⑴ 多事之秋,逼出经济内循环,楼市只剩一条出路了吗
种种信号表明,楼市除了“稳”,再没有别的出路。
眼下,外部风云变幻,中美摩擦愈演愈烈,从贸易到金融,从科技到外交,莫不面临挑战。特别是最近中美两国互关大使馆,关系空前紧张,并已折射到贸易领域。加上海外疫情继续扩散,外部需求减少,我国经济和楼市都深受影响。
种种信号表明,楼市除了“稳”,再没有别的出路。一旦局部过热,必然迎来打压,这一点已经被多个城市验证过了。
在全世界都被笼罩在疫情阴霾中的时候,中国经济复苏还有一张王牌可以打,就是庞大的消费者市场。不过要发动内循环、促进内需,需要两个前提:一是人们有钱花,二是敢花钱。
现在促进内需,首先要压住房价过快上涨,否则大量资金炒楼会造成房价过快增长,造成物价跟随上涨。大众的闲钱少了,房子以外领域的消费能力自然会被抑制,实体经济发展也会受到影响。
正因如此,近期杭州、宁波、南京、深圳等城市纷纷出台楼市新政,加码限购,提高购房门槛。可以说,下半年楼市的趋势已经基本确定,总体稳定一定是主基调。
(1)为什么经济去杠杆楼市没下扩展阅读
易居研究院7月22日发布的《百城库存报告》显示:截至上半年末,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米,同比增长6.0%。
单从住宅库存总量来看,一二线城市的库存攀升节奏较快。100个城市中一、二线的新建商品住宅库存总量分别为2936、24541平方米,同比增速分别为5.8%和10.3%。
这是因为二季度以来,一线城市的新建商品住宅供应放量速度加快。来自第一太平戴维斯的数据显示:今年第二季度上海、北京新建商品住宅新增供应分别约为206.5万平方、226.32万平方米,环比大幅上涨317.9%、369%,供大于求。
⑵ 房地产融资“供给侧改革”启动 楼市“去杠杆”全面展开
2020年最后一天,一则金融领域的文件发布,宣告房地产业正式进入一个新的时代。
12月31日,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。
具体为,将法人银行分为五档,根据各银行所处的不同档位,对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中,前者最高不超过40%,后者最高不超过32.5%。
《通知》自2021年1月1日起实施。
这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分,虽然设置的额度比例并不苛刻,且监管层给予了一定的过渡期,但政策的信号意义仍然不可忽视。
过去多年来,房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出,在保护刚需的同时,也令购房者“加杠杆”变得越来越难。2020年8月,“三条红线”政策提出,从房企的角度对融资需求进行量化管理。而此次“涉房贷”集中管理制度的推出,则是对资金供给端的收紧,既是供给侧结构性改革的题中应有之义,也被认为长效机制的重要内容。
分五档考核房地产贷款占比
按照《通知》规定,法人银行将被分为五档。具体为:6大行+国开行为第一档,12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档,民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档,县域农合机构为第四档,村镇银行为第五档。农合机构包括:农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。
指标方面,第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%,第二档分别为27.5%、20%,第三档分别为22.5%、17.5%,第四档分别为17.5%、12.5%,第五档分别为12.5%、7.5%。
按照监管层的说法,上述分档根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素确定,而管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。
值得一提的是,为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
《通知》自2021年1月1日起实施,以2020年12月末数据为界,并对不同的超出比例分别给予了2年、4年过渡期。同时明确,各地可以结合所在地经济金融发展水平等特点,在增减2.5个百分点范围内适当调整房地产贷款集中度管理要求。
此外,为配合资管新规的实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。
银行是房企最重要的资金来源之一。有金融机构人士向21世纪经济报道记者表示,算上开发贷款、按揭贷款,以及非标融资、信用贷等其他渠道,房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平,占其资金来源的三成左右。因此,此次对银行业金融机构进行额度管理,会很快引发行业关注。
但多数业内人士认为,仅从额度上看,这一规定并不苛刻。
贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示,截至2020年三季度末,商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%,个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%,平均水平低于管理目标限制。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况,意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化。
同时,监管层根据年末银行的实际情况设定了过渡期,超出管理要求越高的,过渡期时间越长,让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整,避免过大变动。因此,许小乐认为,“该方案对短期市场不会造成大的影响。”
两部委有关负责人同样明确了这一点。据介绍,2019年以来,央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研,与金融机构进行了充分的沟通,“目前大部分银行业金融机构符合管理要求。”
但新规“堵漏洞”的作用仍然不容忽视。按照贝壳研究院的说法,新规实施差异化管理要求,从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着,以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
去杠杆之路
过去多年来,房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出,在保护刚需的同时,也令购房者“加杠杆”变得越来越难。
在供给侧结构性改革的框架下,从2020年开始,楼市“去杠杆”的过程逐渐延伸到房企的融资环节。
2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,首次提出实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。会议还提出,以“三道红线”为原则,对房地产企业融资实施管理。
所谓“三道红线”,是指对房企设置剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍等三个指标,根据触线情况不同,将企业分为“红、橙、黄、绿”四档,对有息负债规模增速进行量化管理。
据悉,“三道红线”已经对房地产业产生了实质影响,近期,房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行了实质调整,一些企业还设定了具体的降档期限。
按照许小乐的说法,“三道红线”是在资金需求端的管理,而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。
他还认为,对“涉房贷”进行集中管理,不仅是“房地产金融审慎管理制度”的一部分,也是房地产长效机制的重要内容。未来,该政策将和“三道红线”一起,成为楼市调控的常态。
多数受访者指出,随着资金供给侧的管理全面收紧,房地产领域的“去杠杆”行动也将全面展开。
许小乐指出,近年来的楼市调控,主要沿着“去杠杆”的方向进行,主要目的是为了降低和防范房地产金融风险,推动房地产与金融及实体经济平衡发展。他表示,过去一段时间,金融信贷中涉及房地产的比例较高,不仅增加了企业和居民的杠杆水平,也挤占了社会信贷资源,不利于构建国内大循环。
北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,房地产业将进入一个新的阶段,在人口红利、土地红利逐渐消退后,金融红利也在消失。未来房地产市场的将告别红利下的高增长,转而进入平稳发展阶段。
⑶ 房市拼命加杠杆,为什么股市去杠杆
通俗的讲,在股市加杠杆就是借钱炒股,而且是高杠杆,有的高达几十倍,纯粹是赌博,投机性强,借的别人的钱当然风险大,一遇波动,很容易就暴仓,借资方会设一平仓警戒线,到点不论你愿不愿意都会不计成本抛出平仓,这助长了股市的大幅波动。为了股市能平稳有序发展,防范系统性风险的发生,当然要去杠杆。
⑷ 楼市去杠杆,房价会跌多少
房地产要做的只有一件事儿,那就是去杠杆!
很多人觉得房价高,受不了,呼吁房价下降。然而从行业的角度讲,价格高,从来就不是问题。一件东西价格高,总会有价格低的来代替。房子也一样,房子购买价格高。然而租房却并不贵。影响行业发展,造成行业动荡的,实际上是高杠杆导致的系统风险。
从银行借出钱来买房,而买房后又可以抵押房产继续买房。对于很多公司或者有能力的个人来说,在房价高涨时,这无疑是最有效的赚钱方法。如今限购出台,实际上是打压了房地产的高杠杆,而房子的价格,是各方面都不希望降下来的。最理想的结果是,沉淀在房子中的钱,都是由真金白银构成的。
从目前的趋势来看,减杠杆的效果明显,房价已经被限制住了。而一方面也能看出,即使房子的交易额腰斩,然而价格却没有大家预料的那样跳水。不少明显虚高的房价确实在下降,但是也仅仅限于学区房,燕郊固安等炒作概念的地区。购房者实际想买的房子,价格虽然下降了,却因为限购和银行减少房贷,变得更加难买。
从房贷计算的算式来看,目前最划算的,还是之前买房的人。至少低息的房贷,是目前个人能够融到的最大笔资金。
而在去杠杆的压力下,目前刚需购房者,可以说当下已经断了买房的念头。而且去杠杆并非一朝一夕的时间,至少短时间内,去杠杆依旧会是房地产的主流。而最近三四线城市的房价正在逆势上涨,也说明依旧有不少人在等着炒房,房地产商的正随时想通过资本获取更大的利益。
⑸ 为什么中国经济要去杠杆化
就是市场通过银行抄资金减少使袭用金融杠杆的意思,把原先通过各种方式“借”到的钱退还出去的政策。
之前银行鼓励企业喜欢用杠杆投资方式,你投资1万,利用金融杠杆,由第三方金融机构借你9万,变成你投资了10万,如果企业发展顺利是没什么问题,但是一旦出现亏损,银行方面就损失惨重了,所以现在在鼓励去杠杆化,就是把之前这种投资结掉,以后减少杠杆化投资,来达到稳定市场的目的,减少金融方面的系统风险。
⑹ 杠杆能够四两拨千斤,那么什么叫楼市去杠杆
在目前的监管框架下,房地产市场的名义杠杆率,实际上即是银行按揭贷款利率。首付贷是针对购房者在首付的阶段发放贷款,这部分贷款的利率高于按揭贷款。由于这部分放贷的资金来源复杂,监管层很难准确掌握房地产市场中的实际杠杆率。
经济学家李撰文称,同时做到去库存、去产能和去杠杆理论上是可以实现的,但是现实中概率很小。目前看到的,至少在房地产领域,还是为了去库存而加杠杆,但加杠杆的结果,却是一二线城市房价的大涨,三线及以下城市的去库存的效果尚不明显。
⑺ 经济下行为什么坚持去杠杆
经济下行情况下,去杠杆是因为过去经济结构扭曲。不过,去杠杆重点应该是产能过剩行业。所以,去杠杆就是要使一些产能过剩行业的企业,会活的转型转出去,不会活的死去,即可获得产需新的平衡。如果产能过剩行业继续靠杠杆继续维持下去,经济结构难以得到捋顺,只会加大企业库存,不但产效低,而且对整体经济转型升级无益。
但实际问题往往是要看到两方面的。事实上,国家不再拿“4万亿”投资拉动经济,存款利率却一降再降,存款利率收益跟不上物价上涨时,老百姓不能眼看着手中所存的钱在银行存着不断贬值,就不得不想办法去投资做大众创业,争取保值增值。只要这些钱投到经济领域,三驾马车之一的投资拉动经济增长就会保证一定动力。只是股票不行,就去投实业;实业不赚钱,就最终流向房地产。然后,导致保值可能性高的一线城市房价暴涨时,再发限令抑制房价。
经济问题,真的很复杂,经济学家真的没有开出多少灵丹妙药。况且以医理看,“西药”可能速效,但伤胃;“中药”治病比较温和,但药效较慢,经济政策也有有类似的选择,看谁喜欢哪一口了。但不管采取什么政策,一是不能让人民的收入下降,二是不能造成失业大问题,脱离这两个目标,失去人心,政策实施就难以为继。