住房按揭是居民部门加杠杆的主要途径正确吗

『壹』 居民加杠杆买房还有很大空间是什么意思

关于居民个人、企业和政府三个部门在中国经济中的杠杆率（债务／GDP比重），因为统计数据等原因，难有一个精确的数字。但基于公开信息，在两个方面是有共识的：一是全社会杠杆率超过200%，在全世界居前列；二是，在三个部门之间，企业杠杆率最高，政府次之，居民的杠杆率最低。
具体说来，企业杠杆率被认为在120%~170%，领先于很多大经济体；政府杠杆率在30%~70%（如果算上更多隐性债务，可能更高）；居民杠杆率在40%以内，落后于主要国家。
从上述数字上看，三个部门中，居民加杠杆的空间最大；且居民杠杆形成的银行资产，质量优于企业部门，是银行偏爱的安全产品。央行行长周小川在G20财长和央行行长会议记者会上的表态，正应和了这一现实：“从宏观层面看，中国如果想控制杠杆率，应掌握好整个杠杆率，关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题。也有一部分人比较关注地方政府的杠杆率是否偏高的问题，从总量上讲个人消费贷款的杠杆率不太高”。
分析造成三个部门之间杠杆率差别的原因，有助于判断居民的杠杆空间到底有多大。
三个部门之间的杠杆率差别如此之大，特别是企业部门如此之高，笔者认为根本原因是企业代替政府和居民部门，提高并维持了其部门的杠杆率（当然，2009年之后企业贷款增加的直接原因在于政府刺激经济的政策）；而不在于中国企业主要依赖于间接融资、不像美国有那么发达的资本市场。资本市场同样不如美国发达的其他几个金砖国家，企业杠杆率甚至不及中国的一半。
如果只考虑政府认可的账面的债务，政府杠杆率在30%左右，低于60%的国际警戒线。相信这是各种分析认为政府仍有加杠杆空间的理由。但如果考虑到地方政府的各种融资平台债务及全国范围内社会保障的隐性负担，情况显然不容乐观。也因为此，中央对地方债务扩大比较谨慎，在推出地方债务置换的同时，力保全国地产市场不大幅下跌，因为后者是维系地方乃至全国债务状况稳定、不发生系统性金融风险的基础。
同样，企业的杠杆率帮助降低了居民的杠杆水平。不是每个居民都有资格加杠杆。稳定的现金收入应是首要条件。因此，对于加杠杆，占全国人口一半以上的农民是被排除在外的（包括被寄予厚望的农民工）。周小川行长希望鼓励的群体，应是大部分工薪收入阶层。而他们的收入均直接、间接来自于企业。可在经济不景气、PPI连续几年负增长的情况下，企业要保证不亏损已经很难，维持运营、缴上税费、发下工资，银行贷款是最优选择。
企业部分承担政府和个人的杠杆率的成本有多高呢？其每年银行贷款利息支出在6万亿元左右（如计算上银行外的融资，成本会更高），超过名义GDP的年度增加额；货币供应量（M2）增量的近一半要用于支付这些利息。就是说，贷款的利息，也要用贷款来还了。经济疲弱、企业无现金利润、亏损，滚雪球般的债务模式不可持续。
是否可以不维持这种模式呢？那就是企业去杠杆(破产，退出市场），对上述的逻辑做一个调整，企业的杠杆率降下来、政府的杠杆率上升。个人的杠杆率也会下降，因为该破产的企业破产了、有些个人收入下降甚至没有了收入，就失去了承担债务的条件，其历史债务将转嫁给银行。最后的债务接盘者仍是政府，但真正的损失者是居民个人：如果不让银行破产，那债务只能通过全社会通胀的方式消化；如果允许银行破产，通胀的幅度稍小，银行的储户损失更大。同时伴随的，将是GDP萎缩，资产价格暴跌。
两害相权无轻者。这恐怕也是财政部部长楼继伟自去年起就吹风降低企业社会负担（五险一金）的原因。
周小川行长在前述会议上同时提及：“从中国的情况看，个人住房贷款占银行贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款特别是住房贷款可能占总贷款的40%~50％，中国只有百分之十几，比例比较低。”不难理解，政府希望通过房地产拉动经济增长。
要实现这个预期，须考虑三个问题：房地产行业是否能发挥期望的作用？居民的杠杆空间是否足以满足政府期望？期望房地产引领的经济增长是否能在未来维持居民的杠杆水平？同时，这种具有明显选择性的政策暗示，也应考虑其他因素，比如中国企业经营性现金流是否可与这些国家比？中国是否有这些国家差不多比重的收入稳定、可加杠杆的居民群体？中国是否能承受大量的企业破产？

『贰』 专家认为：居民无需过度担心购房贷款受限

2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并自2021年1月1日起正式实施。
房地产贷款集中度管理制度，是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足中国人民银行、银保监会确定的管理要求，不得高于其确定的相应上限。
中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞表示，当前，我国房地产市场总体平稳，市场主体预期趋于稳定，为经济高质量发展创造了良好的环境，但房地产市场稳定的基础仍有待夯实。同时，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大，其资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，商业银行对房地产信贷的偏好也仍较强，需要通过制度设计予以约束。
具体来看，《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
中国民生银行首席研究员温彬认为，从国际上看，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额(含个人住房贷款)占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高，远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。
备受关注的是，通知在设置房地产贷款余额占比上限的同时，还单独设置了个人住房贷款余额占比上限。为何要设置这一上限？这对个人住房贷款将有何影响？
设置个人住房贷款余额占比上限与近年来个人住房贷款增长较快相关。我国居民部门杠杆率近年来上升较快，主要集中在个人住房贷款。这提高了我国居民部门脆弱性，也一定程度上抑制了更高质量消费潜力的充分释放。
业内专家认为，专门设置个人住房贷款余额上限要求，是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的比重，而非额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响不大。大部分商业银行尚未触及上限，居民无需过度担心买房申请贷款受到影响，存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回。
“作为一项长效机制，房地产贷款集中度管理机制旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。”业内专家表示，制度设计也已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现“断贷、抽贷”。总体来看，不会对房地产市场产生短期冲击，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

『叁』 是努力去杠杆还是在默默加杠杆

凤凰财经讯 在2014年已经较高债务的基础上，2015年的中国经济继续加杠杆，而今年依然继续提高。
近日，著名经济学家吴敬琏警示：目前我国金融杠杆率不断提高，去年已经超过警戒线，并且至今还在继续提高，这蕴藏着发生系统性风险的危险，必须加快转变经济发展方式。
国民经济研究所副所长王小鲁也指出，目前我国货币增长继续放大，不但不能去杠杆，还要迅速提高杠杆率。王小鲁担忧称，在此情况下，未来我们离金融危机将不远。
那么我国政府、居民和企业的杠杆情况分别如何呢？今日华泰证券[1.04% 资金 研报]在华尔街见闻发布最新研究结果，对这一情况进行了分析。
中央、地方政府：已接近国际警戒线，仍持续加杠杆
统计显示，截至2015年底，全国政府债务约为388250亿元，占GDP比重为57.37%，国际警戒线为60%，可见我国政府部门杠杆率已然偏高，但低于发达国家。然而，从政府此前表态可以预见，为“稳增长”今后一段时期政府部门仍将处于加杠杆进程。
有许多学者反映，政府部门的“钱”应该花在“正地方”，财政支出应该是帮助经济结构升级、转型的支出。市场预计我国今年一季度的社会融资规模会超过5.5万亿元，而其中居民部门加杠杆基数相对较小，所以5.5万亿元的社会融资，绝大部分还是进入了传统的地方政府的融资平台。广发证券[1.37% 资金 研报]首席经济学家刘煜辉表示其经过调研发现，“地方政府拿这个钱，在现有的政策激励下也没什么人干活，大部分又买入了银行的理财产品，这是中国目前的金融空转的状态。”
居民部门：加杠杆进程，但远低于发达国家
华泰证券报告显示，我国居民部门负债率与发达国家相比明显低，与新兴经济体相比则略高。负债率低与我国的高储蓄率有着必然的联系，此外，居民部门的债务构成单一，只有贷款，其中住房抵押贷款为最重要的组成部分。
值得注意的是，由于15年楼市回暖，购房需求集中释放，人们纷纷前去申请公积金贷款买房。近日数据显示，北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥、福州等多城市公积金贷款额度吃紧，公积金账户几乎出现“被贷空”的现象。今年房地产持续高温，这一现象恐怕会加剧。
企业部门：去杠杆进程，未来几年仍将持续
报告数据显示，上市公司企业资产负债率变化较为平稳，呈稳中有降格局，工业企业则呈一个明显的下降趋势。产能过剩行业以及部分传统行业去杠杆效果明显。而房地产、部分服务业、新兴产业等行业在不断加杠杆，尤其是房地产行业“加杠杆”明显。此外，大中型国有企业资产负债率明显偏高，地方企业高于中央企业。
华泰证券预期，企业部门去杠杆趋势在未来几年仍将持续。
需要注意的是，虽然企业部门处于加杠杆进程，但是我国企业部门的杠杆率较高。数据显示，我国非金融企业部门杠杆率，无论与发达国家还是新兴经济体相比，均居于首位，高出发达国家平均值80个百分点，高出新兴经济体国家平均值66个百分点。由于经济下行、企业盈利能力恶化，我国非金融企业部门杠杆率近5年内增加了42个百分点。
对此，央行行长周小川多次强调，我国当前金融体系以间接融资为主，特别是商业银行主导，这个金融格局直接造成了我国总体杠杆率偏高的事实。未来我们将通过股权投资，减少企业对于借贷杠杆的依赖性。
我国2016年的五大经济政策任务中，去杠杆位列其首，但是，真的会“去”吗？
国家金融与发展实验室理事长李扬表示，核心问题在于去杠杆和保持适当增长速度存在着矛盾。在经济增速下行趋势未得到扭转的背景下，保持适当增长速度会成为政府的首选。虽然去杠杆关乎经济长远健康发展，但在短期内就会被牺牲。危机持续过程中设定去杠杆的任务，核心的意义在于提醒全社会不能迷失方向，不能过度依赖需求方调控，需要供给侧合理安排去杠杆的路线图。李扬认为，降低杠杆率的唯一出路只能是在控制债务增长速度的同时保持中高速的经济增长。
北京大学国家发展研究院副院长黄益平表示，在一定意义上我们似乎陷入了一个高杠杆陷阱，因为我们很难接受短期调整的成本，不但宏观层面去杠杆的可能性很低，微观层面的资产重组也很难推进，金融体系转型更是无法一步到位。黄益平建议，短期内不宜在宏观层面过度强调去杠杆，以政府、居民和民企加杠杆配合国企去杠杆。
楼市去库存应加杠杆还是去杠杆？
关于楼市去库存应该是加杠杆还是减杠杆的问题，在两会期间就被讨论得沸沸扬扬。重庆市长黄奇帆认为，目前房地产领域用加杠杆的办法去库存，风险很大，容易引发金融危机，美国次贷危机就是先例。而央行行长副行长潘功胜的态度则是，目前中国房地产的杠杆率并不高。
此前，经济学家李迅雷撰文称，同时做到去库存、去产能和去杠杆理论上是可以实现的，但是现实中概率很小。目前看到的，至少在房地产领域，还是为了去库存而加杠杆，但加杠杆的结果，却是一二线城市房价的大涨，三线及以下城市的去库存的效果尚不明显。这是由于市场的自发资源配置之下资金的虹吸效应造成的——资金一致流向那些更具有保值投资前景的一线城市楼市。这种情况不仅会带来对实体产业的抽血，也为三四线城市的去库存难题更添一重难度。
现在的货币政策究竟是稳健的还是宽松的？
最后，华泰证券表示，当前“去杠杆”更需要一个相对宽松的货币政策环境。事实上，我们今年也这么做了，从此前央行降准、逆回购“天天见”，SLF(7天期常备借贷便利操作)“月月见”可见一斑。
国民经济研究所副所长王小鲁引用数据称，去年的GDP增长率是6.9%，但是名义增长率只有6.4%，相比起来，M2增长率是13.3%，“比GDP增长高了7个百分点。这种情况下，货币政策实际上已经是宽松的了。”
“今年1月份，贷款投放增长2.5万亿，同比多增了1万多亿，按这个速度，我们的货币增长还要继续放大，不但不能去杠杆，还要迅速提高杠杆率。”王小鲁担忧称，“这种情况下，未来我们离金融危机还远吗？”
海通证券[0.06% 资金 研报]副总经理兼首席经济学家李迅雷称，09年至今，中国的M2规模不仅超越美国，而且接近于美国的两倍。有人说，这是中国版的QE，但美国的三次QE，前提是出清，即企业、金融机构和个人都去杠杆了。然后再慢慢加杠杆。中国目前则是在杠杆的基础上加杠杆，在泡沫的条件下创造泡沫， 在债务的基础上增加债务。这就很难实现去杠杆和化解泡沫的目标。如果说，宽松的环境有助于改革的顺利推进，但过度宽松的环境则往往会乐不思蜀。
说到底，我们都明白，提高经济生产率、推动供给侧改革和结构性改革，才是去杠杆最具活力的方式。

『肆』 房贷杠杆率是什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力，杠杆率的倒数为杠杆倍数。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。

当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。

这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。

财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。

在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

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1、杠杆率的优点

一是反映股东出资的真金白银对存款人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。

二是能够避免加权风险资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响银行的资本水平。有关数据显示，一些银行的核心资本充足率和杠杆比率出现背离。2008年年末，瑞士信贷(Credit Suisse)的核心资本充足率为13.1% ，但杠杆比率只有2.9%；UBS核心资本充足率为11.5%，杠杆比率却只有2.6%。通过引入杠杆率，能够避免过于复杂的计量问题，控制风险计量的风险。

三是有利于控制银行资产负债表的过快增长。通过引入杠杆率，使得资本扩张的规模控制在银行有形资本的一定倍数之内，有利于控制商业银行资产负债表的过快增长。

2、杠杆率的缺点：

一是对不同风险的资产不加以区分，对所有资产都要求同样的资本，难以起到鼓励银行有效控制资产风险的目的。

二是商业银行可能通过将资产表外化等方式规避杠杆率的监管要求。

三是杠杆率缺乏统一的标准和定义， 同时对会计准则有很强的依赖性。

『伍』 什么是杠杆

杠杆的本意就是以小博大，四两拨千斤。在经济领域，杠杆就是指小资金撬动大项目。而经济去杠杆，简单说就是消除这些以小博大的资金，表现为降低企业负债率、减少金融产品嵌套、减少违规信贷等等。而对于不同的经济主体来说，去杠杆也有不同的含义。

1、居民

居民这边的杠杆主要是按揭买房和消费贷。按揭都比较熟悉，30万首付，买100万的房子，那么其中70万公积金贷/商业贷就是加杠杆的资金；再比如消费贷，利用你的信用积分去平台借钱消费。以上的两种方式，实际上都是用我们的信用、公积金或者实物等进行的抵押贷款。

而去杠杆并不是不准我们买房，不准抵押贷款，而是将杠杆的比例降下来。原先30万首付可以“撬动”70万的贷款，现在不行了，提高首付比例，限购，得40万或者50万。原先信用积分600分以上，现在得700分，可贷款的人就少了很多，同时坏账率也会有所降低。

2、工业企业

在经济繁荣期，政府为了刺激经济，会施行积极的财政政策和货币政策。作为企业的话，这就意味着货币流动性更宽松，更容易能贷款到更多的钱，项目更容易得到有关部门的审批。

这时也正是企业家杠杆扩张的时期。公司资产/估值1亿，原先只能贷7000万，现在可以贷到2亿，财务杠杆加到2倍。

而去杠杆则是在有经济增速下行压力的背景下，如果放任信贷宽松和项目接连上马，不仅会让企业出现资不抵债的情况，还会给银行造成坏账负担。一旦企业破产倒闭，银行的钱就玩完了，而银行的钱是有来源于老百姓的存款、企业存款、理财资金等等。

因此这么一来就会引发连锁反应，最终可能导致系统性金融危机。因此这时国家对央企去杠杆，也是将金融危机扼杀在摇篮中，保障国有资产安全，维持金融市场稳定。

3、政府

目前的去杠杆主要针对的是地方政府的债务去杠杆。目前地方政府的融资渠道主要是地方政府一般债与专项债。

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其他杠杆

金融机构加杠杆主要就是在投资这块，操作基本就是扩表、期限错配、产品嵌套和放宽信贷。扩表，跟上面说的按揭差不多，理财产品自有资金一点点，剩下全靠借，然后加杠杆、通道等等绕过监管发行产品。

期限错配就是用短期资金去投资长期项目，就好比你用1年定期的钱去存5年定期的利息，用短期资金去博取长期收益的理财产品一大把。比如银行经常发行的几个月期滚动理财，去投资那些N久以前的项目，这就是典型的加杠杆。

产品嵌套，很大程度上是基于期限错配。3个月理财投了1年的项目，可是现在到期了怎么办，那就向A机构发行理财募集资金；A机构再打包，向B机构募资...；放宽信贷就是放宽放贷对象的审核，就像本来以前都是买大盘蓝筹，现在只要能赚钱，ST也可以考虑一下。

而去杠杆就是将这些情况一网打尽：限制金融机构理财投资范围，紧缩市场流动性；打击理财产品资金错配；打击理财产品层层嵌套；收缩信贷。

『陆』 三季度居民购房杠杆率下降 房产金融政策短期难松绑

中新经纬客户端10月31日电
易居房地产研究院发布《2019年三季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示，三季度，个人房贷余额同比增速回落至16.8%，连续10个季度回落;全国居民购房杠杆率为31.3%，环比降0.5个百分点，同比降0.1个百分点。
易居研究院研究员沈昕表示，730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，市场预期随之转变，全国首套房贷平均利率连续4个月上升，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。若年内5年期LPR不调整，预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡，部分城市房贷利率还有可能进一步小幅上行，四季度居民购房杠杆率还将下降，百城房价指数环比涨幅也将继续收窄。同时需要注意到，我国住户部门杠杆率不断创新高，不断缩小与发达国家间的差距，这也预示着房产金融政策短期内仍难松绑。
个人住房贷款余额走势
报告称，从人民银行季度公布的个人住房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长态势。
数据显示，2019年三季度末，个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%，增速比上季度末低0.5个百分点，比上年同期低1.1个百分点。
观察历史数据，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人住房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年四季度，短短3年时间，贷款余额迅速攀升至21.9万亿元，期间新增贷款余额约10.4万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了30%的时间却增加了105%的贷款。
回顾过去13年数据，个人住房贷款余额同比增速最高点出现在2009年四季度(60%)，这与四万亿刺激有关。此后2010-2011年间，中央相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八条”等调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增速随之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度个人房贷余额同比增速开始回升，2013年四季度达到21%后重新回落。2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增速一直在17-18%区间内盘整。2015年三季度开始，个人房贷余额同比增速快速提升，加上国家不断出台的一系列去库存利好政策，2017年一季度超过了之前5年的增速水平达到35.7%。
2017年二季度，个人房贷余额同比增速出现回落(30.8%)，此后8个季度继续保持回落态势，2018年二季度以来回落速度有所趋缓，2019年三季度回落至16.8%。四季度来看，预计短期内全国性的调控政策不会放松，商品房销售难有大起色，个人房贷余额同比增速还将进一步小幅回落。
个人住房贷款余额新增额走势
报告对人民银行季度公布的个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示，2019年三季度，个人住房贷款余额新增10900亿元，环比持平，同比增长5%，房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。
报告称，观察历史数据，2016年四季度以来，个人住房贷款余额新增额连续回落。2017年四季度，个人住房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。2018年前三季度连续反弹，四季度下降至8700亿元。2019年一季度个人住房贷款余额新增额反弹至11200亿元，这是由于央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷意愿较强。二季度个人住房贷款余额新增额环比一季度小幅下降，三季度与二季度持平。
从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2019年三季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为28%，环比下降0.6个百分点，同比上升2.4个百分点。
观察历史数据，该指标大致出现三个高点(30%以上)，分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，该指标连续刷新历史最高值，达到53%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。2017年，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例连续两个季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度该指标回落，此后三个季度小幅上升。2019年一季度该指标回落，二季度再次上升，三季度小幅下降。从绝对值来看，该指标已经回到2016年初水平，但仍高于2008年以来平均值较多，说明住户部门房贷去杠杆未来仍有空间。
全国居民购房杠杆率走势
报告将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。
数据显示，2019年三季度，全国居民购房杠杆率为31.3%，环比下降0.5个百分点，同比下降0.1个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行，2019年一二季度小幅上升，三季度再次下行。
报告指出，今年上半年居民购房杠杆率上行主要有以下两点原因。其一，央行2019年1月份全面降准1个百分点后，流动性较为充裕，商业银行放贷节奏加快。其二，全国首套房贷利率2018年12月-2019年5月连降6个月，居民贷款意愿增强。但三季度部分热点城市首套房贷利率纷纷上调，6月份以来全国首套房贷平均利率已连续4个月上升。这使得居民贷款意愿减弱，三季度居民购房杠杆率小幅下降。国庆长假后，全国住房按揭贷款市场执行了新的LPR定价机制，但从各地的执行情况来看，与之前的贷款利率相比基本保持稳定。若年内5年期LPR不调整，预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡，这将制约居民贷款意愿进一步增强。
此前央行发布消息称，要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。9月监管严查信用卡资金流入楼市情况，包括境内房地产类商户、房产相关契税等，多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额，并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易。当前全国居民购房杠杆率连续2个季度回升后有所下降，目前来看短期内房贷政策很难全面放松，预计2019年四季度全国居民购房杠杆率还将继续小幅下降。
全国居民购房杠杆率与百城房价指数关系
报告比较全国居民购房杠杆率与百城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶，居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，这主要是二季度部分二线城市楼市有升温迹象，三四线城市还在轮动上涨。7.31政治局会议后，市场明显降温，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。
2019年一二季度，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，市场预期随之转变，全国首套房贷平均利率连续4个月上升，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。若年内5年期LPR不调整，预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡，部分城市房贷利率还有可能进一步小幅上行，四季度居民购房杠杆率还将下降，百城房价指数环比涨幅也将继续收窄。
全国住户部门杠杆率走势
从历史数据来看，2007–2008年，我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平，2008年末为17.9%。2009年初至2010年二季度，国际金融危机发生后，随着“四万亿”刺激政策的推出，房地产市场快速回暖，住户部门杠杆率快速上升，此后至2012年底，上升趋势减缓。2013年一季度，住户部门杠杆率达到31%，首次突破30%，此后连续快速上升至今。2018年底，我国住户部门杠杆率为53.2%，相比2008年底增长了35.3个百分点。2019年三季度，我国住户部门杠杆率继续上升至56.3%，环比上季度上升1个百分点，同比去年同期上升4.1个百分点。
国际清算银行公布的数据显示，2018年末，所有统计国家的住户部门平均杠杆率为59.7%，发达国家为72.1%，新兴市场国家为39.9%。目前我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但高于新兴市场国家平均水平。但需要看到的是，在我国住户部门杠杆率快速上升的同时，其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆。例如，美国住户部门杠杆率从2008年末的95.4%显著降至2018年末的76.3%，同期日本住户部门杠杆率从59.5%降至58.1%，欧盟从60.4%降至57.7%。且近年来我国住户部门杠杆率增速较快，如果不加以控制，未来几年有可能超越欧盟和日本。
全国住户部门贷款余额/存款余额走势
全国住户部门贷款余额和全国住户部门存款余额的比值变化，也可以从另一个侧面反映住户部门的资金杠杆走势。2007年一季度-2009年一季度，住户部门贷存款余额比例在20%-30%之间小幅波动。2009年二季度开始，住户部门贷存款余额比例基本呈现逐年上升的趋势，尤其是2016年以来呈加速上行趋势，这与2016年以来住户部门贷款余额增速较高有关。住户部门贷存款余额比例从2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期间上升了40.8个百分点。2019年三季度，住户部门贷存款余额比例上升至66.2%，创历史新高。
近年来住户部门贷存款余额比例持续上升，与存款余额增速持续下行，贷款余额增速持续高于存款余额增速有关。住户部门存款余额增速持续放缓，可能有多方面原因。一是与居民消费观念的转变有关，过去大多数居民的节约型消费方式已不再是主流，与之相应的高储蓄率也逐渐降低。
二是与居民代际更迭有关，目前，80后、90后已逐渐成为消费市场的主力，他们不再像父辈、祖辈那样热衷于储蓄。
三是理财方式发生了变革，银行理财产品、互联网理财产品等分流了一部分的银行存款。
四是实物类资产住房正在成为中国家庭资产的重要组成部分，越来越多的居民热衷于将货币类资产的储蓄存款和理财产品转化为房产。
住户部门贷款余额增速持续高位也与住房贷款持续高增长有关，从央行公布的数据来看，2008-2018年，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-54%，即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右，是居民负债的最主要组成部分。随着近日央行强调，要保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，预计下半年住户部门贷款余额增速将会有所放缓，住户部门贷存款余额比值的上升趋势也将趋缓。
(来源：中新经纬）

『柒』 居民部门加杠杆空间不大，为什么超前消费刺激经济在中国行不通

在现代市场经济体系中，市场调节与政府干预，自由竞争与宏观调控，是紧密相联、相互交织、缺一不可的重要组成部分。因为市场机制的完全有效性只有在严格的假说条件下才成立，而政府干预的完美无缺同样也仅仅与“理想的政府”相联系。也就是说，市场调节与政府干预都不是万能的，都有内在的缺陷和失灵、失败的客观可能，关键是寻求经济及社会发展市场机制与政府调控的最佳结合点，使得政府干预在匡正和纠补市场失灵的同时，避免和克服政府失灵，这对我国社会主义市场经济体制的建立和完善，无疑具有重大的理论意义和实践意义。一、市场失灵使政府的积极干预成为必要西方发达国家及一批后发现代化国家市场经济的实际历程和政府职能的演化轨迹表明，市场调节这只“看不见的手”有其能，也有其不能。一方面，市场经济是人类迄今为止最具效率和活力的经济运行机制和资源配置手段，它具有任何其他机制和手段不可替代的功能优势：～是经济利益的刺激性。市场主体的利益驱动和自由竞争形成～种强劲的动力，它极大地调动人们的积极性和创造性，促进生产技术、生产组织和产品结构的不断创新，提高资源配置的效率。二是市场决策的灵活性。在市场经济中，生产者和消费者作为微观经济主体的分散决策结构，对供求的变化能及时作出灵活有效的反应，较快地实现供需平衡，减少资源的浪费，提高决策的效率。三是市场信息的有效性。高效率的分配资源要求充分利用经济中的各种信息。而以价格体系为主要内容的信息结构能够使每一个经济活动参与者获得简单、明晰、高效的信息，并能充分有效地加以利用，从而有利于提高资源配置的合理性。此外，市场经济的良性运行还有利于避免和减少直接行政控制下的低效和腐败等。但是另一方面，市场经济也有其局限性，其功能缺陷是固有的，光靠市场自身是难以克服的，完全摒弃政府干预的市场调节会使其缺陷大于优势，导致“市场失灵”（marketfailure），因而必须借助凌驾于市场之上的力量——政府这只“看得见的手”来纠补市场失灵。（－）市场不能保持国民经济的综合平衡和稳定协调的发展市场调节实现的经济均衡是一种事后调节并通过分散决策而完成的均衡，它往往具有相当程度的自发性和盲目性，由此产生周期性的经济波动和经济总量的失衡。在粮食生产、牲畜养殖等生产周期较长的产业部门更会发生典型的“蛛网波动”。此外，市场经济中个人的理性选择在个别产业、个别市场中可以有效地调节供求关系，但个人的理性选择的综合效果却可能导致集体性的非理性行为，如当经济发生通货膨胀时，作为理性的个人自然会作出理性的选择——增加支出购买商品，而每个人的理性选择所产生的效果便是集体的非理性选择——维持乃至加剧通货膨胀；同样，经济萧条时，也会因每个个体的理性选择——减少支出而导致集体的非理性行为——维持乃至加剧经济萧条。再者，市场主体在激烈的竞争中，为了谋求最大的利润，往往把资金投向周期短、收效快、风险小的产业，导致产业结构不合理。这就需要政府运用计划，利用财政、货币、信贷、汇率、优惠、制裁等政策措施。经济杠杆和法律手段，特别是采取“相机抉择”的宏观调节政策，适时改变市场运行的变量和参数，以减少经济波动的幅度和频率，同时通过制定发展战略、发展计划和产业政策，对若干重要领域进行投资来引导生产力的合理布局，优化产业结构，保持宏观经济稳定与经济总量平衡。（二）自由放任的市场竞争最终必然会走向自己的反面——垄断因为生产的边际成本决定市场价格，生产成本的水平使市场主体在市场的竞争中处于不同地位，进而导致某些处于有利形势的企业逐渐占据垄断地位。同时为了获得规模经济效益，一些市场主体往往通过联合、合并、兼并的手段，形成对市场的垄断，从而导致对市场竞争机制的扭曲．使其不能发挥自发而有效的调控功能，完全竞争条件下的“帕累托最优”（ParetoOptimum）即资源配置的最优化，也就成为纯粹的假设，因此垄断被视为市场经济的“阿基里斯之题”。这就需要政府充当公益人，对市场主体的竞争予以适当的引导、限制，如制定反垄断法或反托拉斯法、价格管制、控制垄断程度等。这方面西方发达国家百年来的经验教训多有可供我们借鉴之处。这对市场秩序不健全、转轨中的经济体制还带有某些行政垄断痕迹的我国来说，政府对于促进市场发育和建立市场公平竞争程序负有更加重大的责任。这突出表现在政府应立足制度创新，尽快建立和完善公平竞争的规范体系和政策框架，加颁行全国性的反垄断法（近期北京、上海等地已先后制定出一批地方性的反垄断法规）与已经施行的《中华人民共和国反不正当竞争法》相配套，防止可能发生的并遏止已经出现的各种形式的垄断。（三）市场机制无法补偿和纠正经济外在效应所谓外在效应（externality），按照经济学家贝格、费舍尔等人的看法，是指“单个的生产决策或消费决策直接地影响了他人的生产或消费，其过程不是通过市场”。也就是说，外在效应是独立于市场机制之外的客观存在，它不能通过市场机制自动消弱或消除，往往需要借助市场机制之外的力量予以校正和弥补。显然，经济外在效应意味着有些市场主体可以无偿地取得外部经济性（external－economies），而有些当事人蒙受外部不经济性（externaldiseconmies）造成的损失却得不到补偿。前者常见于经济生活中的“搭便车”（freeride）现象，即消费公共教育、公用基础设施、国防建设等公共产品（publicgoods）而不分担其成本，后者如工厂排放污染物会对附近居民或者企业造成损失，对自然资源的掠夺性开来和对生态环境的严重破坏以及司空见惯的随处抽烟等。这类外在效应和搭便车一般不可能通过市场价格表现出来，当然也就无法通过市场交换的途径加以纠正。通过意识形态信念和道德教育固然能够使之弱化，但作用毕竟有限。只有通过国家税收或补贴政策或行政管制如特定的排污标准及征收污染费以及在公共场所不准吸烟等规定，使外部效应内在化，最大限度地减轻经济发展和市场化过程的外在效应，保护自然资源和生态环境。（四）市场机制无力于组织与实现公共产品的供给所谓公共产品，是指那些能够同时供许多人共同享用的产品和劳务，并且供给它的成本与享用它的效果，并不随车用它的人数规模的变化而变化，如公共设施、环境保护、文化科学教育、医药、卫生。外交、国防等。正是因为公共产品具有消费的非排它性和非对抗性特征，一个人对公共产品的消费不会导致别人对该产品的减少，于是只要有公共产品存在，大家都可以消费。这样一方面公共产品的供给固然需要成本，这种费用理应由受益者分摊，但另一方面，“它一旦被生产出来，生产者就无法决策谁来得到它”，即公共产品的供给一经形成，就无法排斥不为其付费的消费者，于是不可避免地会产生如前所述的经济外在世以及由此而出现的“搭便车者”。更严重的是．既然若此，人人都希望别人来提供公共产品，而自己坐享其成，其结果便很可能是大家都不提供公共产品。而缺乏必要的公共产品，就不能社会经济的客观需要，大大降低社会资源配置的效率。这就需要政府以社会管理者的身份组织和实现公共产品的供给，并对其使用进行监管。（五）市场分配机制会造成收入分配不公和贫富两极分化一般说来．市场能促进经济效率的提高和生产力的发展．但不能自动带来社会分配结构的均衡和公正。奉行等价交换、公平竞争原则的市场分配机制却由于各地区、各部门（行业）、各单位发展的不平衡以及各人的自然禀赋、教养素质及其所处社会骤条件的不同，造成其收入水平的差别，产生事实上学的不平等，而竞争规律往往具有强者愈强，弱者愈弱，财富越来越集中的“马太效应”，导致收入在贫富之间、发达与落后地区之间的差距越来越大。此外，市场调节本身不能保障充分就业，而失业现象更加剧了贫富悬殊，这对经济持续增长是个极大的出协：少数巨富控制经济命脉；潜在的资金外流；众多的贫困者导致社会总消费的不足，从而市场难以发育等等。更严重的是，过度的贫富分化“不仅削弱了社会的内聚力，而且培养了不公正，因而不可避免地破坏了维系社会的政治纽带。民众……进而可能要求发生激烈的政治、社会和经济的变动”。经济比较落后、收入偏低的一些少数民族聚居地区还可能会造成民族矛盾的激化。（六）市场不能自发界定市场主体的产权边界和利益分界，实现经济秩序在市场经济活动中，个人企业等市场主体的各种经济行为的方式及其目的的实现固然受到市场各种变量（原材料成本、价格、可用的劳动力、供求状况等）的支配，并且这些变量以其特有的规律（即有市场经济发展的内在要求而自发形成的市场运行规律，亦即亚当斯密所说的“看不见的手”，它通过主体的独立意志、自由选择、平等互利等一系列市场原则表现出来。）调整着他们的行为，自发地实现着某种程度的经济秩序；但是作为经济人以谋求自我利益最大化为目标的市场主体又总是在密切、广泛、复杂、细致的经济联系中进行竞争，产生利益矛盾和冲突是不可避免的，而当事人自己以及市场本身否具备划分市场主体产权边界和利益界限的机制，更不具备化解冲突的能力。这就需要以社会公共权力为后盾的政府充当仲裁人，设定体现和保障市场原则的“游戏规划”，即以政策或法律的形式明晰界定和保护产权关系的不同利益主体的权利，保证市场交易的效率和公正性。再进一步地说，市场竞争优胜劣汰的残酷性容易诱发人们铤而走险，产生非法侵犯他人权益的犯罪行为，扰乱社会经济生活秩序。对此，市场主体更是无能为力。只有政府运用国家暴力作后盾才能防止和打击经济领域的违法犯罪行为，如通过资格认定、行政许可等制度预防经济违法犯罪的发生，并严格依法查处经济违法犯罪行为，确保市场机制运行的基本秩序及市场主体的合法权益不受侵犯。此外，在制定适当的对外政策，争取有利于经济发展的和平国际环境，开拓本国商品市场和吸引外资，保护本国总体的和长远的经济利益等方面，政府无疑也具有市场所无法承担的而又为现代市场经济良性运行所必需的功能。上述市场调节机制的缺陷和失灵，为政府干预经济活动让出了空间，也正因为如此，政府对经济的宏观调控，已经成为现代市场经济体制的有机组成部分。正如著名经济学家、诺贝尔经济学奖获得者萨缪尔森所说；“当今没有什么东西可以取代市场来组织一个复杂的大型经济。问题是，市场既无心脏，也无头脑，它没有良心，也不会思考，没有什么顾忌。所以。要通过政府制定政策，纠正某些由市场带来的经济缺陷”。因此，“现代经济是市场和政府税收、支出和调节这只看得见的手的混合体”。二、政府失灵又决定了政府干预必须适度、有效市场失灵为政府干预提供了基本依据，但是，政府干预也非万能，同样存在着“政府失灵”（governmentfailure）的可能性，用林德布洛姆的话说就是政府‘识有粗大的拇指，而无其他手指”。政府失灵一方面表现为政府的无效干预，即政府宏观调控的范围和力度不足或方式选择失当，不能够弥补“市场失灵”维持市场机制正常运行的合理需要。比如对生态环境的保护不力．缺乏保护公平竞争的法律法规和措施，对基础设施、公共产品投资不足，政策工具选择上失当，不能正确运用行政指令性手段等，结果也就不能弥补和纠正市场失灵；另一方面，则表现为政府的过度干预，即政府干预的范围和力度，超过了弥补“市场失灵”和维持市场机制正常运行的合理需要，或干预的方向不对路，形式选择失当，比如不合理的限制性规章制度过多过细，公共产品生产的比重过大，公共设施超前过度；对各种政策工具选择及搭配不适当，过多地运用行政指令性手段干预市场内部运行秩序，结果非但不能纠正市场失灵，反而抑制了市场机制的正常运作。（一）政府干预的公正性并非必然。政府干预的一个前提条件是它应该作为社会公共利益的化身对市场运行进行公正无私的调控，公共选择学派把政府官员视作亚当·斯密所说的“经济人”这一假设，固然有失之偏颇之处，但现实中的政府的确不总是那么高尚，政府机构谋求内部私利而非公共利益的所谓“内在效应”（interalities）现象在资本主义国家的“金元”政治中有着淋漓尽致的表现。在社会主义国家，同样在理论上不能完全排除政府机构的“内在效应”可能性，在实践中，少数政府官员的腐败行为更时有发生。政府部门这种追求私利的“内在效应”必然极大地影响政府干预下的资源配置的优化，如同外在效应成为市场失灵的一个原因一样，“内在效应”则市政府失灵的一个重要根源。（二）政府某些干预行为的效率较低。与市场机制不同，政府干预首先具有不以直接盈利为目的的公共性。政府为弥补市场失灵而直接干预的领域往往是那些投资大、收益慢且少的公共产品，其供给一般是以非价格为特征的，即政府不能通过明确价格的交换从供给对象那里直接收取费用，而主要是依靠财政支出维持其生产和经营，很难计较其成本，因此缺乏降低成本提高效益的直接利益驱动。其次，政府干预还具有垄断性。政府所处的“某些迫切需要的公共产品（例如国防、警察、消防、公路）的垄断供给者的地位”决定着只有政府才拥有从外部对市场的整体运行进行干预或调控的职能和权力。这种没有竞争的垄断极易使政府丧失对效率、效益的追求。最后，政府干预还需要具有高度的协调性。政府实施调控的组织体系是由政府众多机构或部门构成的，这些机构部门间的职权划分、协调配合、部门观点，都影响着调控体系的运转效率。（三）政府干预易引发政府规模的膨胀。政府要承担对市场经济活动的干预职能，包括组织公共产品的供给，维持社会经济秩序等等，自然需要履行这一职能的相应机构和人员。柏林大学教授阿道夫·瓦格纳早在19世纪就提出：政府就其本性而言，有一种天然的扩张倾向，特别是其干预社会经济活动的公共部门在数量上和重要性上都具有一种内在的扩大趋势，它被西方经济学界称为“公共活动递增的瓦格纳定律”。政府的这种内在扩张性与社会对公共产品日益增长的需求更相契合，极易导致政府干预职能扩展和强化及其机构和人员的增长，由此而造成越来越大的预算规模和财政赤字，成为政府干预的昂贵成本。（四）政府干预为寻租行为的产生提供了可能性。寻租是个人或团体为了争取自身经济利益而对政府决策或政府施加影响，以争取有利于自身的再分配的一种非生产性活动（即不增加任何社会财富和福利），如企业通过合法特别是非法的形式向政府争取优惠特惠，通过寻求政府对现有干预政策的改变而获得政府特许或其他政治庇护，垄断性地使用某种市场紧缺物资等。在这种情况下，大权在握的政府官员极有可能“受非法提供的金钱或其他报酬引诱，做出有利于提供报酬的人从而损害公众和公众利益的行为”。可见寻租因政府干预成为可能（政府干预因此被称为“租之母腹”），又必然因这种干预的过度且缺乏规范和监督而成为现实。其主要危害在于“不仅使生产经营者提高经济效率的动力消失，而且还极易导致整个经济的资源大量地耗费于寻租活动，并且通过贿赂和宗派活动增大经济中的交易费用。”从而成为政府干预失灵的一个重要根源。（五）政府失灵还常源于政府决策的失误。政府对社会经济活动的干预，实际上是一个涉及面很广、错综复杂的决策过程（或者说是公共政策的制订和执行过程）。正确的决策必须以充分可靠的信息为依据。但由于这种信息是在无数分散的个体行为者之间发生和传递，政府很难完全占有，加之现代社会化市场经济活动的复杂性和多变性，增加了政府对信息的全面掌握和分析处理的难度。此种情况很容易导致政府决策的失误，并必然对市场经济的运作产生难以挽回的负面影响。正确的决策还需要决策者具备很高的素质。政府进行宏观调控，必须基于对市场运行状况的准确判断，制定调控政策，采取必要手段，这在实践中是有相当难度的。即使判断准确，政策工具选择和搭配适当，于预力度也很难确定。而于预不足与干预过度，均会造成“政府失灵”。而现实中的政府官员很多并不具备上述决策素质和能力，这必然影响政府于预的效率和效果。正因为政府的干预存在着上述缺陷，所以让政府干预成为替代市场的主导力量，其结果只能导致“政府失灵”，用“失灵的政府”去干预“失灵的市场”必然是败上加败，使失灵的市场进一步失灵。但客观存在的市场失灵又需要政府的积极干预，“守夜人”似的“消极”政府同样无补于市场失灵，同样会造成政府失灵。因此，政府不干预或干预乏力与政府于预过度均在摒弃之列。现实而合理的政府与市场间的关系应是在保证市场对资源配置起基础性作用的前提下，以政府的干预之长弥补市场调节之短，同时又以市场调节之长来克服政府干预之短，从而实现市场调节和政府干预二无机制最优组合，即经济学家所推崇的“凸性组合”。为此，就需要政府从最大限度地消除导致政府失灵的根源入手，针对政府失灵的两个方面，采取切实措施（如确定有中国特色的政府经济职能双向重塑的总体思路；从理顺政府利益关系入手保证政府干预的公正、超脱；规范政府于预职能及行为；加强对政府调控行为的监督；提高政府决策的科学化程度；把竞争机制弓队政府调控的某些领域等），在克服和矫正市场失灵的同时，更要防止和纠补政府失灵。

『捌』 住房贷款的还款方式是什么

贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。
等额本息还款法是银行默认的还款方式，是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。
其特点是每月还款的本息和一样，这种还款方式虽然容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。这种还款方式适合一般的工薪族。
等额本息还款计算方式：
［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］
等额本金还款也是我们常见的还款方式之一，等额本金还款是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。
其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。
等额本金还款计算公式：
每月还款金额＝（贷款本金／还款月数）＋（本金—已归还本金累计额）×每月利率

『玖』 房贷加杠杆是什么意思

一，异地购房是指购房者的户口所在地和要购房屋的所在地不在同一个省份回。二，异地购答房所需材料：1，借款人夫妻身份证原件、户口本原件、结婚证原件、2，借款人收入证明、连续一年以上的养老保险缴存单，或者和是满一年以上的纳税证明。三，异地购房政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这意味着异地购房客利用信贷杠杆炒房的可能性已不存在。异地购房者只有两种选择，要么全额付款，要么在当地纳税1年后拿到证明或提供社会保险缴纳证明。如果证明齐备，首付比例30%，利率执行85折。

『拾』 我国住房贷款的还款方式主要有哪两种,它们各自的优缺点是什么简答题

住房贷款的还款方式有两种：等额本金和等额本息。等额本息和等额本金还款方式分别适合不同的借款人，没有绝对的利弊之分。等额本息每月还款固定，适用于在整个贷款期内家庭有稳定收入的借款人。等额本金还款方式每月的偿还额逐月减少，开始还款的压力较大，后期压力较小，较适合于已经有一定积蓄的借款人。
等额本息还款方式是每月以相等的额度偿还贷款本息，其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的，利息逐月递减，本金逐月递增。
等额本金还款方式是每月等额偿还贷款本金，贷款利息逐月递减。