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❷ 什么是财务杠杆房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是什么意思
房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是指房地产开发企业负债高。财务风险大。
无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。
财务杠杆系数（DFL）= 息税前利润EBIT/[息税前利润EBIT-利息-优先股股利/（1-所得税税率）]
财务杠杆与财务风险的关系[1] 1、财务风险主要由财务杠杆产生。
“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。这一定义强调了：风险是客观存在的而不是“不确定性”的。而财务风险是指未来收益不确定情况下，企业因负债筹资而产生的由股东承担的额外风险。如果借入资金的投资收益率大于平均负债利息率，则可从杠杆中获益。反之，则会遭受损失。这种不确定性就是杠杆带来的财务风险。
从理论上讲，企业财务杠杆系数的高低可以反映财务风险的大小。这里需要指出，负债中包含有息负债和无息负债，财务杠杆只能反映有息负债给企业带来的财务风险而没有反映无息负债，如应付账款的影响。通常情况下，无息负债是正常经营过程中因商业信用产生的，而有息负债是由于融资需要借入的，一般金额比较大，所以是产生财务风险的主要因素。如果存在有息负债，财务杠杆系数大于1，放大了息税前利润的变动对每股盈余的作用。由定义公式可知，财务杠杆系数越大，当息税前利润率上升时，权益资本收益率会以更大的比例上升，若息税前利润率下降，则权益利润率会以更快的速度下降。此时，财务风险较大。相反，财务杠杆系数较小，财务风险也较小。财务风险的实质是将借入资金上的经营风险转移给了权益资本。
2、财务杠杆与财务风险是不可避免的。
首先，自有资金的筹集数量有限，当企业处于扩张时期，很难完全满足企业的需要。负债筹资速度快，弹性大，适当的借入资金有利于扩大企业的经营规模，提高企业的市场竞争能力。同时，由企业负债而产生的利息，在税前支付。若经营利润相同，负债经营与无债经营的企业相比，缴纳的所得税较少，即节税效应。所以，债务资本成本与权益资本成本相比较低，负债筹资有利于降低企业的综合资本成本。但是，未来收益的不确定性使借入资金必然承担一部分经营风险，即债务资本的经营风险转嫁给权益资本而形成的财务风险也必定存在;其次，闲置资金的存在也促进的借贷行为的发生。资金只有投入生产过程才能实现增值。若把一笔资金作为储藏手段保存起来，若不存在通货膨胀，随着时间的推移是不会产生增值的。所以，企业将闲置资金存入银行以收取利息，由银行贷出投入生产。因此，财务杠杆以及财务风险也将伴随着债务资本而存在。
❸ 什么是房地产加杠杆
问题一：房地产加杠杆是什么意思 指房地产首付降低。以较低的首付获得其产权。引用股市名词房地产加杠杆
问题二：楼市加杠杆是什么意思？ 河北稳升为您服务。
楼市的按揭本来就带有一定杠杆性质，以首付来撬动了更大的楼市价值。今年的楼市上涨更为疯狂，是因为一些中介对于首付比例也采用了借贷方式，这样楼市的杠杆就更高了。
问题三：加杠杆买房是什么意思 指房地产首付降低。以较低的首付获得其产权。引用股市名词房地产加杠杆
买房条件
1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人；
2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁；3、有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能。
问题四：什么是用加杠杆的方式去楼市库存 意思是100万的房子你本身需要首付30万贷款70万才能买，现在可以首付20万贷款80万购买哈，这就是楼市用加杠杆的方式去库存哈。
希望我的回答能够帮助到你，望采纳，谢谢。
问题五：房价高杠杆是什么意思？ 买房子的钱主要是借的，比如民间借贷，按揭等等，这就是用的杠杆。如果房款中借入资金太多，就是高杠杆。上述只是简单一说，目前所谓“高杠杆”，形式上主要包括自买自卖转按揭漏猛闭、众筹炒房等。摘自网络：“限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”已被借道消费或信用贷款、离婚购房、高评高贷等“加杠杆”现象轻松逾越了。”
问题六：买房杠杆是什么意思 需不需要买房
也不一定啊，仁者见仁智者见智。
这个主要看本人是否需要，而且还要看本人条件是否允许购房。
如果真的需要而且一切就绪就可以购房的。
注意事项：
一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。
二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的升值。
三：社区内部规划。
1、供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。
2、楼宇的部署，有没有再建的可能，楼间距及采光的影响。
四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。
五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。
问题七： *** 加杠杆化是什么意思? *** 杠杆化是指 *** 参与金融、经济的调剂作用。杠杆作用的原理与其他一些乘数理论如消费乘数理论、投资乘数理论、出口乘数理论的原理类似。作为社会消费的一部分， *** 每增加一定量的 *** 购买，就会增加社会生产部门的收入，这收入还可以继续用来生产和消费，从而对经济的长期贡献可能会达到 *** 所增加购买的数倍。
但是与其他乘数理论相比， *** 购买的杠杆作用的地位比较尴尬，因为 *** 部门作为公共服务部门而非生产部门，它的收入主要来源于税收，如果 *** 不增加 *** 购买但是少收税，那么这些钱一样会用于生产和消费，一样会有乘数效用。究竟一抚国家应该增加 *** 购买，还是降低国家税赋涉及到 *** 与市场的边际效率问题，不能一概而论。
问题八：券商加杠杆 是什么意思? 难道股市还要像期货一样，还是请券商专业人士解答吧！
问题九：居民加杠杆买房还有很大空间是什么意思 关于居民个人、企业和 *** 三个部门在中国经济中的杠杆率（债务／GDP比重），因为统知薯计数据等原因，难有一个精确的数字。但基于 *** 息，在两个方面是有共识的：一是全社会杠杆率超过200%，在全世界居前列；二是，在三个部门之间，企业杠杆率最返裂高， *** 次之，居民的杠杆率最低。
具体说来，企业杠杆率被认为在120%~170%，领先于很多大经济体； *** 杠杆率在30%~70%（如果算上更多隐性债务，可能更高）；居民杠杆率在40%以内，落后于主要国家。
从上述数字上看，三个部门中，居民加杠杆的空间最大；且居民杠杆形成的银行资产，质量优于企业部门，是银行偏爱的安全产品。央行行长 *** 在G20财长和央行行长会议记者会上的表态，正应和了这一现实：“从宏观层面看，中国如果想控制杠杆率，应掌握好整个杠杆率，关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题。也有一部分人比较关注地方 *** 的杠杆率是否偏高的问题，从总量上讲个人消费贷款的杠杆率不太高”。
分析造成三个部门之间杠杆率差别的原因，有助于判断居民的杠杆空间到底有多大。
三个部门之间的杠杆率差别如此之大，特别是企业部门如此之高，笔者认为根本原因是企业代替 *** 和居民部门，提高并维持了其部门的杠杆率（当然，2009年之后企业贷款增加的直接原因在于 *** *** 经济的政策）；而不在于中国企业主要依赖于间接融资、不像美国有那么发达的资本市场。资本市场同样不如美国发达的其他几个金砖国家，企业杠杆率甚至不及中国的一半。
如果只考虑 *** 认可的账面的债务， *** 杠杆率在30%左右，低于60%的国际警戒线。相信这是各种分析认为 *** 仍有加杠杆空间的理由。但如果考虑到地方 *** 的各种融资平台债务及全国范围内社会保障的隐性负担，情况显然不容乐观。也因为此，中央对地方债务扩大比较谨慎，在推出地方债务置换的同时，力保全国地产市场不大幅下跌，因为后者是维系地方乃至全国债务状况稳定、不发生系统性金融风险的基础。
同样，企业的杠杆率帮助降低了居民的杠杆水平。不是每个居民都有资格加杠杆。稳定的现金收入应是首要条件。因此，对于加杠杆，占全国人口一半以上的农民是被排除在外的（包括被寄予厚望的农民工）。 *** 行长希望鼓励的群体，应是大部分工薪收入阶层。而他们的收入均直接、间接来自于企业。可在经济不景气、PPI连续几年负增长的情况下，企业要保证不亏损已经很难，维持运营、缴上税费、发下工资，银行贷款是最优选择。
企业部分承担 *** 和个人的杠杆率的成本有多高呢？其每年银行贷款利息支出在6万亿元左右（如计算上银行外的融资，成本会更高），超过名义GDP的年度增加额；货币供应量（M2）增量的近一半要用于支付这些利息。就是说，贷款的利息，也要用贷款来还了。经济疲弱、企业无现金利润、亏损，滚雪球般的债务模式不可持续。
是否可以不维持这种模式呢？那就是企业去杠杆(破产，退出市场），对上述的逻辑做一个调整，企业的杠杆率降下来、 *** 的杠杆率上升。个人的杠杆率也会下降，因为该破产的企业破产了、有些个人收入下降甚至没有了收入，就失去了承担债务的条件，其历史债务将转嫁给银行。最后的债务接盘者仍是 *** ，但真正的损失者是居民个人：如果不让银行破产，那债务只能通过全社会通胀的方式消化；如果允许银行破产，通胀的幅度稍小，银行的储户损失更大。同时伴随的，将是GDP萎缩，资产价格暴跌。
两害相权无轻者。这恐怕也是财政部部长楼继伟自去年起就吹风降低企业社会负担（五险一金）的原因。
*** 行长在前述会议上同时提及：“从中国的情况看，个人住房贷款占银行贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款特别是住房贷款可......>>
问题十：国家最近提到的去杠杆化是什么意思？ 1概述
当资本市场向好时，这种模式带来的高收益使人们忽视了高风险的存在，等到资本市场开始走下坡路时，杠杆效应的负面作用开始凸显，风险被迅速放大。对于杠杆使用过度的企业和机构来说，资产价格的上涨可以使它们轻松获得高额收益，而资产价格一旦下跌，亏损则会非常巨大，超过资本，从而迅速导致破产倒闭。金融危机爆发后，高“杠杆化”的风险开始为更多人所认识，企业和机构纷纷开始考虑“去杠杆化”，通过抛售资产等方式降低负债，逐渐把借债还上。这个过程造成了大多数资产价格如股票、债券、房地产的下跌。
综合各方的说法，“去杠杆化”就是一个公司或个人减少使用金融杠杆的过程。把原先通过各种方式（或工具）“借”到的钱退还出去的潮流。
单个公司或机构“去杠杆化”并不会对市场和经济产生多大影响。但是如果整个市场都进入这个进程，大部分机构和投资者都被迫或主动的把过去采用杠杆方法“借”的钱吐出来，那这个影响显然不一般。
在经济繁荣时期，金融市场充满了大量复杂的、杠杆倍数高的投资工具。如果大部分机构和投资者都加入“去杠杆化”的行列，这些投资工具就会被解散，而衍生品市场也面临着萎缩，相关行业受创，随着市场流动性的大幅缩减，将会导致经济衰退。
2阶段
当前，世界范围内最常见的风险名词就是“债务”，就本质而言，债务其实就是对信用的一种过度透支，滥用信用就会造成债务风险，并最终导致债务危机。从资产负债表角度看，经济周期波动往往体现为经济体系杠杆率的调整过程。往往会经历三个阶段的去杠杆化过程：早期衰退、私人部门去杠杆化、经济回升和公共部门去杠杆化。
在早期衰退阶段，私人部门债务比率攀升至高点，公共部门负债开始出现上升趋势。这个阶段大概要持续1-2年时间；在第二阶段，即私人部门去杠杆化阶段。私人部门现金流增加，经济回暖，但由于推行财政 *** 政策，公共部门负债率达到阶段高点。这个阶段持续时间大概为3-4年时间；在第三阶段，公共部门去杠杆化阶段。尽管国内生产总值（GDP）出现反弹，全社会负债率再次上升，公共部门不得不开始漫长的去杠杆化进程。这个阶段大约持续10年左右。
目前，全球发达国家正处于第二阶段向第三阶段过渡的时期。如果进入第三阶段则意味着廉价资本时代即将远去，投资者和借贷者将面临借贷成本上升的窘境。在未来的几年内，信用紧缩、财政紧缩和消费紧缩三个层面的叠加效应会进一步显现。
各阶段对中国经济的影响
在每一个“去杠杆化”的阶段上，中国经济所受的冲击不同。
首先，“金融产品的去杠杆化”对中国影响很小。由于实行资本账户的管制，中国绝大多数的对外金融投资都是以中央银行外汇储备投资的形式进行。这类投资一向稳健保守，基本不会涉足高度杠杆化的金融产品，即使有所损失，也不能与其他类型投资者的损失相提并论。
其次，“金融机构的去杠杆化”和“投资者的去杠杆化”对中国的影响也相对较小。一方面，中国银行业对外开放程度有限，同时外国金融机构在中国市场上的份额和在金融中介中所起得作用都很小；另一方面，由于国际收支长期顺差，中国经济不依赖外部资金。这样，当国际金融机构和投资者去杠杆化时，一般不会对中国产生显著的负面效应。在这一问题上，中国经济目前受到的最严重的影响表现在，国际商业银行在缩减其资产负债表规模的过程中，贸易信贷也受到了波及。
从近期看，对中国经济最大的负面影响来自于美欧“消费者的去杠杆化”。中国的出口将会受到严重威胁，进而引起国内产能过剩、制造业投资疲软、制造业工人失业等连锁问题。
从中长期看，中国经济面临......>>
❹ 为什么说房地产市场来高杠杆发展模式和房价过快上涨相互作用,会增加房地产行近年来房地产行业的风险
第一、高杠杆意味着高负债，自有资金只有20%，敢于贷款（借贷）80%去完成购买行为，这就是高杠杆；
第二、房价上涨过快，会透支几年的趋势，而且会在普通人心中会形成定势，造成普通民众的竞相无脑追捧，会更加大杠杠进入，造成负债奇高；
第三、一旦房价增速不及预期，或者有所回落，不仅给普通民众的心理带来巨大压力，而且在实际生活上也带来巨大压力，不利于社会的稳定，也不益于房地产行业的健康持续发展。