地产杠杆

A. 什么是财务杠杆房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是什么意思

房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是指房地产开发企业负债高。财务风险大。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆系数（DFL）= 息税前利润EBIT/[息税前利润EBIT-利息-优先股股利/（1-所得税税率）]

财务杠杆与财务风险的关系[1] 1、财务风险主要由财务杠杆产生。
“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。这一定义强调了：风险是客观存在的而不是“不确定性”的。而财务风险是指未来收益不确定情况下，企业因负债筹资而产生的由股东承担的额外风险。如果借入资金的投资收益率大于平均负债利息率，则可从杠杆中获益。反之，则会遭受损失。这种不确定性就是杠杆带来的财务风险。
从理论上讲，企业财务杠杆系数的高低可以反映财务风险的大小。这里需要指出，负债中包含有息负债和无息负债，财务杠杆只能反映有息负债给企业带来的财务风险而没有反映无息负债，如应付账款的影响。通常情况下，无息负债是正常经营过程中因商业信用产生的，而有息负债是由于融资需要借入的，一般金额比较大，所以是产生财务风险的主要因素。如果存在有息负债，财务杠杆系数大于1，放大了息税前利润的变动对每股盈余的作用。由定义公式可知，财务杠杆系数越大，当息税前利润率上升时，权益资本收益率会以更大的比例上升，若息税前利润率下降，则权益利润率会以更快的速度下降。此时，财务风险较大。相反，财务杠杆系数较小，财务风险也较小。财务风险的实质是将借入资金上的经营风险转移给了权益资本。
2、财务杠杆与财务风险是不可避免的。
首先，自有资金的筹集数量有限，当企业处于扩张时期，很难完全满足企业的需要。负债筹资速度快，弹性大，适当的借入资金有利于扩大企业的经营规模，提高企业的市场竞争能力。同时，由企业负债而产生的利息，在税前支付。若经营利润相同，负债经营与无债经营的企业相比，缴纳的所得税较少，即节税效应。所以，债务资本成本与权益资本成本相比较低，负债筹资有利于降低企业的综合资本成本。但是，未来收益的不确定性使借入资金必然承担一部分经营风险，即债务资本的经营风险转嫁给权益资本而形成的财务风险也必定存在;其次，闲置资金的存在也促进的借贷行为的发生。资金只有投入生产过程才能实现增值。若把一笔资金作为储藏手段保存起来，若不存在通货膨胀，随着时间的推移是不会产生增值的。所以，企业将闲置资金存入银行以收取利息，由银行贷出投入生产。因此，财务杠杆以及财务风险也将伴随着债务资本而存在。

B. 房地产杠杆的概念是什么

杠杆，具有放大的作用，用在房地产市场是一样的意思。

假设现在你有30万，一般情况下专你只能买30万的东西属，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。

加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。

C. 什么是买房杠杆什么是房价杠杠

买房杠杆简单来说就是买自己卖不起的东西，比如说一套房100万，但是你只有回30万怎答么办，没事银行能给你贷款70万，你只要付个首付30万就能成为百万富翁了，这就是买房杠杆。指房地产首付降低。以较低的首付获得其产权。引用股市名词房地产加杠杆

D. 房地产杠杆影响是什么，国家如何宏观调控这一影响

通过三种渠道降低杠杆：

一是加税，通过增加政府收入提高偿债能力，以削减负债规模、降低杠杆率。然而，在经济上升阶段可行，而在经济下行阶段，则很难操作。

二是通胀，通过增加杠杆率的分母GDP 数值以降低杠杆率，实际操作举措可能是货币政策的宽松。

三是贬值，政府释放汇率贬值压力，既能通过汇率走贬保障出口、维稳实体；然而，国家信誉怎么办，人民币国际化怎么办，一带一路怎么办？

E. 房地产杠杆率的介绍

2000年以来，北京、上海、深圳、广州等一线城市和二线城市房价出现了普涨和暴涨。在高房价的带动下，房地产成为中国财富的代名词之一，而住房消费则成为中国贫富分化最集中、最突出的领域。

F. 楼市降杠杆是什么意思

杠杆，具有放大的作用，用在这里是一样的意思。假设现在你有30万，一般情况下你只能买30万的东西，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。风险同样也放大了。假如房价下跌30%，现值70万，卖掉还完贷款，一分也没有了。贷款炒房因为面临还款压力，一旦到了拿不住必须卖的时候正好房价下跌，就是一个悲伤的故事了。现在还有提供首付贷款的，要是还不起，估计就不光是钱的事了。资金的高杠杆在短期内快速推高股价和指数的同时，也隐伏着巨大的金融风险，在高杠杆不能持续的情况下，稍有风吹草动，高杠杆的资金就会迅速从股市撤退，从而引起股价和指数的急剧下跌。因此，股市的火爆行情，有时与股市的暴跌甚至崩盘如影相随。借助于高杠杆来投资股市的交易模式和行情走势很难具有持续性。更何况，各路加杠杆或拆借入市的资金中难免有违规或打政策“擦边球”的情况存在，一旦强化监管，这类资金将不计代价撤离股市，加剧股市的大起大伏。

G. 什么是房地产杠杆房地产投资的注意事项

房产杠杆就是一种交易模式，杠杆效应在房地产中的作用很大的。下面会还给朋友们详细的介绍一下。现在越来越多的朋友投身于房地产的投资，那么在房地产投资中为了维护自己经济利益，要注意很多细节，从选购开始，到成功交易，以及交易之后的用途，都有很多要注意的事项。下面给朋友们具体说说杠杆和投资的问题。
什么是房地产杠杆？
杠杆，具有放大的作用，用在房地产市场是一样的意思。
假设现在你有30万，一般情况下你只能买30万的东西，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。
加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30％，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30／30＊100％＝100％。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30／100＊100％＝30％，差很多。
房地产投资的注意事项？
1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估。房地产投资需要大量的资金，如果自身没有足够的资金，或者没有一定的筹资能力，就不能投资房地产。要当时的地产市场进行市场分析，避免盲目的投资。不论是什么行业，价格都是由供求关系影响的，因此投资房地产还是要着眼于市场的供求关系，观察市场需求和价格走势，找准投资时机。
2、选择好房地产投资的品种。目前，可以供个人进行投资的房地产品种主要有商铺、写字楼、住宅等。一般情况下，地区经济快速增长时，投资商业地产会有比较好的回报。而投资住宅地产会比较安全，升值稳定。
3、投资房地产要考虑全面。综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。
4、考虑好如何进行投资操作。投资方房地产最常见的一种方式就是向开发商购买住房，进行装饰后出售或者出租，以获得利益。如何将房产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。
杠杆就是一种放大的交易模式。也有效的控制的房地产的交易。房地产的投资其风险很小，选择住宅房投资相比办公用房和商铺风险更小。在投资之前，做好成本预算，规划好回报收益。住房要选择什么方式出租，办公用房要选择什么样的公司。商铺要选择什么样的商圈，这些都是要细细考虑的。总的来说，选择个策划很重要。