土地拍卖佣金跟土地出让金

『壹』 政府拍卖地的价格和土地出让金有什么关系

关于土地使用权出让金的含义
齐 鹏 张林楠

出让金是在土地管理中经常遇到的名词，其概念早在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令，以下简称条例）中就曾明确提到，但是直到市场经济飞速发展、土地使用权招拍挂普遍开展的今天，人们对出让金含义的理解依然比较模糊。
《条例》第二章第八条规定，“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二章第七条的规定与上相同，由此可知，出让金是土地使用者取得国有土地使用权所应支付的代价。
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局[1992]第1号令）第二十六条，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。”由于标定地价就是土地使用权价格，那么出让金显然只是土地价格的一部分，一般情况下不到地价的一半，这部分价值是由于区位条件和政府投资增值产生的，叫做“级差地租”，也就是通常所说的“政府纯收益”，因此可以说出让金就是地租。
根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第五条，“协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。”此时，国有土地使用权出让金为土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，其中也包括级差地租（或叫政府收益）一项，根据土地价格评估中的成本逼近法原理，出让金在构成上已经类似于地价了。同时，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%，依照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2001），“基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。”基准地价的70%基本上也属于该区域土地价格的正常范围，出让金在数额上也已经接近地价了，因此可以说出让金就是地价。
那么出让金究竟是地租还是地价呢？出让金这个词是不是本身就是一个模糊的概念呢？曾经有人这样定义出让金：狭义的出让金是级差地租，广义的出让金就是包括级差地租在内的土地价格。笔者认为，弄清出让金的含义还应当从它的概念入手，无论是《条例》还是《城市房地产管理法》都明确指出，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。对于原划拨国有土地使用权在不改变土地用途时补办出让手续的情况，土地使用者向国家缴纳的“级差地租”就是出让金；企业兴办工业项目使用新增建设用地办理协议出让手续时，企业按照国家规定应当缴纳的新增建设用地有偿使用费等有关税费以及企业支付给政府并由政府拨给原集体土地所有者的征地（拆迁）补偿费用之和就是出让金；以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权时，土地受让方向政府缴纳的地价款就是出让金。
综上所述，由于我国实行土地一级市场的国家垄断，国有土地使用权出让金就是土地使用者为了从国家手中获得国有土地使用权而向国家支付的代价，所以只要目的是为了“获得国有土地使用权”而“交给国家”的土地款项就是出让金，不管这个代价是级差地租还是土地使用权的市场价格。出让金是一个明确的概念，其含义关键在于以下两个方面：一是“获得国有土地使用权”；二是 “交给国家”。因此，国土资源部、国家工商行政管理局在《关于发布〈国有土地使用权出让合同〉示范文本的通知》（国土资发[2000]303号）中，合同文本第七条关于出让价款部分仍然使用“出让金”这个名词是科学和恰当的。

作者单位：廊坊市国土资源局
廊坊博泰不动产咨询评估有限公司

『贰』 土地出让金和土地出让价款的区别

土地出让金 土地出让金(land-transferring fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地 土地出让金出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。 土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非租，似税非税。 土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。 土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。 对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。 在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国土部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权，但地方政府多数不执行多数袒护开发商，导致房源紧张房价暴涨），土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。 土地出让价款与土地出让金实际上是一个概念，就是政府出让土地使用权时，土地受让人需要缴纳给政府的费用（不包括税费）。但前者包含相关税费比如契税。

『叁』 土地拍卖佣金进土地成本还是进当期费费用

问：土地拍卖佣金进土地成本还是进当期费费用？ 所得税处答复：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（一）项：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
根据上述规定，房地产企业通过拍卖行竞拍取得土地使用权而支付给拍卖行的佣金，应计入开发产品计税成本。

『肆』 土地拍卖佣金如何收取法律依据是什么

自主约定或者按照成交价百分之五收取。

根据《中华人民共和国拍卖法》第四回节 佣金第五十六答条规定：

委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。

委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

第五十七条拍卖本法第九条规定的物品成交的，拍卖人可以向买受人收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

(4)土地拍卖佣金跟土地出让金扩展阅读：

设立拍卖企业，应当具备下列条件：

（一）有一百万元人民币以上的注册资本；

（二）有自己的名称、组织机构、住所和章程；

（三）有与从事拍卖业务相适应的拍卖师和其他工作人员；

（四）有符合本法和其他有关法律规定的拍卖业务规则；

（五）符合国务院有关拍卖业发展的规定；

（六）法律、行政法规规定的其他条件。

『伍』 土地购置费与土地出让金有何区别

土地购置费指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。

土地购置费包括：

1. 通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；

2. 通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金；

3. 通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权所支付的资金。以划拨和“招拍挂”方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产。土地购置费按当期实际发生额计入投资。土地购置费为分期付款的，应分期计入房地产开发投资。

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

『陆』 土地有偿使用费和土地出让金一回事么

土地有偿使用和土地出让金不是一回事。

一、国有土地有偿使用费和土地出让的金概念：

1、国有土地有偿使用费是指，以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。

2、土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金只是取得有偿使用方式中的一种出让方式而需要支付的一种价款，而土地有偿使用费则不仅仅包括出让方式，而且还包括其他更多的方式。

二、本身属性：

1、土地出让金是土地本身使用价值的价格表现，他体现和反映的是土地使用价值，随市场的变化而变化。

2、土地使用费则是因为所有权与使用权发生分离后，所有权人向使用权人收取的费用，他随不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，其具体标准和收取金额有所不同。

(6)土地拍卖佣金跟土地出让金扩展阅读：

一、国有土地有偿使用的法定方式包括：

(1)土地使用权出让；

(2)土地使用权租赁；

(3)土地使用权作价出资或者入股。此外，向国有土地使用者常年征收城镇土地使用税和土地使用费，也是土地有偿使用的表现方式。

二、土地出让金：

1、《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

2、在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国土资源部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权。

3、土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。

『柒』 土地出让金和土地转让费的区别以及缴纳方法，缴纳给谁

一、土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。
具体范围：
土地价款的具体范围包括：
1、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；
2、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；
3、变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；
4、转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；
5、改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。
国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。
二、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

『捌』 土地出让金和土地出让价款的区别

土地出让金和土地出让价款的区别：

1、含义不同：

1）土地出让价款的本质是一定年限的地租之和，具有地价的含义。是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，其权利特征是出让土地使用权。

2）土地出让金不是简单的地价，还有税费的性质。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质。

2、收取方式不同：

1）土地出让价款采取预收的方式。土地使用者只有支付了出让价款，土地管理部门才交付土地给土地使用者，办理登记手续，核发土地使用证。依据国有土地出让的具体方式，土地出让价款可分为协议出让价款、拍卖出让价款、招标出让价款和挂牌出让价款四种形式。

2）土地出让金，采取一次性收取。将累计若干年地租总和一次性收取，又有税收的强制性、无偿性和固定性。

3、资金功能不同：

1）土地出让价款。《土地管理法》对土地出让价款的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

2）土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；

二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。

『玖』 土地成交价与土地出让金的关系

2是正确的，每个地方政府都不太一样，但是我敢说2是正确的 出让金只是成交价的一部分