低杠杆稳健发展新路径

A. 房企去杠杆势在必行，将会有哪些措施落地

房企去杠杆势在必行，国家会采取一系列的措施，比如说让房企自己出钱多一点，银行放贷占比少一些，这样的话就能够有效的防止烂尾楼的出现，也增加了房企的承担责任风险。
现在有些地方的房价高得离谱，普通的老百姓是根本买不起的，就算是想买房，可能要花掉自己大半辈子的积蓄。所以现在买房对于普通人来说简直比登天还难，就算是靠自己每个月月供的几千块钱的贷款也可能要还上十或者二十几年，所以说现在的房价太高了，年轻人都失去了斗志，婚也不敢结孩子也不敢生，这就是现在年轻人的压力，很多人觉得难道国家就不应该出手管一管嘛！其实国家已经为大家出台了很多的相关政策，只是大家没有及时的去了解而已，就比如说房企去杠杆这件事情。
社会的趋势就是这样，即使现在的房价再高，彩礼再贵，我们年轻人也得奋斗，因为只有这样我们才能够生存下去。

B. 积极稳妥降低企业杠杆降指的是什么

简称降杠杆
降杠杆的总体思路是：全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，认真落实中央经济工作会议和政府工作报告部署，坚持积极的财政政策和稳健的货币政策取向，以市场化、法治化方式，通过推进兼并重组、完善现代企业制度强化自我约束、盘活存量资产、优化债务结构、有序开展市场化银行债权转股权、依法破产、发展股权融资，积极稳妥降低企业杠杆率，助推供给侧结构性改革，助推国有企业改革深化，助推经济转型升级和优化布局，为经济长期持续健康发展夯实基础。

C. 对于财务杠杆较低的企业，迅速调整资本结构的方法有哪些

借入资金用于购置资产，扩大生产经营，分红等。

D. “三道红线”新规试点 房企多管齐下降杠杆

如果以“三道红线”标准来考量，根据2019年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。
房企融资监管正在不断收紧。
近期，“三道红线”的新规正在不断清晰，监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。据媒体报道，“三道红线”已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。
相关研报显示，如果以“三道红线”标准来考量，根据2019年年末数据表现来看，50家样本房企中，有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下，财务稳健以及坚持长期主义的企业，无疑会是最大受益者。
9月21日，作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜，《2020中国地产融资能力榜20强》（以下简称“榜单”）重磅出炉。
该榜单以房企2020年新发企业债（包括美元债）、2020年年中报短期借款、长期借款以及总负债进行综合打分，全方位衡量房企的融资和可持续发展能力。
榜单显示，中国恒大、融创中国、碧桂园、首开股份（600376）、佳兆业的综合评分均在93分以上，分列前五。
其中，中国恒大、碧桂园、首开股份2020年新发企业债（包括美元债）分别为420亿元、178.08亿元以及221亿元。
“融资和土地是房企发展的两个重要基础，必须做好融资工作。”9月19日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，“三条红线”客观上要求相关企业积极做好管控，大力拓展融资资源。
恒大融资能力居首
近日，房地产圈内出现一个新的热门话题：“三道红线”。
“三道红线”是指监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。同时踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。
房地产本质上是资金密集型行业，现金流就是生命力。
严跃进告诉时代周报记者，类似三道红线制度的建立，目的是让房企的融资更加透明，有助于监管精细化。
以恒大为例，今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息负债总额的计划。
资料显示，截至2020年6月底，恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元，预计全年降幅将在千亿元左右。
另据榜单显示，恒大2020年新发企业债420亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、19826.42亿元，综合评分高达99.3分，位居榜单首位。
除了通过增加销售回款、控制土储规模外，恒大还提出通过分拆优质资产上市，以达到降负债的目标。
“目前恒大正就物业分拆工作与监管部门及港交所等积极沟通，希望能尽快完成上市，并力争今年内实现上市。未来恒大也会审慎考虑其他资产的分拆上市，在为股东带来更大收益的同时，也可以大幅降低公司负债率。”恒大总裁夏海钧表示。
再看融创，2020年上半年，融创中国资产负债率为86.56%，较上年同期下降4.28个百分点，净负债率为149%，大幅下降23个百分点。截至报告期末，公司拥有现金余额（包括受限制现金）为1208.6亿元。
另据榜单显示，融创2020年新发企业债142.8亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为1406.23亿元、1797.1亿元、8625.21亿元，综合评分高达98.1分，位居榜单第2位。
“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在中期业绩会上表示，集团上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。
房企回归到理性
除恒大、融创外，碧桂园2020年新发企业债178.08亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为691.64亿元、2362.23亿元、17282.73亿元，综合评分高达97.8分，位居榜单第3位。
从年报数据上看，截至今年6月底，碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元，同比下降了7.5%。加权平均借贷成本为5.85%，相较2019年12月31日下降了49个基点。
“目前碧桂园财务指标处于比较良性的状态，净借贷比58%，现金短债比为1.9倍，资产负债率会进一步下降，2019年年底为83%，到今年中期是81.6%。”碧桂园首席财务官伍碧君在中期业绩会上表示。
榜单中，以招商蛇口（001979）、保利发展、中国海外发展（下称“中海”）为代表的国资背景企业，同样表现不俗。
其中招商蛇口2020年新发企业债146.5亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为286.24亿元、649.3亿元、4456.78亿元，综合评分达92.5分，位居榜单第6位。从年报数据看，招商蛇口上半年综合资金成本为4.78%，先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低为2.20%；完成了2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。
保利发展2020年新发企业债85亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为38.78亿元、2088.3亿元、8505.05亿元，位居榜单第15位。截至上半年末，保利发展账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。
再看利润王中海。
中海2020年新发企业债70亿元，短期借款、长期借款、总负债分别为210.3亿元、1751.75亿元、4566.37亿元，位居榜单第19位。截至6月末，中海的资产负债率为59.77%，扣除预售账款后的净负债率为57.8%，净负债比率为32.7%，流动比率为2.3倍。
中海董事会主席颜建国在中期业绩会上称：“在金融政策方面，针对房地产企业精准施策、一城一策，公司认为有利于行业健康发展，尤其是今年国际形势下，这项政策的出台具有十分重大的意义。”
据大公国际的研报显示，根据2020年半年度数据来看，有12家房企触及三条红线，包括中梁控股、珠海华发、首都开发、荣盛、金科地产和蓝光发展（600466）等。
大公国际表示，长期来看，融资政策的边际收紧将抑制部分房企的拿地意愿，降低房企盲目扩张和多元化动力，迫使房企回归到理性、高质量和健康的扩张与发展路径。

E. 如何理解17年政府工作报告中的积极稳妥去杠杆

积极稳妥去杠杆是推进供给侧结构性改革的重点任务之一。当前，杠杆率高企弱化了实体企业的投资能力，加大了债务违约风险，亟须多措并举去杠杆，为产业转型升级、保持经济中高速增长提供必要条件。在这个过程中，应坚持市场化路径，充分发挥经济主体的能动性。
从短期看，应针对企业的债务结构分类施策，合理运用金融市场工具，逐步化解存量债务风险。一是支持适应市场发展并有持续经营能力、但暂时存在资金流转困难的企业以债务转移或置换等方式降低债务负担。可由债务企业的关联方或有意对负债企业进行重组的企业购买并承接债务；也可给予增信安排，通过发行长期公司债券置换短期债务。二是积极探索市场化、法治化的债转股实施方案，推动企业债务重组。引入第三方评级机构，选择有较好发展前景但面临周期性、暂时性困难的企业，以及虽然债务负担较重但运营正常的企业，以企业价值为核心，适时将部分债务转化为优先股或普通股，并建立市场化退出机制。需要注意的是，应警惕恶意逃废债现象。同时，加大僵尸企业出清力度，杜绝其搭债转股便车。三是推进实体企业资产证券化，盘活存量资金。以有稳定现金流、系统性风险较小的大中型企业为主，通过结构性融资安排将存量资产转化为可交易对象，提高资金流动性，降低融资成本，合理匹配资产和负债期限，最大限度地发挥资产的效益和价值，以优化劣，分散风险。同时，进一步探索做市商制度，提高做市商的积极性和做市能力，增强资产证券化产品二级市场流动性。化解债务风险方式的选择，应遵循市场规则，由债务双方协商决定，切忌搞“拉郎配”。应依托资本市场的价格发现和价值回归功能，由市场对证券化产品合理定价，防止在债务重组过程中出现虚抬资产价格和过度投机行为，并制定配套措施，防范可能出现的风险。
从中长期看，应逐渐拓宽企业融资渠道，扩大直接融资所占比重。一方面，在宏观审慎监管和微观审慎监管的框架下，商业银行应严格落实资本金管理制度，构建信用风险评估体系，通过风险权重调整、优化授信结构等方式提高抗风险能力。同时，严控影子银行规模和表外业务风险，从源头控制企业部门杠杆率。另一方面，积极发展和完善多层次资本市场，提高直接融资比重。多渠道推动股权融资，深化创业板、新三板改革，规范发展区域性股权市场，推动债券市场发展。通过首次公开发行（IPO）、再融资、发行债券等途径加速股权、债权资本形成，帮助企业优化融资结构、降低融资成本、化解债务风险，引导社会资本向优质企业集中。同时，改革完善适应现代金融市场发展的监管框架，为各类经济主体投融资创造良好的市场环境。
从根本上看，企业去杠杆要建立在宏观经济稳增长的基础上。这就要求追加企业贷款或扩大赤字，但二者均有导致不良债务增加的隐患。因此，应保持稳增长和去杠杆的平衡，大力推进供给侧结构性改革，改善企业经营环境，逐步优化企业债务结构，消除经济泡沫化风险隐患。一方面，通过稳健的货币政策保持流动性合理充裕和有效的信用管理，清除资金向实体企业流动的障碍；以预期管理降低汇率波动等外部因素带来的不确定性，为企业发展和经济增长拓展空间。另一方面，继续实施积极的财政政策，将企业去杠杆和优化全社会杠杆结构结合起来，优化债务在政府、企业和居民间的分布。同时，加快税收制度改革，降低企业税负；深化体制机制改革，激发企业活力，提高资本回报率。

F. 　如何把握好结构性去杠杆的力度和节奏

如何把握好结构性去杠杆的力度和节奏？

董希淼认为，结构性去杠杆应特别注重“精准滴灌”，既要保持宏观政策稳定，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，又要根据形势变化相机预调微调、定向调控。这就需要在结构性去杠杆的过程中，财政政策与货币政策协调进行。只有财政金融政策协同发力，才能更有效服务实体经济，更有力服务扩内需、保增长的大局。

北京大学国家发展研究院副院长黄益平认为，应充分发挥国务院金融稳定发展委员会的统筹协调作用，统筹把握各领域出台政策的力度和节奏，形成政策合力，高度警惕去杠杆中的“次生风险”，平衡好防范化解重大风险和改革、发展、稳定的关系。

来自《 人民日报 》（ 2018年08月10日 02 版）

G. 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。

H. 去杠杆如何向稳杠杆过渡

7月23日的国常来会还提出“支持扩内需源调结构促进实体经济发展。”业内人士表示，本次国常会提出扩内需政策，是年内第二次。本次提出的时点更加重要，因为二季度数据出炉，GDP增速放缓，投资增速和工业增速不及预期，急需政策明确未来方向。特别是今年以来的经济下行压力与以往不同，受到融资收紧的影响非常明显，所以在外部冲击和国内压力的共同作用下，有必要通过宏观政策进行对冲，避免宏观经济和金融风险互相传导和放大。

在刘世锦看来，杠杆率趋稳的主要原因有三方面：一是供给侧结构性改革取得明显成效，企业利润、财政收入保持较快增长，有助于消化存量债务。二是稳健中性货币政策及结构性信贷政策效果显现，货币信贷总体保持适度增长。三是地方政府融资担保行为进一步规范，平台公司等软约束主体债务增长受到明显遏制。

I. 克而瑞证券：谨慎杠杆、稳健发展的长三角地产上市新秀

乐居财经讯 李礼 3月2日，克而瑞证券发布德信中国（02019.HK）信用深度分析研报。

核心观点

公司评级：2019 年 7 月 15 日，标准普尔予以公司主体 B 评级；2019 年 7 月 15 日穆迪予以公司 B2 评级。

营收增长稳健，对外合作积极，财务加杠杆谨慎，利润保持较高增速。2019H1合同负债规模超 2018 年全年水平，达 241.6 亿，对未来营业收入增长提供有力支撑。2019H1 扣除合约负债资产负债率下降至 71.5%，净负债率为26.5%,在对比公司中最低，公司加杠杆态度谨慎，安全边际较高。少数股东权益占比为 49.8%，三费占营收比为 17.1%，未来仍有一定的改善空间。

合约销售增长可观，土地储备深耕长三角地区，布局二、三线城市，并向优质四线城市拓展。2019 年上市后，公司发展迅速，合约销售金额及面积均增长较快。公司积极寻求合作拿地，2019H1 综合拿地权益比例为 39.6%， 共新增 19 个项目，拿地成本可控，均价较 2018 年有所下降至 6957 元/㎡。截至 2019H1 总土地储备达 1225.4 万㎡，公司积极拓展全国布局。

公司财务杠杆水平稳健，面临疫情，销售承压，其短期债务偿债压力依旧不大。假设由于疫情公司 2、3 月均无销售，若 2019H1 后一年内销售扣掉各类费用支出后，只考虑偿还公司短债，已发生的销售金额能完全覆盖 33.2亿元的短期负债规模；若进一步考虑土地款支出，公司支付土地款覆盖比率为 0.67，结合公司货币现金规模及现金短债比，公司偿债安全边际较高。

公司拓展多元化融资渠道，美元债收益较高。公司先后发行两笔美元债，票息分别为 12.875%和 11.875%，高于行业加权平均票息 7.5%。二级市场到期收益率为 13%左右，在对比公司所发美元债的收益率中有较强的竞争优势。2019H1 公司对外担保中，合联营企业担保占所有者权益比例为 20.0%，应收应付关联方款项占流动资产、流动负债比例不高，综合来说关联方交易对公司不造成太大影响

综上我们认为公司的信用安全边际较高。

 风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险（详见报告末页风险提示）

J. 怎么降低杠杆率

之前在中大咨询的官网上了解了一些国企改革的内容，对于企业部门去杠杆的内可能路径，央行研究局首席经容济学家马骏认为包括：核销部分“僵尸企业"不良贷款以降低企业部门杠杆率水平，发挥好地方国有资产管理公司和地方金融资产管理公司在企业破产重组和债务处置中的作用；大力发展多层次股权市场，合理引进战略投资者,提高权益融资的比例；对部分产品具有市场、生产成本具有竞争力的企业，按市场化、法制化原则，由银企双方自主协商通过债转股的方式来降低企业的债务水平；加大改革力度以硬化国企和地方平台类企业的预算约束，降低这些企业过度负债的冲动等等。