住房部门杠杆率

Ⅰ 2021年，房地产调控又加了“2道新红线”，这两道红线分别是什么

先前，我国产生房价上涨局势的元凶主要是，大水漫灌现行政策肥款。因此，在2008年年末的一轮大加水以后到今年底，我国的居民杠杆率早已超出60%，而2008年的杠杆比率是18%，翻了3倍多。这一数据，早已超出国际性平均，已经迎头赶上资本主义国家，而增长速度之快，则稳居全球前端。

避免家庭负债率快速上升。数据显示，2020年前三季度，住宅行业杠杆率上升5.6个百分点，由去年底的55.8%上升至61.4%。按照国际货币基金组织的标准，如果住宅部门的杠杆率超过65%，金融稳定将受到影响。抑制房价快速上涨，房价与居民负债率的关系基本为正。抑制居民负债率快速上升，就是抑制房价快速上涨。防止资金由实转虚，引导资金更多投向产业而非房地产。

Ⅱ 专家认为：居民无需过度担心购房贷款受限

2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并自2021年1月1日起正式实施。
房地产贷款集中度管理制度，是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足中国人民银行、银保监会确定的管理要求，不得高于其确定的相应上限。
中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞表示，当前，我国房地产市场总体平稳，市场主体预期趋于稳定，为经济高质量发展创造了良好的环境，但房地产市场稳定的基础仍有待夯实。同时，尽管我国房地产金融管理取得了明显成效，资金过度流向房地产明显改观，但银行业房地产贷款敞口仍然较大，其资产质量易受房地产价格波动冲击，是需要密切关注的潜在风险点，商业银行对房地产信贷的偏好也仍较强，需要通过制度设计予以约束。
具体来看，《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
中国民生银行首席研究员温彬认为，从国际上看，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额(含个人住房贷款)占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高，远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。
备受关注的是，通知在设置房地产贷款余额占比上限的同时，还单独设置了个人住房贷款余额占比上限。为何要设置这一上限？这对个人住房贷款将有何影响？
设置个人住房贷款余额占比上限与近年来个人住房贷款增长较快相关。我国居民部门杠杆率近年来上升较快，主要集中在个人住房贷款。这提高了我国居民部门脆弱性，也一定程度上抑制了更高质量消费潜力的充分释放。
业内专家认为，专门设置个人住房贷款余额上限要求，是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的比重，而非额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响不大。大部分商业银行尚未触及上限，居民无需过度担心买房申请贷款受到影响，存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回。
“作为一项长效机制，房地产贷款集中度管理机制旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。”业内专家表示，制度设计也已充分评估银行调整压力，除采取分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外，还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量，有序做好调整工作，避免出现“断贷、抽贷”。总体来看，不会对房地产市场产生短期冲击，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

Ⅲ 央行：构建房地产金融调控长效机制

央行：2021年上半年进一步完善了房地产金融调控机制

7月13日，国务院新闻办公室举办2021年上半年金融统计数据新闻发布会。

观点地产新媒体了解，会上中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘公布了，央行在今年上半年所做的几项工作和市场情况。

据了解，今年上半年，国内金融总量适度增长，流动性合理充裕；保持了宏观杠杆率基本稳定取得显著成效；实体经济综合融资成本稳中有降；金融对高质量发展的支持力度加大。

同时，重点领域金融风险得到有效防范。阮健弘提到，一季度末，影子银行类资管产品、非标债权、资金在金融体系内部的循环规模分别比历史高峰下降五分之一、近四分之一、近五分之一。探索形成中小金融机构风险处置模式，高风险中小金融机构处置取得阶段性成果。

期内也进一步完善房地产金融调控机制，围绕稳地价、稳房价、稳预期，构建房地产金融调控长效机制。

央行：6月末房地产贷款同比增长9.5% 增速回落2.2%

7月13日，中国人民银行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘在国新办新闻发布会上表示，从中长期投资的投向结构看，金融对制造业、基础设施业，除房地产以外的服务业等重点领域的支持力度稳固，信贷投放结构持续优化。

根据最新数据，6月末人民币房地产贷款余额是50.8万亿元，同比增长9.5%，增速比上年末回落了2.2个百分点。6月末人民币房地产贷款余额比年初增加2.4万亿元，占同期各项贷款增量18.9%，同比少增5699亿元。

其中，房地产开发贷款余额是12.4万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末回落了3.3个百分点，比年初增加了3433亿元，同比少增4012亿元。

据介绍，6月末，个人住房贷款余额是36.6万亿元，同比增长13%，增速比上年末回落1.6个百分点，比年初增加2.1万亿元，占同期各项贷款增量的16.7%，同比少增1602亿元。

央行：上半年住户部门杠杆率下降0.4个百分点

7月13日，国务院新闻办公室举办2021年上半年金融统计数据新闻发布会。

观点地产新媒体了解，会上中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘在谈央行在今年上半年所做的几项工作和市场情况时还表示，上半年国民经济总体延续稳定恢复态势，生产生活秩序稳步恢复，为宏观杠杆率稳定提供了基础保障。

其中，2021年一季度国内宏观杠杆率为276.8%，比上年末低2.6个百分点。非金融企业、政府部门和住户部门的杠杆率分别下降0.9、1.3和0.4个百分点，均出现不同程度的回落。

上交所修订特定品种公司债券指引 新增碳中和绿色公司债

7月13日，上海证券交易所发布了关于此前《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第2号――特定品种公司债券（2021年修订）》的通知。

通知称，上交所修订了《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第2号――特定品种公司债券》，新增了碳中和绿色公司债券、蓝色债券、乡村振兴公司债券相关安排，现予以发布，并自发布之日起施行。

绿色公司债券是指发行人公开或非公开发行的募集资金用于支持绿色产业的公司债券，绿色公司债券募集资金应用于绿色产业领域的业务发展，其中确定用于绿色产业项目（以下简称绿色项目）建设、运营、收购或偿还绿色项目贷款等的募集资金金额应不低于募集资金总额的70%。

募集资金主要用于支持海洋保护和海洋资源可持续利用相关项目的绿色债券，发行人在申报或发行阶段可以在绿色债券全称中添加“蓝色债券”标识。

乡村振兴公司债券，是指发行人公开或非公开发行的募集资金用于巩固脱贫攻坚成果、推动脱贫地区发展和乡村全面振兴的公司债券。募集资金用于乡村振兴领域相关项目的乡村振兴公司债券，确定用于相关项目的金额应不低于募集资金总额的70%。

温州市住建局：坚持“房住不炒” 严禁炒作学区房

7月13日消息，温州市住建局近日向温州市房地产估价师与经纪人协会、各房地产经纪机构及相关从业人员下发了《关于严禁炒作学区房，恶意哄抬房价行为的通知》。

通知共明确有4项要求：

第一、各房地产经纪机构应加强房源发布管理，落实房源核验程序，不得在门店、线上以学区房为卖点发布房源信息。

第二、各房地产经纪机构规范业务承接管理，规范委托程序，不接受价格明显高于市场价格的经纪委托。

第三、各房地产经纪机构强化从业人员管理，严格落实相关规定，房地产经纪从业人员不得参与炒作学区房的任何活动，严禁在网络平台发布、传播炒作学区房、哄抬房价的信息。

第四、落实各房地产经纪机构主体责任，对于落实本通知不到位、不全面的企业和个人，行业管理部门将依法严肃处理，市政府有关部门按各自职责采取联合惩戒。

温州市住建局相关负责人表示，他们制定下发这一通知，是要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚决制止以学区房等名义炒作房价，恶意哄抬房价等行为。

成都住房公积金政策调整 取消二手房楼龄超过10年首付提高10%规定

7月13日，成都住房公积金中心于官网发布《关于调整再交易房公积金贷款相关事项的通知》。

据观点地产新媒体了解，该文件自2021年7月15日起执行，以贷款受理时间为准。根据《通知》内容，购买再交易房办理公积金贷款的，如所购再交易房由住建部门公布了成交参考价格，则住房价值按住建部门确认的网签备案合同价、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定，计算可贷额度。

另悉，取消原“所购再交易房（二手房）楼龄超过10年的，最低首付款比例相应提高10%”的规定。

观点地产新媒体查阅资料后了解到，据成都公积金中心官网，目前公积金贷款利率5年（含）以下为2.75%，五年以上利率为3.25%。单职工缴存家庭最高贷款不超过40万，双职工缴存家庭贷款最高不超过70万。首套房首付不低于三成，二套房首付不低于四成。

Ⅳ 建立房地产贷款集中度管理制度 坚持“房住不炒”

2020年12月31日，中国央行与银保监会发布联合通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
房地产贷款集中度管理制度是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素分档，第一档银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。
十八大以来，中央政府提出了“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，并要求“实施好房地产金融审慎管理制度”，房地产贷款集中度管理制度就是这一要求的产物，有利于完善房地产金融管理长效机制，更好地引导和稳定市场预期。文件显示，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的目的在于“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性”。
早前，银保监会主席郭树清多次表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。这是因为在过去世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。房地产深度内嵌于经济体系，而且泡沫很难判断，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成灾难性的后果。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
中央政府在2016年开始收紧房地产调控政策，受此影响2016年至2019年房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。但是，2020年为了应对疫情冲击，货币政策灵活宽松，各地也出现放松调控的现象，引发房价上涨预期。根据国家金融与发展实验室的测算，2020年三季度末宏观杠杆率已达270.1%，比2019年末上升了24.7个百分点。2020年9月末全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。
数据显示出房地产杠杆率在快速恢复增长，这是因为在当前经济环境下，商业银行具有一定的放贷压力，同时又风险偏好较低，因此，信贷资源流向楼市较多。这必然也会对实体经济的融资需求产生挤出效应。长期以来，房地产在银行信贷投放中占比偏高，再加上银行对国企低风险的偏爱，挤占了大量金融资源。建立房地产贷款集中度管理制度，有利于约束商业银行，避免房地产贷款过度集中，同时促进银行合理制定中长期经营策略，防范潜在系统性金融风险。
此外，需要关注的是，2016年至2020年，居民部门杠杆率上升了22.2个百分点，增幅显著高于企业和政府部门，贡献了同期中国宏观杠杆率总体增幅的52%。如果以“居民债务总额/居民可支配收入”的方式进行测算，中国居民部门的债务水平可能更高。这提醒我们房地产市场已经缺乏足够购买力支撑继续高增长，同时，家庭部门因地产而不断攀升的杠杆率也大大影响了社会消费能力，不利于制造业发展，也对构建以国内大循环为主的新发展格局产生影响。
因此，强化安全意识，树立底线思维，建立房地产贷款集中度管理制度，设置相应上限，可以避免商业银行为了取得利益而存在“大而不倒”的风险盲区，也可以引导市场预期，防止企业和购房者继续以高杠杆制造泡沫和风险，增强金融体系抵御房地产市场波动的能力。

Ⅳ 加大保障性租赁住房建设力度，释放内需活力促进共同富裕

8月23日，商务部部长王文涛表示，始终坚持扩大内需战略基点，推动形成强大国内市场。我国有14亿人口，其中4亿以上中等收入人群，拥有超大规模市场优势。
中国正在构建以扩大内需为战略基点的新发展格局，而我国虽然有14亿人口，但从最近几年消费增速看，即使剔除疫情因素，也在逐步放缓。这个现象可能是居民购买力下降造成的。购买力下降首先体现在城市中等收入群体，接着消费不振会逐级传导到生产、流通、销售等部门，中低收入者的就业与收入会受到影响，进一步影响到消费。中国当前虽然没有明显收缩迹象，但存在压力。
这种压力来自地产。将一个城市的房价中位数除以家庭年收入中位数，可以计算出当地的家庭住房负担能力。按照国际普遍说法，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
2016年中国社会科学院宏观经济研究小组的一份报告显示，北京房价收入比为33.2倍，上海为31.9倍，深圳为33.5倍。二线城市的杭州、青岛和南京也分别高达15.7倍、13.2倍和18.3倍。根据诸葛找房数据研究中心测算，2020年中国百城房价收入比均值为13.2。
2020年中国居民部门杠杆率高达72.5%，主要以按揭贷款为主，中国按揭利率在全球也是处于较高水平。这表明地产已经高度挤压了居民部门消费力。畸形的房价是经济高增长与套利投机的产物，当经济增速换挡放缓后，居民部门承受的压力将会越来越大。
高房价对消费的影响不仅仅体现在加大家庭债务负担，它还会大幅推高消费物价。中国人口高度聚集在城市，高房价也会推高商业地产租金，增加商业成本，使得物价超出当地收入水平的合理消费水平。部分人群经常抱怨“三线城市，四线工资，二线消费”，即说明了收入与物价的畸形关系。
根据瑞士银行研究报告显示，上海和北京的咖啡价格超过了纽约、日内瓦等发达国家城市。人们也发现很多中国商品和服务价格超过西方发达国家的现象。重要原因之一是中国商铺租金成本高，而西方是人工贵，说明当前的分配倾向于资本所得而非劳动所得。比如一线城市西瓜市场价格是原产地批发价10倍，但生产者和销售员收入都较低。
受疫情等因素影响，当经济增速放缓，就业和收入存在一定不确定性，而按揭还款以及日常消费是刚性支出，就会造成很多人开始省吃俭用与消费降级。住房在大多数家庭当中支出远超30%的比重，年轻一代几乎不可能依靠自己的收入购买住房。目前中国收入分类将月收入在1万元以上列为最高收入群体，这没有充分考虑一二线城市的居住和消费成本问题。
扩大内需最大的障碍是住房支出过高以及租金推高消费物价，后者会削弱中等收入群体的购买力。解决问题的办法之一是提高收入增速，同时调控好房价和物价，但目前增加收入需要经济效率提升，短期内很难实现。另一个方法是降低地租，减少其在居民支出中的比重，但这又涉及到金融风险与地方财政的难题。
中国正在计划扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构。其中的关键是提高城市中等收入群体的消费力，才能创造更多的就业岗位以及增加低收入群体的收入，扩大中等收入群体比重。目前这个循环受到来自地产因素的阻碍。目前，中国政府正在大力发展租赁住房，解决年轻人住房难、住房贵问题，可以有效缓解房价对年轻一代住房支出压力，探索切断地产阻碍国内大循环的途径。

Ⅵ 房贷利率上浮迹象明显 居民杠杆率上涨过快仍需警惕

多地房贷利率上浮迹象明显。记者在采访中了解到，近半个月，成都、福州、苏州、南京、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的现象。一方面，部分地方监管部门有意引导利率上行，谨防楼市过热，另一方面，部分银行也对自身的房贷额度进行了调整。
近月来，房地产调控显现出“掐尖”的特点，即谨防部分地区房地产价格涨幅过大和冒头。不仅是房贷政策，多地的购房政策、土地政策等全方位从紧。业内人士表示，在房地产调控趋紧的同时，未来一段时间，防止居民购房杠杆率过快上涨仍将是相关政策的主基调。
部分重点城市房贷利率上浮
一位南京地区银行房贷业务相关人士对记者说，为防止楼市过热，相关地方监管部门有意引导房贷利率上浮一定比例，目前该银行整体房贷业务额度也有一些收紧。
某国有大行杭州某支行营业部主任对记者说，目前该行的首套房房贷利率是从上浮5%提高到上浮8%，放贷额度也需要等候。另一家位于杭州的银行的相关人士也表示，首套房房贷利率目前也上浮到8%，二套房房贷利率则维持在10%，没有变化。该人士也表示，目前房贷额度较为紧张。
融360大数据研究院一周前发布的最新监测数据显示，天津地区有11家银行首套房贷款利率由基准涨至最低上浮5%，苏州地区有5家银行上调首套房贷款利率，南宁地区多家银行也上调了房贷利率水平。另外，宁波地区房贷利率最近也开始悄然上涨。中行、交行和兴业率先将首套房房贷利率由基准上浮5%调整至上浮10%，二套房房贷利率由基准上浮10%调整至上浮15%。
整体来看，目前房贷利率上浮主要集中在部分重点城市。一位国有大行房贷业务相关人士对记者说，目前总行层面在房贷政策上没有明显变化，不过地方上会根据市场情况以及地方政府的调控要求进行调整。
华泰证券发布报告称，按揭贷款利率出现上调或者额度控制的城市大多为今年房地产市场景气度较高的城市。统计局数据显示，2019年5月70城新建商品住宅价格指数同比增长11.3%，环比增长0.7%。近期房贷利率有所调整的成都、福州、南宁、武汉、西安等新房价格同比涨幅均高于70城平均水平。
稳房价稳地价 调控态势明显
房贷政策的收紧可被视为房地产整体调控趋严的一个缩影。中原地产研究中心最新报告显示，2019年上半年，全国各地房地产调控政策发布高达251次，相较2018年同期的192次上涨31%。从6月单月来看，我国各地房地产调控政策发布次数达46次，较5月也有明显增长。
中原地产首席分析师张大伟表示，在2018年11月前，各地发布的楼市调控政策以收紧为主，从2018年11月开始，各地发布的收紧的楼市调控政策明显减少。今年4月19日，中共中央政治局召开会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，自那时起，房地产调控政策收紧态势则再次显现。
业内人士表示，近月来房地产调控显现出“掐尖”的特点，即谨防部分地区房地产价格涨幅过大和冒头。
在楼市方面，在4月底和5月中旬，住建部两次对此前价格累计涨幅较大的10个城市发布预警。随后，苏州召集30余家地产商举行座谈会指出，要将今年当地房价涨幅控制在5%之内。而西安也在房价连续上涨39个月后，发布最严限购令，即自6月20日起，从市外迁入户籍的居民家庭在西安购房需满足落户满1年、或在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税的条件。而对于非西安户籍的居民家庭，则需满足在本市缴纳个人所得税或社会保险满5年的条件才可在西安购房。
在土地方面，东莞日前则出台最新的土地报价规则。在新的规则下，土地拍卖不再是价高者得，土地的最终成交价是最接近所有报价者的终次报价的平均价。这样做可以限制“地王”的诞生。
58安居客房产研究院首席分析师张波分析称，上半年调控呈现出“双边多点”效应，“双边”即在因城施策下，热点城市政策总体从紧，而存在房价下跌风险的城市会出台“托市”政策；“多点”体现在调控不仅针对房价，还针对地价、限售、限购、公积金等多维度。
中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹表示，目前房地产市场管理的要求目标就是可量化、可考核的三稳：稳地价、稳房价、稳预期。稳地价是前提，稳房价是结果，要防止房价透支过多所带来的后续一系列的经济、金融、社会、城市方方面面的风险，稳预期是根本，必须建立一个对未来房地产政策、房地产市场比较清晰的预期判断。
居民杠杆率上涨过快仍需警惕
业内人士表示，在房地产调控趋紧的同时，未来一段时间，防止居民购房杠杆率过快上涨仍将是相关政策的主基调。
融360大数据研究院数据显示，2018年中国居民杠杆率水平为53.2%，远低于美国居民的76.1%。不过，业内人士也表示，虽然目前我国居民杠杆率绝对水平较低，但是仍需警惕其过快增长的风险。
恒 大研究院院长任泽平就表示，我们仍应警惕居民杠杆过快上升风险。中国居民部门在2008年国际金融危机后经历了三轮快速加杠杆，杠杆水平从新兴市场经济体向发达经济体迅速靠拢，安全空间被快速消耗。居民杠杆的过快上升将带来银行资产恶化、金融风险积聚以及抑制居民消费增长等不良影响。
这一问题也已经引发了监管部门人士的高度警惕。中国银保监会主席郭树清日前在第十一届陆家嘴论坛上表示，近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。他表示，房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

Ⅶ 超8成买房者需贷款，我国哪些城市的居民杠杆率较高呢

不同地区、不同城市，居民资金杠杆率、住户部门杠杆率也呈现较大差别。总体上，我国城市居民杠杆率呈现南高北低的格局。根据第一财经记者统计，在重点城市中，厦门、深圳、南京、杭州等东南沿海城市杠杆率较高。

据悉，目前“杠杆率”的统计存在较多口径，其中比较常用的有两种：一是住户贷款余额/GDP，即住户部门杠杆率；另一种是住户贷款余额/住户存款余额，即住户存贷比或居民资金杠杆率。

四城杠杆率比较：

数据显示，2020年，四城的居民资金杠杆率均超过了130%，其中最高的厦门达到了148.9%。在住户部门杠杆率方面，杭州高达126.8%，深圳和南京也超过了90%，厦门为87.3%。值得注意的是，由于去年GDP增速较慢，因此四成的住户部门杠杆率均有明显提升。

房价高，会带来居民杠杆率高，杠杆率高则进一步推高了房价。数据显示，深圳、厦门、杭州和南京房价均位列我国城市房价前十位。

以厦门为例，根据中国房价行情网数据，厦门3月均价达到了48570元/平方米，在全国所有城市中，也仅次于深圳、北京和上海三大一线城市，位居第四，甚至超过了一线城市广州。

以上内容参考 第一财经－超8成买房者需贷款，“95后”全款买房比例最高

Ⅷ 当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市

当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市？大疫之下，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。如河南驻马店下调首付比，公积金贷款首付比从30%下降到20%，这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。但是，对于房地产行业来说，这次的新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。疫情对楼市的打击，“颗粒无收”事小，终结高周转事大。

2019年，中国政府部门杠杆率为51%，居民部门杠杆率为52%，非金融企业部门杠杆率为154.5%。目前，中国的宏观杠杆率已经超过美国，接近发达国家的平均水平。这意味着中国未富先“债”，经济增长过度依赖于债务。再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。所以，政府救楼市，表面上救开发商，其实是在救银行、救财政。综上所述，这次疫情，政府必须对经济施以援手。政府救市的目的是，修复企业及家庭资产负债表，帮助市场恢复正常的供给系统，帮助企业主重构市场预期及信心。所以，不管从哪方面考虑，楼市应该救，也必须救。

Ⅸ 房贷杠杆率是什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力，杠杆率的倒数为杠杆倍数。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。

当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。

这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。

财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。

在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

(9)住房部门杠杆率扩展阅读

1、杠杆率的优点

一是反映股东出资的真金白银对存款人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。

二是能够避免加权风险资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响银行的资本水平。有关数据显示，一些银行的核心资本充足率和杠杆比率出现背离。2008年年末，瑞士信贷(Credit Suisse)的核心资本充足率为13.1% ，但杠杆比率只有2.9%；UBS核心资本充足率为11.5%，杠杆比率却只有2.6%。通过引入杠杆率，能够避免过于复杂的计量问题，控制风险计量的风险。

三是有利于控制银行资产负债表的过快增长。通过引入杠杆率，使得资本扩张的规模控制在银行有形资本的一定倍数之内，有利于控制商业银行资产负债表的过快增长。

2、杠杆率的缺点：

一是对不同风险的资产不加以区分，对所有资产都要求同样的资本，难以起到鼓励银行有效控制资产风险的目的。

二是商业银行可能通过将资产表外化等方式规避杠杆率的监管要求。

三是杠杆率缺乏统一的标准和定义， 同时对会计准则有很强的依赖性。

Ⅹ 2021年第三季度金融统计数据新闻发布会文字实录

2021年10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，调查统计司司长兼新闻发言人阮健弘、货币政策司司长孙国峰、金融市场司司长邹澜出席，并回答记者提问。人民银行办公厅副主任兼新闻发言人罗延枫主持新闻发布会。以下为文字实录：

罗延枫：各位媒体朋友大家下午好，欢迎大家参加今天的第三季度金融统计数据发布会。

10月13日人民银行在官网、官微发布了第三季度金融统计数据，数据发布之后社会各界非常关心第三季度经济形势、下阶段货币政策趋势等问题，希望得到来自央行的解读。今天我们很高兴地邀请到人民银行调查统计司司长兼新闻发言人阮健弘女士、货币政策司司长孙国峰先生、金融市场司司长邹澜先生出席今天的新闻发布会，共同回答大家关心的问题。

下面请大家开始提问。

中央广播电视总台（央广经济之声）：三季度的数据发布以后，想请问一下目前金融运行整体的特征是什么？

阮健弘：今年以来，人民银行坚决贯彻党中央、国务院的部署，稳健的货币政策保持灵活精准、合理适度、稳字当头，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的平稳性。从三季度的数据看，当前金融运行总体平稳，金融总量平稳增长，货币供应量和社会融资规模的增速同名义经济增速基本匹配，宏观杠杆率保持稳定。

一是金融总量平稳增长，流动性合理充裕。金融体系坚持把服务实体经济放到更加突出的位置，保持金融总量平稳增长，维护经济大局总体平稳。9月末，M2的余额是234.28万亿元，同比增长8.3%，比上月末高0.1个百分点，社会融资规模的余额是308.05万亿元，同比增长10%，比上月末低0.3个百分点。M2和社会融资规模的增速与名义经济增速基本匹配。

二是信贷总量稳定增长。今年以来，稳健的货币政策保持连续性、稳定性和可持续性，增强信贷总量增长的稳定性。前三季度，新增的人民币贷款是16.72万亿元，同比多增4624亿元。9月末，人民币各项贷款余额189.46万亿元，同比增长11.9%，比上月末低0.2个百分点，保持基本平稳。

三是宏观杠杆率基本稳定。今年以来，我国统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，有效实施宏观政策，经济延续恢复的态势，金融总量平稳增长，宏观杠杆率保持基本稳定。今年上半年，我国的宏观杠杆率是274.9%，比上年末低4.5个百分点，非金融企业、政府和住户部门的杠杆率分别回落3.1个、1个和0.4个百分点，均出现不同程度的下降。从三季度的经济恢复和债务增长情况看，预计三季度宏观杠杆率还将保持基本平稳。

上海证券报：请问前三季度社会融资规模增长有哪些结构性特征？

阮健弘：前三季度社会融资规模增量是24.75万亿元，比上年同期少4.87万亿元，比2019年同期多4.14万亿元，总体上金融对实体经济的资金支持与经济发展相适应。分结构看：

一是金融机构对实体经济的信贷支持力度不减。前三季度，金融机构对实体经济发放的人民币贷款新增16.83万亿元，比上年同期多增1400亿元。

二是政府债券和企业债券的融资回归常态，股票融资同比多增。前三季度政府债券的净融资是4.42万亿元，比上年同期少2.32万亿元，比2019年同期多4276亿元。前三季度企业债的净融资是2.43万亿元，比上年同期少1.66万亿元，与2019年同期基本持平。前三季度非金融企业境内的股票融资是8142亿元，比上年同期多2043亿元。

三是表外融资减少较多。前三季度，委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票三项表外融资净减少1.56万亿元，同比多减1.4万亿元。

美国国际市场新闻社：随着美联储缩减的进程日益明显，我想问一下中国宏观政策尤其是货币政策应该如何应对？谢谢。

孙国峰：我们注意到近期美联储关于货币政策的表态，市场预期美联储可能在今年年底前启动缩减购债。从我国来看，2020年应对疫情以来，我们实施正常货币政策，2020年5月以后货币政策力度逐步恢复正常，今年已基本回到疫情前常态。今年以来，考虑到国际经济和金融市场环境的变化，以及主要经济体可能的货币政策调整，人民银行作了前瞻性的政策安排，降低了美联储等发达经济体央行政策调整可能带来的外溢冲击。当前我国金融市场运行平稳，十年期国债收益率在2.95%附近，总体处于较低水平。跨境资本流动基本平衡，人民币汇率双向浮动，在合理均衡水平上保持了基本稳定。9月末人民币对美元汇率中间价为6.49元，较2020年末升值0.6%。CFETS人民币汇率指数较2020年末升值5%。

下一阶段，稳健的货币政策将灵活精准、合理适度，以我为主、稳字当头，做好跨周期调节，统筹考虑今明两年政策衔接。人民银行将综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。持续释放LPR改革效能，稳定银行负债成本，推动小微企业综合融资成本稳中有降。发挥好结构性货币政策工具作用，引导金融机构加大对中小微企业、绿色发展等重点领域和薄弱环节的支持力度，增强人民币汇率弹性，发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器的作用，引导市场主体树立风险中性理念，加强跨境资本流动宏观审慎管理，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

日本经济新闻：今年的中国金融稳定报告强调“房地产贷款集中度管理制度已经进入常态化实施阶段”。最近很多城市的楼市降温了。经济增速也在放缓。请问如果今后经济增速进一步放缓，央行有可能对房地产信贷管理暂时放松吗？

邹澜：十九大以来，中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制，在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时，也有力推动了中国经济结构转型和高质量发展，降低了整体金融风险水平。中央关于房地产调控的战略和方针，是我们做好房地产金融工作的长期遵循。

从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象，2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后，在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。

此外，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

证券时报：四季度有大规模的MLF到期，想问一下央行将会如何应对这种到期压力？以及央行是如何预判四季度的流动性是否会面临较大的波动？包括随着近期美联储的缩减购债计划可能会落地，目前有没有观察到中国是否会出现资金流出的压力？

孙国峰：今年以来人民银行实施稳健的货币政策，综合运用降准、再贷款、再贴现、中期借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，货币市场利率运行平稳。今年前9个月，DR007就是银行间市场的存款类金融机构回购利率平均值为2.18%，和央行公开市场操作7天期逆回购利率2.2%非常接近。

四季度，银行体系流动性供求将继续保持基本平衡，不会出现大的波动。对于政府债券发行和税收缴款以及中期借贷便利到期等阶段性影响因素，人民银行将综合考虑流动性状况、金融机构需求等情况，灵活运用中期借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具，适时适度投放不同期限流动性，熨平短期波动，满足金融机构合理的资金需求，保持流动性合理充裕。同时，结构性货币政策工具的实施在增加流动性总量方面也将发挥一定的作用。

近期，人民银行还推动常备借贷便利（SLF）操作方式改革，有序实现全流程电子化，这有利于提高常备借贷便利操作效率，稳定市场预期，增强银行体系流动性的稳定性，维护货币市场利率平稳运行。

近年来，人民银行完善流动性和市场利率调控框架，提高操作透明度，通过言行一致的货币政策操作和预期管理稳定市场预期，有效降低了金融机构的预防性流动性需求，使得维护货币市场利率平稳运行所需要的流动性总量和超额准备金率持续下降。后续，人民银行将继续密切关注影响流动性供求的多种因素，保持流动性合理充裕，引导货币市场利率围绕央行公开市场操作利率平稳运行，为经济高质量发展提供良好的流动性环境。

彭博新闻社：恒大集团的债务危机引起了国内外投资者的广泛关注，我们想问中国央行怎么看房地产的企业面临的信用风险？是否担心会引发系统性的风险？

邹澜：恒大集团资产总规模超过2万亿元，其中房地产开发项目约占60%，涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。近年来，这家公司经营管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。

恒大集团总负债中，金融负债不到三分之一。债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大。总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控。

目前，相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

财新：我想问一下碳减排的支持工具目前的创设进展如何？预计何时以何种形式落地？

孙国峰：碳减排支持工具大家都很关心，根据国务院常务会议部署，目前人民银行正抓紧推进碳减排支持工具设立工作。碳减排支持工具是为助推实现碳达峰、碳中和目标而创设的一项结构性货币政策工具，人民银行提供低成本资金，支持金融机构为具有显著碳减排效应的重点项目提供优惠利率融资，为保证精准性，碳减排支持工具支持清洁能源、节能环保、碳减排技术三个重点领域；为保证直达性，采取先贷后借的直达机制，金融机构自主决策、自担风险，向碳减排重点领域的企业发放贷款，之后可向人民银行申请碳减排支持工具的资金支持，并按照人民银行要求公开披露碳减排相关信息，接受社会监督。人民银行将以稳步有序的方式推动碳减排支持工具落地生效，注重发挥杠杆效应，撬动更多社会资金促进碳减排。

需要强调的是，碳减排支持工具对碳减排重点领域的支持是“做加法”，支持清洁能源等重点领域的投资和建设，从而增加能源总体供给能力，不是“做减法”。金融机构仍要按市场化、法治化和商业化原则，对煤电、煤炭企业和项目等予以合理的信贷支持，不盲目抽贷断贷，更好发挥金融对能源安全保供和绿色低碳转型的支持作用。

新华社：请问一下三季度的信贷结构有什么样新的变化？有什么新的亮点？

阮健弘：人民银行认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，灵活运用多种政策工具，持续引导金融机构加大对国民经济重点领域的资金支持。从贷款的实际投向看，9月末，全部产业的中长期贷款余额是67.46万亿元，同比增长15%。这个增速比同期全部本外币贷款增速高3.6个百分点，其中制造业、基础设施业和不含房地产业的服务业中长期贷款余额分别增长37.8%、16.4%和17.2%，分别比上年末高2.6、2.2和0.3个百分点，均保持了较快的增长速度。

从普惠小微企业融资情况看，普惠小微的贷款维持较高的增长态势，继续保持了“量增、面扩、价降、结构优化”的特点。量增方面，9月末，普惠小微贷款余额同比增长27.4%，比各项贷款的增速高15.5个百分点。面扩方面，9月末，普惠小微贷款支持了4092万户小微经营主体，同比增长30.8%。刚才孙司长也提到了推动小微企业融资成本稳中有降，从数据方面看，9月份新发放的普惠小微企业贷款利率是4.89%，比上年12月下降了0.19个百分点。结构优化方面，9月末，普惠小微贷款中信用贷款的占比是17.4%，比上年末高两个百分点。

同时我们也注意到三季度信贷结构方面又有了新亮点，金融在支持新动能、新产业、新业态方面取得了较大的进展，金融资源向国家的“专精特新”企业倾斜，“专精特新”企业贷款势头增长良好。一是“专精特新”企业的获贷率比较高。9月末，“专精特新”企业的获贷率是71.9%，户均贷款余额7582万元。二是贷款余额稳定增长，成本持续下降。9月末，“专精特新”企业贷款余额同比增长18.2%，比全部贷款的增速高6.3个百分点，贷款合同平均利率是4.52%，分别比上年末和上年同期低0.15和0.25个百分点。

当前金融体系在不断加强对重点行业和普惠小微支持的同时，也在增强对“专精特新”企业的支持，信贷结构持续优化，将推动经济的高质量发展。

香港经济导报：我们注意到近期不少房地产企业海外美元债券价格出现下跌，请问央行对此持什么态度？

邹澜：近期，受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响，境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应，历史上也有很多案例。比如说，前段时间华融集团出现风险后，市场避险情绪急剧上升，连带其他资产管理公司的股价、债券价格也都出现下跌，再融资困难，随着8月华融成功引入战投，境外债券折价快速收窄，市场情绪得以恢复。

目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

我们也注意到，一些中资房地产企业已经开始回购境外债券，这体现了企业对自身发展前景的信心，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。

CNBC：我的问题是关于最近的一些限电情况，有不少的经济学家对中国经济展望和预测，这些情况对经济的影响请问央行怎么看待这个事情？

孙国峰：最近我们也注意到拉闸限电的有关情况，包括近期的大宗商品价格上涨，我们认为中国的PPI涨幅在今年年底至明年会趋于回落。对于我国CPI的影响来看，CPI可能有所上行，但仍将保持在合理区间。总的来看，我国的通胀总体可控，所以下一阶段人民银行还将坚持实施正常的货币政策，以我为主、稳字当头，稳健的货币政策灵活精准、合理适度，把握好政策的力度和节奏，稳定社会预期。

中国经营报：我注意到昨天出的9月份的CPI、PPI的数据，显示CPI、PPI的剪刀差达到了10个百分点，再上历史新高引起了市场的关注。同时我也注意到PPI内部的生产资料、生活资料同比也增高，这些对中小企业造成生产成本的压力，市场预期四季度是不是可能央行会再次降准支持中小企业的发展？我想问一下怎么看待这个现象？四季度还存在降准的空间吗？

孙国峰：关于大宗商品价格上涨PPI上行，刚才我已经介绍过了，我们认为PPI可能在近期维持高位，但是考虑到我国是全球主要生产国，经济自给能力较强，企业大部分能源品供应有长期协议保障，国际大宗商品价格上涨和各国通胀上行的输入性影响可控，所以PPI维持高位还是一个阶段性的。随着全球供给恢复、运输效率提升和高基数效应显现，PPI有望于今年底至明年趋于回落。

CPI刚才也讲到，我们预计CPI有所上行，但会继续处在年初的预期目标区间之内。当然这个过程当中对一些下游的中小微企业会造成一些影响，我们也可以看到各部门采取了很多措施支持中小微企业应对挑战。从人民银行角度来说我们也出台了很多措施，包括前期出台的新增3000亿元支小再贷款额度，也包括7月初的降准，都是对中小微企业加大金融支持力度。从流动性角度来说，人民银行要保持流动性合理充裕，从整个四季度来看，流动性供求的形势应当说是基本平衡的，人民银行将综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币市场利率平稳运行。

邹澜：我补充一下。因为面临复杂的经济形势，往往受压力最大的就是小微企业。刚才这位媒体朋友也提到了小微企业的情况，孙司长也作了回答。我也想借这个机会对金融支持小微企业多介绍一些情况。

今年以来，人民银行坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持长短结合、标本兼治，继续深化金融支持稳企业保就业工作，实施好两项直达货币政策工具。开展中小微企业金融服务能力提升工程和金融支持个体工商户发展两个专项活动，优化地方融资环境，引导金融资源更多的流向小微企业和个体工商户。从效果上来看，两项直达货币政策工具的效力还在进一步的发挥，小微企业融资继续保持“量增、面扩、价降”的良好态势，三季度末普惠小微贷款余额18.6万亿元，同比增长27.4%。支持小微经营主体超过4000万户，同比增长超过30%。9月份新发放单户授信1000万元以下的小微企业贷款利率平均为4.89%，和上年末相比又下降了0.19个百分点。从去年一直到今年的9月末，全国银行业金融机构累计对13.5万亿元贷款延期还本付息，其中支持中小微企业延期还本付息11.1万亿元，累计发放普惠小微信用贷款8.6万亿元。

针对大宗商品价格居高不下导致生产经营成本上升，应收账款增加，疫情灾情影响等小微企业面临的这些困难，9月1日国务院常务会议部署了加大对市场主体特别是中小微企业纾困帮扶力度工作。9月7日潘功胜副行长在国务院政策例行吹风会上也介绍了金融工作的具体安排，人民银行将加强各项惠企政策实施力度，进一步提升小微企业融资的获得感。

这里主要包括几项：

一是抓紧推动新增三千亿支小再贷款政策落实落地，刚才孙司长已经介绍了。二是继续发挥好普惠小微贷款延期还本和信用贷款支持政策效力，运用好再贷款资金引导银行更多发放普惠小微信用贷款，统筹做好政策接续。三是深入开展中小微企业金融服务能力提升工程，支持中小银行发行小微企业专项金融债券，拓宽支小信贷资金的来源。引导银行继续优化内部资源配置和考核激励机制，强化互联网、大数据等科技手段运用，推广主动授信、随借随还贷款模式。进一步健全敢贷、愿贷、能贷、会贷的长效机制。四是要支持小微企业供应链的融资。在配合相关部门做好账款清欠工作的基础上，推动大型企业使用商业汇票替代其他形式的账款，指导金融机构扩大商业汇票的承兑贴现，通过再贴现等工具来支持缓解小微企业因为占款所面临的压力。

罗延枫：感谢今天的三位发布嘉宾，感谢今天到场的各位媒体朋友，谢谢大家。