地块佣金

『壹』 中国政府对房价的政策~要具体的政策名啊

住房城乡建设部第8号令

中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会 令
中华人民共和国人力资源和社会保障部
第8号
《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予发布，自2011年4月1日起施行。
住房和城乡建设部部长 姜伟新
国家发展改革委主任 张 平
人力资源社会保障部部长 尹蔚民
二〇一一年一月二十日
房地产经纪管理办法
编辑本段
第一章 总 则

第一条 为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动,应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
第四条 从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。
第五条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
第六条 房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
编辑本段
第二章 房地产经纪机构和人员

第七条 本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
房地产经纪机构可以设立分支机构。
第八条 设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。
本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。
第九条 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。
第十条 房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。
房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。
第十一条 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
第十二条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。
第十三条 房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。
编辑本段
第三章 房地产经纪活动

第十四条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。
房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
第十五条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容：
（一）营业执照和备案证明文件；
（二）服务项目、内容、标准；
（三）业务流程；
（四）收费项目、依据、标准；
（五）交易资金监管方式；
（六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；
（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；
（八）法律、法规、规章规定的其他事项。
分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。
房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
第十六条 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同应当包含下列内容：
（一）房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；
（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；
（三）服务费用及其支付方式；
（四）合同当事人的权利和义务；
（五）违约责任和纠纷解决方式。
建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。
第十七条 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。
第十八条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。
第十九条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
第二十条 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：
（一）是否与委托房屋有利害关系；
（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
（三）委托房屋的市场参考价格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（五）房屋交易涉及的税费；
（六）经纪服务的内容及完成标准；
（七）经纪服务收费标准和支付时间；
（八）其他需要告知的事项。
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。
第二十二条 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。
房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。
第二十三条 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
第二十四条 房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（六）改变房屋内部结构分割出租；
（七）侵占、挪用房地产交易资金；
（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产经纪机构应当建立业务记录制度，如实记录业务情况。
房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。
第二十七条 房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程,逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。
编辑本段
第四章 监督管理

第二十八条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。
房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。
被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。
第二十九条 建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。建设（房地产）主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。
第三十条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：
（一）房地产经纪机构备案信息公示；
（二）房地产交易与登记信息查询；
（三）房地产交易合同网上签订；
（四）房地产经纪信用档案公示；
（五）法律、法规和规章规定的其他事项。
经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。
第三十一条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当建立房地产经纪信用档案，并向社会公示。
县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当将在日常监督检查中发现的房地产经纪机构和房地产经纪人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况，作为不良信用记录记入其信用档案。
第三十二条 房地产经纪机构和房地产经纪人员应当按照规定提供真实、完整的信用档案信息。
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第五章 法律责任

第三十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：
（一）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；
（二）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；
（三）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；
（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；
（五）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。
第三十四条 违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
第三十五条 违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第二十四条，房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第三十七条 违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
第三十八条 县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门的工作人员在房地产经纪监督管理工作中，玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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第六章 附 则

第三十九条 各地可以依据本办法制定实施细则。
第四十条 本办法自2011年4月1日起施行。

『贰』 土地经纪人的自述

我，一个在房地产市场摸爬滚打多年的小强，通过转让新盘预购号赚到第一桶金，通过出租新盘裙房商铺而迅速致富，参与过第一批工业地产转型为创意园区，见证了多个烂尾项目的几番浮沉 。
如今，我的身份是“职业土地中间人”，专为那些无法通过正规渠道进行土地开发权交易的公司，进行沟通嫁接。
金钱与土地，就像手中的这两粒骰子。这是个追逐财富的赌局，我并不知道投出后的结果。这与我无关，我只是个职业操盘手。
下面就是我最近一周的经历，谈不上变幻莫测，但绝对激动人心。
STEP1生意上门
时间：2009年6月14日星期日上午10点
地点：徐家汇美罗城星巴克
对象：M君，厦门人氏。以加工NIKE运动鞋起家，后与同乡共闯上海楼市炒楼，主攻联洋社区和长寿路沿线高档公寓。
我自认为是个非常守时的人，所以迟到了近半小时的M君给我的第一印象并不好。这是一个浑身山寨名牌的怪人，已经拥有3套房产、身家超过千万的他，依然使用着摩托罗拉V30，机盖油腻程度与我家厨房有的一拼。我尽量地去适应他那夹杂着国语、闽南话、英文的交流方式，终于明白了他究竟想要什么。
简单地说，M君就是某个小开发商的代理人。由于资质不够（三级开发资质以下，且注册资金低于5000万元人民币），无法象大开发商那样在土地拍卖会上指点江山，所以就希望通过各种渠道来得到相对低廉的土地。而我作为这方面还算有一定资源的人，自然成了M君重点关注的对象。
经过深入交流，M君的某些做法真让我这个专业人士哭笑不得。他刚接到委托的时候，完全是没有方向，竟然拿着各类晚报早报的中缝栏“淘宝”，然后打电话联络。要知道那些看似物美价廉的土地，大部分都是工业用地，除了改造成已经泛滥成灾的创意园区，没有多大开发价值。而他的委托人希望拿到的土地，基本都是住宅用地（如果是可造别墅的花园住宅用地就更好了），可想而知他为什么第一个月一点进展都没有。
我为了这次见面，实际上准备了很多符合他要求的地块，但是我的直觉告诉我，这些资料只有等见到了他的幕后老板才能拿出来。也许M君在炒楼方面是个高手，但对于土地交易他绝对是个门外汉。
STEP2谈好上家
时间：2009年6月16日星期二晚上6点半
地点：古北东区古羊路韩国烧烤店
对象：L君，长春人氏。某韩资贸易公司担任翻译，其兄长任职于某房地产开发公司，因为公司经营重点由上海转向苏北二三线城市，故委托L君处理两块已无力开发的地块（分别位于闵行和宝山）。
L君给人的感觉非常斯文有礼，即便是吃烤肉，也没有印象中东北人那种豪气冲天的狂放。L君受其兄长影响较深，对房地产颇有研究，特别是对于前段时间上海又出现的“土地热拍”现象有自己的独到见解。
“他们没有发疯。现在的形势是，没地的比有地的多得多。”L君认为，开发商之所以心甘情愿地高价拿地，就是认准了未来上海楼市依然看涨。国家多次强调“控制房价过快上涨”并不是希望房价不涨，而是希望长久持续地涨，类似于“温水煮青蛙”。开发商拿地成本再贵，最后还是会摊在房价上由老百姓买单。
我知道他这么说是为了抬高自己手里两块地的价码。其实大家心知肚明，前几年楼价疯涨，成交量超高，实际上已经“透支了”未来5年的购买需求，买得起房子的人差不多都买好了，买不起房子的人如今更没钱买了。象M君的幕后老板那样还想来分杯羹的小开发商，实际上是要冒很大风险的。
一顿饭下来，我和L君基本知根知底。闵行地块的价格基本可以下浮5%~10%，宝山地块由于受“高境天价地”影响，暂时先搁置观望。他可以从卖家收到成交价格千分之一的平台费，我从买家收到成交价格千分之一点八的平台费（包括M君的佣金），所有平台费划入我自己公司的账号，L君的佣金在到账3日内划出。现在是时候和银行的人联系一下了。
STEP3 银行姐姐
时间：2009年6月19日星期五下午3点半
地点：马当路新天地北里
对象：Z姐，上海人。任职于某银行上海分行信贷部，专门负责企业贷款业务，有望在明年升职至某网点总负责人。
做为一个纯爷们，我很难理解Z姐的品味。年过三十的她，似乎总是幻想自己是生活在十八世纪洛可可时代的贵族少女，将自己往80后甚至90后靠近，也许有人会非常欣赏Z姐的自我主张，但我真的很难认同。
好在Z姐的专业素质是值得信赖的，她为M君制定了一份非常详细的抵押贷款说明，并且特意关照了我在划给L君佣金的时候也进来走公司账号，这样可以省去很多麻烦。
另外M君一方公司还需提供如下审贷资料：
1、省级及以上发改委对L君闵行地块的立项批复和对项目可研报告的批复文件（全套）两套。
2、政府对该公司开发项目的授权委托书。
3、项目方公司基本资料：有效地营业执照（即年审完毕）、法人代码证、国税地税登记证、贷款证、开户许可证、法人身份证。
实际上，M君的幕后老板就是想通过与L君的购买闵行地块项目公司的协议（已付50%款）去银行申请开发贷款，然后从这笔开发贷款中的部分资金作为购买该地块的剩余费用。Z姐一再叮嘱我，在两方真正会面前，一定要收取一点咨询费。
“做好被跳过的准备。”Z姐说的没错，我至今未见过的L君的哥哥和M君的幕后老板才是整个交易的关键。这是个需要各方完美配合的计划，哪怕有一点点失误都会破坏全局。虽然我也独立操作过不少土地交易，但这一次我真的需要一个强力外援了。
STEP4 师父出山
时间：2009年6月20日星期六晚上11点
地点：衡山路AGOGO酒吧
对象：D哥，上海人。原知名代理公司拓展总监，是我入行后的师父。曾经身家数百万，但经过去年股灾折磨，个人资产严重缩水，现主要收入来源为帮各中介公司培训新人。
“你到现在还没见到两个要签字的人吗？”师父讲话一向直奔主题，“无论如何，必须尽快见到其中一个，摸清他的底牌，否则到他们见面时候，你就会象个白痴一样被踢掉。跟我这么多年，怎么还犯低级错误？”
虽然师父骂得凶，但我知道他是在为我着想。其实我也不是没考虑过被跳开的可能，做中间人经常是被跳开的，所以我只能是尽量少收平台费，让交易双方都觉得没必要非跳不可。何况这次交易双方又如此特殊，被跳开的可能性其实很小。
但是为了稳妥地收到我应得的钱，我还是恳请师父与我一起去和双方谈（当然我也答应了给他一份）。有他在，至少在双方谈判发生严重分歧的时候，师父可以协调好一些我都无法掌控的局面。实际上一个月前的一笔交易，就是有师父帮助才顺利完成。而失败的一笔交易虽然有各方面因素，但没有听师父劝告提早签佣金协议是其中关键。
现在万事俱备了，最关键的时刻越来越近。
STEP5 双方摊牌
时间：2009年6月21日星期日下午1点
地点：陆家嘴环球金融中心
我终于见到了交易的两位主角，M君的幕后老板其实就是他的同乡，曾经一起靠加工NIKE鞋而发家，对房地产市场也是一知半解，对土地交易几乎一窍不通，在会面前居然还在网站上找地块。
而L君的哥哥也令我感到意外，他完全没有房地产开发商老总的那种威严和盛气，感觉上更象某大学的客坐教授。当然在双方就闵行地块正式交涉时，他才显示出与地位相符合的优越感。
由于我向双方承诺过不对外泄露这次交易具体过程内容，所以我只能简单的概况这次交易情况。最终L君的哥哥同意在报价基础上下浮8%成交，M君的幕后老板在转让合同签订后的15个工作日内支付全部转让款的60%，剩下的40%于一年内分三期付清。
我自己的平台费在合同签订后的5个工作日内转到我自己的公司帐户，这一周的努力没有白忙。不过师父提醒我，以后做这种生意一定要事先与其中一方的拍板人沟通。这次是我运气好，双方都比较遵守游戏规则，否则就真的白忙了。
STEP6 内部讨论
时间：2009年6月21日星期日晚上6点
地点：吴江路小杨生煎
对象：Y君，内蒙人氏。原浦东某知名别墅项目案场经理，也是我入行后仍然保持联系的师兄弟之一。为人豪爽大方，却也经常喝酒误事。现就职于某知名房地产咨询公司，负责市场数据分析。
“兄弟，我和你说了这么多，你可别乱写啊！”我趁着Y君还未正式就餐，先给他打个预防针。这人什么都好，就是嘴巴太快，当初若是低调些，也许已经成了某地产公司老总一级的人物了。
“我的报告不可能重点写你的案例。毕竟你的生意只是特例，是针对那些资质不足的小开发商来做的。而我更关注大公司的动态，例如这次南京朗诗拿长宁地块、象屿置业拿宝山地块。这可都是可能引发地震的大动作。”
“你觉得这么高的价格拿地，会不会象当初真如地块那样反复买反复退啊？”
“不好说，连李嘉诚都有走眼的时候呢！这两块地真的不好说。”
Y君不敢作出预判，实际上大部分业内人士都觉得这两块天价地的前途难料，不过对我来说，无论这块地越来越旺还是逐渐沉沦，都没有本质上的不同。
开发的好，那就会刺激更多的中小开发商更加争先恐后的买地，找我的人会越来越多。开发的差，我就有机会将我的海外基金的朋友介绍给那这两块地的持有者。
作为一个职业的土地掮客，在我眼里，上海的土地永远都是机遇。
（《东地产》刘昀整理报道）

『叁』 房地产中介业务员卖一套房子可以赚多少钱！

普遍15%-20%最高不超过30%。

佣金一般在总房款的0.8%-2.7%之间，当然也偶尔有现金奖励，八万八千八或者六万六千六。卖一套可以吃半年。

以二线城市为例，销售一套普通住宅的新房，佣金是固定佣金或者总房款的？%，总的来说一套新房佣金一般在1万到3万。

写字楼、公寓类：某平方以下一种佣金，大于某平方的另一种佣金，也主要取决项目的好坏；为鼓励更多渠道成功销售，开发商也会时常进行现金奖励。一般销售一套写字楼、公寓佣金在7000到3万之间。

种类

房地产中介服务的范围比较广泛，房地产咨询、房地产评估、房地产经纪是目前三种比较重要的形式。

(1)房地产咨询

房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。从事房地产咨询活动的组织，即为房地产咨询机构。房地产咨询的内容主要有：

①房地产信息咨询

包括提供各地的地价、房价、房地产租赁价格以及它们的动态走势，待出让地块和待出卖、出租、交换、抵押房地产情况，以及投资招商、购房、换房等信息的咨询。

②房地产法律、业务咨询

对于房地产法规、政策问题以及办理房地产交易、租赁、抵押业务手续等问题的咨询。

③代理

代理研制房地产方面的可行性报告、投资开发方案、项目规划设计方案等方面的业务。

(2)房地产评估

房地产评估，是指房地产进行测算，评定其经济价格的经营活动。房地产评估机构，即从事房地产价格评估活动的机构。

(3)房地产经纪

房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等。

以上内容参考网络 房地产中介

『肆』 谁能给解释一下关于房地产买卖中的术语啊

1、 房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、 地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、 房地产
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
4、 房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、 房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、 土地开发
是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、 土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
8、 集体土地
是指农村集体所有的土地。
9、 征用土地
指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
10、 土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
11、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
12、 合作建房
是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
13、 土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
14、 土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
15、 土地使用权转让
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
16、 土地使用权划拨
是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
17、 什么是地籍？什么是产籍？
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
18、 生地
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
19、 熟地
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
20、 宗地
是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
21、 宗地图
是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
22、 证书附图
即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
23、 楼花
一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。
24、 期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
25、 现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
26、 毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
27、 成品房
是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
（1） 内墙面为普通仿瓷涂料
（2） 客厅楼地板为普通瓷砖
（3） 普通铝合金窗
（4） 普通胶合板门
28、 商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
29、 空置商品房
指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。
30、 存量房
即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。
31、 二手房
通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
32、 经济适用房
根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
33、 房改房
在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。
34、 安居房分为哪几种？
安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
35、 个人住房基金
有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。
36、 住房补贴
住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。
37、 房屋的折旧
房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。
38、 房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
39、 房屋的占有权
通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。
40、 房屋的使用权
是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。
41、 房屋的收益权
是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。
42、 房屋的处分权
是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。
43、 房地产交易形式
房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。
44、 住宅的“全部产权”
是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
45、 住宅的“部分产权”
是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。
46、 房产互换
是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。
47、 建筑物
是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
48、 构筑物
是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。
49、 商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
50、 砖混结构
主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
51、 砖木结构
主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
52、 钢筋混凝土结构
主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
53、 住宅的开间
就是住宅的宽度。
54、 住宅的进深
就是指住宅的实际长度。
55、 住宅的层高
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
56、 住宅的净高
是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
57、 居住小区总用地
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
58、 住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。
59、 公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。
60、 房屋的基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
61、 道路、广场用地
指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
62、 庭院、绿化面积
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
63、 人均总占地面积（平均米/人）
人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。
64、 人均住宅用地面积（平方米/人）
人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。
65、 总建筑面积（平方米）
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
66、 住宅的建筑面积
亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
67、 结构面积
是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。
68、 使用面积
是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
69、 辅助面积
指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。
70、 公用面积
是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。
71、 套内建筑面积
房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
72、 套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
73、 公用建筑面积
各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
74、 公用建筑面积的分摊原则是什么？
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
75、 哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
76、 哪些公用面积不能分摊？
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
77、 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
78、 套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
79、 套外使用面积
指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
80、 建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
81、 建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
82、 人口毛密度
人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。
83、 平均每平方米造价（元）
平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。
84、 使用面积系数K1（%）
使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
85、 居住面积系数K2（%）
居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
86、 结构面积系数K3（%）
结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
87、 绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
88、 绿化率
是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
89、 销售率
指售出的户数占可销的总户数的比例。
90、 得房率
指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
91、 公共能耗费
是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。
92、 商品房预售
俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
93、 商品房现售
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
94、 外销房
是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
95、 内销房
是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
96、 规划形态
是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。
97、 住宅组团
是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。
98、单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
99、居住单元
是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。
100、户型
是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。
101、套型
是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。
102、面积配比
指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。
103、格局配比
是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。
104、阁楼
是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
105、假层
是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。
106、普通住宅
是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。
107、公寓
是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。
108、纯办公楼
是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
109、商场
是指规划为对外公开进行经营的建筑物。
110、综合楼
是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。
111、商住住宅
是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
112、别墅
是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。
113、TOWNHOUSE（联排别墅）
正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。
114、跃层式商品房
是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
115、复式商品房
是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。
116、错层式住宅
是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。
117、SHOPPING MALL
直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
118、商品房的起价
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
119、商品房的均价
是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。
120、基价
经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。
121、定金
只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。
122、订金
只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。
123、共有房产
共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。
124、《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
125、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）
126、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
127、印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
128、购买房地产的条件
成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。
129、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？
未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。
130、申办产权需具备哪些资料？
审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。
131、办理产权需交纳哪些费用？
产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。
132、房地产权初始登记
指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
133、房地产登记
即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。
134、房地产登记的种类有哪些？
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
135、什么情形属于房地产变更登记？
下列情形属于房地产变更登记：
（1） 地产使用用途改变；
（2） 权利人姓名或名称发生变化的；
（3） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的；
（4） 建筑物、附着物倒塌、拆除。
136、房地产登记是以什么单位进行登记的？
房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。
137、申请房地产登记，可否委托他人代理？
申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。
138、确权
确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。
139、房屋期权转让
房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。
140、房地产转让
是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
141、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？
房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
142、房地产抵押
指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。
143、申请抵押登记应提交什么资料？
（1）《房地产抵押登记申请书》；
（2）委托书；
（3）房地产证；
（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；
（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。
144、已抵押的房地产能否转让？
根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
145、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？
以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。
146、借款人如何偿还银行贷款？
贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
147、贷款期如遇利息调整，如何处理？
根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。
148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？
借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。
149、房屋租赁
是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承

『伍』 大确权和小确权是什么意思

大确权，小确权

在日常生活中或者司法实践中，在房地产领域经常会听到“大确权”与“小确权”的说法，由于这两个词汇在法律规定中并不存在，因此不少人对此并不了解，下面谈谈房地产确权方面的基本知识。

所谓的确权就是确定国土资源与房产管理局确定房屋的所有权，大确权和小确权是我们通俗的讲法，大确权和小确权都是我们办理房产证的两个程序。

“大确权”，是指在商品房买卖中，房地产开发企业已按规定办理了楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属人是该房地产开发商。

“小确权”，是指房地产开发企业领取楼盘《房地产权属证明书》后，依照法律法规的规定为购房者申请办理购房者所购买商品房的交易过户转移登记，核发《房地产权证》的过程。

现在的问题是，当开发商没有具备办理大确权的条件，没有办理大确权，那么小业主能否办理小确权，而拿到房产证？

按照正常的房产证办理程序，必须先办理大确权，完成房地产的初始登记，完成了初始登记，才具备办理小业主房产证的条件。这时候才能够在开发商的协助之下，办理小确权，拿到房产证。

不过为了解决一些特殊或者历史遗留问题，例如农民集资建房等，每个地方的具体做法不一样。例如广州市，有些房产没有办理大确权，但是出于其他因素的考虑，房产管理局也会根据法院的判决，为业主办理房产证，完成小确权。

还有一个问题就是，当房屋完成了大确权，而因为一些因素业主没有办理到房产证，没有完成小确权，这种情况之下，房屋能否进行拍卖或者出卖？

按照现行规定，完成了大确权的房屋，虽然没有完成小确权办理房产证，只要有房屋买卖合同，也可以进行拍卖。现在拍卖经过大确权的房屋，已经非常普遍。房屋拍卖通常有以下几个步骤：
(一)拍卖委托。拍卖人(深圳市土地房产交易中心)与委托人(一般为法院)签订书面的委托拍卖合同。此后，房地产评估师会对拍卖房屋进行鉴定和估价，拍卖行和委托人会据此确定拍卖房屋的底价。

(二)发布拍卖公告。拍卖人应于举行拍卖七日前发布拍卖公告，公告内容主要有待拍卖房屋情况、拍卖日期、地点等。

(三)房屋展示。拍卖人应当在举行拍卖前展示待拍房屋，并提供房屋的权属状况及 有关资料。待拍房屋的展示时间不少于两天。市民在拍卖会前，应到拍卖行了解房屋的具体情况，如地点、朝向、楼层、产权属性等，并亲自到现场看房。在征询专 家的意见后，结合自己的具体情况，给房屋定一个最高价位。

(四)资格审查。参加房屋拍卖的市民应具有相应的民事权利与行为能力，一般是指18周岁以上，智力正常。另外，缴付保证金也是市民参加竞拍的必要条件之一。市民竞拍成功，保证金转为房款，竞拍未成功，保证金如数退还。

(五)拍卖的实施，即市民前去参加拍卖会。

(六)佣金。委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。如未作约定的，拍卖人向市民收取不超过拍卖成交价5%的佣金。

(七)房屋权属转移。拍卖成交后，买受人(购房市民)和拍卖人应当签署成交确认书，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料向有关部门办理过户手续。

如果大家能够区分预售契约号（买卖合同号）与预售许可证号的区别，就能够更好地明白“确权”这关键名词了。什么叫大确权，什么叫小确权，确权与预售许证之 间有什么关系呢？这就涉及到一手楼办案程序了，大家如果对此有一定了解的话，便能更好地为客户提供专业的咨询服务。“大确权”准确专业名词解释就是“初始 登记”，是指发展商办理楼盘确权登记手续，用通俗易懂语言的可以解释为国家（即国土局）将该楼盘所属的国有土地地块[red]出让[/red]给发展商， 确认该地块楼盘是属于发展商产权的手续，而“小确权”则相对而言的，准确专业名词解释就是“过户登记”，是发展商将楼盘具体某物业[red]转让 [/red]给小业主而办理的手续，是继“大确权”后的后置程序。大确权由交易所收件计起30个工作日，小确权由交易所正式收件计起同样为30个工作日。 交易所办理“大确权”收件标准大概为规划竣工验收、已申请门牌、办理测绘、通过建委质量验收等，而“小确权”收件标准大概为测绘分户图、预售契约、权属证 书（通过大确权取得的）。

建设单位在房屋竣工后销售之前，办理房屋的初始登记，俗称为“大确权”，主要是相对于小业主交易过户办理每套房屋的产权确权而言，也可以看作是对于整 栋房产的整体确权。一般来讲，各地房产交易中心对于“大确权”有相应的规定，譬如广州市规定没有“大确权”的房屋，小业主无法办理房产证。

1楼

在房地产行业中，“大确权”是一种通俗的说话，其含义是指房地产开发公司对自己开发的楼盘已完成初始登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》，房屋权属登记有六种类型，初始登记就是新建房屋申请房屋所有权的登记方式。
大 确权在商品房销售中意义重大，它是判断商品房属于现房还是预售房的标准。完成大确权的商品房就属于现房。现房销售可以排除三个法律风险：①竣工验收能否合 格。竣工验收不合格的房屋不能完成初始登记。②房屋能否按期交付。现房已经竣工验收合格，只要买受人不违约，房屋交付的时间点很容易把握。③房屋能否办理 产权证。对于现房，房屋交易后，买受人可以根据商品房买卖合同申请办理转移登记，即“小确权”，再通俗点说就是小业主可以直接申请办理产权证。还有一点， 对于现房，客户可以实地参观了解。
如果没有完成大确权，该商品房便属于预售房。对于预售房的销售，国家有严格的条件要求，最基本的就是房地产开发 公司必须持有《商品房预售许可证》，该预售证除了必须在销售现场公示外，在商品房买卖合同中也必须显示。根据《城市商品房预售管理办法》，预售房交付使用 后90天内，房地产开发企业应完成“大确权”。广东省建设厅、广东省工商行政管理局制作的、在全省统一使用的《商品房买卖合同》示范文本第十五条，将上述 90天内压短到60天内，但将房地产开发企业必须完成大确权的要求变更成了房地产开发企业只需“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备 案”。这一改，时间虽然紧了，但责任轻了许多。只要在交付使用后60天内完成权属登记的报备手续，房地产开发企业就不算违约，至于备案手续何时完成，大确 权何时办理完毕，这成了登记机关的事。但事实也是如此。对于房地产开发企业来讲，他们也想大确权早日完成。因为对于按揭购房的客户，房地产开发企业一般需 要承担连带保证责任，只有小业主办理完毕产权证，房屋完成了抵押登记手续，其连带保证责任方可解除。所以，从这个层面讲，房地产开发企业只要能完成权属登 记的报备手续，便希望大确权早日完成

『陆』 竞买保证金的定金的法律政策规定

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十条 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。

中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条 中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5 个工作日内予以退还，不计利息。

《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

(6)地块佣金扩展阅读：

竞买保证金的性质

一、 投标、竞买保证金：在招拍挂出让活动中，由参加招拍挂出让活动的投标人或竞买人向作为出让方的市县国土部门缴纳的履约保证金。

二、 金额由市县国土部门或国有土地使用权出让协调决策机构集体决策。综合确定后，在招拍挂出让公告中公布，根据相关法律规定，投标、竞买保证金应当以人民币缴纳。

三、 性质：招拍挂出让工作由不同阶段组成，招拍挂活动持续过程较长，因此，尽管投标、竞买保证金的名称叫保证金，但其性质都不是恒定的，作用也不同，可以说，在招拍挂出让的不同阶段，投标、竞买保证金所承担的角色各异。

『柒』 土地增减挂钩中预留指标和结余指标指的是什么意思

增减挂钩节余指标是指通过城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，节余可用于城镇建设的用地指标。
结余指标的流转是由于拆旧地块必须大于建新地块，通过增减挂钩一般会产生多余的耕地指标，多余的耕地指标可以进行流转。
《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》也做出了规定，对“三区三州”及其他深度贫困县城乡建设用地增减挂钩节余指标由国家统筹跨省域调剂使用，由此可知，在国家层面，对增减挂钩节余指标的流转主要定位于扶贫开发工作。

拓展资料：
ZXNH——直线拟合指标（图表型），是通达信软件自带的指标公式，信号会漂移；
1、直线拟合指标是寻找阶段内代表性高点、低点的工具；
2、直线拟合本身没有预测功能，即不能利用直线拟合指标
直接研判，但可以利用直线拟合指标辅助判断顶背离、底背离等。
其原理与ZIG，TROUGHBARS，PEAKBARS等未来函数的作用类同；只能用作趋势参考，不可用在选股公式上。要他不漂移，用下面的公式：
AAA2:=SUM(IF( O>REF(O，1)，VOL*O，0)，0);
AAA3:=SUM(IF( OAAA4:=SUM(IF( O=REF(O，1)，VOL*O，0)，0);
MAC5:=(ATAN((MA(O，5)/REF(MA(O，5)，1)-1)*100)*180/3.1415926);
MM5:=MA(MAC5，5);
AMA:=PLOYLINE(CROSS(MAC5，MM5)，MM5);
AAB:=PLOYLINE(CROSS(MM5，MAC5)，MAC5);
买入涨:=COUNT(CROSS(MAC5，MM5)，AMAREF(AAB，5));
DRAWICON(买入涨，L*0.985，9);

股票交易基础知识
1、印花税：成交金额的1‰ 。2008年9月19日至今由向双边征收改为向出让方单边征收。受让者不再缴纳印花税。投资者在买卖成交后支付给财税部门的税收。上海股票及深圳股票均按实际成交金额的千分之一支付，此税收由券商代扣后由交易所统一代缴。债券与基金交易均免交此项税收。
2、证管费：约为成交金额的0.002%收取
3、证券交易经手费：A股，按成交金额的0.00696%收取；B股，按成交额双边收取0.0001%；基金，按成交额双边收取0.00975%；权证，按成交额双边收取0.0045%。
A股2、3项收费合计称为交易规费，合计收取成交金额的0.00896%，包含在券商交易佣金中。
4、过户费（从2015年8月1日起已经更改为上海和深圳都进行收取）：这是指股票成交后，更换户名所需支付的费用。
根据中国登记结算公司的发文《关于调整A股交易过户费收费标准有关事项的通知 》，从2015年8月1日起已经更改为上海和深圳都进行收取，此费用按成交金额的0.002%收取。
5、券商交易佣金：最高不超过成交金额的3‰，最低5元起，单笔交易佣金不满5元按5元收取。

『捌』 广州新政：9区住房增值税征免年限提高至5年

广州新政：9区个人销售住房增值税征免年限提高至5年

4月21日傍晚，为着力稳地价、稳房价、稳预期，进一步完善房地产长效机制，推动市场平稳健康发展等，广州市人民政府办公厅发布关于完善广州市市房地产市场平稳健康发展政策的通知，自2021年4月22日起执行。

据悉，此次通知主要囊括五方面内容，包括进一步加强房地产工作统筹协调；加大保障性住房供应力度；加快发展住房租赁市场；强化人才购房政策管理以及调整增值税征免年限。

值得关注的是，其中提到强化人才购房政策管理，享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。同时，通知提及严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

在调整增值税征免年限方面，通知提及将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

此外，通知还提到加大商品住宅用地公开出让配建保障性住房的力度，配建保障性住房数量原则上不少于户籍中等偏下收入住房困难家庭年新增轮候户数。

以及通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道增加租赁住房供给；规范发展住房租赁市场，完善《广州市房屋租赁管理规定》配套政策文件，鼓励集中式长租企业发展，进一步促进住房租赁市场健康发展等。

住建部：不断加大对城镇住房保障力度 稳步推进棚户区改造

4月21日，国新办就《国家基本公共服务标准（2021年版）》有关情况举行发布会。

住房城乡建设部住房保障司负责人潘伟在会上表示，下一步，将做好公租房保障，会同相关部门继续对大城市新筹集公租房给予中央补助，指导各地实行实物保障和货币补贴并举，不断加大对城镇住房、收入困难家庭的保障力度，对城镇低保、低收入住房困难家庭应保尽保。

他亦表示，稳步推进棚户区改造，指导各地坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定城镇棚户区改造计划任务，让困难群众早日搬进新居。并继续实施农村危房改造和地震高烈度设防地区农房抗震改造。

据了解，“十三五”期间，全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼；截至2020年底，3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取租赁补贴，城镇低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。

潘伟介绍，我国从2008年开始启动实施农村危房改造，并逐步建立起公共财政补助支持的农村贫困人口住房安全保障制度。脱贫攻坚以来，共790万户、2568万贫困群众的危房得到改造，同步支持了1075万户农村低保户、分散供养特困人员、贫困残疾人家庭等边缘贫困群体改造危房，有效缓解了区域性整体贫困问题，为我国减贫事业作出了重要贡献。

浙江江山发布调控新政12条：加大土地投放 热点楼盘限售五年

4月20日，浙江省江山市住房和城乡建设局官方微信“江山建设”发布有关房地产市场平稳健康发展的十二条措施。

整体来看，江山市房地产市场持续健康发展协调小组办公室研究制定了的十二条措施，分别涉及土地供应、公租房供应、公积金提取以及商品房建设和预售管理、住房限售等方面。

以下为12条措施的具体要求：

一、强化土地供给

科学安排住宅用地供应计划，及时公布土地出让年度或阶段性计划。根据商品住宅可售库存及去化周期情况，增加重点区块土地供应，强化市场有效供给，保证住宅用地市场平稳有序。视情加大土地投放力度，2021年度城区继续投放住宅用地380亩以上(建筑面积50万平方米以上)。

二、完善住房保障体系

构建公租房房源循环使用动态管理机制，提高公租房利用效率，逐步将城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的无房外来务工人员纳入保障。加快人才公寓和蓝领公寓建设、供给；拓宽人才、蓝领工人住房保障渠道，根据公租房保障房源情况，经批准可采取定向向集体配租的方式，解决有关企事业单位人才、职工临时性住房困难。

三、优化土地供应模式

建立房价、地价联动机制，完善商品住房用地供应方式。对市场关注度高的热点地块住宅用地出让，视情从“限房价、竞地价”“限房价、限地价、竞配建”“限房价、竞配建”“限房价、竞自持”“限地价、竞自持”等方式中择优选取。

四、加快住宅项目建设

严禁捂地和捂盘惜售，已出让土地须加快开发，在建项目加快建设，加速推出房源入市。严格执行土地出让约定的开竣工时间，已出让尚未建设的住宅用地开竣工时间不作延后调整。

五、加强商品房预售管理

严格执行商品住房预售许可政策，除土地出让文件对预售规模作出特殊约定外，城区范围内建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售；城区内建筑面积3万平方米以上分期申请预售的，每期预售建筑面积不少于3万平方米，尾期建筑面积低于3万平方米的须一次性申请预售，同一地块办理预售最多不得超过三次。

六、实行住房限售

对市场关注度高的热点地块，土地出让前应明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。

七、加强购房合同更名管理

严格实行购房实名制。已签约、备案的商品房不得随意变更或者解除合同，严厉打击未取得产权证买卖房屋等违法违规行为，符合法定情形或相关规定的才予以受理。

八、建立市场监管联动机制

住建局、资规局、发改局等部门要强化房地产市场监管联动，建立商品住宅销售备案价格会商机制。经备案的销售价格原则上不予上调。符合预售条件的新建住宅要加快入市。

九、加强房地产市场秩序整治

加强部门联合执法。积极引导房地产开发企业和房产中介规范经营，依法查处房地产开发企业和房产中介不正当经营行为，促进房地产市场平稳健康发展。对发布虚假广告或房源信息、制造虚假信息恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售、不明码标价、违规收取佣金、预售资金不入监管账户、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的行为依法依规严肃处理。

十、提高租房提取公积金额度

加大对住房租赁的扶持力度，提高租房提取公积金额度，但每户每年最高提取额不超过24000元且不超过当年的缴存额。

十一、营造公开透明的舆论氛围

通过多种方式，加大房地产政策宣传力度，及时发布权威信息，积极回应社会关切；加强新闻舆论的正面引导，为促进房地产市场平稳健康发展提供有力的舆论支持。

十二、抑制不合理住房需求

对全市房地产市场进行专题研究，综合分析房地产形势，适时出台房地产限购政策，抑制不合理住房需求。

『玖』 关于县域发展相关书籍或网站

当前，县域经济的发展是我国经济发展的热门话题，中央有关于研究县域经济的专门班子，叫什么国务院经济发展研究中心县域经济专家委员会，各地也把县域经济发展作为经济发展的一个特别有效的方法来使用，不断召开县域经济发展工作会议，制定目标，形成决议。可见，县域经济在经济发展上具有的特别优点，是大家所认可的。

真的是这样吗？县域经济就是非常容易发展起来么？

恐怕在现实经济发展中，我们会经常听到不同的回答，不同的说法。

我们常常听到关于中国经济发展的一种另外的说法。这种说法认为，中国之所以发展速度有限，是因为中国太大了，九百六十万平方公里面积，十三亿人口，一个泱泱大国，抵得上几十个英法西欧国家。至于说后来居上的美国，虽然和中国土地面积不相上下，但是，人口只是中国的四、五分之一，人口少，资源足，当然容易发展，能够后来居上称霸世界。中国人口太多了，资源太少了，实在困难太多。所以，中国要发展可以，但是要超英赶美，根本不要想，实在不可能，最多国民经济总量接近美国，而人均收入只能是美国的四、五分之一。要想和美国人一样富裕，是永远也别想的，根本不可能，这是由一个大国的特殊国情决定的。

既然如此，那么，把中国化整为零，小到一个村，是够小了吧！最小的村子只有十几户人家，甚至是只有一户人家，一般的村庄也只有三、四千口人，五、六百户人家，“短小精悍”，总该可以了吧？一个村庄的发展应该是勇猛迅速，和美国是一样了吧！但是，发展起来的村庄在中国是不多的。华西村，天下第一村，和它发展不相上下的村庄在东南沿海较多，但是，也占不了多大比例，能够有千分之一吗？没有见到统计数字，但是，可以肯定的说，比例是不多的。所以许多人说那是例外，是有着得天独厚的条件，一般村庄是学习不到的。对于一般村庄来说，就是那么几千口人，没有人才，没有市场，没有资本，没有资源，常言说，人多力量大，一个村太小，缺这少那，要想发展，难哪！

国大，村小，所以就有人取其中，县！一个县是一个村庄的几千倍，又是一个中国的几千分之一，恰当适中，所以，可以说是：国大，村小，县域正好！所以，县域经济就成为一个经济发展的研究学科在进行着，在实际工作中，也被作为一个好的发展模式在运用着。

我们来看一下实际。

中国的县，可以说都是“农业大县”（听到不少“农业大县”的说法，和“农业大国”、“农业大省”的说法应该是一致的）。中国有没有“工业大县”？有，但是，肯定不多。绝大多数的县农业人口是占绝对的比例的，因此，农业经济都有着举足轻重的地位，是不能轻视的。由于改革开放，有些县的经济得到了比较长足的发展，因此就变成市——县级市，实际上还是原来的县，面积没有变化，人口没有变化，只是收入增长到一定的程度，或者工厂也比原来多了些，除此而外，还是“农业大县”，而不是“工业大县”。在县级市中，“工业大县”或许有，农业对他们来说，已经可有可无，但是，这样的县就已经不在县域经济发展研究的范围了。

我们来看这些县和市。

先来看县。

县所以还是县，就是比较起来发展的不够。这样的县可以分山区县和平原县。在山区县里，由于自然条件恶劣，多山少水，农业生产也相当困难，再加上没有工业，所以落后。由于人均土地少，农业生产的收入少，农民根本没有办法依靠农业生产的收入活下去，就必须在农业生产之外另外找出路。或者出外打工，或者根据山区里的特殊资源，搞加工。比如切制石板、挖小煤窑、烧硫磺等等。在平原县里，由于自然条件好，一马平川，少山多水，进行农业生产方便，有利条件多，出路也好，加上人均土地面积过得去，除自己吃粮之外还有剩余，因此在政府指导下大搞多种种植，既占用了多余劳动力，使农民有活可干，有收入可得，所以，农民就很少出外打工，在土地上劳动，收入也提高了。但是，又出现了一种奇怪的现象：因为在任何生产的情况下，用机器都比用手工生产收入高，所以，山区农民出外打工或者加工，收入都比平原农民在土地上的收入高。所以，河南的专家在调查研究中发现，平原农区比山区的收入要少许多，他们称之为“平原农区经济塌陷”。其实，还有一种不好的后果在等待着农民，那就是，由于大家都进行多种种植，在供过于求时，吃大亏的还是农民。这还是看表面，在它的背后，存在的隐患是我国的粮食安全问题！

现在还说县域经济的发展问题。办工业，生产力高，经济就可以发展了。县域经济学家们说的县域经济主要不是农业经济的发展，而是建工厂，发展工业经济。可是在这样的农业县里，经济收入低，缺少资金投入。一个字：穷！因为是农业县，习惯于搞农业，没有搞工业的经验，也缺少人才。一个字：困。穷和困合在一起，就是穷困。所以，县域的同志会说，常常说要发挥优势吗！我们的优势是什么？就是农业。可是，现在要我们放弃优势，搞我们不熟悉的，能成吗？那不是难为我们吗？可是，农业生产没有附加值，收入低的可怜，这叫我们怎么办？困难太大了。上级支持我们吧！

再说市——县级市。

关于县级市，前面已经有许多分析，现在我们所说的县级市，是农业还是占据着相当份额，依然还举足轻重的。县级市。由于和县差不多，我们叫它市域，实际上还是和县域没有多大差别。市域是工业有相当程度发展的，资金没有多大困难。但是，这几年和那几年不同。那几年刚改革开放，农民的购买力虽然不高，但是，由于大包干后解决了农民的温饱问题，同大包干之前比起来，购买力是高多了，可是，生活必需品供应还是非常紧缺，供不应求，市场是卖方市场，所以，市场广阔，没有多少竞争力，工商业就比较容易发展，只要你敢上就行！这些年，工业生产已经大大发展，而农业在大包干解决温饱的飞跃之后，在经济发展方面远远落后于城市，农民的购买力增长同工业增长比起来，差距是非常大的。因此，市场的供应已经饱和，供过于求，市场变成了买方市场，卖方竞争激烈。一不小心，就会跌了进去。不是随便上一个企业就能够奏效的，发展困难了，项目的选择困难了，发展面临着重重困难，有许多难题，令人头疼，常常使人手足无措。要发展，谈何容易？

我们现在看到，不是：“县域正好”，或者“县域经济，不大不小，发展正好”，而是“县域经济，发展穷困乏力，没法搞；市域经济，竞争激烈，真难搞！”所以，就把前面的“国大村小，县域正好”修正了，应该是“国家太大，不好搞；村庄太小，不易搞；县域穷困乏力，没法搞；市域经济，竞争激烈，真难搞！”实在是没有可以轻便可走的路了。

这不能不叫人想起中国人说的另一个俗话，是形容人干活的：“冬冷夏热，干不成活；春困秋乏，浑身没劲”，还有“饥了愣，包了憎，不饥不饱怕见动”。总之，就是没有力气，动一动，就气喘吁吁。这是一个人干事业的致命弱点。这正好与我们上面说的非常相似！但是，却横亘在经济发展面前，难以越过！

为什么会是如此呢？

我们先从劳动说起。实际上，在许多劳动者那里，并不是这样。在正常情况下，不管是春夏秋冬，还不管是饥一点饱一点，还是不饥不饱，只要不过分，去劳动去干事业还是虎虎生风，满有精神的，不存在上面说的情况的。为什么会有这种区别呢？就是身体的区别，有没有病，健康不健康的区别。�

那么，经济发展的“国太大，不好搞；村太小，不易搞。县域贫困乏力，没法搞；市域竞争激烈，真难搞。”是不是一般的正常现象呢？肯定说，也不是一般的正常现象，是经济结构不正常造成的，�

美国之所以发展速度快是因为人口少，资源多的优势的论调，表面上看起来有道理，而在实际上却是站不住脚的。�

我们来看日本，面积是中国的1/3上下，人口是中国的1/10上下，也就是说，日本人少是少了，但面积小，人口密度大，资源更加少，但是它却非常的发达。有许多和美国人口、面积相当的国家却没有发展起来，和日本相比条件好的国家也没有发展起来，证明如此。�

或者，有人说，你说的仍然不对。中国有的县为什么那么发展呢？为什么？是因为中国的经济结构和条件能够容许那么多县的发展，所以他们县因为占到了这些条件，别的地方没有这些条件了，就倍感艰难。这些年，县域经济发展已经没有那几年容易了，因为中国不具备全部县域经济都像先发展的县域那样发展的条件，不具备可复制性。但是，县域经济要发展，只有跟着走这条路，所以，复制了，就大家都觉得困难重重，压力非常大了。�

这是中国经济结构不正常造成的，如果经济结构正常，就不会出现这些问题，我们想要纠正这些问题，只有从经济结构的原因上来分析入手。只有找出原因，才能从原因上找出正确的解决方法，纠正这些问题，才能从根本上解决“国太大，不好搞；村太小，不易搞；县域贫困乏力，没法搞；市域竞争激烈，真难搞”的眼前一片沙漠的困难局面。�

原因在哪里呢？�我们来看中国的经济结构。�

我们常说，中国是农业大国，当然，相应的就是农业大省，农业大县这样的一系列名称。其实，不只是中国是农业大国，同样的面积的加拿大、美国是不是农业大国呢？美国在国际粮食市场上占着优势地位，为什么不是农业大国呢？只是美国也是工业大国、服务业大国、经济大国，把农业大国这一名称给弄淡了，不屑听不屑说了而已。中国和美国不同的地方就是农民占了人口的绝大多数，因此，中国是农民大国，不是什么农业大国，而只是一个农民大国而已。中国的农业人口占了2/3还多，13亿人就有9.3亿人是农业人口，他们必须有一小块土地，这样说不准确，准确地说是都必有0.5—1.5亩土地来保证他们的生活，因此，成年劳动者叫农民。�

村庄在一般情况下，不用说，全是农民。只有少数村庄，如华西村、南街村工业才占主要地位，可以说不是农民，但是，还是农民身份，还有几分地到一亩多地。虽然土地集体统一耕种，但那是小农的联合体，大多数不进行农业生产了，而进行的是工业生产。其实，只是外表形式不同，和其它农村是差不多一样的。其它农村的农民也是在外打工的，只不过不相同的是，一个是在外地，一个是在本地罢了。他们都差不多没有农民的实质了，这是因为不同的集体形式形成的。�

我们讲的是县域。在县和市中，大部分都是农民占主导地位的。一个100万人口的县市，国家人口（包括国家工人）有10%么？10%就是10万，如果有10万国营或者地方国营的工人，我看这个县就会是比较发展的县，20%、30%就更可观了。如果地方国营的工人有3—5万人，农业人口就是95%，在中国当前情况下，人均耕地1.5亩左右，一个农家有两个孩子，夫妻两个，一般情况下老年父母单过，因为方便。所以他们就有6亩上下耕地，这是什么样的农民？我们常说单干的农民是小农经济，什么是小农经济？我们常说的一般小农，就是“三十亩地一头牛”的那种，30亩上下土地，正好够一个农民在家属的帮助下耕种过来，少了就不足了，就有多余的时间没有活干。如果更多，有四、五十亩，耕种吃力，几乎种不过来，得雇个长工或短工，再多就是富农，得雇上三、两个长工，但是，这个农民还自己参与农业劳动，还是农民，只是富裕的农民，叫富农。土地再多雇上许多长工，就不参加劳动了，就不是农民了，是地主，质变了。30亩土地的农民是标准的小农经济，我们现在的农民只有6亩左右土地，是准小农的1/5，还不是标准小农，只能是微型小农。�

小农的生产是由生产工具决定的，使用的是镰刀木犁。这时是一家一户耕种，但是，大家干的是一样的活，没有分工，所以就没有交易。一个家庭自己生产自己需要的生活用品，布是自己织的，鞋是自己纳的，粮是自己种的，肉是自己喂的猪鸭。那时亩产特别低，在100—300斤上下，两季30亩地可以收粮1—2万斤，吃不完，除储备一些备荒年外，就是喂猪、牛、鸡、鸭牲畜的。很少有买卖交易，自满自足，是自然经济。一个农民就是一个孤岛上的鲁滨逊，虽然并不在孤岛上，却是一个十足鲁滨逊式的孤岛社会。�

现在的农民，只是六亩土地，是30亩地1/5，过去的30亩地的农民需要8个月的农业生产时间，按比例推算，现在还用那样的落后工具，只要一个半月就可以完成了。最多可以再加上半个月积农家肥的时间，地里多上农家肥，粮食可以多收成，但是有一定的限度。农民们都知道，长在农家肥堆上的庄稼也只比在一般土地上的庄稼肥壮一点，甚至不如肥沃土地上的庄稼。用在一定土地上的劳动，是有个最高限度的，如果越过了这个限度，就变成坏事。在土地上投入相应劳动时，土地可以增产，6亩土地可以作10亩使用。但是有10亩土地的农民在过去依然是贫农，靠土地是生活不下去的，不出去为他人劳动或者当佃农是没法解决问题的。�

可是，现在的农民进行农业生产时，使用的已经不是镰刀牛拉犁，而是收割机、拖拉机了，而也不使用农家肥而是使用现代的化学肥料了。过去累死累活积一天农家肥的功效恐怕抵不了现在3角钱一斤化肥的功效了，按农民当农民工最低工资一月600元计算，一天20元，3角钱只是1.5%，所以农民现在懒得向地里运送，任你痛心疾首解说使用化肥的害处也不行。在集体时期，我们向地里担农家肥，一天可以挑10担，还是累得汗湿衣衫，是重体力劳动。倘若在现在，你如果说，你把我这担农家肥担到地里，我给你付一元钱，恐怕是没有人会去干的。一天可以挑10担，才挣10元钱，还是重体力活。可是，我为什么要掏一元钱叫你为我担这担农家肥呢？我3角钱买一斤化肥，根本不费什么力气，拎到地里，顶10担农家肥，我为什么掏1元钱一担要你给我担农家肥，是我发疯了还是钱在我口袋里会起火着急扔出去？�

因此，现在农业生产过程简化了，只有收割和耕种两件事就基本上是完成了，洒农药施除草剂是不值得一提的事，只有土地多了才算是一种劳动。6亩土地，拖拉机耕一个小时，收割一个小时，除此之外还掏出了50元×6×2×2＝1200元的收割耕种费。1200元从哪里取？农民只好出外打工，我们上面说，最低的工资600元，如果管住，吃300元还有300元的落头，如果再加住房费、车船费就没有落头了。好在我们说600元是最低工资，一般在1000元左右，这样，可以有300元的落头。1200元得四个月的工资，这样加起来是6个月，6个月种好了一年两季的庄稼。�
这样，除去化肥、农药、种子等的投入，可以落一季的收入。一亩地多少？500元，6亩就是3000元左右，够农民一家人生活吗？够买粮食吃了。农民不卖粮就可以了，自己吃自己收的粮食，苦的可能会连磨麦钱也没有。�
我们来看农业生产的实际过程。�

农民在这里有协作吗？有，但不是一般人所说的意义上的协作。人们把过去的那种集体经济叫作协作或者合作，其实，挤在一块，你一张锄，我一张锄，你锄你眼前的一垅地，我锄我眼前的那一垅地；或者你一把镰，我一把镰，你割你眼前那几行麦，我割我眼前那几行麦，谁都不需要谁帮谁的忙，也不能帮他的忙，因为你一晌三分工，我一晌三分工，我把你眼前的那几行麦割了，你没有割，还和我分红一样多，这是社会主义按劳分配吗？不叫社会主义按劳分配，还能叫共产主义大公无私？这岂不是给采奸扒滑的人留空子钻吗？所以没有积极性，生产搞不好。这不叫协作或合作，只能叫挤在一起干活。现在虽然承包了，不挤在一起干活了，但是，真正的协作和合作产生了。你没有拖拉机，我就去给你帮忙耕地；你没有收割机，我就去帮忙收麦，这不叫协作叫什么？这种协作是需要的，所以大家自愿组合。当然，我给你耕一亩地或收一亩麦，你得付我合理的报酬，报酬是约定俗成的。只不过在集体时代，你割两垅麦，我割三垅麦，你得两分，我得三分，干得多的人多得，干得少的人少得，是由集体来平衡的，现在是由协作者或合作者自己平衡的。但是，后者比较前者来说具有许多优点，使这种形式更加接近或者体现按劳分配原则，因而提高生产的积极性，解放了生产力，促进了生产的发展。
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这不是我们在这里要研究的问题。我们需要研究的是分工，这里有分工吗？有。并且后者更容易进行分工，这种形式更容易在生产力的催熔下促使分工的形成，因为这是一种自由的松散型的自由结合，使多余的劳动者者能够自由分离出来。拖拉机手和收割机手是在市场的调节下基本和需要保持一致的，这就是合理分工。但是，由于其它方面形成的壁垒限制，使农民只有死死地守住使他已经不能称之为农民的基石——少有的几亩地。因此，几乎看不出来是进行了分工。因为，你是农民，我也是农民，尽管你我实际并没有进行农业劳动，但是，又必须进行这没有实际效果的完全是多余的农业附加劳动——它并不是和农业附加值是有联系的东西。大多的农民进行的劳动，是忙于寻找拖拉机和收割机的劳动，这种劳动远远大于实际进行的农业生产的劳动。比如，我有半亩麦子，用收割机收完实际只需要10分钟，但是，我得首先奔波几天去预定收割机，到实际收割前后，我必须围着它转，看着它收割我的麦子，用掉一天甚至两天的时间，之后还有善后工作。不管我的地块大小，是一亩还是二分都是这样。这样就产生一种奇观，如果一天一台收割机可以收割50亩麦子，牵涉到50个农家的土地，那么，一台拖拉机的前后左右就一定有这50家的至少50个劳动者跟着围着它转，地是收割机收的，但又不是它的劳动所得，是土地承包者的劳动所得。劳动进行者在这里是谁已经弄糊涂了，一个收割机手进行的是50个请他劳动的人的劳动，这是一个让人摸不着头脑的语言，但它是真实的。如果把拖拉机和收割机平均一下，一个拖拉机手耕了200个农民的土地——1200亩，一个收割机手收割了200个农民的土地——1200亩，看成他两各自收割和耕种了100个农民的土地——600亩，用了一个月时间，但是，实际上这100个农民围着他转了一个月，共使用101个劳动者的劳动。这100个农民的劳动一点实际效益也没有产生，只是这个机器操作者的劳动产生了30万，由于各自忙了一个月，这100个农民各自分到了3000元，正好分完，而拖拉机手呢？得到了佣金：50元×2×500＝50000元。农民能够富裕吗？这个分工最后消失在结果中：农民都成为进行农业生产收入微薄的微型小农，他们不但没哟购买能力、使用服务的能力，使9.3亿农业人口的市场没有了市场，而且，他们靠农业生产的收入根本没法生活。