一二线城市房价杠杆

① 现在国家对房产的最新政策是怎样的

房产新政策2018一：限购
一线城市房价的过快上涨也引起了发改委的重视。

发改委主任徐绍史在两会期间表示，当前一二线城市房价上涨速度较快，幅度较大。

需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等。

房产新政策2018二：增加土地供应
国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。

最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。

房产新政策2018三：整治“首付贷”
去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。

在上海“链家事件”发生以后，记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。

(1)一二线城市房价杠杆扩展阅读：

为进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院继去年5月的“国10条”后。

于2011126日出台“国八条”指导全国楼市的政策导向，随后各地政府陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行调控。

地产市场平稳健康发展，国务院继去年5月的“国10条”后，于2011126日出台“国八条”指导全国楼市的政策导向，随后各地政府陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行调控。

第三条“调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

第四条：“强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

② 中国房价什么时候会下跌

最后，本轮房价上涨从2015年下半年开始，涨到今年已经四年了，期间除了少数地区房价出现下跌，但多数地区房价不是高位盘横，就是已经轮涨一遍。2015年之前，是以炒房者为主，而在这之后，是大量投资性需求民众集中入市，他们也想分得房价上涨的一杯羹。各城市该买房的都买了，当地居民已经明显处于饱和状态。在经历了这一轮房价大涨后，中国房地产本身就有调整的需求。

中国房价什么时候会下跌？实际上，从今年下半年就已经开始了，不仅是各地政府，还有中央政府都对遏制投机炒房非常重视，并且承诺不再依靠房地产来拉动经济增长。同时，全国居民加杠杆也用到了极致，国内房地产泡沫也被吹得很大。未来一二线城市房价会稳中有降，逐步回落，与当地刚需收入接轨。而三四线城市房价，出现大起大落的可能性会很大，投资者应该谨慎观望，切勿轻易出手。

③ 一二线城市密集调控 控杠杆和二手房成关键

为应对打新潮、二手房乱跳价、代持等楼市“虚火”蔓延，今年以来各地特别是一二线城市的楼市调控政策密集落地，而且调控越来越精细化，“控制杠杆”和二手房市场调控成为了许多城市的关键词。
为了抑制楼市“虚火”，2021年开年两个月，全国各地已密集出台一轮房地产相关政策。据中原地产研究中心提供的数据显示，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次，囊括了北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市。此外，这也是继去年7、8月后的新一轮楼市调控。
记者梳理发现，上一轮调控总体以调控市场需求为主，比如提高购房门槛，堵假离婚的漏洞，限制购买数量等。而这一轮调控则主要集中在降低楼市杠杆之上，比如限制贷款额度、提高利息、清查违规资金进入楼市等。此外，调控的目光也投向二手房市场。
控制杠杆
2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，随着第一期参考价格目录的发布，3595个小区被逐一“标价”。记者近日采访发现，目前深圳各大型银行纷纷表示将参考二手住房成交参考价格，合理发放二手住房贷款。与此同时，多家银行的个贷经理还表示，经营贷的评估标准也将参考二手住房成交参考价格。如果银行强力执行二手住房成交参考价格，购房者购买深圳绝大部分房产的首付比例将有所提高，投资客想从银行套出抵押贷等贷款也会难上加难，从而达到控制杠杆的效果。
深圳楼市的火热早已传导至临深片区，这当中最为明显的当属东莞楼市。就在2月27日凌晨，东莞也再次加码楼市调控，其中包括了影响力较大的首付比例调整、升级非本市户籍居民家庭的限购条件等，也是在一定程度上控制杠杆。
3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，从加强司法拍卖住房限购等四方面进一步规范房地产市场秩序，堵住投资客入场的路径。《通知》还要求严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，杭州的新调控措施学习深圳、上海、北京的做法，全面围堵经营贷、消费贷违规进入楼市。值得注意的是，春节前后北京、上海、深圳、广东银监部门相继表态，全面打击资金借助经营贷、消费贷的幌子，披着实体的外衣违规进入楼市，逃避限贷政策。
二手房成新重点
除了控制杠杆，二手房市场成为各个城市关注的焦点。可以看出，对于二手房市场而言，过去监管较少，而现在监管陆续增加。
深圳推出二手住房成交参考价格之后，市场效果立竿见影，不仅二手房网签量大降，整个市场都陷入观望和博弈状态。无锡近日发布了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出要开展房地产市场秩序整顿工作。规范二手房信息发布行为，建立二手住房价格信息发布机制。其中提到，房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间，曝光典型炒作案例。杭州的调控措施也提出，严厉打击房地产中介机构违法违规行为，中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。此外，严格规范房地产市场信息发布，要求各网络平台账号及网络群要严格遵守相关法律v法规和管理规定，进一步规范信息发布行为。
2月27日，东莞市也发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。就在3月3日，上海市发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。《通知》指出，要求持续整顿规范房地产中介经营行为，严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
“这说明当前在管控房地产方面，各城市越来越细致。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对二手房价格发布的规范，有助于稳定二手房市场，不排除后续其他城市也会跟进类似的监管政策。此外，在一些市场人士看来，控制杠杆仅仅控制银行的投放，可能难以控制住，但如果把评估模式改变，评估的依据也改变，那银行就没办法了，这也是长效机制。
那么，二手房参考价等政策严格执行后，有没有可能引发银行坏账？李宇嘉认为，“不会大规模引发，只要房价不会明显下跌就行，即便是2008年银行也没有因为地产而引发坏账。当然，房价不涨了或者涨幅不大了，前期加杠杆的投资客或许会出现问题，但会有司法拍卖来解决，所以问题不大。以深圳市场为例，现在来看按揭、经营贷全面执行参考价，降杠杆已经开启，只要杠杆控制住，深圳房价就会稳定下来。”
为应对打新潮、二手房乱跳价、代持等楼市“虚火”蔓延，今年以来各地特别是一二线城市的楼市调控政策密集落地，而且调控越来越精细化，“控制杠杆”和二手房市场调控成为了许多城市的关键词。
为了抑制楼市“虚火”，2021年开年两个月，全国各地已密集出台一轮房地产相关政策。据中原地产研究中心提供的数据显示，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次，囊括了北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市。此外，这也是继去年7、8月后的新一轮楼市调控。
记者梳理发现，上一轮调控总体以调控市场需求为主，比如提高购房门槛，堵假离婚的漏洞，限制购买数量等。而这一轮调控则主要集中在降低楼市杠杆之上，比如限制贷款额度、提高利息、清查违规资金进入楼市等。此外，调控的目光也投向二手房市场。
控制杠杆
2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，随着第一期参考价格目录的发布，3595个小区被逐一“标价”。记者近日采访发现，目前深圳各大型银行纷纷表示将参考二手住房成交参考价格，合理发放二手住房贷款。与此同时，多家银行的个贷经理还表示，经营贷的评估标准也将参考二手住房成交参考价格。如果银行强力执行二手住房成交参考价格，购房者购买深圳绝大部分房产的首付比例将有所提高，投资客想从银行套出抵押贷等贷款也会难上加难，从而达到控制杠杆的效果。
深圳楼市的火热早已传导至临深片区，这当中最为明显的当属东莞楼市。就在2月27日凌晨，东莞也再次加码楼市调控，其中包括了影响力较大的首付比例调整、升级非本市户籍居民家庭的限购条件等，也是在一定程度上控制杠杆。
3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，从加强司法拍卖住房限购等四方面进一步规范房地产市场秩序，堵住投资客入场的路径。《通知》还要求严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，杭州的新调控措施学习深圳、上海、北京的做法，全面围堵经营贷、消费贷违规进入楼市。值得注意的是，春节前后北京、上海、深圳、广东银监部门相继表态，全面打击资金借助经营贷、消费贷的幌子，披着实体的外衣违规进入楼市，逃避限贷政策。
二手房成新重点
除了控制杠杆，二手房市场成为各个城市关注的焦点。可以看出，对于二手房市场而言，过去监管较少，而现在监管陆续增加。
深圳推出二手住房成交参考价格之后，市场效果立竿见影，不仅二手房网签量大降，整个市场都陷入观望和博弈状态。无锡近日发布了《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出要开展房地产市场秩序整顿工作。规范二手房信息发布行为，建立二手住房价格信息发布机制。其中提到，房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间，曝光典型炒作案例。杭州的调控措施也提出，严厉打击房地产中介机构违法违规行为，中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。此外，严格规范房地产市场信息发布，要求各网络平台账号及网络群要严格遵守相关法律v法规和管理规定，进一步规范信息发布行为。
2月27日，东莞市也发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。就在3月3日，上海市发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。《通知》指出，要求持续整顿规范房地产中介经营行为，严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
“这说明当前在管控房地产方面，各城市越来越细致。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对二手房价格发布的规范，有助于稳定二手房市场，不排除后续其他城市也会跟进类似的监管政策。此外，在一些市场人士看来，控制杠杆仅仅控制银行的投放，可能难以控制住，但如果把评估模式改变，评估的依据也改变，那银行就没办法了，这也是长效机制。
那么，二手房参考价等政策严格执行后，有没有可能引发银行坏账？李宇嘉认为，“不会大规模引发，只要房价不会明显下跌就行，即便是2008年银行也没有因为地产而引发坏账。当然，房价不涨了或者涨幅不大了，前期加杠杆的投资客或许会出现问题，但会有司法拍卖来解决，所以问题不大。以深圳市场为例，现在来看按揭、经营贷全面执行参考价，降杠杆已经开启，只要杠杆控制住，深圳房价就会稳定下来。”

④ 如果现在的局势下房价下跌，对于经济的影响是什么

所以，我们需要一个健康理性的房地产市场，而不允许高房价对实体经济的掠夺，如果房价下跌，肯定对实体经济是利好。很多人害怕，房价下跌会产生房地产金融危机，其实只有各大型城市房价集中下跌，才会出现系统性风险，如果仅是单个城市的房价下跌，对国内楼市的影响并不会很大。

比如，厦门房价最高时6万元/平方米，现在跌去了30%以上，跌到了4.8万/平方米，厦门房价下跌也没发生房价崩盘，这其实这是杞人忧天。当然，让一二线城市房价尽可能的缓慢下跌，实现软着陆还是很有必要的。这样不仅有利于其上下游产业的平稳过度，更有利于防范系统性金融风险的发生。

房价下跌对于实体经济肯定是利好，因为高房价挤掉泡沫后，会有更多的人来买房置业。而且大量的资金从房地产业流出，流向实体经济领域。而且购房者的还贷压力降低了，可以用更多的钱去消费，通过消费来促进中国经济的可持续发展。未来中国房价应该每年从高位降一点，而民众工资收入每年再涨一点，让房价逐步去杠杆化，回归居住属性。房价要是合理了，实体经济就可以得到良好发展

⑤ 杠杆能够四两拨千斤，那么什么叫楼市去杠杆

在目前的监管框架下，房地产市场的名义杠杆率，实际上即是银行按揭贷款利率。首付贷是针对购房者在首付的阶段发放贷款，这部分贷款的利率高于按揭贷款。由于这部分放贷的资金来源复杂，监管层很难准确掌握房地产市场中的实际杠杆率。
经济学家李撰文称，同时做到去库存、去产能和去杠杆理论上是可以实现的，但是现实中概率很小。目前看到的，至少在房地产领域，还是为了去库存而加杠杆，但加杠杆的结果，却是一二线城市房价的大涨，三线及以下城市的去库存的效果尚不明显。

⑥ 到底是“谁”推高了一二线城市房租

我觉得有以下几个原因:
第一，中国经济发展的推动。我们都知道人往高处走，水往低处流，国民生活好了，也有了一定的经济能力，就想着要改善自身的居住条件，当然就会想着往一、二线城市走。而大家都往一、二线城市买房，用经济学上的话来说，此时供不应求，当然房价就会升高。
第二，中国人传统的观念。中国人自古以来就有家的观念，很多人在一、二线城市打工，都是拖家带口的，而租房子住，总感觉不是自己的家，这就是因为中国的家庭观念太重了。所以，租着租着总想着买房，尽管自己没有这个能力，负债累累也想买一套属于自己的房子。这就是中国家庭观念推动。
第三，还有贫富差距也有一定的影响。众所周知，越是富有的人，拥有的房子就越多，而越是贫穷的人，来一个栖身之所都没有。因为富人拥有的房子多，就空置着一下房子，从数量上来说，也影响了供求关系，从而在一定的比例上，会推高房价。
第四，虚荣心。大家都有虚荣心，都想有房有车，特别是在一二线城市有着自己的住房，这样说出去也很有面子不是?就连相亲的时候这个也是一个优先条件。

⑦ 这两年房价飙涨的原因是什么

吴敬琏：房价飙升的原因在于信贷膨胀、货币超发
“我不知道为什么要'限购'，我们这些人是书呆子，从经济学的道理不理解，所以你要问我限购要松要紧，我答复不了。”
房价飙升、出现泡沫的基本原因在于杠杆率过高，也就是信贷膨胀、货币超发，一只手拼命发货币，另外一只手想按住房价，这是做不到的。

樊纲：住宅用地供应紧缺推高房价
樊纲表示，把房价泡沫归因于央行货币超发解决不了问题。“这两年的货币比前两年增加的更少了，为什么房地产飙升了，前两年为什么不飙升？说货币多了，货币怎么不到三四线城市，怎么都到一二线城市了？货币政策现在基本是中性的，不能紧缩，也不能增加。
首要原因仍然是，房子所依赖的土地是稀缺的。土地入市有着严格的限制，还有相当数量的土地是被严格限制用途的。住宅用地供应始终处于偏紧的状态。而城市化带来的大量人口催涨了地价，也推高了房价。

齐俊杰：土地垄断才是房价上涨的元凶
如果说货币超发是推动房价上涨的元凶，那同样的货币政策，同样的信贷和M2，为什么重庆房价就涨不起来？原因在于重庆有充足的土地供给放在那里对冲。
土地垄断才是房价上涨的原因。地方政府拿房地产当股票在炒，控制土地供应来保护预期。而他的对手盘，就是一个个掏空三代积蓄来买房的购房人。所以事情简单了，当所有的房价上涨变量都已经逆转的时候，土地供给是地方手里唯一能保护房价预期（也是自己饭碗）的武器，期望能够等到上涨变量再次变回来的一天，或者等到房地产税的推出，彻底改变自己的收入结构。

张大伟：资金潮+资产荒+财富效应：恐慌暴涨“神器”
这一轮房价出现恐慌暴涨的三大“神器”是资金潮+资产荒+财富效应。钱太多、可买的东西不多，银行积极给一二线城市房地产加杠杆，部分投资者已经在这一轮房地产投资中获利。这三者是市场开始疯牛的主要原因。
现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，那么要解决这个问题只能从三方面来，要么是降低资金潮，要么是增加优质资产，或者降低购房者恐慌，三方面都需要加码政策，信贷不能只能投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体，房地产去库存也不能只去一二线，银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低，给市场以平稳的预期。增加土地供应。

倪鹏飞：地方政府消极调控导致房价暴涨
地方政府消极调控是房价暴涨重要原因。一二线城市没有库存采取去库存政策；三四线城市有库存，但为了经济增长，增加投资，卖地增加财政收入，去库存的基础上又加库存。尤其上半年，三四线城市的投资开工增长率甚至高于一二线城市，搞反了中央政策意图。因此，导致价格的暴涨和市场的恐慌。
当市场出现了恐慌，房价出现暴涨，一些开发企业、中介机构违规销售的时候，地方政府没有做出即时的回应，对市场的谣言比如大家说保房价还是保汇率，这些谣言出来以后没有给予即时回应，所以加剧了恐慌。

⑧ 房贷杠杆率是什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力，杠杆率的倒数为杠杆倍数。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。

当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。

这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。

财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。

在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

(8)一二线城市房价杠杆扩展阅读

1、杠杆率的优点

一是反映股东出资的真金白银对存款人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。

二是能够避免加权风险资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响银行的资本水平。有关数据显示，一些银行的核心资本充足率和杠杆比率出现背离。2008年年末，瑞士信贷(Credit Suisse)的核心资本充足率为13.1% ，但杠杆比率只有2.9%；UBS核心资本充足率为11.5%，杠杆比率却只有2.6%。通过引入杠杆率，能够避免过于复杂的计量问题，控制风险计量的风险。

三是有利于控制银行资产负债表的过快增长。通过引入杠杆率，使得资本扩张的规模控制在银行有形资本的一定倍数之内，有利于控制商业银行资产负债表的过快增长。

2、杠杆率的缺点：

一是对不同风险的资产不加以区分，对所有资产都要求同样的资本，难以起到鼓励银行有效控制资产风险的目的。

二是商业银行可能通过将资产表外化等方式规避杠杆率的监管要求。

三是杠杆率缺乏统一的标准和定义， 同时对会计准则有很强的依赖性。

⑨ 厦门仅仅是二线小城，为何房价却一度比广州还高

在前次我们分析苏州楼市时，曾经提到过当初的“房价四小龙”：厦门、苏州、合肥和南京，当年领涨全国。

2018年，厦门楼市陷入持续低迷，地价暴跌30%以上。经过几年的调整，厦门如今终于走出泥潭，房价节节攀升，某些热点片区甚至有赶超上海的势头。

如果你是岛外想置换岛内，那么老湖里区依然是首选。如果你想在岛内投资，有这个资本其实不如去深圳上海，相对杠杆率更低，楼市更健康。