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A. 干货｜严外汇管制下，在美贷款购房步骤全攻略

引言：

严外汇管制大前提下，“我有钱，但如何买房收益才能最大化?”、“我有资金，但资金不能一次性出境，想买房怎么办?”不少有海外置业或投资意向的购房者或多或少都会有这样的困惑。其实这些问题都可以通过在美贷款买房得到一定的解决，“谁能贷款，贷款购房难不难?贷款这盘棋具体流程怎么走?”接下来，为大家奉上贷款购房全攻略，解答你的疑惑。

一.在美购房时，选择贷款或全现金支付有何区别?

两种购房支付方式各有优劣点，但简单概括来说：

(1)全现金支付

优点：快速成交、压低成交价格，过户手续办理更迅速。

缺点：无法享受利息免税优惠、不能有效利用资金杠杆、资金压力大。

适合人群：购房预算充足，短期需要购房的买房者。

(2)贷款方式支付

优点：减轻资谨雀金压力、可利用房贷资金杠杆、享有减免报税额度

缺点：审批程序繁琐，耗时长、高杠杆投资有风险、不利于获取更优惠的购房价格。

适用人群：购房预算不足或具备投资意识的买房者。

听起来贷款购房挺不错，那中国人选择贷款购房还有其他原因吗?

二.中国买家选择贷款的主要原因是?

(1)美国贷款购房利率低，能够最大程度发挥杠杆效应。

华人买家可借助资本优势，保持个人资金操作的灵活性，这一特性会吸引不少中国买家的目光。

(2)中国外汇出境政策缩紧，资金出境难。

在美国贷款购房能以租还贷(利用租金偿还房贷)，减轻资金支出压力，有利于形成正向现金流，同时资金出境难的压力也会迫使部分华人买家采取贷款支付的方式。

“贷款挺适合我的，那我的身份能在美国贷款买房吗?”

三.哪类中国人可以申请美国贷款买房?

首要明确的是，签证不同(外国人B1/B2签证、L1签证、美国移民签证、绿卡身份、公民身份、工卡身份)贷款利率和政策都有很大区别。

说到这儿，不少朋友可能会犯迷糊，签证种类那么多，哪些适合贷款购房?

以最常见的绿卡、旅游签证+F1、H1B为例，具体展开分析：

1. 绿卡持有者：贷款政策与公民相同

绿卡持有者的权利和义务与美国公民并无太大差别，所以有绿卡意味着贷款购房时政策沿用针对美国公民的政策。打个比方，绿卡相当于终身通行证，而其他相关美国签证则是时限不同的临时通行证。所以，拥有绿卡身份可以享受美国公民的低首付低利率的待遇。

2. H1B签证

很多朋友会问我：“H1B工作签证在燃粗美国如何贷款买房呢?”

有这种疑问是因为，H1B在贷款购房时有天然优势，关注的人自然就多。

(1) H1B抽中：

享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇

(2) H1B没有抽中，但祥段早还在OPT有效期内：

仍可以和美国公民同等的低首付和低利率待遇

(3) H1B没有抽中，OPT失效：

签证变成B或者F签，失去和美国公民同等的低首付和低利率待遇

贷款条件：在贷款机构选择上相对宽松很多，很多贷款银行均可提供。条件满足也比较简单，只要在美国境内生活足够长的时间，能提供近两年的报税表，收入证明等，银行会依据收入能力的大小给予贷款。

在美国能较顺利申请到房屋贷款的购房者，大多数是绿卡或H1B工作签证持有者。

那么问题就来了，如果我满足条件之一，那什么类型的贷款项目比较适合我呢?

美国有四种常见的贷款项目：常规贷款、(FHA)、退伍军人贷款(VA)、农村住房服务局补助贷款(USDA)、低收入政府补助贷款(FHA)。若国外买家持有绿卡及H1B工作签证一般会适用于常规贷款。

所以，举个例子，如果你是绿卡或H1B签证持有者，能申请到的贷款很可能是这样：

贷款项目：Conventional(普通贷款)

条件限制：信用分数最低620，无收入限制，要有至少两年报税单

首付比例：

(1)贷款数额在$417,000以内，首付比例是房价总额的3% - 5%

(2)贷款数额大于$417,000，将属于大额贷款，需要付20%首付

贷款审批时间：10-15天

其他费用：

(1)无中介费，无申请费

(2)首付为3%-5%时：房屋贷款保险相对于FHA贷款低很多，并且当你贷款额度偿还到20%的房市值后，自动消失。首付为20%时：不收取房屋贷款保险费用。

“但仍然有不少朋友绿卡，H1B均不具备，想要贷款购房应该如何申请呢?“

首要说明的是，美国以上四种常见贷款并不适用这类买家，一般国外买家若有意于美国购屋，需要联络房地产经纪人或商业银行，寻找合适的借贷银行，操作比较麻烦。

F1签证或B-2签

都属于外国人贷款，很难贷到款，即使有，利率也非常高。

贷款机构：一般只能找专为外国人贷款的公司或机构，

1. China Trust Bank中国信托银行

2. Sterling Bank & Trust 富华信托银行

3. Cathay Bank国泰银行

4. Guaranteed Rate

*5. HSBC 汇丰银行(不接受B1，B2，只接受已有绿卡但尚未报税者)

这几家银行机构目前都有做外国人贷款，但条件及利率各家银行都不太相同需要和银行再行联系，选择对你最有利的银行。

首付比例：一般要求较高的首付比例，基本在 35% 或 40% 以上。

四.中国人在美贷款购房步骤有哪些?

在美贷款购房，申请房贷的流程与国内的房贷申请流程有相似之处，具体步骤可分为以下7步

(1)选择放贷机构

选择美国贷款机构主流方式有两种，选择贷款经纪人或商业银行。

贷款经纪人是帮助借方找到放贷机构的中间人，他可直接与买家协商费用，帮助买家实现最低贷款利率和最少花费。

适用条件：不熟悉美国贷款购房事宜，挑选一位优秀的贷款经纪人推进整体流程或许是更好的选择。

费用说明：贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用作为服务费。

直接寻找商业银行，不通过第三方：

适用范围：对整体流程比较熟悉，可自行选择商业银行如花旗银行、美国银行等

优惠措施：如果在这些商业银行拥有支票账户或存款账户，还可享受贷款优惠

(2)比较利率和期限后确定能为买家提供最适于买家承受力的放贷机构

美国常见的贷款购房期限是30年，也可根据自身偿还能力，选择5年-40年不同的贷款年限。目前美国的平均贷款购房利率在4%-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

贷款购房浮动利率贷款(ARM)通常分为：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按市场情况进行调整，但限定了最大的变动幅度。，根据房地美2017年7月数据，5-1ARM可调整利率平均值维持在3.21%。

贷款购房固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率是固定的。

房地美2017年7月数据来看，美国三十年期房贷固定利率平均值维持在3.96%左右(外国人贷款购房固定利率会更高，通常在4%-9%)，十五年期房贷固定利率平均值维持在3.23%左右。

以贷款购买一套14万美金的房子来看：

短期(3-5年内)来看

利率对比：浮动利率贷款的贷款利率较固定利率低0.5-1%左右。

适用人群：对于中短期投资者来说，浮动利率贷款比较值得考虑。

长远来看

利率对比：浮动利率贷款较固定利率存在利率大幅提高的风险。

适用人群：追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。

买家应该根据自己的资金状况和偿还能力进行选择。

(3)获得接受买家的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

此步骤要求在贷款程序开始前完成，经纪人会要求提供买家的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(每家贷款机构有所不同)决定所能承受的贷款额度。预先资格审核能帮助买家了解是否有资格贷款，放贷机构是否愿意提供贷款以及贷款额度。

(4)按放贷机构指示提供所有有关收入、身份等信息进行审核

不同贷款机构的放贷政策和条件不一样，但贷款机构偏好于放贷给综合资质较高的海外申请者。通常，中国人在美国申请房贷需满足以下基本条件(具体要求视贷款机构和项目而定):

1、有效的美国签证，例如B1/B2签证;

2、工作收入证明;

3、美国当地银行开设有账户，并存入首付金额的存款;

4、中国的信用记录报告;

(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。

(6)与抵押贷款职员成交贷款

步骤进行到这里，已经进入最终的审核环节了，当抵押贷款职员确定好你的财务和身份信息无误后，即可与你成交贷款。

(7)结算贷款成交一揽子费用机构

按照双方之前协定的房屋估值，贷款项目，人工费用等一应支出都会在此步骤结算，完成此步骤后，就意味着已经成功利用贷款购房。

五.成功实现在美贷款购房后，在美贷款购房的报税优惠力度如何?

在美国贷款买房，房屋贷款利息和贷款银行收取的点数是可以扣税的。

房屋贷款利息：

每个月还的房贷，利息部分可作为分项抵扣额，刚买房的前几年，付的房贷里绝大部分都是利息， 所以可以扣税的金额特别多。

贷款银行收取的点数：

在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。点数也是可以扣税的。如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建，那么点数可在支付的当年全额抵税，其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。

根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”、“房屋净值贷款”和“信用贷款” 。

只要满足贷款项目是担保性贷款和所贷房屋自身条件这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目”享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额“。可以看出，美国政府的税收政策从多层面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

B. 为什么国外筹资成本比国内低

因为利率低了，百姓不愿意储蓄，会使银行的存款额度下降，需要支付的存款利息也会减少。同时，贷款利率也将下降，贷款成功率会提高的。

公司发行债券时，会提前规定一个票面利率。当票面利率跟市场利率出现差异的时候，债券的发行价格就可能高于票面价格（溢价发行）或低于票面价格（折价发行）。

贷款与发债均为债务，均需偿还，但贷款是借当地银行的钱，门槛相对较低，融资成本（主要是贷款利息）相对高一些；向社会发行债券的门槛相对较高，虽然融资成本（即债券利息支出）较低，但其他费用较高且获得难度较大。

(2)房产杠杆外国扩展阅读：

海外债方面，受境外融资监管趋严影响，房企今年以来在海外融资上也是动作频频。观点指数统计发现，2019年1-7月，房企通过发行海外债（含计划）形式融资4328.97亿元，数量168只，数量、规模均创同期历史新高。不过由于用途受限制，上述海外债几乎都是借新还旧。

需要注意的是，受发债用途以及人民币贬值带来的影响，房企也在积极防范汇率风险。

观点指数梳理发现，从年初至今已经有不少企业提前赎回海外债，比如世茂赎回5.5亿美元2022年到期优先票据，赎回价相等于该等票据本金额的104.188%另加截至赎回日期（不包括当日）累计未付利息，赎回价合计5.78亿美元。

C. 王健林已经基本清仓了其海外的资产，你觉得清仓的理由是什么

我觉得他就是为了回笼资金。

2012年，万达以26亿美元的价格收购了全球最大影院连锁企业AMC 100%的股份，这也标志着万达正式进入国内外影视行业。那些年，因为影视行业走在前列，万达也在享受着大好风光。王健林几年来一直保持着中国首富的地位。但受疫情影响，影视行业整体利润呈下降趋势。因此，万达选择出售AMC股份，聚焦中国，这是顺应当前世界经济发展趋势的最终选择。

目前大家都可以看到，从发展的角度来看，中国应该是最有希望的，因为这两年的疫情只能在我国看到最好。很多海外国家几乎失控，政府根本不为人民着想。其实疫情已经像魔镜一样告诉全世界的人，哪个国家的政府最值得尊敬，哪个国家为人民做一切，哪个国家最值得你定居。

我国政府所做的一切都是为了人民的利益。我们是社会主义国家，真的没有哪个国家能像我们一样团结一致。疫情刚爆发的时候，得到了各方面的支持，疫情结束了，大家还是坚持防控。这样的国家，一定有发展前景。

D. 目前国外主要平台有哪些杠杆可以选择呀是否可以通过外汇平台所属的国家杠杆的多少来判断平台是否正规。

目前比较主流的杠杆是100.200.400.不过一般情况下选择的都是100倍的杠杆。
关于通过杠杆的多少判断一个平台是否正规，其实这个是不可取的，一个不正规的平台，完全可以伪装成正轨的平台，提供很小的杠杆。要看这个平台是否正规还得看这个平台的监管信息才好，最好是有FCA的监管，然后要是有美国NFA，澳大利亚ASIC 的监管那就更好了。监管是一个方面，另一个方面是要看这个平台的公司规模，是否是上市公司，一般情况下，选择上市公司是没错的。但是像这样的一些大平台其实赠金是很少的，并且点差一般会比一些黑平台要高一点。其实要是想在外汇中真正赚钱的话，还是选择正规的比较好，不正规的平台出金问题不能保证，就算盈利了，也是白搭！

E. 美国次贷危机（原因、对中国的影响、对中国的借鉴意义）

原因：

一、为推动经济增长，鼓励寅吃卯粮、疯狂消费。

自由主义经济学理论历来重视通过消费促进生产和经济发展。亚当斯密称“消费是所有生产的唯一归宿和目的”。熊彼特认为资本主义生产方式和消费方式“导源于一种以城市享乐生活为特征的高度世俗化”，也就是说，他们认为奢侈消费在表面上促进了生产。

二、社会分配关系严重失衡，广大中产阶级收入不升反降。

近三十年来，美国社会存在着一种很奇怪的现象，一方面是美国老百姓超前消费，另一方面，老百姓的收入却一直呈下降态势。

在扣除通货膨胀因素以后，美国的平均小时工资仅仅与35年前持平，而一名30多岁男人的收入则比30年前同样年纪的人，低了12%。经济发展的成果更多的流入到富人的腰包，统计表明，这几十年来美国贫富收入差距不断扩大。

美国经济在快速发展，但收入却不见增长，与80年代初里根政府执政以来的新自由主义政策密切相关。

三、金融业严重缺乏监管，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机。

新自由主义的一个重要内容是解除管制，其中包括金融管制。自80年代初里根政府执政以后，美国一直通过制定和修改法律，放宽对金融业的限制，推进金融自由化和所谓的金融创新。

例如，1982年，美国国会通过《加恩-圣杰曼储蓄机构法》，给与储蓄机构与银行相似的业务范围，但却不受美联储的管制。根据该法，储蓄机构可以购买商业票据和公司债券，发放商业抵押贷款和消费贷款，甚乱陪至购买垃圾债券。

对中国经济

一、次贷危机主要影响中国的出口。

次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率已从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。

美国次贷危机造成我国出口增长下降，租脊一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓，同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就业压力增加。

二、我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力。

实体经济尤其是工业面临巨大压力。而大量的中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势。

三、次贷危机将加大中国的汇率风险和资本市场风险。

为应对次贷危机造成的负面影响，美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策。美元大幅贬值给中国带来了巨大的汇率风险。在发达国家经济放缓、中国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下，国际资本加速流向我国寻找避风港，将加剧中国资本市场的风险。

(5)房产杠杆外国扩展阅读：

解释模型

1、杠杆

许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆(Leverage)操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。

也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5%，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150%的暴利。反过来，假如投资亏损5%，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。

2、CDS合同

（credit default swap 信用违约互换）

由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫CDS。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。

机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，帮贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如投资没有违约，那么这笔保险费就白拿了，假如违约，要赔偿。

A想，如果不违约，可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。所以哗型蠢对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1%。

如果做100家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。A和B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。

参考资料来源：网络-美国次贷危机