去杠杆控债务严监管控房价强环保

❶ 金融去杠杆对股市有什么影响

通俗的讲就是借钱炒股的现在要还钱了，比如股票配资，银行委外资金，说白了就是央行内放水下属银行是容让你投资实业发展经济的，但是目前大环境不好，搞实业不赚钱，大家的生产积极性不高，那这大量闲置资金不能有效利用怎么办？那就投入股市，房地产来炒股炒房了，但是这些不产生劳动价值，反而使股市动荡，房价暴涨，影响经济稳定，现在去杠杆就是要收回这些资金，那就只能卖房卖股还回去了，所以就出现了股市，房市，债市，全部下跌的情形！

❷ 如何积极稳妥去杠杆

如何积极稳妥去杠杆
今年的政府工作报告中明确提出:“积极稳妥去杠杆。要在控制总杠杆率的前提下,把降低企业杠杆率作为重中之重。”去杆杠作为供给侧结构性改革的一项重要内容,已经成为我国经济社会发展中必须认真面对并妥善解决的问题。

2008年金融危机后,我国杠杆率快速提高,其中企业部门杠杆率在全球范围内最高,是美英的两倍多

总体来看,对于目前我国的杠杆率问题,需要重点关注并明确三个特点。

一是2008年金融危机之后,我国非金融部门的杠杆率快速提高。以国际清算银行(BIS)统计公布的信贷与GDP的比例作为杠杆率的衡量指标,2016年三季度末,我国非金融部门杠杆率为255.6%,其中,政府部门杠杆率为46.1%,企业部门杠杆率为166.2%,家庭部门杠杆率为43.2%。2008年至2016年三季度末这段时间,四个杠杆率指标增幅都在70%以上,家庭部门的杠杆率增幅甚至超过140%。

二是从国际范围看,我国非金融部门杠杆率整体不算高,但企业部门杠杆率在全球范围内最高。2016年三季度末,我国非金融部门杠杆率低于美国、日本、英国等发达国家,高于新兴市场国家；政府部门杠杆率在全球范围内处于最低水平,不到发达国家平均水平的50%；家庭部门杠杆率在全球范围内也处于较低水平,仅高于新兴市场国家平均水平；受基数较高并且增长速度较快等因素影响,企业部门杠杆率在全球范围内最高,比BIS统计报告的国家和地区企业部门杠杆率平均水平高出75%,是美国、英国的两倍多。根据中国社科院所做的测算,国有企业债务在企业部门债务中的占比约为65%,国有企业负债率明显高于民营企业。

三是加杠杆的资金来源中,虽然仍然是以银行为主,但非银行金融机构提供的资金规模和占比正在快速提高。根据BIS的统计,2016年三季度末,我国企业部门、家庭部门加杠杆的过程中,约有四分之一的资金来自非银行金融机构。而在2007年之前,非银行金融机构提供的资金比例尚不足十分之一。近几年银行金融同业业务发展的情况也可佐证这一点。2008年-2016年,银行对非银行金融机构的债权均值约为7万亿元,是2001-2007年的7倍多。由于银行对非银行金融机构的债权规模快速增加,导致其占银行业总资产的比例从2001-2007年的2.7%升至2008-2016年的4.7%。同业资产增速快于银行业总资产增速,为非银行金融机构从银行融入资金再给企业贷款提供了充足的资金,也为银行特别是中小银行出于规避监管等目的,借道非银行金融机构为两高一剩、房地产行业贷款提供了充足的资金。

杠杆率的过快上升增加了经济金融系统的脆弱性,一旦某个环节出现问题就可能导致风险蔓延进而引发危机

我国的杠杆率快速增长并且企业部门杠杆率较高的促成因素较多。从宏观经济方面看,主要包括国际和国内两方面的因素。国际上,在2008年国际金融危机之后,为了应对危机,各国普遍采用宽松的货币政策以稳定经济增长,流动性较为充裕,我国的投资坏境较好吸引了大量国际资金流入,为加杆杠提供了充裕的资金。而国内也针对金融危机采取了四万亿经济刺激计划,货币政策也相对宽松,不仅降准降息而且货币超发问题相对突出。2008-2016年我国广义货币供应量M2年增长率比GDP增长率高7.5个百分点,而2001-2007年只有5.8个百分点,增长了1.7个百分点。与此同时,GDP年均增长率从2001-2007年的10.8%降至2008-2016年的8.4%,下降了2.4个百分点。货币超发的同时经济增速却在下降,推动了杠杆率提升。

从金融方面看,我国融资方式中以债务融资为主,也会导致杠杆率提升。长期以来,国内高储蓄率为投资导向的经济模式发展提供了充裕的资金,也推动了以吸收存款发放贷款为主业的银行业规模壮大,让其有足够的规模和实力为经济社会发展提供大量的信贷资金。2016年底,我国银行业金融机构总资产达到232万亿元,是信托、保险、证券、期货、基金、融资租赁业总资产之和的5倍多,是当年GDP总量的3倍多。这些都为债务融资发展提供了充裕的资金供给。而从资金需求看,我国企业税负较重且税收征缴中债务利息具有税盾效应,国有企业的预算软约束问题增大了其主动负债的动机,以及企业破产清算成本较高等,均导致企业部门也有较强的债务融资偏好。据中国金融论坛课题组的研究,国内预算软约束问题突出的国有企业,其杠杆率较同类企业明显更高。

杠杆率增长速度较快,企业部门杠杆率高,都存在较大的风险隐患。就国外的情况看,几乎历次经济金融危机之前都不同程度的存在杠杆率快速提高的情况,杠杆率的过快上升增加了经济金融系统的脆弱性,一旦某个环节出现问题就会导致风险蔓延进而引发危机。这方面,2016年我国居民部门房地产贷款飞速增长需要高度关注。据人民银行的统计数据,2016年居民中长期贷款全年新增5.7万亿元,约占当年新增人民币贷款的45%,比2015年居民中长期贷款增长86%。家庭的资产配置中,对于房产配置的比例过高,而金融资产占比较低,不仅微观层面存在较大的风险,也加剧了宏观层面的房地产资产泡沫。企业部门杠杆率高加剧了企业的债务负担,特别是在近几年企业盈利能力下降的情况下,企业偿债能力下降,过重的债务负担不仅企业难以承受,也易于导致再融资的成本更高。金融加速器理论表明,银行监督企业的交易成本与融资溢价正相关,而融资溢价与杠杆率正相关,即杠杆率越高,银行贷款所要求的利率越高,以抵消企业可能的违约损失。企业越来越高的融资成本与逐步下降的盈利能力同期出现,势必埋下更多的风险隐患。

去杆杠需要从源头上控制好货币供给量,同时采取盘活存量资产、加快市场化法治化债转股等措施,积极稳妥推进

对于杠杆率快速提高,以及企业部门杠杆率较高,我们必须高度警惕,采取针对性的措施,积极稳妥去杠杆。

具体而言,首先需要明确去杆杠的思路和重点。杠杆本身并不是坏事,而杠杆率快速提高,杠杆率较高易于引发风险,需要密切关注。也正是如此,去杠杆并不是不加区分的把杠杆都去掉,而是要重点控制杠杆率的过快上升,降低企业部门尤其是国有企业部门的高杠杆率。也就是说,去杠杆要同时兼顾杠杆率过快上涨和企业部门高杠杆率。对于政府部门,目前中央政府杠杆率低,而地方政府杠杆率高,要合理调配中央政府和地方政府的杠杆率。在地方政府债务置换规模有缩小的预期的情况下,地方政府杠杆率问题也要予以关注。家庭部门杠杆率高主要是用于配置房产,要重点关注其杠杆率快速提高的问题。尤其是要通过对房地产的调控,减少家庭部门加杠杆配置房产,让房子回归其居住属性。就国际经验看,去杆杠的成效并不是立竿见影的,也不是单一措施就可以全面解决的,对此需要有一定的心理预期。

其次要控制货币量,对金融业务进行规范。杠杆率快速提高,企业部门杠杆率高,也是因为货币超发流动性充足所致,在这种程度上可以看作是一种货币现象。从这个角度看,去杆杠需要从源头上控制好货币供给量。根据经济社会发展需要,合理控制货币发行规模,管好货币供应的总阀门。在此基础上,结合基础货币供给方式变化,适当提高央行公开市场操作、短期借贷便利等流动性管理工具的价格水平,降低商业银行等金融机构从央行融资并进行套利的积极性,以控制金融机构负债的总规模。对于近几年快速发展的金融同业业务,不排除其发展的必要性与合理性,但其中不规范、不透明的问题较多,需要通过加强监管减少同业套利空间。就目前的情况来看,非银行金融机构对非金融部门加杠杆也提供了较多的资金,因此我们不仅要管理好银行业特别是中小银行同业业务发展,非银行金融机构的管理也不容忽视。

最后要推动经济发展和融资方式转变。杠杆问题是经济发展中的问题,也需要用推动经济发展的办法,在发展中予以解决。在经济增长动力转换,结构性因素与周期性因素叠加的情况下,既要对经济增长速度有合理预期,也要积极通过创新、加快改革、完善体制机制,稳定经济增长。要通过国有企业的资本金补充机制、激发民营企业投资积极性、税收制度改革等,提高企业部门竞争力和盈利水平,以做大分母的方式降低杠杆率；要积极促进企业盘活存量资产,推进不良资产证券化,加快市场化、法治化债转股,降低企业和金融机构的压力。在这个过程中,也要完善企业破产制度规定,降低企业退出成本。要规范并完善企业上市管理制度,发展好多层次资本市场,为企业通过资本市场进行股权融资提供制度支持和市场保障,从而逐步降低对债权融资的依赖。

总之,对于我国杠杆率快速提高、企业部门杠杆率高的问题要高度重视,去杠杆也要积极稳妥,根据杠杆的实际情况与最新变化,平衡好经济增长和去杠杆之间的矛盾,统筹好各方面都因素,既要控制好资金的供给端,也要调节好资金的需求端,采用多种手段从多方发力,以保障去杠杆的成效。

❸ 国家采取哪些措施来规范地方债

疏堵结合防范地方债务风险已步入深水区。为防范化解隐性债务风险的高压持续层层渗透，省、市、县多级多地近期摸底严查地方政府隐性债务，采取严把土地供应关口、整改平台公司等多项强有力措施化解存量债务，严控债务增量。

地方层面，多地已在对2018年经济工作部署时释放出严控地方债风险的明显信号。例如，江苏省强调要加强政府投资项目风险管控，对于新上项目要从严把关。重庆市强调“坚决防止靠过度举债保增长的做法，决不能寅吃卯粮、透支未来”。吉林、江西等地也提出要加强政府性债务风险评估、预警和监督，遏制隐性债务增量。近期，不少地方都开会或发布文件继续采取强有力的举措。例如，湖南日前出台相关意见，采取“停建一批、缓建一批、调减一批、撤销一批”来化解存量债务，严控债务增量。

业内专家指出，尽管目前地方债总体风险可控，但是一些地方依然存在违法违规变相举债等行为，累积的风险值得重视。防风险位列今年三大攻坚战之首，既要有效严控隐性债务增量，又要合理有序化解债务存量风险，这对于地方政府而言无疑是个艰巨的挑战，同时也是牢牢守住不发生系统性风险底线的必然要求。来源：经济参考报

❹ 用改革推进三去一降一补有哪些措施

第一，“去产能”，即淘汰实体经济的落后过剩产能。

产能过剩是各地存在的普遍问题，特别是重化工业和出口导向型产业比重较高的地区情况更为严重。产能过剩带来了大量的资源浪费、债务负担和金融风险，已成为各地经济发展的障碍，必须尽快通过供给管理予以解决。

去产能要做好以下几点：一是尊重市场，由企业通过自行淘汰、收购兼并、资产重组等方式主动去产能;二是分类处置，避免“一刀切”，鼓励探索多种模式;三是标准处置，政府主要通过制定和实施技术标准、质量标准、能耗标准、环保标准、安全标准等去产能;四是依法处置，即按规则、按程序处置不良资产，尽可能避免后遗症;五是稳妥推进，制定和落实财税支持、不良资产处置、失业人员再就业和生活保障以及专项奖补等配套政策，做好职工安置等工作;六是淘汰僵尸，做好淘汰或重组僵尸企业工作，加快破产清算案件审理;七是培育接续，关键是加快开发具有自主知识产权的新技术和附加值较高、具有市场竞争力的新产业和新产品。

第二，“去库存”，即减少房地产行业的库存。

十多年来各地房地产业高速发展，已形成了供过于求局面，既带来了高房价问题，也带来了高库存问题。高库存已成为房地产行业健康发展的主要障碍。而且，房地产还涉及到地方政府的收入、债务负担和金融风险等问题，牵一发而动全身，必须高度重视、谨慎处理。

房地产去库存要注意几点：一是要发挥企业在去库存中的主导作用，将鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略、适当降低商品住房价格、减少新的无效供给，作为去库存的重要手段;二是要加快推进农民工市民化进程，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地购房，把公租房扩大到非户籍人口，扩大房地产有效需求;三是要通过改革土地制度、财税制度、金融制度、预售制度等解决房地产发展的深层问题;四是要认识到房地产去库存是一个较长的过程，做好打持久战准备，有一部分房地产库存因成本代价太高是不可能去掉的，不能不顾代价强行去掉;五是要认识到去库存只是房地产去泡沫的过渡性手段，房地产的健康可持续发展必须通过去泡沫来实现。

第三，“去杠杆”，即降低政府的负债水平。

多年来，许多地方在追求高速发展的过程中，债务负担日益加重，积累了很高的杠杆率。有的地方负债占GDP的比重早就超过了200%，由此带来了较大的金融风险隐患。因此，有必要采取去杠杆等措施，尽可能地把风险控制在有限的范围内，避免出现大的系统性风险。

去杠杆要注意几点：一是要摸清家底，了解本地真实的杠杆率;二是要完善全口径政府债务管理，严控债务增量;三是要加强全方位监管和风险监测预警，规范各类融资行为;四是建立“银政企”合作机制，三方定期进行沟通与协调;五是以可控方法和节奏主动释放一些债务风险，淘汰或重组僵尸企业，避免风险的累积;六是要依法处置信用违约，妥善处理风险案件;七是要做好地方政府存量债务置换工作，防范“道德风险”;八是抓紧开展金融风险专项整治，坚决遏制非法集资蔓延势头，守住不发生系统性和区域性风险底线。

第四，“降成本”，即降低实体经济企业的成本。

当前实体经济企业面临的主要困难，是受到市场需求缩小与“高成本时代”到来的“两面夹击”，导致很多企业效益下降，甚至一部分企业面临生死存亡的挑战。要解决这个问题，就要按照十八届五中全会关于“十三五”规划建议以及中央经济工作会议的部署，降低企业的制度性交易成本、税费成本、财务成本、电力成本和物流成本等，为企业赢得发展空间。

降成本需要从两个方面使力。一方面，要通过改革降低成本。如通过政府行政管理制度改革、审批制度改革等，转变政府职能，减少行政审批，坚决打击向企业吃拿卡要的违规腐败行为，降低企业的制度性交易成本;通过财政制度改革和税费制度改革等，降低企业的税费成本;通过金融制度改革等，降低企业的财务成本;通过电力体制改革等，降低企业的电力成本;通过流通体制改革和路桥收费制度改革等，降低企业的物流成本。另一方面，要通过实施创新驱动战略、加快推进产业升级、寻找低成本要素新来源等，为实体经济企业开拓消化高成本的“蓝海”。如支持企业加大对符合产业升级方向的相关技术研发和推广应用的力度;通过多种形式组织针对产业升级的人才和技术工人培训;建立产业升级项目数据库，为企业投资决策提供信息服务;加快“走出去”步伐，开展国际产能合作，开拓国际低成本的要素新来源等。

第五，“补短板”，即在一些被忽视或滞后领域增加有效供给。

2015年底中央经济工作会议提到的“补短板”内容包括生态建设、精准扶贫、培育发展新产业、基础设施建设、人力资本投资、农村发展等。增加有效供给，即增加有市场需求、符合消费结构升级方向以及能够产生合理回报的供给。

补短板要做好如下几方面工作：要打好脱贫攻坚战;支持企业技术改造和设备更新;培育发展新产业;补齐软硬基础设施短板;加大投资于人的力度;继续抓好农业生产，保障农产品有效供给等。当前，重点要补好生态短板和农村贫困短板工作。补好生态短板，要通过生态文明制度改革来实现，如推进垄断行业改革、资源能源价格改革等，减少和抑制垄断，优化资源配置，减少资源消耗和浪费;推进土地制度改革，优化土地资源配置，提高土地利用效率，减少土地浪费;推进资源产权制度改革，明确资源保护主体和责任，避免“公地悲剧”，减少资源消耗和浪费;通过环境制度改革，明确环境治理和生态建设主体和责任，划定生态红线，遏制环境污染恶化趋势等。补好农村贫困短板，要实施脱贫攻坚工程，实施精准扶贫、精准脱贫，分类扶持贫困家庭，探索对贫困人口实行资产收益扶持制度，实行脱贫工作责任制。

❺ 如何积极稳妥推进去杠杆

积极稳妥去杠杆是推进供给侧结构性改革的重点任务之一。当前，杠杆率高企弱化了实体企业的投资能力，加大了债务违约风险，亟须多措并举去杠杆，为产业转型升级、保持经济中高速增长提供必要条件。在这个过程中，应坚持市场化路径，充分发挥经济主体的能动性。
从短期看，应针对企业的债务结构分类施策，合理运用金融市场工具，逐步化解存量债务风险。一是支持适应市场发展并有持续经营能力、但暂时存在资金流转困难的企业以债务转移或置换等方式降低债务负担。可由债务企业的关联方或有意对负债企业进行重组的企业购买并承接债务；也可给予增信安排，通过发行长期公司债券置换短期债务。二是积极探索市场化、法治化的债转股实施方案，推动企业债务重组。引入第三方评级机构，选择有较好发展前景但面临周期性、暂时性困难的企业，以及虽然债务负担较重但运营正常的企业，以企业价值为核心，适时将部分债务转化为优先股或普通股，并建立市场化退出机制。需要注意的是，应警惕恶意逃废债现象。同时，加大僵尸企业出清力度，杜绝其搭债转股便车。三是推进实体企业资产证券化，盘活存量资金。以有稳定现金流、系统性风险较小的大中型企业为主，通过结构性融资安排将存量资产转化为可交易对象，提高资金流动性，降低融资成本，合理匹配资产和负债期限，最大限度地发挥资产的效益和价值，以优化劣，分散风险。同时，进一步探索做市商制度，提高做市商的积极性和做市能力，增强资产证券化产品二级市场流动性。化解债务风险方式的选择，应遵循市场规则，由债务双方协商决定，切忌搞“拉郎配”。应依托资本市场的价格发现和价值回归功能，由市场对证券化产品合理定价，防止在债务重组过程中出现虚抬资产价格和过度投机行为，并制定配套措施，防范可能出现的风险。
从中长期看，应逐渐拓宽企业融资渠道，扩大直接融资所占比重。一方面，在宏观审慎监管和微观审慎监管的框架下，商业银行应严格落实资本金管理制度，构建信用风险评估体系，通过风险权重调整、优化授信结构等方式提高抗风险能力。同时，严控影子银行规模和表外业务风险，从源头控制企业部门杠杆率。另一方面，积极发展和完善多层次资本市场，提高直接融资比重。多渠道推动股权融资，深化创业板、新三板改革，规范发展区域性股权市场，推动债券市场发展。通过首次公开发行（IPO）、再融资、发行债券等途径加速股权、债权资本形成，帮助企业优化融资结构、降低融资成本、化解债务风险，引导社会资本向优质企业集中。同时，改革完善适应现代金融市场发展的监管框架，为各类经济主体投融资创造良好的市场环境。
从根本上看，企业去杠杆要建立在宏观经济稳增长的基础上。这就要求追加企业贷款或扩大赤字，但二者均有导致不良债务增加的隐患。因此，应保持稳增长和去杠杆的平衡，大力推进供给侧结构性改革，改善企业经营环境，逐步优化企业债务结构，消除经济泡沫化风险隐患。一方面，通过稳健的货币政策保持流动性合理充裕和有效的信用管理，清除资金向实体企业流动的障碍；以预期管理降低汇率波动等外部因素带来的不确定性，为企业发展和经济增长拓展空间。另一方面，继续实施积极的财政政策，将企业去杠杆和优化全社会杠杆结构结合起来，优化债务在政府、企业和居民间的分布。同时，加快税收制度改革，降低企业税负；深化体制机制改革，激发企业活力，提高资本回报率。

❻ 如何完善金融宏观审慎监管政策

金融市场是复杂的有机整体，为有效防范金融风险、给实体经济发展营造一个平稳健康的金融环境，应综合考虑信贷、股市、债市、汇市、楼市的联动性，完善宏观审慎监管政策，加强政策协调，综合施策。

第五，对房地产市场综合施策，促进房地产市场健康发展。一是保持货币政策的稳健中性，不宜放水或大幅紧缩。二是要坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任，对稳定房价不力的城市应兑现问责。三是加大对市场游资及风险区域的监测预警。四是二线城市在加入人才争夺战的同时，应事先采取预案，应对可能随之而来的住房投机炒作。五是加快推进农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，租住同权，为有效扩大租赁住房供给提供经验。

❼ 三去一降一补具体指什么

三去一降一补指的是坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。

1、多措并举化解钢铁、煤炭过剩产能。

2、分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。

3、去杠杆的主要目的是防范化解金融风险。对我国来说，保持经济平稳健康发展，必须在实体经济领域去产能、在金融领域去杠杆。去杠杆必须既有利于稳增长，又有利于防范化解金融风险。

4、大刀阔斧地帮助企业降低生产经营成本，增强企业竞争力。

5、从严重制约经济社会发展的重要领域和关键环节、从人民群众迫切需要解决的突出问题着手，既补硬短板也补软短板，既补发展短板也补制度短板。

去产能应该把握四个工作重点：

1、要抓住处置“僵尸企业”这个牛鼻子。应增强“四个意识”，提高认识，坚决贯彻党中央、国务院去产能决策部署，秉承新发展理念，重点突破“政银企”之间错综复杂的利益关系，以“去肢求生”的气魄，切断输血管道，断水断电，撤销牌照，彻底割裂“僵而不死”的生存条件。

2、严格执行环保、能耗、质量、安全等相关法律法规和标准，切实依法行政，强调利用政府和社会平台进行有效监督，严格执法，提高企业违法违规的成本，把去产能要求的各种标准切实内化于企业管理，建立长效治理机制。

3、要防止已经化解的过剩产能死灰复燃。去产能企业复产增产现象可形成严重的负向激励，应适时监管和重视验收，利用现代信息技术工具构建落后产能、非法产能和不安全产能的溯源平台.

4、应该以钢铁煤炭去产能工作为主线，同时用市场、法治的手段做好其他产能严重过剩行业去产能工作。

❽ 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。

❾ 房企去杠杆势在必行

进入2021年，银行业与房地产行业热议的话题莫过于近期有关部门出台的房地产贷款管理和重点房地产企业资金监测、融资管理规则。这些“硬核”的房地产金融调控措施将给房地产行业带来哪些变化？房地产行业走势如何？
限制贷款过度进入房市
2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业，个人住房贷款余额主要针对购房者的购房贷款。通俗地讲，贷款新规旨在限制银行贷款过度进入房地产行业。
众所周知，房地产行业是高度资金密集型行业。近20余年，房地产行业通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展。而其中蕴藏的高风险日益引起重视。
银保监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》一文中提出，坚决抑制房地产行业泡沫。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产行业是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
中国房地产业协会会长冯俊表示，不少房地产企业负债率过高，销售受阻、回款大幅下降，导致现金流承压，再叠加到期的债务，企业运营风险骤增。在此次疫情影响下该问题更加凸显。因此，房地产企业应该重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产行业高质量发展，也是宏观经济的潜在风险。
资金大规模、过多地进入房地产行业，不仅让房地产泡沫不断积累，也挤占了对实体经济的投入份额。
实际上，此次贷款新规已经不是近期首次对房地产领域进行金融调控。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次调控对重点房企进行融资监管设定的“三道红线”是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模，且完成上述目标的期限为2023年6月底前。
业内人士普遍认为，“三道红线”与房地产贷款集中度管理制度是双向管控，既规范了资金使用方，也规范了资金供应方，有利于房地产业长期平稳健康发展。
房企高杠杆难以为继
对于“三道红线”，万科董事会主席郁亮曾表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，它预示着房地产金融红利时代的结束。
恒大则用千方百计打折促销等实际行动，努力解除“踩线”危机。数据显示，2020年，恒大实现合约销售额7232.5亿元，同比增长20.3%；实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%。其七折卖房、0元购商铺等措施频上热搜。业内人士认为，恒大努力“出货”、降低负债体现了行业面临的共同境况，也是房地产行业努力降负债的“缩影”。
中国人民银行金融市场司副司长彭立峰表示，建立房企资管新规的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房企形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为。同时，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业的抗风险能力。
广东省房地产协会会长王韶认为，在房地产金融调控的背景之下，量、价、利已今非昔比。头部企业集中度和区域市场分化更加激剧，对企业的品牌建设、财务运作、产品把控等能力提出更高要求。
王韶说，“高杠杆、高负债”是对企业资金运作能力的严峻考验，稍有不慎将会“周转”失灵。防范风险，改变增长方式是房地产企业必须跨越的一道槛，以往开发商乐此不疲的“高杠杆、高负债、高周转”运作模式将成为“绝唱”。
业内人士认为，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化的阶段。随着金融资源的稀缺，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高。
住房租赁将获更多支持
住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设工作会议上表示，2021年将稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。并要求各地认真落实主体责任，密切跟踪市场形势，相机启用储备政策，综合运用经济、法律和必要的行政手段，着力稳地价、稳房价、稳预期。
这表明，未来房地产长效机制将稳妥实施并不断完善。已有的限购、限贷、土地、税收、金融监管政策将持续适用，针对不断变化的市场，储备政策或许还将登台。“房住不炒”仍需牢牢坚持，房地产市场的总体平稳运行值得期待。
2020年底召开的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设。这表明，未来租赁住房将获得更多政策支持，将成为发展重点。
业内人士认为，未来租赁住房发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力。届时租金更平稳，租住将成为另一种长期居住选择

❿ 去杠杆和强监管使得M2在低位运行了吗

短期看，去杠杆、强监管使得M2在低位运行。2017年以来，在去杠杆形势下，多个金融监管政策密集出台，要求金融机构严格控制杠杆率、禁止过度期限错配、严禁监管套利等。如2017年底，针对资管业务存在的多层嵌套、杠杆不清、监管套利、刚性兑付等问题，设定了统一的标准规则；针对“现金贷”乱象，明确了原则底线，提出了有针对性的清理整顿措施等。

据央行初步测算，2017年金融机构同业业务、债券投资、股权及其他投资全年同比少增，下拉M2增速超过4个百分点。同时，货币持有主体的变化对此也有所印证。2017年末，金融机构持有的M2增长7.2%，比整体M2增速低1个百分点，住户和企事业单位持有的M2增速则高于整体M2增速。