房产公司的杠杆系数

⑴ 计算企业的经营杠杆系数、财务杠杆系数和总杠杆系数

1、经营杠杆系数
经营杠杆系数=（息税前利润+固定成本）/息税前利润 （*）式
负债=全部资本*负债比率=200*40%=80（万元）；
财务费用=80*15%=12（万元）；
变动成本=210*60%=126（万元）；
息税前利润=销售收入-变动成本-固定成本，由本公式可以得到固定成本=210-126-60=24（万元）；
将算出的数据带入（*）式，可得到经营杠杆系数=（60+24）/60=1.4
2、财务杠杆系数
财务杠杆系数=息税前利润/（息税前利润-财务费用） （**）式
这里，题目没有提优先股股利，这里公式中就不考虑优先股股利的问题了
将上面已计算的各数据代入（**）式
财务杠杆系数=60/(60+12)=0.8333
3、总杠杆系数=经营杠杆系数*财务杠杆系数=1.4*0.8333=1.17

上面列出了计算过程和步骤，希望能帮助你理解。

⑵ 怎样计算企业的经营杠杆系数、财务杠杆系数和总杠杆系数

经营杠杆系数表达式DOL＝M/（M－F）
财务杠杆系数表达式DFL＝EBIT/（EBIT－I）
总杠杆系数表达式DTL＝M/（EBIT－I）
资料拓展：
杠杆效应包括经营杠杆、财务杠杆和总杠杆三种形式。
单位边际贡献=单价-单位变动成本=P-Vc
边际贡献总额M=销售收入-变动成本总额=(P-Vc)×Q
边际贡献率=边际贡献/销售收入=单位边际贡献/单价
变动成本率=变动成本/销售收入=单位变动成本/单价
边际贡献率+变动成本率=1
息税前利润=收入-变动成本-固定成本=边际贡献-固定成本
EBIT=(P-Vc)×Q-F
盈亏临界点销售量=F/(P-Vc)
盈亏临界点销售额=F/边际贡献率
息税前利润-利息=利润总额(税前利润)
利润总额×(1-所得税税率)=净利润
每股收益=净利润/普通股股数
1.经营杠杆：由于固定经营成本的存在而导致息税前利润变动率大于业务量变动率的杠杆效应。
2.经营杠杆系数=DOL=M/EBIT=M/(M-F)=基期边际贡献/基期息税前利润经营杠杆放大了市场和生产等因素变化对利润波动的影响。
降低途径：提高单价和销售量、降低固定成本和单位变动成本
3.财务杠杆：由于固定资本成本(利息)的存在而导致普通股每股收益变动率大于息税前利润变动率的现象。
4.财务杠杆系数DFL=EBIT/(EBIT-I)=基期息税前利润/利润总额(税前利润)财务杠杆系数越高，表明普通股收益的波动程度越大，财务风险也就越大
降低DFL途径：降低债务水平，提高息税前利润
5.总杠杆，是指由于固定经营成本和固定资本成本的存在，导致普通股每股收益变动率大于产销业务量变动率的现象。
6.总杠杆系数DTL=DOL×DFL=M/(M-F-I)
应用
①固定资产比重较大的资本密集型企业，经营杠杆系数高，经营风险大，企业筹资主要依靠权益资本，以保持较小的财务杠杆系数和财务风险;
②变动成本比重较大的劳动密集型企业，经营杠杆系数低，经营风险小，企业筹资可以主要依靠债务资金，保持较大的财务杠杆系数和财务风险。
③在企业初创阶段，产品市场占有率低，产销业务量小，经营杠杆系数大，此时企业筹资主要依靠权益资本，在较低程度上使用财务杠杆;
④在企业扩张成熟期，产品市场占有率高，产销业务量大，经营杠杆系数小，此时，企业资本结构中可扩大债务资金，在较高程度上使用财务杠杆

⑶ 如何计算经营杠杆系数,财务杠杆系数,联合杠杆系数三者之间可以用怎样的公式反映

计算如下：

财务杠杆系数，是指普通股每股税后利润变动率相对于息税前利润变动率的倍数，也叫财务杠杆程度，通常用来反映财务杠杆的大小和作用程度，以及评价企业财务风险的大小。财务杠杆系数的计算公式为：财务杠杆系数=普通股每股收益变动率/息税前利润变动率。

经营杠杆系数（DOL），也称营业杠杆系数或营业杠杆程度，是指息税前利润（EBIT）的变动率相对于产销量变动率的比。计算公式为DOL=息税前利润变动率/产销量变动率=（△EBIT/EBIT）/（△Q/Q），△EBIT是息税前利润变动额，△Q为产销量变动值。

总杠杆系数是指公司财务杠杆系数和经营杠杆系数的乘积，直接考察了营业收入的变化对每股收益的影响程度，是衡量公司每股获利能力的尺度。

总杠杆系数DTL = DFL* DOL = （EBIT+F）/ [ EBIT- I - D/（1-r）]。其中：EBIT为息税前利润。F为总固定成本，I为利息，D为优先股股息，r是所得税税率。

(3)房产公司的杠杆系数扩展阅读：

财务杠杆系数的意义

DFL表示当EBIT变动1倍时EPS变动的倍数。用来衡量筹资风险，DFL的值越大，筹资风险越大，财务风险也越大。

在资本结构不变的前提下，EBIT值越大，DFL的值就越小。

在资本总额、息税前利润相同的条件下， 负债比率越高，财务风险越大。

负债比率是可以控制的， 企业可以通过合理安排资本结构， 适度负债， 使增加的财务杠杆利益抵销风险增大所带来的不利影响。

网络-财务杠杆系数

⑷ 杠杆系数的含义

杠杆系数分为财务杠杆系数、经营杠杆系数和总杠杆系数三种。

经营杠杆系数版（DOL），也称权营业杠杆系数或营业杠杆程度，是指息税前利润（EBIT）的变动率相当于销售额变动率的倍数。经营杠杆系数=（销售收入-变动成本）/（销售收入-变动成本-固定成本）。为了反映经营杠杆的作用程度、估计经营杠杆利益的大小、评价经营风险的高低，必须要测算经营杠杆系数。一般而言，经营杠杆系数越大，对经营杠杆利益的影响越强，经营风险也越大。

财务杠杆系数（DFL），是指普通股每股税后利润变动率相当于息税前利润变动率的倍数，也叫财务杠杆程度，通常用来反映财务杠杆的大小和作用程度，以及评价企业财务风险的大小。

总杠杆系数是指公司财务杠杆系数和经营杠杆系数的乘积，是衡量公司每股获利能力的尺度。

⑸ 经营杠杆系数的计算公式

经营杠杆系数=（销售收入-变动成本）/（销售收入-变动成本-固定成本）其中，由于 销售收入-变动成本-固定成本即为息税前利润（EBIT），因此又有：经营杠杆系数（DOL）=（息税前利润EBIT+固定成本）/ 息税前利润EBIT=(EBIT+F)/EBIT=M/(M-F)。

为了反映经营杠杆的作用程度、估计经营杠杆利益的大小、评价经营风险的高低，必须要测算经营杠杆系数。一般而言，经营杠杆系数越大，对经营杠杆利益的影响越强，经营风险也越大。

(5)房产公司的杠杆系数扩展阅读：

演化规则：

1．在固定成本不变的情况下，经营杠杆系数说明了销售额增长(或减少)所引起的营业利润增长(或减少)的幅度；

2．在固定成本不变的情况下，销售额越大，经营杠杆系数越小，经营风险也就越小；反之，销售额越小，经营杠杆系数越大，经营风险也就越大。

3．在销售额处于盈亏临界点前的阶段，经营杠杆系数随销售额的增加而递增：在销售额处于盈亏临界点后的阶段，经营杠杆系数随销售额的增加而递减：当销售额达到盈亏临界点时，经营杠杆系数趋近于无穷大，此时经营风险趋近于无穷大；

4．在销售收入一定的情况下，影响经营杠杆的因素主要是固定成本和变动成本的金额。固定成本或变动成本加大都会引起经营杠杆系数增加。这些研究结果说明，在固定成本一定的情况下，公司应采取多种方式增加销售额。

⑹ 在房地产投资中从哪些方面能体现财务杠杆的作用

下面的例子将有助于理解财务杠杆与财务风险之间的关系。
假定企业的所得税率为35%，则权益资本净利润率的计算表如表一：
项目行次
负债比率

0%50%80%
资本总额
①
100010001000
其中：负债②＝①×负债比率0500800
权益资本
③＝①－②1000500200
息税前利润④150150150
利息费用⑤＝②×10%05080
税前利润⑥＝④－⑤15010070
所得税
⑦＝⑥×35%52.53524.5
税后净利
⑧＝⑥－⑦
97.56545.5
权益资本净利润率⑨＝⑧÷③
9.75％13％22.75％
财务杠杆系数⑩＝④÷⑥
11.52.14
假定企业没有获得预期的经营效益，息税前利润仅为90万元，其他其他条件不变，则权益资本净利润率计算如表二：
项目负债比率
0%50%80%
息税前利润909090
利息费用05080
税前利润904010
所得税31.5143.5
税后净利58.5266.5
权益资本净利润率5.85%5.2%3.25%
财务杠杆系数12.259
对比表一和表二可以发现，在全部息税前利润率为15%的情况下，负债比率越高，所获得财务杠杆利益越大，权益资本净利润越高。在企业全部资本息税前利润率为9%的条件下，情况则相反。以负债比率80%为例，全部资本息税前利润率比负债成本每提高一个百分点，权益资本净利润率就会提高2.6个百分点［（22.75%－9.75%）÷（15－10）］，全部资本息税前利润率比负债成本每降低一个百分点，权益资本净利润率则下降2.6个百分点。如果息税前利润下降到某一个特定水平时（以全部资本息税前利润等于负债成本为转折点），财务杠杆作用就会从积极转化为消极。此时，使用财务杠杆，反面降低了在不使用财务杠杆的情况下本应获得的收益水平，而且越是较多使用财务杠杆，损失越大。在息税前利润为90万元，负债比率80%的条件下，财务杠杆系数高达9，就是说，如果息税前利润在90万元的基础上每降低1%，权益资本净利润将以9倍的速度下降，可见财务风险之高。如果不使用财务杠杆，就不会产生以上损失，也无财务风险而言，但在经营状况好时，也无法取得杠杆利益。

⑺ 经营杠杆系数的计算公式

经营杠杆系数=（销售收入-变动成本）/（销售收入-变动成本-固定成本）内
其中，由于 销售收入-变动容成本-固定成本即为息税前利润（EBIT），因此又有：
经营杠杆系数（DOL）=（息税前利润EBIT+固定成本）/ 息税前利润EBIT=(EBIT+F)/EBIT=M/(M-F)

⑻ 经营杠杆系数的计算公式是什么

定义计算公式为DOL=息税前利润变动率/产销量变动率=（△EBIT/EBIT）/（△Q/Q），△EBIT是息税前利润变动额，△Q为产销量变动值。

⑼ 什么是财务杠杆房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是什么意思

房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是指房地产开发企业负债高。财务风险大。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆系数（DFL）= 息税前利润EBIT/[息税前利润EBIT-利息-优先股股利/（1-所得税税率）]

财务杠杆与财务风险的关系[1] 1、财务风险主要由财务杠杆产生。
“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。这一定义强调了：风险是客观存在的而不是“不确定性”的。而财务风险是指未来收益不确定情况下，企业因负债筹资而产生的由股东承担的额外风险。如果借入资金的投资收益率大于平均负债利息率，则可从杠杆中获益。反之，则会遭受损失。这种不确定性就是杠杆带来的财务风险。
从理论上讲，企业财务杠杆系数的高低可以反映财务风险的大小。这里需要指出，负债中包含有息负债和无息负债，财务杠杆只能反映有息负债给企业带来的财务风险而没有反映无息负债，如应付账款的影响。通常情况下，无息负债是正常经营过程中因商业信用产生的，而有息负债是由于融资需要借入的，一般金额比较大，所以是产生财务风险的主要因素。如果存在有息负债，财务杠杆系数大于1，放大了息税前利润的变动对每股盈余的作用。由定义公式可知，财务杠杆系数越大，当息税前利润率上升时，权益资本收益率会以更大的比例上升，若息税前利润率下降，则权益利润率会以更快的速度下降。此时，财务风险较大。相反，财务杠杆系数较小，财务风险也较小。财务风险的实质是将借入资金上的经营风险转移给了权益资本。
2、财务杠杆与财务风险是不可避免的。
首先，自有资金的筹集数量有限，当企业处于扩张时期，很难完全满足企业的需要。负债筹资速度快，弹性大，适当的借入资金有利于扩大企业的经营规模，提高企业的市场竞争能力。同时，由企业负债而产生的利息，在税前支付。若经营利润相同，负债经营与无债经营的企业相比，缴纳的所得税较少，即节税效应。所以，债务资本成本与权益资本成本相比较低，负债筹资有利于降低企业的综合资本成本。但是，未来收益的不确定性使借入资金必然承担一部分经营风险，即债务资本的经营风险转嫁给权益资本而形成的财务风险也必定存在;其次，闲置资金的存在也促进的借贷行为的发生。资金只有投入生产过程才能实现增值。若把一笔资金作为储藏手段保存起来，若不存在通货膨胀，随着时间的推移是不会产生增值的。所以，企业将闲置资金存入银行以收取利息，由银行贷出投入生产。因此，财务杠杆以及财务风险也将伴随着债务资本而存在。

⑽ 房地产行业的杠杆率是怎么回事

房地产行业的杠杆率从主体上看，分企业、机构、组织和个人等，其中企业也就是开发商的资金杠杆率和个人的房贷对行业影响比较大。

大家都知道，房地产行业中平均负债率水平在70%～80%，但实际上这只是一个粗浅的数字，它还是一个必须出现在财务报表里的数字，所以各家房企都有自己的办法把这个数字做的可以接受，但实际情况不一定每家房企的资金杠杆都很舒服。

证监会强调的禁止再融资资金用于补充流动资金和偿还银行贷款现象，普遍存在于各家房企，比如去年下半年到今年上半年，多家房企发布低息公司债，在资金使用说明中都明确表示部分资金用于偿还银行贷款，这说白了就是拆东墙补西墙。

不久前的新华社文 章中就点名提到，今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影：去年，招商蛇口吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目。

统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗地王，地王的出现无疑将推高房价，而房价整体水平的提高又必将推高个人房贷比，这与上文巴曙松先生的分析又能结合起来，可以分析预测，如果任由地价高涨推动房价高涨，最后个人房贷比升到很高的水平，那么房贷风险的爆发可能性也就更高。

目前，证监会等部门的表态，至少说明下半年融资环境将趋紧，也有分析认为，国家的政策将进一步降低房企资金杠杆率，从而减少高价地频出的情况。

（以上回答发布于2016-08-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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