㈠ 关注房地产税立法问题!“十四五”规划纲要草案点了
自2011年1月起,上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税。
房地产税主要征收对象不是广大中低收入普通劳动者,而是高收入多套住房家庭,可以设计较高的累进调节机制。
与去年一样,今年“两会”政府工作报告仍未提及房地产税,但这并不代表房地产税立法工作被搁置。
3月6日,提请十三届全国人大四次会议审查的“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案提出,推进房地产税立法。“十四五”规划面向的是未来5年(2021年-2025年)。
从官方到民间都已形成共识:房地产税是大势所趋。
“房地产税是迟早要出台的。房地产税仅针对满足基本生活需要外的房屋征收,刚需住房基本不受影响。由于房地产税是对纳税人财产的征税,因此该税征收在纠正当前社会财富分配不平衡方面起着重要作用,并且可以在一定程度上杜绝房价过高。”全国政协委员、房天下董事长莫天全表示。过去10年,他一直深入参与房地产税立法讨论、论证工作。
全国政协常委、成都市原市长葛红林建议,通过税收调节和出台房地产税,降低投资购房收益预期,让投资购房回报回归到合理水平,甚至低些。
去年底,中国社科院发布报告建议,在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税。社科院是中共中央直接领导、国务院直属的中国哲学社会科学研究的最高学术机构和综合研究中心,其建议很大程度上会推动房地产税加快实施。
未来5年,房地产税开征会落地吗?
上海、重庆试点房产税十年
征收房产税提议最早可追溯至2010年。彼时“十二五”规划中提到,“研究推进房地产税改革”。2011年1月,上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税。
2011年1月27日,上海市政府出台个人住房征收房产税试点规定,要求以家庭为单位,第一套房不论面积大小,免征房产税;第二套及以上新购住房,人均60平方米以上部分征收房产税。该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的,可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。
适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。
也就是说,一个三口之家有180平方米免税额度,这个面积基本上可以囊括刚需自住人群,是对刚需人群的免税保护。
10年间,上海市房产税收入呈现逐年上升趋势。根据上海市税务局1月26日发布的《上海市2020年税收收入统计情况》,2020年上海市房产税收入为198.7479亿元(未精确到个人住房房产税),2011年这一数据为73.662亿元。
“10年间上海房价持续上扬,虽然2020年有过小涨,但整体涨幅保持稳定,房产税在其中是有作用的,但功在根源。”58安居客房产研究院分院院长张波认为。
今年1月份,上海市发布了“关于延长《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期的通知”,上海市2011年发布执行的这份文件经评估需继续实施,将继续按照执行。
除了上海,10年前试点房产税的城市还有重庆,重庆征税对象主要是“豪宅”。
2011年1月28日重庆正式启动改革试点工作。重庆房产税征税对象包括:对于独栋别墅,不管存量房还是增量房,均要征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;此外,对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员在重庆所购房产,购买两套以上住房的从第二套开始征收房产税。
房产税税率为:对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍房产,将按房产价值1%征税;4倍以上,按1.2%税率征税。
当时试点房产税的理由很简单:调节收入分配,引导个人合理住房消费。
今年1月份,重庆市住房和城乡建设委员会发布公告,对重庆房产税住房价格标准给予上调。政策明确:2021年重庆主城中心城区个人新购高档住房,是指成交建筑面积价格达到22106元/平方米及以上住房。2011年,豪宅税的税线为9941元/平方米,10年间涨了122%。
重庆房地产市场一位分析师表示,重庆出台房产税起到了控制高端物业过度投资、打击投机行为的作用,稳定了当时市民对楼市预期;大面积高总价豪宅交易受到一定影响。同时,根据政策规定,重庆征收个人住房房产税收入全部用于公共租赁房建设和维护,大量公租房推出也在一定程度上抑制了重庆房价。
“十四五”时期房地产税会落地吗?
每年两会,房地产税都是一个热词。但在去年及今年总理政府工作报告中,“房地产税”并未被提及。
莫天全认为,这和当前经济形势密切相关,“如今经济发展承压,加上新冠肺炎疫情突发事件,报告没有提房地产税应该也是对当前时间节点的拿捏与把控。”
业界关心的是,2021年作为“十四五”规划开局之年,房地产税推进速度是否会加快?事实上,去年以来,随着宏观经济趋于稳定,高层对于推进房地产税的相关文件及讲话明显增多。
去年5月14日,人大常委会法工委相关负责人在谈及“落实税收法定原则”进度时表示,按照安排,相关工作正在稳步推进,有关方面正在研究起草房地产税法草案。
5月18日,中共中央、国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》明确提出:稳妥推进房地产税立法。
同年11月,财政部部长刘昆在“十四五”规划辅导读本中发表的《建立现代财税体制》一文中提出,按照“立法先行、充分授权、分步推进”原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。
12月21日,全国住房和城乡建设工作会议亦提出,要稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展。
12月23日,刘昆又在《人民日报》发表《建立现代财税体制(深入学习贯彻党的十九届五中全会精神)》,再次强调要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革”。
房地产税是大势所趋,唯一的问题是落地时间。“十四五”时期,即2025年之前,可能会是一个最佳时机。
此前,诸多市场机构预期房地产税将在2020年完成立法,2022年开始征收。后来中美贸易摩擦暴发以及新冠肺炎疫情暴发,一定程度上迟滞了房地产税出台速度。
“当前中国经济已度过最困难时期,预计2021年经济增速将出现大幅回升。在这种情况下,尽快推进房地产税立法工作是较为合适的。待房地产税立法完成后经济也将完全回归正轨,届时择机征收房地产税风险相对较低。”中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪表示。
他认为,目前房地产税征收已基本不存在技术层面障碍。考虑到2021年以后中国经济将逐渐趋于稳定,房企债务风险也将得到有效治理,配合宏观经济政策对冲及房地产税征收机制的过渡性设计,房地产税在2021~2022年完成立法、2023~2024年落地是有可能出现的。征收房地产税是需求侧改革必由之路,不仅有助于抑制金融资源过度流向房地产市场,提升资金在经济中配置效率,也有助于稳定居民杠杆率,增加居民消费。只有切实推动房地产税落地,才能真正推动双循环新发展格局形成。
中国经济体制改革研究会学术委员会主席宋晓梧近日在一次讲话中建议“稳妥开征房地产税”。他认为,目前房价过高,居民房贷快速增长在很大程度上挤占了居民消费支出,城镇居民购房支出占其可支配收入比重由2003年的7.3%上升为2019年的26.7%。为抑制商品房投资行为,在总结一些城市探索房地产税经验基础上,“十四五”时期应利用互联网大数据科技,尽快摸清居民住房实际情况,稳妥启动开征房地产税。
“房地产税主要征收对象不是广大中低收入普通劳动者,而是高收入多套住房家庭,可以设计较高的累进调节机制。”宋晓梧表示。
㈡ 社科院《金融学》院考题库解答
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㈢ 金融危机究竟是怎样造成的拜托各位了 3Q
雷曼兄弟申请破产保护、美林“委身”美银、AIG告急等一系列突如其来的“变故”使得世界各国都为美国金融危机而震惊。华尔街对金融衍生产品的“滥用”和对次贷危机的估计不足终酿苦果。 事实上,早在2007年4月,美国第二大次级房贷公司——新世纪金融公司的破产就暴露了次级抵押债券的风险;从2007年8月开始,美联储作出反应,向金融体系注入流动性以增加市场信心,美国股市也得以在高位维持,形势看来似乎不是很坏。然而,2008年8月,美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌,持有“两房”债券的金融机构大面积亏损。美国财政部和美联储被迫接管“两房”,以表明政府应对危机的决心。但接踵而来的是:总资产高达1.5万亿美元的世界两大顶级投行雷曼兄弟和美林相继爆出问题,前者被迫申请破产保护,后者被美国银行收购;总资产高达1万亿美元的全球最大保险商美国国际集团(AIG)也难以为继;美国政府在选择接管AIG以稳定市场的同时却对其他金融机构“爱莫能助”。 如果说上述种种现象只是矛盾的集中爆发,那么问题的根源则在于以下三个方面: 第一、美国政府不当的房地产金融政策为危机埋下了伏笔。居者有其屋曾是美国梦的一部分。在上世纪30年代的大萧条时期,美国内需萎靡不振,罗斯福新政的决策之一就是设立房利美,为国民提供住房融资,帮助民众购买房屋,刺激内需。1970年,美国又设立了房地美,规模与房利美相当。“两房”虽是私人持股的企业,但却享有政府隐性担保的特权,因而其发行的债券与美国国债有同样的评级。从上世纪末期开始,在货币政策宽松、资产证券化和金融衍生产品创新速度加快的情况下,“两房”的隐性担保规模迅速膨胀,其直接持有和担保的按揭贷款和以按揭贷款作抵押的证券由1990年的7400亿美元爆炸式地增长到2007年底的4.9万亿美元。在迅速发展业务的过程中,“两房”忽视了资产质量,这就成为次贷危机爆发的“温床”。 第二、金融衍生品的“滥用”,拉长了金融交易链条,助长了投机。“两房”通过购买商业银行和房贷公司流动性差的贷款,通过资产证券化将其转换成债券在市场上发售,吸引投资银行等金融机构来购买,而投资银行利用“精湛”的金融工程技术,再将其进行分割、打包、组合并出售。在这个过程中,最初一元钱的贷款可以被放大为几元、甚至十几元的金融衍生产品,从而加长了金融交易的链条,最终以至于没有人再去关心这些金融产品真正的基础价值,这就进一步助长了短期投机行为的发生。但投机只是表象,贪婪才是本质。以雷曼兄弟为例,它的研究能力与金融创新能力堪称世界一流,没有人比他们更懂风险的含义,然而自身却最终难逃轰然崩塌的厄运,其原因就在于雷曼兄弟管理层和员工持有公司大约1/3的股票,并且只知道疯狂地去投机赚钱,而较少地考虑其他股东的利益。 第三、美国货币政策推波助澜。为了应对2000年前后的网络泡沫破灭,2001年1月至2003年6月,美联储连续13次下调联邦基金利率,该利率从6.5%降至1%的历史最低水平,而且在1%的水平停留了一年之久。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款,这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。而且美联储的货币政策还“诱使”市场形成一种预期:只要市场低迷,政府一定会救市,因而整个华尔街弥漫着投机气息。然而,当货币政策连续收紧时,房地产泡沫开始破灭,低信用阶层的违约率首先上升,由此引发的违约狂潮开始席卷一切赚钱心切、雄心勃勃的金融机构。 所幸的是,由于我国参与全球化的步伐较为谨慎,因此较大程度地避免了美国金融危机的直接冲击;但不幸的是,我国也同样也存在若干美国金融危机爆发的“病因”,这值得我们去深刻反思。 首先,虽然我国国有大型金融机构的改革取得了很大进展,但鉴于我国特殊国情,我们也许无法解决政府对大型金融机构的隐性担保问题,但一定要继续加强国有金融机构运作的透明化程度,切实防止金融机构的过激行为,如过度放宽信贷标准和涉水国际投机活动等。 第二,金融衍生产品是把双刃剑,它能够发挥活跃交易、转移风险的功能,也能凭借杠杆效应掀起金融波澜。因此,金融衍生品一定要在监管能力的范围之内适时推出,切莫使其沦为投机客兴风作浪的工具。 第三,货币政策要兼顾资产价格波动。在宏观调控过程中,央行往往为了稳定预期而表示坚决执行某项政策,如反通胀等,但是货币政策的“偏执”不可避免地会导致股市和房市价格的剧烈波动。上世纪末的日本经济危机、亚洲金融危机以及当下的美国金融危机,都是资产价格泡沫急剧破裂惹的祸。因此,货币政策应兼顾资产价格波动,政府更要多管齐下消除不稳定产生的制度根源。 [编辑本段]美国金融危机对中国经济的影响 众所周知,最近愈演愈烈的金融危机已经严重影响到了全球经济的健康发展,从华尔街到全世界,从金融界到实体经济,各国政府都在面临着严重的经济危机,那么从这一次危机中我们能够看到什么?我国经济和中国的企业受到了什么影响?对我们而言,中国企业到底是机遇大还是挑战大? 10月14日,一大把网站特别策划《观天下》活动第一期——“美国金融危机对中国经济的影响”,就以上问题与业内专家进行了探讨。 首先,对这次金融危机产生的根源,对外经贸大学金融科技研究中心副主任侯玉成表示,美国本次金融动荡最终转化成危机,是由价格泡沫所引起,价格泡沫主要体现在房地产市场。美国将问题转移到金融衍生品是在混淆概念,其根本问题就是房地产泡沫过渡膨胀,最终导致不可收拾的局面。 近年,美国的科技进步、生产力提高,导致经济发展较快,但其经济发展在一定阶段是以价格不断上涨来支撑它整体总的经济发展局面。正是因为这一点细微差别,导致一旦某个领域出现问题,就会使整个价格体系崩盘。 而首都经济贸易大学金融政策研究中心研究员施慧洪博士认为,金融危机的根源还在于美国的金融机制,即信用衍生产品,普通的债券本金和利益都是可以预期的,衍生化后,本金变化了,利率也变化了。如利率可以与汇率挂钩,利率可以跟很多因素挂钩,这样就使风险更加扩大化。尤其是期货,利率一高,亏损的数字就成了天文数字,这使整个经济分为两极,一方是巨大的盈利,一方是巨大的亏损,经济体系就无法平衡。 面对这种局面,目前各国政府都在尽力挽回金融危机局面,但究竟有多大效果?侯玉成表示,包括现在欧洲、美国所有的注资,包括成立各类基金的目的主要是让市场稳定,整体在根上并没有做实质性的动作,目的就是各国央行联合起来,给市场信心,先让金融系统稳定,让实体经济正常运营。 谈到金融危机对中国经济目前的影响,侯玉成认为,其主要负面影响在我国的外贸出口及金融领域,但从另一个角度,无论是宏观经济面还是中小企业发展,此次危机又可能是一次巨大的机遇——逼迫我国出口结构进行升级,这就需要宏观决策层给我国中小企业还有大型出口商提供缓冲的时机。 中国银河投资管理有限公司投资管理总部投资经理连杰表示,在中国目前自主动力并不充分的环境下,生存环境愈加恶劣,在产业升级和行业结合的过程中才能诞生出更强有力的企业。另一个层面,刚性的内需支持的行业是非常值得关注的,我们现在内需增长并不快,但是这种增长基本是刚性的,不会突然变成负增长,比如农业、快速消费品,这些都有很好的投资机会。 侯玉成认为,在目前经济局面下,可以在稳定或者尽可能减少出口影响基础上加强对内需的关注,从近期召开的党代会可以发现,内需的启动,或者内需的制造,可能会成为下一阶段我国大的经济政策方向。而对于农业甚至与农相关的整体领域,可能是我国未来加强内需发展的一个点。下一步我国很可能在科学、技术行业给予适当扶持和推动,一方面发展科学技术基础,另一方面试图从这个领域制造出新的消费热点。 对于什么样的行业在这次危机中能够很好的发展,企业如何在这次危机中全身而退?各位专家对中小企业提出建议: 侯玉成:中小企业对未来发展的思路要有大的改变和提高。今年乃至未来,靠过去单纯的密集性、低成本生产模式会逐步遇到发展瓶颈,这需要未来我国中小企业的发展有两个方面必须要准备,第一方面,首先中小企业技术需要进行提高和准备。第二方面,我国中小企业,特别是以出口型为主的中小企业,未来的发展需要对一些经济和金融领域熟悉的人才,做一个必要的配备。 连杰:谈到中小企业发展有一点要提出,就是中国金融环境。在中国金融环境整体落后于实体经济发展情况下,金融行业是有机会的,金融行业将来也会产生很多种小企业,有可能也会生活的很好。投资公司选企业,在实务中考虑几个因素,第一是行业空间,即使排名第一,但行业中只有一百万的生长空间,是不考虑的;第二是行业壁垒,这是限制竞争的因素,设计壁垒让后者无法追赶,甚至不能轻易进入这个领域竞争,这就很有价值了。 对于中小企业转型的问题,施慧洪认为一方面可以依靠自身力量,第二方面需要依靠外力,外力部分政府应该承担起责任,无论是国外还是国内,中小企业发展往往需要政府的相应政策,否则中小企业跟大企业竞争起来非常被动。而侯玉成认为,中小企业一定要从自身发展着手,不能把发展希望完全寄托在国家身上,无论是中国还是国际,企业优胜劣汰是正常现象。 最后,三位专家谈到我国企业在这次金融危机中何时突围时,表示:目前局面下,中小企业要积极拓展美国以外的其他市场,包括非洲市场、欧洲市场,甚至亚洲市场,通过危机的锻炼,来提高与国际企业的竞争能力,及国际市场的开拓能力等,不断提升自我实力,前进的步伐不能停止,机会终究会到来。 [编辑本段]全球应对金融危机 近日,欧盟出台一项总额达2000亿欧元的大规模经济刺激计划,内含扩大公共开支、减税和降息等提振实体经济的三大举措。 这只是近期世界主要经济体为应对金融危机向实体经济蔓延出台诸多刺激经济政策中的一项。11月份,随着国际金融危机对实体经济的影响逐步显现,世界主要经济体的应对目标也从之前主要针对金融市场转向拯救实体经济,展开了一段惊心动魄的救援。 “紧锣密鼓”各国力保实体经济 11月份公布的数据表明,继日本承认其经济经过连续两个季度下滑陷入衰退后,欧元区已进入其诞生以来的首个衰退期,而美国多项经济指标的恶化程度创30年之最,也正在衰退的边缘,新兴市场经济增长放慢已成事实。 从北美到欧洲、再到亚太地区,最近一个月里,为应对金融危机,全球一系列刺激经济措施相继出台。这些救市措施是继拯救虚拟经济后,各国针对实体经济采取的又一轮的救助措施。 10月30日,日本政府公布一揽子总额26.9万亿日元(约合2730亿美元)的经济刺激方案,以防全球金融危机对日本经济造成进一步负面冲击;11月25日,美国联邦储备委员会宣布投入8000亿美元,用于解冻消费信贷市场、住房抵押信贷以及小企业信贷市场…… “从11月份全球的救助措施看,当前各国对危机的救治已从注入流动性、改善金融机构偿付能力等阶段,进入到刺激经济的第三个阶段。”中金公司金融专家黄海洲认为,第三阶段的救治措施,都是从鼓励投资消费、拉动就业等刺激经济的层面出发,以防止实体经济崩盘。 “在危机爆发之初各国针对金融市场采取的救助措施只能‘救急’和‘治标’,但不能‘治本’。”社科院世界经济与政治研究所研究员孙杰说,“在目前国际金融危机对实体经济的影响程度难以估计,各国经济增长面临诸多不确定性的情况下,各国政府出台更具体的推动实体经济增长的措施可以说是应时之举。” 应对危机中国调控雷厉风行 国际金融危机在向全球实体经济不断蔓延的过程中,外贸依存度超过60%的中国所受影响也日益加深。统计显示,中国经济增速连续五个季度减缓,今年GDP增速也从一季度的10.6%下滑到三季度的9.9%。发展改革委主任张平近日坦承,11月份国内一些经济指标更出现了加速下滑的态势。 “为抑制经济增长过速下滑的态势,我们必须采取力度比较大、效果比较显著的措施。”张平说。 针对国际金融危机所带来的不利影响,11月份以来中国政府雷厉风行、密集出台了大手笔的调控“重拳”,展开了一场与时间赛跑,与金融危机的不利影响赛跑的旋风行动,向外界发出了应对挑战、战胜困难、力保增长的强烈信号。 11月9日,中国政府宣布实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策,并出台了投资规模达4万亿元的扩大内需、促进增长的十大措施;11月12日,国务院常务会议又决定出台扩大内需、促进增长的四项实施措施;11月19日,国务院常务会议研究确定了促进轻纺工业健康发展的6项政策措施,进一步加大扶持力度,帮助轻纺企业克服困难,渡过难关;一周之后,中国人民银行宣布大幅度降息,调整幅度创11年之最;11月28日,中共中央政治局召开会议,提出要把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。 各界人士表示,如此大手笔、高效率的举措,既是对中国面临的国际和国内经济挑战所作出的回应,也是加强国际合作、确保世界经济增长的具体行动。 国际社会也给予了积极评价。澳大利亚总理陆克文认为,中国约4万亿元人民币的经济促进计划“非同凡响”,不仅对中国经济,对东亚经济和世界经济来说都是“非常好的”消息。 加强合作全球共度时艰 各国领导者意识到,全球性的危机需要全球共同应对。在各大经济体相继出台措施刺激经济、稳定市场的同时,全球加强了合作,共同抵御国际金融危机已逐渐成为各国共识,一系列为应对危机,寻求对话和合作的会议相继召开: 11月8日,20国集团财政部长和中央银行行长2008年年会在巴西圣保罗开幕;11月15日,20国集团领导人金融市场和世界经济峰会在华盛顿召开;11月22日至23日,亚太经济合作组织(APEC)第十六次领导人非正式会议在秘鲁首都利马召开。 20国集团金融峰会在宣言中再次强调了“与会国家决心加强合作,努力恢复全球增长”的重要性。会议的最重要的成果就是与会各方就下一步应对金融危机行动达成了协议,20国集团领导人承诺将共同行动,运用货币和财政政策,应对全球宏观经济挑战。 APEC会议针对金融危机专门发表一份联合声明,承诺密切合作,进一步采取全面、协调的行动应对当前的金融危机。表示将采取一切必要的经济及金融行动,力求在18个月内战胜金融危机。 “这些会议均强调,全球要加强合作、共同抵御金融危机。”社科院世界经济与政治研究所专家张明认为,在全球化的今天,危机对经济的打击是全球性的,而救治危机也需要全球的手段。
㈣ 中国社科院报告:建议严控购房加杠杆及其它刺激购房行为
2月28日,中国社科院财经战略研究院发布2020年2月《中国住房大数据分析报告(抗疫专题)》,报告提出建议,应严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难。疫情对住房需求的影响,主要体现在受影响家庭临时推迟购房计划,但并非永久取消购房计划。应有针对性地对相关困难企业采取合理的救济措施,尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为来帮助房地产企业脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施,但容易引发未来房价大起大落,加大宏观金融风险,需要加以严格控制。
《报告》显示,疫情对住房市场的影响可分为直接影响与间接影响两个方面。
从直接影响方面看,疫情对住房市场有多维度的直接影响。首先对于房地产企业来说,因为售楼处暂时关闭和推迟复工,企业的项目交付进度、短期销售额都将受到直接影响,并进而可能会影响企业资金周转;对于购房者来说,看房、贷款等活动都难以正常进行,筹款也可能受到影响,短期购房活跃度直线下降;对于还贷家庭来说,由于收入受到疫情影响,部分家庭可能会出现还贷困难;对于租房者来说,找房、搬家等活动也会存在现实困难,租房行为受限。
从间接影响看,疫情对中国乃至世界经济可能会构成一定的冲击。疫情冲击将直接影响对未来的经济预期,进而间接引发部分群体的购房观望。疫情带来的收入降低或财富损失,也可能间接降低购房支付能力,造成购房需求下降。
但总体而言,房地产业属于强周期性、波动性行业,长期的政策调控与频繁的市场波动,使得房地产业对市场波动具有一定缓冲能力。疫情对中低中入阶层的收入影响要大于其它阶层,对中小房地产企业的冲击要强于大型房地产企业,对中小城市住房市场的影响要高于大城市住房市场,对短期市场的影响要大于中长期。因而,只要疫情能够在合理的时期内得到有效控制,那么疫情对住房市场的影响将主要体现在对中小城市住房市场、中小房地产企业的短期影响。房价长期预期不会发生大的转变,大城市市场和中长期市场不会因此而发生重大波动。
据此预测,短期内一二线城市房价相对稳定或略有回升,三四线城市总体稳中趋降,少部分城市可能较快下降。
根据住房市场的发展特点,及基于统筹疫情防控及经济社会发展需要,社科院《报告》提出以下建议:
在坚持房住不炒的基础上,给予受疫情影响的困难房地产企业适度救济。疫情对房地产企业的主要影响包括:项目开工推迟、按期交房受到影响;售楼处关闭,短期销售额下降,部分企业资金链受到影响;居民短期购房意愿及活跃度降低,市场需求低迷等。对于自持租赁型企业来说,出租率和租金也受到影响。但总体来说,由于房地产销售本身具有较强的季节波动性及政策波动性,且房价主要受长期经济预期的影响,因而疫情对房地产市场的影响相对其它产业较低。但也不排除部分中小企业、高负债运行企业因疫情而造成短期资金周转困难或甚至资金链断裂。对于这部分企业,可采取的救济措施包括缓交部分税费及政府性基金、支持网络销售、简化开工及销售审批手续、到期还款适度延期、在风险可控的前提下优化预售资金提取程序等。
有针对性降低房贷还款困难家庭的短期还贷压力。从2015年10月24日最后一次调整基准利率以来,我国已经有四年多没调整过贷款基准利率。存量房贷利率的定价基准将由贷款基准利率转换为LPR市场浮动利率,也最早需要到2021年才能产生实际效果。受本次疫情冲击,部分购房家庭因收入下降、经营损失或财富损失可能会出现还贷困难现象。为此,可以有针对性采取暂缓还款、临时性降低存量房贷利率及还款额等措施,帮助还贷困难家庭渡过难关。
严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难。疫情对住房需求的影响,主要体现在受影响家庭临时推迟购房计划,但并非永久取消购房计划。应有针对性地对相关困难企业采取合理的救济措施,尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为来帮助房地产企业脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施,但容易引发未来房价大起大落,加大宏观金融风险,需要加以严格控制。
因地制宜采取租金及续约管控等措施,促进房主及租房家庭共克时艰。受疫情的冲击,作为租房市场主要群体的中低收入阶层短期收入受到较大影响。为缓解因疫情造成的短期困难,多地出台了针对国有房产租赁的租金减免措施。但对于广大私有房产的租赁者来说,不仅难以通过租金减免政策获得救济,特殊情况下还可能被趁疫情涨租。为有效降低疫情对租房家庭的影响,在原有救济政策的基础上,有必要因地制宜对房产出租行为采取一定的租金及续约管控措施,如:疫期内租约到期,可根据租赁者要求对原租约进行短期延展,并禁止涨租或提高租赁条件;疫期禁止暴力驱赶租客;允许疫期部分困难家庭缓交租金;减免住房租赁相关税收等。
在科学防疫的基础上,坚持租购房同权。租购房同权既是构建租购并举住房市场体系的基础,也是建立完善住房市场长效机制的基石之一。科学防疫与租购房同权本质上并无矛盾与冲突。如果在实际工作中,简单地将租房家庭贴上“较高风险”的标签并给予区别对待,在一定程度上有悖科学防疫规律。因为疫情防控需要以深入细致的行程及接触排查为基础,单纯对租房家庭贴上特定风险标签以简化工作,反而容易造成排查疏漏。由于病毒的高传染性,特殊情形下,1%的排查疏漏将可能会使99%的努力失效。此外,对租房家庭的区别对待也可能会影响企业的有序复工,不利于统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。为促进科学防疫,建议以个人如实申报及大数据排查等手段为风控基础,纠正少数地方简单地对租购房家庭差别对待的不合理行为。
㈤ 美国1929到1933的经济危机跟2008年的金融危机有什么不一样啊具体表现有哪些有什么影响解决措施有哪些
不同点1:29年时美国还不是超级大国,对世界经济的影响还不像现在这么大。
不同点2:29年时美国直接从中国拿东西,现在是通过债券实现。
不同点3:29年时美国经济是相对独立的,现在全世界的经济已经完全联系在一起。
纠正一点:2008年开始的危机,从《资本论》中的概念看,从纯学士的观点评论,是货真价实的经济危机。
至于解决措施。33年时全世界为了解决经济危机引起的资源短缺打了一仗,就是传说中著名的第二次世界大战。
80年后的今天,你有何感想?
㈥ 如何积极稳妥去杠杆
如何积极稳妥去杠杆
今年的政府工作报告中明确提出:“积极稳妥去杠杆。要在控制总杠杆率的前提下,把降低企业杠杆率作为重中之重。”去杆杠作为供给侧结构性改革的一项重要内容,已经成为我国经济社会发展中必须认真面对并妥善解决的问题。
2008年金融危机后,我国杠杆率快速提高,其中企业部门杠杆率在全球范围内最高,是美英的两倍多
总体来看,对于目前我国的杠杆率问题,需要重点关注并明确三个特点。
一是2008年金融危机之后,我国非金融部门的杠杆率快速提高。以国际清算银行(BIS)统计公布的信贷与GDP的比例作为杠杆率的衡量指标,2016年三季度末,我国非金融部门杠杆率为255.6%,其中,政府部门杠杆率为46.1%,企业部门杠杆率为166.2%,家庭部门杠杆率为43.2%。2008年至2016年三季度末这段时间,四个杠杆率指标增幅都在70%以上,家庭部门的杠杆率增幅甚至超过140%。
二是从国际范围看,我国非金融部门杠杆率整体不算高,但企业部门杠杆率在全球范围内最高。2016年三季度末,我国非金融部门杠杆率低于美国、日本、英国等发达国家,高于新兴市场国家;政府部门杠杆率在全球范围内处于最低水平,不到发达国家平均水平的50%;家庭部门杠杆率在全球范围内也处于较低水平,仅高于新兴市场国家平均水平;受基数较高并且增长速度较快等因素影响,企业部门杠杆率在全球范围内最高,比BIS统计报告的国家和地区企业部门杠杆率平均水平高出75%,是美国、英国的两倍多。根据中国社科院所做的测算,国有企业债务在企业部门债务中的占比约为65%,国有企业负债率明显高于民营企业。
三是加杠杆的资金来源中,虽然仍然是以银行为主,但非银行金融机构提供的资金规模和占比正在快速提高。根据BIS的统计,2016年三季度末,我国企业部门、家庭部门加杠杆的过程中,约有四分之一的资金来自非银行金融机构。而在2007年之前,非银行金融机构提供的资金比例尚不足十分之一。近几年银行金融同业业务发展的情况也可佐证这一点。2008年-2016年,银行对非银行金融机构的债权均值约为7万亿元,是2001-2007年的7倍多。由于银行对非银行金融机构的债权规模快速增加,导致其占银行业总资产的比例从2001-2007年的2.7%升至2008-2016年的4.7%。同业资产增速快于银行业总资产增速,为非银行金融机构从银行融入资金再给企业贷款提供了充足的资金,也为银行特别是中小银行出于规避监管等目的,借道非银行金融机构为两高一剩、房地产行业贷款提供了充足的资金。
杠杆率的过快上升增加了经济金融系统的脆弱性,一旦某个环节出现问题就可能导致风险蔓延进而引发危机
我国的杠杆率快速增长并且企业部门杠杆率较高的促成因素较多。从宏观经济方面看,主要包括国际和国内两方面的因素。国际上,在2008年国际金融危机之后,为了应对危机,各国普遍采用宽松的货币政策以稳定经济增长,流动性较为充裕,我国的投资坏境较好吸引了大量国际资金流入,为加杆杠提供了充裕的资金。而国内也针对金融危机采取了四万亿经济刺激计划,货币政策也相对宽松,不仅降准降息而且货币超发问题相对突出。2008-2016年我国广义货币供应量M2年增长率比GDP增长率高7.5个百分点,而2001-2007年只有5.8个百分点,增长了1.7个百分点。与此同时,GDP年均增长率从2001-2007年的10.8%降至2008-2016年的8.4%,下降了2.4个百分点。货币超发的同时经济增速却在下降,推动了杠杆率提升。
从金融方面看,我国融资方式中以债务融资为主,也会导致杠杆率提升。长期以来,国内高储蓄率为投资导向的经济模式发展提供了充裕的资金,也推动了以吸收存款发放贷款为主业的银行业规模壮大,让其有足够的规模和实力为经济社会发展提供大量的信贷资金。2016年底,我国银行业金融机构总资产达到232万亿元,是信托、保险、证券、期货、基金、融资租赁业总资产之和的5倍多,是当年GDP总量的3倍多。这些都为债务融资发展提供了充裕的资金供给。而从资金需求看,我国企业税负较重且税收征缴中债务利息具有税盾效应,国有企业的预算软约束问题增大了其主动负债的动机,以及企业破产清算成本较高等,均导致企业部门也有较强的债务融资偏好。据中国金融论坛课题组的研究,国内预算软约束问题突出的国有企业,其杠杆率较同类企业明显更高。
杠杆率增长速度较快,企业部门杠杆率高,都存在较大的风险隐患。就国外的情况看,几乎历次经济金融危机之前都不同程度的存在杠杆率快速提高的情况,杠杆率的过快上升增加了经济金融系统的脆弱性,一旦某个环节出现问题就会导致风险蔓延进而引发危机。这方面,2016年我国居民部门房地产贷款飞速增长需要高度关注。据人民银行的统计数据,2016年居民中长期贷款全年新增5.7万亿元,约占当年新增人民币贷款的45%,比2015年居民中长期贷款增长86%。家庭的资产配置中,对于房产配置的比例过高,而金融资产占比较低,不仅微观层面存在较大的风险,也加剧了宏观层面的房地产资产泡沫。企业部门杠杆率高加剧了企业的债务负担,特别是在近几年企业盈利能力下降的情况下,企业偿债能力下降,过重的债务负担不仅企业难以承受,也易于导致再融资的成本更高。金融加速器理论表明,银行监督企业的交易成本与融资溢价正相关,而融资溢价与杠杆率正相关,即杠杆率越高,银行贷款所要求的利率越高,以抵消企业可能的违约损失。企业越来越高的融资成本与逐步下降的盈利能力同期出现,势必埋下更多的风险隐患。
去杆杠需要从源头上控制好货币供给量,同时采取盘活存量资产、加快市场化法治化债转股等措施,积极稳妥推进
对于杠杆率快速提高,以及企业部门杠杆率较高,我们必须高度警惕,采取针对性的措施,积极稳妥去杠杆。
具体而言,首先需要明确去杆杠的思路和重点。杠杆本身并不是坏事,而杠杆率快速提高,杠杆率较高易于引发风险,需要密切关注。也正是如此,去杠杆并不是不加区分的把杠杆都去掉,而是要重点控制杠杆率的过快上升,降低企业部门尤其是国有企业部门的高杠杆率。也就是说,去杠杆要同时兼顾杠杆率过快上涨和企业部门高杠杆率。对于政府部门,目前中央政府杠杆率低,而地方政府杠杆率高,要合理调配中央政府和地方政府的杠杆率。在地方政府债务置换规模有缩小的预期的情况下,地方政府杠杆率问题也要予以关注。家庭部门杠杆率高主要是用于配置房产,要重点关注其杠杆率快速提高的问题。尤其是要通过对房地产的调控,减少家庭部门加杠杆配置房产,让房子回归其居住属性。就国际经验看,去杆杠的成效并不是立竿见影的,也不是单一措施就可以全面解决的,对此需要有一定的心理预期。
其次要控制货币量,对金融业务进行规范。杠杆率快速提高,企业部门杠杆率高,也是因为货币超发流动性充足所致,在这种程度上可以看作是一种货币现象。从这个角度看,去杆杠需要从源头上控制好货币供给量。根据经济社会发展需要,合理控制货币发行规模,管好货币供应的总阀门。在此基础上,结合基础货币供给方式变化,适当提高央行公开市场操作、短期借贷便利等流动性管理工具的价格水平,降低商业银行等金融机构从央行融资并进行套利的积极性,以控制金融机构负债的总规模。对于近几年快速发展的金融同业业务,不排除其发展的必要性与合理性,但其中不规范、不透明的问题较多,需要通过加强监管减少同业套利空间。就目前的情况来看,非银行金融机构对非金融部门加杠杆也提供了较多的资金,因此我们不仅要管理好银行业特别是中小银行同业业务发展,非银行金融机构的管理也不容忽视。
最后要推动经济发展和融资方式转变。杠杆问题是经济发展中的问题,也需要用推动经济发展的办法,在发展中予以解决。在经济增长动力转换,结构性因素与周期性因素叠加的情况下,既要对经济增长速度有合理预期,也要积极通过创新、加快改革、完善体制机制,稳定经济增长。要通过国有企业的资本金补充机制、激发民营企业投资积极性、税收制度改革等,提高企业部门竞争力和盈利水平,以做大分母的方式降低杠杆率;要积极促进企业盘活存量资产,推进不良资产证券化,加快市场化、法治化债转股,降低企业和金融机构的压力。在这个过程中,也要完善企业破产制度规定,降低企业退出成本。要规范并完善企业上市管理制度,发展好多层次资本市场,为企业通过资本市场进行股权融资提供制度支持和市场保障,从而逐步降低对债权融资的依赖。
总之,对于我国杠杆率快速提高、企业部门杠杆率高的问题要高度重视,去杠杆也要积极稳妥,根据杠杆的实际情况与最新变化,平衡好经济增长和去杠杆之间的矛盾,统筹好各方面都因素,既要控制好资金的供给端,也要调节好资金的需求端,采用多种手段从多方发力,以保障去杠杆的成效。
㈦ 中国的债务杠杆到底有多高
240%,这是东方汇理银行的高级经济师高大力给出的一个预测值。这个数值意味着,到年底,中国这个经济体中的政府债务、企业债务、家庭债务的总和,也就是债务总额,相对于中国经济全年的GDP而言,比例将达到240%。也就是说,债务是收入的2.4倍。
虽然很多人关心政府债务,而地方债在去年底也有了一个官方说法,但我们大多数人还是对中国经济的整体债务水平缺乏概念。高大力的预测,应该算是我能看到的最新预计,因为2013年才刚刚结束。
简单看到240%这个数值,会发生很多误读。你的第一感觉应该是太高了,难道1元钱的GDP需要2.4元的债务来支持吗?这种感觉对也不对。说对是因为比例的确不小,说不对是因为你可能从来没有对债务GDP比例有过认识,超过100%的比例你都可能认为不妥。
我们需要做一些对比。高大力认为中国需要大规模的债务重组,因为如果他的预测正确,240%就不是一个好兆头,“在欧债危机高潮期,欧洲债务总量占GDP的比例约为250%”。这是横向比,纵向比呢?2012年底,中国所有债务的总额已占GDP的216%。因此到2013年的预测值240%,杠杆上升的势头依然很猛。
216%这个数据来自哪里?高大力没有说清楚来源,但我能找到的一个近似数据是215%。这个数据是上月刚刚发布的,来自于中国社科院“中国国家资产负债表研究”课题组。社科院副院长李扬强调,中国全社会的杠杆率已经很高,“去杠杆”在所难免。
李扬认为,从总量上看中国的总债务水平低于大多数发达经济体,但比南非之外的其他金砖国家都要高,尚处于温和、可控阶段。鉴于中国的债务水平近年来上升较快,应当保持警惕。从风险视角来看,李扬指出,国家资产负债表近期的风险特点主要体现在房地产信贷、地方债务以及银行不良贷款等项目,而中长期风险则更多集中在对外资产、企业债务以及社保欠账等项目。无论哪类风险都和发展方式、经济结构密切相关,应对办法还是转变发展方式,调整经济结构。
李扬说的转变发展方式,调整经济结构,和高大力说的大规模的债务重组有什么不同?我看没有什么不同。李扬说的是方式,高大力说的是方法。调整经济结构,转变发展方式,在实际操作层面上不可避免地就是大规模的债务重组。
从李扬2013年底公布的2012年底的债务GDP比例215%,到高大力2014年初预计的2013年底的债务GDP比例240%,这是一个怎样的增速?如果你还是认识不够,我们再看看之前的数据。
在我可以查到的说法中,渣打银行[微博]的王志浩2012年11月时曾经预计当年年底中国债务占GDP比重将超200%。现在来看基本没错。而当时王志浩还提及了他掌握的两个数据,“(中国的)信贷扩张在2009年经历了快速增长之后,整体杠杆率从2008年底的153%增加到2009年底的185%。”
如果王志浩的数据基本准确,而高大力的预测基本靠谱,那么中国经济的整体杠杆率,相当于从2008年的153%涨到了2013年的240%。
正因为这样的势头,所以高大力说“如果这个步调持续下去的话,十年以后债务占GDP的比例可能会达到500%。如果到了这么高的杠杆率,比较疲软的企业和政府必然会违约。在接下来五到十年,中国必须要有大规模的债务重组,否则违约风险将大增”。
2014年开始,我已经在《地平线》专栏中写了三篇文章,分别是“2014年看好中国的最大理由”、“索罗斯的中国难题”、“央行的算盘:紧而不慌的‘去杠杆’”,加上今天这篇“中国的债务杠杆到底有多高?”半个月我都在讨论中国经济的杠杆率。
这里并没有给出一个明确的答案,而是列举了各方面对中国杠杆率的分析和预测。有乐观一些的,也有悲观之极的。但是,所有人都会承认,一个仅仅依靠债务杠杆支持的GDP增长是不可持续的,大家的分歧只不过在于,中国经济的杠杆过程到底在什么位置?是在一个上升过程中,还有增加的余地?还是到了一个顶点,即将反转?还是说已经开始反转,开启了去杠杆化的过程?
我觉得对这个问题的回答非常重要,因为不同的位置将强烈暗示着央行货币政策的不同操作。如果杠杆还在上冲,意味着市场主体主动加杠杆的欲望还在,那么央行就应该从紧甚至加息;如果杠杆已经开始收缩,一个债务收缩的过程已经开始,央行反而应该为了稳定需求放松银根,比如降低存款保证金率甚至减息。
央行有没有答案?在央行最新发布的数据中,2013年全年社会融资规模同比增长9.7%,达到17.29万亿元的年度历史最高水平,全年新增人民币贷款同比增长8.4%。而央行的表态是,“2013年M2和贷款数据基本达到调控要求,今年将继续实施稳健的货币政策,适时适度预调微调,不会收紧或放松货币政策。”
不收紧不放松,这就是央行对杠杆位置的判断吗?
㈧ 2021年刚需买房合适吗
中国房价在经过长达二十多年的上涨之后,现在已经涨到了一个让购房者很高的水平。例如易居房地产研究院公布的数据就显示,全国平均房价收入比已经达到9.2,远超国际合理水平的4-6之间。而且按照社科院此前给出的调查报告,一旦房价收入比超过9.1,房价上涨就弊大于利,因此接下来的一段时间里中国的房价涨幅肯定会受到限制。实际上现在楼市里的调控政策也要求房价回归稳定走势,也就是说在目前的环境下买房,购房者其实很难获得多大的收益。这也是为什么大部分购房者都保持观望的原因,不过也有专家给出了不一样的看法,著名经济学家管清友就表示:2021年适合卖股买房。
㈨ 社科院:限购、限贷等管控政策应保持相对稳定
1月25日,中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》。
报告称,大数据房价指数(BHPI)监测显示,2018年12月,142个样本城市房价平均环比下跌0.68%,环比跌幅比上月收窄0.08个百分点。房价环比下跌的城市为105个,比上月减少2个,占样本数的74%。环比上涨城市37个,占样本数的26%。
全球经济增长预期趋于悲观,使得购房者观望情绪增强;房地产调控政策保持了延续性与稳定性,部分开发商及住房投资者关于房地产调控转向的预判一再落空,开始逐步降价售房;货币化棚改政策的调整,对二三四线城市房地产热起到了降温的作用。
报告认为,在城市化大背景下,住房供求矛盾长期存在,“房住不炒”仍是新形势下住房政策的前提。从防范风险角度看,高杠杆房地产投资投机导致的债务危机,是房地产市场风险的根源。要避免因短期的房地产市场调整而放弃对住房投资投机的管控,甚至出台剌激或鼓励购房政策。
报告强调,限购、限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策,仍应保持相对稳定。对住房存量与人口的大数据监测分析显示住房总量不足仍然是大城市住房市场的主要矛盾,住房需求管控政策没有整体退出条件。但在“房住不炒”的前提下,可以根据市场形势变化,对政策进行微调,使得房地产政策体系更为科学合理。
另外,报告指出,要加强对各类信贷资金流向的管控,避免违规流入房地产市场。
㈩ 金融危机是美国精心策划的吗
你脑子进水了- --,你砸不说汶川地震是中国精心策划的,向各国显示我国的影响力和人民空前的凝聚力。然后显示中国对灾后重建的一系列政策是多么的及时和有效。我国现在全世界的地位真的很高,你觉得如何,请高人回到。
说实话对于全世界的每30年一次的金融危机,到底是什么原因,我不是很懂,或者说叫一无所知。但既然是每30年一次,那这次的估计也不会例外。但也不排除XX国将XXX。但楼主这么主观臆测我真的觉得很可笑,有耐心的话去看下相关资料,了解一下原因。