银行杠杆零房贷

『壹』 房贷杠杆率什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风回险的指标，从侧面反映出答公司的还款能力。杠杆率的倒数为杠杆倍数，一般来说，投行的杠杆倍数比较高，美林银行的杠杆倍数在2007年是28倍，摩根士丹利的杠杆倍数在2007年为33倍。
财务杠杆概念：无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。
当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。
这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。
财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。
财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。
在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。
简单的讲就是把你的资金放大，这样的话 你的资金成本就很小，同时你的风险和收益就放大了，因为盈亏的百分比不是依据原来的资金，而是根据放大后的资金来衡量的。
巴塞尔银行管理委员会在汲取2008年金融危机的经验教训，完善新资本协议时，提出杠杆率作为监管指标，设置下限为3%。

『贰』 房贷利率上浮迹象明显 居民杠杆率上涨过快仍需警惕

多地房贷利率上浮迹象明显。记者在采访中了解到，近半个月，成都、福州、苏州、南京、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的现象。一方面，部分地方监管部门有意引导利率上行，谨防楼市过热，另一方面，部分银行也对自身的房贷额度进行了调整。
近月来，房地产调控显现出“掐尖”的特点，即谨防部分地区房地产价格涨幅过大和冒头。不仅是房贷政策，多地的购房政策、土地政策等全方位从紧。业内人士表示，在房地产调控趋紧的同时，未来一段时间，防止居民购房杠杆率过快上涨仍将是相关政策的主基调。
部分重点城市房贷利率上浮
一位南京地区银行房贷业务相关人士对记者说，为防止楼市过热，相关地方监管部门有意引导房贷利率上浮一定比例，目前该银行整体房贷业务额度也有一些收紧。
某国有大行杭州某支行营业部主任对记者说，目前该行的首套房房贷利率是从上浮5%提高到上浮8%，放贷额度也需要等候。另一家位于杭州的银行的相关人士也表示，首套房房贷利率目前也上浮到8%，二套房房贷利率则维持在10%，没有变化。该人士也表示，目前房贷额度较为紧张。
融360大数据研究院一周前发布的最新监测数据显示，天津地区有11家银行首套房贷款利率由基准涨至最低上浮5%，苏州地区有5家银行上调首套房贷款利率，南宁地区多家银行也上调了房贷利率水平。另外，宁波地区房贷利率最近也开始悄然上涨。中行、交行和兴业率先将首套房房贷利率由基准上浮5%调整至上浮10%，二套房房贷利率由基准上浮10%调整至上浮15%。
整体来看，目前房贷利率上浮主要集中在部分重点城市。一位国有大行房贷业务相关人士对记者说，目前总行层面在房贷政策上没有明显变化，不过地方上会根据市场情况以及地方政府的调控要求进行调整。
华泰证券发布报告称，按揭贷款利率出现上调或者额度控制的城市大多为今年房地产市场景气度较高的城市。统计局数据显示，2019年5月70城新建商品住宅价格指数同比增长11.3%，环比增长0.7%。近期房贷利率有所调整的成都、福州、南宁、武汉、西安等新房价格同比涨幅均高于70城平均水平。
稳房价稳地价 调控态势明显
房贷政策的收紧可被视为房地产整体调控趋严的一个缩影。中原地产研究中心最新报告显示，2019年上半年，全国各地房地产调控政策发布高达251次，相较2018年同期的192次上涨31%。从6月单月来看，我国各地房地产调控政策发布次数达46次，较5月也有明显增长。
中原地产首席分析师张大伟表示，在2018年11月前，各地发布的楼市调控政策以收紧为主，从2018年11月开始，各地发布的收紧的楼市调控政策明显减少。今年4月19日，中共中央政治局召开会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，自那时起，房地产调控政策收紧态势则再次显现。
业内人士表示，近月来房地产调控显现出“掐尖”的特点，即谨防部分地区房地产价格涨幅过大和冒头。
在楼市方面，在4月底和5月中旬，住建部两次对此前价格累计涨幅较大的10个城市发布预警。随后，苏州召集30余家地产商举行座谈会指出，要将今年当地房价涨幅控制在5%之内。而西安也在房价连续上涨39个月后，发布最严限购令，即自6月20日起，从市外迁入户籍的居民家庭在西安购房需满足落户满1年、或在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税的条件。而对于非西安户籍的居民家庭，则需满足在本市缴纳个人所得税或社会保险满5年的条件才可在西安购房。
在土地方面，东莞日前则出台最新的土地报价规则。在新的规则下，土地拍卖不再是价高者得，土地的最终成交价是最接近所有报价者的终次报价的平均价。这样做可以限制“地王”的诞生。
58安居客房产研究院首席分析师张波分析称，上半年调控呈现出“双边多点”效应，“双边”即在因城施策下，热点城市政策总体从紧，而存在房价下跌风险的城市会出台“托市”政策；“多点”体现在调控不仅针对房价，还针对地价、限售、限购、公积金等多维度。
中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹表示，目前房地产市场管理的要求目标就是可量化、可考核的三稳：稳地价、稳房价、稳预期。稳地价是前提，稳房价是结果，要防止房价透支过多所带来的后续一系列的经济、金融、社会、城市方方面面的风险，稳预期是根本，必须建立一个对未来房地产政策、房地产市场比较清晰的预期判断。
居民杠杆率上涨过快仍需警惕
业内人士表示，在房地产调控趋紧的同时，未来一段时间，防止居民购房杠杆率过快上涨仍将是相关政策的主基调。
融360大数据研究院数据显示，2018年中国居民杠杆率水平为53.2%，远低于美国居民的76.1%。不过，业内人士也表示，虽然目前我国居民杠杆率绝对水平较低，但是仍需警惕其过快增长的风险。
恒 大研究院院长任泽平就表示，我们仍应警惕居民杠杆过快上升风险。中国居民部门在2008年国际金融危机后经历了三轮快速加杠杆，杠杆水平从新兴市场经济体向发达经济体迅速靠拢，安全空间被快速消耗。居民杠杆的过快上升将带来银行资产恶化、金融风险积聚以及抑制居民消费增长等不良影响。
这一问题也已经引发了监管部门人士的高度警惕。中国银保监会主席郭树清日前在第十一届陆家嘴论坛上表示，近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。他表示，房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

『叁』 房贷越来越紧，利率不断上调，买房、卖房谁会最慌，为什么

肯定是卖房的最先慌，因为房地产企业的杠杆率都非常高，一旦房贷利率缩紧，房价大幅下滑，对房地产企业影响会比较大。近日，上海，广州等多个一线城市出现房贷限额，利率上调的现象，不少股份制银行甚至直接暂停了房贷业务。有相关工作人员表示，暂停房贷，主要是因为银行的房贷额度不足了，需要等待一段时间，房贷业务才能重新开启。有分析人士表示，从今年年初开始，一些热点城市的房价就开始上涨，为了打压房价的上涨，各地政府不断调整了房地产政策，提高了购房门槛，同时对当地银行的房贷放宽进行了调控部分银行取消了房贷相关的业务。

『肆』 买房贷款难 银行员工不小心说出了真相

提高贷款优惠利率——买房贷款利息增加

随着多地限贷政策的出台，部分城市银行会提高贷款优惠利率，或者提高获得优惠利率的门槛。根据8月份统计数据显示，住户贷款增加6755亿元，占总 贷款的71.2%，由于坏账率相对较低，在经济形势不稳定的情况下，房贷业务对于银行来说是优质业务。但是随着央行要求控制房贷风险，银行要通过抬高获得 优惠利率的门槛，吸引更多经济能力强的优质客户办理房贷业务，从而降低银行信贷风险。

提示：获得贷款优惠利率的门槛变高，购房人通过获得低利率节省利息将变难，要注意用房贷计算器计算好贷款本息、月供，在不影响正常生活的前提下，合理配比贷款额度。

加强个人征信部分审查——逾期次数少、额度低也不是闹着玩的

我们知道，个人征信是房贷审查中的一个重要环节，限购限贷政策前，有些银行规对征信逾期的认定相对宽松些，只要不是很严重，都不会影响房贷申请，但是新政后可能采取的措施是，只要是逾期，都会影响贷款申请，严格的还会直接拒贷。这个时候充分体现了个人征信的重要性。

提示：银行对个人征信审查变严，如果有逾期记录的，如果只逾期一次且额度不是很大的，可以多咨询几家银行，可能有银行愿意受理房贷申请，不过会提高贷款利率和贷款首付比例，大家要有一个心理准备。

延长房贷审批周期——购房进程会变慢

按照以往的经验，每到限贷限购后，银行在跟进新政的同时，都会延长房贷审批周期，平时不到一个月就能批下来的贷款，可能要一个多月才能下来。另外， 又赶上四季度年末，前期银行已经放出大量贷款，目标额度剩余有限，加之银行加强了对个人征信和其他购房资质的审核，这就更能说明房贷审批周期被延长了。

提示：在咨询贷款业务时，一定不要忘了问一下放贷时间，通常信贷员会给出一个大概时间，但是遇到新政策或者银行额度吃紧，信贷员也不敢保证时间，只会说会尽量帮忙催款。近期有贷款买房打算的人要抓紧时间做准备了，多留出富裕时间，免得因为房贷影响了自己购房进度。

暂停房贷业务——贷款可选银行变少

除了上面说的这三种情况，还有做的更彻底的，那就是暂停房贷业务。根据融360房贷最新数据显示，北京地区广发银行和包商银行均停止了银行房贷业 务。银行之所以会采取以上措施，一是为了响应央行控制房贷风险的号召，二是进入第四季度，银行贷款额度本身也用的差不多了，即使不限贷，年末银行也会采取 一定措施控制放贷。

提示：一般只是个别银行因为内部额度吃紧或者业务利润低，会停止房贷业务，大面积停贷的可能性不是很大，购房人可以根据自身情况，从未停贷银行中选择适合自己的。

最后，银行专业人士总结道：前三季度楼市热度不减，住房信贷活跃度攀高，楼市杠杆率也随之增高，从银行的角度看，房贷业务利润虽好，但过高的杠杆率 却增加了信贷风险，房价的波动时刻牵动着银行的神经，因此四季度严控房贷将是银行的主要目标，想要贷款买房的人越是在这个时候越要做好十足的准备。

（以上回答发布于2017-01-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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『伍』 房贷杠杆率是什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力，杠杆率的倒数为杠杆倍数。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。

当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。

这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。

财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。

在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

(5)银行杠杆零房贷扩展阅读

1、杠杆率的优点

一是反映股东出资的真金白银对存款人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。

二是能够避免加权风险资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响银行的资本水平。有关数据显示，一些银行的核心资本充足率和杠杆比率出现背离。2008年年末，瑞士信贷(Credit Suisse)的核心资本充足率为13.1% ，但杠杆比率只有2.9%；UBS核心资本充足率为11.5%，杠杆比率却只有2.6%。通过引入杠杆率，能够避免过于复杂的计量问题，控制风险计量的风险。

三是有利于控制银行资产负债表的过快增长。通过引入杠杆率，使得资本扩张的规模控制在银行有形资本的一定倍数之内，有利于控制商业银行资产负债表的过快增长。

2、杠杆率的缺点：

一是对不同风险的资产不加以区分，对所有资产都要求同样的资本，难以起到鼓励银行有效控制资产风险的目的。

二是商业银行可能通过将资产表外化等方式规避杠杆率的监管要求。

三是杠杆率缺乏统一的标准和定义， 同时对会计准则有很强的依赖性。

『陆』 2021年6月房贷新政策

从2021年开始，凡是选择LPR浮动利率的，房贷利率每年都会切换一次。如果以1月1日作为时点，那么第一批房贷利率转换就要来了。

2020年以来，央行一共进行过两轮LPR降息：

1年期LRP利率：从4.15%降低到3.85%，累计降息30个基点；

5年期LPR利率：从4.8%降低到4.65%，累计降息15个基点。
住房贷款，几乎都是中长期贷款，以5年期LPR利率为基准。只要选择浮动利率，2021年房贷利率相比2020年将会降低15个基点。

这意味着，2015年以来，存量房贷将迎来首次“降息”，房贷利率浮动正式开启。

(6)银行杠杆零房贷扩展阅读
不论是等额本息还款法还是等额本金还款法，利息的本质都是不会改变的。总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。。但前提是贷足了年限。看似银行都收回了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的低。 在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。
事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。


一、2021两会房贷新政
2021年贷款延期还本付息政策将延续。
3月10日下午，在全国政协十三届四次会议闭幕会前，全国政协委员、中国人民银行副行长陈雨露表示，对于广大小微企业普遍关心的贷款延期还本付息的政策，未来还将会延续；工、农、中、建大型商业银行的普惠小微贷款将会增长30%以上。关于降息，2021年政府工作报告主要提了以下几点：
1、稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。
2、货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。
3、优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。
从以上三点，可以判断2021年房贷利率下降的几率不大，还是以“LPR利率不变”，“地方房贷利率上调”的模式为主。
二、4月1日起银行贷款利息上调多少？
网传两会结束，4月1号银行利息上调15％，房贷LPR从基准4.65上调到5.65，3月买房，和4月买房，4月高多几十万的利息。
两会信贷备受关注，前段时间央行行长周小川在两会期间讲话表示：之后一段时候贷款额度将会收金，利息也会逐渐上浮，门槛大范围提高，贷款难、贷款严、贷款不够用将是必然。4月1日起，将逐一关闭信贷个别个人专项贷款
现在信用贷款风险非常高，银行贷款可能会对国家的经济形式产生严重的影响。随着企业竞争日趋激烈，因经营不善而倒闭，导致银行资金无法回收，甚至导致银行贷款危机。

三、2021年购房建议
1、刚需一开始就不用纠结什么时候买，刚需买房最好的时机就是当下。
2、很多迟疑都来自未来的楼市预期短期不稳定，那么只能告诉你，当下不要怀疑政府管理房地产行业决心，但更不要怀疑的这样决心背后，是怎么样的重要性。
3、如果该楼盘的价格，比周边楼盘和二手房，高出一大截，并且在品牌、品质等方面并无明显优势，那就存在透支房价的风险，不应买入这种透支盘。
4、如果买了房后发现房价降了，也不必忧心。必须明白的一点是：以后的房价，核心只有一个字，稳。
5、没有多少人能准确预测房价，就算有，也无法精确到点，所以不必到处去问未来房价是涨还是跌。
6、怎么鉴别好产品，真没别的捷径，等看盘量跑坏一双鞋就知道了，好坏都是对比出来。
7、如果你还是想偷懒，教你个方法，买品牌开发商的，除了一般产品不会差外，出了问题你还能找到人的。
8、纠结学区的家长，想清楚未来的安全感到底是取决于自己还是孩子，因为没人能保证好学校就一定能培养出好学生。
9、如果有足够的资金，能一次到位肯定更好，但是如果资金有限就不要勉强了，可以先买套小的。
10、最后，当然是平常心啦，买房这件事，最主要的是要放平心态。

『柒』 房地产行业的杠杆率是怎么回事

房地产行业的杠杆率从主体上看，分企业、机构、组织和个人等，其中企业也就是开发商的资金杠杆率和个人的房贷对行业影响比较大。

大家都知道，房地产行业中平均负债率水平在70%～80%，但实际上这只是一个粗浅的数字，它还是一个必须出现在财务报表里的数字，所以各家房企都有自己的办法把这个数字做的可以接受，但实际情况不一定每家房企的资金杠杆都很舒服。

证监会强调的禁止再融资资金用于补充流动资金和偿还银行贷款现象，普遍存在于各家房企，比如去年下半年到今年上半年，多家房企发布低息公司债，在资金使用说明中都明确表示部分资金用于偿还银行贷款，这说白了就是拆东墙补西墙。

不久前的新华社文 章中就点名提到，今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影：去年，招商蛇口吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目。

统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗地王，地王的出现无疑将推高房价，而房价整体水平的提高又必将推高个人房贷比，这与上文巴曙松先生的分析又能结合起来，可以分析预测，如果任由地价高涨推动房价高涨，最后个人房贷比升到很高的水平，那么房贷风险的爆发可能性也就更高。

目前，证监会等部门的表态，至少说明下半年融资环境将趋紧，也有分析认为，国家的政策将进一步降低房企资金杠杆率，从而减少高价地频出的情况。

（以上回答发布于2016-08-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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『捌』 个人房贷余额增1.96万亿，个人房贷审查为什么变严格了呢

因为中国宏观层面大力防范金融风险，抑制房地产泡沫，楼市经历了前所未有的严厉调控，所以个人房贷审查变严格了。

2017年以来，个人房贷余额增速明显下跌。据央行《2017年三季度金融机构贷款投向统计报告》，2017年前三季度，个人住房贷款余额 21.1万亿，同比增长 26.2%，相比2016年35%、今年一季度35.7%的增速下降了约10个点。“房地产贷款增速继续回落。

所谓挑战，是持有一定重资产的房企，资源布局和财务模式都将发生改变，要更加善用金融手段。

『玖』 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。