❶ 广西建工负债飙升至1600亿，财务杠杆高企评级展望遭下调
2020年以来，广西建工负债规模飙升，财务杠杆水平接近90%，外部融资需求较大，其评级展望被调整为负面。
01评级展望遭下调
3月31日，东方金诚公告称，决定维持广西建工集团有限责任公司（以下简称“广西建工”）主体和“20挂建工MTN01”信用等级AAA，评级展望调整为负面，并移出评级观察名单。
下调评级展望公告
公告显示，股东绿地集团和广西国资委对广西建工完成增资，但其资产负债率仍然较高，外部融资需求较大。
2020年9月，东方金诚就将广西建工主体及相关债项列入评级观察名单，因为混改对其未来发展战略、生产经营、财务状况等带来不确定性因素，以及绿地股份控制权结构可能发生较大变化。
《小债看市》注意到，广西建工旗下“20桂建工CP001”将于今年4月10日到期，需兑付本金10亿元。
目前，广西建工存续债券11只，存续规模87.85亿元，其中一年内到期的规模有18亿元。
存续债券到期分布
02财务杠杆高企
据官网介绍， 广西建工是广西壮族自治区千亿元企业，业务涵盖建筑施工与安装、房地产、建筑机械制造与租赁、混凝土、建材销售、基础设施投资、国际业务、矿业等板块，形成一业为主、多元并进的发展格局。
广西建工是广西自治区唯一一家兼具“房建”、“市政”施工总承包特级资质的建筑施工企业，公司具备建筑工程装饰装修、水利水电等多个总承包一级和专业承包一级资质。
广西建工官网
从股权结构看，目前广西建工的控股股东为绿地集团，持股比例51%，广西国资委持股34%，核心员工持股15%，公司实际控制人为绿地集团。
股权结构图
广西建工收入及利润主要来自建筑施工业务，近年来其业绩持续增长，2020年受疫情影响获利短期承压。
2020年前三季度，广西建工实现营业收入868.1亿元，同比增长1.64%；实现归母净利润6.69亿元，同比下滑39.78%。
盈利能力
截至2020年三季末，广西建工总资产为1858.28亿元，总负债1659.07亿元，净资产199.21亿元，资产负债率89.28%。
受混改过程中资产划拨及重大会计差错更等因素影响，广西建工净资产规模下降使得资产负债率进一步上升，已达 历史 最高位。
财务杠杆水平
《小债看市》分析债务结构发现，广西建工主要以流动负债为主，占总债务的86%，债务结构待优化。
截至2020年三季末，广西建工流动负债有1422.52亿元，其中应付账款有521.35亿元，较2019年末大增7倍多，主要由应付劳务分包款及应付材料款等组成。
广西建工一年内到期的短期债务有135.49亿元，其账上货币资金有211.13亿元，可以覆盖短债，现金短债比为1.56。
在财务弹性方面，截至2020年9月末广西建工银行授信总额有999.52亿元，未使用授信额度483.38亿元，可见其备用资金充沛。
银行授信情况
除此之外，广西建工还有236.55亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计226.04亿元。
整体来看，广西建工刚性债务有433.07亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为26%。
有息负债高企，2017年以来广西建工的财务费用支出均在9亿元以上，对利润形成较大侵蚀。
另外，广西建工在建及拟建项目后续投资规模较大，在房地产市场调控政策背景下，面临一定资本支出压力。
近年来，在国家房地产融资政策持续收紧的背景下，绿地集团融资渠道受政策调控影响较大， 广西建工 投资未来保持一定幅度的增长，外部融资需求较大。
根据广西建工与广西国资委、绿地集团签署的混改协议，未来其在业务、融资等方面将持续得到股东支持。
从融资渠道看，广西建工渠道较为多元，除了发债和借款其还通过租赁、应收账款、信托和股权质押等方式融资。
在资产质量方面，2020年以来广西建工的应收账款和其他应收款项大幅增长，三季末这两项指标已达到344.75亿和208.19亿元，主要为应收工程款和各项工程款履约金和往来款，存在一定回收风险。
应收账款和其他应收款项
总体来看，公广西建工盈利水平较好，疫情对主营业务短期内形成一定不利影响；有息债务规模逐年增长，资产负债率较高； 在建及拟建项目后续投资规模较大 ，外部融资需求较大。
03广西首家完成混改的地方国企
广西建工前身为广西自治区建筑工程局，1979年10月正式成立，1995年经广西自治区政府批准，改制成国有独资企业并更名为现名。
2018年8月，广西建工成为国务院国企改革“双百行动”企业，2019年5月又成为全国第四批混合所有制改革试点企业。
2020年8月，广西建工与“世界500强”绿地集团实施战略重组，绿地集团通过收购股权方式，以35.76亿元受让广西建工集团66%股权。
协议约定，混改后企业变更登记后一年内，绿地控股将转让15%股权给广西建工核心员工，最终形成广西国有资本持股34%、绿地集团持股51%、核心员工持股15%的三元股权结构混合所有制企业。
自此，广西建工成为广西第一家在集团层面实现整体混合所有制改革的自治区直属国有企业。
按照广西建工五年发展规划及三年行动计划，2023年营业收入达到2000亿元，利税总额达到100亿元，在全国省级建工集团排名“稳固前三、赶超第一”，力争三年内达到进入“世界500强”企业门槛。
值得注意的是，这也是“绿地混改模式”参与央企及地方国企混改，迄今标的规模最大的一次。
近年来，绿地频频收购多省建工集团，从2004年收购宝钢建设后，相继拿下了贵州建工、江苏省建、西安建工以及天津建工。
❷ 房企增信债券融资范围扩大，已有试点公司开启第二轮融资
监管支持下的房企融资再有新突破，不再局限于首批试点房企和参与座谈会的房企。另据澎湃新闻获悉，部分首批试点房企已经开启第二轮增信债券融资工作。
有房企人士向澎湃新闻表示，第二轮增信融资给了他们内部相当大的鼓舞，公司希望藉此缓解流动性紧张的局面。
分析人士表示，在销售下滑、融资不畅的情况下，利用优质资产进行融资，一定程度上可以缓解房企的现金流问题。特别是已经有房企沟通监管支持下的第二轮融资，也给部分拥有优质资产的房企更多信心。
今年8月，中国银行间市场交易商协会两次组织房企举行座谈会，探讨房企发债为房企提供支持；交易商协会还听取参会房企诉求，并表示将进一步研究如何支持房地产市场平稳健康发展。
首批试点的房企包括旭辉控股集团（00884.HK）、龙湖集团（00960.HK）、金地集团（600383.SH）、碧桂园（02007.HK）、远洋集团（03377.HK）、新城控股（601155.SH）、美的置业（03990.HK）和滨江集团（002244.SZ）等。
参与第二次座谈会的房企包括，中南建设（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、宝龙地产（01238.HK）、世茂集团（00813.HK）、富力地产（02777.HK）等多家民营房地产企业。
据澎湃新闻统计，截至目前，已经有5家房企成功发行中债增进公司全额担保的人民币中期票据，发行额度为62亿元，发行利率在3.30%-3.33%之间。中南建设等公司则向澎湃新闻表示，正在推进与中债增进公司合作的计划。
随后，多家试点名单外的房企也开始寻求增信发债。
其中，卓越置业集团有限公司旗下的卓越商业管理有限公司正在申请由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信用增进公司”）提供全额担保的债券。另外，此前未参与座谈会的中骏集团（01966.HK）计划发行由中债信用增进公司全额担保的债券，中骏集团告诉澎湃新闻，一直有在积极沟通，目前没有进一步落地的细节。未在首批试点名单且未参与两次座谈会的绿地控股（600606.SH）正计划推进与中债增进公司的合作。
❸ 为什么同一时期、同一行业但不同公司发行债券利率差别很大
不同公司，资质不同，经营状况不同，偿债能力不同，社会信誉也不同，债券利率当然也会有所差异的。
❹ 房地产三季度如何降杠杆：增回款、少拿地、卖股权
房地产企业正在全力降杠杆，以满足“三条红线”等监管要求。
“明年初，行业要给监管报数据，降杠杆是我们现在内部最紧要的事情。”11月5日，一位中型房企区域负责人表示，“三条红线”后，房地产公司增加销售回款、减少拿地，甚至引入战略或财务投资人入股或者流转资产包。
随着房地产降杠杆进程加快，来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张。四季度开发贷呈收紧趋势，银行对房地产企业的贷款有所收紧，房地产信托业务的合规监管也在持续。
11月5日，21世纪经济报道独家报道获悉，银保监会通报要求重点加强大额透支和现金分期等业务的资金流向管控，及时收集有效资金使用凭证，严防资金违规流入房地产市场及其他非消费领域。
今年8月20日，住建部与央行召开重点房地产企业座谈会，首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，业内一般称为“三条红线”。
十一假期过后，一周之内央行官员两度提及房企融资新规。央行金融市场司副司长彭立峰直言，新规的目的之一是“矫正一些企业盲目扩张的经营行为”。
房地产企业三季报显示，杠杆水平下滑已成确定性趋势。根据Wind统计，A股房地产开发板块中，“剔除预售款后的资产负债率”指标大于70%的地产公司有48家，比二季度少了1家。“净负债率”大于100%的有38家，比二季度少了1家。
大型房地产公司中，截至三季度末，绿地控股、万科、保利地产的剔除预收款项后的资产负债率分别环比二季度下降0.32、1.33、0.37个百分点，但绿地控股、万科净负债率分别环比增加3.20、0.44个百分点，保利地产净负债率环比下降1.20个百分点。
紧随其后，到三季度末，华夏幸福、金科股份、中南建设的剔除预收款项后的资产负债率、净负债率均环比下降，且金科股份、中南建设的净负债率分别环比大降12.39、11.16个百分点。但新城控股净负债率环比大增20.68个百分点。
A股申万房地产开发板块中，“剔除预收款项后的资产负债率”指标降幅最大的是*ST友谊、爱旭股份、华联控股。三季度末环比二季度分别下降15.71、15.29、10.99个百分点。合肥城建、荣丰控股、三湘印象的降幅也超过5个百分点。
净负债率指标降幅最大的是鲁商发展、栖霞建设、京投发展、深物业、华发股份，三季度末环比二季度分别下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11个百分点。净负债率降幅逾20个百分点的还包括天房发展、中国武夷、雅戈尔、宁波富达、泛海控股、光明地产、万业企业、合肥城建、苏州高新。
不过，一些中小房地产企业杠杆水平仍有所上升。京能置业、*ST新光、荣安地产、粤宏远、迪马股份的剔除预收款项后的资产负债率分别环比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43个百分点。*ST松江、云南城投、京能置业、济南高新、南山控股、*ST新光、大名城的净负债率分别环比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。
据开源证券统计，截至2020年三季度末，A股房地产板块剔除预收（合同负债）后的资产负债率为72.1%，同比下降0.3个百分点。龙头公司、物业及后服务公司分别同比分别下降1.2、1.3个百分点；净负债率为90.3%，同比下降9.0个百分点；龙头公司、物业及后服务公司分别下降16.1、提升5.5点。也即，龙头公司对杠杆水平控制最为严格，且在持续下降。
有地产分析师表示，不管是融资收紧导致的被动降杠杆，还是房企基于景气度判断的主动降杠杆，未来相当长的一段时间内，多数房企都走在降财务杠杆的路上，直接的财务表现就是有息负债的增速低于企业销售和业绩的增速。随着ROE对财务杠杆依赖程度的降低，房企有望迎来价值重估。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，三道红线是后续房企和行业需要注意的一个红线，所以降低杠杆减少对负债的依赖是核心内容。从实际过程看，此类杠杆的降低也说明市场各参与主体做了调整。
“三条红线”落地的脚步在加速，范围也有望扩大。
据悉，10月末监管加大对地产商的监管力度，要求部分开发按月披露财务明细，包括恒大、融创、万科等12家房企业每月15日上报融资、负债总额及业务数据明细。
央行金融市场司副司长彭立峰在2020年第三季度金融统计数据新闻发布会上说，下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
随着房地产降杠杆进程，来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张。
11月5日，一位大行华南分红地产金融部门人士表示，受房地产金融调控影响。“三条红线”试点后，该行对房地产企业的贷款有所收紧，在额度上进行了控制。此外，有银行人士表示，四季度开发贷呈收紧趋势。房地产融资“三条红线”明确后，银行的房地产开发贷收紧将主要通过限额管理方式进行，总行也要求对项目“好中选优”。
21世纪经济报道9月末曾独家报道，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右。
根据中国人民银行10月30日发布的2020年三季度金融机构贷款投向统计报告，房地产贷款增速持续回落。三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末下降0.3个百分点，连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。
严跃进表示，“三条红线”后，银行本身也会开始注意做管控，房企本身也会做调整，尤其是在高价拿地等方面会趋于保守。所以这都是值得肯定的地方，后续降杠杆的动作将有助于房地产市场的更好发展。
银行之外，银保监会信托部近期下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，银保监会要求各银保监局于11月30日前将排查情况上报。
随着降杠杆步伐，房地产行业出现了之前少有的发债猛增、但投资额大降的情况。
有业内人士指出，房地产杠杆的方式包括加快销售、减少拿地、变卖资产、寻求股权融资、甚至资产包流转等方式。
根据国泰君安数据，截至2020年6月末，三条红线均超标的“红色档”企业有22家，包括恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展等。诸多地产商通过多种方式降杠杆。
除加速销售，房企也不断转让子公司股权。11月1日，恒大公告将持有广汇集团40.96%股权转让给申能集团，转让总金额为148.5亿元。稍早前，恒大863亿元规模战投签订补充协议，将战投转为普通股权长期持有，明确放弃回购权益。恒大还分拆旗下物业管理业务，已向港交所正式递交上市申请表格。
另据报道，恒大、融创计划首次在银行间市场发债，并正在为此准备相关材料。
上述中型房企区域负责人表示，从公司内部来说，在“三条红线”半年过渡期内，房地产公司要增加销售回款、减少拿地等投资力度，并引入投资人增加权益。“我们也正在和一些地产公司协商，或者入股，或者流转资产包，尽力在明年初之前把杠杆率水平降到合规范围内。”
责编 李剑华 实习生 李各力
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❺ 重磅！时隔12年，证监会重启房企借壳上市大门
12月21日，证监会官网发文称，将大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。“允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。”
房企借壳上市在2010年被实质叫停，如今重新获得监管层支持。
回顾当年，2010年“国十条”等房地产调控政伏坦策发布后，涉房企业的A股IPO、借壳上市及再融资受到不同程度的严格限制。2010年至今再没有房企A股IPO的案例，借壳上市的大门基本关闭。
2013-2015年出现阶段性窗口期，只有少数房企如绿地集团通过借壳金丰投资完成了A股上市。2016年后又进入实质性暂停，其后，除了央企电建地产借壳南国置业上市成功外，市场几乎不再有类似动作。2020年，恒大发布公告称，终止与深深房的重组方案，其借壳回A的计划以失败告终。
金杜律师事务所研报认为，证监会推出这近10年未有的重磅措施，是房企资本市场政策的重要分水岭及转折点，稳定房地产市场的意图明显。
上述证监会文章表示，将全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企借壳已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。
“借壳上市开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水12月21日在接受《每日经济新闻》记者文字采访时表示。
不过，记者从多方渠道获悉，目前房地产咨询机构暂未收到有房企意欲借壳已上市房企的消息，有房企甚至想退市。
刘水认为，允许符合条件枣含的房地产企业通过重组借壳上市，重组对象须为房地产行业上市公司，可同时盘活两类存量资源。对于拥有土储资源的非上市企业，可缺岩桐以借机将地产部分分剥上市，有利于盘活优质资产，通过资本市场的认证开辟股权融资这一新的融资渠道。
对于被重组的企业，一方面获得优质资产的注入，另一方面借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用。此外对于双方来说，均可借机实现扩大资产、提升权益规模，进而实现资产负债表的优化。
每日经济新闻
❻ 首笔并购中票花落招商蛇口，“破冰”之余为何引争议
地产业近年来首笔并购票据注册成功，在给市场传递并购融资“破冰”信号同时，也引起一定的争议。
1月12日，招商蛇口(001979)公告称，公司2022年度第一期中期票据（并购）30亿元已完成注册。但其中有半数资金将用于偿还公司银行贷款，从并购标的来看，首期12.9亿元并购款将用于对去年一笔旧改项目的收购。
2021年12月以来，监管多次发声支持大型优质房企对出险企业项目的并购，并鼓励金融机构提供相关服务，招商蛇口作为此后首家完成并购票据注册的房企备受关注。但分析人士认为，尽管当前市场对房企并购融资期待较高，但落实起来仍面临多个难点，并购市场回暖的前提仍是销售和土地市场复苏，几类特殊的并购可能率先展开。
30亿元中票用于并购、偿债各半
根据招商蛇口公布的并购票据募集说明书，30亿元中期票据中，15亿元拟用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，方式包括但不限于置换前期投入资金及后续资产投资与收购等，目前已明确并购用途的有12.9亿元，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目；15亿元用于偿还公司的银行贷款。首期发行的25.8亿元中期票据包括3年期和5年期两大品种，发行规模均为12.9亿元。
招商蛇口并未指出并购标的，但明确是一项“城市更新项目”：A公司的项目是以住宅为主的城市更新项目，A公司股东B公司于2021年8月9日出让A公司80%股权及债权，最终由发行人子公司竞得。至此，招商蛇口、C公司、B公司最终持有A公司股权比例分别为40.8%、39.2%、20%，本次并购后发行人为第一大股东。据悉，招商蛇口此次收购对价约为21.54亿元，本次发债用于并购的募集金额不超过并购总价款的60%，主要方式为置换前期投入资金及后续资产投资。
第一财经记者注意到，招商蛇口曾在去年8月购地简报中提到，公司在7月销售及购地情况简报披露以来一个月左右就新增佛山、广州、南通、昆山、、上海等地共计6个项目，其中新增的上海虹口区17街坊旧改项目成交总价为42.18亿元，公司拥有该项目41%权益，土地面积约3.7万平方米，计容建筑面积约为4.1万平方米。
公开资料显示，该项目由上海虹口城市更新建设发展有限公司（下称“虹口城建”）负责，后者系上海地产集团旗下上海城市更新发展公司和上海虹房（集团）有限公司（下称“虹房集团”）在2019年3月各出资60%、40%成立。虹口区政府官网显示，该项目是全市首个启动居民签约的“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改项目，也是近年来虹口区旧改最大单体地块。
但之后该项目股权持续被转让。2020年9月，虹房集团将虹口城建20%股权转让给上海北外滩（集团）有限公司（下称“北外滩集团”）；2021年8月，虹口城建又将上海弘安里企业发展有限公司（下称“弘安里”）80%股权及40.61亿元债权挂牌转让，招商蛇口与绿地集团旗下子公司的合资公司苏州招恺置业有限公司中标，并借此参与到该项目中。上海联合产权交易所成交公告显示，该笔交易转让底价42.17亿元，交易价格42.23亿元。
对于A公司项目的并购原因，招商蛇口在此次并购票据募集书中也提到，由于本次住宅项目体量巨大，故需引进较强的资金及运营能力的开发商加入才能确保项目顺利推进，避免出现项目中途搁浅。这也意味着，招商蛇口此次募资并未投向市场关注的几家出险企业，而是投向了定位为政府功能性国企的地产企业，为大型旧改输血。
房企项目并购难点不少
去年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，此后央行金融市场司司长邹澜表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。在此之前，央行、银保监会和国资委曾召集部分民营、国有房企和主要银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。交易商协会举办的房企座谈会也明确，将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设。
在此次成为首个成功注册并购票据的房企后，按照去年三季报数据，债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，招商蛇口的合并财务报表资产负债率将增加0.05%，流动比率和速动比率不变。招商蛇口提示，公司存在短期偿债压力较大的风险。截至2020年末，招商蛇口有息债务合计为1604.44亿元，其中一年内到期部分为600.48亿元，占比为37.43%。
有地产行业人士对记者表示，银行间市场并购票据融资成本相对较低，对发行人资质要求较高，如果资金用途不是出险企业项目，而且还有部分用于还债，难免引起争议。但他同时强调：“不管什么样的并购，大概率都是国企先行，因为从资质来说确实更可靠。至于并购标的，还是期待对出险企业项目的正式‘破冰’。”
此前华泰证券(601688)研报就指出，政策落地有望给优质央企国企负债端适度“松绑”，缓解出险企业流动性风险，但落实需要银行有额度、房企有意愿、监管有支持，当前面临的主要难点有四个：一是优质收并购项目不足；二是出险企业尽调难度较大，国企需要兼顾收益和社会责任，如何商定对价是关键；三是信息披露尺度难把握；四是配套政策还需跟上。
中信证券陈聪团队也表示，虽然当前低信用房企指望来自于项目并购市场的“活水”，但综合考虑现实，大规模的项目并购只会在房屋销售市场和土地市场恢复之后发生。陈聪认为，在存量项目复杂、行业预期并未完全转好的情况下，潜在收购方和被收购方意愿都不强。当前，可能发起并购的主体主要为国有企业，考虑到国有资产保值增值的原则，预计2022年3月底之后随着销售逐渐恢复，下半年房地产项目并购市场有望复苏。
陈聪团队同时指出，在现实情况中，几类特殊的并购可能先行展开：第一，高信用公司更有动力先收购与低信用公司的合资项目联营合营公司的股权；第二，面临坏账风险的银行金融机构，可能为一些去化比较容易、资产质量本身较好但开发主体陷入困境的项目，寻求并购发起方，并为并购方直接提供资金支持；第三，轻资产物管和商管平台的并购。
❼ 房企三条红线仍未松绑，开发商：“水”还没流到这里
“我在恒大买的10万块钱理财产品，这个月再付8000，就回来一半了。”湖南长沙一位投资者于先生说，他已经连续拿了5个月的回款，回本4万元。他选择的方案是每月回款8000元，如果一切顺利，到今年年底就能够全面收回本金，至于之前约定的高息，早已不在其考虑范围。
于先生自觉比较庆幸。不过，他也说，不少投资金额在100万元以上的朋友仍然忧心忡忡，他们所期待的是恒大的现金流能够回血，自己能尽快回本。
除了恒大，阳光城、宝能集团、鸿坤集团等地产金融产品也处于风险暴露之中，众多投资者期待着这些企业能回血，自己则能回本。
不管是抛售资产，还是去融资，资金压力巨大的房企们要想更多的办法拿到钱，才能活下去。
三条红线未松，银行放款谨慎
6月20日晚间，中国恒大公告称，公司正在积极推进重组工作，公司预期将于7月底前公布初步重组方案。同一时间，嘉凯城(000918.SZ)公告称，恒大系的广州凯隆拟出售其持有的2.11%嘉凯城股份，总对价7790万元。
这是恒大出售资产回血的最新动作。从其爆雷开始，恒大就在全国各地找买家，既出售持有的上市公司股权，也卖掉手头的房地产开发项目。5月26日，中国恒大13.47亿元出手宁波城市之光项目权益，其中约2.94亿元用于恒大该项目及其在宁波的其他项目工程款。
以房抵债抵工程款，是恒大自救的主要方式之一。某商业银行湖南分行分管信贷的副行长透露，恒大在湖南的资产其实不错，并不是资不抵债。但是，要复苏的关键是恒大能恢复融资能力，银行愿意放款，项目销售能回款。
这一点却很难。一家地产研究机构研究员表示，当前，全国各地方政府推出的房地产救市政策非常多，资金面整体上也逐渐宽松，但是，三条红线并未松动，银行要给踩了红线的企业放款还是会有压力，会很慎重。
央行、银保监会2020年8月针对房企推出“三条红线、四档管理”方式，根据不同的财务指标，将房企分为“红橙黄绿”四档。“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的现金短债比小于1。“红档”房企有息负债规模不得增加，“橙档”“黄档”“绿档”房企有息负债规模年增速分别不得超过5%、10%、15%。2021年这一政策全面推行。
此后，降低杠杆率，由红变绿就成为各家房企全力以赴的目标之一。从各家上市房企的2021年年报来看，仍然停留在红线、黄线之上的企业，如建业地产、正荣地产、绿地控股等总是不断有各种负面消息传出。
建业地产是河南曾经最大的房企。6月1日，建业地产(0832.HK)公告，董事长胡葆森将建业地产29.01%的股份转让给河南国企。此外，还有一笔可转债交易设置，如果触发债转股，河南国企将成为建业地产第一大股东。
国企接盘控股，是拯救建业地产的大招，也能稳定市场的信心。当前，在各国企、央企的楼盘销售现场，置业顾问推介项目时必然强调其央企国企的信用背书。
然而，对于已经拿了绿地长沙某项目房产抵工程款的林安来说，绿地的“国企”光环并不那么耀眼。他说，实在没办法，绿地已经拖了很久的工程款，拿了房子，好歹未来还可以变现。
绿地长沙城际空间站的不少业主更加焦灼，该项目一期一部分已交楼，还有一部分等待复工，业主围堵售楼部的事情时有发生。不过，也有业主说，绿地是国企，资金问题应该能得到解决。
据绿地控股财报，其单一最大股东是上海格林兰投资，为绿地控股董事长张玉良为核心的员工持股平台，持股27.31%。上海国资委旗下的上海地产集团、上海城投集团合计持有绿地46.37%的股份。尽管如此，两家上海国企不是一致行动人。目前，绿地控股是一家没有实控人的混合所有制企业。
截至今年一季度末，绿地持有的货币资金656.8亿元，要偿还的短期债务为930.2亿元。
5月末，绿地集团对2022年6月25日到期5亿美元、票息6.75%的债券展期，称因疫情和销售情况，公司现金流出现问题，公司计划安排足够优质资产来偿债，计划3年出售2000亿元资产，每年500亿～700亿元，包含自持商业、办公楼和酒店等。
“绿档”企业也有压力，房企短期还债压力大
在“绿档”房企中，除了保利发展、中海、华润置地等央企外，龙湖集团无疑是佼佼者，被视为财务稳健的民企标杆。2021年龙湖集团净负债率46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，剔除预售监管及受限资金后的现金短债比为3.88倍。
尽管如此，在长沙市政府官网的市长信箱以及当地媒体红网的百姓呼声栏目，均有关于龙湖集团某项目等待复工的反映。不过，也有龙湖的业主说，幸好是龙湖，买的房子能够顺利交房。
据公开报道，今年5月，碧桂园、龙湖集团、美的置业3家龙头民营房企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券。
《经济日报》报道，房企融资环节，金融部门积极推动商业银行合理发放房地产开发贷款，重点支持优质房地产企业通过并购贷款和发行债券并购出险及困难房地产企业优质项目。2022年以来，已有70家房地产企业在银行间市场发行债务融资工具1475亿元，对应实现净融资454亿元，银行间债市支持房地产企业接续融资力度不减。
有市场研究机构表示，1—5月，包含房企公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，同比下降12.7%至2321亿元。其中5月仅为339亿元，环比继续下滑。这说明，当前房企国内贷款，以及其他到位资金仍处在环比下滑的趋势，体现出房企融资难情况依然有待改善。
克而瑞统计，6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中，民营房企近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。
一方面是对房地产企业的三条红线，另一方面是央行、银保监会2020年12月对银行设置的房地产贷款两条红线，分别设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，“房地产贷款占比”大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%等;“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%等。
上述银行人士坦言，以前是政策要求有上限，要控制风险;现在是在市场疲软情况下，银行要主动控制风险，不敢大幅新增对房地产的贷款。
有开发商人士称，“水还没有流到这里来”，资金压力大。