金地、万科、龙湖、时代等。

自2019年以来，绿城中国集中精力布局一二线城市，投资力度逐渐加大。上半年新增土储建面同比上涨241%，新增货值1756亿元同比上涨181%。但绿城管理层表示，绿城这两年取得了比较好的增长幅度，之所以取得这么好的发展，是借助了融资杠杆，但是没有依赖融资。上半年短期借款168.06亿元，长期借款572.93亿元，同比均有所上升。年内到期债务比重较2019年末下降5.5个百分点，占总债务31.1%。

另一方面，行业龙头企业万科的负债总额也是不容小觑的，但基本保持着良好的负债结构。以世茂为例，为应对复杂的经济和金融环境变化，后续持续发展奠定了坚实的基础，上半年借款总额1429.8亿元，长期借款占比72.3%，短期借款占比27.7%，长短期借款结构长期处于安全 健康 的水平。现金短债比1.8，流动性水准较好，短期偿债能力强。

还有万科，始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。截至6月底，万科的有息负债以中长期为主，一年以上占比超六成。持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元。

此外，龙湖的短期债务达到172.14亿元，长期债务达1513.4亿元，总债务规模相较于去年同期增长20.35%，其中的短期债务占比仅为10.21%的较低水平。在上半年业绩发布会上，CFO赵轶表示，龙湖上半年保持财务结构安全，以自律换自由。但今年上半年同比较快的债务总规模的增速，以及高比例的利息资本化处理的手法，仍存在需合理控制的需求。

此外，同比增速15%以下的房企有32家，代表房企有越秀、金融街、招商、融创、雅居乐、佳兆业、美的置业、恒大、新城等。

负增长！这14家房企降负债

于此同时，有14家房企的有息负债规模实现负增长，其中路劲有息负债规模同比下降63.58%。泰禾、北大资源、大名城同比都呈现两位数负增长。

泰禾今年上半年收入24.63亿元，同比下降83.02%；净利润-15.82亿元，同比下降201.33%，仅尚未支付的利息就达43.32亿元。期末融资余额为960亿元，平均融资成本为10.03%，将有713.72亿元在一年内到期。在其融资结构中，信托等非标融资为578.16亿元，占比60.20%。为了解决公司困难，泰禾集团拟引入万科，但是到目前万科仍迟迟未做最后决定。而在万科的中期业绩说明会上，万科CEO祝九胜认为泰禾的产品力、基础能力不错，但也多次强调：“万科的介入是有条件的”。

尽管净利率、毛利率双双下探，但在现金流、偿债能力等数据上，中海地产则实现了逆市上扬。中海地产的银行及其他借贷、应付票据分别为1292.9亿元、793.2亿元，有息负债共计2088.1亿元，其中一年内到期的有息负债为334.4亿元，现金短债比超过3倍。中海地产主席颜建国表示，中海曾经历了1997年的金融风暴，当时由于负债率相对比较高，面临破产的风险，教训是极为深刻的。自那一次开始之后，中海的经营是稳字当头，尤其是对于负债率以及现金杠杆，在内部设立了严格的红线。

一直以来，重仓酒店资产使得富力面临不小的负债压力，但在今年上半年，降负债略有成效。今年2月，富力发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年到期的美元优先票据，延长到期期限。上半年处理了108亿元的境内债券，降低了有息负债规模。按照计划，集团未来9个月将处理250亿-350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。而富力地产董事长李思廉也表示，未来会继续减轻负债，公司土地储备仍将以旧改转化为主。

行业观察：降负债将成新常态，不排除降价促销

研究员发现，在市场监管和融资渠道收紧的大环境下，上半年有息负债规模增速较高的房企。一方面是增速较高但规模偏小的房企，如三盛、德信等；一方面是由于近几年扩张导致负债增速过高的中型房企，如奥园等。

为了控制房企有息负债规模，防范房地产风险，监管部门祭出了融资新规，设置“三道红线”，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，借此控制有息负债规模的增速。这也意味着下半年，降负债将成为行业“新常态”。

在此背景下，众多房企也一致认为，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是持续经营的关键。因此，城市布局、拿地时机、产品打造、资源聚合等方面也将面临更多考研。下半年，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，不排除积极降价促销，以回笼资金的可能。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员： 伊晓霞 王艳玲 邱永芬 林广

出品：南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组

B. 房企负债率排名2021

 5月27日，“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。活动发布了最新的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》，这项由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的测评研究工作，已经连续开展了14年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究。活动还同步发布了《2021物业服务企业上市公司研究报告》，该项研究由中国物业管理协会指导，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办。
    根据《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示，10强上市房企整体没有太大变化。其中，万科继续位列第一，碧桂园排名提升一位，位列第二，恒大、融创、保利、中海分别位列第三、第四、第五、第六，华润置地、龙湖集团排名与上年一致，分别位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次跻身前十；新城控股位列第十位。
    据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合计195家。与2020年相比，纳入测评的上市公司总数净减少7家。
    从核心测评指标来看，2020年上市房企规模持续增长，但增速放缓。总资产均值为1577.89亿元，房地产开发业务收入均值为274.96亿元；盈利能力方面，绝对指标净利润均值为32.17亿元，同比有所增长，但相对指标净资产收益率同比有所下滑；偿债能力有所提升，去杠杆效果显现，净负债率均值较上年下降0.7个百分点至95.07%；经营效率稳中有升，总资产周转率与上年基本持平，存货周转率稍有上升。
    此外，本次测评还发布了2021中国房地产配套供应链上市公司分榜单。测评研究报告指出，2020年房地产市场政策环境逐步收紧，行业整体规模增速已开始放缓，行业内部分化明显，房企在降本增效、提质升级方面对供应链企业产品、服务的适配能力提出了更高要求。建筑产品的建造是一个集合土地、供应商产品和服务，为客户打造高品质产品的过程，离不开高效的供应链和优秀供应商的储备。综合实力强的供应商与房企深化合作，为双方实现互惠共赢奠定了坚实的基础。

C. 世纪安泰地产资金链断了吗

你好，亲亲。
世纪安泰地产，目前还没有资金链断裂的情况。
四川世纪安泰轿早实业有限公司是一家集丝绸、房地产、金融、酒店等清橘板块为一体的集团答帆团性公司。

D. 福建天才少年成“地王”！如今千亿帝国摇摇欲坠，负债高达2000亿

来源 海西商界（haixishangjie）

作者 A Dolphin

烧光现金流、高额负债、欠薪欠款、楼盘烂尾、总部办公楼因欠租被查封，曾经的房地产第一股“泰禾集团”，摇摇欲坠。

负面消息缠身之际，2021年4月28日，泰禾集团董事长黄其森宣布，“泰禾全面进入复工复产复销”。一时之间，关于泰禾要二次创业的消息传开，呈现一派未来可期的景象。

但“希望的光”才亮了2天。4月30日，上市公司年报披露期的最后一天，泰禾集团交出裤猛一份姗姗来迟的年报和一季报。

年报不仅没有为泰禾复工的决心输血，反而激起一轮新的“指责”。其年报被全国业主质疑“财务造假”，称项目完工率的数据与实际严重不符。

而这只是一面，泰禾集团年报最大的负面是，会计事务所对年报出具的“保留意见”。也就是说，会计师事务所认为财务报表上列报的某些内容有问题，这也是判断上市公司是否财务造假的重要信号之一。

好事不见效，坏事一箩筐。谁承想，网红地产商会沦落至此？

泰禾集团创始人黄其森，是个天才少年。

1980年，年仅15岁的黄其森就考上了福州大学建筑系，此后又攻读经济学研究生。年少成材的黄其森，毕业后选择进体制，在建设银行福建分行做了8年。

上世纪90年代，中国掀起“下海”潮，仅1992年辞职经商的公务员就高达12万。这一时期，也是中国盖房开矿的浪潮，俗称“房地产热”。

在这样的背耐侍景下，建筑系出身的黄其森也放弃了铁饭碗，一头扎进房地产行业，在福建创立泰禾集团。这一年，是1996年。

虽然无人知晓黄其森的第一桶金来自何处，但不妨碍他后来成为"最能体现闽系房地产商狼性"的企业家，风光无限。

立足福建的泰禾，在黄其森的手下很快就崭露头角。但黄其森并不就此满足。2002年初，黄其森率领泰禾团队“挥师北上”，进北京开发“运河岸上的院子”。

中式风格的“院子”，虽然与当下流行的欧美建筑审美相驳，但却因为“精致”和“特色”，在北京一炮而红，卖出3亿、甚至5亿的单栋总价。泰禾集团顺利成为地产新星。

2007年，黄其森开始计划上市，将重心转移到资本市场的战略构建。三年后，泰禾成功借壳上市，成为国内“地产第一股”。

8年的银行从业经历，使得他极其擅长利用“资金杠杆”，而资本的操作也让泰禾实现了快速扩张。

利用上市后的资本池做支撑，黄其森不断买地、买地、再买地，以福建、北京为据点，在全国疯狂布局。到了2017年，泰禾规模较4年前上涨近10倍，成功迈进千亿俱乐部。

售价千万、上亿元的院子，不仅让泰禾集团挤进中国房企的前列，也给他带来了上百亿的财富以及“福建地王”的名号。

地产扩张，需要巨额的资金。黄其森买地的背后，是“高杠杆”资本操作，这是房企的一贯手法。但高杠杆一旦玩起来，想要停手并不容易。

2017年，黄其森称，要再借一千亿来扩张。回顾泰禾拿地 历史 会发现，泰禾买地成本高昂，还多次拍下“地王”，这一行为曾多次引来同行侧目。

“2000亿”宣言才放出不久，市场就开始传出泰禾资金链断裂的消息。实际上胡亩桥，为加快扩张步伐，泰禾不惜”债台高筑“，负债率居高不下。

房地产作为一个高投入的行业，借款买地建房，通过卖房回款。然而，近2年，一、二线城市房子限售、限价、限购，让主打“高级”的泰禾房子销售速度下降。

结果显而易见，现金减少远大于现金流入，同时债务几何倍增，资金承压。数据显示，2013-2019年，泰禾集团净负债率没有低于240%以下。

实际上，在泰禾加高杠杆的同时，中国对房企政策已经开始收紧，各大房地产商已经紧急降杠杆。万达卖资产，转型轻商业，连同样激进的闽系房企阳光城也紧急刹车。

而黄其森似乎“浑然不觉”。据了解，早在2017年，泰禾CFO就建议要开始降杠杆了。但黄其森不甚在意，为反驳还喊出了“借一千亿扩张”的宣言。

到了2020年，疫情之下，房子卖不出去，又没有资金拿新的地，泰禾集团“崩”了，颇有“大厦将倾”的景象。

2020年7月6日，泰禾集团首次发生公募债券违约，让泰禾集团债务危局正式公之于众。随后这一年，负面消息不断，泰禾集团股价屡创新低。

据2020年财报显示，泰禾每股收益为-2.01元，同比下降1171.88%。报告还指出，泰禾集团目前总负债已达1967.66亿元。与此同时，泰禾集团最新借款纠纷案也尘埃落定，40多亿的判罚让其总负债直接超过2000亿元。

债务危机之下，泰禾也不是静待结局毫无作为。相反，黄其森很着急。除了开源节流，他到处周转，拉投资，寻求帮助。

泰禾也不断卖子公司来回血，但面对千亿债务，这些也只是微乎其微。难以喘息之时，泰禾盼来了“救星”——万科。

双方宣布万科拟以24.26亿元入股泰禾，成为第二大股东。据业内人士所言，万科的入场，与其说是输血，不如说是站台。在泰禾股吧里，也有不少股民表示，自己是因为万科的加入，才购买了泰禾的股票。

然而合作并不顺利。从2020年7月协议落定至今，都没有实质进展。4.6万股民没有等来平仓，反而是股价大跌了六成。

实际上，万科高管也曾公开表示，与泰禾的合作只是帮助，不会拖累自己。因此，有股民直言：“万科不是来救泰禾的，而是搞死泰禾的”。

如今，摆在泰禾面前的，是要努力“活下去”。

E. 部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”

身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中，披露了公司最新债务情况：截至7月7日，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元，占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时，2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据，该公司2018年、2019年资产负债率连续下调。
记者调研发现，部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企，其权益大幅增加，导致净负债率降低。这些看似“权益”的背后，疑似存在“明股实债”等财务技法。今年以来，在坚守“房住不炒”底线的背景下，叠加行业下行、疫情影响等多重因素，部分房企的偿债能力和现金流持续承压。
债务规模双位数增长负债率却保持稳定
《经济参考报》记者发现，部分上市房企债务存在“隐秘的角落”，这些企业通过增加权益等财务手法，使负债率呈现下降的“假象”。
记者查阅正荣地产2019年财报发现，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.59亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。但该公司2019年净负债率为75.2%，相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和借贷规模不断增加的同时，该公司的净负债率依然保持平稳。
负责正荣财务的人士介绍说，这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分。该公司2019年财报显示，正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%，仅有三个项目的权益占比接近50%。
业内人士认为，“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益，实则隐藏了负债。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益，一些房地产企业通过增大分母，降低了净负债率。
克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示，截至2019年底，50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元，同比增长16.4%，86%的典型上市房企总有息负债增加。
值得关注的是，虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长，但总体负债率却表现稳定。据中国指数研究院统计，2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%，内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。
另据克而瑞研究中心统计，2019年上市房企总权益增长21.67%，高于有息债的增幅。业内人士指出，部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著，高于有息负债的增幅，这一现象值得监管部门警惕。
“房企权益上涨，一方面，来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面，随着房企间合作或收并购行为不断增多，少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报，由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表示。
永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险
今年以来，“房住不炒”依然是楼市调控的主基调，房地产融资环境并未放松。记者发现，在期待融资放松无望的背景下，部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平，进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道。
《经济参考报》记者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行。数据显示，2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元，同比增长近三成。其中，在前15强的房企中，招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长，分别达190亿元、156.8亿元和100亿元，同比增长171.43%、141.23%和100%，三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。
“如果把永续债计入债务，2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实际操作中，多数房企将其统计为权益，因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表示。
“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但实际上将对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，伴随大量债务到期，上市房企的短期偿债压力将持续增大。
华泰证券研报指出，近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化，通过优化财务指标，误导有关部门高估房企偿债能力。
易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代，逐浪未来”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露，销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高，有的企业实际上已经达到200%甚至300%。
“在房地产行业上行阶段，负债率高一点没关系，用融资推动业务发展没问题。但从2018年开始，行业进入平稳发展的‘横盘’阶段，利润率呈现下跌趋势，每年下跌1%左右，目前市场的整体毛利率约25%，中小房企的净利润率在7%至8%，一些小企业甚至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下，中央对房地产调控政策不会放松，在房地产市场调控持续从紧的情况下，高负债的房企风险就非常大。”吴建斌说。
融资环境持续收紧房企偿债能力面临大考
记者发现，在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下，房企又迎来偿债高峰期，偿债压力剧增，资金链面临考验。
房企负债规模上涨明显加速。根据Wind数据统计，2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中，13家企业负债超过2000亿元，较2018年增加一家。万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元，万科达14593.5万亿元，绿地为10143.14亿元，保利地产负债总额也多达8036.86亿元，新城控股达4001.75亿元。值得一提的是，香港上市房企中，恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债，恒大中国负债总额18480.4亿元，碧桂园负债多达16885.44亿元。
从负债率来看，负债率超过85%的达11家。其中五家超过90%，分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77%。
净负债率方面，更是多达36家房企净负债率超100%。其中，*ST松江高达827%，云南城投为732.48%，京投发展为710.29%，泛海控股为277.33%，泰禾集团为248.33%。
在负债大幅上涨的同时，房企融资成本也有所上涨。2019年下半年以来，房企平均融资成本上升明显。2020年，多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际，开始有意控制负债、降低杠杆。
恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，该公司未来三年将聚焦降负债。有息负债每年平均要下降1500亿元，到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。深圳佳兆业管理层也明确表示，2020年的目标是将负债率下降至120%或以下。富力地产联席主席李思廉表示，今年年内该公司负债率要再下降15%。
由于多元化融资渠道收缩，房企融资成本呈现整体上涨趋势。据克而瑞研究中心统计，从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看，六成公司融资利率上涨，平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境内外融资均有所收紧，融资成本普遍提高。同时，2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期，整体的融资成本水涨船高。”
易居企业集团CEO丁祖昱表示，今年以来，房地产融资规模与去年同期相比有所下滑，房企的融资压力持续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅减少，房企的现金流就会捉襟见肘。”
今年4月以来，各大房企海外融资基本停滞。贝壳找房统计显示，前四个月房企债券融资5010亿元，同比下降10%，海外新增债务归零。受4月单月海外债券发行量减少影响，1至4月海外债券金额较去年同期下降13%，为近十年第三低位。5月、6月虽有所恢复，但元气已伤。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。
丁祖昱表示，由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企将迎偿债高峰期。“房地产行业处于下行期，为了降低风险，房企加杠杆意愿普遍降低。”林波认为，今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况，避免房企突然“休克”。
泰禾方面，针对2020年到期的有息负债，该公司的到期偿付能力存在一定流动性风险。近期，因流动性受限和融资渠道变窄，惠誉连续两次下调泰禾集团评级。
穆迪则将中国房地产业展望调整为负面，原因是新冠肺炎疫情冲击，对房地产需求和库存水平造成压力，而境外融资环境仍不明朗。“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪，这导致境外融资渠道收窄，一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险。”穆迪高级分析师何思娴表示。
易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言，房企已出现规模越来越大、利润越来越少的窘境。“房企现在不是为了盈利而存在，而是需要现金流续命，这是房地产行业面临的难点。”

F. 泰禾集团前三季度亏损31亿元，控股股东所持股权全部被冻结

10月28日晚间，ST泰禾（000732.SZ）披露三季报情况。

公告显示，第三季度泰禾集团营业收入约20.61亿元，同比增加124.21%；归属于上市公司股东的净利润为-10.92亿元，同比减少1307.05%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-13.79亿元，同比减少4573.64%；总资产为2168.98亿元，较2021年末减少1.02%。

从前三季度的财务数据来看，泰禾集团处于增收不增利的情况。

今年前三季度，泰禾集团营业收入为52.63亿元，同比增加232.79%；营业成本48.75亿元，同比增加360.2%；归属于上市公司股东的净利润为-31.23亿元，同比减少309.83%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-34.19亿元，同比减少328.12%；经营活动产生的现金流量净额为1.15亿元，同比增加109.72%；偿还债务支付的现金为8.72亿元。

截至9月30日，泰禾集团应收账款为8.05亿元，同比增加52.74%，主要因地产项目交付结转，应收账款阶段性增加。应付利息210.96亿元，同比增加38.71%，主要因计提利息增加。一年内到期的非流动负债为477.22亿元，同比增加74.8%。公司长期借款355.87亿元，同比减少37.45%。

股东情况来看，泰禾集团的控股股东泰禾投资持有公司959404336股股份，持股比例为38.55%，目前持有的全部股份几乎全被质押，仅剩4336股未被质押。但其所持有的全部股权已被冻结。

截至9月30日，泰禾集团持有的货币资金为15.27亿元，应收票据2256万元，预付款项14.24亿元，存货1566.3亿元，公司短期借款49.47亿元。

为回笼资金，泰禾集团此前曾出售了南京的项目。

9月27日，泰禾集团公告，泰禾集团及子公司南京华誉悦港置业有限公司、华誉投资发展有限公司，与五矿国际信托有限公司（代表“五矿信托-顺禾14号集合资金信托计划”）、南京坤咏企业管理有限公司、南京立创优商务信息咨询有限公司于当日签署了《南京市秦淮区路子铺项目股权转让及债务重组协议》。根据协议，华誉投资将其持有的南京华誉100%股权进行转让，股权转让价款为2亿元，其中南京坤咏受让80%股权、南京立创优受让20%股权。

截至10月28日收盘，ST泰禾报0.94元/股，跌幅5.05%。

G. 泰禾“搞定”了最大债主

泰禾集团董事长黄其森

乐居 财经 严明会 发自北京

3天时间，合计138亿的债务延期，泰禾集团（000732.SZ）债务重组或迎来新转机。

12月21日，泰禾集团发布公告称，全资子公司深圳泰禾、深圳中维菁山作为共同还款人与长城资管深圳市分公司达成债务重组协议，120.03亿元债务展期至2023年12月18日，公司同意为该展期协议中所涉及的债务和义务继续提供连带责任保证担保，担保额度不超过160亿元。

此次担保后，泰禾及控股子公司对外担保总余额为765.11亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的388.38%，其中上市公司及其控股子公司对合并报表外单位提供的担保总余额为19.28亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的9.79%。

另一笔债务延期则发生在12月18日，泰禾全资子公司珠海保税区启航物流有限公司作为借款人，与中国民生银行股份有限公司深圳分行就一笔18亿元的借款达成展期协议，展期至2022年6月10日。

六大“债主”

目前泰禾主要的六大债权人分别是华融资产、长城资产、信达资产、东方资产、兴业资产、浙商资产，前四家是拥有金融全牌照的四大AMC，其中，长城是是泰禾最大债权方。

有业内人士分析称，长城同意将120亿元债务展期，算是起了一个“带头作用”，其他债权人也会陆续效仿，泰禾的债务重组很可能已经全面完成。

事实上，此次做出让步的债权人，还有华融。一周前，泰禾控股股东泰禾投资与华融资产的一笔4.87亿元债务已签署长期履行协议，后者申请法院中止强制执行债务。

2017年9月，泰禾以59.6亿元总价拿下北京孙河别墅区地块，之后泰禾集团、泰禾投资等主体与华融、大连银行北京分行签署委托贷款借款合同，贷款40亿元。两年后，这笔40亿元债务中有近25亿元发生违约。华融分为5亿元、20亿元两笔债务违约进行起诉，并冻结了泰禾投资在渤海银行账户内25亿元存款。

近一年时间里，泰禾与华融反复“拉扯”，华融申请法院强制执行债务——双方和解——华融申请中止执行——泰禾投资未依约履行和解协议——华融申请法院强制执行债务，如此往返，双方博弈数次。

而此次双方和解，几乎是在泰禾与长城、民生银行债务延期达成协议的同时，两大债权人“松口”，对泰禾来说，增加了其推进债务重组的筹码。

在长城、华融之后，下一个“松口”的债权人，可能是东方资产。近期，有消息称，东方资产副总裁去往福州，专项处理相关难题并给予支持。

500亿危机

泰禾陷入资金困局的源头，要追溯到2017年。那一年，泰禾高价拿地、收购项目，加速扩张。随着楼市进入深度调整期，资金压力走高。

在这样的背景下，黄其森开展一系列自救计划。

2019年伊始，泰禾集团就在抓销售回款的同时，出让项目股权变现，回笼资金逾百亿，债务缺口得以暂缓。

2019年，泰禾集团的有息负债水平从2018年底约1380亿下降至960亿，同比下降约30%；净负债率243.76%，下降约140个百分点；资产负债率84.88%，下降约2个百分点。

但出让项目股权终究不是长远之计，自救的第二步，黄其森寄希望于重组。

事实上，今年也传闻泰禾接触多家战投，包括华润、金茂、厦门建发、厦门国贸等，但消息又被很快证伪。

2020年，泰禾到期债务为555.11亿元。其中，来自信托公司、资管公司的贷款比例较高，分别达到46.64%和24.8%。截至2020年9月30日，泰禾已到期未归还借款金额为459.05亿元，尚未支付的利息为64.76亿元，债务违约总额已超过500亿元。如果扣除已展期的138亿元，还有约386亿违约重重压在泰禾头顶。

7月31日，泰禾公告称，与万科下属公司签订股权转让框架协议，在满足交易前提下，转让19.9%股份，转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.3亿元。

不过，万科对本次交易落地设置了相当严密的前提条件。在转让协议中，万科明确称，成为战投的前提条件是泰禾债务顺利重组。万科对泰禾不承债、不提供增信以及财务资助，且在双方完成股权转让之后，万科才会协助泰禾进行公司治理，盘活存量资产。

业内人士指出，从泰禾自身而言，此次两笔合计138亿元的债务延期，为泰禾的解困撕开了一个口子，有机会摆脱危机，重获新生。

截至今日收盘，泰禾集团报3.44元/股，涨幅1.18%，总市值85.62亿元。

H. 突发！宁愿损失5000万也要退地，首批集中供地，已经有人退地了

7月20日晚，上市公司宋都股份的一纸公告，终于将市场流传已久的“退地”传闻做实。

据公告，本次宋都退地的杭政储出【2021】8号地块，正是杭州5月7-8日首批集中出让中的运河新城地块。彼此宋都以17.83亿元总价、封顶并自持21%竞得。

这是杭州自2019年下半年实施“双限”以来的第二宗退地事件（第一宗有特殊原因），有别于不限价时代的“预亏”，限价下的退地，是因为铁定亏损的现实，让宋都趁早割肉。

宋都的退地事件，是一记来自市场的警钟。

5000万保证金没收也要退地

宋都股份原竞得地块为杭州运河新城GS1001-17地块，今年5月，杭州绍辉以17.8亿元竞得，自持比例21%，溢价率29.86%，楼面价20962.12元/平方米。

从土地信息上看，该宗地块位于核心位置，地块所在的运河新城板块，是杭州近一年来热度蹿升迅速的板块之一，经过20轮报价，由竞买人宋都获得，地块出让面积34025平米，容积率2.5，可建面积8.5万平米。

从地块属性、要求上看，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29150元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于30000元/平方米。

对比运河新城的其他四个项目，宋都精装限价排末位，自持比例排首位，而其他四个项目开发商万科、保利、融信和香港置地，实力均远超宋都。

有消息称，宋都拍得该地块之前已有意向合作方宝龙地产，后因合作方意向生变，宋都选择弃地，宝龙回复，“此事与宝龙地产没有任何关系，宝龙从未与该地块发生过任何关系，也没有任何合作意向”。

从市场情况上看，尽管运河新城已入市项目开盘时一房难求，但根据宋都竞拍地块详情，楼面价20962元/平方米，自此比例21%，精装修销售销售限价3万元/平，企业盈利很难，有亏损的风险。

相比较无利润可赚，或是放弃产品质量，宋都宁愿选择损失5000万。公告中宋都直言，本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

大批房产“死”在盲目拿地

1、华光地产破产

2015年8月，曾经的地产百强企业之一，华光地产被江苏省常州市天宁区人民法院宣布破产清算。

华光地产破产原因即在于，从2007年左右开始，该公司在长三角地区多次盲目拿地致资金链断裂，最具代表性的是2008年，华光地产斥资3.23亿元拿下了南京江宁大学城G114地块，意图打造江宁欢乐城项目，然而此后的七年时间里，该地块一直未能动工。

最终，这家成立于1986年的老房企死在了自己盲目拿地上。

2、泰禾集团欠下巨额债务

泰禾集团在2018年之前一直在疯狂的拿地，但是进入2018年之后，政府就开始出台大量的房地产调控政策，泰禾集团的激进之路也被迫按下了暂停键，开始主动的减少拿地和融资，虽然泰禾集团的自救也取得了一定的成效，净负债率直接降至385%，较2017年底大幅下降，但仍然较高。

在2020年上半年，泰禾集团出现了574亿元的短期债务，由于无法偿还，还受到了深交所的问询，在6月份的媒体沟通会上，泰禾集团主席黄其森就表示，泰禾目前已经放慢了脚步，采取了强有力的措施，已经主动停止拿地，清退部分项目，并加大了销售回款力度，并尽最大努力与优秀企业进行项目合作，主动梳理合作的金融机构，与优秀机构建立战略合作伙伴关系，并转让多个优质项目进行自救。

但是显然这些举措都无法让泰禾摆脱危机，由于短期债务高达574亿元，不管是民间金融机构还是银行机构，都不肯将钱借给泰禾集团，泰禾集团的命运也到了“紧急关头”，如何摆脱危机，成为了黄其森必须面对的现实，其实像泰禾这样的企业并不少，在全国还有许多房地产企业面临亏欠巨额债务。

房地产融资政策收紧 又一扇门被关闭

4月16日，证监会宣布修订《科创属性评价指引（试行）》，明确提出：

限制金融 科技 、模式创新企业在科创板上市。禁止房地产和主要从事金融、投资类业务的企业在科创板上市。

这意味着房企进入A股的又一扇门被关闭。

房企表面上看体量庞大，但实际上如果借不到钱，或借钱能力太弱，只有走向死亡。2020年TOP500房企资产负债率均值是78.77%，即便是头部房企资金也不充裕。去年恒大等房企就因为资金问题上了热点新闻。而中小房企那更不用说了，2020年有超470家房企破产。

所以不夸张地说，一家开发商的竞争力，很大程度上取决于融资能力。

房企资金来源主要是几个方面：

1、购房款：卖新房时从购房者中拿到的钱。

2、银行贷款：不能用来拿地。

3、发债：一般是较大房企才能发。

4、非标融资：比较常见的是信托融资。

5、海外融资：在国外发债。

6、股权融资：在A股融资或在港股IPO 目前来看几种融资方式均在不约而同地收紧。

在“三道红线”之下，据贝壳研究院统计，境外发债规模大幅下降43.5%。另外用益信托网也给出了最新数据，一季度房地产信托发行量锐减26%。

”三道红线“是指房地产企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率与现金短债比这三项指标。

具体规则为：

（1）剔除预收款项的资产负债率不得大于70%；

（2）净负债率不得大于100%；

（3）现金短债比不得小于1倍。

这是借的方面，当然还有圈钱的。房企还可以上市，让投资人做股东，这样融来的钱就不需要还，也不构成债务，所以开发商最喜欢这样的融资方式。

但是房企上市早就被收紧了，特别是A股。 早在2010年，楼市调控趋紧，证监会要求房企IPO和定增时，需要出具国土资源部的意见。相当于把房企IPO暂停了。2016年以来，只有南都物业一家房企在A股上市。也就是说，按照之前的规定，房企在A股上市基本无望。

说白了就是开发商要控制负债、降低负债。

这样一来，原来依靠借新还旧的开发商则是雪上加霜，目前已经有大型房企出现债务逾期。 一方面房企需要资金，另一方面又需要控负债、降负债，那怎么办？

只能是多卖点房子，提高周转率。你看到某房企时不时出现搞促销，打所谓的“7折”就是为了回笼资金，缓解流动性紧张。不过，新房一般都有限价，这个限价不仅是最高价，也有最低价，利润空间有限。

房企融资不断收紧，甚至一扇扇大门被关闭，影响是什么？

1、长远说可以避免房企负债率过高，避免无序发展、盲目发展，降低房地产领域的风险。但购房者需要留意房企短期因为资金紧张而可能出现的烂尾风险，买房时选择证件齐全、信誉度高、负债率低、流动资金较充裕的开发商。 总之，做企业是要有本钱的，借钱是要还的，如果要做大，就是增加本钱，而不是通过借别人的来扩大规模，把风险转嫁给购房者或金融系统。

结语

不少房企人员表示，进入2021年都感觉压力山大，很多房企已经负债累累，可是他们照样会融资，必须要拿地，要运营，换句话来说，死也不要死得这么快，再坚持几年说不定还有机会。

开发商可以降低盲目拿地、盲目开发的情况，减少地王的出现，对于稳地价有一定的作用。因为龙头房企在融资上相对有一些优势，而中小房企则不然，这会加大房企间的“马太效应”，一轮厮杀过后，会有更多中小房企被兼并、重组，甚至破产。

I. 深交所问询泰禾2020年年报：要求说明到期未还的债务明细

深陷债务资金问题的泰禾集团（000732.SZ）收到了深圳证券交易所对其下发的2020年年报问询函。
5月31日晚间，泰禾集团公告，深圳证券交易所上市公司管理一部对公司发布2020年年报的问询函，涉及利息资本化、减资事项、未归还的债务明细、涉及诉讼、预付金额或比例是否合理、存货跌价准备计提、股权投资及合作项目情况等多个方面，共12大项问题。
2020年，泰禾集团的融资借款利息费用为99.13亿元，其中资本化金额83.88亿元，费用化金额15.25亿元。因为公司资金周转困难，部分工程停工缓建，年审会计师无法获取充分适当的审计证据判断利息资本化和费用化金额的准确性。
深交所要求泰禾集团补充披露“开发成本”主要项目、重要在建工程项目等利息资本化情况，包括利息资本化累计金额、本期借款费用资本化期间和利息资本化金额。另外，结合公司借款费用资本化确认原则、报告期内工程项目停工缓建情况等，说明报告期内借款利息资本化金额是否准确，与借款发生额及项目施工进度等是否匹配，是否将已到期未归还借款费用（含利息、罚息、违约金等）作资本化处理，是否存在工程项目停工缓建、尚未开工或已完工但进行利息资本化的情形。
其次，审计报告显示，泰禾集团控股子公司嘉兴晟昱投资依据合伙人决议，同意有限合伙人嘉兴焜昱投资对其实缴出资69亿元单独减资计入其他应付款。截至审计报告日，减资事项工商变更手续尚未完成。深交所对于嘉兴焜昱投资对其实缴出资69亿元进行减资事项是否及时履行信息披露义务存疑。
另外，泰禾集团2020年年报显示，公司2020年营业收入36.15亿元，归属于上市公司股东的净利润-49.99亿元，同比分别大幅下降84.7%、1171.83%。2020年末资产负债率由2019年末的84.95%上升至90.75%，现金及现金等价物期末余额165.43亿元，短期借款、应付利息、一年内到期的非流动负债和其他流动负债（以下合称“短期有息负债”）期末余额合计394.64亿元，现金与短期有息债务的比例较低。截至3月31日，公司已到期未归还借款金额为455.94 亿元，截至4月30日降至431.55亿元，因诉讼纠纷被司法冻结的银行存款由2019年末的2.39亿元上升至7.93亿元。
而根据泰禾集团的一季报，截至3月30日其现金及现金等价物余额仅11.67亿元，手持货币资金2870万元，完全无法覆盖其债务。因此，要求说明截至目前公司已到期未归还的债务明细，因被担保人发生逾期导致公司需履行担保义务的具体情况，涉及的银行账户或资产冻结情况，以及截至目前涉及的诉讼、仲裁事项情况，今年内到期债务的情况等等。
深交所要求泰禾集团在2021年6月7日前将有关说明材料报送上市公司管理一部，同时抄送派出机构。

J. 泰禾集团(SZ:000732)最困难的时期已经过去

在消费领域，品牌是决定公司未来最重要的因素。但在房地产市场，这事似乎是个例外。

在读懂君记忆中，产品口碑不错的房企大都经历过资金链短期承压的危机。比如，2012年的绿城和今年的泰禾集团(SZ:000732)。

今年上半年，产品口碑不输绿城的泰禾出现了债务违约。原因是，销售和交付受疫情影响，导致短期资金回流锐减，进而带来了资金链承压。

而随着疫情的结束，泰禾的压力也将一定程度上得到缓解。

一方面，随着终端需求复苏，泰禾的销售大概率也将持续回暖，伏扮资金回流进一步缓解债务压力。数据显示，5月、6月和7月房企TOP100的销售额分别同比增长17.7%、14.6%和26.7%。

另一方面，泰禾也在持续“瘦身”。从近两年的财报数据看，泰禾的净负债率持续下降。2020上半年，受疫情影响泰禾净负债率较2019年小幅回升，但有息负债依然出现下降。

考虑到泰禾过去积累的产品口碑，加上其在一二线城市囤积的大量优质土地，泰禾度过当下的危机是一个大概率事件。

从这个角度上说，泰禾最困难的时期已经过去。

/ 01 /

泰禾“瘦身”

2020年初的这场疫情，对房地产行业乃至整个经济都是灾难性的打击。

房企受疫情隔离影响，销售额断崖式下滑。在疫情最严重的2月，整个TOP100房企的销售额下滑44.8%，接近腰斩。

加上，过去几年泰禾为了拿地、囤地加足了杠杆。截止2017年末，泰禾的净负债率高达473.4%，相较于当时房企普遍100%左右的净负债率，泰禾的资金链显然更紧张。也正因为如此，资金链紧张的泰禾，出现了短期债务违约。

但拉长周期看，债务问题的影响，并不会对泰禾产生太大的影响。

一方面，过去两年公司一直处于“瘦身”状态。2017年至2019年，泰禾的净负债率分别为473.4%、384.9%和279.2%，持续出现下降。

从最新的半年报看，2020年上半年虽然受销售回款承压，导致泰禾短期资金链承压，但公司的有息负债还是从2019年的967亿元，进一步下降至2020年中旬的960亿元。从绝对值看似下降幅度不大，但考虑到泰禾上半年销售回款承压，这个数据还是非常亮眼。

某种程度上说，如果不是败型因为疫情，估计泰禾2020年上半年的负债已经重回稳健水平了。除了自身的“瘦身”效果逐渐显现，行业回暖也进一步减轻了泰禾的压力。

随着疫情在国内得到迅速控制，终端消费者需求的逐渐恢复，整个房地产行业的销售额也终于重回增长。

在1月到4月房地产销售额连续下降后，5月、6月、7月房企TOP100的销售额分别同比增长17.7%、14.6%和26.7%。行业销售额的快速回暖，将进一步推动泰禾回笼资金，进而减轻其负债压力。

总的来说，一方面泰禾通过减少支出控制负债规模，另一方面行业销售回暖，带动公司现金流的增加。通过一增一减，泰禾负债率的持续下降，无疑是一个大概率事件。

在负债降低、销售回暖的同时，过去产品积累的良好口碑，也将进一步加速泰禾复苏的进程。

/ 02 /

“工匠精神”，

助力泰禾后疫情时代复苏

某种程度上说，泰禾当下的危机不是输在产品上，而是输在经营上。

要说产品，泰禾无疑处于房地产行业的第一档。房产圈广为流传的“产品初心者未变，少之又少”，说的就是泰禾大老板黄其森。这也从侧面看出，泰禾对产品一丝不苟的追求。

具体来看，在产品设计上，泰禾聘请了国际知名建筑师张永和参与设计。

泰禾中国院子开创了精装院落别墅的先河，布局不仅符合了改善型家庭对于空间的需求，更保持了居住空间的联通而非区隔。

此外，泰禾的“中国院子”不仅融合中式庭院的精髓，同时也因地制宜根据当地文化进行创新。例如，在上海院子中，看到更多的海派文化元素，在杭州院子中则融合了一些江南景观元素。

显然，从产品设计到对于细节的追求，也就不难理解泰禾的品牌为什么能得到大家的认可。某种意义上说，品牌是公司产品口碑持续积累出来的结果。

拉长周期看，品牌对房企的意义重大。

首先，品牌能直接推动销售效率。强大的品牌知名度，一定程度从建造工艺、产品质量、结构设计以及交房之后的服务等等，证察厅猜明了这家房企产品拥有领先行业的竞争优势。

对消费者来讲，前期不可能对房子这个商品了解太多，而品牌则成为其选择产品最重要的参考指标。

其次，品牌也能帮助房企降低拿地成本。在国内土地资源日益短缺的情况下，无论是通过招拍挂还是城市更新项目拿地，都集中在品牌知名度较高的房企。因为对政府来讲，品牌地产商代表的是项目操作规范、开发经营更成熟，产品质量更可靠。

第三，品牌更好的房企，往往能拿到更低的融资成本。房地产开发自带杠杆，而资金来源和成本则是房企重要的一环。有品牌优势的房企，一定程度上已经证明自己的综合优势比较强，在企业融资环节也会较同行具有优势。

总的来说，泰禾的品牌价值也在后疫情时代将助力泰禾加快销售回款，尽快让公司经营走上正规。

/ 03 /

泰禾的“底气”

除了产品外，泰禾囤积的大量优质土地，也是其可以度过危机的底气。

熟悉地产行业的朋友都知道，土地作为房企的“命根子”，不光只是用作原材料，在企业资金链紧张的时候，这块的资产不仅可以直接出售变现、也可以吸引新的投资者。

这也是为什么那些拥有大量优质土地的房企，在资金链紧张的时候，很容易走出困境。而泰禾正是一家在一二线城市都拥有大量优质土地的房企。

根据泰禾2020年半年报显示，公司土地储备集中在京津冀、大湾区、长三角等国内经济最发达的地方，土地储备足够优质。

从上半年泰禾披露的总土地储备面积看，已经高达3270.14万平方米，对应总可售货值高达约6000亿元。按泰禾2019年的销售额算，这个土储体量足够公司卖好几年了。

此外，规模庞大的优质土地，即可以保证公司以后多年不再花钱拿地还有货可售，又可以吸引外部投资者入股泰禾，帮助其解决短期债务问题，使其经营重回正常化。

所以，就算销售回暖不能给泰禾带来理想的现金回流，不能在短期完全解决资金链紧张带来的压力，规模庞大的优质土地，也将吸引外部投资者，帮助泰禾解决短期的债务问题。

就当下来看，疫情对泰禾影响是客观存在的，但只是短期的。从长期来看，随着疫情消退，房地产行业销售重回增长，泰禾通过减少拿地、增加销售的方式，债务问题自然可以化解。

悲观一点，控支出、增销售短期如果不能完全助力泰禾走出债务泥潭，大量优质的土地储备，也是泰禾可以自信走出泥潭的底气。

所以，对当下的泰禾，投资者不必过分悲观，因为最困难的阶段已经过去了。