『壹』 房地产杠杆的概念是什么
杠杆，具有放大的作用，用在房地产市场是一样的意思。
假设现在你有30万，一般情况下专你只能买30万的东西属，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。
加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。
『贰』 多城房贷利率走高，专家：“杠杆炒楼时代”一去不返
今年二季度以来中国多数城市房贷利率持续走高。贝壳研究院数据显示，6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；重点城市首套和二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。
利率提高的同时，不少银行也出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。贝壳研究院统计称，6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。
这与整体市场流动性充裕，且利率处于较低水平的情况并不一致。截至6月份，中国贷款市场报价利率(LPR)已经连续14个月未作调整。房贷与其他类别的贷款市场出现“隔离”。
房贷利率上涨，额度紧张状况并非全国性现象。长三角、珠三角等前期楼市热度较高的地区表现明显，而北京等楼市热度较低或者相对稳定的地区房贷相对平稳。据贝壳研究院统计，6月份，苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，上调幅度在所有监测的72个城市中排名第一。此外，绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。
放款周期拉长、利率提高会影响交易节奏，特别是对“卖一买一”的换房交易。上海一些中介机构已经曝出二手房开单量大减的情形。6月贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。
对于年中房贷紧张的原因，多位业内人士分析称，这是在今年以来实施的房地产贷款集中度管理制度下，金融机构主动调控的结果。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”。今年这一情况尤其明显，主要是因为房地产贷款集中度管理制度下，金融机构需要控制新增房地产贷款额度，以免“踩到”监管红线。所以，银行也有意识地放缓房贷投放的节奏。
贝壳研究院也认为，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。合肥、杭州、成都等城市上半年信贷额度投放较多，近期部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。
业内专家预计，这种情况不会长期持续。贝壳研究院指出，2020年中国居民部门新增中长期贷款约6万亿元(人民币，下同)，如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门新增中长期贷款大约有6.4万亿元-6.5万亿元左右的额度。去掉上半年3万亿元左右的已使用额度，下半年的可用额度仍有逾3万亿元左右。因此，下半年银行信贷投放额度及放款周期或将逐步恢复常态。
部分城市房贷紧张并非楼市“缺钱”的唯一表现。据多家媒体报道，近期，央行将“三道红线”(针对重点房企的融资管理新规)试点房企商票数据纳入其监控范围。过去商票这条相对“灰色”的融资链条浮出水面，与之密切相关的供应链融资也受到严控。此前，基金业协会就叫停了基金子公司备案房地产供应链类产品。
除此之外，今年以来，房企融资的重要来源之一，房地产信托规模也持续压降，房企融资环境显著收紧。据克尔瑞研究中心不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。
事实上，无论是需求端的“房贷荒”还是供给端的开发商融资“紧箍咒”，都反映了同样的政策方向：将投机、违规及多余资金从房地产领域挤出来。其背后的大逻辑就是“房住不炒”。
一直以来，房地产业都扮演了一个巨大的货币蓄水池。各路资金不断涌入楼市，推动形成房地产“黄金20年”。但是问题也随之而来：高房价对产业和消费形成挤出效应；包括经营贷等在内的信贷资源过度流入房地产，又挤占了支持实体经济的信贷资源，阻碍发展和创新。这种“失衡”需要矫正。这也正是决策层强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”的重要原因。
对房地产业来说，李宇嘉指出，资金大规模涌入楼市的时代结束了，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。
（原题为：中国多城房贷利率走高，专家：“杠杆炒楼时代”一去不返）
(本文来自澎湃新闻，更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)
『叁』 房地产行业的杠杆率是怎么回事
房地产行业的杠杆率从主体上看，分企业、机构、组织和个人等，其中企业也就是开发商的资金杠杆率和个人的房贷对行业影响比较大。
大家都知道，房地产行业中平均负债率水平在70%～80%，但实际上这只是一个粗浅的数字，它还是一个必须出现在财务报表里的数字，所以各家房企都有自己的办法把这个数字做的可以接受，但实际情况不一定每家房企的资金杠杆都很舒服。
证监会强调的禁止再融资资金用于补充流动资金和偿还银行贷款现象，普遍存在于各家房企，比如去年下半年到今年上半年，多家房企发布低息公司债，在资金使用说明中都明确表示部分资金用于偿还银行贷款，这说白了就是拆东墙补西墙。
不久前的新华社文 章中就点名提到，今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影：去年，招商蛇口吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目。
统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗地王，地王的出现无疑将推高房价，而房价整体水平的提高又必将推高个人房贷比，这与上文巴曙松先生的分析又能结合起来，可以分析预测，如果任由地价高涨推动房价高涨，最后个人房贷比升到很高的水平，那么房贷风险的爆发可能性也就更高。
目前，证监会等部门的表态，至少说明下半年融资环境将趋紧，也有分析认为，国家的政策将进一步降低房企资金杠杆率，从而减少高价地频出的情况。
（以上回答发布于2016-08-13，当前相关购房政策请以实际为准）
搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息
『肆』 为什么会有金融杠杆现象的存在
个人意见，杠杆的“不安定”，产生于商业本身具有的风险，以及人的贪婪。从本质上来说，杠杆是一个形象的说法，即利用非自有资金，“撬动”仅凭自有资金无法完成的投资。这里的“利用非自有资金”，包括债权融资（如借贷）和股权融资。而至于具体怎么（通过债权、股权或其组合）获取这些非自有资金，则是金融业及其他相关行业（如会计师、律师）需要解决的问题。从这个角度来说，杠杆可以说是金融的核心功能之一了；没有杠杆，我们身边司空见惯的很多事物（最直接的是各类建设工程）就不会存在了。众所周知，商业是有风险的。由此导致：一方面，随着经济（包括金融业）的发展，在一个项目里的资金方，所能提供的资金常常也是通过其他方式融到的。这就导致出现风险（特别是系统性风险）时，风险影响的范围可能逐步扩大。举个例子，信托向投资者募集资金，投给房地产公司；房地产公司资金链锻炼无法还款，信托的投资者也就受到损失；另一方面，有时是因为经济发展需要，有时因为人的贪婪，杠杆率时常会被不断扩大（杠杆率指的是融到的钱与投资的比例，比如100w的项目，自有资金20w，融资80w，杠杆率就是80%）。过高的杠杆率意味着更多的风险向其他资金方蔓延。结合以上因素，杠杆的产生基于经济和商业本身的需求。但随着其适用范围的扩大，甚至在被滥用的情况下，它也可能带来毁灭性的危害。
『伍』 房地产行业重资产高杠杆表现
摘要 房地产的分析主要是从3个方面来分析
『陆』 多城房贷利率走高 “杠杆炒楼时代”一去不返
今年二季度以来中国多数城市房贷利率持续走高。据资料统计显示，6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；重点城市首套和二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。
利率提高的同时，不少银行也出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。
这与整体市场流动性充裕，且利率处于较低水平的情况并不一致。截至6月份，中国贷款市场报价利率(LPR)已经连续14个月未作调整。房贷与其他类别的贷款市场出现“隔离”。
房贷利率上涨，额度紧张状况并非全国性现象。长三角、珠三角等前期楼市热度较高的地区表现明显，而北京等楼市热度较低或者相对稳定的地区房贷相对平稳。据贝壳研究院统计，6月份，苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，上调幅度在所有监测的72个城市中排名第一。此外，绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。
放款周期拉长、利率提高会影响交易节奏，特别是对“卖一买一”的换房交易。上海一些中介机构已经曝出二手房开单量大减的情形。6月50城二手房成交量环比下降约20%。
对于年中房贷紧张的原因，多位业内人士分析称，这是在今年以来实施的房地产贷款集中度管理制度下，金融机构主动调控的结果。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”。今年这一情况尤其明显，主要是因为房地产贷款集中度管理制度下，金融机构需要控制新增房地产贷款额度，以免“踩到”监管红线。所以，银行也有意识地放缓房贷投放的节奏。
贝壳研究院也认为，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。合肥、杭州、成都等城市上半年信贷额度投放较多，近期部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。
业内专家预计，这种情况不会长期持续。2020年中国居民部门新增中长期贷款约6万亿元(人民币，下同)，如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门新增中长期贷款大约有6.4万亿元-6.5万亿元左右的额度。去掉上半年3万亿元左右的已使用额度，下半年的可用额度仍有逾3万亿元左右。因此，下半年银行信贷投放额度及放款周期或将逐步恢复常态。
部分城市房贷紧张并非楼市“缺钱”的唯 一表现。据多家媒体报道，近期，央行将“三道红线”(针对重点房企的融资管理新规)试点房企商票数据纳入其监控范围。过去商票这条相对“灰色”的融资链条浮出水面，与之密切相关的供应链融资也受到严控。此前，基金业协会就叫停了基金子公司备案房地产供应链类产品。
除此之外，今年以来，房企融资的重要来源之一，房地产信托规模也持续压降，房企融资环境显著收紧。据克尔瑞研究中心不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。
事实上，无论是需求端的“房贷荒”还是供给端的开发商融资“紧箍咒”，都反映了同样的政策方向：将投机、违规及多余资金从房地产领域挤出来。其背后的大逻辑就是“房住不炒”。
一直以来，房地产业都扮演了一个巨大的货币蓄水池。各路资金不断涌入楼市，推动形成房地产“黄金20年”。但是问题也随之而来：高房价对产业和消费形成挤出效应；包括经营贷等在内的信贷资源过度流入房地产，又挤占了支持实体经济的信贷资源，阻碍发展和创新。这种“失衡”需要矫正。这也正是决策层强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”的重要原因。
对房地产业来说，李宇嘉指出，资金大规模涌入楼市的时代结束了，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。
『柒』 房地产开发贷款的杠杆原理
杠杆，将借到的货币追加到用于投资的现有资金上；杠杆率，资产与银行资本的比率；财务管理中的杠杆效应，主要表现为：由于特定费用（如固定成本或固定财务费用）的存在而导致的，当某一财务变量以较小幅度变动时，另一相关财务变量会以较大幅度变动。合理运用杠杆原理，有助于企业合理规避风险，提高资金营运效率。财务管理中的杠杆效应有三种形式，即经营杠杆、财务杠杆、复合杠杆。
杠杆比率
认证股的吸引之处，在于能以小博大。投资者只须投入少量资金，便有机会争取到与投资正股相若，甚或更高的回报率。但挑选认股证之时，投资者往往把认股证的杠杆比率及实际杠杆比率混淆，两者究竟有什么分别？投资时应看什么？
想知道是否把这两个名词混淆，可问一个问题：假设同一股份有两只认股证选择，认股证A的杠杆是6.42倍，而认股证B的杠杆是16.22倍。当正股价格上升时，哪一只的升幅较大？可能不少人会选择答案B。事实上，要看认股证的潜在升幅，我们应比较认股证的实际杠杆而非杠杆比率。由于问题缺乏足够资料，所以我们不能从中得到答案。
杠杆比率=正股现货价÷（认股证价格x换股比率）
『捌』 房地产加杠杆是什么意思
杠杆，具有放大的作用，用在房地产市场是一样的意思。
假设现在你有30万，一般情况下你只能买30万的东西，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。
加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。