土地抵押杠杆率

『壹』 房地产杠杆率的介绍

《2010胡润财富报告》指出，中国内地有87.5万个千万富豪和5.5万个亿万元富豪。其中，十亿元富豪1900人、百亿元富豪有140人。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素，即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。
不仅如此，在福布斯中国富豪榜上，这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在香港H股上市一夜暴富，碧桂园、龙湖、恒大这些房企的老板轮番地成了中国首富。不过，观察他们的财富成长路径会发现，其财富的增长并不是依靠自己公司的价值创造，而是在上轮和这轮房地产泡沫中“吸血”。
房地产业已经成为中国最暴利的行业之一。有关数据表明，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。而以上市公司的毛利率表现来看，房地产行业表现最为突出，自2005年以来毛利率连续五年超过30%。
另据统计，在国外成熟的房地产市场中，建筑安装成本占比在70%，利润率大约在5%至8%之间。与此形成鲜明对比的，国内房地产市场建筑安装成本占比35%，利润率在15%左右。
国内房地产市场15%的利润率看似不高，但开发商的真实利润水平却远高于此，其中的奥妙在于前期房地产开发的“高杠杆率”。“高杠杆率”使中国的房地产偏离了其民生属性，放大了房地产金融投资属性的一面，加速了财富向地产商集中，并且增强了地产市场的投机性。
业内人士透露，调控前，开发商购置土地或明或暗可以贷款，拿到土地证后又可以名正言顺地向银行抵押贷款，项目开工后建筑承包商垫资建设也是行业管理，而且，虽然预售制度有很大变化，但开发商花样翻新地创造出各种变相的“卖楼花”方式，例如向意向购房者十几万元高价出售会籍，获得会籍后就可在开盘时折价购房。通过利用制度上的不完善，许多开发商可以用5倍、10倍的杠杆率来操盘，这样一来100%的利润率也不是神话。

『贰』 以土地经营权作为抵押,抵押率一般为多少

集体土地和租赁土地不设他项权利，国有土地分为出让土地和划拨土地，出让土地的抵押率在50-70%之间，划拨土地的抵押率是在扣除土地出让金之后的50-70%。

目前的政策可执行的就只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权才需要登记才能设立抵押权。
农村土地承包法第四十九条规定： 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
抵押权引指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。

『叁』 土地使用权抵押有哪些规定

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定如下：第三十三条，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。第三十四条，土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。第三十五条，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。第三十六条，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。第三十七条，处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。第三十八条，抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销手续。

『肆』 农村土地能不能作为抵押一亩地能抵押多少呢

在农村地区可以转让土地，也可以使用抵押贷款。一亩农村土地抵押贷款可以贷多少钱？程序和条件是什么？可以借多少亩农村土地抵押贷款？在正常情况下，土地价值将根据抵押时的剩余年份进行评估。例如，裴县武当镇正王的粮食种植家庭农场刘景旺已转让土地124.1亩，周转费为每亩每年1000元。申请管理权抵押时，仅两年以上的转让期，银行就确定其经营权价值28万元，并在贴息30％后发放20万元贷款。

一般而言，进行土地贷款的地区已经建立了农村产权交易中心，可以在这里提交贷款申请；如果当地没有这样的机构，则根据当地要求将其提交给有关银行；农村土地承包经营权的抵押期限不得超过农村土地承包经营权的剩余期限。由于农业经营相对较高的风险和动荡，贷款期限相对较短。一般来说，各地农村土地经营权抵押贷款期限为一年，原则上不超过三年。也可以在5-10岁及以上的个人区域中使用。

『伍』 杠杆买房啥意思

一般说借助资金买房，比如贷款。首付30%，那么你有30万，就可以贷款70万。可以买个100万房子等升值。假如啊，1年或者10年，房价翻番，那么你赚100万，去掉利息、手续费，按10万算，你赚90万，而你的本金才30万。

如果你当初只是用30万买房，房价翻番，你也就是赚30万，去掉手续费，赚二十多万。

2019年5月，上海易居房地产研究院发布2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。

杠杆率即一个公司资产负债表上的风险与资产之比(负债/所有者权益的值为杠杆率)。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反应出公司的还款能力。

(5)土地抵押杠杆率扩展阅读

买房时还需注意以下：

1.申请贷款前不要动用公积金

如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么公积金账户上的公积金余额即为零，这样的公积金贷款额度也就为零，也就意味着将申请不到公积金贷款。

2.在借款最初一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。

3.还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

当在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理的延长借款期限申请。

4.贷款后出租住房不要忘记告知义务

当在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。

5.贷款还清后不要忘记撤销抵押

当还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

6.不要遗失借款合同和借据

申请按揭贷款，银行与签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，应当妥善保管的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

7.办理公积金贷款不用找中介代办

公积金贷款无需担保，仅凭公积金账户额度及信用即可办理，程序也不是很复杂，完全可以个人到公积金贷款处领取相应表格填写、准备相关材料，即可办理。

『陆』 农村土地如何抵押贷款，一亩地能抵御多少钱

先计算你一亩土地的使用价值，一般还会被银行打折。土地有一年到十年的承包或流转使用权年限。一亩地一年的使用价值乘以亩数及年数，再乘以0.5-0.7的系数农村土地不是商品用地，还是种地，关键现在有几个喜欢种地的，单纯的种地你是找不到人的，所以农村耕地实际价值根本不行，种地就制约着抵押。

『柒』 土地使用权抵押和购房者有什么关系

土地使用权处于抵押状态和购房者发生关系应该仅存在于预售商品房这种情况。
一、抵押状态的的成因
首先明确，目前对于确权登记的不动产标的物基本不存在土地使用权的单独抵押，房屋通常以房地一体的原则同时抵押附着物和土地。而待对于开发建设的净地，一般银行会通过各种前置许可限制杠杆比率从而降低风险。有些资金紧张的开发商，在开发建设过程中通常在前期许可手续办理完毕后将土地使用权抵押出去，以开发贷的形式获得项目建设资金。而一旦该住宅项目达到预售节点，就会出现你提问的这种情况，即土地抵押出去了，这种商品房到底能不能买，有没有风险。
二、土地抵押状态不影响预售
在办理预售许可时，如土地处于抵押登记的状态，仅需抵押权人出具同意宗地其上商品房预售的书面意见或证明即可。对于抵押权人而言，尽快进入预售状态意味着资金的快速回笼，即呆账烂账的风险降低。因此，抵押权人会配合出具同意证明配合办理预售许可。
三、购房者面临的潜在风险
通常，杠杆比率即贷款额度越高的企业，其资金相对紧张，意味着该开发企业周转不灵或实力不足。同时如果住宅项目房产大证办理后仍未解除抵押登记，那么意味着购房者暂时无法办理不动产证。

『捌』 地方债是否会转化为金融危机

地方债会转化为金融危机

中国的地方债务问题将从现在起到不远的未来决定中国金融稳定和金融发展的重大因素。
先简单看一点点统计数字，截止到去年年底，全国的地方政府通过融资平台直接或者间接以土地为抵押借债的总额是8万亿，当然有不同的统计口径，有的统计超过8万亿，有的统计不到8万亿，大体上是8万亿，换句话说1.27万亿美元，这是什么概念呢？相当于占了去年全国银行新发贷款总额的83%，如果做一点国际比较，美国全国财政刺激方案是7870亿，我国这个数字差不多是美国全国财政刺激方案的两倍，从数字上看，这是不得了的巨大数字。
下面看一下机制，在2008年全球金融危机里面，我们得到了一个非常重要的教训，金融危机背后的直接带动原因是因为极其高的杠杆率，是历史上过去没有发生过的，比如说五大投行杠杆率都到了30%多，在金融危机发生之前。为什么杠杆率会这么高呢？这是一层一层的金融机构里面由金融创新带来的一层一层的不负责任的金融行为，无论是借贷还是贷出一方不考虑后果，后果在金融上是最终要破产。之所以可以这样做，之所以可以不去考虑责任，实际上是这些金融创新的工具给了它这种安全的感觉，就是这种金融创新的工具把本来自己要承担的责任想办法推给别人，把原来内在风险推到市场，最后这个风险都还在那里，积累在一起由市场承担，由内在的风险外部化了。这是2008年全球金融危机背后的一个核心的重要的新机制，美国监管机制是在30年代建立的，这个监管机制在那个时间，2007、2008、2006年已经过时了，整个监管的基本原则、监管的手段、监管要看什么，在面对这些金融工具的时候已经过时了，所以没有办法对应。
下面我想要强调的是，如果看一下中国地方政府债，和美国非常不一样的机制，但是从行为上我们能看到一些相似之处，就是中国的地方政府也在进行金融创新，美国金融市场上金融创新以证券化，非常复杂的东西为代表，而在中国地方政府的金融创新就是创造金融平台，在这个金融创新的条件下也帮助他们不要对自己做的这些事情负全部的责任，由这个办法来提高杠杆率，而且中国发生的这个问题也是超出了中国金融监管和银行监管的范围了，当然这个银行监管在一定程度上对这个是有一定责任，有一定的监管范围的，但是这里面更大部分的体制问题是超出了银行监管范围。
下面讨论一下原因，当我说超出银监会范围的，我们想讲制度上的原因。首先，中国政府投资主体是从哪里来？这里引用的数字是瑞银的数字，我也用其他的来源大体上进行了一些核查，瑞银的数字基本上靠得住，由于他们整理的很好，就引用了他们的数字。这里可以看到，从1999年到2009年十年来，下面灰色的部分是中央政府的投资在全国政府投资里占的部分，到了08、09年，地方政府占全国政府总开支的比例已经超过了90%，如果地方政府的投资占全国投资总数90%以上，钱从哪里来，当然立即引出下面的问题。实际上中国的地方政府不仅仅是承担了全国政府在投资方面开支的大头，而且全国绝大部分公共品的提供是由地方政府提供的，看开支方面地方政府是政府投资的主体，又是中国提供公共品，公共服务的主体。看收入一面，自从1994年以来，中国地方政府在全国税收的收入份额一直在下降，有三个大的台阶，1994年是刚开始进行财政改革，然后1998年在这个方向上进一步减少地方份额，2002年再进一步减少份额，经过这几步之后，如果我们看正规的税收收入分配，地方政府在全国的税收收入里面占的份额就变成了相当小，这就出现了非常基本的矛盾，在公共开支方面，地方政府是主体，但在收入方面地方政府占的份额很小。另一方面，如果地方政府收入不够支出，发达国家里地方政府可以发债券的，但是在中国地方政府原则上不可以发债券。
这个统计数字大体表明，地方政府收入除以支出的比例时间序列，请大家注意1993年以后，从1994年可以看到大幅度下降，纵轴表达的是比例数，可以看到比例是50%左右，就是收入只占支出的一半，整体上地方政府是赤字。这个问题尤其对贫穷的省特别严重，这里面只列出了一部分的省级地区，可以看到这些最富裕的省大体上收支平衡，比如北京、上海、广东、浙江，大体上平衡。最右端的青海、甘肃就是严重的赤字，地方政府怎么办？我们也知道，在中国，地方之间是非常激烈的竞争，地方政府的政绩由当地经济发展成为最主要的考核内容。地方政府很聪明，他们就进行了许多金融创新，就造出来了融资平台或者叫做城市开发投资公司，用这些办法绕过了一系列的规定，不可以直接发行债券，不可以向银行借钱，用这个办法以土地为抵押，这样从银行体系里借到了巨额的贷款，其中有一些省杠杆率是相当高的，这里面就带来了相当大的风险。
这个统计数字表明，以地方融资平台为基础，地方政府的贷款逐年变化的情况，在左边的纵轴表达的是地方债占GDP的比例，右边表达的是按照万亿计算的地方债的数字。这时候可以看到，到2007年虽然数字很大，但是占GDP2%左右还不高，主要发生在金融危机之后，在国际间很多同事都感到非常吃惊，为什么中国在金融危机之后会突然一下子加快了速度，这里面我们可以看到地方政府的金融创新起了巨大的作用，但是这个金融创新本身又带来了非常大的风险。一个非常基本的风险是和现在的中央政府关于土地调控政策是相关的，因为地方政府贷款主体是以土地为抵押的，以土地为抵押的时候有一个基本的判断，无论是银行借给钱的时候还是政府去借钱，拿土地做抵押是关于未来土地的价值，如果大家看好未来土地价值这就没有问题，发展得很快就没有问题，但是如果未来的土地价值有波动，比如说如果有持续五年的下降，有一些省份杠杆率很高，就会出严重的问题，由他们出的问题会反过来带动整个金融体系、银行体系会出大的问题，所以这里面有很大的风险。
由于时间限制，非常简单的提几条分析中提出的初步政策建议。第一，基本体制问题。今天早晨吴敬琏也在讨论中国的体制改革问题，我们的“十二五”规划也讨论中国体制改革的问题，这里想非常讲基本重要的中国体制改革要做的事情是什么？中国的地方政府必须要对本地的百姓负责任，这句话说起来好象挺容易，好象是公理一样，但实际上中国现在的情况不是这样子，中国现在的情况是地方政府向上级负责任，地方政府考虑的是上级对它的考核指标，为了使地方政府对自己百姓负责任实际上是需要体制的基本变动，要有体制改革，要有制度上的安排，只有制度上有了这样的安排，才有可能地方政府会改变他的基本行为。
第二，从税制上讲。虽然1994年开始的税制改革在方向上是正确的，但是在1994年之后，一系列的具体做法上，把地方财政收入挤到了一个角落里去了，这就导致了后面一系列的严重问题。这实际上需要做基本调整，既然地方政府承担公共开支的主要部分，那么地方政府就应该得到税收收入的主要部分，这是纠正地方政府动力偏差的一个非常重要的方面。
第三，调整中国的体制，允许地方政府发债券。地方政府发债券是很重要的事，要把政府的开支方面的风险和市场上面其他的贷款分开，由政府发债券这是很重要的一步。
第四，体制基本改革方面，我们讲了二十几年甚至三十年政企分开，今天中国的政企分开的程度的确比20多年前好一些，但是仍然地方政府大量卷入商业的内容，政企分开实际上是刚才讲的这一系列问题里面核心问题之一。

『玖』 什么叫做土地抵押率

一.土地抵押率是指土地抵押贷款能得到的贷款额度和土地评估价的比例。

二.具体是指通过银行指定的评估机构对抵押的土地进行估价，银行发放贷款不能高于评估价的相应成数（比如抵押率为60%,评估价为100万元,那贷款额就不能高于60万元），所以抵押率的多少直接决定了客户的贷款额度。

三.土地抵押的注意事项：
1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

2.土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

5.保险问题。 土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。

6.土地使用权抵押时，应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。

7.土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。

8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。

9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。

10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。

11.处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。

12.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。