杠杆投资内部收益率

A. 商业房地产正常投资收益率

摘自互联网：
商业地产投资收益率怎么计算？
1.租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

B. 如何编制可行性研究报告中财务评价部分

可行性研究报告中，财务评价是很重要的一块内容。那么财务评价的撰写究竟该怎么写呢？怎样才能通过审核？下面我们通过三个方面来详细阐述可研报告中财务评价的写法：

一、投资方案财务评价

根据项目投资方案现金流量预测结果，编制固定资产投资估算表、流动资金(周转资金)估算表、主要产出物与投人物价格表、单位产品生产成本表、固定资产折旧表、无形资产及递延资产摊销估算表、经营成本估算表、销售收入及销售税金计算表等辅助报表，并在此基础上编制项目投资现金流量表，计算各年的息税前利润，评价项目投资的财务盈利能力，进行投资决策。

二、融资方案财务评价

对于投资方案财务评价可行的项目，应进一步进行融资方案分析，选择最佳的融资方案。投资方案分析的对象是项目本身，融资方案分析的对象则是项目的融资主体，如果项目的融资主体不是项目本身设立的项目公司，就要对项目所依托的整个企业进行分析。主要分析内容包括：

1、根据融资主体的资产负债结构及信用状况等因素，分析各种可能的融资渠道和融资方式;

2、根据项目本身的盈利能力及整个融资主体的财务状况，分析应采用的财务杠杆水平，进行财务杠杆分析，选择资产负债结构比例及融资方案;

3、根据融资方案，计算融资成本，编制财务计划现金流量表。该表除包含项目投资现金流量的预测结果外，还应包括建设期及生产运营期借款还本付息、股利分配、税收支付等引起的项目融资主体本身完整的财务计划现金流量，进行财务可持续性分析;

4、计算所得税后现金流量，评价权益投资的盈利能力及对股东财富增值的影;

5、进行融资主体的债务清偿能力分析。

三、项目投资现金流量预测

根据有无对比的原则，根据项目的产品方案、建设规模、工艺技术方案等要求，对项目投资可能产生的现金流量进行估算：

1、项目投资估算，包括设备购置、安装、土建工程及其他工程费用，生产前的各种资本支出和流动资产投资;

2、产品销售收入或项目提供的服务营业收入预测;

3、项目在运营期内的各种运营和维护费用预测，根据估算及预测结果，得出投资方案的现金流量。

希望各位看了以上内容能有所收获。如果对自己可研报告内容信心不是很足，可以联系我们协助修改！

来源：前瞻产业研究院

C. 如何计算资本金财务内部收益与全投资内部收益率

要理解这个问题先要理解财务杠杆，通俗地说就是通过借贷行为扩大或增加资本投入者的收益。例如：100万元一个投资项目可取得每年20万元收益，收益率为20%，但通过贷款借入100万元，共计200万元进行投入，可获得每年40万元收益，但借入的100万元每年需偿付利息10万元，站在投资者角度，其每年的收益为40-10＝30万元，其资本金收益率为30%。这就是财务杠杆的作用，即当投资收益大于利息率时，投资者可获得扩大的收益。
投资项目的内部收益率（irr）是项目到计算期末正好将未收回的资金全部收回来的折现率，是项目对贷款利率的最大承担能力。只要全投资项目的内部收益率大于借款利率，财务杠杆就起作用了（基准收益率是判断项目是否可行的依据），这时的资本金内部收益率必大于全投资（口径要求一至：全部税前或全部税后）。
如果借款利息够多，总成本大于收入，只能表明，项目净现金流为负值，净现值小于零，项目根本就不可行。只有在净现值大于零的情况下，谈论内部收益率才有意义。

D. 工程经济学问题，还望高手您指教啊！！！

有些我也不知道。把我知道的告诉你（但不确定）。20B。33B。39A。49B其中49题过程：先计算所得税，=利润额*所得税率=（100-45-5-20）*33%=10。于是净现金流量=100-45-5-10=40（注意这里折旧不算是现金流出）。53C。54A。59D。61D。64B。73B。88B。96D。102C。123C。124A。139C。

E. 1.以下关于经营杠杆系数的描述正确的有 ()。 a 经营杠杆系数=利润变动百分比/

1.下列关于经营杠杆系数的叙述,正确的是（ AD ）.
在固定成本不变的条件下,当（M－a）大于0时,销售额越大,经常杠杆系数越小,经营风险越小.经营杠杆本身并不是利润不稳定的根源,经营杠杆只是扩大了市场和生产等不确定性因素对利润变动的影响.
2.某企业经营杠杆系数为2,财务杠杆系数为3,则下列说法正确的有（ ABCD ）.
3..投资项目评价指标的计算,所依据的折现率需事先已知,属于这类指标的有（ CE ）.
净现值就不用说了,获利指数是指投产后按基准收益率或设定折现率折算的各年净现金流量的现值合计与原始投资的现值合计之比.

F. 下列关于经营杠杆系数的叙述，正确的是（ ）。

1.下列关于经营杠杆系数的叙述，正确的是（ AD ）。
在固定成本不变的条件下，当（M－a）大于0时，销售额越大，经常杠杆系数越小，经营风险越小。经营杠杆本身并不是利润不稳定的根源，经营杠杆只是扩大了市场和生产等不确定性因素对利润变动的影响。

2.某企业经营杠杆系数为2，财务杠杆系数为3，则下列说法正确的有（ ABCD ）。

3..投资项目评价指标的计算，所依据的折现率需事先已知，属于这类指标的有（ CE ）。
净现值就不用说了，获利指数是指投产后按基准收益率或设定折现率折算的各年净现金流量的现值合计与原始投资的现值合计之比。

G. 请问怎样区分资本收益率（ROE）与 投资报酬率（ROI）

一、目的不同

资本收益率亦称“投资的获利能力”。全面评价投资中心各项经营活动、考评投资中心业绩的综合性质量指标。

投资报酬率又称投资利润率是指投资收益（税后）占投资成本的比率。

二、计算公式不同

资本收益率计算公式为：投资报酬率=营业利润÷营业资产（或投资额）。

投资报酬率公式：投资收益率=年平均利润总额/投资总额×100%（年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金及附加）。

三、分子不同

资本回报率是净利润（税后利润），投资报酬率是营业利润（税前利润）

四、分母不同

资本回报率是平均资本，投资报酬率是营业资产。

(7)杠杆投资内部收益率扩展阅读

投资回报率的应用情况

1、资本回报率通常用来直观地评估一个公司的价值创造能力。（相对）较高ROIC值，往往被视作公司强健或者管理有方的有力证据。

2、但是，必须注意：资本回报率值高，也可能是管理不善的表现，比如过分强调营收，忽略成长机会，牺牲长期价值。

3、资本回报依据常识被大体定义为企业运用资本获得收入扣除合同性成本费用后形成的剩余，在此基础上报告进一步把资本回报分解为资本所有者收益(即利润)和社会收益(即相关政府税收)两个部分。

参考资料

网络-ROE

网络-roi

H. 技术经济学（内部收益率）

希望采纳
IRR是财务净现值为零时的收益率，一般用试算法求得。求的正实根与负实根中间无限接近零的值才是内部收益率。

I. 资本金财务内部收益率如何计算

没有你说的"资本金财务内部收益率"的概念。内部收益率就是财务分析的手段之一（投资评估），不是针对资本金的，而是针对项目投资的，这里的投资可以是资本，也可以是财务杠杆（借贷资金）。

内部收益率一般需要预测5年的现金净流入（正数、负数都有可能），预计净现值（一般为10%），最简单的办法是用Excel 表的 IRR 函数，将五年的现金流数据和净现值输入，就会自动算出内部收益率。例如：

J. 银行贷款利率不影响内含报酬率么我自己理解利息不是有财务杠杆作用么能够抵部分所得税，

这是因为你没有理解内含报酬率和企业资本成本的关系。
内含报酬率是根据现金流入和流出计算出的净现值为0的折现率。
企业的资本成本是根据股权资本成本和债务资本成本计算出的加权平均资本成本。
也就是说银行贷款利率影响的是企业的债务资本成本，进而影响加权平均资本成本。对于一个项目，如果现金流入流出是既定的，那么无论银行贷款利率如何变化，它的内含报酬率都是一定的。我们只是用内含报酬率和资本成本比较用以确定项目是否可行（即增加企业实体价值）。