代销佣金政策

A. 现行增值税对代销房地产开发商品收取的手续费，佣金怎样征税

委托代销商品，亦称托售商品或受托代销商品，即企业委托其他单位代为销售商品。委托代销商品收取手续费，主要有视同买断和收取手续费两种方式。根据现行税收规定，一般纳税人受托方按照两种方式取得的手续费收入都应缴纳增值税，而不是营业税。
视同买断方式
概念：由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销的货款，实际售价可由受托方自定，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有的销售方式。在这种销售方式下，受托方将代销商品加价出售，与委托方按协议价结算，不再另外收取手续费。
处理：委托方应在发出商品时开具增值税专用发票并确认收入，以专用发票上注明的税额确认销项税额；受托方以委托方所开具的增值税专用发票上注明的税额确认进项税额，但其销项税额应按实际售价与增值税税率的乘积计算得出，并开具相应税额的增值税专用发票。也就是说，如果受托方将代销商品加价出售，仍与委托方按原协议价结算，以商品差价作为经营报酬，则此差价构成了代销商品的手续费，对此差价要征收增值税。
案例：A企业委托B企业销售甲商品100件，按协议价200元/件结算。B企业实际售价为240元/件，不再另外收取手续费。B企业销售了全部甲商品，并向A企业开具了代销清单，赚得代销商品差价4000元。
分析：增值税暂行条例实施细则第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：将货物交付其他单位或者个人代销；销售代销货物……因此，对于视同买断方式的代销行为，在纳税处理上，受托方实际是按购销行为缴纳增值税。
收取手续费方式
概念：受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费的销售方式。受托方严格按照委托方规定的价格销售商品，只收取手续费。
处理：委托方在收到受托方的代销清单当天开具增值税专用发票，以专用发票上注明的税额确认销项税额；受托方以委托方所开具的增值税专用发票上注明的税额确认进项税额。由于受托方按委托方规定的价格销售，必然导致同一业务的销项税额与进项税额相等，一般情况下，受托方缴纳的增值税额为零。同时，对受托方收取的手续费收入应作为向委托方提供的劳务报酬，按照增值税政策规定，视为返利缴纳增值税。
案例：A企业委托B企业销售商品100件，协议价200元/件，B企业按协议价格出售给顾客，A企业按售价的10%支付B企业手续费。B企业销售了全部商品，并向A企业开具了代销清单，按销售收入比例收取手续费2000元。
分析：《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》（国税发〔2004〕136号）规定，①对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系，且商业企业向供货方提供一定劳务的收入，例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等，不属于平销返利，不冲减当期增值税进项税金，应按营业税的适用税目税率征收营业税。②对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税。
根据上述规定，由于受托方按销售比例向委托方收取的手续费是与受托销售额挂钩的，因此，对此手续费收入应冲减增值税进项税金，不征收营业税。
国税发〔2004〕136号文件同时规定，受托方商业企业向供货方收取的各种收入，一律不得开具增值税专用发票。应冲减进项税金的计算公式为：当期应冲减进项税金＝当期取得的返还资金&Pide;（1＋所购货物适用增值税税率）×所购货物适用增值税税率

B. 开发房地产委托销售佣金有多少税收政策

根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第600号）文件第八条第一项的规定，工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。

房地产公司售楼员取得的佣金提成并入到当月的工资薪金所得交纳个人所得税。

所以你的佣金是不能单独上税的，而是和你的各项收入总和后再根据实际情况上税，税率为：

C. 销售团队的佣金提成管理制度

为了完善公司销售管理机制，规范销售操作规程，提高销售队伍的工作积极性和提升业绩，发挥团队合作精神，现结合公司目前开发项目的预计销售情况和市场需要，引入销售激励机制，特制定适合公司业务发展的销售佣金激励办法。

一、佣金计提激励办法

1、底薪提成制：公司营销人员采取“底薪（公司编制）＋提成（销售提成）的薪酬结构。

2、佣金提成方式：采用个人业绩提成率计算,销售经理以团体业绩提成率计算.

3、考核以月度标准分值打分+附加值分数综合评价考核并决定销售人员留用或辞退。

4、提成佣金款来源：目标（实际）销售总额x佣金提成系数

5、销售任务：

销售目标指定以公司项目整体运营目标为总体销售目标，本项目开发一期11、12、13、14、号楼分别为2个营销周期即2次开盘，需完成60%的住宅销售率，周期时间为1年(2009年6月20日至2010年7月1日)共计12月，目标分解为:

11、14号楼为第1个营销周期，营销时间为6个月，时间为(2009年6月20日至2009年12月30日)。销售需完成营销一期11、14号楼住宅（330套）的60%,即:完成198套销售任务。并在此销售目标下分解为季度或月度计划。

季度或月度分解如下:

季度分解:第三极度(7\8\9月份)需要完成60%任务,即118套.

第四季度(10\11\12月份)需完成40%任务,即80套.

月度分解为:9月完成118套.(开盘时间和期间在此阶段确定)

10月完成 40套 11月完成20套 12月完成20套

12、13号楼为第2个营销周期，营销时间为6个月，时间为(2010年1月1日至20010年7月1日)。销售需完成营销二期12、13号楼住宅（330套）的60%,及完成198套销售任务。并在此销售目标下分解为 季度或月度计划。

季度或月度分解为:

季度分解:2010年第一极度(1\2\3月份)需要完成30%任务,即60套.

2010年第二极度(4\5\6月份)需完成70%任务,即138套.

1月20套(含尾房) 2月完成 20套(含尾房) 3月完成20套(含尾房)

4月完成20套(含尾房) 5月份完成100套 6月完成38套

合计：开发一期经历两次开盘，共完成660套房源的60%即：396套。

D. 房屋营销代理的佣金法律有什么相关规定

从法律界定上，你所说的销售人员的“佣金”属于按销售额的提成，属工资项目中的计件工资，属于工资的组成部分。（注：佣金是指支付给提供中介服务人的酬金，你所说的不是法律概念中“佣金”。）
参考法律：
《关于工资总额组成的规定》（一九八九年九月三十日国务院批准 一九九○年一月一日国家统计局令第一号发布）第六条第（三）款

E. 什么是代理佣金模式

1.什么是代理?
代理是指代理人按照本人的授权同第三者订立的合同或其他法律行为，从而产生的权利与义务与本人发生的效力。代理者通过满足与商家的约定，增大商家销售额等要求，从而获得报酬。
2.什么是代理佣金模式
代理佣金模式，又称为代理提成制，是直接按销售额的一定比例确定销售人员报酬的一种工资制度的还是根据业绩，确定报酬的一种典型形式。在原有代理商关系的基础上，代理销售方在一定期限内达到一定销售量或营业额就可以按照一定的百分比提取佣金。
这种模式较之前的低价代理相比更具有竞争性，可以走出原本销售暴力，市场低迷的情况。佣金代理模式可以增大厂商与代理商的密切联系，代理商为了获得更多利润，将会更加精心宣传产品增大销售额，从而从中得到更多收益。
签订该种代理模式的厂商也对代理商更加放心，只有在达到一定销售额时才给予代理商更多佣金，保证了厂商的利益。
3.代理佣金模式的优势
代理佣金模式对代理商具有积极作用。代理商一场上确定的统一销售价格在一定区域内代理销售厂商根据销售数量及金额返还佣金，这种销售模式可以有效避免销售商之间相互竞价销售，从而给厂家造成的不利影响。
通过代理经销商可以适度分配市场，避免恶性竞争，更有利于代理商在特定的区域展开销售策划，发展网络销售市场，完善售后服务，反馈市场信息，更有利于商品的生产及流通。

F. 销售佣金的违规条件

属下列情况之一的不核发销售佣金
1、员工在试用期内；
2、免费赠送；
3、赠品销售；
4、返利；
5、宣传资料的销售；
6、客户保证金；
7、出现退货的，按当月发生退货的实际金额从销售总金额中扣除；
8、员工当月病假、事假累计5天（含5天）以上的不核发月销售提成；
季度事假、病假累计15天（含15天）以上的不核发季度销售提成；
9、员工离职当月工作不足5个工作日的不计发资金。
10、每月前5个工作日内转正的，提当月整月销售佣金；
每月第5个工作日后转正的，从下月1日起按整月核算销售佣金。

G. 支付商场代销商品手续费超过收入5%不允许所得税税前扣除吗

根据《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）的规定，企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。
在手续费及佣金支出的扣除上，保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15% (含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收人扣除退保金等后余额的10%计算限额。其他企业按与具有合法经营资格中介服务机构或个人所签订服务协议或合同确认的收人金额的5%计算限额。企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。

H. 佣金的规定方法有哪些

资产拍卖是通过竞卖方式将资产公开出售。一般是专门从事拍卖业务专的机构受委托人的委托，属通过竞买人出价或应价竞争，将资产公开卖给出价最高的竞买人。

1.佣金比例

依据《中华人民共和国拍卖法》的规定，对拍卖任意物品和公物收取不同比例的佣金：

① 委托人与拍卖人之前有约定的，按约定收取

② 委托人与拍卖人未做约定的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金

③ 艺术品拍卖收取佣金比例一般为10%(国际惯例)

根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，拍卖人可以向买受人收取不超过成交价款5%的佣金。艺术品拍卖收取佣金的比例按照国际惯例一般为10%。

2.佣金支付方式

① 前期支付法：签订《委托拍卖合同》后，在约定的期限内由委托人按合同约定支付。

② 扣除法：委托人在拍卖人拍卖成交后，拍卖人在向委托人支付成交价款时扣除

拍卖成交后，拍卖人直接从买受人缴付的拍卖保证金中扣收。拍卖佣金实行累进收费办法。资产拍卖底价在100万元以内的，按成交价的1%交纳拍卖佣金拍卖底价在100—200万元的，按成交价的0.5%交纳拍卖佣金拍卖底价超过200万元的，按0.2%交纳拍卖佣金。